新聞「中國貨幣供應量首次破 100 萬億」是否說明2013年房價根本不可能降？

01-04

http://stock.sohu.com/20130411/n372387249.shtml

謝邀。

經濟上的事，存諸多變數，對具體問題，說絕對了不太好。但從廣義貨幣供應量猛增，一季度末已突破百萬億，達到103.61萬億，再結合其他一些因素看，今年房價降低的可能性很小。

按政府工作報告，今年貨幣供應量預期增長13%，當時我算了一下，全年的大體增量是12.66萬億，雖然增長比例從長期奉行的17%左右下來了，但由於基數大，這個預期的13%形成的絕對增量，還是突破了以往大多數年份，只比四萬億大投資的2009年，略低一點。這一年，貨幣供應量增幅高達27.7%，絕對增量為13.1萬億。

一季度就達到103.6萬億，與去年末相比，絕對值增長了6.21萬億，等於是一個季度的增量，就達到了全年預期的一半。

同時，按央行公布數，社會融資規模大增，一季度的規模同比增加了2.27萬億，總量已佔到去年全年的42%，同時由於外儲再創歷史高位，由此又導致了外匯占款猛增。雖然外媒有報道說中國誇大了貿易順差數，但也有說法認為熱錢在大量進入中國。不管怎麼說，只能認央行的數。

這些情況表明，資金超預期寬裕。

另據官媒報道，我國PPI即工業產品出廠價格連續6個季度低迷，為10年來罕見。3月份，同比下降了1.9%，與6個季度前的2011年9月的高點相比，下跌了3.3%。這表明了實體經濟不振，深層原因是多行業產能過剩，產業結構有突出問題。

而在這一時期，房地產價格雖有小的波幅，總體卻是一路高揚，堪稱一枝獨秀。國五條下發後，還刺激了二手房價上揚。而在廣州，是量價齊升，今年1、2月份，價格上漲超過10%，而到三月份，則暴漲達到34.9%。雖然有說法認為這和市內高端住宅集中上市有關，但大幅上揚，卻是不爭的事實。

最新的消息是，昨日開幕的北京春季房交會，參展的500多個項目中，國外項目佔200多個，北京的項目只佔10%，多為遠郊項目，而且幾乎沒有降價促銷的信號。將於5月初開幕的深圳的房產春交會，到11日為止，報名參展的項目250個，其中屬海外的項目約200個。這向我們傳遞了兩個信號：一是國外海外認為，中國這些年來由於種種原因確實產生了一批富人，有投資房產置業的需要；二是國內房地產商預期房價還將上揚，捂盤不發，按盤待價。

本來，房地產是最怕資金鏈斷裂的，居然可以捂盤不發，國內房地產商的底氣從何而來？原因只有一個：手上不差錢。2011年，考慮到房地產的風險積聚和調控需要，銀監會曾有要求，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機行為的房地產開發商貸款進行限制，但實際上房地產開發商總有辦法獲得資金支撐。

郎咸平去年就發現，已上市的大房地產商，能融資的方法太多了，他們可以質押手中的股票、發信託貸款、通過銀行借委託貸款等。他還發現，去年4月份新發行的信託產品中，有23.27%是投資房地產的，5月最後一周，新發的房地產信託產品佔比達到了47.83%。去年，我國各類銀行理財產品餘額已達7.4萬億，其中相當一部分資金，可能就是流向房地產的。據華創證券數據顯示，2013年中國單一和集合兩類信託非金融類產品(基建+地產+工商業)的到期量約為2萬億，誰能說清，這裡面有多少錢是進入了房地產業的。還有央企的房企，內部資金顛去倒來的用，怎麼監管到位？

我國經濟已經形成了一個龐大的體量，今年GDP預期增長7.5%，這個龐大的體量需要龐大的資金增量去維持運轉，但由於這一經濟體量中存在多行業的產能過剩和結構問題，儘管貨幣供應量在不斷增加甚至大幅增加，但PPI已連續6個月出現十年罕見的低迷狀態，深刻表明資金運轉速度在放慢，資金使用效益和實體經濟運行狀況不好。資金的天性就是逐利，於是，就會曲里拐彎的奔向房地產，於是地產業就不差錢了。

