北京2018年房價走勢？

01-04

17年12月27日，東西城、海淀的房價已經企穩，但沒有上漲的跡象。

第一階段：有價無市

第二階段：下跌

第三階段：砸盤

目前北京的房價處於第一階段，有價無市，別聽新聞報道說北京東西城的房價暴跌了，現在北京的房價還沒跌，，暴跌20%的部分，跌的是學區溢價，不是房子，北京房子的價格還在堅挺。

這三個階段走完恐怕要好幾年，普通人感到房價下跌時往往已經到了第三階段，砸盤，術語叫「多殺多」，，，多頭殺多頭，意思就是連強烈看張房價的人都意識到房價要下跌了，2018年是動蕩的一年，做好小寒準備，大寒在2019。

補充一點人們對房地產的錯誤認知：

①地價決定房價，地價那麼貴，房價怎麼可能降。

錯誤原因：弄錯因果關係，壓根就不是地價決定房價，而是房價的預期決定了地價，開發商預期房價漲，所以才高價拿地，如果開發商預期房價跌，高價拿地賠錢，那土地只能流拍，高價地壓根賣不出去。

②房子是剛需

房子壓根就不是剛需，之所以大眾認為它是剛需，主要是它能保值，增值。。。把自己的資產保值，增值，才是剛需。。。假設房價每月下跌3萬塊，此時你租同樣的房子每月只需要1萬塊，這個時候，你還想買房嗎？如果你回答傻子才會買，那你壓根就不是剛需。

有人提到了房子與戶口，醫療資源，子女教育相綁定的問題，剛需就是戶口，醫療，教育。這點嘛，未來政府是以業控人的，只要你有大城市的正經工作，就有這些福利，中央態度都轉變了，未來將以業控人，以房控人政策早失敗了。

③中國城市化率還很低，未來還有很多人要進城。

平均不能代表局部，要說平均，全國房價才7000塊，高嗎？？？長三角，珠三角，沿海，城市化率早就破了70%，，，北京，上海早就破85%。。。指望未來進城的接你們的盤，只能說想像太美好。

巴菲特有句名言：別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼。

索羅斯也有句話：在別人不敢買的時候買入，在別人不敢不買的時候賣出。

看到你們對房子那麼的貪婪，我真是嚇出一身冷汗。

在生物學上有個正反饋調節，，索羅斯有個「反身性理論」，，，，即行動會影響結果，結果反過來又會影響行動。。

比如：房價上漲，買房的人獲益頗豐，這刺激了買房需求，，買房需求的增加又反而推高了房價，，房價的上漲又進一步刺激了買房需求，如此反覆循環，這是一個典型的正反饋。

應對這個正反饋的正確做法是大量供地，賣低價地，行成負反饋調節，（實際上真是呵呵），，那幫老爺還傻傻地以為是高地價決定了高房價，，（壓根就不是高地價決定了高房價，而是高房價的預期決定了高地價，如果開發商預期房價跌，高價拿地賠錢，那高價地壓根賣不出去，只能流拍）

記得，行動會影響結果，結果也會影響行動，

正反饋是為數不多的反饋調節機制

正反饋調節在生物學上趨於重生，

說幾個數據，自己分析吧

首先是美元加息，美元已經四次加息了，明年年底前應該還有四次。

其次是外匯市場，7月1日起實施外匯限購新規，加上外匯管理，打擊投資移民。

再看國內利率，三個月前美國加息的時候，國內就提高了MLF和SLF利率，這次直接封鎖國門，但國內加息是早晚的事，最早今年底，最晚明年底。

銀行去了兩年的槓桿，現在基本已經上岸，房子綁架不了銀行了。

M2增速跌破10%，創造了歷史。

北京三月開始調控，四月二手房成交均價就跌了，五月份更是跌了2.4%（我愛我家數據），這已經算是暴跌了。

未來可能利好

重啟印鈔機，繼續開閘放水，可能性零

調控取消，報復上漲。搞清楚一點，這次調控主打的限售政策並不是要調控價格，而是怕房地產里的錢跑出來，尤其是跑到國外去，以中國當前的樓市市值，十分之一跑出去，外匯就變負的。

