2014年的房價到底會不會跌？

01-04

我所在的城市，樓盤的入住率非常之低，這難道不能說明供大於求嗎？供大於求而價格堅挺，難道經濟學規律無效？

要問房價跌否，問別人沒用，問說了算的那個人才有用。你問房價跌不跌，房地產商肯定說，不跌。買了房的人也說不跌。沒房的說必跌。他們說了都沒有用，你猜誰說了算？

這也是中國和日本不同之處，根本沒有可比性。

在大朝，房價是用來做什麼的首先你要搞清楚。中國這一代人還很年輕，如何讓他們為國家貢獻青春呢？（想像，如果你有一頭驢，如何它很懶不拉磨怎麼辦）

最好的方法必須滿足以下條件：第一讓他們爭先恐後，第二自願操勞夜以繼日，第三，等他積攢了半輩子勞動成果之後，你用一張紙，輕易就能把它換走。

這張紙叫房產證，國家把你腦袋一拍，輕易就用幾塊磚頭，騙走了你畢生的積蓄。等你完成了為社會"主"義奉獻青春的最終使命你就可以該去哪去哪了。

值得一提的是，對付這一代人，智囊團想到的是房產證這個方法。對於上一代，是上山下鄉。再上一代，是為革命拋頭顱灑熱血？請逐一對應上面的三個條件，看是否符合要求。

這個智囊團很聰明，中國的城二代少，農二代多，用＂當城裡人＂這個胡蘿蔔，可以把成千上萬的農二代的畢生心血用那張紙換走，最多再給他幾塊磚頭。國家能不富？

問題的關鍵在於：一個國家是要一直存在的，就必須一代一代人接力奉獻，一代都不能少，而國人總想自己這一代人苦苦就算了，下一代就不用當拉磨驢了，可能嗎？你不為社會"主義拉磨，誰來拉？睡醒了嗎？

於是，如果說按照現行房地產市場下去，下一代人可以吃喝不愁，出租房子度日，也就是即將不再苦逼地奉獻青春，這自然不行。怎麼辦？

答案：攤薄房產紅利。

不用噴，每個國家都是這麼做的，不論資社。先許諾給你一個回報，看上去絕對合算的，然後你為之奉獻一輩子後，發現到手時收益被攤薄。比如日本是養老金龐氏騙局，逐一對應上述特徵。如果日本對養老金不違約，現在就是一個歐債危機的希臘，不把曾經辛勞現在領金的負擔甩掉，就是大家一起玩完，最終還得違約。邏輯就是這個規則，如果國家不剝靴你，那麼誰來養活國家，國家玩完了你就成希臘了。

那麼國家如何攤薄你的房產紅利，從而使房二代繼續拉磨呢？首先就不能讓房價持續漲，其次要攤薄房子代表的一切利得，比如將學區房的那個學校搬走，或者另開分校棄殼而跑。

國家會在什麼時候選擇房價下跌，肯定不是現在。但是它跌之前一定不許你出手這你放心，比如20%交易稅如何？

留坑充電去。

電滿續寫。

那麼房價拐點具體在哪裡呢？

如趨勢持續，房價能綁架的勞動力都已綁架，並透支未來勞動成果（房貸），那麼剩下的資源就還有兩類，一類怎麼努力也買不起房的，一類是房二代。

對於第一類，其議價能力其實遠高於房奴，國家有意爭取，唯有降價（如限價房，實質是打破供需平衡，會打壓房價）並將房產紅利從議價能力低的已綁架房奴手中轉移向此群體，如醫療教育。

對於第二類房二代，其實是政策重點。如果房價持續上漲，而允許買賣，則房二代坐收房租就等同於退出了勞動力市場。如果賣房，就相當於用那張紙，把國家從他們上一代手中換走的勞動果實又給換回來了。這是國家決不可能允許的。大面積勞動力退出市場，國家會分秒破產。

為此，一旦房價可剝靴的人群小於因房價而受益的人群時（房二代多於無房且買得起房的農二代），國家不得不痛下決心，發出政策製造拐點，防止破產。

外部數據信號，是房產景氣催生的經濟增速放緩，地方財政中土地收入佔比下降等。

說到日本的養老金龐氏騙局，其實樓市本身完全是龐氏騙局，價格和價值背離之後，完全是靠後面買房人用比前輩高若干倍的價格不斷砸錢，托起市場，而價格推高之後，一旦購買力都釋放完了，只剩下買不起的那些人群了，沒有繼續砸錢的了，龐氏騙局就崩盤了。這時如果百姓爭相拋售，智囊團會怎樣呢？第一隻許跌不許拋，比如交易稅。第二降價，求著原本買不起的那些人來入市托底。第三，求是求不來的，還得靠老本行，忽悠。謂之，軟著陸。實質，拉人托底，金蟬脫殼。

舉個不切題的例子，80年代前，買輛自行車會很風光，那時節衣縮食買了的人都希望世界永遠停留在那一刻，把車日租給別人家，很快就把買車錢賺回了。而賣車的車行也說，有車一族好娶媳婦，買了合算。後來，自行車價從等於三月工資，跌到一月，跌到...等你想賣的時候，發現只有廢品回收站肯收了。

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有人問手上剛好有個首付現在怎麼辦？

眼下的情況和前輩們有所不同，善用你後入市的優勢。

眾所周知船大難掉頭，地方從土地財政中抽身尚有時日，會托底房價一段時間。儘管這個代價是相當大的。

由於內在價值，市場一經震蕩，最先出局的是三四線，最為堅挺是北上廣，這是長期不會變的。

--然而注意這一點，北上廣的內城區拆遷代價很大，市中心新建住宅的可能性漸小，如果你在市區買房，很大可能是二手房。市區二手房的收入並沒有流入土地財政，這意味著：在住宅市場上，二手房主已經和地方土地財政的利益背道而馳了，政府只有開發一系列低於成交價的限價房，來與二手房主競爭既得利益，這部分收入才實質歸於地方。而你猜一切圍繞著房產紅利的政策制定權在誰的手中，戶籍、交通線、學校醫院這些資源，未來會朝向政府主導的限價房傾斜，還是會朝二手房主團體傾斜？然而，真正的房產紅利紅包是不會現在放出的，而是在房產市場景氣指數不斷下行，民眾購買意願很低時，就會放出戶籍等利好的重磅炸彈。相當於賣不出去時，才能想到買一送一。（參考美國金融危機後房產的國籍紅包與危機前對比）房產紅利是此消彼長的，當政策利好一個人群時，就會擠壓到另一個人群。而被房貸綁架的人群是最沒有議價權的。

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前面回答的確沒有覆蓋手上有首付但不是剛需這種情況。

如果買房投資的話，涉及時間跨度比較長，要看懂政策／府在市場中扮演的長期角色：這一點各國各有不同，我國路線是壟斷生活必需品市場（如房子的基礎：土地），從居民手中集中資源後（如拆遷）再高價賣還給居民。由於對必需品缺少議價權和彈性，市場價可以抬得很高，直至價格逼近勞動力終身勞動成果。由此，在政策風格不變的前提下，當政府開始回收某種資源時投資者就要先知先覺，如03年起的房產牛市，是在密集的拆遷和改造計劃中異常高的財政支出比例上露出雛形的。當必需品與勞動所得完成了交換使命，大部分又回到了居民手中時（人手一房），利益不再，政策無需繼續支持，牛市就完美落幕。要把握好這個投資節奏。

有三點，一是政府往往不會選擇國際聯動的資源如黃金石油糧食等，因為無實力壟斷，絕不敢貿然注資抬牛市。二是在政府抬一種必需品時，必然會有意識打壓其他必需品價格，這個道理想一下。如房產牛市時糧食不會給空間，一定要躲避炒作雷區。三是牛市結束時，該投資品是否被允許拋出，比如未來政策出於自身利益考慮，會不會收取較大比例交易稅。不許賣出，意味著後入市個體將為前期所有的漲幅買單，這是比較不愉快的。

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更新一下關於日本的問題。東京與北上廣房價做對比，是很危險的誤區，尤其當涉及投資。東京房價的基礎建立在一個有鮮明政策特色的高昂交通稅費之上（具體到分類話題＂日本交通＂找），剔除這一因素後看到的真實城郊房價差會讓人感嘆。不論日本政府出於節能環保抑或其他動機，這一政策的最終結果是在公共交通領域給政府自己出了一道大難題，結合北上廣目前公共交通水平而言，我政府對這道題是深惡痛疾的。而公共交通多靠政府補貼，占不到什麼實際便宜，這等損己利人的蠢事我朝政府絕不會做。

