物流地產的發展前景如何？

01-04

物流毫無疑問是現在房地產市場里最火的版塊，較低的地價，可觀的租金，電商利好帶來的持續需求，簡單的運營模式，快速的建造周期。在逐漸冷卻的房地產市場里，物流地產一枝獨秀，熱火朝天。

每一種物業應該都是有周期的，就像十年前的住宅，二三四線城市全面開花。幾年後，住宅收緊，商業地產迎來了春天，大概09，10開始大量規劃建設，讓成都，瀋陽等二三線城市迅速過量。現在，輪到了物流，從07，08年時謹慎的先行者安博、普洛斯擴展到現在的嘉民、易商、宇培、華平、萬科、平安、維龍全線進擊，15年如果被叫做物流地產年應該不為過吧。在倉儲物業發展的周期中（類正態曲線）現在是快速向上爬坡拓展的過程，還未到頂。至於什麼時候接近頂點，什麼時候逾頂下坡取決於具體城市，也要看大家瘋狂拿地的程度。但是，一定有頂，也一定會有過量後滯漲的時期。現在一些城市已經略顯無力了，本來經濟就已經不太跑得動的東北消化其大量的新增物流很是吃力。還有中西部，雖然電商的向內陸的深入帶動需求，但是應對一些主要二線城市動輒幾十萬方的供應潮，還是需要很長時間市場空置率和租金才能再次回到健康狀況。

可以粗略算一算，除了主要一線城市及衛星城，目前物流倉儲供應主要是到了一些較為發達的二線城市，按照每個城市兩年內新增40萬方的供應來算（有點保守吧。。。），每個項目4-8萬方的話大概5-10個項目。同時，大型的物流租戶每次承租面積可能在5K-2W平米以內，2W以上可能就是類似華東/華北區域配送中心，不會每個城市都布點。所以，這些新增面積大概需要20-80個租戶來消化，大家可以把自己知道的主要電商和第三方物流全部數一遍，也就幾十個，目前這些新增的供應貌似已經完全夠滿足近幾年的需求了。物流不同於商業，每一個商戶在一個城市的配送需求就是那麼多，不會劇增遞減。而物流地產現在湧入的熱錢那麼多，拿地步伐根本停不下來，二手地漲的很厲害最近。在一些非理性供應工業倉儲用地的城市，未來會很難看，空置倉庫和走低的回報率一定會出現。還好，物流不受土地財政主導的政府的待見，較商辦住宅的低地價以及帶來的稅收讓政府惜售倉儲用地，一線城市好地難求，減緩或者堵住了過量的路。

這麼算來，目前其實還行，最大的風險在後面。錢太多，而好地段沒有地好拿，那麼就只能向更下一級城市拓展了，紹興？岳陽？常州？這樣能級的城市標準倉庫實際需求非常小，被「空庫」的可能性極高。類似過熱住宅市場冷卻的過程，瘋狂拓張之後的理性回落留下空城和有價無市的住房市場，從能級最低的城市起跌，從最荒無人煙的鬼城開始丟棄。這樣的時刻大概就是整個物流周期的拐點吧。一定會到來，但也不代表行業就此不行了。一線城市二線城市這些真正有需求的城市還是在眩暈一段時間後緩和過來，然後回歸理性後的真正紅火，畢竟在新加坡一類的城市，隨著工業、電商的發展，物流用地年限縮短等原因，物流地產在回報率上還是穩居各物業之首。

有一個疑問想討論的是：實業發展放緩，對物流衝擊會有多大？

毛拉的回答是實在話，其餘有點紙上談兵。

試答毛拉的問題，拋磚引玉。

實體經濟的放緩對物流影響很大，本來那幫物流地產商搶的就是金字塔塔尖的客戶，之前物流地產商的增長來自於金字塔中段企業的需求藉助互聯網升到了塔尖，他們的高標準倉儲需求得不到滿足，促成了普洛斯們近五年的發展，企業比如順豐，德邦，百世。實體經濟繼續增長使得塔尖蛋糕擴大應該沒問題。

但實體的放緩使得塔尖的蛋糕不再擴大，只是替換，比如亞馬遜退租，京東擴租。同時高等級倉庫的供應卻不斷在增加。所以在我看來，馬上就會到刺刀見血的時候了。

你說隨著物流業的發展，終有一天金字塔塔中甚至塔底的企業有一天也能用上普洛斯們的倉庫？那拜託去看看遍布各城市邊緣的專線物流園，了解下貨運司機們的生活狀態，或者等哪天賣菜大媽全用上lv了，我們再來談也不遲。

首先回復問題：物流地產前景非常好。

接下來就詳細說說中國的物流地產，目前我國物流地產目前進入的門檻還比較低，相較於動不動就天價地王的住宅地產來說，物流地產的投資額較小。同時和住宅地產高度差異化相比，物流地產產品的標準化程度高，模式簡單，可以很迅速的複製和擴張。他所面對的客戶主要有零售商（包含傳統零售也包含電商），第三方物流，工業製造企業等。現階段隨著住宅市場的持續走低，很多開發商都叫視角投向了物流地產，可以想像未來物流地產在土地獲取上難度和成本將快速增加。因為大家都看中了物流地產投資收益穩定的優點，另外隨著城市化進程的加快，土地自身的增值也非常可觀。

