怎樣快速了解一個樓盤？

01-04

地產策劃新人，可以根據哪些參數快速了解一個樓盤的概況？如地段、價格、戶型、容積率等等…跪等大神來~

題主的問題是

——通過哪些參數來快速了解樓盤的概括。

我對此的理解是，題主希望見微知著、撥開現象看本質，從而對目標樓盤有個大致清晰的認識。

這不就像在街上碰到個菇涼，一般俺們都會快速的從上到下掃一遍，視線在某幾個地方（視個人口味不同）重點停留一下，就能回去跟基友們吹噓今天碰到個怎麼怎麼著的美女了！

當然，這個話題往細了說，能說出個長篇大論，基本上就是深挖一個樓盤的前世今生了。但既然要快速了解概括，就相當於初步調研，通過公開資料和實地踩盤，來把握這個樓盤。

我的看法如下：

1、地段屬性：

即這個樓盤處於什麼樣的地段。諸如核心商圈、傳統居住區或新興居住區、景觀輻射區、學區或是交通樞紐區等等。

——地段決定了這個樓盤會打造什麼樣的產品（無論是單屬性或是綜合類），大致什麼樣的價格水平以及其具備的先天賣點和核心價值。

2、體量和地塊：

這是地段之下最重要的參數。

——體量和地塊不是用來單純分析項目的大小，更多的可以進一步了解或分析到樓盤的產品組合、開發步驟（先開多少再開多少，先開什麼地塊再開什麼地塊）、所推出的當期和未來競品的量，以及推算該樓盤的各期、各類產品的資金動態需求（當然，這個需要結合更多的資料）

3、容積率：

這是和體量互為依託的參數。

——在現在的大地塊開發中，公開資料給的往往是總容積率，單純的參考價值就少了很多。因為開發商會根據組合產品不同來分拆容積率，從而在不同產品上實現最大的利益。換言之，看到一個高容積率的項目，就要看實際的產品組合和推算分項容積率。

4、綠地率、建築密度

這是能夠大致判斷綠化水平和樓間距的參數。

——請自行百度綠地率和綠化率的區別。

——這兩個參數，我們往往用來找出競品的不足，因為絕大多數項目的這兩個指標都是踩著下限走。

以這兩個參數，對照著沒有尺寸標註的總平圖，大致就能了解項目的情況。

5、樓型與戶型區間

這個是了解產品具體屬性。

樓型就是指一核幾戶（也可以叫一梯幾戶，儘管不是那麼準確）

——之所以把樓型和戶型區間放在一起，就是通過了解項目的各種樓型，來推算出各種戶型的數量，再加上面積區間，大致就能摸清具體的產品線，並找出其主力戶型加以分析判斷。

6、開工時間和竣工時間

這兩個時間要結合開發商當期的推盤情況（多期開發，公布的竣工時間肯定是當期）來看。

——通過時間和推盤，能夠推算當期的放量。

——如果能持續跟蹤的話，也能在某種程度上了解當期的銷售狀況（這個其實不敢說有多準確，但是在中小開發商的項目上，確實能挖掘一些信息出來）。

到此，拋開那些華而不實的又或是太深層次的，

上述的參數基本上就能讓你揣摩出一個項目的味道了！

如果是新盤的話，題主想了解的資料一般在搜房網或者新浪樂居之類專做房地產信息門戶網站上都能夠查到。題主表示自己是地產策劃新人，估計是營銷埠的，看提的問題大概是做住宅項目。那我就以如何快速了解住宅項目的作為擬命題來回答一下：

