三百萬資金在北京，如何考慮買房問題？

01-04

單身男首套房產綜合考慮你會選擇在北京五環外全額買個小三居還是選擇在四環附近買個二手學區房那，問題有點冷請各位大神不吝賜教下，謝謝。。。。

其實這個問題並不僅僅是買房的問題，但先嘗試從買房的角度去切入。

針對於買房：

一. 核心原則：地段，地段，還是地段。

在北京，Location主要考慮三個問題：交通，教育，小氣候，及未來可預見的城市貧富區域進一步分化。

鑒於北京積重難返的糟糕城市規劃和市政建設，在很多區域內、可預見的時間裡，看不到根本性改善的希望；同時，在前有上海後有深圳的示範性城市管理的前提下，北京這些年來幾乎令人髮指的低下管理水平也基本上關閉了短時間內大幅好轉的預期。同時，人口生育曲線的下降、教育資源的豐富尤其是高等教育資源的豐富（留學替清北及北京眾985211分流了好一部分人才及教育壓力），將會使得教育資源（學區房）在房價體系下的權重降低。

因此，交通問題在接下來的十年二十年左右時間裡，會漸漸取代教育問題，成為北京房價最重要的影響因子。這對於我們個人購房的指導意義是：盡量選擇城市交通大環境和微環境都通暢的地方。大環境，指環路、高速等快速路設置合理，不出現交通節點（反例：西直門橋、雙井橋、環鐵橋；例：東北四環）；微環境，指毛細血管道路系統通暢，盡量少的大規模小區、學校（反例：五道口、798；例：太陽宮）。

單獨說下學區房。個人觀點：以清北為代表的高校學區房價格仍有空間並會維持高位，而中小學學區房將出現回落。北京近乎喪心病狂對於外地人尤其是外地年輕人的限制將會在未來5-10年後造成一個巨大的小學適齡入學人口缺口。車牌、房產等一系列限制，對於出身中產階級及以上家庭、年收入12W以上的高潛力年輕人群而言幾乎是個侮辱性的後來者歧視政策。北京的金融、諮詢、審計、IT和文化產業等支柱性產業均特別依賴源源不斷的，相對廉價的高素質年輕人才（應屆生-五年工作經驗）；而在這些產業的中心、副中心、替代者紛紛發展到一定水平後，北京的無法逆轉的歧視性政策將會是這些人離開北京另覓高枝的強大動力。

比如一個碼農+一個四大女的結合（家庭年收入20W元以上），雙方家庭可以拿出合計200W的首付（均出身城市中產），在北京工作3年後：

車搖不上號、搖上了也爆肚；

地鐵爆擠還能擠死人；

空氣爆差；

孩子上學問題很大，將來高考可能還要回原籍……

平心而論，這個家庭是改去上海/深圳/杭州/成都……這些城市發展的概率更大，還是留在北京的概率更大？人家為什麼要把孩子生在北京，還要花兩倍的價錢供一套學區房？

高校學區房不多解釋，去看看五道口周邊的房屋租賃市場就明白了。只要中國不崩潰，清北等高校就會越來越牛逼，吸引越來越多的國際留學生。

二. 買房的幾個外部性問題

1. 你的月收入多少？有沒有公積金？工作是公務員/央企等穩定性質的，還是金融/IT這種波動性較大的？

如果前景不錯，300W不要一次性拿出來，200W足夠你30%首付買一套70m左右的高尚小區了。

2. 你的婚戀期望與計劃。

這個展開就太複雜了……與上一條交織在一起，具體情況再討論。

3. 你的家庭。

這個就更複雜了。

多說兩句。

大的方面，從近年來北京的交通、戶口政策；小的方面，到APEC的舉辦等，直接坐實了個人判斷：對於北京這座城市長期的負面預期；這個曾經那樣可愛的城市，基本上快被霍霍完了。

前面已經提到過，個人認為，北京的人才流失在未來幾年內會愈演愈烈且不可逆轉，北京以清北為首的諸多高校所帶來的人才優勢將很可能不復存在。糟糕的氣象條件、積重難返的城市建設痼疾是外在刺激，而政治資本被市場更高程度的自由化和市場化所削弱則是長線看低北京發展的根本邏輯。

人員的流動性與增量是一個區域核心城市能夠成為核心的根本，而高素質人才的流動性、增量和留存繁衍則是一個國際化大都市發展的前提。因為城市管理水平不足而截其源斷其糧，這是擒賊，是本末倒置，是飲鴆止渴。