從數據上看，我國目前物流土體供應缺口在1.8億平米左右，目前已有的物流用地也都是邊角余料，比較優質的物流地塊僅1%左右。尤其是二三線城市，由於土地財政的思維，政府不願將作為主要財政來源的土地資源用於既賣不出高價，也不能帶來巨額稅收物流地產。長期的供需不平衡，目前物流用地的空置率迅速下降，租金直線上漲，整體物流用地的投資凈收益遠超商業地產。

從客戶上看，有三類主要客戶群，其中最穩定的還是傳統的零售業，如沃爾瑪，家樂福，阿迪耐克，製造業，如博世，施耐德，通用，他們主要是出於盤活固定資產的考慮。。第三方物流，如DHL,德邦，順豐。另外有些同學提到的電商，這幾年也是異軍突起，但他們的需求目前顯得不太穩定。如阿里巴巴（武漢，成都，北京拿地），凡客，京東（武漢，成都，北京拿了地）。這是由於互聯網電商自身的特點所決定。另外還有一部分是傳統的開發商轉型，如萬科，復地和綠地都有建物流園的動作。

從需求上看，選址方面更靠近高速路附近，港口附近，靠近城市中心，靠近生產基地的物流用地。設施方面，如果有倉庫，倉庫高度和跨度，越大越好，卸貨平台越多越好，地面承重標準越高越好。面積方面多在5-10萬方。

了解了上述信息之後，如果你決定成為物流地產的投資者，接下來需要做些什麼呢？

1、想好怎麼拿地了嗎？前面說了，物流用地屬於低稅收低就業的類型，直接從一級市場拿地難度很高。我們可以考慮和最終用地的但又差點錢的企業，一起從一級市場拿地。第二是和製造企業合作，幫助其盤活固定資產。還有就是找中小物流設施開發商，投資其已有土地資源。目前比較好拿地的區域在北上廣深周邊城市，另外就是中部城市。

2.弄來土地怎麼玩？找以上說的三類客戶，給他們定製倉庫，或自己做標準化倉庫租給他們。

3、如果錢不夠怎麼辦，藉助投行發私摹基金，運營成熟後賣給機構投資者。或者用REITS形式賣給公眾。

如果哪位有物流用地想賣的，請。聯。系。我。~~

內容摘要：物流系統建設向低碳環保方向發展的趨勢將越來越明顯，如採用先進的信息系統減少不必要的操作和配置高效環保的各種物流裝備實現節能減排，規劃物流中心的合理選址以縮短運輸距離，物流運營管理中儘可能通過標準化和循環利用實現低碳環保等。

近年來，我國物流系統集成項目已逐步由煙草、汽車等最先發展的領域向醫藥、電力、機場、服裝、圖書等眾多領域延伸，物流系統集成技術不斷提高，高附加值的特別帶有局部物聯網特徵的物流系統集成項目也不斷增多，物流系統項目業務增值化趨勢在今後將越來越明顯。總體而言，行業的發展趨勢將突出地表現在以下幾個方面：

（1）物流系統集成向智能化的方向發展

現代物流系統已經採用了大量最新的現代技術，物流系統與物流裝備也越來越呈現一體化趨勢。物流軟體管理系統是現代物流系統的靈魂，其管理系統藉助激光、紅外、自動識別、RFID、手持終端等最新的感知技術感知物品信息，藉助無線通信、PLC、現場匯流排等信息傳輸技術收集物品信息，藉助資料庫、系統管理軟體、專家智能系統、雲計算技術等現代信息處理技術管理物品信息；藉助認址、調速、定位、追蹤、控制等技術自動調度和控制物品出入庫及搬運等物流作業，實現了自動化和智能化的物流配送。

（2）企業物流系統與企業生產系統一體化

現代物流系統技術正日益滲透到生產線當中，現代物流技術的信息化、自動化、網路化、快捷化、集成化、智能化的趨勢，也直接推動著生產系統的革新。用現代物流系統技術理念改造傳統生產線，開展技術創新，將有效地構建起面向訂單的柔性製造系統。現代物流系統設計與企業生產工藝設計、信息技術的緊密結合，使物流信息貫穿了採購、生產與銷售的整個過程，從而實現了採購、生產、銷售與現代物流系統的緊密融合，為建立網路化、數字化的工廠和實現智慧化生產、智慧化物流打下了基礎，同時有力地推動現代生產製造與物流系統的一體化。

（3）物流系統集成單項技術沿多樣化的方向發展

隨著物流系統技術的不斷進步發展，一些技術將呈現出多樣化的發展趨勢，如：

①信息採集與測量技術：現代RFID 技術已經有很多成功案例，手持終端在揀選系統越來越普及，各類感測器在糧食物流、冷鏈物流、危險品物流等系統開始得到應用，GPS 在車輛配送得到應用，機器視覺與視頻智能識別技術在監控及物流操作可視化方面得到應用，語音智能識別技術在揀選系統得到應用；②物流系統信息傳輸技術，包括物流系統信息傳輸與設備導引技術，如無線、有線、紅外、電磁感應、激光導引、軌道載波通信、無接觸能量傳輸等。

