到底是房價決定地價還是地價決定房價？

01-04

房價決定地價。

謊言1：房價暴漲是由於剛需推動，供需失衡

我們以北京2004-2010年之間的情況作為研究對象，6年之間北京市區的平均房價從不足5000元/平米上漲至超過3萬元/平米，上漲超過6倍。

所謂剛需是相對於彈性需求而言，人口流入和新家庭的組建（結婚）是剛需的兩個主要組成部分。2004-2010年間，北京的常住人口餘額增加了469萬人，增幅約31.4%，人口規模顯著提升；而年均登記結婚對數則居於12-18萬對之間，無異常增高。

同期的供給端，北京大力發展房地產業，實有住宅建築面積從2004年末的26120萬平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。總體來看，2004-2010年北京新增供給能滿足所謂「剛需」的提高，數據不支持供需失衡導致房價暴漲6倍的解釋。

謊言2：高稅費和地價是房價的主要推手

中國房地長行業的稅費主要是以開發商的收入作為稅基收取，稅基越大稅費收取越多。比如營業稅是按照開發商銷售樓盤所得收入的5%課稅，企業所得稅是按照開放商利潤的25%課稅，土地增值稅是按照開發商售賣房產形成的土地溢價進行累進課稅。

正確邏輯是，房價越高開發商收入和利潤越高，納稅額也相應提高。而地價方面，根據國土資源部的統計，中國地價平均占房價約26%，美國20-30%，韓國50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均為2013年數據）。中國地價占房價比例並非特別高。

北京大學房地產研究所所長陳寶國說過，「稅費和房價關係不大，全國各地的稅費和土地政策差別並不大，但房價差異極大」。

真相：中國高房價的推手到底是什麼？

根據傳統的經濟學定義，需求是價格的反函數，也就是在其它條件穩定時，某種商品的價格越高需求越少，價格越低需求越大。

那問題來了，這明顯不符合中國樓市的實際情況：中國的房子是價格越高漲，買家越瘋狂；樓市真下跌了，連看房的人都少的可憐。也就是說，傳統的需求曲線失效了，樓市的需求反而和房屋價格呈現正相關的關係。下圖中P代表價格，Y代表需求量。

為什麼會這樣？是因為商品具有消費和投資（投機）兩種屬性。對於消費類的商品，傳統需求曲線是適用的；而一旦某種商品的投資（投機）屬性高於消費屬性，就會出現上圖的情況。投資的本質就是錢生錢，社會上流動性越充裕，閑錢越多，投機需求越高漲。

數據也支持笨虎的這個判斷。下圖中我們清晰可見：2008-2012年間，中國房價增幅與廣義貨幣供給M2餘額的增幅保持高度吻合，四萬億救市和信貸大躍進的2009年尤為明顯。

我們可以試想一下，街頭流浪漢是不是最需要住房的所謂「剛需族」？但他們可以構成對樓市的有效需求嗎？不能，因為他們不持有足額貨幣。而一個富豪，只要政策允許，可以買下整個小區只要他的錢包足夠鼓；即便政策不許，也還是會有各種途徑。

因此，中國高房價最大的真兇是：過多的卻又嚴重分配不均的錢。

詳見我的知乎專欄：揭穿中國高房價的2個謊言真相只有一個 - 煮歷史品金融（P2P平台監測） - 知乎專欄

謝邀。

好問題！真是好問題！

區域人口的數量和質量決定了房價，房價決定了地價，地價影響了房價，房價影響了人口的質量和數量。

這句話應該很值錢。呵呵呵呵，冷靜一下，有點狂了。

這個問題的本質是：到底是供求關係決定價格還是成本決定價格？

房價上漲，說明住房的需求旺盛，供小於求，開發商需要擴大生產，從而導致土地的需求量增加，在同時期土地的供應一定的情況下，土地供小於求，從而導致土地價格的上漲。這是房價決定地價的邏輯。

