上海2016年11月28日買房新政會對上海房價有什麼影響？
想聽聽大家對新政和未來房價的看法
剛畢業、苦逼的剛需族
新政下來一天了，塵埃落定。知乎上也是相當熱鬧，各路大神紛紛對這個新政發表了不同的看房。但是有一點，各種人群該怎麼辦，卻沒有人討論。所以高大上的深度分析和預測就交給大神們了。我來談談面對這個新政，有買房需求的人該怎麼辦。
這個新政一出，一下把想購房人群分成了6類;
1、手持大量現金又有購房資格的大神，很顯然市場站到了你們這邊，你們就是這個市場毫無疑問的特權者。這兩個月就別干別的了，5天之後不停地找房看房吧，這兩個月找到面臨違約急拋，工廠倒閉急拋，訂單轉讓的不要太多！多轉轉,8折筍盤不是夢！勤勞一個月，賺來上百萬！
2、全國無房無貸有購房資格的小夥伴。你們雖然看起來需要多付百分之五的首付，但是實際上你們有特別牛逼的特權了，你可以貸65成！滿公積金。別慌，趕緊去開信用卡刷刷刷10W輕鬆到手，稅費卡辦起來，有多少稅可以辦多少稅卡。寫合同的時候寫各付價，中介費稅費房東出，加到總房價又可以多貸好幾萬。操作操作，把所有能用的資金用上，你們絕對可以挑到比之前更好的房子！
3、置換賣了還沒買的，或者付了定金沒網簽的，我知道你們現在已經不停地罵街，有苦說不出了，但是還是找找機會入手吧。有幾個方向可以考慮一下。
（1）找個「親戚朋友」借幾百萬，全款把房子給買了。然後你拿房子去抵押貸款還給朋友，當然拿點茶水費給「親戚」是無法避免的！我絕對絕對沒有讓你們找貸款擔保公司過橋貸啊，我絕對不是讓你們過橋貸啊！
（2）外國國籍人士可以在上海買一套房，無論你原先貸款情況，新加入外國國籍人士都可以按照首套計算。也就是可以貸65成哦。我聽說某小國國籍只要4、50W哦。40W換你隨便挑隨便選，怎麼想都很划算嘛。
（3）部分有資格的客戶，一套大的不行可以買兩套小的普通住宅嘛，一拆2規避稅收，第二套還可以抵押，多棒。現金不就出來了？
（4）實在不行降低標地，挑挑選選，原來一房換三房現在一房換兩房，原來外環換內環現在外環換中環。積攢積攢能力為下一波行情做準備！
（5）法拍房
4、置換房子還沒賣的：我說你什麼好呢。擇機而動吧。先賣再買是王道，不然你自己房子還沒賣就完蛋了。當然你最好的方法是想辦法增加套數，你說怎麼增加？抵押現有全款買小會不會？親戚朋友湊湊首付會不會。
5、房子網簽了還在走流程的：恭喜了，人生贏家就是你了。趕緊走流程，千萬小心房東跳價或者違約！想辦法增加他的違約成本。
6、限購的:別憂傷了，南通嘉興商住法拍歡迎你。
引用各位大神的預測來說，這一波行情會持續一段時間。從這次限貸開始到下一次政策鬆綁。絕對是你購入的大好時機。一旦到下次政策鬆綁，外地想買的打道回府。置換的只能繼續住小房。而且這段時間雖然市場沒有動靜，但是每次政策調整後的半個月到一個月都有大量的跳水價房源出現，抓住機會，積極出手。說不定對你來說是利好！
-------------------------------------------以下是原答案--------------------------------------------------------
縱觀2016年上海樓市政策，今年國家對上海樓市進行了三次調控。第一次3月份，定位精確：社保未滿五年的外地人，對不起，你們不準買房，你們的需求請放到三年後，為上海樓市下一輪行情做貢獻。第二次9月份，加強銀行管控，叫停合力貸，接力貸，叫停前妻，前夫共同還款，嚴查離婚、首付貸、對首付款來源進行嚴查。這個政策是為了打擊全民炒房的趨勢。第三次就是昨晚發布的新政，這次新政有三點重點。1、首套首付從百分之三十提高到三十五。
2、全國內有過貸款記錄的家庭或者在上海有一套房的再買房認定為二套住房，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。3、公積金貸款收緊，有過兩次以上公積金貸款記錄的家庭或者買二套非普的家庭停止發放公積金貸款。這次調控的人群定位在了二套置換家庭，以及剛需小年輕，前者首付大幅度提升，後者很可能沒錢買了。隨著美國第二輪加息漸進，全球的貨幣政策都收緊，發達國家普遍受影響，發展中國家幾乎淪陷。目前看來，我國的應對政策是人民幣貶值，外匯收緊，樓市維穩。之前大家一直在討論國家在樓市和外匯之間如何抉擇。那麼通過9月以來京滬深三城樓市的三盆冷水，國家意圖已經表現的很明顯了：保外匯，穩樓市。至於買賣房的小夥伴們，你問這會對你們造成什麼影響，細節上怎麼處理：1、手裡現金不夠的：準備找親戚朋友借的，請務必諮詢下各大銀行政策，是否會被查首付來源。2、買首套住房的人群：沒辦法，剛需你必須買，時間上來說今年年前是很好的時間，一個月的時間足夠樓市冷靜，降價進入穩定期，而這次政策來說會有大量的人開始觀望，而別人觀望就是你入手的好時間，再加上年底會有低價房拋出。多找找會有驚喜的！3、置換客戶：量力而行，先賣再買。避免出現先定好房子然後發現自己房子賣不了出現違約，很遺憾你們錯過了一次跳板。
4、像我一樣的吃瓜群眾：人民幣很大可能再貶值，熱錢樓市進不去，外匯出不去，有錢就買點大蒜黃豆屯著把，明年物價會狂漲。。。。。1、這一輪調控的與眾不同之處，就在於政治層面的動員，穩定房價被當成一項政治任務。從十一期間多城連夜同時出台調控政策，就可以看出來自更高層面的統一部署。財新報道也透露，如果房價再漲，不用約談，將直接對地方政府進行問責。所以上海天津杭州深圳武漢等地才會有二次調控，上海更是不惜將改善需求者納入調控範疇，寧可誤傷剛需，也要遏制住房價上漲勢頭。
