北上深這些一線城市房價真的有泡沫么？
昨天終於拿到房本了，過戶手續總共走了五個月，期間同小區同戶型漲價超過100萬，漲幅達到25%以上。
辦過戶的過程中，前期每個月都為房價漲了自己賺了而開心，後期房價漲瘋了，每天都在擔心房主毀約，人家毀約賠我錢再倒手都能多賺幾十萬。一線城市房價為何如此瘋狂？說好的泡沫、大跌，怎麼遲遲不來？
深圳等一線城市的房價的漲跌是政治，不是經濟。經濟分析無效。
深圳房價暴跌，老百姓是沒辦法的。
對付他，獃子，國家辦法多得是。
比如，。。。。。你不懂歷史，不懂國情，不懂政治，說了你也不懂。
獨立投資人心理諮詢師，在今天就是傻子的代名詞。
我也嘗試用常識，而非專業回答一下，有沒有泡沫。
舉個例子，北京月租5k的房子，現在的售價是350w左右。
泡沫是什麼？我理解，就是價格偏離價值太多。
投資品的價值是什麼？普遍看好像就是回報率。按照長期利率4%算，即市盈率25倍，月租5k的房子，投資價值應該是150w左右。簡單結論是，貌似剩下的200w就是價格偏離。是泡沫。那麼再深入一點點。
有沒有合理原因導致偏離？有，股市裡叫成長預期，這也是為什麼滴滴不賺錢，估值就能到300億美元。
房子有沒有成長預期，有，房租會漲，基本和CPI同步，就按3%年複合穩定增長計算，貌似可以接受市盈率40左右。那其合理價值就是240w。那麼，剩下的110w就是泡沫？再深入一點點。
房子的物質回報只有房租收益么？我看不是，還有房子綁定的福利，比如落戶，上學，准生證等。這些福利，按照普通房子普通學區折價，為了獲取這些福利，每年1w貌似是很低廉的價格吧，經過市盈率放大，可以再減去40w。那麼，剩下的60w就是泡沫了？再深入一點點。
除了物質回報，有沒有其他回報？我認為有，而且很多，感受性回報。玉石古董不會有任何的物質回報，但價格上了天，為什麼？因為文化，因為喜歡。
中國小農文化里對房子的追求，比較玉石古董應該有過之而無不及。為了獲取這份安全感和虛榮心，老婆和丈母娘安心，普通人願意付出多少錢呢？折價1w一年應該是下限了吧。經過市盈率放大，可以再減去40w。那麼，剩下的20w就是泡沫了？好吧，姑且這麼按照最低標準計算，刪掉枝葉因素，比如供需因素之類，就算有20w的泡沫吧。
另一個重點：
會崩盤么？我認為有可能。1 房產稅實行會大幅減少現金收益2 福利政策與房子脫鉤，比如戶口綁定福利減少，比如學區劃分和教育分配方式變化等。減少福利收益3 人口流出導致供需倒置，會產生地區性稀缺性價格偏離
4 失業潮導致購買力下降，導致回報整體估值下降，包括租金，福利折價，感受折價。等等總之，泡沫裡邊是空氣，真實價格裡邊是堅硬的價值，中國的房地產價格裡邊是政策和中國經濟的沙子，既不是空氣也不堅硬。信政府，他就硬，不信，他就什麼都不是。泡沫也許有，也許沒有。並不重要。
1. 如果有泡沫，也未必見得會馬上破裂。可能就在下個月，但也許還要過10年，或者20年。你未必能等到泡沫破裂抄底的那一天。預測泡沫何時破裂幾乎毫無意義，市場沒人說得准，你作為普通人更不可能預測市場並作出對應的操作。
2. 泡沫萬一真的破裂了，將會是對中國經濟極大的打擊，有房的沒房的都不能獨善其身。即使你沒買房，你也抄不了底，房地產這種硬通貨都崩潰了，你手裡的現金還能堅挺？你能保證在金融風暴中你不會被公司炒魷魚？在銀行自保不及的當口你能貸得了款？
所以關鍵問題在於，不管有沒有泡沫，大家都希望泡沫別破滅吧。因為不管你願不願意，你和炒房團們都是一條船上的，雖然人家吃肉你連湯也喝不上，但如果船翻了，你還是得一起淹死。