美元重新進去貶值周期，資產升值，這大概要等十年後。

橫盤後繼續漲

只討論北京，歡迎拍磚:

**去年趕在飆車前窪地上車，結合一點微小經驗談些看法，結論簡單粗暴北京房價上漲是大概率事件。

在D管一切的天國，首都更是如此，那就從北京市十三五規劃綱要談起，各級都在強調一張藍圖干到底，應該偏差不大。多一句，跳過這個談房價一定是在扯淡。

跳過一堆套話，綱要摘要:「以有序疏解非首都功能、治理大城市病為重點任務。」「疏解非首都功能取得明顯成效……全市常住人口總量控制在2300萬以內，城六區常住人口比2014年下降15%左右……」。首提紅線約束:

? 城六區聚集絕大多數人口，現在要由增長轉為下降15%（1276w到1084w，趕走近200w！），力度絕對空前，所謂紅線就是完不成丟烏紗帽的意思，可想而知城六區鎖區趕人是必須。鎖區的唯一辦法就是高房價高門檻，不給你住的地方不給你戶口不供地自然就控制住了，這也就解釋了16年暴漲的根源。

可房子畢竟是生活剛需，無限漲老百姓不答應，隨後就有了房子是用來住的說法……然後就尷尬了，又有紅線約束又不能無限漲還得落實房子是用來住的定位，房價低了人民又都住進來紅線怎麼辦。接著就是一連串政策出台:拆商住（提高門檻）、增加房貸首付及利息（打的就是剛需）、棚戶區改造（人口外遷同時趕走大雜院租客，以後供地增加大頭）、疏解批發市場、很可能城六區集體戶口不給孩子落戶等，可這能降15%？別急，還有千年大計呢，可五年內雄安承載力有限，不解燃眉之急。

一帶一路外加世界領導權的中移，未來幾年內經濟依舊繁榮，貨幣依舊貶值（感性認識）。那北京房價明年會降嗎，我看不會，降了你我他不就能買得起了嗎，那紅線怎麼辦！

必須要承認，現在就是歷史的拐點，十年前努力買房和現在付出簡直天差地別，北京從未提出過減少人口說法。

剛需的希望在城六區以外，2300w紅線增量都在外八區（2016年2173w），可剩下的指標不多了也（城六區趕近200w人，總量只能上漲130w，自己琢磨）。就我國這個城市化率，源源不斷的人口流入一線城市需求不可逆，更不要說富集資源的帝都，如人才:

?可以說人才是高房價的根本力量，是發展的引擎，中國近一半的引擎在北京。北京房價高並不是炒出來的，這個積累不是一朝一夕，疏解更不是一朝一夕，現在你覺得2018房價會降嗎？

**手機碼字，有空再聊618**

反正吧，漲了呢你肯定買不起，跌了你也買不起，那點錢不夠抄底，中國國情特殊的，有那時間多賺點錢，別聽知乎經濟學家瞎忽悠了

以下是對2018年北京房價走勢的預測。原文發表在微信公眾號：通貨朋仗，歡迎關注。

記得有位哲學家說過，「未來是不確定的，你不知道自己哪天會發財」。

基於此，我們可以理直氣壯地告訴大家，所有的預測都是娛樂行為，各位不必當真。

以下是對北京樓市的嚴肅分析：

1）今年的北京房價走勢

今年北京的市場從2月份開始上漲，隨後觸發市場行情，上漲速度加快。在3月17號，北京市出台了非常嚴厲的限購限貸政策。政策之後，市場慣性下，四月份的成交價也不算低。

到了五六月份，政策的藥效開始真正發威，市場跌入低谷，成交量與成交價都很低。

七八九月份，市場開始逐漸恢復，成交量從低谷開始逐月上升，但成交價一直在降。市場整體處於低迷狀態。

十月份的網簽量比九月份低，但市場熱度還是緩慢上升趨勢。

以上是今年市場的宏觀面，供各位參考。

2）北京樓市的供需關係

我們知道，去年北京的房價漲幅較大。在2016年9月30號出台了一次限購政策，限購前後的變化是：

首套房普通住宅，首付由30%增加到35%
首套房非普通住宅，首付由30%增加到40%
二套房普通住宅，首付由40%增加到50%
二套房非普通住宅，首付由40%增加到70%

