南京未來的江北新區與江寧發展怎麼樣？誰更有優勢啊～？

01-04

江寧江北煮酒論英雄，誰是南京第一區

現代快報-南京消費研究小組約稿

《江寧江北煮酒論英雄》

江寧曰：「新區知金陵之變化否？」

江北曰：「未知其詳。」

江寧曰：「金陵者，承東啟西，融南匯北，科教興盛，天下文樞，南都繁華，六朝煙水，進則擁江海之利；退則固吳楚之險，盛則問鼎中原，掃蕩漠北，朱明龍興[1]；衰則攜江自守，綿延漢祚，勵圖再復[2]。升則榮耀於九州之外，隱則潛伏於東華之內[3]。方經濟新態，外貿疲敝，金陵厚積薄發，內需勁勢，鋒芒初顯，乘時變化[4]，各區並進而縱橫四海。區之有為者，可比世之英雄。江北新區承蒙聖恩，獲批國家級[5]，必知當世英雄。請試指言之。」

江北曰：「江北肉眼安識英雄？」

江寧曰：「休得過謙。」

江北曰：「江北愧蔭恩庇，得獲新區。金陵英雄，實有未知。」

江寧曰：「既不識其面，亦聞其名。」

江北曰：「十里秦淮，燈火輝煌，千年傳頌，江南錦繡，今商貿斐然，金融奪目，可為英雄？[6]」

江寧笑曰：「枉吞白下，城東衰頹[7]，吾早晚必擒之！」

江北曰：「古剎棲霞，有港龍潭，今雄居金陵東北，麾下名企極多[8]，可為英雄？」

江寧笑曰：「棲霞行業守舊，三產匱乏；厚化工而薄環境，懷仙林而遜人氣：非英雄也。」

江北曰：「有一區高樓林立，河西奢華，街景清麗，奧體宏達，房價強勢，建鄴區可為英雄？」

江寧曰：「建鄴空承市政，虛慕有軌，居無地氣[9]，非英雄也。」

江北曰：「有一區文教昌盛，名校雲集，學區璀璨，醫療仁妙，產業高端，資深貴胄，眾皆矚目——鼓樓區乃英雄也？」

江寧曰：「鼓樓唯賴腐儒，蛇吞下關亦彈丸之地[10]，非英雄也。」

江北曰：「後湖秀美，鐘山龍盤，皇城為基，人文薈萃，玄武區可為英雄乎[11]？」

江寧曰：「玄武雖系皇族，乃固步自封耳，何足為英雄！」

江北曰：「雨花台區坐擁南站，京滬樞紐，城南新望，軟體馳騁[12]，可為英雄？」

江寧曰：「南站規劃未滿，大校場尚待移步，鐵心橋建設不利[13]，非英雄也。」

江北曰：「如高淳、溧水等輩皆何如？」

江寧鼓掌大笑曰：「此等遠郊，唯留生態，何足掛齒！」

江北曰：「舍此之外，江北實不知。」

江寧曰：「夫英雄者，胸懷大志，經濟騰飛，產值千億，土地萬頃，民眾百萬[14]，近則地鐵貫通，遠則機場升騰[15]，有包藏金陵之機，揚威天下之志者也。」

江北曰：「誰能當之？」

江寧以手指江北，後自指，曰：「今金陵英雄，惟新區與孤耳！」

江北聞言，吃了一驚，手中所執規劃書，不覺落於地下。

時正值天雨將至，雷聲大作。

江北乃從容俯首拾書曰：「一震之威，乃至於此。」

江寧曰：「亦雷乎？」

江北曰：「聖人迅雷風烈必變，安得不畏？」將聞言失書緣故，輕輕掩飾過了。

江寧遂不疑江北。

注釋：

[1] 盛則問鼎中原，掃蕩漠北，朱明龍興

解讀：明朝初定都南京，是古代唯一自南向北完成統一的大一統王朝。

[2] 攜江自守，綿延漢祚，勵圖再復

解讀：六朝古都南京，是漢室正統。

[3] 升則榮耀於九州之外，隱則潛伏於東華之內