而地價決定房價的支持者則認為，地價是房價的組成部分，地價的上漲將會導致房價的上漲。其邏輯是簡單的成本決定價格。

一般來說，現在的經濟學普遍認為供求關係決定價格，也即房價決定地價。

這個問題很有意思，也是很多人非常容易弄混的地方，很多人指責土地財政帶來了高昂的房價，但這頗有倒果為因之嫌。

一線城市為何如此昂貴，一直是被人詬病的。也一直有人在尋找如此昂貴的原因。其中有一種說法，也流傳頗廣，就是這些地方之所以如此貴，都是因為土地出讓價格，或者說土地成本太貴了。而根據中國目前城市土地國有的現實，所謂土地出讓金，最後都進入了政府的腰包。

到底地價佔了房價多少

到底地價佔了房價多少，這是一個存在爭議的問題。各方對此的說法非常不同。

在房地產商方面，關於此的說法偏向較多。比如任志強就說在北京，有些項目地價已經到了房價的50%、60%甚至70%。而名流置業董事長劉道明則宣稱地價佔了房價的1/3。

但國土資源局方面，則不同意這種說法，他們公布過關於地價占房價的比例。在2009和2016年，這種數據都是23%，而北京土地佔成本比還略低於全國平均水平，該數據為22.98%；上海的土地佔成本比相對更低，土地只佔總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。

弄反了的邏輯，房價高才會地價高

但即使採用國土局的數字，房價依然有相當的成本該由地價負責，如果降低地價，比如降低一半。房價也應該會下降不少，畢竟即使房價只降低百分之十，也是難得的大降價了。

但是真的如此嗎？

一個簡單的問題，如果土地出讓金如此好賺，為什麼其他地方的地方政府不想賣就賣。畢竟誰會嫌錢多。那級政府都希望自己口袋裡多一點錢。

想到這裡，恐怕很多讀者，都已經明白了，這是不可能的。北京的土地值錢，是因為這些地方的土地有人買。而換到某個西部小縣城，誰願意去那裡買土地，那地價就不可能高。更不用說甘肅玉門老城那種資源枯竭城市，怕是白送地都沒人要。

歸根結底，地價高所以房價高的支持者弄反了一個基本邏輯。

就是不是成本決定價格，而是反過來，價格決定了成本。

具體到房價和地價這個問題上，就是房價決定了地價，而不是地價決定了房價。

北京這樣的一線城市，因為經濟發達，集中了大量高收入群體。所以房價自然非常之高。有房價可以高價賣出的預期，開發商才捨得花那麼大的手筆來拿地。而一個西部三線小縣城，經濟落後，沒有大量的購房群體，開發商自然沒有動力去那裡拿地，土地也就賣不出錢來。

甚至我們可以做一點更極端的假設，一塊北京的土地被白送給某個開發商。即使土地價格為0，在持幣待購的購房者的競爭下，土地上建設的房子價格依然會保持平均的狀態。絕對不會因為土地不要錢了發生多少改變。

換言之，地價之所以能賣到那麼高，依靠的正是賣房的已有的和未來可能有的收入。

指責土地價格高昂帶來了房價的高昂是站不住腳的。

被誇大的土地財政

這些年，土地財政是一個突出的現象。在有些地方，甚至百分之五十以上的財政收入都來自於土地出賣收入。

也因此土地財政也成為了輿論的焦點。貶之者認為其帶來了推高了房價，而擁護者認為土地財政是一種創舉，為地方帶來了建設發展的大量資金，為城市化提供了巨大的助力。

然而，無論是褒是貶，可能都高估了土地財政的影響。

如上所述，土地財政沒有能力推高房價，因為房價並不是由地價決定的。

同理，土地財政也不是什麼地方的創舉，而不過是某些地方的政府因為當地經濟的發展和土地國有帶來的情況下，因為經濟發展而得到的一點紅利。它並不是什麼創舉。在不具備這個條件的地方，就是想法設法，也製造不出土地財政。

這個問題很簡單。推一下嘛。

如果地價決定房價，那麼我假設地價便宜一半。你猜一下房價會不會降一半這麼多？顯然不會。因為即便開發商拿地的價格非常低，房價依然可以保持很高。這裡面會有更多的稅的成分。

如果房價決定地價，那麼我假設現在的房價突然便宜一半。那麼地價一定會降！別問為什麼，這是常識

很好，可以用到