通常我們在營銷的實操中了解一個項目主要看以下一些重要指標：

項目位置、周邊環境：決定地段，土地和項目價值的重要因素
佔地面積、容積率、綠化率、樓棟數：盤有多大，是什麼樣的項目類型？通常幾千畝的項目能夠稱得上造城級別的項目。在這種項目里，往往會對土地進行分期規劃，同時布置一定的區域級商業。容積率決定項目的建築群密度，高密一般就是高層為主，中低密度可能是小高層、花園洋房，純低密恐怕就是相對高端的別墅群。這三者之間的價值差異將會比較明顯，對決定一個項目的客戶定位影響很大。綠化率算是住宅產品的附加值，而樓棟數則比較直觀地能夠反映項目的規模和大致的客戶定位。
梯戶比、主力戶型佔比、主力面積、暢銷戶型：這組數據可以看到整個小區相對比較具象的客戶定位樓棟結構、主力戶型（一居室二居室三居室）分別在項目中的佔比，以及具體到每種戶型的面積。假如一個項目以小三居為主，比如萬科的很多青年置業項目，那麼他們的客戶定位一般都是偏年輕的都市白領多一些。如果一個項目最小戶型就是大三居，那麼這個項目的定位就會相對偏高一些。此外，一般每個項目都會有一些相對暢銷的戶型，在對客戶的把握和對產品的實現上都會有些高明之處，這一點也不妨了解一下，作為積累和研究上是比較有用處的。
銷售價格，開盤時間，去化速度，推售批次，開發周期：這組數據偏銷售，比較直觀地反映項目的銷售定位——銷售價格：低價走量，高溢價求利潤。開盤時間能夠大致反映項目的銷售周期，配合開發周期能夠推斷出大致的推售進度。去化速度則反映項目是否暢銷，通過推售批次大致能判斷項目目前余貨的去化進度。

總之所有這一切基本是圍繞銷售服務的，如果是選擇項目競品的話以上幾個數據也十分重要。

踩盤。

項目方圓一公里建議步行走完。

和附近的居民聊聊這個項目，可以獲得消費者的看法。可以相當於客戶白描。

寫踩盤報告。

如果要買房子，就需要對樓盤有簡單快速的了解，通過網上的公開資料和實地踩盤兩種方式，就可以對樓盤有個初步的把握。

一、了解開發商

1、在搜索引擎中輸入「開發商名稱」，了解開發商的發展歷史、信譽狀況、企業動態、所開發的樓盤，對於搜索結果數量較少、開發樓盤偏少的公司要慎重考慮。

2、在「樓盤名稱+糾紛」等關鍵詞，或是查看業主論壇的帖子、評論，了解項目在購房者中的口碑狀況。即使有糾紛，也要查清楚糾紛來龍去脈，做到全面了解。了解是否是存在質量問題、證件問題以及准業主們對樓盤的評價。

開發商資質查詢

二、了解在當地開發的其他樓盤

如果開發商在當地還開發過其他樓盤，可以去實地考察一下。查看小區的整體品質，一看小區建築面積大小，大區域需要開發商有足夠的資金投入；二看規劃布局是否合理，是否有幼兒園、商業項目，能從側面反映開發商的操盤經驗；三看景觀環境是否精緻，精緻的景觀能側面體現開發商的設計水平；四問住戶，問對小區總體是否滿意、工程質量如何、物業管理服務如何。通過這幾方面，就能對開發商的實力有個大概掌握。

三、查看樓盤自身硬體

項目鳥瞰圖

1、項目位置和周邊環境。地段，是決定土地和項目價值的重要因素。同時，也決定了樓盤大致的價格水平以及其先天賣點。

2、佔地面積。項目有多大，是什麼樣的類型？面積較大的項目，往往會對土地進行分期規劃，同時建設一定的區域級商業。

3、容積率、綠化率。容積率直接涉及到住戶居住的舒適度，高密度一般就是高層為主，中低密度可能是小高層、花園洋房，純低密恐怕就是相對高端的別墅群。園林綠化算是住宅產品的附加值。

