BIM在商業項目運營階段可以發揮什麼價值？

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首先你得弄清楚什麼是BIM。感覺知乎上好多人對BIM的認識都只是模型軟體啥的……我都懶得一個個去回答了……隨心情回答一些問題吧

BIM的本質是建設信息化，簡單概括，就是方法的信息化與思想的信息化。而信息化本身又包涵了基於物理設施和基於虛擬技術兩個方面。這就意味著，從建築概念產生到建築拆除終結，都可以使用BIM的方法和思想。

你問BIM在商業項目運營階段可以發揮什麼價值？ok，那我就先來說說我參與或涉及到的一些有關於運營的應用：

1、BAS，建築（設備）自動化系統。想想建築有大腦（數據處理系統）有心靈（BIM運營管理人員）有眼睛（RFID，無線射頻識別技術），他能看到什麼區域什麼時間段的人多，哪家店的人多，去的都是什麼人，然後用大腦把數據處理分類，得出一個流量表，然後自動根據這個流量表來自我調節建築物的燈光、空調溫度等，又可以省電又可以讓客戶更感到舒適。

2、大數據分析及動線布局改造。上面說了，建築有大腦有心靈，心靈還沒用呢。大腦把數據和統計結果發給心靈，然後心靈要判斷，為毛這裡人多為毛這裡人少，是店家布局的原因還是動線設計的原因，然後再使用BIM軟體進行模擬（沒錯，BIM的軟體可以進行人的運動模擬），重新規劃布局和動線設計，並為以後的項目做參考。而這點，萬科和百度已經在合作了。

3、火災逃生模擬。這個不用我多說了吧？

4、BIM本身可以做虛擬現實和沉浸式增強現實的好的么？你想想在那裡放個谷歌眼鏡或者oculus等虛擬現實設備，然後讓大家來看看來玩玩，本身就已經能吸引客流了好么，要是放的位置合理的話，那動線就更好了。如果是沉浸式增強現實，那也很好玩的好么！因為他本身就可以做互動遊戲！你想想，你在一個區域里，地上會不停冒出土撥鼠要你去踩（沒錯就是踩！你自己去踩！），這能吸引多少人來玩！這些都不是人了！都是錢！！都是錢！！！

5、BIM模型的再利用。你想想，建築（這裡指修好的建築，包括設備、裝修等）哪裡壞了或者出問題了，你一查以前的模型，就知道這個區域在哪裡，是誰做的，就能看到材料的信息和規格，這不是很方便管理么？

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以上是我參與涉及過的，還有一些是我知道但沒參與涉及過的：

1、智能通風系統。聽過那個牛逼哄哄的不用空調全靠自然通風還能冬暖夏涼的大樓沒？（具體名字我是忘了，你可以自己查查，應該是13、14年的事），這個也可以用BIM模擬，用在運維階段就是讓建築內溫度保持住，同時不產生能耗。

2、BIM與物業。這個範疇貌似有包括BAS，不過我所了解的是對建築維護方面的使用。當然也可以用在物業管理上。比方說哪裡的哪裡產生多，為什麼，如何改，這些都可以用BIM來模擬分析。題主要是感興趣可以百度《BIM運維在SOHO的探索——基於BIM的物業管理系統》。

最後我還是要強調一遍，BIM的本質是建設信息化，比這還重要的是，BIM是一種方法。最最重要的，BIM是一種思想。

這個問題一定程度上促使我寫了這篇專欄……

鏈接：小孟的BIM運維之路 - BIM二三事 - 知乎專欄

文如下：

今天我想給大家講一個故事，就是這件事讓我對BIM的運營維護階段運用產生了深刻的反省，真正的開始思考當別人問到我的時候，作為一個BIM從業者到底應該如何告訴他BIM在運營維護階段的運用應該是怎樣的。

這個故事發生在我最好的朋友之一卓爺身上。

卓爺是我認識的最具有藝術家特質的人，藝術家最大的特質就是：浪。

卓爺就是這樣的一個浪子，音樂、繪畫、手工藝、搞對象樣樣精通。

但這枚浪子在大學的時候意想不到的進入了我們建築行業，專攻建築給排水專業，畢業後來到了某大型國有企業的運營維護部門，從每日和宇宙戰鬥的卓爺變成了後勤部科員——小孟。