相反的，開發新區、衛星城，延伸交通線進行覆蓋，以較低的拿地成本得到巨大賣房收益並實實在在落進地方財政手裡，與炒高城區房價白便宜二手房東，以及市區拆遷複雜的利益糾葛相比，前者才是地方的真實利益所在。攤大餅，攤薄的是市區的利益，但對於政府，對繁華區進行遷移和更新換代，有好處沒壞處。

別看報道看療效。我依然贊同世聯地產董事長陳勁松的觀點。

陳勁松：中國房地產市場走向兩極分化

[抱歉原文已刪除]

首先，社會主流思想一定是認為房價一定上揚，至於上漲到一個什麼度也是眾說紛紜，毫無疑問。

很多人都說，"銀行不可能讓房價下跌，因為那是賠銀行的錢。"，你要真覺得銀行也這麼想，那真是誰都可以去開銀行了。銀行的盈利模式早就不是那麼單一了，打個簡單的比方，你說美國欠美聯儲多少個萬億，美聯儲指望你還么？根本不指望，人家要的只是掌控你的經濟決策權！資本主義盈利模式不管怎麼變化多端，改不了的就是他剪羊毛的模式。

話題有點扯遠了，再說回來，歷史上並不是沒有過此類事件，上世紀80年代末期的日本，GDP接近美國總量80%，東京總地價超過美國總和，日本民眾自信心爆棚，認為成為世界第一超級大國指日可待，大和民族一統千秋。有一個事實，當時的日本也是在美國的忽悠下持有巨大額度的美元儲備(理由自然是鞏固美元國際貨幣的地位，以此來獲得美國市場的歡心)。結果呢，90年代初美國一顆金融原子彈扔到了東京頭上，大量國際熱錢流出，大量國際金融投資者急流勇退，日本當時的實業經濟又跟不上，直接結果就是股市直泄幾萬點，房產泡沫徹底爆炸，日本國民陷入了二戰失敗之後的最低谷。估計說到這兒，有人會因為我拿日本來比喻現在的中國有失妥當，那好，這個比方就到此為止。列一些我知道的數據。我本人在國外呆了有一些年了，所以對世界上各國房價有一定的了解，比方說美國，歐洲，大洋洲等。歐洲，我一個富二代同學，在倫敦劍橋附近買了套投資房，獨棟小別墅，外加大花園。12年初買的，佔地800平米，當時Auction買了95萬磅，算你現在升值到100，也就是1000萬人民幣的樣子。美國邁阿密北區離CBD 8公里，4卧的House，人民幣700萬。澳洲墨爾本，東南區，10公里左右的學區房，4卧的House，Auction到420幾萬人民幣。好了，細細想想北京上海杭州深圳的房價吧，不多綴述。

簡單總結一下，其實房價走勢和股票走勢是一個道理，都是多方博弈的結果。當年滬市6000點的時候所有人都相信會衝到10000點，結果就狂跌多年抬不起個頭。資本家撈金的方法其實說白了也很簡單，就是在大多數人認為會漲的時候，他們就先買空再做空，這裡外里就掙了一大筆，等到大多數投資者都賠的血本無歸要退出的時候，他們再抄底大筆買進，又狂賺一筆。這個道理其實說白了大家都懂，只是大多數人不願意仔細思索其中的細節以及奧妙而已。

最後補充一點我這些年漂泊的感受，房子呢是你家庭的一個港灣。如果你買了投資房的話，那就要考慮投資回報率的問題，要是碰上房價陰跌，你的幾百萬還不如存銀行吃利息對不對。連餘額寶都有6%的利息了。但是如果是自己住的話，那麼房價就算不漲又如何，它能給你溫暖，給你安心，讓你不會感覺到寄人籬下，讓你感覺到居無定所，然後無論何時何地，只要你需要，那都是你心靈獨有的避風港。

我覺得，

2014，房地產將會呈現兩個極端，一二線城市繼續高歌猛進，三四線開始衰退。

一二線的購房者看中的是教育、醫療等資源，房價高啟是必然的，

房地產突破（或者回落到）當地人均月薪5倍是早晚的事情。

三四線人口外流，帶來停滯局面，當地房地產遲早將會圖片或者回落到當地人均月薪的水平。

這就是極端，如同費孝通提出「二元社會」理論那樣，中國社會仍然會繼續二元著，並且繼續二元下去。

——————————————————下為2014.5.6更新

現在看，房地產相當危險。

一般評定房地產，要這樣一些事情（圖片來自網易新聞）：

就房產企業來說，我不能說詳細的數據，總之今年第一季度少有房產公司賣的好的~

————————————————————2014.5.21————————————

昨天畫了一下西南某兩座城市最近幾年的曲線圖。

至少按這個規律，看不見的手來說，這兩個城市是要跌的，跌一年至少……

我雖然不懂房市，但是炒過兩年股，懂點股市。我覺得大家應該以股市為鑒。我想提醒大家的是，不要相信政府能戰勝經濟規律。其實我一直覺得，我國政府可以「通過改革來助力經濟發展」，開啟一個上漲的時代，但是絕對沒有能力「阻擋經濟危機的到來」。前者是因為我們以前管制太多，稍微鬆綁就能激發發展動力。但是後者是日積月累的結果，所謂「積重難返」說的就是這種事情。如果政府真的有能力托住中國的樓市的話，那就完全應該有能力托住股市。可是事實大家都看到了，股市深跌60%，到現在還是半死不活。股市崩盤對中國經濟的影響也不可小覷，當時很多人都說政府肯定救得了。可事實是，在規律面前，政府無能為力！

PS：

我並沒有說房價會跌，我只是想提醒那些寄希望於政府托住樓市的人---政府還真不是萬能的！

經濟學規律在市場國家起作用，中國不是

假如銀行是私人的，政府權力沒這麼大，08年就完蛋了，大量的發鈔拯救了地產，可它是靠居民儲蓄支撐的

以前支持房價的因素有人民幣升值大量灰色收入超低利息地方政府政績，這幾條現在靠不住了……

目前銀行不看好未來，減少了房貸，地產商投資海外，連李嘉誠都跑了，唯一還支持房價上漲的是民眾的信心，所有人都相信中國與眾不同，房價只漲不落……

考慮到美國資金退出，今年出事概率高於70%，當然也有可能例外，強總高舉4根手指，這次翻10倍，40萬億…… ^_^)Y

古羅馬的皇家宮苑豢養著一個猴子軍團，成百上千的猴子被養在一個封閉的大院子里，訓練列隊操練，分隊進行搏鬥。當然，這個軍團並不用於戰鬥，而是用來表演，供人們取樂。

軍團大院內擺著一把鍘刀。每隻猴子捉進來時，都要把它的尾巴鍘掉一截，統統只留五寸那麼長，成為這猴子軍團的標誌。鍘斷尾巴肯定是很疼的，被鍘的猴子又蹦又跳，發出尖厲的叫聲，自己捧著流血的尾巴傷心不已。鍘斷了尾巴的猴子從此變得馴服，沒有尾巴可翹，訓練起來相當容易。特別耐人尋味的是，這種鍘尾巴的入團規則，開頭由人來執行，到後來就由那些先來的猴子代勞。每隻新來的猴子一塞進來，猴子們就一擁而上，把它按倒在地，動作利索的把它的尾巴鍘掉。當剛鍘掉尾巴的新來者凄慘的嘶叫時，猴子們卻圍著它歡蹦亂跳，興高采烈。每隻猴子都經歷過這一規矩給它的痛苦，但每隻猴子又都參與執行這個規矩，來對待它們的新夥伴，並人中得到樂趣，一代接著一代。

猴子軍團存在多久，猴子鍘猴子尾巴的規矩就存在多久。時間和慣性會使奴隸們精神麻木，即使是最殘忍的行為，也會當作正常的做法自行傳承下去。沒有誰會感到奇怪。

——以上轉自《意林》2004年4月，原文《被鍘短尾巴被猴子》，作者：黃瑞雲

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統治雅普雅普島的酋長在決定一件事情之前，要求贊成的和反對的都吹響金喇叭，然後就按照吹得最響亮的那一邊的意思來做決定，酋長認為這是最公平的了。

在一個風和日麗的好天氣里，全體島民又聚到了民主廣場，這天要表決的是房地產漲價的法規。國王宣讀完法律條文之後，大聲說：「贊成該法的請吹金喇叭。」在人群前列，有650隻金喇叭同時響起，那些人都是政府官員、房地產開發商，還有那些手中擁有多套房產等待漲價拋售的富人。國王說：「650票贊成。」

接著國王說：「反對該法的請吹金喇叭。」那些後排沒錢買金喇叭的窮人們議論紛紛，不少膽大者大聲高呼：「我們反對。」緊接著，那些膽小的人也跟著喊了起來，廣場上的喊聲震耳欲聾。國王一看生氣了，拿起手邊那個巨大的金喇叭一吹，金喇叭發出雷鳴般的響聲，那些窮人們嚇得安靜了下來。