解讀：南京在六朝、明朝時期曾經名揚世界，而近代在經濟上一度被華東很多城市趕超。

[4] 方經濟新態，外貿疲敝，金陵厚積薄發，內需勁勢，鋒芒初顯，乘時變化

解讀：世界經濟疲軟的浪潮下，無錫、寧波、蘇州等外貿型城市經濟增長乏力，而南京經濟增速保持良好勢頭。

[5] 江北新區承蒙聖恩，獲批國家級

解讀：國務院印發《關於同意設立南京江北新區的批複》，正式批複同意設立南京江北新區，包含浦口區、六合區和棲霞區八卦洲。

[6] 十里秦淮，燈火輝煌，千年傳頌，江南錦繡，今商貿斐然，金融奪目，可為英雄？

解讀：秦淮區是南京重要的金融、商貿、信息、文化、旅遊中心。

[7] 枉吞白下，城東衰頹

解讀：秦淮區曾經合併白下區，因為大校場機場遲遲未能搬遷，城東很多斷頭路，令市民頗為無奈。

[8] 古剎棲霞，有港龍潭，今雄居金陵東北，麾下名企極多

解讀：棲霞區的龍潭港，是南京地區國際集裝箱進出口的唯一通道。棲霞區是南京重要的石化、汽車、電子、醫藥產業基地。

[9] 建鄴空承市政，虛慕有軌，居無地氣

解讀：河西的有軌電車飽受詬病，被質疑是否為面子工程。河西的高層很多，居住不接地氣。

[10] 鼓樓唯賴腐儒，蛇吞下關亦彈丸之地

解讀：鼓樓區曾經合併下關區，下關區曾經是南京治安口碑不好的行政區。並區前的鼓樓區面積很小。

[11] 後湖秀美，鐘山龍盤，皇城為基，人文薈萃，玄武區可為英雄乎

解讀：玄武湖舊稱後湖，東吳、東晉、南朝宋齊梁陳的宮闕和明朝紫禁城都在玄武區境內，民國總統府也在玄武區。

[12] 雨花台區坐擁南站，京滬樞紐，城南新望，軟體馳騁

解讀：南京南站是亞洲最大的火車站之一，在雨花台區。雨花台區是中國第一軟體產業基地，中國最大的通訊軟體產業研發基地。

[13] 南站規劃未滿，大校場尚待移步，鐵心橋建設不利

解讀：南京南站周圍開發未完全，大校場機場不得搬遷也阻礙了南京主城區向南發展的延伸，鐵心橋地區的建設備受詬病。

[14] 英雄者，胸懷大志，經濟騰飛，產值千億，土地萬頃，民眾百萬

解讀：江寧區和江北新區是南京行政區劃面積最大的兩個區，都超過了一萬頃（667平方公里），除了高淳區和溧水區，其餘區都沒有達到。江寧區和江北新區常住人口都超過了100萬，除了鼓樓區和秦淮區，其餘區都沒有達到。江寧區和江北新區GDP都超過了1000億人民幣，其餘區都沒有達到。（以上數據均為2014年年末）。經濟增速上，江寧區和江北新區也是南京市轄區中較快的。

[15] 近則地鐵貫通，遠則機場升騰

解讀：江寧區和江北新區都有密度較高的地鐵網規劃，江寧區有祿口機場，江北新區有馬鞍機場。

沒有引起南京各區互撕意圖，只望博君一笑。

雖住江南，但是看見答案幾乎一邊倒的挺江寧，來幫江北賺幾聲吆喝。

首先，江北新區是新晉的國家級新區，這一桂冠將在未來5~10年為江北帶來無限可能與機遇，這些政策紅利都是作為一個普通轄區的江寧所沒有的。這些招商引資將來自南京市的政策傾斜、江蘇省的大力支持，乃至國家層面的特殊照顧。江寧大體已經發展成熟了，談及當下，那沒什麼好說的江寧完爆江北，但說到未來，江北起點似乎更高。