當然這是一件很不公平的事情：我又沒有參與炒房，好處我一分錢沒得，憑什麼天塌下來我也要頂？沒辦法，你就是要頂。2008年美帝金融風暴也是交稅最多的中產階級頂著，華爾街的大佬們照樣帶上政府給的黃金降落傘出去度假。這還是燈塔國。天朝經濟要是崩潰了，手段只會更狠。
普通人對市場是有感性態度的。就比如題主說，「說好的泡沫、大跌，怎麼遲遲不來？」 彷彿市場給過你什麼萬年不變的承諾似的哇哈哈。但殘酷的事實是，在市場上永遠是資本說話，「情緒」如果沒有資本背書，連個屁都算不上。你如果沒有房產，或者沒有足夠購買房產的經濟實力，你在市場中的話語權就為零，任憑你跳腳罵大街都沒有什麼用。
曾經參加過一個經濟講座，有人問：（好的地段）房價漲得那麼厲害大家都買不起了，還會漲下去嗎，什麼時候暴跌？主講者的回答很簡單殘酷：不是大家都買不起，是你買不起。一線城市好地段的房子你買不起自然有別人買得起，買得起的土豪住市中心，買不起的工薪只好買城市周邊半鄉下的樓盤，市場的運作就這樣慢慢地把工薪階層淘汰出城市中心，只留下有實力的土豪權貴精英。土豪永遠是那麼一小撮，大批普通人被淘汰出市中心他們當然不會願意。可惜的是：市場不是靠大眾民意運作的，你願意不願意，市場不在乎。這種情形，不僅是在北上廣深，在世界各地都有上演：悉尼市政府把靠近市中心的政府福利房賣掉，在地價便宜的外圍另起爐灶，並要求住在福利房裡的人們從便利的市中心搬到鳥不生蛋的荒郊野外。在舊金山，各個小型餐館咖啡店超市紛紛關門，市民抗議，因為矽谷新貴公司們把房租和房價炒到了非碼農根本住不起的地步。這些不幸的人們儘管舉牌抗議嗷嗷嗷，有毛用么？沒有。因為這不是黃世仁強搶喜兒，這是正常的市！場！運！作！絕逼有泡沫，而且是大泡沫。
上海目前這些房子，不管老公房也好，豪宅也好，郭小四的湯臣一品也好。也許一段時間內會保持漲幅。
但從長遠來看，絕對會跌到腳趾頭。魔都房價必將斷崖式下跌。附崩盤時間表。
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2015年，
上海內環均價達到50k/平。2016年，
上海年初搶購潮，漲幅一度達到50%，上海內環均價攀升至70k。上海政府緊急召開會議發布了限購限貸政策的升級版。年中時期交易被冰凍。年底，川普當選美國總統。年底，中國第二艘航母山東號下水。2017年，
上海連續宣布戶籍改革、居住證落戶七年改五年等規定，開始逐漸微弱得釋放放鬆本地戶籍限制的信號。美國開啟激進的對外政策，對華貿易制裁，對台灣、越南、菲律賓等國啟動包括伯克級驅逐艦、佩里級護衛艦在內的軍備出售。積極介入南海問題。2018年，
經過兩年冰凍滯漲，以及年初發布的個稅抵扣房貸利息政策、連續降息等利好，引發了二手房交易熱潮。上海內環均價達到120k/平。年中，更嚴厲的限購政策鐵拳發布。樓市再次陷入冰凍。
2019年，南海、台海氣氛凝重。美國在其中的軍備交易持續進行。民進黨開始發布帶有獨立意向的言論。
隨著以騰訊為代表的大量科技企業從深廣撤出，深廣房價橫盤，上海房價開始破冰攀升。上海政府為解決本地老齡化，放鬆個人年收入80w以上本地211畢業外地人的落戶限制。上海內環均價達到140k/平。2020年，
隨著戰爭疑雲。廈門、廣州、深圳等城市房價大幅跌落。一線城市房價開始跌落。上海內環均價跌落到110k/平。2021年，
年底，台海戰爭爆發。通過火箭炮定點式打擊軍事基地、機場、碼頭和行政基礎設施三天，登陸後空陸配合消滅殘軍。戰爭總維持45天。PLA獲得勝利。一線城市房價隨後開始起步回升。在隨後一年慢慢回到150k/平。2022年，
台灣戰後建設開啟。因為台灣戰後大量的基礎設施建設，緩解了大陸產能過剩的情況，中國經濟進入下一個高速發展期。為提升上海城區交通效率的上海城市高架，全程高速隧道、地面拓寬等立體交通改造開啟。上海內環均價170k/平。2023年。