國王嚴肅地說：「我們是一個講民主講法制的國家，一切都得依法辦事，不允許你們胡來。瞎喊亂嚷是不合法的，你們誰再亂吼，我們就依法辦事。我再重申一遍，反對該法的請吹金喇叭，不許發雜音。」窮人們期盼著，終於有人吹響了金喇叭，那是一個有正義感的律師。國王宣布：「650票贊成，1票反對，89213票棄權，該法通過。」

以上轉自，馬克吐溫——《金喇叭》

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好了，開始正題。

已經買房子的就是那些被鍘短尾巴被猴子，沒有買房的就是那些還留著尾巴的猴子。

房地產風生水起時，那些嚷嚷著漲價的」磚家「、任志強、開發商、銀行、地方政府，就是負責鍘斷買房者的尾巴，使他們痛苦不堪，"辛辛苦苦幾十年，一朝回到解放前"。

等到房奴發現自己就這麼交代了，一輩子不敢去在事業上闖蕩一番，每天醒來就有幾百塊的房貸要還。他們要奮起反抗。

等到要買房子的人看到，哎呀？房價這麼貴？一個首付，就得把父母的棺材本都得打上。是可忍孰不可忍，叔可忍嬸不可忍。奮起反抗。

當民眾紛紛抱怨房價太貴了，買不起啊，買了也還不起房貸啊。這時候，就要來一次民（he）主（he）的聽證會。

可是民眾都沒有被邀請去參加聽證會，他們清楚聽證會的那些代表們代表著誰。於是他們找到了網路。

聽證會開始了——民眾在網上吶喊，房價太貴了！可是民眾沒被邀請去聽證會，他們的話不會被聽證會所接納。

從磚家、銀行家、地方政府、開發商里選出來的聽證會代表們，展開激（he）烈（he）的議論。最終，他們拿著金喇叭，高喊「房價上漲趨勢較去年有所下降，平均收入有所增長，房價還是嫩穩定的」。

可是民眾不相信他們的鬼話，那個金喇叭比聽證會代表們的大金牙還噁心。民眾依舊高喊「房價太貴了」。

為了展現民（he）主（he），不記名投票開始了。最終1人缺席、1人棄權、1人反對、+∞人同意，聽證會得出圓滿結果——房價將不會大幅上漲，上漲趨勢會較去年有所下降？

民眾在網上憤慨，這次投票不算數。公知說看看人家歐美，這也能算是聽證會。可是他們都不能參與到聽證會投票，他們沒有金喇叭。

於是，買到房子的樂瘋了。沒買到房子的等著更痛苦的斷尾。買房子的盼著房價上漲，這樣好讓他們覺得那些比他們晚買房的更加痛苦。買到房子的人也學會了「炒房」，房價越來越貴。

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正經點講。

高房價的幕後推手之一，是地方政府，其財政收入的很大一部分來源於此。而且，各個地方政府的財政赤字也很高，有些地方政府就算把能賣的地(你懂的)都按市中心的地價賣掉，也只能夠利息的。（他們的錢花哪裡去了）？

之二，是銀行。中央政府是不希望銀行把大把大把的錢投到房地產。可是中國的國企老闆、地方領導人、各分行老總們的水平你懂的，別的他們幹不了嗎，而且別的來錢哪有那麼快?這其中的複雜我真的不懂也不想懂，除非那一天我從政而且還很有報復。

之三，就是開發商。既然地皮那麼貴，貸款利息也不低，掙大錢只能靠把房奴的皮了。

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中央政府是看不下去的。

人民把錢都花在你們的鋼筋混凝土上，我還怎麼產業轉型，怎麼做高端產業？

買房的和要買房的都不敢去自主創業，我還怎麼成為創新型國家？

地方政府是不是把賣地皮的錢藏到小金庫里了？那麼多錢去哪裡了，會不會有腐敗？

於是，中央就嚴打嚴查了，一查就更加看不下去了。炫邁：「根本停不下來」。

貪官們嚇個半死，我手裡這麼多豪宅怎麼辦？趕緊賣掉吧，要是不把屁股擦乾淨，就得洗乾淨屁股坐牢了。

所以說，地方的貪官一定會在房子全部出手，屁股洗乾淨了，「嗯，房價可以下跌了」。

買到房子的，請不要再為房價下跌時嚷嚷，你們是受到了傷害，可是總不能讓房價那麼變態的折磨自己的兄弟姐妹吧。

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去開門拿個快遞。

來了來了，敲什麼敲？

哎，我什麼時候買的茶葉？

......

按照事物發展的客觀規律來說，事情都是曲折上升的，房價是很多方面的博弈，想他上升和想他下跌的人在博弈中，經過多年房價飛漲，現在的情況是雙方力量已經基本接近平衡：推動房價高漲的群體的手牌快打完了。

在這樣的情況下，按照事物發展的規律，才是真正積累量變向質變發展的開始。房價今年還不會全線坍塌，支持的人還會掙扎一下，就在你覺得它撐不下去的時候，肯定也還會繼續超出你想像，再向上一些的。但是房價應該不會撐過2018年，有遠見的投資者會一兩年內全部出逃，最後接盤的就是國家、老百姓、銀行了。

房價肯定會下來的，這是價值規律所決定的。價值規律說商品價格總是圍繞價值上下波動，決定商品價值的是它消耗的社會必要勞動時間，現在房子的價格和蓋一套房子消耗的社會必要勞動時間顯然是不平衡的，嚴重偏離了價值規律。

只談一線城市。

房價本質上是供需關係的反映，供小於求就會漲，供大於求就會跌。

未來幾年裡，最堅挺的需求有兩類，一類是小兩口剛結婚用或者是女生剛工作時的自住房，一般是在市中心的一居室或者市郊的兩居室，我稱之為一次剛需；一類是中年夫婦有了孩子（孩子上學）或是想接家裡老人來住，又具備了一定經濟實力，於是會在市中心買大點的二居室（或學位房）或市郊的三居室（但絕不會太偏遠），我稱之為二次剛需。這兩類房子的需求堅挺，只要城市化進程不停滯，中國經濟發展不停止，它是不會跌的。

現在一線城市跌的房子主要有兩類，一是價格比較高的別墅。它實際上是滿足了二次剛需的人群在事業上再進一步後的有限需求，需要的人數已急劇下降，需求也不如剛需那麼強硬。我稱之為三次剛需，或者說三次軟需。這種需求在房市調整時肯定會下跌。

第二類是非常非常偏遠的遠郊房。因為一次剛需對價格非常敏感，超過承受能力後需求下降會比較快。在目前房市價格膠著的情況下，置業者的合理選擇就是以時間換空間，住到更偏遠的地方去，以不變的承擔能力適應不斷上漲的房價。

但這種變相適應還是有極限的，看當前的報道，北京有些人每天花5個小時在往返路程上，將來再以時間換價格就不太可能了。這種遠遠遠郊的樓盤滿足需求性弱，也是下跌的先鋒。

目前來看，最值得投資的是二次剛需房。因為一次剛需房的價格空間不大，三次剛需覆蓋面又太窄，二次剛需正好還有一定價格空間和市場面，也是最抗跌的。有心的知友不妨細心調查下各類房的價格。

以下我主要是通過論述國內居住性建築價格高漲的必然性和偶然性原因來進一步討論其以後趨勢。

改革開放近四十年來，我國走的都是外貿型經濟發展道路，利用廉價的勞動力製作低端商品出口，另外我國的資本管制比較嚴重，外匯由國家統一管理，這就造成企業每賣出一美元的商品，國家就要印出8元人民幣兌換，（ps 另外像美國這樣的國家對高科技的產品出口有管制，特別是對中國進行嚴格的管制，這樣我國對美國有比較大的進出口順差，賺的大部分外匯只能通過購買美國國債的方式進行投資，這就是我國購買海量美國國債的深層次原因，迫不得已，李總理也說了這麼多外匯儲備對於我們來說是大包袱）開動印鈔機容易，但是會衝擊我國的實體經濟，人民幣通脹壓力巨大，需要有個蓄水池一樣的的東西吸納多餘的流動性，緩解通貨膨脹，股市是一個好的選擇。

但是股市各種制度存在先天性的殘疾，投資者特別是散戶尚未形成合理的投資能力，而且容易受熱錢操縱，股市的表現也不盡如人意，房地產特別是居住性房地產也是一個選擇，一是住房是居民必需品，價格需求彈性比較小，二是是住房佔用資金量比較大，能有效吸收流動性，三是政府也可以通過土地財政進行城市建設，因此居住用房地產成為了最好的唯一的選擇，市場也印證了這個選擇是正確的。