具體到題主情況的個人建議：把錢投資到上海/深圳房產中去，然後在北京租房。

個人高看上海房價。如未來一段時間中國發展能夠保持目前勢頭，上海核心地段今後會瞄準Upper East、Central London；20-30年後的整體情況，可以參考日本東京。

西城學區房，7萬一平，350萬左右，小兩居。二環的生活氣息不是五環外能比的。再說了，五環外比如橡樹灣上地之類這種地方，也5萬左右了，性價比不如城裡。

北五環外小三居意義不大，300能買的三居，要麼清河一代舊房子，小，要麼回龍觀了

如果你有北京戶口，或者你未來的一半有北京戶口，建議三環的學區房，我一個哥們就是這樣選擇的

如果你沒有北京戶口，並且你未來的一半也沒有，回龍觀吧，屌絲IT男的聚集地，距離西二旗IT國際聚集地近，或者可以再往北，不建議

回龍觀三居選擇餘地很大，龍騰龍躍，不要太大的三居--160的那種，應該差一點就能拿下

騷年，加油，有300現金很厲害，買房子盡量還是貸款，別全款

　2011年，我剛進入地產圈，一位前輩對我說：「五環里已經沒有低於1萬的房子了我告兒（北京話連讀）你。」

　　今年，300萬在五環其實沒多少房可以挑了。

　　要說五環邊上買房，講真很難選——北京太大，五環邊的樓盤多的一逼。

首先，在地圖上標註了五環周圍所有在售的的樓盤；

　　然後，設定3個條件，篩出入圍項目；

　　1，5.5環內：再遠的看不上；

　　2，五環外：再近的買不起；

　　3，交通方便：編輯「一腳油」要求一腳油直達五環，再繞的就煩了。

　　接著，一一拜訪入圍樓盤，親身體驗；

　　最後，挑出值得一看的樓盤，飽含感情的寫下來，按順時針方向為你推薦——

北五環

　新概念北京話叫「上風上水」，在售樓盤多，一派奧運跑步公園范兒把房價跑到四五六七萬。

華潤·萬橡府

　　1號樓四居236平在售，預計8月加推6號樓的三居145平戶型。

豆豆逼：

　　10年的時間裡海淀區的在售新房裡一直有華潤這片項目，從橡樹灣到萬橡府，10年，養個娃都能打醬油了，華潤把上地清河這片地做熟了，出門買醬油一點不用發愁了。200平以上戶型的廚房精裝標準超過50萬，都夠加盟一家沙縣小吃了。我每天中午吃711的15元盒飯，50萬夠吃91年還多。

湯告魯斯：

　　09年我剛來北京那會兒就租在橡樹灣，當時整個周邊破的一逼，和鄉下一樣。6年過去，這裡的房價一飛衝天，大環境也越來越好。華潤自己的五彩城已經開了，現在是整個上地清河最重要的生活配套之一，夠好了。

　華貿鉑金墅

　　在售疊拼320-340平，位於13-15號樓，只剩幾套；D9、D10號樓的小疊拼有140平、160平和200平三種戶型，排卡中預計8月開盤。

個個：

　　周邊成熟了，樓下就是華貿城自己的一大片商業。進小區的時候還趕上小區里溜孩子的時間，有意思，小區里的綠植景觀和亭子等硬景觀適合溜孩子。在售的疊拼是電梯入戶，分別有地下、花園。下疊為-1、1、2層，上疊為-1、3、4層，入戶門分別在南北兩個方向。不過大部分疊拼配套的車位在高層地下，停車後回家需要在地面步行一段距離。

湯告魯斯：

　　我以前有個同事就買在華貿城，人很帥，長得像黑版的吳秀波，開寶馬5GT（雖然名字帶5但和5系沒任何關係採用7系底盤內飾也是7系標準），他買的是高層，幾年前12500買的，現在二手行情已經到三四萬了。備註：前文括弧內的文字是他要求加的，我每次只要沒這麼準確描述他的寶馬5GT他就必須馬上補充這麼一句：雖然名字帶5但和5系沒任何關係採用7系底盤內飾也是7系標準。

天潤福熙大道

　　馬上售罄。樓王約30套未開，預計推出均價64000元*140平，每套約1000萬。

個個：

　　銷售開門見山，直接問準備買總價多少的房子，因為我之前來過，心說500多萬差不多了。結果被告知：現在500多萬的房子現在只有一套了，想要的話還要另加20萬的購買費用，類似買車的加價……估計看我不像目標客戶，連名片都不屑留。