中國生育補貼、二胎生育補貼啟動逐年提升計劃。中央出手調節人口結構。上海內環均價190k/平。2024年。
以SpaceX為首的公司開始研究民用核聚變技術。上海內環均價210k/平。民間輿論開始不再談及上海房價，本地貧民逐漸開始興起買房向近郊遷移。2025年，
上海電動汽車基本普及，與燃料汽車各佔一半。美國開始小型城市區域自動駕駛汽車試點。美國開始有公司發布飛行汽車研發計劃。上海內環均價230k/平。2028年，
上海第30條軌道交通線路建立。AMD率先研製出光子處理器。相比傳統電子計算機，大大增加了計算機運算能力。上海內環均價300k/平。2030年，
俄羅斯有科技公司聲稱其研究的可控核聚變技術獲得實質性突破。上海城市建設，內環居住小區開始規模性拆除、外遷至近郊。商業用地拍賣開始增加。Google研究出實時圖像反求、實時渲染技術。上海內環均價350k/平。2032年，
為期10年的上中下立體式交通建立。中內環一體。上海內環均價350k/平。2035年，
洛杉磯試點全城汽車都安裝了智能行駛系統。運行一年，城市通行效率大大提升，交通事故率降為原事故率0.25%。上海人口到達5000萬。以SONY為首的科技公司開始研究沉浸式VR世界。上海內環均價450k/平。2038年，
中國大數據的發展，使得居民各種情況，一表可現，所有系統慢慢打通。美國科技公司發布一款飛行汽車。上海內環均價500k/平。2040年，
中央開始研究根據大數據進行的綜合評分制社會保障制度。原戶籍制度有廢除的可能。北京通州試點全區汽車自動行駛。全智能化小區誕生。上海內環均價550k/平。2041年，
俄羅斯民用級可控核聚變技術開始試驗。中國廣義貨幣總量到達2000萬億人民幣。上海內環均價600k/平。2042年，
美國佛羅里達州奧卡拉城試點小範圍飛行汽車。上海內環均價680k/平。2045年，
中國一二線城市開始推行全城汽車自動行駛。上海城市通行效率大大提升，中外環一體。內環經過五年拆遷，逐漸變為空心城。中環變為核心居住區。上海人口到達6400萬。上海中內環均價800k/平。2046年，
中國科技公司微度與俄羅斯科技公司聯合研發城市核聚變懸浮體。任大炮病逝於北京，民眾感嘆當年他說北京房價80w，竟然成真。SONY和三星聯合試驗VR浸入式世界beta版，取名為Protogonos。上海中內環均價800k/平。2049年，
實行已久的戶籍制度解除，戶口等辭彙正式成為歷史名詞。正式啟用根據個人信用等數據進行核算的大數據精算制生養一體化。佛羅里達州交通管理局宣布開始研究飛行交通管理法。上海中內環均價800k/平。2050年，
民用級、企業級可控小型核聚變發電機誕生開售。中國政府介入大型懸浮建築研究。上海中內環均價790k/平。2052年，
三星和SONY聯合發布VR嵌入式世界。人可以身處一地，卻顯示在另一個人的視覺設備中。減弱了社交交往中的物理限制。2055年，
城市發展使得上海城市區域發展至郊環線，漸進臨界。上海城市人口達到8000w人。美國交通總署研究出成體系的飛行交通管理法和規則。上海中內環均價780k/平。2056年，
隨著越來越多的御宅族開始進駐VR虛擬世界，不進入真實世界。科技體現在了社會階級上，人的自然感受，被定義為「真實的奢侈」。在上海核心區域和高端行業的社會交際層面，無法支付起區域生活成本的人，只能通過VR形象出現在世界裡。2059年，
佛羅里達州七個城市實現美國飛行汽車大範圍試點。上海中內環均價770k/平。2061年，
第一款懸浮建築原型機，出現在河北廊坊。將承擔政府空域交通管理功能。上海中內環均價750k/平。2064年，