隨著幾年早出早歸的工作，後勤部小孟的工作能力得到領導們口交稱讚，成為了環渤海地區運維領域冉冉升起的一顆新星。但是老司機也難免遇到新問題，小孟的領導去年開始不知從何處聽說了BIM這個概念，聽說建築信息化模型在運營維護階段能夠幫助他們的企業降低運維成本、提高運維品質，而且提高品質的方面包括但不僅限於：資產管理、設備維護、應急情況處理、被動主動節能、安防監控、BA系統、水利系統、空調系統、電梯運行、四保一服務等等；項目有望實現大數據、物聯網、智慧建築三位一體三聖合一。

領導當時一拍大腿說：「這個吼啊！我資瓷！小孟你年輕又是大學畢業生，平時玩電腦玩的也好，你來負責吧！」

小孟當時兩眼一黑，但是領導給的任務不幹不行阿，回到辦公室趕快打開自己的586電腦，用三分鐘打開了360安全瀏覽器，在好搜裡面搜索了「BIM 運營維護」。總體看下來感覺信心大了不少，什麼黃河XOXO啊，下海中心啊，大家都說BIM運維用得好。

連項目老闆梁文道都對自己的項目有了：「從黃河XOXO開始，今後這種高效能節能管理系統（基於BIM的物業管理系統）將在XOXO中國旗下所有在建以及新建項目中安裝運行。我們希望與優秀的合作夥伴一起讓我們的建築更加節能環保，讓我們生活更加健康美好。」這樣的評價。

「那看來這個BIM在運維階段確實很有用，我要學習一下BIM，我也要讓生活更美好，一顆賽艇」-小孟心想

這時他自然想到了和他同床多年啊不對是同窗多年的我。

小孟：「梁爺」

「卓爺」我說。

雖然卓爺已經變成了小孟，梁爺也變成了小梁，但是我們還是習慣性地互相吹逼著。

小孟：「梁爺，聽說你在上海搞BIM，我們公司現在也要弄，我該從何下手呢？是學Revit么？」

我：「學學唄，Revit作為現在最容易獲得盜版的BIM軟體還是比較有利於沒概念的人通過模型建立的過程理解什麼是BIM的。」

此時我並不知道小孟要幹什麼，同時我在琢磨他要是Revit玩的溜了可以把它挖到上海來當苦力阿。

兩周後

「梁爺」

「卓爺」

「我現在懂了，BIM就是具有建築里各種物品信息的數據模型，同時這些數據是相互關聯的，比如這個燈，它同時具有位置、功率、亮度等等的設計信息數據從而帶來了數據性，這些信息都關聯在了一個構件上形成了這個燈的信息模型，各種部分最終組成了這個建築的信息模型。

而如果實際施工時候是按照設計施工的，那麼真實世界中的實體各種屬性都是和數據模型相同的，形成了數據模型中各類數據之間的關聯性、數據模型和真實建築之間的關聯性這兩種關聯性。」

「我操，卓爺不愧是被選♂召的孩子，說的一點沒錯，而且說話還自帶字體加粗劃重點，牛逼」

「必須的，說實在的，我們公司的這個facilitiy現在想做一個BIM模型，我一個人肯定做不了，你們能幫我做一個么？」

「那你們做這個東西幹啥用呢？據我所知你們已經建成了有幾年了阿？」

「運維階段用阿，我們現在資料整理就是一個大問題，場地上幾千個閥門有新有舊，每次更換維修，不是挖錯地方找不到管就是帶錯配件沒法修。」

「可以阿，做就做唄，反正是你們公司出錢，你們那個破玩意我自己弄一周就弄完了，要個幾十萬，咱倆一人一半。」

「我操，那麼6？」

「正常，都是基本套路。」

這時，小孟本想得到的解決的是：便於檢索、使用的運維資料庫，我到他的公司發現了他們的運維所需資料分別存在於：

運維人員頭腦中的記憶
紙質圖紙、紙質各類清單
電子版圖紙
各類excel表格

理論上，BIM確實能夠解決這類問題，所以接下來我們根據圖紙建立了BIM模型。

但是出現了一個問題，那就是實際情況與數據模型並不具有關聯性，這是因為建立模型的依據是不準確的，施工的現場變動很大，而且傳統的建設過程已經導致了大量的信息難以追溯。