最近有報道稱，去年我國房地產的銷售額達6.4萬億，其中政府和銀行拿走了4.79萬億，佔75%，銀行的利息部分是8400億，其餘為土地出讓金和稅費。這樣的演算法當然也有點問題，余剩銷售額還需要扣除建築成本，才體現為開發商的收入，還有人指出，這裡的土地出讓金，也並非是當年的。但地方政府和銀行收對房地產業的深度依賴，已是眾所周知的事實。地方政府依然會從多種渠道，幫地產商解困。

問題會怎麼樣呢？英國金融時報網站近日的消息說：一家國際主要機構惠譽國際信用評級有限公司，下調了中國長期本幣信用等級，報道說：中國經濟有若干「潛在的結構弱點」，包括人均收入低、管理水平落後和信貸規模迅速擴大。報道還說： 2009年，中國國有銀行發放大量貸款以幫助經濟渡過全球金融危機。自那以來，中國的債務水平就一直令人擔憂。這股信貸浪潮成功地讓中國經濟保持增長，但也導致了房價泡沫，並令地方政府背上了它們至今仍在努力償還的沉重債務負擔。　

我個人的看法是，如果這種狀況不改變，只要房地產不差錢（據我所在地方有些熟行的人士說，小房開商當前日子難過），今年之內，房價下降的可能性不大。但風險會加速累積，從而導致房地產的提前崩盤。我從來就不信房價會只漲不跌的神話。當年日本也有過這樣的神話，於是拚命往不動產上投錢，結果說垮就垮，泡沫還是破了。真到崩的那一天，不知有多少倒騰房子的人要倒霉就是了。

樓上都是看漲的，我說點不同看法：

1，巨量m2隻能說明過去的通脹，未來要看其增量。

2，m2與gdp比值高是金融管制的結果，未來會改變。

3，住房的自然需求在減少，因為人口拐點在來臨。不過，據梁建章的文章分析，隨人口減少，一線城市房價會上漲，三四線和鄉村將荒蕪，類似俄羅斯。

4，隨著金融管制放開，房產投資需求也會下滑。

5，任何泡沫都會破滅，這是歷史規律。

結論：未來5年內房產無系統性投資機會，價格也不會大幅波動，5年後不樂觀

個人的看法是：

房價的最大受益者是地方政府，房價是支撐地方政府行政開支的極為重要的來源。除非某地政府發現了新的支撐點，否則很難降下來。

「我國貨幣供應量首次破 100 萬億」可能與今年房價走勢有相關關係，具體的理由已經有人說過了，也不是我擅長的領域，我就不再多說了。看樓主的提問和大家的回復，似乎大家的關注點在今年的房價走勢，這點我倒是有些想法可以分享的。

今年房價走勢不負責任預測：

1、二季度剛需產品略漲，中高端改善產品，尤其是知名房企的促銷降價可能性較大。

3月份多個城市量價齊漲，土地市場開始活躍，上海前幾天還成交了一幅地王，因此這些地方政府會面臨較大的政治壓力；北京的公積金二套房貸款政策，等等，可以預測下半年中高端改善產品會是調控重災區，敏感的房企都會選擇在新政執行之前，成交尚算活躍的當下趕緊去化手中的改善項目。剛需產品受政策影響較少，而且二手房20%個稅（雖然執行有難度）會導致對總價敏感的首置購房者更多考慮一手房，一手房需求不受打擊，資金OK的房企對剛需產品降價的意願會降低。

2、下半年改善產品轉冷，剛需產品繼續熱，但是各地政府，尤其一線城市有限價指標，因此全年所有產品成交漲幅不會太誇張。

下半年假如各種政策開始執行，尤其是限貸政策假如開始執行，改善產品轉冷，剛需產品需求繼續熱，雖然很多房企增加開發剛需產品，但是從動工到開盤還是有個時間，今年3月份多個城市的存銷比已經大幅下降，so，如果供應一時跟不上，剛需產品還是很有上漲潛力的。不過！因為地方政府有個限價或者限漲指標，因此會有隻手把漲勢壓下，漲幅不會太誇張。

總之，要判斷今年房價趨勢，要時刻銘記今年是政策年。敏感的房企會抓準時間節點調整推案策略，地方政府各種約談各種手段保證完成全年限價或者限漲的指標完成。至於購房者，我一個在社科院的同事在2011年的時候說，放眼在未來20年，手中的房子價值還是漲的，因此買婚房的話還是別想抄底了，有能力的話就買吧。嗯，有能力的話。

1、如果報道換成我國M2突破百萬億，是不是就會不那麼容易誤以為自己能看懂這篇新聞?