其次，就發展空間而言，江北新區擁有廣闊的、未經開發的腹地，這些一方面是資金來源，另外也是可以快速推進規劃的試驗場。沒有大範圍拆遷，沒有昂貴的地價，大批基於政策優惠聞風而動的企業及開發商會更傾向這裡而非江寧。此外，除了老山一線，江北都是一馬平川，極其方便統一規劃，江北新區規劃的建成區應該是自西南向東北一個帶狀區域，這種沿長江及串聯現有浦口、大廠、六合三個獨立建成區的規劃將一舉兩得，一方面整合現有建成區與主城融為一體；另一方面使得江北交通最便利、區位優勢最明顯的沿江段得以充分發揮優勢。這一帶狀區域一旦建成，南京的主城區面積將由此擴大1/2，在外環高速（繞越）以內，江寧除大校場那點土地外，已經沒有適合大規模擴張的餘地了。因此南京的主城建成區要擴張，外環以內江北大面積未開發的土地將是唯一選擇，也是唯一可以迅速讓南京城擴大到一個全新當量的地方。

再次，在南京人的觀念里，過了長江就不再是南京，江北=農村。這個觀念在過去5~10年已經得到極大改觀。

10年前，你讓江南的居民在江北買房，他們會斬釘截鐵的拒絕，但現在，大部分南京人已經接受了江北也是市區的觀點，定居江北已經成為很多年輕人的備選，這種觀點即將隨著大量過江通道的開通與免費，更多地鐵的開通而越加深入人心。觀念的改變讓江北不再是孤零零江北人的江北，而成為全體南京人甚至新移民的備選之一。這種改變其實是最本質的、最具象徵意義及最有深遠影響的改變。這正如10年前的河西，15年前的江寧一樣。南京在擴大，市區的範圍早已突破了城牆與江南8區。

最後，是江北新區的底子。江北新區未來會有哪些硬體配套？一個軍民合用的機場、一個高鐵南京北站、沿江的12.5米深水航道准海港、12條軌道交通線密布、擁有浦口大學城、國際化醫療中心、大型商業中心，建成區將從河西魚嘴對面的老山以南一直綿延50公里至六合副中心，這個寬約7公里，長近50公里的地帶將形成一個比肩中等地級市的、擁有完備城市職能的新市區。這裡才是南京的「蕭山」。

機場、高鐵樞紐、准海港、密集的地鐵線、十條以上的過江通道、與江南市區聯繫密切的公交線、超級CBD、大學城、高端醫療中心、巨大的建成區、飛速增長的人口、高端的規劃與定位、優惠的政策與位於長三角黃金水道沿線、最緊密依託南京的絕佳區位，這些配置相信一個普通的地級市都很難企及。以上這些都不是空談，現在就在穩步推進，很多已經實現，未來10年，在江北大片處女地上，我們將有機會共同見證原本荒蕪的平原如何奇蹟的成為人口稠密的高端市區。（忘說一句，基於江北為國家級新區，將採用特別的農業用地編製而不會受紅線影響，這意味著江北的發揮空間不會受到固有規劃的限制）

可以說，這裡將是南京的未來。

南京，如果還有一線夢的話，江北就是那個使夢想成為現實的地方。

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此答案，獻給我不久前過世的爺爺

他住在江北。我最後一次見到他時，他已經看不見了，在廣播中聽見新聞，他問了我有關江北新區的信息，顯然他很關心。我把江北新區誇大的告訴他讓他高興。這些有關江北新區的消息竟然是我最後和他說的話。。我希望江北能夠飛速發展，如果他能夠看見，一定很欣慰。

（此答案不撕逼。同樣都是南京的地方，也只會有南京人真正關心吧？）

江寧模板就是杭州的蕭山，蘇州的吳江直接無縫接軌主城又不依賴主城，經濟內生力強，城市建設自成一體。江北新區目前確實有政治地位，規劃也足夠高逼格，但幾座大橋收費問題必須解決，隧道和橋樑必須都不收費才能無縫對接南京。說實話武漢、重慶都沒有像南京這麼奇葩的收費，可見南京對江北的不重視。在很多南京人眼裡江北仍是農村，就像上海浦東當年一樣。這種觀念的轉變往往要多年。所以十年內發展仍是江寧強。十年後不好說，看這幫南京的老爺們怎麼行動了。