隨著飛行汽車在佛州的使用增加，美國空域交通法正式啟用。上海中內環均價720k/平。2065年，
中國空域交通法頒布。第一款大型懸浮建築，出現在北京。作為政府建築使用。上海中內環均價700k/平。2068年，
民用飛行汽車在全美推行。各大汽車公司研發了第一代飛行汽車。上海中內環均價680k/平。2071年，
第一款中型懸浮建築商品房豪宅——萬科·御風宮在北上發售。僅34戶。每戶198平米。發售價格48000k/平。同年，中國空域交通法升級細則頒布。上海中內環均價650k/平。2075年，
上海飛行汽車數量突破40w輛，初具規模。上海中內環均價630k/平。2080年，
上海飛行汽車基本普及。科技公司開始研究量子計算機。綠城·阿里首度發布了2085年懸浮商品房小區計劃。上海中內環均價550k/平。2085年，第一個懸浮商品房小區，綠城阿里·雲海北岸建成在顧路鎮上2000米空域。售價3000k/平，總共1500戶，發售3小時搶售一空。
國內十大房產公司在綠城之後相繼發布懸浮商品房小區計劃。上海中內環地面房產均價大跌，300k/平。2100年，
懸浮式商品房小區普及，隨著建築增加，上海都市核心轉移至浦東沿海。上海中內環地面房產逐漸變為貧民窟。回落到2015年時期的50k/平。（2100年應屆生畢業月工資為50k人民幣。）2125年，
上海市政府開始拆城造林運動。僅保留陸家嘴、中環巨型居民區、租界老建築等建築聚集地。其餘2075時期之前的的商品房全部拆除，僅作為城市建設紀念文物。上海中內環房產均價，0k/平。隨著量子計算機的發展成熟。科技公司開始研究出粒子引擎。原本材質貼圖、模型的世界構成方式將被替代。
虛擬世界將有和真實世界一樣的微觀原子結構。虛擬世界的真實性增加，也為空中立體都市的崩盤，建立了下一個基礎。--
以上均為腦洞，借用了一些我們所處世界的現狀，但和我們所處時空無關係。可以理解為一個平行時空，內部基本自洽即可，不用討論科技可行性，就當看故事吧。已經上車的人，車翻不翻已經不是你能控制的。已知的就是車速很快。別的國家的車有的翻了但是目前我們這輛車狀況良好，還有很多人想擠上車，擠不上車的人很急很急。明天和意外哪一個先來，誰也不知道。
今天不想再打更多的字了。簡單說一下。
泡沫戳了會炸，為什麼，支撐體積的是空氣。
玻璃球戳了不會炸，為什麼，支撐體積的是二氧化硅。支撐房地產的是還得上的貸款。
支撐房地產泡沫的是還不上的貸款。你的房子還的上貸款么？不想打太多字，簡單說一下。有泡沫是肯定的，但泡沫有多大就要看你從什麼角度來看了。如果按照價值投資的各種估值方法來看，無疑泡沫是巨大的。不管是租金回報率也好，市民收入可承擔比例也好，中國幾個一線城市泡沫都不小。然而，如果考慮其他綜合因素，我只能說這個泡沫還能繼續吹。原因有三：1 國家意志，既要按著你不漲太快，又要繼續賣地賺錢。還想靠著地產拉動經濟。2 投資渠道有限。股市啥樣子就不說了，今年或許有20-30%漲幅未來兩個季度。但到時保證大壩人要跑了。P2P啊什麼各種互聯網金融+啊我就呵呵了。想處境？現在又卡的很死。另外一邊，通脹預期和貨幣貶值預期又擺在那裡，你沒得選。詳情見我另外幾篇文章：如何看待2016年2月末北京上海房價猛漲量價齊升的情況？ - 城裡的段子手的回答3 不能只考慮本地市民，1線城市牛叉的地方在於吸血。由於各種資源集中且有優勢，從234線城市吸收人口和資金的能力可謂中國特色。暫說這麼多
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以上海二手房為例，屬於典型的房源少。一個小區的房價由幾套房決定，這顯然波動會很大。325新政抑制需求後短期內供給平衡改變，年底回到年初水平。大白話就是，短期內沒人買房，不管買不起或者不能買，房源就有降價的壓力。靜待遠郊新盤銷售情況，那才是真正的基本盤。