自從朱鎔基總理開放了居住用房地產市場，二十年來，居住型房地產市場慢慢變得熱起來，甚至一度變得火爆。

單靠剛需帶動房地產是不太可能達到這種效果的，畢竟人們居住性需求是有限的，但是這個剛需可以成為一個槓桿撬動人們的投資性需求，另外股市的不景氣，個人投資渠道的匱乏也為投資性需求鋪好了溫床，而且稅制改革之後，全國財政收入，中央政府拿了一大塊，地方留存比例較小，而地方政府要承擔本地的基礎設施建設和民生建設，地方財政吃緊，而土地是地方政府能控制的一大資源，通過賣地來加大地方收入是一個好的選擇，而且賣地可以加強當地的建設，現在的政績考核政策也使偏向於GDP數字的硬型指標，賣地既能來錢搞其他的又能把城市建設的漂漂亮亮的，何樂而不為那，另外決定投資的一大因素是價值預期，由政府對土地價值進行背書，房地產價格相當於有了保護傘，當人們都認為房地產要漲的時候便都會湧進去，於是政府和投資客你情我願，共同把房地產搞大搞火了，甚至出現一天一漲一天一價的局面。

作為投資品，特別是當人們出現不理性情緒的時候，價格就很容易偏離價值量，而價值量一是由成本決定，另外就是供需（由願意接盤的人的價值判斷及購買力（包括銀行政策，銀行的房貸政策很大程度上決定了人們的購買力，而且銀行對房地產公司的貸款政策，緊緊扼住了房地產公司的生命線，特別是中小房地產公司。

今年以來，銀行實行穩健的貨幣政策，一些房地產公司不得不從民間借貸，貸款成本升高而且加大了財務風險，房地產公司就有低價拋售房屋回籠資金的衝動，這使得新房價格下降））影響：各地房地產成本主要是由開發商拿地成本，建房成本，政府稅費等因素決定，其中拿地成本和稅費是政府可以控制的（拿地成本經招投標，也反映了開發商對房地產市場的價格預期，土地供應，稅費，銀行貸款政策等是政府可以用來調控市場的手段），基於質量，除了政府因素，中國蓋房的成本不會太高，這在一定程度上說明中國高房價就像建在沙地上的大廈，地基不穩。

另一個因素，房地產的供應量，有一個調查顯示我國建築面積達到國土面積的4%，現有存量要消化五年，也就是僅僅考慮剛需，供應是過量的。投資者的價值判斷和購買力，隨著房價的不斷攀升，能夠上漲的幅度越來越小，投資者的價格上漲預期也隨之降低，另外由於銀行控制風險，收窄房地產貸款渠道，房價高佔用資金量大等因素，投資者購買力也下降了。因此，我國很多地方（不同地方程度不一樣）房地產的價格在很大程度超過了其價值量，這就存在了泡沫，投資品存在泡沫是很危險的，泡沫越大風險越大，破了就更具破壞力。

一國的經濟周期，不僅僅由經濟因素決定的，也有政治因素。上屆領導層任期有特殊的國情，美國陷在反恐的泥淖中，無暇東顧，我國有一個非常好的發展機遇期，另外我國有大量廉價勞動力，國內矛盾還沒有這麼嚴重，這種種因素決定中國可以跑的很快，因此上一屆政府放寬房地產，卯著勁發展也是歷史使命，就像歷史一樣，康乾盛世，就是需要康熙時候的飛奔，加上雍正時期的調整，才有乾隆時期的繁榮。這屆政府發揮的是雍正調整的作用。

另外，中央領導層換屆，不僅僅是執政理念的變化，也是一個執政周期的開始，一般來說，新領導人上任會著意修改上屆領導層的執政產生的弊病，也就是改革，這一屆政府新上任，初期特別是第一屆初期肯定會調整房地產市場，擠泡沫，使房價軟著陸等等一定是必須的選項，至少在這十年的前六七年里是主旋律，那擠出的流動性會流向哪裡那？我本人覺得會流向股市，這幾年股市改革的呼聲很高，證監會也換了好幾撥領導層。因此，我認為未來五六年，房價緩慢穩定可控的降低是趨勢，股市會迎來春天。

房價降低也是大趨勢，但是不是每個地方都會降，北上廣等一線城市，由於經濟發達，機會多，配套好等原因房價是由全國人民支撐的，短期大降不太可能，二三線城市則不然，由於剛需有限（主要看空置率，之前有個調查，一線為23%，二三線26%左右，在我呆的城市甚至高達40%），房價沒有有力的支撐，房價高的時候沒有什麼問題，全國的房價一旦下降，形成下降預期，在房價回歸價值量之前願意接盤的人就更少了，投資，所謂買漲不買跌。

入住率不能很好的反應供求關係。

所以不是一個很好的參考指標。

每個地方要有根據當地進行具體分析，所以不能一概而論。

總體上，現在正在一輪去庫存時期，所以短期是可以看到一些樓盤降價的。長期，我想不用我來說。

另外我覺得會出一系列鼓勵購房的措施，例如減免稅收等等。

所以你如果有真實需求的話可以看起來了，買房也是個體力活

我是勤勞的搬運工。

日前，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發言傳出，其中稱全國房地產市場分化，引發輿論關注。

　　發言全文廣泛流傳開後，@藍鯨財經記者工作平台微博稱，「毛大慶(樓盤)手機關機，和他手下人核實過。確認。」@易鵬在其微信朋友圈表示，當面向毛大慶本人核實，毛否認是自己的發言。但至現在毛大慶未自己公開承認或否認。

　　建策沙龍主任人陳淮發布微博，對沙龍發言外泄並遭到曲解表示憤怒，間接確認了這一發言稿的真實性。陳淮微博稱：「網傳萬科毛總一個內部沙龍發言，這會恰為我主持。我印象，毛總所講關鍵點，一是市場價格是有敏感點的，二是不同城市出現分化，三是有些城市盲目擴張。並無超出近期市場議論的誇張之語。既然有參與者不珍惜此交流機會，再不會有這沙龍了！」

萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發言全文如下：

萬科副總毛大慶內部發言：不要幻想房價持續上漲

今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較複雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化。我個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特徵，這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特徵：由於土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是瀋陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市裡面)，基本由於市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對於銀行(行情專區)的貸款、政策的收緊，這三點(兩個透支加一個收緊)，使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子，就是反腐敗，作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀檢委，就多達14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集，其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由於廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後，得到這麼一個數據，尤其以鏈家為主，他們的單門店的單日掛單量從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們儘快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知道怎麼來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子(此人已經進去了)，在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看(我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現在是越等越賣不掉，經紀人

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讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金)；

北京還有一個更複雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對於一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重複的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重複的，申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子(住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平)，在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作夥伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以後，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我乾的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。

但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦庄，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至於4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、瀋陽、青島，1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%(好多企業現在是不賣，政府不批還限價)；天津上漲環比106%，同比上漲8%；瀋陽上漲205%，同比上漲78%

商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；批售比，大量的城市都是大於1的，北京是1.2，青島是1.9，煙台1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小於1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、瀋陽、青島、大連等等，全部小於1，就證明了土地淤積在開發商手

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里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢，大於1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小於5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這裡面只有北京是10824元，天津是8419元，瀋陽4847元，青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，瀋陽7，青島16，煙台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月(我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對於一個城市的存消比到了多少以後可以忍受，高過以後就有危險了，每個公司演算法和衡量不同，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月(唐山加起來，已超過100個月，28個月是城區里)，瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

總的狀況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險(行情專區)性，但事實上，昨天下午指恆大地產子公司北

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京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮等地塊C2商業金融用地，並沒有進行現場競價，被萬科和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓麵價為8048.85元/平方米，遠低於恆大獲得的黃村地塊。)，兩塊地一街之隔，不知道恆大如何賣；但由於每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。

但現在情況不同，現在基本報名企業數量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最後，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最後，甭管這兩個企業怎麼舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最早的首創、城建、住總、萬科等等，目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎麼著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行(行情股吧買賣點)、中信銀行，這些銀行裡面都成立了一個部門，這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人，到這以後，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行(行情股吧買賣點)的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什麼這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恆大的項目一路之隔)，然後說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信託；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之後，他們想放點好的，他都挑。

關於負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業凈負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那麼現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以後，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步，大量的股權已經在金主的手裡了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復甦，實際上也帶有不確定性，那麼另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特徵，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分布的位置，那裡都有，但是有一個現象，基本上沒一個在5環路裡邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬-5萬套數之間，但這裡面還不包括商改住，如果恆大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什麼想做商業，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓麵價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成為一個相當大的一批量出現在市場上。

我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以後，親自製定了北京未來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這麼多房子湧向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業人士，是非常看重的。現在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什麼人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那麼剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易(會場有很多人都笑)，我個人認為萬科的職工，在房地產圈裡，收入還算可以，我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點，對於中國房地產未來，還是有一些值得我們小心的地方，觀點之一：

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住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對於這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢，我們現在有一個尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標(會場沒有一家企業用此尺子衡量).