（4）物聯網技術將被大量應用

物流信息技術涉及很廣，但其總的發展趨勢是更加網路化、更加智能化、更加自動化的感知，如自動識別技術系統的廣泛應用，無線網路通信系統與自動識別系統的緊密結合，視頻的數字化發展，實現了對物流系統現場人與設備實時觀察與監控等等。物聯網技術發展會帶來物流機械化、自動化技術裝備的變革，將促進物聯網技術在物流系統集成領域的廣泛應用。

（5）物流系統建設向低碳環保方向發展

物流系統建設向低碳環保方向發展的趨勢將越來越明顯，如採用先進的信息系統減少不必要的操作和配置高效環保的各種物流裝備實現節能減排，規劃物流中心的合理選址以縮短運輸距離，物流運營管理中儘可能通過標準化和循環利用實現低碳環保等。此外，通過企業物流系統的優化與升級，向產業鏈的上游與下游延伸，最終實現整條產業鏈低碳環保、節能減排的目的，進而使物流系統建設的低碳環保成為整個社會向低碳環保發展的一個縮影。

來源：2013年物流系統集成行業發展趨勢解析

先佔坑再答我們分公司就是專門做物流廠房的主要業主有普洛斯安博阿里巴巴菜鳥網路環普海爾日日順大潤發聚潤等。建築面積已經達到200多萬平

任何行業都會經歷三個階段

1、供不應求（行業發展初期，生產商掙錢，利潤高）

2、供需平衡（大量競爭對手湧入行業，利潤下降）

3、供大於求（產能過剩，渠道商掙錢，好比現在的京東淘寶）

現在物流地產正在面臨產能過剩的情況，大量資金和地產商湧入，高標庫大量建設，誰能把握客戶，建立渠道，誰最牛逼

在此行業，深深擔憂，明天就會過剩

每一種物業應該都是有周期的，就像十年前的住宅，二三四線城市全面開花。幾年後，住宅收緊，商業地產迎來了春天，大概 09，10 開始大量規劃建設，讓成都，瀋陽等二三線城市迅速過量。現在，輪到了物流，從 07，08 年時謹慎的先行者安博、普洛斯擴展到現在的嘉民、易商、宇培、華平、萬科、平安、維龍全線進擊，15 年如果被叫做物流地產年應該不為過吧。在倉儲物業發展的周期中（類正態曲線）現在是快速向上爬坡拓展的過程，還未到頂。至於什麼時候接近頂點，什麼時候逾頂下坡取決於具體城市，也要看大家瘋狂拿地的程度。但是，一定有頂，也一定會有過量後滯漲的時期。現在一些城市已經略顯無力了，本來經濟就已經不太跑得動的東北消化其大量的新增物流很是吃力。還有中西部，雖然電商的向內陸的深入帶動需求，但是應對一些主要二線城市動輒幾十萬方的供應潮，還是需要很長時間市場空置率和租金才能再次回到健康狀況。

隨著跨境零售商業的發展，各地市場的保稅倉需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反的是，外貿行業由於加工成本上升，致使行業轉冷，外貿廠家對保稅倉需求減弱。此消彼長的市場環境恰是中國經濟由第二產業向第三產業轉移的最好印證。

目前，中國市場高標準物流倉儲面積依然稀缺，配備冠宇盈立方物料盒的倉庫還未完全普及，目前中國的人均面積不足美國的2%。市場中雖然已有專業物流倉儲的地產商介入，新增供應也在逐年快速增加，但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長，預計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處於供不應求的狀態。

為滿足快速上升的物流需求，國內大部分B2C電商企業不得不同時依靠打造自身物流體系、建設倉儲設施，與租借外部倉儲設施並舉來滿足發展需要。以京東為例，過去兩三年中自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速，同時其與國內最大的高標準物流設施供應商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過100%的速度在遞增。

C珠三角地區房企進軍工業地產機會多

業內人士表示，隨著傳統製造業轉移和產城融合發展、鄉鎮經濟的現代化改造，未來珠三角的房企將獲得更多進入工業地產的機會。

大量中低端產業向廣東外圍轉移，這些企業所遺留下來的產業土地將形成新一輪工業地產發展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統鄉鎮經濟從基建到軟環境一體化改造以使其符合現代產業和城市的發展，也將成為廣州工業地產的發展機會。

來自高力國際的最新報告也指出，由於改善市區物流的基本要素在於盡量縮短交付路線，電子商務零售商已著手設立規模較小的市區倉庫，並為網上客戶提供快速交付服務。在交通方便的城市周邊地區，各種實時取貨或即日交付的物流倉儲位置選擇十分重要。

專業人士也同時指出，無論是在新的工業園區或外來產業新城的開發上，房企都有優勢，土地運營、金融渠道、政府關係等方面都幫助房企獲得更高價值的土地資源，而較強的融資能力和金融運作水平，也是發展工業地產和幫助企業成長的重要因素。