9.29更新:
聽說北京又在彪漲-4.6更新不知道為啥我這答案被踩到一堆0贊答案下面？真相太殘酷么難以被接受么？--------------------------------------------------------------------------------------------------------------一句話：有泡沫。但目前是不是已經到了泡沫最高漲的時刻即將破滅？遠遠不是。歷史將證明，2016年的北上廣深房價遠沒有到頭，能達到的高度將遠超絕大多數人的想像。有人把北上廣深和紐約矽谷的房價比說泡沫多大多大了，人家是成熟發達資本主義國家有什麼好比的？你和美國股市的PE比怎麼也想不到中國股市能上五六千點啊。看一下莫斯科、東京、孟買、香港泡沫的房價高峰你才知道人類能瘋狂到什麼程度。好吧，日本當年是發達國家經濟和我們沒有可比性，香港是國際金融中心。可莫斯科呢，深度老齡化+國家地廣人稀，經濟結構一直不被看好，房價高峰到什麼位置？印度經濟比中國如何，孟買泡沫破裂前房價到什麼位置？想請大家認真想一想這幾個問題：
中國賭性比印度人、俄羅斯人弱么？有錢的投機者比印度和俄羅斯少么？zf對房地產的依賴比俄羅斯、印度輕么？經濟能講的故事沒俄羅斯和印度多麼？中國老齡化比俄羅斯厲害么？貧富分化、資源行政化集中沒有俄羅斯、印度嚴重么？這幾個問題都想明白了你對泡沫能達到多高的高度就有概念了。
冰與火之歌里有句很棒的台詞：「There is only one God，and his name is Death. And there is only one thing we say to Death:Not today. 」
每個泡沫遲早都要面對崩盤之神，我們對崩盤也只有一句話：Not today！PS：想知道什麼時候泡沫會破滅請換位思考，如果你是ZF，什麼時候收房產稅帶來的增量收入可以抵消房產稅帶來的賣地收入下跌+銀行壞賬風險。說買不起房，主要說的是一線城市。現在那裡有錢的和有權的都有房，這些人會希望房價降么？這倒不是主要原因。主要是國家不大力發展二三線城市。導致大家扎堆一線城市。一線城市可供開發的土地面積最多就那麼大，但人口卻一直在湧入。也就是房屋需求量會持續增加，但供給量增加趨緩。只要有很大需求，房價就不會降。而且大家擠佔一線城市資源還會導致交通擁堵，入學難，看病難等問題。所以根本解決之道就是發展二三線城市，否則其他方法都是治標不治本。 房價漲跌是由供求關係決定的。有些城市開發商想要用各種方法抬高房價，但是無奈需求量很低，所以導致大量房屋空置。沒有需求，再怎麼抬高也賺不到錢。所以房價不得不降。 另一方面，拿一線城市舉例，若干年後，隨著我國老齡化加劇，他們的子女許多都會通過繼承等方式獲得至少2套房屋，到時需求量減少，房價可能會降。但是房地產行業是我國支柱產業。是國家收入的主要來源之一，所以現在又開放二孩政策，一方面保證我國擁有充足的勞動力，另一方面，保證需求，不至於造成房地產業雪崩。
北上深等一線城市有沒有泡沫實際非常難判定，畢竟有龐大的人口以及相應核心的產業作為支撐。當然觀察整體的房產泡沫，我的觀點依然是一定要從一線城市出發，但我認為在一線城市中廣州和南京是更具代表性的指針。
作為一個深圳持房者，晚上同學群里正好聊到房價，有同學善意提醒深圳的房價已到達高點，建議出售。那正好有這樣契機，也是和自身相關，因此找些問題來嘗試梳理一下自己的思考。（2016-3-8）