在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，摺合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，摺合套數801萬套，千人的套數為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數相當於其他國家的峰值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低於開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內，我們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，瀋陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高於15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高於15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那麼過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的，一

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線城市在本世紀初普遍處於這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

總的來說，中國商品房新開工已經達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間，對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出台幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、台北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至於北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元(土地價值計算有公式)，與美國全國的土地價值相當，大約佔美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約佔美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，佔美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。

至於房價的收入比，都不用說，中國都不屬於低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特徵；那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的周期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，很可能在中國的未來重現，有必要了解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係，便於我們來規避我們可能出現的情況。

最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現在採取的經濟解決方案的態度，我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關係的態度，這個態度是明顯的，或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行

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業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這麼考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之後的狀態，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面，要和這個事情告別，採取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對於社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對於國有企業、壟斷企業，對於這種固定資產投資的投資，是最產生不了對未來的創收作用，如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業會自己找到他未來的生存空間，它的創造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上採取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展，所以，這個還是一個尾號。

第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業的，分別作了7個報告，最後匯總在一起，最後讓我得到了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然後我們接著研究剩餘的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6(即一個人能撫養一個及多個能力的人)，也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，所以，在18年間，這個數字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之後，會帶來什麼嚴峻的問題，所有撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特徵：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業里論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後，經濟開始迅

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速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增長，但老百姓的生活質量並有下降，他的原因在於1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後，日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想像到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價可以永遠上漲。

最後說一句，我感受到了一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

真想刪了這條回答啊，哥要被罵成狗了。想討論的可以在下面留言我有時間會一一回答，想罵人的我真有點不能理解你們，這條回答只是說出我認為對的觀點，我沒有逼著你們認同啊，也沒有逼著房價上漲，更沒逼著你們買房啊，罵我做神馬啊？？！！所以在罵人之前你們能動動你們好久不用的腦子嗎？？

看了最高贊的幾條答案我好想笑啊，標準的學生思想+理論派。

用一個溫州炒房團的實際經驗和大家分享下。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

看到報紙，電視，微博等媒體大規模報道房價下跌的時候就是我看房之時，這個時候可以不錯的價格買到，然後就是等待房價上漲的那一天賣掉。按照這個規律最近幾年有點小賺。所以現在能買快買吧。

有人問了房價不會下跌嗎？這幾年買進賣出的經驗來說一切下跌都是暫時的，上漲才是大旋律。不要聽什麼專家什麼學者的話，自己拉出幾年前的房價再看現在的不就一目了然了嗎？！！有沒有一個城市的房價比10年前低？那為什麼你會覺得10年後房價比今天低？！！我們真的實現了共產主義？！

居然有人拿出啥房產紅利，年輕人有房就不為社會主義奮鬥終身，收收房租推出勞動市場這種奇葩理論！！我只想說：朋友，我拜託你買套房子再來回答問題好嗎？我幾套房子也沒見我退出勞動市場給國家經濟造成影響啊，難道現在人的追求就是一套房子？如果你這麼想那說明你現階段的目標是一套房，等你有了房子相信我你的人生目標遠遠不是這一點。

很多人看一點新聞，學點經濟學就出來當專家了，你到底看過幾個樓盤？這兩天杭州幾個樓盤降價的新聞爆出來直接又聽到了房產泡沫的問題，問題那幾個樓盤基本都不算在杭州了啊！！！你們知道這個嗎？？遠的我根本找不到啊！！！你樓盤都不在杭州你還賣20000你好意思嗎？！！你不就應該賣15000嗎？！

最後說個泡沫的問題。根！本！不！存！在！。自己看看cbd周邊的小區有多少群租的，一個150的房子住七八戶人，這就是七八套房子的需求。說什麼鄭州鬼城，我拜託你們現在去看看哪裡空了。如果你現在租房，那麼你是一個剛需客戶，如果你現在住80平那麼你是個改善客戶，如果你住150平那麼你是個排屋潛在客戶，如果你是住排屋，那麼你是別墅客戶，以此類推。各位看看自己住的什麼，如果是別墅以下那麼就說明我說對了，請點贊吧！

文采差，結構亂，想到什麼說什麼。

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匿名回答居然獲得了知乎生涯中最高的贊。。。。。無語啊。。。。。。看來各位對房子比其它東西還是要感興趣的多。上面都是用手機打的，想到什麼說什麼，結構也比較亂，可能有些東西引起大家的誤會，早上木事，解釋一下吧，主要針對幾個問題

「溫州炒房團」這個稱呼其實我是帶著自嘲帶著好玩亂說的，我一直也不認同這個說法，知道這麼說肯定會引起一些問題，所以匿名了。先說下這個溫州炒房團怎麼回事吧，應該是六七年前這個稱呼被全國人民熟知，好像是一群溫州有錢人及有錢人的老婆二奶拿著大筆現金爬雪山過草地到全國各地買樓炒樓，弄得全國房價高漲，民不聊生，對他們恨不得扒皮抽筋，我想有很大一部分人都是這麼想的吧？？？現實呢完全沒這麼碉堡！！只是幾個做點小生意（基本都是大家瞧不起的買賣衣服，擺擺地攤，開開小飯店）賺了點錢，和幾個朋友一起去某個房價比較便宜的小區買幾套比較便宜的房子，沒想到房市好，房價居然漲了，然後再約幾個朋友去另一個便宜小區買點便宜房子投資投資，如此反覆~~~~~~~~~~~當然也有大老闆這買一棟樓那買一棟樓，但這畢竟是極少數而已。新聞媒體，zf機構整好抓住這個輿論導向，把房價上漲全歸到了溫州炒房團身上。然後各位也一看到這個名字就義憤填膺。動動腦子，全國這麼多房企，這麼多房子，溫州人口才多少？做生意賺到大錢的能有多少？？就這麼點資金能控制房價火箭上漲？？可能嗎？！！！我也就是懶得解釋，所以隨便按個名頭好回答問題而已。

關於溫州房價連續下跌的事情，這個是事實，但投資這個東西肯定有賺有賠。我是沒有在溫州市區買過房的所以沒有發言權。但在下面鄉鎮村買的房子基本漲了40%以上，這個總能看出來房價走勢了吧。而且溫州市區下跌厲害的也都是郊區地區。真正的市區好像沒有太大變化。

有人說我把自己的情況反推到全國不合理，確實多多少少有些不合理，但每天看新聞評論那些關於房價假大空的說法就合理了？都說房價跌了，問題自己去看下樓盤，有幾個下跌了？！反正我是木有感覺到。掛在中介的兩套房早上還有人打電話要，我價格根本沒有松啊！！！這些人傻啊？？

最後再說個買房的思路吧。

1.自己沒房，但結婚生小孩需要房，那能早買就早買，別管房價什麼的了，反正你不投資是自己住的，要關注的是地段學區周邊配套這些，房價漲了你也不會賣，房價跌了房子也還是你的。

2.自己有房，想改善居住的，那我估計你對房子也有一定的了解了，需求不同我也不好說。

3.自己有房，想買來投資的，無非是對比下北上廣深這幾個一線房價和自己房價，如果自己住在三四線城市，房價都快趕超北上廣深那摸摸腦袋也知道價格虛高了。如果低很多很多，那還是有前景的，先考慮市中心（市中心房子永遠稀缺）再考慮周邊。

4.想在北上廣深這種大火爐中買房自主的。我感覺能買得起哪裡就買哪裡吧，房子收益能跑的過利率就差不多了。

5.25更新————————————————————————————————————

知乎是一個讓你知道更大世界的地方，我們只是單純討論這個問題，請某些知友注意素質，不認同我的觀點當然可以，我只是說出我自己的想法，你有什麼不同的想法完全可以說出來。房價也不會因為你我的觀點而上升或者下降，沒必要進行人身攻擊。謝謝。

今天閑的蛋疼來更新下，看了下評論果然這個答案讓很多人不高興了，直接被罵成狗了，幸好匿名的早啊~~~~數據帝，分析帝說我整篇答案沒有任何數據支撐完全是瞎扯，其實很早以前我也信數據，也把啥人口，年齡，房數，地價，gdp增量，收入啥的拿出來分析分析，最後得出一個可喜的答案——房價要跌（其實這麼多數據都是扯淡的，看看人均收入和房價對比下就知道絕大多數人不吃不喝工作到死也買不起房，房價不跌怎麼辦）。但是，這麼多年我都沒見房市符合我的大數據分析~於是我又開始看各種房產評論，各種專家各種理論八仙過海，但都沒告訴我房價到底要跌還是漲。終於讓我發現了房市的終極宇宙奧秘————中國房市根本不符合市場規律好嗎！！！我分析個蛋啊！！！

