留學生可以在美國買房么?

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沒有綠卡，美國留學生，f1簽證可以在美國買房么?具體流程是怎樣，除了房子以外還需要另外支付哪些費用?

在美國留學的同時，買套房子，既可以自己居住，節省租金，又可以在回國前處理掉，真是一舉多得的事情。尤其是目前美國經濟正在復甦，房價看漲，投資一套適合的房子，可以使得留學費用最小化。

另外，許多留美的學生，尤其是成績較好的同學，有繼續在美深造甚至永久居住的打算，因此更關注在美國買房。下面外居樂就為您一一解答每個問題。

沒有綠卡的留學生可以買房嗎？

當然可以。外國人可以在美國境內購置房產，所以對於同樣是持非移民種類簽證的留學生來說答案必然是肯定的。但是不同於外國人購房，留學生買房有一定的限制，那就是必須有足夠的資金全額付款或者支付足夠多的首付。

為什麼這麼說呢？持有 F1 簽證留學生在美停留期間並不被允許在美國境內工作。當然如果是 STEM 專業的畢業生可以申請最長3年的 OPT。但是無論如何，對於留學生來說貸款不是件易事。外居樂可以協助您全程辦理貸款，確保您在美國順利買房。

留學生在美國買房應該注意什麼？

學區要好。美國的房子也有學區房和非學區房之分，學區好壞教育質量也有很大區別。如果學區不好，只好上私立學校，那樣學費開支很大。所以大多數人購房都選擇好的學區。雖然好學區的房子貴，但是也相對保值，等若干年後孩子上大學了，還可以賣了換個自己喜歡的地方去居住。
離工作單位要近。美國人居住觀念中沒有亞洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁華的地段。美國留學生他們選擇地段，還要考慮距離工作單位要近。最好開車時間在15分鐘左右。換句話說，方圓10公里以內，上下班方便，接送孩子也方便。
環境相對安靜。美國留學生不要離車站近或是靠主路近的地方。美國主幹道上車輛多，流速快，噪音大。最好位於安靜的小街道上。
採光好。在美國買房子雖不講究座北朝南，但一定要採光好，節能又通風。
居住面積稍大些。美國單家獨戶的房子一般面積都比較大。房子最好要雙層的，三房二廳一廚，一個小花園。房間多一些，便於父母來探親時居住。

留學生在美國購房的流程？

首先我們先說一下在美國買房過程中涉及的公司及人員：

房產經紀 (Real Estate Agent)
貸款公司 (Mortgage Company)
房屋檢測員 (House Inspection)
房地產價值評估員 (Appraisal)
產權公司 (Escrow Company)

OK，現在準備買房了，您需要做什麼呢？

一、選定買方經紀

在這一過程中，你需要找一個 Realtor。為什麼呢？因為不是所有的房產經紀都是 Realtor。Realtor 是指房產協會的會員。他們擁有更高的標準以及更多資源為您搜索最權威的數據和統計，確保您能找到最適合的房產。他們同時還負責幫您：

預約看房；
陪同看房；
商討價格；
回答您的疑慮和問題。

二、尋找貸款公司

貸款公司可以是銀行，私人借貸公司，或者是信用合作社。這一過程中您需要提供您的護照，工作信息，收入資料，以及現有存款。所以儘早的將資金轉入美國本地將加速您的買房流程，並提高您的買房成功率。貸款公司一般會要求外國申請人支付房屋總額的40%作為首付。申請人會在這個階段獲得貸款預准信 (Pre-Approval Letter)。有了 Pre-Approval Letter 之後您就可以看房遞 Offer 了。

三、選定房子，遞交 Offer

當您挑選出喜歡的房子後，經紀人會協助您做 CMA 估價，之後買主決定出價金額。發出 Offer 時，買家需附上訂金支票（一般訂金約為出價金額的2-3%）。經過買賣雙方協商，達成一致。進入第三方公證公司進行買賣過戶手續。