房價類問題的提問者，我想不管問題的形式如何，關心的無非是什麼時候買和什麼時候賣。
當然對於回答者依然無法擺脫持房者永遠唱多，無房者永遠唱空這樣屁股決定腦袋的思維。所以嘗試不否認他人觀點，純粹以個人視角切入，呈現個人的思考邏輯，我相信對這個問題還是有幫助的。
以深圳為切入點來說，對於深圳房價而言，的確經歷了2015年非理性的瘋漲，但簡單對比北上廣深：
人口（萬人）：北京 2400 上海 2500 廣州 2100 深圳 1800；
面積（平方公里）：北京 16410 上海 6340 廣州 7434 深圳 1996 人口密度（萬人/平方公里）：北京 0.15 上海 0.39 廣州 0.28 深圳 0.90房價：北京 70943 上海 67149 廣州 30619 深圳 59302房價人口密度比：北京 485000 上海 170000 廣州 108000 深圳 66000在全國房地產泡沫化這樣一個大背景下，需要考量的因素太多，因此很難對單一城市做出全面的分析。但對決策而言，在北京上海依然瘋漲的情形之下，簡單以人口面積比來看，深圳房價沒有下跌的理由。在我眼中，深圳房產在2016年依然是全國最有保值價值的投資。
因此單就深圳而言，如果面臨房價下跌風險，勢必和中國整體經濟形勢下行相關聯。那這個問題便更加宏大了，我自身的能力已不足以回答。
但分析和判斷不見得一定要掛鉤。無法系統分析，但依然可以依靠表象來做出合理判斷。
個人認為城市化是中國經濟的核心策略，將資源集中到城市，發揮規模效應和帶動效應。可見城市化策略是典型馬太效應的呈現：多的越多，少的越少。北上廣深四個一線城市所集結的資源便可視為印證。因此中國經濟的好壞是和城市化策略是否依然行之有效相關聯的。從城市的角度來透視便成了合理的視角。
附一張全國房價的分布圖。
房價高企是城市化策略下的必然產物。大家都公認中國的房地產市場存在風險，但真正的風險存在於三四線城市，這也是國家「去庫存化」的真正目標。但整個經濟狀況，或說城市化策略，從三四線城市是非常難判斷出來的，畢竟是處於被動地位。而如果把城市化策略視為馬太效應，一種正反饋系統，勢必在一線城市率先達到極限。因此一線城市才能真正判斷城市化策略是否已到達瓶頸。
我個人認為最具代表性的是廣州和南京這兩個一線城市。高房價，龐大的行政事業結構，沉重的養老負擔，重點是缺少產業支撐。我認為這兩個城市是真正接近了城市化策略的邊界，可以視為判斷經濟狀況的重要指針。
但有可能是城市化策略依然行之有效，也有可能是「去庫存化」政策的刺激，今年這兩座城市從房價來看依然是穩步增長。當前仍難以判定「去庫存化」是一劑強心針還是死亡加速劑。
所以對於深圳房市，有廣州南京在前，我的結論依然是中國最具保值投資價值的城市。按巴菲特的「Buy and Hold」理論，雖然對Buy無法做出判斷，但有足夠的理由進行Hold。
而談到和房價崩盤相關聯的整體經濟形勢，外部因素和內部因素過於繁雜，無法分析，但我認為廣州和南京可視為中國當前城市化策略的典型代表，足以視為指針式的判斷依據。因為上海緊縮新建住宅用地啊.....你去搜一下東京衛星圖和上海衛星圖.東京23區面積跟上海外環內一樣大，該面積區域內居住的人口上海比東京還要多200多萬.建築密度都差很大，東京建築的密集程度你們自己拉了看看就知道有多密.就算在東京首都圈也是極高的建設密度.你看看上海出來外環，竟然還有成片的田！！！就算外環內還有田！
並且因為三四線城市這幾年不聽勸玩命賣地，搞土地財政，現在這些地方房價腰斬，泡沫大的不要不要的.結果讓北上廣深起帶頭作用各種緊縮未來建設用地，來讓地方收手.你說房價怎麼下的去，畢竟2400萬人需要住房.參考香港，不是一樣的嗎.