簡答：

江北是獨立發展，主城的配套它都要有，比如三甲醫院、學校等等，目的是江北功能完善，減少過江。

江寧是融合發展，不需要樣樣俱全，主要發展高新產業，畢竟南站到機場的空間軸線最適合發展現代服務業，這個基本被雨花、江寧佔了。

說的淺顯點，江北成不了市中心，因為主城的人不會去江北，限制了他的三產，所以只能跟著江南跑，想超越是不現實了。

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補充對兩地房價的分析：

一個城市整體房價的變化趨勢下，城內不同地區的房價還會呈現較大的分化，相比於前者，對後者的分析更據參考意義。

城市空間結構動態調整，不同地區政策差異以及崗位質、量變遷，購房者必選擇在通勤圈內購房，是房價變化趨勢的主要分析依據。

這張圖的紅線部分是近十年來正在發生的趨勢，即河西金融中心的建設，導致整個南京中心的向西南移動，空間結構調整背後則是大量的金融、商業、商務崗位向河西集聚，從而引發大量的居住需求，而這也是河西目前以及今後房價高居南京榜首的有利支撐。

河西房價高企，破四奔五是必然趨勢，而高房價背後帶來的是需求的外溢，伴隨著的也是城市空間的調整。目前來看，存在兩種變化趨勢，1）隨著江北新區落地，向江北轉移；2）順著南京站-新街口-南站-百家湖-祿口機場這條城市最重要的空間發展軸線移動。

目前來看，這兩種趨勢同時出現，江北轉移的背後驅動力主要源於國家級新區的政策，而順著城市發展空間軸線南移，則是空間、產業、交通背後引發的市場動力。

先說江北，目前來看，南京的金融商業中心已經在河西的事實難以改變，依託12.5米黃金航道的發展動力還是資本密集型產業經濟，江北新區的產業定位低下決定了江北新區發展不成浦東，也發展不成天津濱海。目前來看，江北新區目前價格的驅動力主要在於中心區崗位外溢的居住需求，這也是江浦發展優於橋北的根本原因；另一大驅動力則是部分政策受益者的投資需求，而這部分人並不真住在江北。

江北新區在城市總規的發展也是獨立發展思路，即按照市級公共設施配套教育、醫療等，以減少過江需求。政策驅動的核心目標是提升南京的區域地位，個人認為在這個前提下，發展河西南及南站地區更為迫切，江北新區的發展驅動還是賣地引發的房地產經濟，決定不了南京的未來。

至於第二個趨勢，順著城市發展空間軸線南移，則是空間、產業、交通背後引發的市場動力。高鐵、機場樞紐作為未來區域交通聯繫的主要載體，決定了依託區域交通聯繫的現代服務業的發展空間方向，這也是南站產業定位為樞紐型商貿商務業和總部經濟的根本原因。

回頭來看，一切都是扯淡，黨說建哪裡哪裡就牛逼

江寧有婆婆

怎麼沒有人提最近傳的消息，過江幾條通道免費方案上報的事情。

大橋估計是要封閉維修的，過江隧道和幾個大橋免費可能性很大。

三十年河東，三十年河西

你是想買房嗎？我覺得考慮哪個離上班近更重要。

江寧更有優勢。

從古到今，南京唯一一條過江不收費的路橋，只有產權不是南京，且是文革中為數不多成功之重大工程--南京長江大橋。

過江問題一天不解決，江北一天發展不起來。

南京長江隧道有限責任公司長江隧道
南京二橋歡迎您！長江2橋
省物價局省財政廳省交通廳關於南京長江第大三大橋開徵車輛通行費的通知 -- 南京長江第三大橋長江3橋
南京長江第四大橋通行費徵收標準公示長江4橋