2、調控不斷加碼，說明十一期間疾風驟雨式的調控政策並未見效，統計部門和市場所樂觀認為的房價趨穩之說並不成立。這其中的關鍵就在於，用行政手段固然能夠冰封成交量，卻無法改變預期。就在幾個月之前，各地還在到處鼓勵購房，現在突然說樓市不行了房價要降了，有誰信？
3、站在政治的高度來理解這輪調控，就會明白樓市調控的著眼點並不僅在於抑制投機泡沫，防止資金外流，而是更要為明年提供一個良好的政治社會環境。房價高企，雖然讓地方政府享受到土地財政的狂歡，但於更高層而言，房價高企已經成為社會穩定問題，怨氣的矛頭指向政府決策。這就不得不在房地產拉動經濟，和借調控穩定民心之間暫時做出折中。
4、地方政府並非無縫可乘，統計遊戲隨處可見。因為評價調控政策成敗的標準就在於房價穩住，只有房價能夠在紙面上穩定住，那麼所有手段似乎都可以得到原諒。換言之，房價不下降就永遠不結束，房價哪怕是在紙面上下降，也算是有交代。於是我們看到，10月下旬，廣州中心城區曾經連續13天零網簽；上海也曾連續3周沒有新增住宅上市，江蘇崑山則是陰陽合同泛濫，東莞惠州則出台了房價熔斷政策，房價高於或低於備案價格範圍都不允許網簽。
5、需要明確的一點是，樓市調控無論多麼嚴厲，其目的都在於穩定房價，即防止房價繼續上漲。不用說房價暴跌，房價一旦出現持續下降，各級政府可能就會招架不住。2014年那波取消限購潮、鼓勵農民工接盤潮已經說明一切。這是因為，地方政府仍舊依賴土地財政，而經濟下行期仍舊需要房地產的提振作用。
6、正如去庫存去成房價暴漲一樣，樓市調控誤傷剛需，都是政策執行出現偏差，病急亂投醫，根本不顧市場真正需要。無論提高首付比例，還是將賣一買一者視同二套房，抑或商業銀行收縮個人住房貸款，都會讓剛需一族更加買不起房。這樣的政策對於大資金來說根本不算什麼，但一點比例的調高，對於剛需族可能就是致命的。
7、回顧這些年的樓市調控過程，不難看到，政策越是從緊，市場的預期就越是高漲。尤其是限購政策，反而給了人們一種逆向預期，限制外地人買房，限制本地人買多套房，這反而證明本地樓市的緊俏之處，今年多地出現的離婚買房潮就是典型案例。
8、房價問題的根本，不是人口流入，也不是土地資源的緊俏，而是經營城市的思維。把城市當做企業經營，把土地當做稀缺資源進行隨意控制，把婚姻、戶籍當成調控手段，把賣地收入當成財政的主要來源，這些利益因素的存在，讓房地產市場供需失衡，四五線城市庫存高企，一二線城市供不應求，人為製造過剩或者短缺，結果是樓市問題一日比一日嚴重。
微信公眾號房屋屋（its-home）
謝邀。總結起來就是：
至死方休的調控，誤傷一片的剛需，無路可去的資本
調控以結果為目的，不管手段十分正當
當上海11月28日新政出台，一切昭然若揭了：本輪房地產調控考慮的並不是房地產本身。房地產市場是否過熱，是否不健康，不重要。這並不是調控與否的依據，本輪調控的終點是凍結房地產市場，把資金從房地產業逼出去。只要目的不達到，就可能上更激烈的手段，不管這個手段是否傷害房地產市場和居住改善需求。
用盡正常調控手段後，開始對剛需下重手
首套房首付提高到35%影響不會太大。但有過貸款記錄算二套，幾乎截斷了數年內置換的可能，使得市場瞬間冰凍，上海接下來半年到一年的時間內，二手房成交量將冰凍，沒有買，也沒人願意賣。賣，是以置換為目的的，現在沒法買了賣它幹嘛呢。
貨幣國內國外雙貶值，資產保值渠道卻已封死
政府不喜歡自己控制不了的東西。貨幣並不天然是人民幣，因為有國家背書，人民幣才成了貨幣，不過作為貨幣，人民幣的表現並不良好。今年以來，美元開始強勢，人民幣進入下行通道。再加上世界經濟不好，外貿不振，感覺幹什麼都不掙錢。
如果從貨幣來講，人民幣卻是比不過美元的，同樣放出20年的跨度，美元的購買力下降，遠沒有人民幣這麼大。別看人民幣之前對美國一直升值，但從國內來看，美元才是購買力長久穩定的貨幣。
有產者又要保持財產的價值，於是發現只有房子可以買了。比較過去五年十年看出去，世界上最優質的資產就是中國一線城市的房產了。
可是這條路是不讓走的，金融風險哦，於是十幾城發布新政把路堵死。現在再打壓資本外流。其實不要怪資本想出逃，您這一邊灌貨幣大水，一邊還不讓人投資，不逃怎麼辦呢？
然並卵的是，全世界都缺好的投資渠道。海外房產很多也是坑，美元倒是能保值，但是美元資產的增值可不怎麼樣。結果就是，買了人民幣資產，你不知道增值部分多少是真實的，多少來自貨幣貶值。買美元資產，收穫一定的匯率收益，但眼看著自己的財富就趴在那裡龜速運動，都痛苦。
上海房價必須要穩，這已經變成了政治任務，跟烏紗帽有關。哪怕只降一個月，也得在數據上表現出來。上層下達了調控要求，下層就要無條件的完成任務，上海一直都是優秀的執行者。
最後，給題主說句話，專家的話都很有道理，這個問題里的很多回答都有道理。但是你作為剛需，恰巧又有能力買房的話，誰讓你等等再看看，你就該跟誰急。下面是幾個比較官方話的回答