回到題主的問題上來，樓盤入住率低，供過於求，價格堅挺，經濟學規律無效？

其實可以說是經濟學規律無效，也可以說有效。供需關係只是經濟學中最基本最入門的東西，房價的決定因素不僅僅有市場供需，從大的方面看還有買房人的預期，國民的消費習慣，政策的變化，丈母娘催不催買房等等等等，從小的方面看還有房子品牌，戶型，地段，配套設施，未來發展等等等等。我想能把所有影響房價的因素都完全分析清楚的人是不存在的，只能紙上談兵。所以個人認為只能去掉一些影響比較小的因素，單獨分析最重要的因素就大致能得出一個結論了。最重要的因素————ZF政策。

這個其實是最沒什麼可以分析的一個因素了，今天zf說限購限貸，明天zf說限降松貸，毫無節操可言。但其實房價最根本的問題就是土地問題，土地最根本的問題就是地方政府財政問題，地方政府最根本的問題就是稅收問題，稅收最根本的問題又是房地產問題（我大天朝納稅大戶全是房地產相關行業）。其實從房地產在GDP的佔比就可以看出來這個行業在現階段天朝的地位。

政策其實很明顯，不能讓房價像前幾年那樣飛速增長，讓全國人民怨聲載道。但也絕對不能讓房價下跌造成經濟崩盤。這中間的度很難把握，再高明的zf也不可能讓政策恰好保持在房價符合我們的收入平穩增長，這腫么辦呢？？？

這就要看利弊關係了，到底是房價上漲利大於弊還是房價下跌利大於弊？房價下跌，買不起的還是買不起，買了的各種退房各種鬧，什麼經濟崩盤，ZF無能，還我血汗錢全出來了（參照最近杭州），房地產商降價處理，資金鏈斷裂，跑路跳樓，地塊空著沒人敢拿。房價上漲，買不起的在各大憤青論壇抱怨房價高買不起，買得起的勒緊褲腰帶各地買房，開發商吃著火鍋數著錢，ZF賣著地，看著各種政績。哪種利大於弊一眼都能看出來了吧？但上漲所帶來的副作用難道ZF就完全不管了？不怕泡沫破裂直接來個經濟大崩盤？！當然怕了，所以現在的政策不會像幾年前那麼粗曠，會讓房價上漲控制在一個合理的區間內。

最後為了論證我的觀點請參考在14年上半年樓市不景氣後，各地政府出台的各種救市政策：

1.多地醞釀鬆綁限購，小範圍差異限購。

2.杭州限降令

3.買房送戶口

4.10省市允許發地方債（在這個時間點發布動機不單純）

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好久沒來知乎，沒想到這個答案已經500多贊了。不匿名說不定我也能多很多粉絲了==成為一個網紅~~~~~~~~

下半年zf出台的政策和十一前銀行限貸放寬應該已經很明顯的表明了ZF的意思了，請參考前幾年這些政策出台後房價的走勢，各位自己看著辦吧（不要只看已經出台的政策，要通過這些政策看到zf的真實意圖）。我這個答案從年初更新到了年尾，最核心的意思其實和政府最近出台的政策是相同的——房價不會像前幾年那樣瘋狂翻倍的漲，但要下跌，ZF是絕壁不允許的！！下跌我大天朝ZF就出來救市！。現在就是等樓市回暖了。如果現在還有知友出來罵我，說房價肯定要跌到媽媽都不認識的地步，然後來個抄底大清倉，北京三環180大豪宅只要998！！那我只能說你圖羊，圖森破了。

時髦的寫一個利益相關：你我其實和這個問題都相關。

真正買了房子的人才會告訴你房子會跌（zhang）

價格根本上取決於供需，目前天朝房價普遍已經失去投資價值，餘額寶開啟了金融投資市場多方爭奪投資的競賽，天朝子民除了買房就是買金的時期要過去了

那麼各地區的不動產供需與價格的關係就更加直接緊密

人口眾多的一線城市一直壓力山大，不動產開發也是最積極的，城市規模已經龐大到全球都望塵莫及，人口聚集決定了高房價，所以要問房價先問人口流向

人口流向取決於全國經濟發展布局，顯然天朝是希望城市群分攤一線城市各方面的壓力，內陸西部的工業化迅速崛起會引起一線城市的人口壓力下降，所以一線城市房價上漲壓力也在下降，附屬於一線城市群的二線城市的上漲壓力會下降得更快

京滬廣深2014的房價不看漲，部分2013漲幅過快的二三線城市看跌，跌幅有可能達到2013年初水平

迅速崛起的地區房價上漲壓力增加，但是內陸三四線城市的發展不均勻也讓房價上漲顯得不均勻

從武漢到成都的長江中上游以及黃河中下游區域由於形成新的工業密集區，房價看漲，非工業密集區的城鎮則可能因超前建設供大於求不漲

如果全國地區性貧富差異縮小，則房價將更多的與人口密度相關2014房價 | 思想沒有家

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朝廷從2013就放手做空，反腐掃黃時至今日才大動干戈，的確是過去考慮到經濟穩健的因素，如今產業轉型初步見效的情況下已經不依賴地產支撐國計民生，但是崩盤與否得看數據，現有人均住房面積、市場可供應人均住房面積，這兩個是往往被忽略的重要參考，要知道發達國家舒適居住的人均面積貌似是50平米每人，如果現有人均比較低說明剛需依舊，如果可供應高於現有過多說明即時泡沫較大，當然這兩個數據不能完全代表實際居住情況，因為不是所有人買房居住而且有囤房戶

沒料到竟然連上海也出現高價商品房鬆動跡象

買與不買只有一個標準「會不會使自己更幸福」，無關乎房價；什麼時候買自己最幸福？每個人的看法都不一樣。算好自己的帳。

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頂漲的八成有房貸，頂跌的八成讓房價傷透了心。其實大家都是老百姓，老百姓掙錢不容易，莫讓自己成了投機者的賣身奴，所以三思後行。有錢有關係的人早就買了房，而且買了很多，現在房價居高不下，已漲無可漲了，所以利益集團需要揠苗助長忽悠百姓來接盤。老百姓最好忍一忍，再難纏的丈母娘，這個時候也要爭取搞定，爭取暫緩買房計劃。利益集團包含哪些人，大家心裡都懂，看言論時先分清楚是誰。另外，相信自己的眼睛，有機會出去旅行四處看看就清楚泡沫有多大。

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不管你在幾線城市，建議你稍安勿躁，靜觀其變是你現在的最佳選擇。所謂的」剛需「和」房價不會降論「，」城鎮化遠沒有完成」這些論調都是既得利益集團編造給百姓聽的接盤洗腦術，一一反駁如下：

1：剛需論。商品房怎麼可能是剛需？商品房的性質本身就類似60萬以上的轎車對於普通家庭一樣的屬性，交通才是剛需，買車不是，更何況60萬以上的。不買車你就不能出行了？不能上班了？對房子，居住是剛需，買房不是剛需。到處是賣房的廣告，所謂的剛需就是被炒作出來的一個概念，對你不停的洗腦，讓你自己也覺得沒房子就不能結婚。對於一個願意嫁給房子也不看好你的未來的女人，男人們也應該多想想了。

2：房價不會跌論。而且稍有經濟學常識的人都知道不會有隻漲不跌的商品，更何況舉全國之力，數萬家房企，數十年的時間在生產的一種商品。坐高鐵的時候往窗外看看，成片的林立的高樓，都還是框框的.....某些官員說三四線城市3000,5000的房價是成本價，不會再低。只能說沒有經濟學常識。價值決定價格，供需決定價格走勢，這裡沒半點提到成本的。否則資本主義經濟危機時期就不會有那麼多賠本出貨保命的案例了。更有人說長期看房價是漲的，我只能呵呵了。2008年金融風暴前我也會說長期看股市也是漲的。尼瑪20年長期看，你一輩子有幾個20年，真會自我安慰啊~~