四、房屋檢查，維修談判

合約正式生效後，您的經紀將會為您預約白蟻檢查以及房屋檢查，來判斷房屋的情況。檢查之後他們將會給您一份房屋檢查報告。如果房屋需要維修，買賣雙方可以通過經紀人進行協商，由誰來支付維修款。

五、房屋市場估價

貸款公司只有在證明房子的價值大於等於出售價格的時候才會貸款給你。這時候你需要專業房地產價值評估報告。通常情況下，買家需要支付房地產價值評估，而評估員會由銀行等借貸機構指定。

六、第三方過戶公證公司

最後，第三方過戶公證 (Escrow) 公司會去檢查房子的過往產權歷史，確定是否可以出售併合法的轉移給您。您會在這一步完成所有的公證過戶手續。然後取得鑰匙完成過戶，辦理水電煤。

除了房子以外還需要支付哪些費用？

美國買房需要準備的資金包括：

一、房子自身價格；

二、必須支付的相關費用（占房價的5%-7%），具體包括：

律師費：約$500-$3,000
房屋估價費（限二手房）：約$200-$500
房屋檢查費：約$300-$500
第三方公證公司手續費：約$600-$1,200
產權過戶費：約$300-$600
公證費：約$50-$120
登記費：約$80-$100
其他費用……

另外，留學生在美國買房需要交稅。每年支付房產稅0.5%-3%。具體要根據買房的地區來看，美國房產稅根據不同州有不同比例。

可以。

最近有很多留學的朋友跟我提到了「以房養學」的概念。從房產投資的角度上來講，擁有一套房產，會讓持有者從它的各個收益上看更加有利。因為美國房子比中國房子便宜，而且還是永久產權，怎麼看都覺得比較划算。重要的是，以美國目前的房產市場趨勢來看，畢業之後，不管是留在美國還是回國，把房子一賣，也不吃虧。

拿我學校所在的聖地亞哥市舉例，身邊就有好幾個同學買了房，其中一個同學說：「聖地亞哥這幾年國際知名度越來越高，也有很多人來這邊旅遊，更多的人是來這邊學習和上學吧。針對這邊學校比較多，這邊的房屋需求越來越大，所以覺得在這邊買房用來投資的話是很不錯的。」

美國房價普遍比較合理，但是租金、水電就比較貴。在聖地亞哥和另外一個人合租普通2b2b的公寓，一個人也要1500美元左右。買一套3b3b的房子，通過華人地產網（Huarenhouse）這類靠譜的中介，價格也就在40-50萬美元左右，尤其是對於國內一線城市的同學來說，這個價格能夠買到一套不錯的別墅，同時擁有自己的花園車庫等，是一個不錯的選擇。

所以，對於新移民及留學生來說，如果真的想投資房產，首先要考慮房產買在哪。這個問題是最重要的，也是直接影響升值潛力空間的問題。從華人地產網（Huarenhouse）的統計數據來看，的統計數據來看，通常大城市的房產投資回報率會更勝一籌，例如：紐約、洛杉磯、舊金山以及波士頓等地。雖然這些城市的房屋價格較高，但抵擋不住年年飆升的投資趨勢。如果買房純粹為了投資而並不是自住的話，還要考慮的問題是租金回報率，房屋升值空間一般都會比租金回報率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如紐約、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。

留學生跟全世界的投資者一樣，都懂得計算成本和選擇好的地段投資，加上很多投資者曾在國內房地產方面投資獲利，所以對海外買房投資置業持樂觀的態度。但務必要算好一筆賬，看看買房後是否會影響原本的生活質量。如果是沒有充足的資金，不顧自身情況，硬是要買一個海外的房子，影響了自身的生活質量，風險過大，那就划不來了。

明確自身需求後，接著就要做好調研工作。在買房前，通過網上海量的信息資源，以及多聽身邊朋友的經驗等方式，增加對美國購房的了解。更要注意的是，不能只聽單方意見，要多了解才能全面獲取有用信息。比如可以上華人地產網（Huarenhouse）等網站，多方面篩選適合自己的房產信息，包括房子周邊的社區環境、交通氣候、治安等等都需要大量關注。