東方房地產學院常務副院長華偉認為，上述調控政策對高端住宅需求的影響比較有限，對中低端住宅需求則起了一個延遲的作用。本質上，此次出台的政策是以犧牲成交量來穩定房價，使其在高位橫盤。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示：原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整後的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房衝擊尤為明顯。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海此次樓市新政主要是抑制投資投機或炒房需求，對穩定市場有積極意義。可以預見的是，到年底前上海房地產市場的交易量會有所下滑，大漲的可能性已經不大，市場重回平穩是大勢所趨。
謝邀。
大家知道，我在知乎言必談數據。然而11月新政剛剛推出，我們需要更長的數據積累才能回答題主的問題。我們手裡有的是一組新政前（10月）的數據，做了一些小研究。這個回答雖然有些文不對題，但希望能拋磚引玉，對大家有一些幫助。我們會持續關註上海房子問題~關於這組數據：這組數據是上海家庭固網住戶對不動產相關網站（包括安居客、鏈家、房天下等）進行搜索的抽樣數據，已進行去隱私化的脫敏處理。
採集時段：2016年10月份全月總計31天。數據處理：篩除了各類異常的極大搜索量（疑似為地產從業者或自動採集程序）與極少量的偶然搜索，保證統計學上的可信性。經過數據處理，我們可以將這些有效的搜索行為視為人們對目標樓盤的關注行為，而使用不動產網站進行有效搜索的群體也可以在某種意義上被我們定義為潛在購房客戶（以下簡稱潛客）。這些有關潛客搜索行為的數據欄位包括：潛客居住地；潛客籍貫；潛客發生搜索的網頁鏈接；通過網頁鏈接匹配即可獲得潛客搜索的房源名稱、地段、戶型、價格、開發商、房齡、開盤時間等信息。以上數據總量約為23萬條。
我們把這些潛客的每一次搜房行為畫成一根線，線條兩端分別連接著搜房者的現居住地和搜索房屋所在地。而線條顏色越紅，說明現居住地與其搜索房屋的距離越近。這23萬次搜索行為畫成圖大概是這樣的：
接下來，我們利用這組數據做了一些有趣的探究。
1. 寧要浦西一張床，不要浦東一套房？
一條黃浦江，將上海分為了浦東浦西兩個世界。浦西是十里洋場，浦東則是大片農田。坊間傳言：寧要浦西一張床，不要浦東一套房。
不過現如今，浦東已擁有了陸家嘴、浦東機場、迪士尼等諸多標籤，成為上海乃至全國的驕傲。久遠的傳言，是否也隨之瓦解了呢？
我們分別統計了居住在浦西和居住在浦東的潛客的搜房區域，如下圖所示：
可以看到，浦西潛客在互聯網上搜索的房子，91%都位於浦西，僅9%位於浦東。作為對比，浦東潛客搜索的房子67%位於浦東，33%位於浦西。
9% VS 33%的結果表明，浦東潛客對浦西的興趣，比浦西潛客對浦東的興趣要高得多。
看來時至今日，浦西與浦東之間的差異仍然存在。
2. 「上只角」看不起「下只角」？
上海自1843年開埠，有著長達百年的租界史。舊上海時期的上海法租界和上海公共租界的西區大部分與中區屬於富裕繁華的上只角，而華界以及其他城鄉結合部屬於相對落後的下只角。
如果把上下只角的概念對應到今天上海的行政區，上只角大致對應黃浦、靜安、徐匯三個區，下只角大致對應楊浦、閘北、虹口三個區。
那麼住在上只角和下只角的潛客是否會關注另一個區域的房子呢？
答案是：會。請看下圖：
不過，上只角搜房者搜索下只角房子的比例只有6%。與此相對應的，下只角搜房者搜索上只角房子的比例也只有9%而已。彼此彼此。
看來，上只角人不大看下只角的房子，但下只角人也不大看上只角房子。時至今日，上下只角的差距已然不大，大家各自有各自的生活。
3. 「外地人」和「上海人」，誰更喜歡大房子？
我們通過『籍貫』欄位，可以簡單地把這次研究的潛客分為上海人和「外地人」（註：在本次研究中的「上海人」指的是身份證前三位為310的；而「外地人」指的身份證前三位非310的）。
那麼，「上海人」和「外地人」都在關注什麼樣的房子呢？
請看下圖：
結果顯示：
1）上海人搜索的房屋均價為57300元/m2，外地人的搜索平均值略低，為56600元/m2元。
2）外地人對大戶型的偏好更強，搜索房間數量的平均值略高於上海人，同時房屋面積的平均值（95㎡）也略高於上海人的搜索平均值（89㎡）。
大數據顯示，上海人更關注單價高的房子，而外地人更關注面積大的房子。
4.人們是不是更關注其居住地附近的房子呢？
我們計算了本次研究中所有潛客的居住地與所搜索房屋的距離，可以得到下圖：
結果很明顯：
1）50%以上搜房者搜索的房屋都在其現居住地的6km範圍內；
2）25%的搜房者所搜索的房屋在其居住地的2.2km範圍內；
3）而有17%的搜房者都是在搜索他們現居住地附近1km周邊的房屋。
看來，在找房子這件事上，人們總是對熟悉的地方更感興趣一點，區位的作用表露無遺。
5.人們都是在關注地段更好的房子嗎？
俗話說，水往低處流，人往高處走。在房屋搜索行為中，人們是否更加偏好比現居住地的地段更好的房子呢？
為了回答這個問題，我們首先要對各個地段的「好壞」進行評價。我們採用的方法是，將上海市劃分為7000多個1km*1km的正方形格子，根據每個格子中的人口、就業、商業、交通、醫療、教育、多樣性等多個指標，給出了每個格子的綜合價值得分。
接下來，我們就可以對搜房者現住地和其搜索房子所在地的地段價值進行比較，結果如下：