我一同事上周剛買的新房，奉賢都快到海邊了，沒地鐵，還被搶光了。便宜倒是很便宜，你們自己想這個剛需市場有多大.1985年9月22日，世界五大經濟強國（美國、日本、德國、英國和法國）在紐約廣場飯店達成「廣場協議」。當時美元匯率過高而造成大量貿易赤字，為此陷入困境的美國與其他四國發表共同聲明，宣布介入匯率市場。此後，日元迅速升值。當時的匯率從1美元兌240日元左右上升到一年後的1美元兌120日元。由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生帳面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金。
另外，當時還有下列背景：1. 從1970年代後期開始，日本的銀行煩惱於向優良製造業企業的融資案件，於是開始傾向於向不動產、零售業、個人住宅等融資。2. 1980年代以來，全球性的通貨緊縮形成了股票市場的上升通道。由於上述因素疊加在一起，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。其中，受到所謂「土地不會貶值」的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。此外，地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費慾望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。1985年到 1986年期間，隨著日元急速升值，日本企業的國際競爭力雖有所下降，但是國內的投機氣氛依然熱烈。1987年，投機活動波及所有產業，當時樂觀的觀點認為只要對土地的需求高漲，那麼經濟就不會衰退，而且市場也鼓勵人們不斷購買股票，聲稱股票從此不會貶值。當時日本媒體為了給這種經濟繁榮狀況命名，還希望募集像岩戶景氣、神武景氣類似的名稱。但當時也出現了少數反對論點，認為土地價格已經遠遠超過其實際需求，日本經濟將在不久的將來陷入衰退。從經濟學原理來說，土地價格上升，導致租用土地的工廠或寫字樓的企業盈利率下降，因此合理的做法是出售土地購入債券，因此會帶來土地需求下降。根據供求理論，價格終將趨於均衡。但是日本企業普遍實行以帳麵價值計算土地資產的做法，因此從表面上看企業的收益率也並無變化，而帳麵價值與現實價值的差額就導致了帳面財產增加，從而刺激日本企業追求總資產規模而非收益率。當時為了取得大都市周邊的土地，許多大不動產公司會利用黑社會力量用不正當手段奪取土地，從而導致了嚴重的社會問題。而毫無收益可能的偏遠鄉村土地也作為休閑旅遊資源被炒作到高價。從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權，另外也包括海外的不動產（如美國洛克菲勒中心）、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅遊景點等等。當時這種資金被稱為「日本錢」（Japan Money）而受到世界經濟的關注和商家的追捧。當時隨著股票價格上升，日本國內購買法拉利、勞斯萊斯、日產CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由於資產價格上升無法得到實業的支撐，所謂泡沫經濟開始走下坡路。一旦投機者喪失了投機慾望，土地和股票價格將下降，因此反而導致帳面資本虧損，由於許多企業和投機者之前將上升的帳面資本考慮在內而進行了過大的投資，從而帶來大量負債。隨著中央政府金融緩和政策的結束，日本國內資產價格的維持可能性便不再存在。1990年3月，日本大藏省發布《關於控制土地相關融資的規定》，對土地金融進行總量控制，這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落，並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。此後，日本銀行也採取金融緊縮的政策，進一步導致了泡沫的破裂。1989年12月29日，日經平均股價達到最高38915.87點，此後開始下跌，土地價格也在1991年左右開始下跌，泡沫經濟開始正式破裂。到了1992年3月，日經平均股價跌破2萬點，僅達到11989年最高點的一半，8月，進一步下跌到14000點左右。大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。由於土地價格也急速下跌，由土地作擔保的貸款也出現了極大風險。當時日本各大銀行的不良貸款紛紛暴露，對日本金融造成了嚴重打擊。其實這波16年底，17年初的漲價，投機泡沫並不大，很多是剛需置換的，真正的投機盤很少。最主要的問題是:可供交易的房源太少！
大家應該看看房價上漲的根源是 什麼！而不是觀察買房的人的數量。房價上漲的原理必須是二手房成交火爆 房子的換手率高，原來低價買入的人把房屋高價賣出形成 二手房換手率高，然後他們得到賣房款 在去購入信的更大戶型的房子，再次買入 上漲預期這樣房價才能持續源源不斷的上漲。但是這裡有個最最根本的問題，就是房屋的價格上漲是在於，銀行的放貸 允許申請更多的房屋貸款。這樣變相放大了槓桿。房屋如果沒有槓桿在裡頭就成了無源之水，最最根本的原因還是在銀行與商業貸款，乃至現在弄的那些房屋中介弄的過橋費。這才是房屋價格上漲的根。
歪個題 北上廣的用法越來越少了
我就是想默默的看個評論，打消自己去北上廣累死累活的心 .....
自己住，漲了心情好些，其它沒卵用。跌了實實在在多掏錢。
我是從2039年穿越回來的，目的只有一個。
就是想告訴大家，2018年千萬別買房了！
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