2、個人認為，對貨幣總量影響最大的是匯率管制，央行在貨幣總量上並沒有決定權。增加的外匯儲備，會按官方匯率增加等量的人民幣。

3、儘管市場極度扭曲，但決定房價的仍然是供求關係。如果你認為自己是在等房價下降了買房，那恐怕沒道理認為自己有這好運氣。

4、說房價會降的經濟學家，要看他們自己有沒有賣房子。

1 貨幣超發肯定會帶來通貨膨脹，這是肯定的。

2 通貨膨脹會導致老百姓的購買力下降，手中的錢不值錢。

3 那麼如何才能讓手中的錢升值，或者不貶值呢？股市？呵呵，開玩笑呢！傻子都知道房地產啊！

4 買房子的人多了，而土地供應量太少，讓開發商怎麼辦？開發商當然會在銀根打開的時刻加大貸款力度，高價購買政府手中的土地，然後再高價賣給老百姓，結果怎樣？當然是房價上漲啊！

5 現在中國的女孩子都這麼勢力，沒房子他會嫁給你？所以房子是剛性需求。

6 綜上因素，房價當然會上漲！

看了那麼多關於房價的理論，有時候甚至看不懂在說什麼，但聽起來好像挺厲害的樣子。

我覺得：

1.相信ZF，ZF也有精英也有人才，而且他們應該更愛國至少更愛黨，而且所做決定都是公開的可供各界精英質疑應該不可能挖空心思搞老百姓路子，有時候我們深深陷入被迫害妄想症和利益陰謀論並不是好事。

2.簡單說限購，一個人一個家人住一套房子就夠了嘛，這樣一套房子就解決了一個需求。市場不是專家們說的供求關係嗎？

3.簡單說轉讓稅，很多人有錢就買房，房子可以投資啊，現在要收稅了，是不是收益沒有之前那麼好了，拿錢干點別的吧。（很多人說羊毛出在羊身上），我只能說呵呵，我不懂。我只知道一個賺錢的生意如果多一個人分一杯羹就不那麼賺錢了。

我看有很多人不相信中國房價會在五年內大跌，這也是因為他們迷信中國政府強大的行政力量，迷信權力和資本會勾結起來繼續發鈔，M2高速增長。

這也許是有道理，但是別忘了，物極必反，什麼事情做過了都會不可收拾。中國這十年建築的房子足夠10億人居住，只不過大量的房產閑置罷了。只要是到了臨界點，房價會一瀉千里。目前當局知道問題的嚴重性，所以使用緩兵之計，力撐房價。

但是當政府的公信力透支殆盡，當民眾對當局的巧取豪奪的房產政策忍無可忍，政府本身的合法性基礎就蕩然無存。

我認為房價首先要區分是一線城市還是二三線城市。一線城市本身聚集了國內最優質的資源，需求極高，房價不會跌。我想需要關注的是二三線城市，這些城市本身實體經濟活力不足，地方政府嚴重依賴土地收入，容易加速資產泡沫。

其次分析巨量的M2來源大概有兩點，一是傳統的貨幣增發導致流動性增加，另一方面是我國的外匯管制制度，當人民幣不斷升值時，國外熱錢進入中國，中國被迫發行更多的基礎貨幣。而熱錢進入中國過去是一方面收割匯率升值，另一方面是房地產升值。目前國內的金融市場依舊不完善，投資渠道匱乏，如果未來股市不能提振的話，房價上漲可以說是肯定的。所以對於有住房需要的人，目前買房是適宜的。

房價一定是會跌的，而且是大跌，甚至發生更嚴重的事情。只是我不喜歡牛刀這樣預測，甚至保證什麼時候跌。

世界上這麼東西最多？是錢，因為錢是可以隨便印的。我們印了那麼多錢，CPI還相對漲幅較小，似乎在反證錢還不夠多。錢到哪裡去了？到房地產和建築、鋼鐵、水泥等相關市場里去了。