湯告魯斯：

　　已入住部分的北區的南大門太氣派了——寬度接近50米，巨高，干掛石材的外立面感覺特橫，再一看價格——當場把我的狗眼給閃瞎了。

　　東五環

　　前兩年恆大在東壩高價拿地，萬科這兩年也在東邊持續入手，這是陰謀，他們絕逼知道政府要搬。

利錦府

　　5號樓兩居105平、113平以及三居123平精裝在售，目前剩餘20套左右；預計7月底開8號樓的大面積戶型。

一腳油：

　　項目地下直通地鐵，可以參考京投銀泰的產品系。一腳油即可上五環，周邊公交線路也很多，實測640路公交31分鐘車程到達四環紅領巾橋。產品是三棟兩梯兩戶和兩梯三戶的高層，都是純明戶型，物業請的是金地物業（項目還有一棟商業，一棟Loft和兩棟自住型商品房）。精裝准現房，年底入住。

　　城市之光

　　一期在售三居89及91平，毛坯交房；二期預計8月初開盤，升級為精裝交房，戶型為兩居73平，三居88及91平。

33：

　　本人萬科粉，不喜勿看。

　　這樓盤最早叫公園裡，因為裡面有個大公園；後來在邊上又拿了四塊地，體量大了配套加了，改名台湖新城；今年又拿下一塊地，整個又LEVEL UP了，改名城市之光。雖然現在配套一般，但反正有萬科，而且萬科對這塊地的商業規劃比例相當大，我覺得配套不是事兒。

湯告魯斯：

　　講真，這個樓盤很打動我。第一是便宜，89平一套房總價也就270萬，剩下來的錢夠買瑪莎拉蒂GHIBLI乞丐版了，開上瑪莎拉蒂誰還管我住五環外還是九環外呢？第二是規劃，過幾年北京政府搬東邊來了，環球影城也要蓋起來了，京津冀什麼的我也不太懂就不提了，但傳說有高鐵站，銷售說小區內還有小火車直接到高鐵站，好像工地在蓋，有鼻子有眼的。第三是精裝，之前買的沒精裝，現在有了，我反正覺得賺。

　　遠洋天著

　　在售花墅（花園洋房）大三居165及177平；平墅（大平層送花園地下室）230-400平；聯排（地上3層+地下2層）270-560平。

豆豆逼：

　　挺好一個項目如果不是憋在大興……我不是說大興不好，就是大興的別墅和洋房產品區域認知度低……

湯告魯斯：

　　我第一次看遠洋天著是3年前，那時候我還小沒看過幾個盤，看完他家的別墅出來，被震撼到了，禁不住想有錢真好。其實這樣的感受到現在我還常常會有，有時候我在想幸虧老子是個男人，如果我是女的，看過這麼多豪宅，那得多有錢的男人才能駕馭住老娘啊！哈哈哈哈扯遠了。這次看下來，我更喜歡他家的9層花園洋房，總價500多萬，同價位里戰鬥力很強。

　　南五環

　　北京人對南城沒愛，南邊的總體房價也是整個五環線上最低的，不過7月初大興瀛海鎮連續拍出幾塊地，拿地成本樓麵價已破3萬，接近周邊樓盤的銷售價格，漲勢嚇人……

紫禁壹號院

　　在售平墅（花園洋房）四居178及189平；聯排（地上3層+地下2層）520平；合院（獨棟聯排混血兒）500-900平，剩餘65套房源。

33：

　　整個樓盤分為南北兩塊。南區主打合院（獨棟聯排混血兒），面積大總價高，外立面感覺非常高級，綠化區里還有雕塑提升逼格，售樓處就設在南區，感覺各種高大上。北區為了平衡容積率，除了聯排和疊拼之外，還做了一些9層高的平墅（花園洋房）。除了平墅是精裝，其他所有都是毛坯交房。南北區之間夾著一塊首開住總的地，據說光地價就4.2萬……