結果有些出乎意料之外：
1）在23萬次搜索行為中，潛客們搜索更好的地段只佔30%而已；
2）接近一半被搜索房屋的所處地段，其價值都不如這些潛客們的現居住地。
為什麼這麼多人都感興趣那些更差的地段呢？
讓我們把這些潛客單獨篩選出來，並比較其搜房和住房情況，以地段差值做出下圖：
上圖中，偏藍色的是「往低處走」型客戶的現居住地，而偏紅色的則是他們搜索的房子較多的區域。
這樣一來，結果就一目了然了：
這類潛客多數都居住在內環以內，而他們搜索的則是更外圍地區的房子。
由此看來，這其中的原因便很容易猜想了：
1）這些客戶現租住在市中心，現階段希望能夠首次置業，那麼自然會選擇偏遠地區的房子；
2）這些客戶現居住在較好地段的小房子里，現在希望置換更大的房子，那麼在預算有限的情況下，自然會搜索較差地段的大房子。
結論很明顯：在房價不斷攀升的魔都，大多數首次置業和改善置業的潛客都會在地段上都做出「人往低處走」（其實也就是人往郊區走）的選擇。
6.哪些人的購房夢想更大呢？
生活在魔都，雖然會被高昂的房價逼著「人往低處走」，但人們永遠預期未來，並且永遠心懷購房夢想。
我們可以用數學的方式定義一個「購房夢想指數」：
購房夢想指數=搜索房屋的單價/現居住房屋的單價
那麼，這個城市裡的潛客們的購房夢想是怎麼分布的呢？請看下圖：
1）郊區潛客的「購房夢想指數」明顯比市區要高，而最為偏遠的金山和崇明也恰是夢想指數最高的兩個區。毫無疑問，這兩個地區的房價相較全市仍然很低，價格的落差給了當地居民更多的購房夢想。
2）住在靜安、黃浦等地區的潛客們則表現出了最低「購房夢想指數」。這也很容易理解，住在房價接近全國頂點的他們，如果還懷抱著更大的購房夢的話，恐怕也只能去紐約、倫敦和香港實現了。
空間上的購房夢想差異顯而易見，那麼不同年齡的搜房者會有不同的表現嗎？再請看下圖：
很顯然：
1）「購房夢想指數」最高的群體為15-20歲的年輕人，高達1.66。所關注的房價比自己居住的房價高出66%。
2）而20歲-25歲群體（也就是大學生和社會新人）則顯得並不那麼樂觀，「購房夢想指數」直線下降到僅為1.04。
3）在45歲之前，人們的購房夢想值仍然總體保持在1以上，也就是說他們仍然在關注和搜索比現居住地單價更高的房子。
4）但在45歲之後，人們的購房夢想值開始繼續下降到1以下，他們開始關注那些單價更低的住宅、開始為自己的退休生活籌划了。
作為讀者的你，不妨自己來計算一下，你的「購房夢想指數」是多少呢？
註：
1.本文使用的數據由 上海道東實業有限公司 提供。2.知乎發布版本為完整版報告（需付費購買）的一部分。報告的完整版及部分匯總數據請關注微信公眾號「城市數據團」，查看文章「房產新政來了，上海客戶都在搜索什麼房子？」的「閱讀原文」。如對報告和數據有疑問，或尋求其他方式的合作，請與團支書私信聯繫。
評論里回復麻煩，統一在這兒回應下吧。
沒想到撕逼重點居然是這個5%……所謂難度大小本身就是個相對的概念，默認的邏輯前提是湊得齊30%的人，多湊個5%難度不大，起點不是連10%都湊不齊的情況……你換王公子來看，100%首付也沒問題啊答主也是畢業狗剛需族過來的，當時也是咬牙切齒才上的車，所以更明白先上車的重要性，語重心長地對學弟們說一句：只要你確定這輛車是往上走開往目的地的，那就別管軟卧還是站票，也別管你的票價比別人貴還是便宜，先上車！至於評論的兄弟各種現實困難憤憤不平罵開發商也好罵政府也好，日罵至夜，夜罵至明，能改變現狀否？混社會首要原則就是面對現實，很殘酷的現實！原答案：題主自己都說了是畢業狗剛需族，那可以大膽說一下，這個政策對你是利好的。首先，從政策條文角度看，首套房唯一變化就是首付30%到35%，上漲5個點，這對於首套房來說，影響不是很大，你百分之三十的首付都湊了，也不差多湊這百分之五吧，其他對首套房無變化。這次精準打擊的是置換性需求，也就是所謂的中產階層，因為要套住資金，具體後邊細說。其次，從政策效果來看，後期立馬可以預計的是成交量瞬間冰封，中介估計叫苦連天了已經，有價無市，價格下跌一段，但是跌多大跌多久不是很肯定，這個不單純取決於房市，根本還是取決於經濟走勢，具體不細說了，太複雜。最後，從政策動機來看，別的背景不說，只說一個匯率方面的考慮，其實就是凍結民間的人民幣，尤其是有錢人的人民幣，把這些錢全凍到樓市上，因為央行最忌諱的人民幣貶值對手盤根本不是國外政府，更別提所謂的對沖基金了，最大的對手盤是老百姓，一旦貶值預期成為共識，有產階層一人五萬的換匯額度，不用多了兩千萬人這麼干，那就是一萬億美元啊，外匯儲備才三萬億多點，分分鐘匯率崩盤，國家經濟完蛋。從樓市入手凍結人民幣還有個好處，就是封堵有錢人變現出逃資金的能力，因為這個群體有錢也有辦法把錢搞出去，相比之下，一般老百姓錢不夠多也不一定有渠道能出去。總結而言，對首套房剛需而言，未來半年可以看趨勢，及時上車了，別貪心要大跌之後再出手，這是上海，不是七八線小縣城，一句話，先上車，票價高點低點都不是第一位的。不要糾結於房價，要從貨幣的角度考慮。房價問題本質是貨幣問題。這一次調控就是為了防止有人高位套現然後換美元洗錢出走。 網上一段話：【轉】開閘放水→房價飆升→賣地解決地方政府債務危機→驅趕人民幣存款進入房市→外管局最大「對手」消失，外匯暫時安全→匯率急跌，鎖住剩餘資金→跟隨美帝收緊貨幣→（銀行通過CDS轉移風險）刺破泡沫，房價急跌→高位接盤或者投資客無法套現，人民幣資金被成功鎖定→土地財政瓦解→開徵房產稅，徹底套死無害散戶→驅趕剩餘資金重新進入實業，保住就業，鞏固政權→人民幣國際化