3：再說城鎮化。中國目前城鎮化率55%，遠低於發達國家85%以上的水平，從而得出房價還有上漲空間的結論，更是胡扯，矇騙搶金大媽的論調。別忘了，中國城鎮化的是從8億農民的起點上開始的，而且中國的計劃生育導致的人口年齡結構決定了中國已經步入老齡社會，已城鎮化的55%絕大部分是青壯年，還有在城市生存能力的人，未城鎮化化的人口普遍年齡大，文化層次低，而且城鎮化不是簡單在城裡買個房就算完成了的，還涉及到就業。在一線城市打工，回去二線三線城市買房，本身就會造成二三線城市大量房子空置，買了也不會住，因為那裡沒有就業機會，一線城市房子則導致租售比驚人（有很多就業機會，但是房價太高實在買不起，只能租。北京即使大量出租房的情況下，也有驚人的空置率，真不知道北京到底造了多少房子），造成虛假的繁榮。所以中國的城鎮化有中國的特點，中國是未未城鎮化，先老年化，就業跟不上城鎮化的步伐。另外，提「城鎮化支撐房價的人」決口不提的一點是國外城鎮化率55%的時候「收入房價比"可遠遠沒像我們現在這樣離譜，也沒有像我們這樣已經大張旗鼓的蓋了十年的房子。

4：其他方面，開徵房產稅幾年後幾乎是100%會發生的事情，以現在的房價和租金回報率（按照現在的房價，一套500萬的房產在北京每年的租金回報率不足3%，一般的基金年回報率都7%以上），所以只有傻子才會繼續持有房產做投資。

大膽預言，10年過後，中國最不值錢的就是房子，最燙手山芋的資產就是房子。

再說點眼見為實的事情，上上周坐高鐵路過鄭州東站，一眼望不到邊的高樓大廈，那架勢比浦東遜不了多少。有路過的人可以眼見為實。這就是中國房地產泡沫的縮影。更可怕，更真實的是更小的縮影也在我家鄉的小縣城上演，我相信全國各地都在上演。房地產綁架中國不是危言聳聽。

-------------------------------華麗分界線-2014.2.4日補充--------------------------------------------------------

春節火車旅行了不下3000公里，沿途大大小小的城市不下60座。眼見為實，不管小城大城，只要是成排林立的新樓，連窗戶都沒有的，只見窗戶沒見有空調，窗帘等任何能證明有人居住的樓不計其數。這些樓只要開盤3年以上的，基本都售罄。有什麼能力讓這些樓在短短未來幾年內都住上人？？

我們的城市就業準備好了嗎？人民的存款準備好了嗎？

再想想房子都賣給誰了？

我認識的一個老鄉，算起來還是遠房親戚，做點小買賣，家裡一套老房子拆遷陪了100多萬，就靠這筆錢，08年到12年先後弄了6套房，現在仍有4套在手。這是身邊的事情。我想我們每個人身邊都會有這樣的鮮活實例吧。這是個人炒房者的縮影，這群人人均持空置房量不大，一般1-2套，多點的也就3-5套，但是人數眾多。

再想想神木縣的房姐，廣東某某村的房叔，中國可有2000多個縣，百萬人口的城市不下百個，富豪，官員就更多了。每個縣出幾個房姐房叔，溫州炒房團，富豪，關源，企業主......這群人胃口大，整棟的拿樓的都有，而且人數也不算少。神木房姐在北京42套，神木絕不僅一個房姐在北京。全國有多少個神木？

再加上每個城市老城區拆遷的原住民們，幾乎都是每家每戶至少兩套房產，由於拆遷戶數量非常巨大，這部分房產也不可忽視。想想那些成片拆掉的舊樓吧，拆的時候都是要加倍的賠的。

這下你知道房為什麼都賣出去了吧，都在哪些人手裡了吧，為啥哪些房子都空著沒人住？就是因為上述三類人手上有大量的空置房源。因為所有這些人他們持房的理由只有一個，坐等升值！我不想妄測這幾類人手裡有多少空置的房子，只是想說明房地產市場的泡沫真真實實的存在著。

讓我回想起股市07年6000點的瘋狂跟現在何其的相似。當時股市只漲不迭的論調言猶在耳。最終歷史為證。

給跟我一樣的打工仔一個忠告：

1：假如你11年之前買了房，那麼恭喜你！不管你有意無意，你其實已經趕上人生一輩子難得一兩次的大潮流，做了一回弄潮兒。12年至今已買的，至少不虧。所以已買的自住的就別糾結房價了，安心住就行。如果手上有投資房產的，現在是最好的脫手時機。地賣的差不多了，往後房子肯定要成為國家的納稅稅源。

2：假如你現在還沒房，看慣了這麼多年房價的只漲不迭，準備拿老婆本兒賭一把房價繼續漲的時候，那麼我奉勸你三思。當然，如果你屬於用閑錢買房，或者是那種不買房老婆就變別人了的，那就另當別論。指望現在買房還能升值的，建議你另尋它途。

1.當前的城鎮化不是籠而統之的農村人口直接變城市人口。城市化是階梯式上升和交叉流動的。

直白點說，就是村裡的想搬到鎮上去，鎮上的想搬到縣城去，縣城的到市裡去，小城市的往省會去，內地的往沿海去，全國的人甚至外國人涌到一線城市去。這樣的描述也比較符合事實。比如我的中學和大學同學，有農村的、小鎮的、縣城的、小城市的（我自己就是）、省會的、北上廣深的。現在看大家的去向，除了少數回到家鄉的城市，其他大都分布在全國各地的一二線城市（還在歐美留學的忽略不計）。但對每個人來說，這種流動的意義是截然不同的。

如果做一個粗略的劃分，把農村、縣鎮、中小城市、省會及其他二線城市、一線城市的人口分別稱作E、D、C、B、A的話，所謂城鎮化，既有農村人口E變成城鎮人口D、C、B、A，也有從D到A「逐級」或「越級」的「都會化」。

這樣動態地來考察中國的城鎮化進程，就會發現其靈活性和多元化。理論上講，每一級次向上一級次的遷移，都會相應地為它的下一級次的向上遷移騰出剩餘的資源和空間。但E的逐漸減少這個總趨勢是不可逆的。

2.在人往高處走的原則下（計劃經濟時代的三線建設和知青下放則屬於特殊背景下的逆向流動），我屬於C，那我安家至少可以有三種選擇（C、B、A）：回家，房子均價6千；回到省會，均價1萬；留在一線城市，均價2萬。那麼在這種情況下，孤立地討論我在一線城市的房價收入比是沒有意義的，因為我回家的話，房價收入比肯定更合理，從滿足衣食住行、結婚生子的生存需求考慮，成本也顯然更低。但我之所以留在一線城市，是因為除了生存需求外，我還有發展的需求、審美的需求、自我實現的需求，而我覺得一線城市的資訊、視野、平台、社交圈，以及展覽、演出、球賽，是小城市給不了的。

這是一個機會成本的問題，我享受了一線城市的稀缺資源，也承受了一線城市的生存壓力和高房價。而我的一些同學，回到省會或小城市，自然也有他們根據自身情況的選擇與捨棄。

在理想狀態下，城市化或都會化的去向，就是每個個體自由意志的抉擇。

3.正是因為中國各地區發展極度不平衡，一線城市壟斷了各種稀缺資源（北京最為突出和典型：教育、醫療、IT、文創、藝術……我雖然也很想去北京，但是被帝都的房價嚇退，退而來到了一線城市裡相對的房價窪地廣州），所以必然會源源不斷地吸納外來人口，而外來人口在選擇購房時，他並不是單一的原子，而是代表了他背後的家庭也就是他的父輩的購買力。在過去十年收入增長的背景下，DCB的50後、60後也迅速形成了一批中產階層，可以為其子女躋身A買單，至少是分擔一部分壓力，所以，北上廣深很大一部分剛需族的房價收入比，必須納入到其背後的DCB地父輩的經濟能力的考量中來。殘酷地說，一線城市的高房價，在對外來人口進行淘汰時，淘汰的其實是他們的爹。

4.一方面，當前的城鎮化呈現階梯上升、交叉流動的格局：這也就解釋了一個常見的謬論」農民工在大城市打工，但他們的收入永遠也買不起那裡的房子，何談城市化「，很多農民工的計劃其實是在大城市攢一點錢，然後回到老家的縣城或鎮上做點小生意，這樣，E進入A的鴻溝雖然巨大（通過讀書改變命運或大城市近郊的土豪農民除外），但迂迴進入D卻是非常可行的，城鎮化依然」一波三折「地完成了。而在一線城市工作的白領，若非該行業到二三線城市完全沒有工作機會，也可以考慮適時地逃離北上廣，比方說，如果你在北京能拿到高薪，攢了五十萬之後在京購房壓力仍然很大，這時候」曲線救國「，來武漢拿原來一半的工資，而武漢的房價只有北京的四分之一，其實可以生活得不錯。