我們可以把我們建立BIM模型的過程視為：通過人腦將傳統的非結構化數據轉化為可高效處理同時具有關聯性的結構化數據模型。接下來，我們注意到了兩個基本點：

這種轉化的過程是需要付出大量人力的，尤其當你的傳統信息來源並不十分可靠需要測量、確認、推斷的時候（可惜大多情況都是如此），而人力也是有成本的。
這種轉化工作早已存在，例如將人腦中的信息轉化為紙質表格、將紙質表格轉化為excel表格、根據cad圖紙建立疏散通路的計算模型等等工作；而這種轉化和BIM建模的過程意義是一樣的。

所以當我建立完基於已有電子版信息的BIM模型的時候，小孟的領導看到了我們做成的BIM模型，發現已經可以通過一個工作步驟調閱比原來更多的信息了，比較高興。

同時領導已經想好了怎麼跟自己的再上層領導吹逼自己如何完成了運維信息化的工作了，「那幫五六十的土鱉看個三維模型肯定已經被亮瞎眼high的不行了，一顆賽艇」領導心想。

但是他發現了一個問題，設備的新舊等等運維信息並沒有被填入到BIM模型中。也就是模型並不是我們所說的運維階段BIM模型，而是一個竣工BIM模型。雖然沒有這些東西並不影響他去吹逼，但出於職業素養的角度還是搞一搞吧。

於是任務又落到了小孟的頭上。觀眾們問我去幹嘛了？因為這個時候我已經完成了一個建設總包單位在BIM中應完成的所有工作了，接下來的工作需要運營方來完成咯。

小孟開始將運維信息（設備採購信息、使用時間、維修信息等）填入模型的時候，我們的一個核心問題又來了：revit太他媽不好用了

雖然revit（或其他BIM設計軟體）具有完善的設計建造信息數據處理功能，但是並沒有考慮過多的運維階段數據，所以你需要自己新建對應的參數項；同時revit對於數據處理的難度太大了，處理同樣數據的時間成本要遠高於使用excel等傳統軟體。

從而導致了小孟的BIM運維之路上的第一個嚴重問題「你們提供給我的數據TM並沒有真正的提高我的維護工作效率」

而且哪怕硬要說有提高，這種提高僅僅是因為我擁有了結構化數據，比如所有閥門哪些新哪些舊這一信息。但結合之前我們的一個核心兩個基本點，結構化數據的轉化還是通過人力成本的付出轉換而來的，而由於現有軟體的不易用性，這種轉換甚至還不如直接往excel裡面輸入的回報率高。這時候我們再來看一下投入產出比的話，BIM意義何在？「I"m angry！」小孟說道。

因為收人錢財與人消災，我立即指出：

第一針對BIM參與設計施工的項目，數據轉化成本會降低很多，因為有很多信息的建立是完成設計和施工階段必須的；

第二，建立一個專用的BIM運營維護軟體平台就可以解決我們剛剛那一個核心問題；

第三，數據的內部關聯性帶來了通用性-減少了同樣信息在不同系統中被建立的重複工作量（這個不太好理解，我來舉個例子，比如設計方建立火災自動報警邏輯連接BIM模型之後，如果數據對接順暢，火災自動報警系統施工方即不需要通過長時間的現場調試設計而直接轉換出實際用於運行的邏輯程序模型，縮減了人力和時間成本的投入）。

小孟：「那我根據你的三點啊不對你說的這三點分析一下，第一點我們以後的工程可以用這個暫時不想，第三點現階段都太虛幻你們還翻模你說什麼邏輯連接，第二點倒是實在的能提高工作效率。所以我們應該建立一個BIM運維平台？」

其實我也是這個意思，我心想，而且一塊搞個運維平台我又可以不幹活就拿回扣了好爽，於是我給小孟和他的領導展示了黃色星球、阿雞公交車、eco-dounts等等國內外著名BIM運維平台的解決方案。領導當時一拍大腿「這個吼啊！我資瓷！干！你們兩個小子他媽的這次拿回扣也分我點！以為我傻上次不知道么？」