這個政策對於非普通住宅的限制比較厲害，特別是二套房。

對於買二套房的朋友來說，這個限購政策有一定殺傷力。（當然，很多人可以通過lh來規避這個政策）

但是，去年的930政策並不限貸，很多人賣掉現有房子再換房就是首套，所以對於換房人群來說，雖然有影響，但影響沒那麼大。

整體來說，去年的930政策一方面是一定程度上（小幅）提高了購房成本，影響不是特別大；另一方面是提高了北京的lh率。

政策後，北京的市場有一個多月的冷靜期。到了年底，市場熱度又開始恢復。（限不住）

到了2017年2月份，市場又有了一波大行情。

從市場的表現來看，北京樓市的供需關係極度緊張。

從2016年的北京房價暴漲說起……

這篇文章里解釋了北京供需關係的原因，這篇就不重複了。

3）市場的自我調節

我們把問題拆得更細一些。

當限購限貸政策出台後，市場的整體走勢肯定是先下行，然後保持平穩，然後回升。（如果沒有緊張的供需關係，這個走勢未必成立）

市場下行第一個階段是成交量跟房價全部大幅下跌，市場進入谷底。比如說，五六月份北京市場上會有很多大筍盤出現，恐慌拋售者較多，這個階段的成交價是最低的（非筍不成交），而且按揭或抵押利率也比較低。

隨後市場進入第二個階段，市場中買房人與賣房人的心態逐漸平穩，價格開始較之前的谷底有了回升。

這時，下跌最快的區域就是所謂的熱點區域，比如東西城。原因就是，這些熱點區域領漲，市場熱度高的時候，成交價會有極大的溢價，這部分溢價就是為市場情緒買的單。當限購限貸之後，市場預期趨於平穩，前期的溢價肯定要回歸正常。整體上看，就是下跌速度更快。

而偏遠地段的非熱點區域，價格很堅挺。我們知道，非熱點區域的業主賣房子，極大的概率是要往熱點區域換房，既然熱點區域下跌速度這麼快，那業主往往是不急於賣房的（掛牌價往往不調整）。

「買漲不漲跌」

而買房者往往是剛需，剛需如果著急，那反應在成交價上就是這些區域的價格比較堅挺。（但成交量非常低）

第三個階段，市場整體的成交量回升，也就是現階段的北京市場。在這個階段，北京的熱點區域成交量回升較為明顯，價格逐漸趨于堅挺，溢價空間縮小。

而非熱點區域，價格下跌較為明顯。

原因在於，非熱點區域的很多業主打算換到熱點區域，看到熱點區域回暖，會急著將手上的房子出手，而市場的成交情況又不是特別樂觀，所以會傾向於降價出售。如果市裡看好房子，往往還會選擇先買後賣的策略。

比如下圖：

（常哥手裡一大堆筍盤待售）

第四個階段，剛需結束觀望，開始入場，整體市場回暖。

很多人總喜歡提所謂市場築底，微觀上看北京市場是完全分區域的，其自身有一個市場情緒的傳導，這個過程會有一個時間差。所以說，所謂的築底必須要有區域劃分，看「整體市場」對於買房賣房來說，沒有意義。