湯告魯斯：

　　開發商是融創，擅長做高端，在北京做了四個「壹號院」，都做成系列了——北京壹號院、使館壹號院、西山壹號院、紫禁壹號院，個個大牌，價格感（嚇）人。

　華潤公元九里

　　預計7月下旬開盤四居230-301平，六居369-429平，位於東區E10、E12、E13號樓，均為6層洋房，首層和頂層都是躍層，年底精裝交房。

33：

　　九里是華潤產品高端系，公元九里算得上是南城豪宅的代表作。因為項目銷售周期較長，設計較早，精裝風格可能不是特別時尚，但還是挺豪氣的。

　　西五環

　　俗話說「東富西貴」，但這個詞出自清朝，可覆蓋不到五環，而且西五環地少新盤少。

　中海金璽公館

　　在售兩居88平、三居97平。

一腳油：

　　這個項目按照我們的篩選標準，本次不應入圍。但特殊情況是西五環實在沒有其他住宅了，就這獨苗一根，只得湊數……周邊幾個地塊都是中海拿的地，規劃顯示旁邊就是一個大型商業綜合體，教育也有配套。對比門頭溝動輒賣到35000的loft們，在五環與六環之間又地處長安街沿線上的金璽公館賣到45000可不算貴。

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　　差不多就這些了……看了這麼多，累嗎？

　　來，休息一下，看一個慘的。

　　想了解的也可以加我微信討論：tomgls

我如果手頭有300萬資金絕對不在北京呆著。

所以這個問題對我來說的答案就是：

不考慮買房。

如果有300萬，我立刻就去讀博。

如果我有300w，立即回老家，蓋個別野，養兩隻大狼狗，做個小生意，上能養老，下能顧小，呀，神仙生活呀！

當然，你也可能高大上的說留在北京追求人生理想，吸吸霧霾，擠擠地鐵。

反正我覺悟低，覺得享樂重要。

您真逗。300萬，在三環附近買學區房？就算有，那也是個老破蝸居，這房子能住嗎？！算了，不打擊你了。

要看你的需求了，如果日常住並且在意空間大小，在意戶型，在意朝向，在意小區環境，不考慮將來孩子教育或者根本沒打算要孩子。答案顯而易見，必然是五環外的新房。

如果考慮升值保值，近期有結婚生兒育女打算。考慮學區房是首選。但要是住著就委屈了。不過絕逼保值，房價要漲這房子漲的最凶，房價要跌他也跌的最少。

當然，你也可以再貸款300萬，買兩套，一套城裡一套城外。

之前有個房東，房子還在租期內，毀約賣房，賠償按部就班。後來看她朋友圈，自駕游到泉州，去加拿大看瀑布，總之過的很快活。有次聊天說，她身邊的朋友都把房子賣掉去外地做安穩的「本地人」了。

有點文不對題，但是大家也應該能理解了吧。

我覺得300w基本還是買不了什麼好一點的房子。所以我還是選擇不買房

北京這種超級大的城市， 300w買一個恰當的可以居住的房子就要五環外了，而且在北京跳槽如此頻繁的情況下，搞不好就買了北面去了南面上班，開車上班的話油費比工資還高，不開車上班，倒地鐵公交2個小時受得了么。。

即便買了2環以內的房子，去五環上班的可能性也很高，我有同事每天來回四個小時在路上

總之未來各種多變如果是單身不建議買房

當然如果成家了可以買，畢竟對於家庭一個小窩還是很有用的

不是應該拿去註冊個公司嗎，為何選擇做房奴？

樓上諸位神~題主如果是能自己掙到300萬的人，必然不可能輕易放棄事業回家養老吧。

12年入手的五環邊上，房山長陽，當時也算買在低點了。1.5的均價漲到過2.6，目前回落到2.2的水平。當年我也經歷過一段看房時間。與其跟你說選哪裡好，不如說說我為什麼在郊區買房吧。至於買什麼您自己掂量就得。

剛開始看房的時候手裡有小200W也曾想過市區的學區房，或者4環左右的兩居戶型。我看房的節奏是周末有時間就看4套左右，看了2個月中間有間隔共有看房次數26次。其中，有7次因為中介和房主不靠譜，約好看房時間變卦或者遇到租住的租戶不給開門。總共看了19套二手房。看的我從興緻滿滿到無精打采。

有2次差點下手，一次是在三環里馬連道那邊一個08年的商品房小區，62平純北塔樓170萬，中介先帶去看了一個裝修跟樣板間一樣的正在出租的同戶型房源。動心了，那天看房4組人，其中一小胖子看完就打電話，「爸這房子我要了」。我還在因為朝向純北而糾結不已。遂罷

還有次看蓮花橋邊上的盛今佳園82平兩居220萬，七一學區戶型OK朝北樓下就是西客站進出火車的鐵路。想跟房主談談看能不能在降個2、3萬的，被中介催著交2萬誠意金。不交中介不約房主，過兩天，告知賣了。