手機簡單答下。利益相關，開發商從業。操作項目涵蓋上海近郊、遠郊剛需 剛改 改善類型。一、波及範圍1.以我司徐涇板塊項目（總價約在300-600萬）為例，購房客戶中使用按揭貸款（含商貸 公積金 組合貸）的比重接近80%，其餘為全款、分期付款形式。另非貸款客戶中又包含約5%的關係戶 內部購房等。2.從客群特徵來看，約50%的客戶屬於置換型。此客群以首次置換為主，市區客戶居多，置換原因以環境改善為主。其中以首套房貸款的客戶佔到40%左右。從此次新政的波及範圍上來看，我司項目中，80%的客戶受影響，約40%的客戶受重大影響。依次類推，再考慮到高端樓盤貸款比例下降，整個上海市場的受調控影響重大的人群比例約有30-40%的規模。原來一手房的30%現在要70%首付。假設人群的持有財富和人群數量線性相關，需要的首付的翻倍，可能會導致一半人喪失購買能力。但事實是越多財富的人群比例越小，所以一大半的人群喪失購買能力。極端一點，可能原市場上的20%-25%的人群喪失購買力。這才是新政的恐怖之處。待更新。
我只想說，凡是限購類的政策，都是保房價的，沒有第二個意圖。
限購就說明這東西寶貝、值得購買但又購買的人多了，至少是要製造這種市場感覺。
想像一下，這樣的東西咋降價？
原來買電視機都要託人買，大家都想買但又費老大勁了，所以雖然很昂貴，但完全不會降價。
現在呢？電視機供應充盈甚至存貨了，敞開購買，你看這麼多年電視的實際價錢降的。
一個購房政策變化，軒然大波，想想是有多少人盯著這些房子。
ZF又倒東倒西的當著婊子還扮著清純，說白了不就是看著那麼多雙熱烈的眼睛和鼓鼓的錢包，想著價錢那點事么。
這都不重要，重要的是，它每次都能達到目的，這才是最可怕的，這次恐怕也不例外。說5%首付很容易湊的同學請回答我一個問題……既然很容易湊，他喵的為什麼他們一年前不買？多等一年不是因為缺錢再攢點，難道是閑的啊？
文章轉載，非原創上海樓市的黑天鵝還是在今天出現了晚上9點的時候，上海出政策了，出的突如其來，同樣來的也很迅猛
新聞綜合頻道也在同步宣布
這個時候我還在悠哉的看著錦繡未央這樣的連續劇，沒想到結束之後臨時插入這樣的新聞
為了迎合這樣一次推送，上海發布還很反常的選擇中午12點的時候有過一次提前推送
一天推兩次的節奏在上海發布這個賬號里一定不是常有的現象
另外，從時間點上來看
在晚上9點這個時間宣布從明天開始馬上執行的政策
毫無疑問，當下網簽已經關閉，所有的政策得到立刻的執行，市場沒有留窗口期，任何一隻蒼蠅都飛不出來
而且很細緻的是，這一次的政策，還配備了相當完善的問題解答
務必做到讓所有人最短時間內可以最快程度的消化和領悟
可以見得這一次新政落地的傳播得到最高層的指示，得到極度統一的傳播與最大程度的擴散，並且是堅定不移的執行
而關於政策的具體內容，有業內的小夥伴已經整理了一個表格，大概就是這麼一個意思
簡單和大家聊聊政策的幾個影響
首先毫無疑問的是，市場即將進入速凍模式
2016年剩下的2個月，可能會是非常冰冷的兩個月。當下上海的核心購買力支撐來自房屋置換，今年二手房轟出天量也是通過賣房後再買房的客戶在大量激增
而這一次政策的敏感點在於，不論是否有房，不論貸款是否結清，只要你過去擁有過貸款記錄，任何購房都將屬於二套購房，首付比例上升到50%-70%，首付比例大幅度的提升毫無疑問最大程度的抑制住了市場的購買力。
本來上海的供應量在這兩個月已經被打壓過半，再加上這一次的需求萎縮，未來的兩個月誇張點說，上海可能沒有房地產這個行業了
其次，對外地人隔絕距離達到最大
這一次對於首套房的貸款認定擴散到全國範圍，言下之意是什麼，你在外地擁有貸款的在上海的首次購房依然會被認定為二套
這對於這群在上海奮鬥的外地年輕人來說，其實就是表達一個信息：也許你在上海已經奮鬥超過5年，也願意在這裡成家立業，但還是要在家鄉和上海之間做一個選擇，買在老家或者買在上海。
當然，如果已經在老家買過房子的，那麼很遺憾，上海再一次嫌棄了你，首套房七成對於不少人來說簡直就是天價
同樣的，這樣的策略也將影響上海的擠出效應，之前因為限購限貸，大量的上海資金將外涌，一定程度上也將上海周邊市場倒騰的火熱，而這樣一個態度的宣布，讓不少上海客戶在選擇異地購房的時候，內心會咯噔一下
這是市場的一些表象，再和大家扯一點有的沒的
擁有首套購房資格的朋友，剩下的2個月或許是好的窗口期
市場供應層面，嚴控預售證以及嚴卡預售單價的現在，未來能夠在市場上流通的房源一定是少之又少，但是換個角度來說，但凡能夠流通出來的一定是性價比絕對不錯的房子
而另一頭，通過二套非常高昂的首付代價，再一步的擠壓市場，如果你依然能夠被劃定為首套範圍內，那麼這個可以說是城市給你的最大紅利
2016年的上海剩下的兩個月，差不多就是福利分房的時代了，讓沒有房子的人可以用不錯的代價擁有房子
擁有一點錢的開發商們，剩下的2個月差不多是拿地的好時候
我在看東方衛視的時候，伴隨著調控政策的出台，也宣布了加大土地市場供應這個邏輯，承諾今年的土地供應不少於去年。雖然沒有提到住宅的比例，但也可以看到，未來上海市場一定會有土地出讓，甚至有可能包括之前被延後出讓的那些土地