有一個詞叫：剛需聯動。剛需入場，一套房帶動五套房交易。市場的整體熱度會因為大量剛需的入場而徹底恢復。

這時，市場就完成了自我調整。

關心北京樓市的朋友都知道，北京的房價一直在限購中成長。每當有新的政策出台，樓市都會經歷以上的調整期。

只要調整好了節奏，就開始平穩回升。

3）明年房價走勢

房價上漲要分為兩層看，一層是現有局限條件下，隨供需關係而進行的上漲，沒有貨幣因素。

這種房價上漲往往體現得比較溫和，但漲幅不能確定。

因為市場真實的供需關係往往都是事後來判斷。

另一層是加入貨幣因素的上漲。需要提示一點，貨幣因素一定是為供需關係助力的，單純靠貨幣上漲，往往不牢固，容易有所謂泡沫。在供需關係緊張的城市，一旦加入貨幣因素，這時往往會引發所謂的大「---」（你們懂就行）。

由於貨幣緊縮期尚未結束，所以明年的市場情況肯定是鎖定在第一層邏輯里。（平穩上漲）

至於能不能大「---」，那還要看明年的銀行政策。

（完）

目前橫盤，好戶型微微漲，學區暴跌，差一點的議價空間大，具體漲跌看18+1完了以後。

不過感覺暴漲暴跌都不可能

2018年北京房價不會上漲了。

北京是政策市，南二環準備定價12W+的崑崙域和中國璽被按倒在地摩擦摩擦。雖說這兩樓盤放出的房源沒多少，但現任北京蔡書記表態「壓房價」的決心顯而易見且地方政府政策工具充足。

2018穩住後，北京自住房就要大量入市，現在最高價35000一平，而後估計就是房產稅接手疊加人口退縮。

按我估計北京房價和工資比在2017年初應該算是到達了巔峰，但未來這個比值能降多少大家就別抱多大期望了。

跌估計是不會跌了，只不過就是在高位橫盤罷了，目前在各種調控政策下，以前買不起的，以後更加買不起了，沒有末班車，但永遠上不了車。只能眼睜睜看著錢貶值

不可再生的資源+城市福利。至少不會暴跌。

總的來說房價會一直漲。。因為房子跟rmb不一樣，房子是在一塊地上用鋼筋水泥蓋起來的，不是紙幣，想印多少就能印多少

丈母娘說要有房，於是就有了房。所以沒有降的可能，頂多是一點一點的漲

家裡房子都是08年前買的，雖然這十年無數次眼紅別人買房，但都忍著沒上車。

房子夠住，不想負債。不想被資產綁架財務自由。不想參與國家坐莊的賭局。

現金貶值不少。但父母看著七位數的存款比房本踏實。

國慶期間新房北京8天只賣了33套房上海成交 178 套近10年最低成交量深圳賣了445套同比下滑12.4%https://zhuanlan.zhihu.com/p/29999069

2018年以後，房地產市場會急劇分化，資金與客戶群體只會集中於一線，集中於北上深。為何會這樣？各位這是政治大環境下的，經濟特殊的運行狀況，資金的安全第一，獲利能力第二位。這一點，年輕的孩子是不懂得！

爵士貓回復zhang wei1 分鐘前

政府的目標都不清楚，還討論房價問題。今後房地產的作用會越來越小，高房價已經極大地降低了中國產品的競爭力，大大的提高了中國經濟的整體成本。

中國產品的競爭力與中國經濟的整體成本、以及中國經濟體的效率，才是政府中期、長期面臨的困難，至於房價短期政府還會允許房價平穩的著陸，2018年以後政府是不會再容忍全民炒房的，但是社會的遊資還是選擇安全有可以獲利的北上深等一線城市出手的。

投資房地產，在限購限售，大幅提高首付比例的條件下，2018年以後就是富豪的遊戲了，也只有一線城市房地產存有投資的價值。

北京2018年房價走勢這個問題要到2017年底才能回答。

現在先佔個樓。

很多人說房價暴跌我就買別墅，買大平層，庸俗！

房價暴跌，還買什麼房子啊，老子買地鐵一號線！！全款。