儘管說起到美國買房，看起來是一件遙不可及的事情，但實際上已形成一種潮流了。到海外買房，一定要找有信譽的代理公司，這樣才能買得放心，未來的回報才能有所保障。在美國買房產權安全性也是很重要的一點。如果購買了產權不明的房子，就會嚴重影響日後出售或房產未來的價值。

這幾年，海外很多熱門城市的房價都說成「被中國人炒高」，但我個人覺得，房價炒高並非中國人的過錯。海外房產投資形勢趨好，誰不想優化家庭資產配置呢？但需要大家注意的是，市場供需需要平衡，有些時候，價格看似確實很高，但到底能否以理想價格賣出或租出都是需要思考的問題。留學生們一定要算好自己持有的成本如出租價格、空置時間等，綜合計算出租回報率，不要盲目相信廣告。

留學生投資：年輕華人在美購房小貼士

1）在美國買房基本上只需要有錢就可以了

但是貸款的話就還有一些要求，你是學生的話，房子應該是要貸款的.可以找貸款銀行問一下政策，首付要提前兩個月存到銀行賬戶裡面，可以試一試華美和國泰兩家銀行，他們提供中國人的貸款.

2）流程（之前寫的一篇文章）：

在跟很多想在西雅圖買房的朋友交談後，很多朋友對怎麼在西雅圖買房並不是那麼明確。雖然有看過一些文章，但網路版本太多，也不知道怎麼樣才是真的。

今天特意寫下這篇文章，分11步跟大家說明買房流程，同時在購買和投資上有任何的問題也隨時歡迎來找Jonah，交流買房投資心得。

第一步.初次接觸

a. 選定買方經紀人（免費）；

b. 決定購買房子的區域及條件；

c. 選定貸款銀行。

//很多朋友過來經常問的第一個問題就是：外國人能貸款嗎？

這裡再一次回答：可以的！

美國銀行貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源就可以貸款，華美和國泰，中信都提供外國人的貸款，要注意兩點：

1）一般要把錢打到銀行賬上2個月後，銀行才可以開始辦理貸款，貸款時間較長，要提前做好準備！

2）非綠卡身份首付在40%-50%之間，所以大家要預估好準備多少現金哦~

第二步.審核貸款條件

a. 選定貸款經紀，查核信用分數（分數影響最後貸款的金額）；

b. 選擇合適的貸款計劃（15年或者30年）；

c. 拿到貸款預准信，說明銀行願意給你貸款了。

第三步.尋找理想的房屋

a. Nick可以幫大家找到適合投資的房產；

b. 美國的所有房源都是公開的，所以大家也可以上或者zillow查詢最新房源。

c. 如果你在西雅圖，Nick也可以帶著去看一下房子，有經紀人就可以直接進去房子里哦~

//在我們公眾號裡面回復」zillow「會有zillow網站使用介紹。

第四步.找到合適的房屋

a. 找到喜歡的房子後,Nick會進行估價, 提出建議,你決定出價的金額；

b. Nick會說明購房合約並幫助填寫並完善條款內容；

c. 發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)；

d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價。

第五步.購房合約被雙方同意接受

a. 雙方達成協議後，由第三方公證公司進行買賣過戶手續；

b. 訂金送交公證公司；

c. 簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告。

第六步.提出貸款申請

提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款證明、工作證明、報稅記錄。

第七步.「房屋檢查保護期」完成事項

a. 房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求；

b. 買主審查及簽署如「賣主屋況表」,」房屋周邊環境」等各項報告；

c.準備好火險保險報價。

第八步.「貸款保護期」完成事項

a. 貸款銀行派估價師確定房屋價值；

b. 完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款；

c. 獲准貸款後，與公証公司約定時間簽署貸款文件。

第九步.完成過戶公證手續

a. 簽貸款文件後，準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司，錢是打給公證公司的（所以資金的安全大家可以放心）；

b. 銀行放款；

c. 產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記；

d.由公證公司支付所有費用。

第十步.取得鑰匙完成過戶

a. 在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成；

b. 先行聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。

第十一步.房產證

通常在結束時收到最後明細帳，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到一張原始的房產證。

聽我說了這麼多，最後的最後，我們可以開始回收成本了！！

拿到房子之後，我們就可以開始出租房子，運氣好的話第一個月就可以找到租客，想想50萬美金的房子，每年租金就有3萬美金之多！這麼多年的辛苦比不上包租公就是這種感覺。( ▼-▼ )~