每次兩會都會有信息說長江隧道要免費。政府應回購長江隧道並免費通行2014年01月16日星期四A05
南京兩會·聚焦 2014年
江南時報-人民網 2010年

然並卵。

對於這樣一個說收費第二天就拉起欄杆收錢，說免費永遠看不到頭的XX來說，真的是Pill。

連本市車（小車）過江都要10塊一次的城市，寧願不過江。

有人說了，10塊一次基本沒有影響車流。

是的，長江隧道和二橋還有月票制，對於私家車和公共交通的車輛來說壓力無疑小了很多。

但是對於南京市內公司貨物流通的主力--貨車，來說呢？

似乎一點優惠也沒有，那麼貨車的過江往返成本是誰在負擔呢？

公司業主。

我給各位算一筆賬，這個例子是我去年（14年）遇到的現實例子：

①A公司計劃在南京開冷鮮食品（輕食）工廠，主要給蘇果供貨。

②A公司為長久發展，保證其產品品質，決定自建冷鏈物流。只為自己運送貨物。

③A公司選址階段有兩個選擇，其一為江寧橫溪某地，其二為浦口開發區某地。

④A公司算了這樣一筆賬：初期配置3台冷鏈物流台車，5個司機，物流車荷載能力為5噸左右。

因是供應食品，所以都會在凌晨進行配送，不存在路堵的問題。若是在江寧設廠，無過路費支出，

在浦口設廠，則有50一次的過路費（隧道）。

3車*50RMB*2次=300RMB/天。

300RMB*30天=9000RMB/月

9000RMB*24=216000/年

僅過路費一項就要耗費21萬一年。

⑤所以A公司果斷選了江寧某舊工廠進行改造，並於今年（15年）7月正式開始配送販售。

以上，修改於201509301032.

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南京不按套路出牌。媽蛋。

啪啪啪啪啪好疼。

不過，2年過去了。。。江北除了房價上去了。。其它。。好像。。沒啥。。

寧過千山，不過一水

江寧。雖然我是江北的。

每次到江寧都有種進了小城的感覺。它有自己的市中心，也有偏遠的山溝溝。有各種交通天上飛的地上跑的齊全了。有各行各業創造財富，還尤其重視高新人才。有各色學府，還有一座大學城。如果你生在江寧，你可以從小到大在江寧學習，然後工作，然後養老。順便，年輕的時候去愛情隧道，去薰衣草園。年老了，去牛首山，去湯山泡溫泉。

這樣比不公平←_←江北的起點晚了

南化今天宣布搬遷

江北一直是等政策來、等發展、等過江通道免費、等三甲醫院成立…

江寧早自成一派、樂的逍遙、江寧經濟開發區有多少家企業、江寧區政府整個系統都是完善的、江寧醫院、學校、高鐵、機場都是現成的、受到太湖流域的文件、區域規劃的問題發展受到一點點限制、但人家這個體系早建立起來了。

江北新區一些新成立的開發區、或者之前成立的開發區、基礎設施還不完善、很多政府服務機構也不健全、還要受到全市布局的控制、江北新區要發展、多學學新港和江寧的管理和魄力、早早自治、未來還是屬於江北新區的、畢竟江南早就一壁雕琢、長江也要納入太湖流域了、什麼也搞不起來了。

江北新區的起步慢，打好基本功，後發制人，江寧是比不了的

現在的情況來看明顯江北，現在周圍朋友已經不怎麼談江寧了，距離太遠，價格貴，工廠多，學校也不行。你要說環境好……那確實好，都離那麼遠了，農村環境更好。

從發展狀態上，江寧比江北更成熟。房價也比江北高出許多。但前景和升值潛力看，江寧中心區域的土地有限，以前的老規劃也相對制約了江寧整體面貌的提升。除了百家湖區域其他區域的城鄉結合的狀態更凸顯。江北的浦口區域受國家新區的影響，土地儲備寬裕，發展的空間和餘地更大。

作為屌絲，有能力買房的只能考慮江北了。雖然喜歡江寧，江寧也確實宜居，房價還是有點貴。總體感覺江北就是一塊畫出來的大餅，懸在空中，大家都在餅下張望企圖勾到。而江寧所有的配套設施都已經完善，高鐵飛機，醫院大學城，政府還有人文都很nice

江寧有優勢。江寧公共基礎設施已經趨於完善。生活在江寧的大學生的親身感受。。。

我覺得都不比鼓樓區，好因為C71之一安徽國立大學在鼓樓區，智商PM2.5指數比較高。

非要選，就選江寧吧。畢竟中國傳媒大學在那裡，美女如雲，跟上戲北影的味道不一樣，江浙滬三大炮營之一。