此時，他們心中的平台是這樣的：

但我知道，其實這個平台是這樣的：

為什麼呢？且聽我慢慢道來：

後來平台搭完了，東西做的挺好的，該吹得牛也吹了，該分的錢也分了，2015年了，小孟要結婚了。

藉助優秀的技術水準和豐富的專業知識，小孟遇到了他一生中的真愛；但是我一直覺得藝術家結婚是一件很反常的事情，因為結婚無非是找到了精神和身體都契合自己而想要共度一生的人，但小孟過分豐滿的精神世界和局部虛弱的身體都讓我覺得他可能會在花叢中遊走一輩子。

婚禮上，我和他的前女友們坐在一桌，怔怔看著他的腳步給了他最後的祝福。

果不其然，小孟結婚的消息另天津港地區廣大單身女性傷心欲絕，乃至工作生活都心不在焉，事後想來，我甚至認為天津港8.12爆炸可能就是因為小孟結婚導致的。

在能夠正確的看待他結婚這件事情之後，我和小孟展開了一次徹夜長談。個中感情故事因為和BIM關係不大在此就不詳談了。

但是這個運維平台作為我兩人結晶，我們也對他將何去何從做出了深入的探討。

「我覺得這個平台有點問題」小孟說，他認為平台還是沒有對他們帶來什麼改變，很奇怪這是問什麼，因為我們的理論都已經說通了，已經具有了一個關聯的數據平台，各種說好的功能也都做進去了，為什麼使用效果不好呢？

「你仔細說說」

「你看啊，這個平台有點傻，大部分都有一些村炮進程的感覺，所有東西都圍繞著模型來，點來點去的，大部分時候明顯直接用表格或者清單來點效率比較高。」

「說來倒也是，人畢竟是視覺動物嘛，領導喜歡看模型，我們也就搞些炫酷的咯。而且可視化提供了一個不熟悉你們設施的維修維護人員來進行維修的可能性，降低了對於本地維護人員的依賴性，從而通過減少人員和專業分包來降低人員成本啊」

我是這麼說的，畢竟可視化對於一個熟悉設施並且具有一定專業知識的運維人員確實沒什麼卵用。只能強行解釋一波了。

「外包個屁，我們現在這個不大的地方，十個人左右的運維工作人員，天天忙得跟狗一樣，難道我讓外包來干就不用那麼多人了？」小孟作為資深科員，自然之道手下民工的勞動強度。

「……」我無語，不過確實現在各建築的維修維護團隊由於需要負責的功能比較多，所以一般也用的都比較足，而且相對對於建築業很熟悉，並不是很需要這個可視環境。

「而且啊，你看就這些什麼設備信息檢索啊，我後來了解了，人家本身cafm/cmms系統都有這些功能，還能關聯工單，只是沒有可視化模型罷了」

「你說的沒錯，這種東西確實都有，但是你漏了一點，我們之前說過的，建立這個信息是需要人力成本的，所以基於BIM的運維繫統可以直接承接設計、施工階段的信息，並轉化為你運維階段使用的資料庫，這個過程中減少了運維建立資料庫的成本。」當然，我也承認這裡面有很多設備、信息設計和施工階段都沒有，只能運維階段現做的就不談了，可是畢竟能省出錢來啊……

「我靠這才能省多少錢，你們這套系統也不少要錢，CAFM也不少要錢……」小孟有幽怨到。

「俗話說得好，電子競技沒有性價比，電子競技只有回扣。」

小孟確實讓我想到了，大部分的企業在做BIM運維平台的時候，並沒有分析投資回報比這個事情。他們由於各種各樣的原因只考慮了這個東西好聽不好聽，好看不好看，能不能吹牛逼。

我認為，一個合格的運維方應該都是能夠為建築內的使用者提供有品質保證的基礎運維服務的。那麼判斷的標準就很簡單了：有沒有經濟利益。

小孟跟我細數了一下平台中的各個功能：

剛剛提到的設備各類信息關聯調閱功能，能夠每天減少他一部分翻查資料的工作量，但並不能使原本兩個資料員變成一個資料員，而且如果有系統化的數據管理體系的話甚至效率都沒有得到什麼提升。