好了，我辛苦廢了這麼多口舌，祝大家都能買到滿意的房產！

美國買房，沒有特別硬性的條件。不管你有沒有綠卡或者說有什麼固定簽證之類的，你都可以買房，前提是你要支付的起買房過程中一系列的費用。

美國買房的流程，說簡單也簡單。基本上分為以下十個步驟：

1、準備買房；2.明確房子大小，面積；3、準備購房款；4、選房看房；5、簽署合同；6、檢查房屋；7、申請貸款；8、購買保險；9、交接過戶；10、喬遷搬家

說難也難，美國房地產市場大部分都是通過房產經紀人來是完成整個流程的。這既是為了保護房主的利益，也是保障購房者的合法權益。雖然國外有zillow和redifin讓你查找具體房源，國內也有居外和悅房美居供你使用。你要通過以上的了解，才知道怎麼才能買到稱心的美國房子。

初次之外還有支付的費用，大概還有這些：

1、誠意金

為了證明購屋誠意，買家必須支付成交價的1%至2%做為誠意金。誠意金會依市場因素調整，如果房屋所在地的市場很活絡，賣家可要求較高誠意金，倘若市場冷淡，金額可能低於1%。各州法律規定的誠意金上限也不同。

2、託管帳戶（Escrowaccount）

房貸公司為確保買家有足夠資金支付相關稅費與房貸保險，會要求建立託管帳戶，所需支付的金額依照地區、貸款公司、貸款類型而異，可能包含數月至一年的費用。一般在訂金低於20%以下時，以及FHA首次購屋貸款者，必須強製成立託管帳戶，但VA退伍軍官貸款並不需要。

3、貸款起始費（Originationfee）

這是支付給貸款經紀人或是貸款公司的手續費，包括承銷、遞交和處理代理價錢。貸款起始費通常為貸款總額的1%，應貨比三家才不吃虧。

4、驗屋費（Inspection）

買家為確保新家沒有任何損毀或是結構上的問題，例如漏水、害蟲、發霉等問題，檢驗房屋切不可省，費用通常介於300至500元左右。房屋檢驗可偵測出結構問題，淹水可能性，和其他重大問題。針對白蟻等害蟲的檢驗費約為150元。

5、律師費（Attorney）

部分州如喬治亞，規定房屋成交時必須有律師在場，其他州則由當事人決定。

6、信用檢查（Creditcheck）

雖然網路上有免費的信用檢查，但一般貸款公司都不會接受這種免費報告，貸款公司收取信用檢查費大約為30元。

7、額外保險（Extrainsurance）

房屋若位在天災較多的地區，可能需要購買額外的保險，例如洪水、地震險等等。

8、估價費（Appraisal）

貸款公司需要在得知房產公平市價後才會核准貸款，估價費通常介於200元至400元，依地區與房屋大小而異。

9、產權過戶費（Title）

買家須支付產權過戶費用給過戶公司，以確保產權明確無誤。貸款公司通常會推薦過戶公司，買家也可自行找尋合作公司。

10、土地勘測費（Survey）

土地勘測並非強制，但貸款公司可能會要求進行專業土地偵測，確認地產大小界線，價格約100元。買家應事先了解房屋所在地的平均費用，如果對價錢不滿意，可議價或尋找其他公司。