後來，我實在是看累了，某天老爸跟說去看一個新盤，到售樓處就直接被征服了。感覺這除了地段以外滿足我對房子的所有渴望，南北通透、景觀好、規劃中配套齊全、有四中分校學區半月後開盤果斷下手。

二手房是個很難去選擇的東西，因為很難對上你的需求點，房子是大件商品，一般人總得有點標準，例如朝向、戶型、樓層、環境、地段。我在挑房中感覺一直在降低自己的標準，增加購房預算。但還是沒能找到中意的房子。300萬在北京買房還真是將將夠呢，看房絕逼是一個苦逼之旅。加油，如果你確定要買市區學區，不到不行千萬別看郊區新房，你會忍不住下手的，切記！

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現在入手節點應該還算比較正的，13-14年開發商囤積的土地太多，新房市場相比預期來說下調幅度比較大。二手房會有滯後一般是在新房落價6個月左右，市場上還沒成交量就該落價了。至於後市漲跌自己把握。

北京現在正在向多中心化發展。05年的望京比不過現在任何在開發的郊區中心。望京房價當時是三環的一半，二環的三分之一。

大噶猴，我架著時光機從2017年回來了，看到14年的這個問題和回答真是幸福地流出眼淚啊

樓主要是手頭有300萬資金，建議購買3-4環之間總價600-700萬的兩居。

首先，買房不論是自住還是投資，首要考慮都是位置，位置，位置——你在哪裡買房，透露了你對自己未來的定位。這裡位置的定義不僅指交通方便，公交地鐵直達，配套齊全，更指要買房就要買在城中心，富人區周邊。對於對未來有規劃有抱負的白領來說，時間和精力是最寶貴的。城中心的沿線地鐵更多，去東南西北各個方向更方便，一來節約上下班時間和精力，二來方便朋友聚會商務會談，三來出差去機場高鐵也更省時省力。

同時，圈層也非常重要。城中心的高端樓盤比較密集，買在中高端小區會讓你有一種富足感，認為自己也是這個階層的一份子。我們都知道孟母三遷為了求學，而且俗話說近朱者赤，近墨者黑。當你周圍都是精英人士時，你不自覺也會發奮努力，去成為他們那樣的人。

而且目前600-700萬的預算可以在三四環之間買到很好的兩居。以東四環外的某中產小區為例，120平米三居室報價650萬，同樣價位可以在東三環外的中高端樓盤**嘉園買到100平米以上的兩居。但後者更靠近城中心，且周邊都是使館和外籍高管密集地。

至於學區，則不用太過考慮。一來是北京市教委的政策在不斷調整，無法確定目前的學區房以後是否還值這個價；二來是入學人口數已嚴重下跌，為了招足生源，不是學區的房子說不定也變成學區了。最重要的是，政策和外界變化都是不可控因素，而家長對孩子的言傳身教、幸福舒適的生活氛圍才是孩子一生的財富。再不濟，與其多花每平米三四萬元為孩子買個接受中國傳統教育的學區房，不如爭取供孩子上最好的國際學校，或者帶他/她去環遊世界，期間所增長的見識、所開闊的視野肯定比學區房值得多。

如果是我會把三百萬拿到股市去，然後等過幾年再買房。

花150萬在京郊買別墅

20萬買車

100萬投資

30萬流動資金

你手頭有300萬現金的話想必家裡條件也不錯

不如貸款貸個一二百萬盡量買個三環四環之間的

100平左右的或者不到80平左右的也可以

一來方便二來房子保值率高日後換房也舒爽

買房無論自住結婚還是投資一定要買地段好的

京郊也是郊郊就是不如中心城區

至於學區房不需要考慮這麼長遠

學區房畢竟是政策產物政策不是一成不變的

最重要的是學區房嗷嗷貴房子小又老影響生活質量啊

最後表達一下對300萬的羨慕

我要是有這個錢可能會先想要幹些小生意

唉唉這就是和有錢人思維的差距……

買學區房，然後租出去。自己像以前一樣該怎麼過日子怎麼過日子。等有了女朋友你就發現學區房是大殺器了。

300萬想買三環附近學區房？建築面積30平裝修都得再攢錢了單身男怕連約炮都不好意思用這屋吧……

有300萬老子坐地離開北京，誰也拉不回去了。。。