而與BA系統的結合更是扯淡，頂多調閱顯示一下BA系統的運行參數，基本不敢進行控制，因為BA系統基本上有自己的控制邏輯和資料庫，系統內部本就包含一個從他們的角度出發理解的建築信息模型，你現在非把他拉來綁到你的這個和他不互通的模型上，並沒有什麼卵用。

這種顯示本身除了直觀一點並沒有什麼意義。同理也包含什麼溫度控制、智慧通風、智能照明等等系統，在現階段這種只能可視化顯示的階段，雖然看起來炫，但是除了沒什麼卵用以外，還變得難用了，你可以看看哪個成熟的生產線上的生產用截面是高度可視化現實化的？這就是：可視化並不代表高效化。

當然，我還特意強調了現階段，為什麼呢？當BIM運維平台真正成為了各個信息交互中心的時候，各個系統之間能夠實現數據的交互利用，那就厲害了。我來舉個小例子：

「建築物中的各個智能化系統是一些不同國家使用不通語言的人。我們把他們拉到一起幹了個廠子，他們各自都能完成各自的工作，現在做BIM就是找來了個長得比較帥的人，逼他學會這十幾個國家的語言，然後分別讓岡阪日川、Mr.Humberger、布魯布司夫斯基等人分別跟他彙報工作。這樣大領導來視察的時候，就不用家裡這幫歪瓜裂棗出來現眼，小帥哥出來用中文一頓介紹，領導肯定是口交稱讚。但是廠子的實際生產力並沒有因為小帥哥來了而上升。而且小帥哥學外語的成本還很高，搞起來麻煩的要死。
而以後的BIM將是什麼呢？讓岡阪日川、Mr.Humberger、布魯布司夫斯基等人統一學中文，然後弄到一塊開會，研究生產流程中的不合理、可改進之處，或許還會有一個了解各方面生產知識的人來做分析改進。那麼這時候這個人長得帥不帥還重要麼？
當然重要了！因為領導喜歡長的帥的啊！三扁不如一圓啊！（大霧）廠子乾的好不好，除了掙錢不掙錢，更重要的還是領導覺得好不好啊……
所以面試時候還是要找個帥點的嘛。」

「我舉了一個比較晦澀的例子，不知道卓爺能否看懂？」

「你是誇我長得帥？」小孟問道。

「媽的，完全沒看懂，我通俗一點講，不同系統的數據互通能夠實現建築物整體的高效化運行，比如門禁系統與電梯調度系統的信息共享、門禁系統和智能照明-智能照明和空調-天氣信息和熱力學計算模型之間的信息共享，都可以通過數據之間的互通產生更準確高效的運行決策。然而現在我們並沒有實現這種互通，那麼拉到一塊來顯示，除了好看以外也沒啥作用啦~」

「我就假裝我看懂了吧，媽的跑題了啊」於是小孟接著說：

「你看這個什麼視頻監控在BIM模型里顯示，我們原來保安都是一個屏幕九個格子全是探頭畫面，現在你弄個這個來，還要弄一大半屏幕給你這個沒屌用的模型；你說可視吧，除了新來的保安，老師傅們都知道哪個探頭是哪個地方，用你這個東西干毛啊？

還有什麼消防疏散應急預案，能看見幾個設定好的小人跑來跑去，我在學校不是沒見過真的人流疏散模擬計算，真著火了誰有功夫看這個啊；你說你要是能跟智能疏散照明系統連起來也行，通過從模型裡面獲取疏散路徑的信息和火災報警系統裡面的著火點位自動計算最優疏散路徑然後再實際指箭頭也有點用，但是這個東西人家職能疏散照明系統自己就幹完了啊。」

「嗯，你這麼一說你確實還是挺帥的。」面對小孟的質問，能言善辯的我居然也不知道說什麼了，只能強行轉移話題。

「嘿嘿，那是」

「你看你們這個facility的特徵，首先你們公司的運行功能太過特殊化，運行和維護基本上完全分開的（當然大部分項目都是，哪怕商場，商場的運行功能是銷售而維護功能就是四保一服務等），所以說是BIM運維其實也就是個BIM維護。