房子是誰在買？除了成功的生意人、公務員、成功的股票投資者，一般的工薪階級是不可能買的，可以算一算，在上海內環和外環之間買一套70平米的房子至少要180萬，你自己對號入座算一算要幾年？可見，現在買房的基本上都是投資者和將畢生辛苦綁上住房的人。現在上海的空房子（包括已經賣到私人手裡的）越來越多，都是捂房保值的。

地方政府的債務已經達到十幾萬億，要還債，就要確保土地不跌價，土地不跌價，才能穩定還債能力；穩定了還債能力，不等於就有了錢，如果真的有了錢，債也就不存在了。為了能還債，就必須進一步批租土地，土地批租越多，價格就越跌，價格越跌，土地就批不出去。所以，這就形成了了悖論，要解決這個悖論，就要求土地一直漲價，一旦停止漲價，就會發生下跌。

要讓房價不跌，還有另一條出路，加大印錢力度，給大家加工資，讓房價/工資比下降。隨著工資的提高，控制CPI 的難度越來越大，外貿也越來越難做，人們為了對抗物價，投資的慾望越來越大，投資首選房子。所以房子的民生消費品的屬性越來越少，金融投資品的屬性越來越多。而且，錢多帶來的其它問題（養老金、醫保金）也越來越嚴重。

錢越印越多，那麼地方政府的債務是否相對就變少了？這是肯定的。但是他們不會就此息手，就如一個賭徒，還清了賭債是否今後就沒事了？

所以說，房價的泡沫的本質是人民幣的泡沫。世界上沒有一次泡沫是受控地緩緩地消解的，都是以爆裂的形式收場的。

人民幣印了那麼多，購買力不斷下降，可是人民幣對美元還在升值（今天是2013.5.17），這是為什麼？是境外熱錢在滲透入境，是美國要求我們升值，為下一步做空中國作準備。美國的國際戰略的核心是維持「特里芬悖論」的平衡，他們在這次金融危機里的第一戰略目標是摧毀歐元，第二戰略目標是用非貿易手段回籠美元，當前美元儲備最多的國家是中國和日本，所以中日一簽訂貨幣互換協議就發生釣魚島爭端。到了某個時點，國內的外資會出逃，這是人民幣對美元會快速貶值，境內的貨幣總量快速減少，人民幣會發生通縮，對物價會升值，房價就會以大地震的形式暴跌。汶川大地震發生前一個小時還是好好的，兩點半的時候房子就全倒了。到時候所有的房子都一起暴跌，上海、北京也不能倖免。

那麼，我們能不能加大印刷速度，確保不通縮？不用加快印刷速度，請央行的電腦小姐多按一個0就什麼都解決了。真的這樣？今天已經印了103萬億，我們不差錢，只是外資要出去的時候這些錢都會通過各種渠道還給央行，錢不會少，而是會到我們不希望去的地方。文化大革命就是這樣發生的，世界上沒有一次政治危機不是經濟危機引發的。

認為房價會降的人不是沒想通就是瞎忽悠人，房價漲不漲在中國不看市場，不能用通貨膨脹那一套對中國的房地產市場進行分析。房價降不降主要看國家，我們國家現在主要通過頻繁的征地賣地來獲取稅費收入，房價一降，國家的收入不能得到保障，誰來負擔這麼多的政府工作人員，誰來負擔這麼多的公務消耗，還有這麼多的援助計劃和軍費預算，而且房價一降銀行首先就要遭殃，很多人都是貸款買房，如果真的降了我們的銀行就得蒙受巨大損失，房價不降不是國家不想，是他不敢降，等有一天國家發現了新的經濟增長支柱，有可能會降。但我們一沒有石油，高精尖技術更是不用說了，想不靠房地產一個字。。。難。。。。

房地產的周期大概是18年一個大輪換，正負不超過2年。好好算算這輪的起點在什麼時候，在估計下腰斬的時間吧~

股市和樓市就是政府的兩個大水池，貨幣超發那麼多，理應物價飛漲民不聊生，為什麼基礎消費品的價格大家還能承受，就是這兩個水池的回收功能太強大，從歷史上看，土地比黃金值錢，民國的時候一兩黃金能在京城買套院子，現在呢，自從金本位取消之後，能保值的只有土地了，在大陸這個基本是真理，BT的社會