這些費用在某種程度上說，是強制的。所以，你要好好對比一下。

順便說一下，美國的房價目前來說還是很有投資價值的。

首先給個明確的回答：留學生可以在美國買房

在美國買房的資格，闡述起來很簡單：護照。這一點在及優的另一個回答里有說到，可以戳來參考

不過

買房還分，

全款買房 or 貸款買房？

貸款買房的話，

首付比例是多少？貸款利率是多少？

這樣展開來討論的話，有沒有綠卡、持有什麼類型的簽證就有所區別了。

在題主所說的情況里，也就是持有F1簽證的留學生，那麼毫無疑問是可以買房的。但是貸款的話，得看有沒有持續的收入。

在這裡引用及優社區專家「王健」針對用戶諮詢做出的解答：

在這邊貸款分為兩類，一類是由美國收入，另一類是沒有美國收入。有的留學生畢業之後會參與OPT，在這期間貸款可以和美國公民享受享受相同低利率待遇。另一類是沒有工作收入，這一類的貸款需要至少40%的首付和利率高於美國公民大概1%-2%。

「王健」畢業於華盛頓州立大學，是金融精算雙碩士，現在在西雅圖任Opes Advisor歐普思諮詢公司貸款經理。

大部分在留學生階段買房的人都還沒有持續的工作，這個時候一般都是父母出資，對於這個情況，另一名及優社區的專家「王詩雯」也有提及：

如果需要貸款買房，F1VISA我們只做有OPT的因為需要查收入，你父母如果是以下身份並且在美國有合法收入：H1b,J1,綠卡可以向我們申請貸款。如果你父母不是以上籤證，也沒有在美國境內的收入，你想買房只能是全現金或者找不查收入的銀行比如SterlingCreditUnion。代價就是利率很高，同時要求首付也要相對多付一些。另外現在中國外匯監管比較嚴格，不管是你還是你父母要買房的話，需要資金已經在美國賬戶到位了。

「王詩雯」是伊利諾伊州大學香檳分校的經濟學碩士，現在任Stanford Federal Credit Union斯坦福聯邦信貸聯盟的貸款經理，在舊金山灣區有多年工作經驗。

從以上兩名專家的解答來看，留學生買房分幾種情況，有f1簽證並且在OPT期間、在美國有持續收入，那麼貸款和美國公民沒什麼差別。但如果還沒有工作，那麼可以全現金買房，或者以較高的利率貸款並且付較高比例的首付。

題主還有一個問題是，在美國買房有什麼費用，這個問題簡答起來也比較明晰：

現金購房

定金（Earnest Money Deposit）-一般是房款的3%，屬於頭款的一部分
公證公司作業費（Escrow Fee）600-1200美元按房價比率
房屋檢查費（Home Inspection Fee）300-400美元按面積
公證費（Notary Fee） 50-120美元
房屋保險費（Hazard Fire Insurance）600-1000美元
房屋過戶稅（Documentary Transfer Tax）300-600美元
登記費（Recording Fee）80-100美元

貸款買房比現金買房多以下幾項：

產權保險費（Title Insurance）400-800美元
銀行貸款申請及相關費用（Bank Charges）如銀行評估費、信用報告費、貸款申請費，因銀行而異，幾千美元不等
房屋估價費（Appraisal Fee）300-400美元

（費用部分以加州為例，參考自《投資美國》一書）

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以上回答的引用部分，均來自及優社區的專家回答。對海外置業還有疑問？歡迎來及優定製專業回答~

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電腦端可以直接：瀏覽網頁

任何外國人都可以在美國買房子。只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。

美國買房流程：

1、在線選房2、溝通洽談3、實地看房4、貸款預審5、檢查房屋6、簽署合同7、貸款審批8、購買保險9、過戶公證10、房屋交接。

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜。可以諮詢國內專業的房產公司顧問，讓房產公司會為您選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。