再說另外一個特徵，你們公司並不是大型的商業地產開發商，你看大連阿達集團對這個BIM運維就非常重視，那是因為他們一年幾十個廠子開工，你想想好幾百個語言不通的人搞一塊來，哪怕小帥哥只是彙報工作，他也得每個廠子配一個，這樣整體上已經降低了很多他們的交流成本了，當然他們的小帥哥肯定都是培養一個然後克隆出來的，所以平均成本也比你們低得多。」

「那你認為我們的結晶未來的發展方向是什麼呢？」小孟困惑道

「這個，我認為精細化、信息化的運維繫統確實是有非常大的價值的，但是我發現咱倆的關係是個錯誤，我們這些搞BIM得，主要弄得是建設階段的信息模型，但是現在忽悠做運維平台的事情又都是我們這些不參與運維的人意淫出來的。

就比如我兒子要去日本生活的，我這個沒出過省的土鱉就天天訓練他看蒼老師、電車痴漢什麼的，結果發現日本根本不是這樣的，應該練他吃生雞蛋、冬天穿裙子什麼的，他通過我的訓練只學會了幾句亞麻得啊之類的日常用語……

所以我認為，一個BIM運維平台，首先應該是一個成熟的CMMS系統，同時可以通過自動承接BIM設計施工信息、可視化等手段，提高信息在工程不同階段、電腦和運維人員之間傳遞的效率，從而在原有基礎上進一步提高運維質量、降低運維成本。」我展望未來道：

「而且我認為在將來，數據的通用性變強了、處理成本變低了，信息運維繫統可以真正變成這棟大樓的大腦；但是你還是要注意這個裡面的信息化，並不是我們現在用來吹牛逼的那個設計、建造BIM模型，有可能僅是一個完全沒有幾何信息的資料庫模型而已。」

「哦~原來如此，有道理！那麼我們總結一下上文：我們現在做的這個BIM平台從實際意義的角度來看完全沒屌用咯？」

「是的……」

「操……」

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渣排版見諒

瀉藥，先說一下結論吧，在項目運營階段，BIM的存在可以幫助運營階段的參與者（一幢建築良好運行需要許多部門的通力協作。）可以更好地進行溝通。

@林治陽的答案中提到了幾種應用，我都是贊同的，BIM確實能在這些應用里發揮很大的作用，不過還是要補充一下。

在BIM出現之前，樓宇自控、消防這些可以做么？答案是可以，自動化工程歷史久遠。但是為什麼需要扯到BIM？因為自控如果想和更多的信息聯繫起來，沒有標準化的溝通方法是沒辦法做到的，BIM並不是一個橫空出世的東西，而是業內被數據交流折磨了很久之後自然而然誕生的產物。一直以來，我都強調BIM其實是一種語言，和漢語、英語一樣，是一門建築領域的標準語言。之所以有BIM，主要是由於數據越來越重要，大家需要使用一種更合理的方式來管理與建築相關的數據。

舉個栗子：

管理冷凍機房時，最早的時候大家會把運行記錄定時抄到紙上；有了電腦後，大家錄入到Excel里；有了自動化數據採集後，大家存到資料庫里；

這些數據由專門的人/軟體來處理，發揮特定的作用。但是BIM出現後，大家知道原來這些是PerformanceHistory，那麼就存在對應的位置吧。

一旦建築的模型中填充了這些數據，那麼，節能演算法、設備維保等多種應用就可以無縫共享到這些數據，在不需要額外人力投入的情況下，完成了數據的最大化利用。

我自己不懂bim，但作為施工方，了解到經營部的人員並不希望推廣bim，因為bim會使得造價信息完全透明化，能從材料計算方法上跟甲方多算點錢的方法無法行得通，在甲方拚命壓價，投標只靠壓價才能行得通的前提下，施工將變成賠本買賣，更難做。

所以我又希望bim推廣，一方面必須需要技術跟進，催生變革，一方面造價、做法透明化以後，可以促進建造業回歸正常的盈利模式，長遠看來應該是有利的。

根據小羊上山BIM中心的解釋，在運營階段我們主要利用設計階段創建的模型，將其導入相關的的運維軟體進行管理。

謝邀。

有沒有聽過一詞？

樞紐。

BlM在商業運營階段的最關鍵運用是，積累數據，長時間下來這個BlM資料庫就會轉變成資產，一旦擁有這個資產，那還了得!