從目前的預期來看，各位可以看到12月底有大量的住宅地塊出讓。而之前也規定了拿地必須自有資金，所以如果能夠順利回籠一些資金的話，開發商們在這個時候拿地應該是一個不錯的窗口期
當然，另外一方面，2015年在上海拿地的開發商們，2017年的銷售是一個艱巨的考驗，但願你們的營銷團隊可以支撐起這樣逆天的樓市
最後想和大家聊聊到底房地產調控的目的是什麼
今年的樓市調控政策是非常非常密集的，從3月份新政之後，半年多一點的時間在11月底出台的新一輪的政策，這個現象在上海本來就是不正常的
放在往常來說，一次調控的市場消化期在1.5年-2年左右，不論這一次的政策是否成功，都會有這樣的周期。
而把調控周期壓縮，某種程度上來說，房地產本身一定程度上已經脫離市場經濟，房價的走勢需要嚴格的按照既定的路線來走
很顯然，3月份的市場調控對於後期的成交量和成交價都沒有很好控制，而國慶節前後，雖然通過行政干預，使得成交量下滑明顯，但是市場價格依然在高位盤起，沒有明顯下滑趨勢
所以本質上可以理解，今天這一輪政策，核心還是希望上海的成交均價能夠下滑，下滑到什麼程度我不得而知，但是必須要讓整個城市的均價有所波動
而且這樣緊湊的調控其實也是給市場一個暗號，對於房地產政府未來管控是高頻的而且是大力度的
那麼管控的周期大概是多久，我想可能有一個消息可能透露一點信息
今年9月份，住建部召集了所有重點城市開了一次部門會議，就是對房地產的走勢下了明確的指標，很明顯，對於上海的要求是希望降房價的
會議的最後提到了一個3年周期
檢查總結的時間是2019年下半年也許未來這3年時間，被調控和被管控應該是大概率事件
我想，可能政府希望的調控應該是這樣的
2016年年底-2017年上半年，信貸收縮，預售證嚴審，從而導致市場成交均價下滑
同步年底土地出讓，對於開發商自有資金的管控，從而嚴控地王產生，控制土地成本
2017年下半年到2018年，土地成本適中的項目開始入市，項目具備低價銷售的可能，從而實質上讓房價擁有降價的可能
如果土地供應越來越少，那麼就將購房門檻弄的越來越高，供求在某種階段達到供求平衡
當然，這個過程中，比較難受的應該是2015年拿地的開發商，以及很大一批想在上海奮鬥的外地年輕人
反觀業內，我想唯一樂觀的一點就是，現在的地產什麼都沒留給我們，唯一給到我們的就是兩個字：時間。希望我們可以把這個時間用來更好的研發產品，更好的營銷創新，而不是用來等待熬過苦日子，畢竟誰都沒有那麼多個三年可以等待
文章轉自「 真叫盧俊的地產觀」
有人說新政限制的是窮人，對富人沒影響，他們買房不需要貸款。
我說 見識太短了，這新政就是為了對付富人的。
為的是防止他們賣掉泡沫資產換外匯外逃。
沒有了承接盤 你賣給誰去啊。
表面看新政限制對象是買房者，實際上意在賣房者。
調控的主要目的不是房價，而是成交量。
影響就是成交量迅速凍結。房地產一下子從賣方市場轉成買房市場。高位僵持下，泡沫嚴重的地方肯定有波下跌。跌多少不好說了，不覺得會因為這政策跌多少，反正跌過兩成這新政不用了唄，再出個鼓勵政策。
對於國家來說，不怕你沒有成交，不怕你小幅下跌。怕的是你成交活躍後，大把的換外匯外逃。
現在人無貶基的預期這麼強，各位中華熱血男兒，當為國持房。最近換美元的太多了，銀行的同學早就讓我換美元了。感覺這是為了把大家的資產凍結少換點美元吧？
轉載自水庫論壇，侵刪。
一）突發政策
各位，因上海突發重大調控政策。今日臨時加更一篇，予以分析。
首先，我們來看本次政策的重點。本次政策，最主要是二個精神；
1）認房又認貸2）提高首付至35%對於政策，讀者們最容易問的問題是：房價會不會跌。
我們先直接放結論，然後再逐步分析；1）對市場整體影響輕微2）不利於二手豪宅市場3）階級固化明顯二）市場整體影響輕微
首先，我們來看一個總體的結論，也是老百姓最關心的話題：房價會跌么。
答案是：不會。對市場總體影響輕微。因為上海，是一個對「信貸依賴度」非常低的城市。總體而言，無論你「限貸」怎樣調整。都是隔山打牛，隔靴搔癢。
目前，全上海市的住宅，大約在5億平米左右。如果取均價50000估算。則總市值在25萬億左右。
另一方面，全上海的「房貸餘額」。包括按揭和抵押消費等等，總額約9300億人民幣。
也就是說，在上海的全部房地產價值中，只有0.9/25=4%，只有4%的市值是抵押給銀行的。這個數值是非常非常低的。遠遠低於美國「次貸危機」爆破前的數據。
也低於日本，香港，房地產崩盤前的數值。美國「次貸危機」前，抵押比例約為10%從另一個角度講，2015年上海的一二手房交易金額，總值大約在14000億元左右。
可是上海的「房貸餘額」僅僅從6500億，增加到9300億左右。凈增2800億。2800/14000=20%哪怕考慮到這6500億中包含一部分「還款」金額。其總比例，也不會超過25%。
這意味著什麼，意味著上海人買房子，平均的首付成數是七成半。
KFS賣掉100億的房子，銀行擺張凳子在售樓處簽一條龍。則銀行最終只能做25億生意。上海人的生活態度，從來小市民小日子，算盤打打清楚。
上海人買房子，不喜歡借銀行的錢，不喜歡被銀行賺利息。恨不得一家一檔全部都撲進去，再問親朋好友借一點。首付能有多高湊多高。最多貸點公積金。「江浙滬民」生活本來就殷實富足。而且民風善良保守。