愚見：

1.出口經濟+外匯管制=印鈔導致M2一直增加。（不太了解目前外匯管制政策放鬆了多少）

2.土地所有制問題：土地國有導致土地壟斷供應不足，因此就房地產談市場的作用是紙上談兵

得出初步結論：A 貿易順差解決了 or B 土地私有化了 or A和B同時出現了，房價才可能下降

沒研究過經濟學，個人愚見，歡迎指正

新聞「我國貨幣供應量首次破 100 萬億」是否說明今年房價根本不可能降？如果是說貨幣貶值，所以房價不會降的話，那麼，貨幣貶值的情況下，房價也是在變相降了。

不過單純從數字來看，肯定不會下去多少的。

從供給需求角度來講，一件商品供遠遠小於求的話：降價太多，你會買不到，為了買到，又得付出額外成本；降價太少，你會買不起。

所以，在供給關係沒有大的改變的情況下，降價對買房沒什麼大的作用。

不要關心這問題。國家總有一天會改變土地政策，讓房子變成自由流通的商品，到時周大人你就能給我們每人都買了。

還在討論房價這個事，有必要嗎，從98年商品房市場改革以來，整天討論，啥時候房價降了？鑒於本人小白，就說三點，隨便拍磚!

1:富人+中產+房奴的主要資產都在房地產裡面，房子降價，有話語權的有錢人不答應；

2：稅收制度雙軌制，地方要發展，要政績，也要民生，土地出讓金和稅收對地方政府的意義，省略n個字。。

3：像我這樣N多沒錢供首付，自卑得不敢談對象，你說會降價嗎？

PS：個人的一點建議，如果純粹討論帖，可以忽略這段；如果要獲得啟發：

1：請學習宏觀經濟學，貨幣發行量和房價意義不大，如果貨幣不流向實體市場（房地產），而流向虛擬市場，比如股市回暖，在一段時間內就和房價沒關係了，當然，最後賺錢還是得買房，所以是一段時間，經濟學這玩意靠思維，所以得啰嗦一些。

2：貨幣發行量和房價都是是名義的東西，要看貨幣的實際購買力，兩者完全不等同，打個比方，去年假如發行量10.房價是1，居民收入1；今年發行量100，房價10，居民收入10，你說漲了還是跌了？其實壓根就沒漲。。當然還有很多組合，所以這玩意討論了這麼多年誰都討論不明白，所以這個話題沒意義。。

發問前我想您已經知道答案了。

只能說明貨幣超發太嚴重了吧。。。

房價的高低太隨即了，和股市一樣

M2和房價沒有必然聯繫，為什麼M2要增長？簡單來講，假設去年全國總財富100，全國人民辛辛苦苦幹一年，創造了新的財,10，即GDP增加了10，另外去年的總財富100因為通貨膨脹，價格也上漲了3%，因此，總財富賬麵價值增長了10%+3%=13%，即貨幣總歸是用來衡量財富價值的，總的財富增加了，M2自然也該增加。P.S,房地產總價值占社會總財富很高的，一半左右，美國也一樣。

來湊個熱鬧~

1.土地出讓是地方財政的重要支柱，政府不希望房價出現問題，實際上現在過度依賴房地產，可能已經發展成為一個國家興衰的問題了。

2. 政府目前希望通過行政手段來打擊投機購房，同時不放棄通過更改土地供給來控制房價的權力，屬於典型的西醫打法，治標不治本。

3. 二三線相對宜居的城市，應該會超過一線城市的房價增速。

長期來看還是供求關係的問題：首先房價還是會維持一線高於二線高於三線的基本情況，如果保持限購防止泡泡破裂成功，從人口上看估計十年左右總體供求趨於緩和，一線城市賣房者會增加，價格上漲可能性較小，二線城市房價應該能保持平穩，而三、四線城市可能分化較為嚴重，得具體情況具體分析了，總的來講今後房價一定不會像目前這樣如此受矚目，未來一定是醫療和教育資源的矛盾更加突出。

改革之路通常是漫長而曲折的，每個時代的人都有自己的艱難，而正是這些艱難造就了人們，苦難終將會成為社會發展的財富和動力。