4、梯戶比、主力戶型面積。了解項目是一梯幾戶還是兩梯幾戶，以及主力戶型的面積。如果一個項目最小戶型就是大三居，那麼該項目定位偏高一些。

5、配套設施。物業公司是自己的還是招標的，物業費是多少，停車位配比多少，地上停車位還是地下停車位。

6、銷售價格及付款方式。能否使用公積金貸款，貸款利率多少。均價多少，不同的支付方式有什麼樣的優惠政策。

通過上述幾步及需要了解的參數，就能夠對一個樓盤進行快速全面的了解，算是初步調研。當然，如果要了解一個樓盤的前世今生，還需要再多花些精力。

其實要快速了解一個樓盤，抓住這項目的核心賣點就可以了，其他的什麼經濟指標是次要的。

另外，要滿足「快速」和「了解」這兩點，我有幾個做法建議:

1、時間最快、了解最淺的做法:

拿到該樓盤的宣傳單頁，看標誌旁的定位語或賣點（如80萬方雙地鐵學區水景房），這樣，你就可以了解這樓盤的核心是個啥樓盤了；

2、時間較快、了解略深的做法:

到售樓部，拿單頁看定位語或賣點，同時聽售樓員跟你介紹樓盤，然後到實地走一圈，看看周邊交通、配套、景觀、戶型大小等等。。。

3、時間較慢、了解較深的做法:

到售樓部看單頁、聽售樓員介紹、自己到項目看、收集所有這樓盤的資料、聽行業內了解這項目的朋友說、聽已經買了房的客戶說、聽沒有買房的客戶說。。。這樣你會非常了解這樓盤。

第二第三算跑題了，但還是希望能全面回答題主的問題。

跑盤是房地產專業術語，主要是指把新開盤的項目徹底了解一遍，跑盤是房地產經紀人為了對執業範圍（執業商圈）內的房產、社區布局、周邊配套以及社區詳情有深入了解，而通過實地走訪勘察，達到「眼見為實」的目的。作為專業房地產經紀人來說，如果不能了解自己所處商圈的特性、賣點，可以說是一種對客戶不負責任的行為，也很難取得客戶信任。

1. 清楚跑盤的目的：主要是為了以後跟業主或客戶,打交道時好交流。

2. 需要的工具：地圖,紙筆,房產公司的跑盤表格。

3. 了解項目：樓盤名稱,地址,開發商,物業管理,管理費用,停車費用,小區棟數,樓年,一梯幾戶,戶型面積,市場售價租價。

跑盤起碼做到以下事項

1.建議跑大型的社區,因為大型社區成交比較活躍,開單機會比較大。

2. 可以通過中介公司的系統了解相關小區的資料。

3.了解小區內各個樓棟的分布位置、社區綠化、建成年代、居住居民的主要組成；

4.小區的產權狀況、換手率；

5.小區周邊主要配套，例如公共交通站點、交通路網、幼兒園、中小學（是否重點以及入學條件）、醫療配套、休閑配套（公園、健身房）、生活購物（超市）；

6.生活成本，例如物業費用、周邊物價；

跑盤的核心，還在於提煉社區的賣點，讓那些不了解本商圈的消費者通過經紀人的陳述以及帶看

2. 需要的工具：地圖,紙筆,房產公司的跑盤表格。

3. 了解項目：樓盤名稱,地址,開發商,物業管理,管理費用,停車費用,小區棟數,樓年,一梯幾戶,戶型面積,市場售價租價。

跑盤的核心，還在於提煉社區的賣點，讓那些不了解本商圈的消費者通過經紀人的陳述以及帶看

做銷售是一個積累客戶技巧提升能力發展人脈圈子的過程，如何3句話搞定刁難客戶，如果抓住銷售核心本質想做到並不難。如果大家想要交流學習銷售經驗想要拓展人脈可以來加我們的群，企鵝群號：【169-296-359】暗號（驗證碼）務必正確填寫：（兔子知乎）PS:最近大家一起研究學習【銷售成長筆記-《我把一切告訴你》】（群文件可下載）里的銷售技巧和談判技能，歡迎參與。

之前給我驗房的房加加這方面很全面。室內室外高清大圖，無人機航拍視頻，720°VR全景，室內全景圖，周邊配套，樓盤分析，戶型分析等等都有。你可以去關注公眾號「51房加加」看看

冒充客戶踩盤