「提高首付5%」這種事，在冒險家的樂園深圳，有可能引起市場波瀾。而在上海，是完全被消化化解掉的。首付都付到75%了，法定30%和35%又有什麼區別呢。我們研究房地產市場，一定要清晰地認識到，「上海是一座對信貸依賴極其小的城市」。這種使得他和日本香港紐約邁阿密的房地產市場運行規律完全不同。
因此，我們縱觀歷史。凡是在歷史上通過「調信貸」來試圖影響房地產市場的。
最終都沒有什麼效果。無論是加息，加準備金率，調整二套利率，調整首付。對市場影響都很輕微。
2400萬上海市民，人均房貸僅僅4萬元。洗洗睡吧。
三）不利於二手豪宅
2016.11.28「調控新政」對於全上海總體市場影響甚是輕微。
但是，如果我們拿著一個「顯微鏡」放大了看，放大了看，仔細地細分看每一個板塊。有沒有哪個板塊，受影響特別嚴重呢。答案是有的。有一個板塊，受到了別人的十倍打擊，十倍傷害。
這就是「改善型二手豪宅」市場。在整個「調控新政」中，受影響最大的是「改善型」需求。
按照目前文件精神，文件可以簡稱為「認房又認貸」。對於改善型客戶。賣掉自己的唯一住房，更換大房。則原本他被要求「首付三成」。現在卻是「首付七成」。這就差了四成。（一般我們默認「改善」為非普通住房。普通住房那檔次您就不用改善了………）
通常「改善型」客戶的特徵，他們有一套小房子，可以先賣了，換取一筆資產。所以他們和「剛需」不同。他們不是從零開始的，而是從半途開始的。
此後，通過把「名下」的房產賣完。他們可以達成「無房」的狀態，並申請首付三成。舉個例子，目前市面上很常見的把自己原有的「老破小」賣了。賣大約300~400W。
然後拿了這筆錢，自己再貼一點，再問銀行借一點。給孩子結婚購買一套婚房。目標價在700~800W。「小房子/大房子」的價值比例，一般在50~60%之間。目前在「11.28」房產新政規定下，這一類的客戶會遭遇比較大的麻煩。
甚至有可能會延後他們的購房計劃。並導致「改善型二手豪宅」的滯銷。但是，滯銷會不會導致降價，會不會導致筍盤，會不會導致急跌。
答案是，會降一點點。但不要高估。市場已經有了足夠的耐藥性。不信你回顧2011年的故事。細分來看，我們要看到，有以下類別物業。基本是不受影響的。
1）遠郊一手盤目前一手房的遊戲規則十分清晰。市區基本沒地，拍地都在遠郊。而且地價超貴超貴，典型就如「周浦8W」。
曾經有人問，這些「地王」項目該怎麼賣呀，怎麼可能賣得動。答案十分簡單：「超高單價+更小面積+新房癌」新房癌是一個新名詞。
和直男癌一樣，主要患者多數集中於青年男屌絲。而這群人不受「二套」影響。2）小夫妻住房
如上文所說，如果你的房產定位於「小夫妻婚房」。父母賣了老房子湊錢給小年輕結婚。
則小年輕本身是第一次貸款，不受限制。因此綜上所述，真正受影響的物業類別只有一種。
3）35歲成功人士所選，提高生活品味，踏上人生巔峰。因此這一類針對的客戶群，類似於世茂濱江，財富海景，白金府邸，國際麗都…………
當你有錢了以後，你想換一套2000W的房子。但是價格又不能太高。太高了4000W以後，都是土豪一次性付款的。
定位也不能太低。受限制的是「35歲人第二次置業」，小年輕結婚就不受限了。對於「35歲」人群二次置業目標物業，可以關注一下。
或許價格會有波動。四）社會階層固化
本次「11.28」調控新政會帶來的第三個效果。是「社會階層固化」。
我們做「經濟學分析」，一定要嚴謹記住「二階經濟學」。
不僅僅要想到我會怎麼做，還要想「對手的反擊」。對手不是木頭人，任何一項改變都會引發反制。對於目前「非可逆」的行為。導致一個結果，就是「拋售房源」大大減少。好比限購，限購基本是一種「不可逆」的行為。
目前的上海限購，他並不是發你一張「購房券」。若我有5套房子，賣了1套。政府應發我一張券。12個月內，憑此券有資格買一套。目前的上海限購，「賣了就是賣了」。
假如我有5套房子，賣了一套。我就是永久性地損失了一套。這輩子最多只能買4套了。在這樣情況下，如果全社會依然存在「紙幣通脹」預期。
那我何必要賣呢。我賣了就再也買不回來。因此一旦「限購」開始，拋盤就大大減少。反而導致了房價的上升。對於「限貸」，他也是一樣的道理。
如果「認房又認貸」的話，等於我的貸款額度，變成了一種稀缺產品。一旦我賣掉了，我就再也不可能擁有七成貸款了。那我何必要賣呢。不如苦苦長持。我們看到，曆數過去十年「宏觀調控」的慘痛教訓。
宏觀調控之後，往往是「市場急凍，價格不動」。歷年宏觀調控，基本集中於「增加交易成本」。
每一次宏觀調控政策出台，都使得市場「拋盤」大大減少。整個交易流程更不流暢。而價格呢。老百姓其實不在乎交易量的多寡，在乎的是交易價格。關鍵看房價能否降下來。
短暫的空頭狂歡慶祝之後，價格一分也沒有降下來。過了幾年還要猛烈大升。「11.28」調控的一個間接結論，使得有多餘房產的人，更加不願意將房產拋出。
一旦賣出，就再也不可能買進。因此整個社會將逐逐漸固化。「有房子」和「沒房子」的人，會逐漸成為涇渭分明的二個人群。