另一方面，一線城市交通設施的完善和城市體量的迅速擴張，也提供了購房選擇的多元格局。就拿我比較了解到廣州、深圳來說，廣州天河的新盤要五萬，但是近郊的市橋有大把一萬多的二手房，遠郊的花都大把七八千的房子；深圳的福田、南山新盤六七萬，但是關外的龍華兩萬左右的房子也很多，坐地鐵到CBD不過就七八站。當然，這些房價較低的地方，會付出更高的時間成本，配套和居住環境也會差很多。但不管怎麼說，特大城市的房價差序格局，畢竟提供了選擇的機會。

北京、上海的房價形勢相對更嚴峻一些，但我覺得京滬的優質資源集中度，也是領先廣深一個身位的。

5.我的判斷是，只要中國經濟增長的態勢不變，城鎮化的總趨勢不變，一線城市的房價就不會降，更不可能崩盤，即使短暫下調，長期來講，也會隨著收入增加和通貨膨脹而繼續緩慢攀升。一線城市的房價當然有泡沫，但這是結構性的泡沫，是舉國的資金砸向稀有的土地和稀缺的資源造成的泡沫。僅從北京來看北京，肯定會陷在霧霾里，覺得這泡沫大得離譜。

6.如果想清楚了，要留在一線城市長期發展，沒房又買得起的，就下手吧，不行就在遠一點的位置搞個小戶型。要麼就去二三線城市，甚至宜居的小城市，廣闊天地，大有作為。

昨天剛剛在江蘇省電力公司的電能服務平台看到一些數據。12年江蘇省30.2%的居民用戶月平均用電在0-10度，也就是說基本這些房子是空置的

在中國，政府的力量很大，但這不代表基本的經濟規律不起作用。

價格本質上是由供需決定的。但請注意，房地產市場可不僅買方和賣方兩方，還有一個大莊家不可忽視，那就是政府。因此，中國房地產市場實際是三方參與的市場，房價也主要是莊家決定的。

回想一下房地產開發成本中有多少被政府拿走了（很多報道中都說政府拿走了60%左右），因此政府是這個市場中的莊家。再具體一點，這個莊家是地方政府。地方政府的主要收入來源是賣地，房價跌了政府的地怎麼賣得出去，所以地方政府完全沒有讓房價下跌的動力。

政府一方面宣稱土地是稀缺資源，要守住18億畝紅線，另一方面「奇怪的是」從來沒出現過無地可賣的情況。可以幾乎無限量供應的商品，還具有稀缺性嗎，還具有高價值嗎？有人可能會反駁說地段具有稀缺性。但這種反駁有偷換概念的嫌疑，地段決定了土地的單價，而稀缺性指的是土地的數量。因此，我們可以想想是誰在哄抬地價。

一線城市之外的其他地區，大量的空置房證明了很多城市的土地已經供過於求。地方政府的收入來源已經面臨一定壓力，營改增又使地方稅收雪上加霜。一線城市由於人口持續流入，繼續賣地暫時不成問題。在目前地方政府無法開闢其他收入來源的情況下，賣地仍然是地方政府的首要選擇。

再來看看為了繼續賣地，政府做了哪些努力：鼓吹城鎮化，農村土地確權，建設城市群（比如前幾天再次大熱的京津冀一體化），徵收營業稅個稅等限制二手房交易，自主性商品房等。以自住型商品房為例，北京政府將約45萬所謂「剛需」從二手房市場中吸引了出來（這45萬人都等著郊區的新盤，又可以賣不少地了）。

可以預見，在一兩年內，大部分城市土地供過於求的狀況會繼續惡化。別忘了，還有大筆的持續增加的地方債沒還呢。

但再強的胳膊恐怕也拗不過市場的大腿。莊家也知道這一點，辦法是開源節流。節流影響GDP，那就只剩開源了。可地方政府想要開源談何容易，營業稅沒了，地方債的渠道也不通暢。好在中央政府收回了一些如養老之類的事權，但中央政府也不可能把大把的稅收再返給地方，而且中央政府有進一步收攏財權的傾向，還是要給地方找到自給自足的通道。

從目前看，房產稅最有可能成為地方政府開源的渠道。有人可能又說了，現在房產稅那點比例還不夠政府塞牙縫的。可你別忘了，政府目前的主要目標還是賣地，而且讓更多的人持有房產才便於日後收房產稅嘛。再想想政府為收房產稅做了哪些準備：房產稅試點，2016年不動產登記全國聯網，還有實施了多年的導致越調越漲的限購、二手房營業稅個稅等限制二手房交易的政策，還有各種明著不讓你買房暗著鼓勵你買房的各種措施。不要認為現在的房產稅不值一提就代表以後的房產稅也是隔靴搔癢。

說了這麼多，總結一下就是大莊家出於自身原因不可能現在退出，因此房價暴跌的可能性不大，近期如果跌到一定程度莊家肯定會出手救市。但一線城市之外的其他城市房價波動性下跌已經是大勢所趨：80年代生育高峰出生的人已經逐步過了結婚生子的高峰；房價不斷上漲已經迫使大量需求提前入市；近些年大拆遷運動催生的大量回遷房也逐步過了五年的限售期；政府在加大保障性住房的力度；經濟不景氣，沒有就業支持的城鎮化都是空談；目前的大政策是鼓勵實業，流向房地產的資金也會逐步減少。

一線城市的房價抗跌能力相對強一些，主要是因為人口仍在持續流入，以及人們對於一線城市堅挺的信念。但在全國房價普遍下跌的環境下，一線城市也不可能獨善其身，只是降價潮會滯後一些。事實上，目前一線城市的房價已經高出二線城市太多，完全可以理解為有更大的降價空間。

因此，我預測2014年到2016年房價的總體趨勢是階段性下跌，中間很可能伴隨著地方政府的救市，軟著陸之後緊跟著的可能是力度更大的房產稅或者其他有助於地方政府開源的措施。

這個東西得從兩方面看，什麼地方的房子崩盤？什麼樣的房子崩盤。首先做這個樓盤是否可以賺錢是要進行全面的可行性分析的。要從宏觀與微觀兩方面來論證的。論證都過不去理智的開發商是不會去送死的。在我看來總有些盲目樂觀不明真實情況的地產商去遠郊去建一百多萬的樓盤最後變成死盤。以本人所在鞍山市為例，三線城市，350萬人口。鐵西區房價4500平，但造價成本就會達到3200元以上。。其中政府抽走的土地費用大約要在1400元左右均攤到每平。（高層）。房地產業高利潤的原因是在於槓桿。2000萬的資金甚至可以用來做1億的項目。大部分的工程費可以在房產銷售即將清盤時結算。但不是什麼人都能吃這口飯的。所以市內優質資產，特別是萬科，華潤等名牌怎麼會輕易就降，那些已經不開發的稀缺戶型，如市中心地區的花園洋房，即使是全面崩盤。業主怎麼會出售？至於那些死盤周圍無學校，無醫院。人口就30幾萬的小城市因為地價便宜就蓋了幾百萬平。他們的開發商是必死無疑了。但這樣的房子賣不出去北京二環的房子就得崩盤嗎？那些像北京這樣大型的城市，外來人口有多少。那麼多人要居住。有穩定的人口來源意味著可以收取更多的租金。這一點老舍的正紅旗下就寫出了。說最穩重的滿人老人無論什麼情況都不會賣房子。只要有房子就可以在北京城中生存下去。是的在有房子的前提下很多老北京人憑藉著5000以下的工資就可以活得很滋潤。但一萬工資的許多非北京人活得就沒那麼瀟洒。想想你一高級白領願意與一群民工租在800一月的床位？肯定會尋找更高端的地方，再加上應酬日常消費活的會很費勁。這就是那麼多人拼著命去五環外買個30平小房子。出了這些大城市你的家鄉能夠給你提供工作，機會，晉陞，法制這些嗎？房子在文化中非常重要，即使是以後大家不追求房子了。改為追求汽車了。那麼階級依然存在。會有大量的人每天關注車價會崩盤。即使房價變為1元一平。階級依然存在。成功的標準也會改變。何況房價崩盤地方政府怎麼吃飯？m2怎麼回收。中產階級資產怎麼保值。宏觀環境中國又在城鎮化。所有人這時都需要房子。如果有可行的替代品能解決這些問題房價可能會降。但如果你是一個城市的當權者，你的上任就為了破壞掌握80%資源群體利益。想必你做的每一件事都不會順利。試問那些說房價會跌的人，他們讓房價跌的目的是什麼？房價跌了我就可以買房了吧？而今的房市一線城市必然還是會漲價的。地產資源已經開發枯竭了二線城市瀋陽大連的房價也許會上升.三線城市小縣城很有可能會原地踏步或滑落。但用崩盤這兩個字就太誇張了。如果您只想安個家很多中二地產商會給您這個機會，但真的是要置辦些優質資產那東西真的是真金白銀的。現今唯一的破局還是在提高生產力加快工業化，提高個人收入。使大眾階層收入有能力購買房產。