美國買房需要準備的資金：

買房時：

1. 房子自身價格

2. 必須支付的相關費用：（占房價的5%-7%）

1）律師費Attorney"s fee：$ 500- $ 3000

2）房屋估價費Appraisal Fee（限二手房）：$ 200- $ 500

3）房屋檢查費Home Inspection Fee：$300-$500

4）第三方公證公司手續費Escrow Fee：$600-$1200

5）產權過戶費County State Fee：$300-$600

6）公證費Notary Fee：$50-$120

7）登記費Recording Fee：約$80-$100

買房後：

每年支付房產稅0.5%-3%（具體要根據你買房的地區來看，美國房產稅根據不同州有不同比例，可參考美國各州房產稅一覽表）

我們以在美國購買一套50萬美元的房產為例，買家需要準備的資金為：房產總價50萬+相關費用（5-7%）+第一年房產稅（0.5-3%），以上費用不包括將房產委託管理、出租的手續費。

您好，以紐約為例，市場上的獨立產權公寓對購買人沒有限制，但是大部分共有產權公寓需要購買人有報稅歷史和一定的收入要求。

與美國人相比，留學生普遍以現金購買，因為留學生一般都無法滿足貸款要求。

除此之外，建議考慮預期持有時間，因為美國房屋在出售的時候有比較高的成本，通常短期持有成本較高。

具體購買流程以及費用各州存在細微區別，建議直接諮詢當地專業機構。

可以，而且通過某些銀行不需要OPT就能貸款，首付需要40%並且有一些額外條件。

可以，在美國的中國留學生是可以買房的，美國是獎勵買房的，用時可以買，不用時可以賣。

如果要買房，首先確定你要買的房屋類型，美國住房的主要種類不外乎這四樣：單門獨戶(single-family house)，雙排住宅(duplex，就是一幢單門獨戶房子差不多大小住宅，但是開了兩個外門，並排住兩戶人家)，連排住宅(townhouse)，和公寓式住宅(condominium)。其它還有一種有跳層、房間內部比較高的loft，不太多見。

留學生在美購房，建議主要考慮的因素有以下幾個方面：

1.學區要好：

在美國買房大多數是買二手房，很少有買新房的。在美國10年內建的房子都算是新房。

美國的房子也是學區房，只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單子，學校是一定要讓小孩子入學的。但如果房子的住址不屬於這個學區，校方有權拒絕。美國是13年義務教育(K-12)。小孩上公立學校到高中畢業是全部免費的，家長買個書包，買點文具，交給學校每天大概1美元多的午餐費就行了。如果家庭經濟狀況不佳，可以向學校申請，連這1美元多的午餐費都可以免。書本、教輔材料都是免費的(當然學期末要還回去)。當然，教育免費是以這個城市居民繳的房產稅支持的，其中也包括你自己繳的房產稅在內。

但是，學區好壞，教育質量也是有很大區別的。如果學區不好，只好上私立學校，那樣學費開支很大，孩子多的根本就負擔不起。所以大多數人購房都選擇好的學區。雖然好學區的房子貴，但是也相對保值，等若干年後孩子上大學了，還可以賣了換個自己喜歡的地方去過日子。

2.離工作單位要近。

美國人居住觀念中沒有亞洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁華的地段。他們選擇地段，還要考慮距離工作單位要近。最好開車時間在15分鐘左右。換句話說，方圓10公里以內，上下班方便，接送孩子也方便。

3.環境相對安靜。

不要離車站近或是靠主路近的地方。美國主幹道上車輛多，流速快，噪音大。最好位於安靜的小街道上。

4.採光好。

在美國買房子雖不講究座北朝南，但一定要採光好，節能又通風。

5.居住面積稍大些。

美國單家獨戶的房子一般面積都比較大。房子最好要雙層的，三房二廳一廚，一個小花園。一層的房子，擔心卧室潮濕、發霉。房間多一些，便於父母來探親時居住。

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能買有Cash只要有標價的東西你錢足夠都能買下

甚至如果你在OPT有正規收入刻意去養信用的話你都能搞定貸款，利率有點高而已，但是不離譜。

我在畢業的時候貸款買了一個townhouse，當時是F1+OPT

當然可以

可以買房啊，可以買condo類型的房子。美國房屋分兩種：condo和co-op，co-op基本上是給有綠卡的人買的，會便宜點。condo的會貴點，但是留學生可以買而且有所有權