（yevon_ou@163.com，2016年11月28日夜）1，短期內一定是抑制作用，無論是增速減緩，增長停滯還是略有下降，總之一定是抑制效果。很多人都得出越控越高的結論，其實是對2007年以來中國房地產市場觀察後得到的錯覺。調控政策不是房價上漲的根本原因，除去通貨膨脹的因素，我們看到一二線城市的房價上漲都是因為人口湧入而產生了前所未有的需求，這些需求也創造了可觀的投機空間，讓一線城市和部分二線城市的房子成了好的投資品。2，長期來看，房價與政策關聯不大，但也不能不考慮類似政策帶來的抑制城市人口增長的效果，但這種效果在現在的經濟形勢和各地區發展進程下，是比較微弱的。真正能讓高房價下降的是新的城市群的形成，原來相對落後的地區得到長足的發展，比如原來一個武漢人也許覺得武漢機會很少而選擇去上海發展，現在他在家門口就能找到工作，那他就完全沒有必要去面對上海的高房價和政策「歧視」。這種事情正在發生，但是是否可以持續就要看中國的整體經濟是否還能保持長期向上的趨勢。杭州的房價不到上海的一半，很多IT人士卻可以找到只比上海薪水略少的工作，這才是長期的，決定性的因素----需求減少（顯然供給是有限的）。3，對於生活在上海（或北京、深圳）的人們，需要接受的一個事實是：這裡的房子不是，也不應該是每個人都能買得起的。即使第二條中所說的情況實現了，上海或北京的房子也不是每個人都買得起的，至少核心區域是這樣，因為幾乎所有發達國家的經歷都在證實這一點（比如很多人住在新澤西，每天來回通勤四小時去紐約上班），或者說那句古語早就告訴我們：物以稀為貴。每一個人面對社會時都經常會產生一種無力感，只是希望不要太天真以為它會朝著自己希望的方向發展。
專家對於上海樓市新政的解讀
相較於上海「325」樓市調控政策，此次《通知》對差別化住房信貸政策做出了新的規定，即從11月29日起，購買首套住房的首付比例為35%，這也使得此前3成首付的政策內容被取消，購房的首付壓力相對增加。對此，業內專家嚴躍進認為，首付比例的提高使得很多購房者近期購房時自有資金需要更加充裕，能夠引導購房需求的合理釋放。
本次樓市政策調控，和全國其他城市一樣，屬於政策的進一步加碼，體現了上海地方政、府對於樓市調控的堅持以及穩定房地產市場的決心。此前上海購房政策總體上已經比較嚴厲，但是從近期房地產市場數據來看，政策必須加碼。
這和目前上海房地產市場面臨的三個壓力有關。第一是庫存規模相對不足，亟需通過政策調整來實現供求關係的平衡。第二是上海房價上漲態勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大。第三看漲預期依然較強烈，亟需通過政策進行市場預期的引導。目前出台政策，時機成熟、政策條文清晰且具有針對性，具有積極的意義。yuqiancyh
不懂經濟，隨便嘮兩句。記得年初時上海房價大漲，之後出了限購。被限購的大多是未來想留在上海，而且具備一定經濟能力的外地人，也是剛需一族。然而房價並沒有停止上漲，此時購房主力為一些新上海人，和置換的家庭，9月「謠言」使得民政局門口排起長隊，離婚買房！直到現在的「通知」，很顯然，新上海人和置換一族被攔截，這些也屬於剛需。這兩波剛需攔住了也就意味著，如果繼續想在上海待下去，這兩撥人就必須在上海買房。上海的房子一直有人買，房價就不會撲街，至少短時間內不會。另外對於投機者，不差錢的隨便玩。其他的還望慎重，大手能不能真的穩住市場真的不好說。中國的房子不只是居住，你所在城市的教育水平，醫療水平，平均工資和就業機會這些通通直接或間接與房子掛鉤。一線城市擁有最好的資源，吸引著千千萬萬的年輕人。如果哪一天，在我們的家鄉，親人生病了不用遠赴大城市，不用擔心找不到工作，工資足夠生活，孩子能接受良好的教育。那麼，別說上海8萬一平的房子，就是8000我也不買。
成交量：銳減。
價格：橫盤+陰跌。別誤會，這只是短期影響，只要房價一跌得有點多，比如20%以上，馬上政策就會松。政府要的是價格「穩定」，不是暴漲，更不是崩潰。
另外，由於購房需求沒有替代物，只要不增加供應，需求端政策重新鬆綁之日，就是價格報復性上漲之時。拋個磚吧，先總結說一下，這個政策利好一種人，利空一種人。所謂利好一種人，是利好首套房的，基本上是新上海人吧（可能有少部分土著沒房，但比例應該不大），首套的30%和35%基本沒區別，為什麼這麼說呢，上海的房子，就算是一房也基本上沒有所謂的普通住宅了（老破小除外），也就是說你要多交個5點幾的稅，所以肯定是要做低房價的。而政策出來後一定時間內，市場會橫盤，這個時候可以好好挑挑房子了，如果要等房價跌，那看個人判斷了。利空的一種人，是改善住房了，還有想離婚買二套的，首付比例一下提高到70%，這種人在上海也蠻多的，比如前幾年因為首付原因，買的小房子，現在有了小孩，正是換房子的時候，只能繼續幾代人擠在小房子里了，沒小孩的估計會晚幾年再要。總結下來，上海政府想要的新上海人還能進來，但是進來以後想靠自己打拚過上舒服的日子，時間估計要長點了。對於房價，個人感覺還是政府那句話，抑制過快上漲
很湊巧的在11月份學寫爬蟲 當時爬了一批鏈家的數據 最近兩月空的時候也順便爬了兩次 所以現在有了新政前後3個月的數據 所以可以先做個簡單分析看看 等後面月度數據多了再繼續做更正 首先 房價降了么：
推薦閱讀：
※父母有很多資產房產卻冷眼旁觀我和老公帶著兩個孩子在北京租房十年，我不應該有怨言嗎？
※為什麼女孩子結婚前不能買房？女方爸媽都會覺得女孩吃虧，自己買房和結婚有很大的關係嗎？
※死過人的房子可以買嗎。？
※戀愛5年,計劃結婚,就買房與否問題發生爭議,兩人年薪稅後50萬,已有首付,如何解決?
※目前北京工作，去天津買房還是回老家？