當前房地產風險日益加大，銀行房地產貸款業務如何做好風險控制？

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感覺平台貸款業務創新越來越難了。求解～
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細想問的還真是精妙啊，平台和開發貸，如果是前者，風險與地方財政掛鉤。如果是後者，風險與自身經營能力和行業風險掛鉤。不過二者有一個共同的很大的影響因素——土地出讓市場。而土地市場與房地產市場有是同生共死的…果然是風險共存啊。但是平台貸實在不行，中央政府再放一次，同意展期就是了，反正銀行都是他們開的。

一、開發貸的風險控制

目前開發貸的風險是行業風險，行業不景氣的大背景下，開發貸往往是集中管理，一級分行新增非常困難，要抽貸？接著就是不良。所以當前主要手段是，更好的地塊的開發貸去替換原有未結束的開發貸，同時壓縮餘額。別的辦法真的很難，你說打包賣掉，很難，很多渠道對開發貸是關閉的，發理財？萬一爆了，有人鬧事最後兜底怎麼辦？還不是一樣慘。

二、平台貸的方式

1、表內靠包裝。平台貸的特點在於肯定要被挪用，所以關鍵在包裝啊。聽黨的話，跟政府走。2012年，強調文化產業。項目就往旅遊啊，文化村啊上靠。十八大後李總理三番五次強調城鎮化是個什麼意思？棚戶區啊，新農村啊。拆遷都能貸款了。

2、縱觀當前主要表外資管模式下的融資方式，非平台、非房地產、非信用屬於主流。離開這三點的產品價格都高得沒邊兒，平台是受不了的。對於這種現狀一是可以通過成立項目公司的模式規避名單制管理，銀監是一季一通報，4月開始做，6月放款，二季度名單上去又如何？錢都下去了。二是通過發債解決，這對企業的要求相對較高。但是有一些專項債，比如棚戶區專項的，對公司的要求沒有別的那麼高。三是發行專項票據，這就要求企業要有合適的有穩定現金流的資產作為標的。

3、平台的問題，一是政策對平台的限制。二是專項資金管理難度大，挪用是肯定的。三是沒有現金流，有時候財政又不兜底。就說用某塊地的出讓金給你還錢，誰知道什麼時候能賣出去，賣早了肯定挪用，買晚了貸款有風險。四是缺乏第二還款來源，平台手裡都是儲備土地，根據國土部門文件儲備土地只能供土地開發中心做抵押。我們做的任何努力都是為了解決上面這些問題。

所以，跟地方政府做生意，他們這麼一說，我們這麼一聽，別往心裡去…反正，他說給你聽，你說給審查聽，你讓他出紅頭文件都是左手出給右手的。在審查之前，領導就已經決定要做了…仔細想想，哪次做平台之前領導沒喝過酒呢？

向名單內融資平台提供融資的合規前提

現金流全覆蓋

擔保合規，存量貸款及其擔保整改到位，擔保物非公益性資產、無土地證的土地預期出讓收入承諾

屬本地融資平台

資產負債率低於80%

需財政償還的存量貸款已納入地方財政

預算管理，預算資金來源已落實

地方政府債務規模低於限額

《關於制止地方政府違法違規融資行為的通知》（財預[2012]463號）也強調了第5點。對其解釋，可參照《財政部發展改革委
人民銀行銀監會關於貫徹國務院關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知相關事項的通知》（財預[2010]412號），「融資平台公司因承擔公益性項目建設舉借、主要依靠財政性資金償還的債務」，是指因承擔公益性項目融資任務舉借，根據協議約定、項目性質或相關政策規定確定，償債資金70%以上（含70%）來源於一般預算資金、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入、預算外收入等財政性資金的債務。上述財政性資金暫不包括已注入融資平台公司的土地使用權出讓收入、因承擔政府公益性項目建設獲得的土地使用權出讓收入返還、車輛通行費等專項收費收入。

以上僅針對【融資平台】

房開貸和平台貸兩碼事。。。

以前的銀行對於房開貸受到硬約束，四證齊，抵押，資本金以及房開貸專項額度，前三項屬於合規條件，總而言之只要符合這四個條件，基本上所有住宅項目都可以做，閉眼做。

未來銀行對於房開貸的趨向有兩條線的變化，一條線在客戶選擇，地區選擇，項目選擇。比如實行名單制，限制開發商前100強，比如區域限制，珠，長，渤地區可以其他不可以做，比如加強項目評估力度，irr低於多少不做，但這些屬於懶政，一刀切的政策，自己畫地為牢。另外一條線是加強房地產專業能力，向信託，房地產基金學，某些行成立了房地產事業部加強研究，從拿地前期到貸後監管乃至招商運營都可以專業化把控，相當於房地產開發商成為銀行的子公司。未來房地產開發商會金融機構化，某些金融機構也會房地產開發商化。

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應題主要求再拋個平台貸創新的磚，平台貸主要指的列入政府融資平台目錄或類融資平台企業融資。前一類主體現在基本不直接放貸了，大多數情況做擔保增信平台用或者做發債信託。對沒列入平台名單的融資平台可以嘗試。個人實踐中具體方法有以下幾種：第一，每個時期國家都會有重點支持的項目類型，08～09年土整貸，10～11年新農村建設貸，12年保障房貸，還有現在炒的火熱的棚戶貸。簡而言之，同樣一個項目，流行什麼就立項成什麼類型的項目，這樣能夠減少一定的政策障礙。第二，基建項目變換主體，授信客戶從平台公司變為高大上的施工總包，bt項目做成工程保理。第三，渠道多樣化，信託，私募債，融資租賃，券商資管，基金子公司等等，總有一款不怕死。

我們這裡有個樓盤跑了，好多客戶買房子。都在還貸款，房子沒有蓋好。最後政府接盤。然後我們全市都不敢放貸房地產了，結果就導致

客戶這裡上浮房貸基準利率。提高辦理房貸資料。提高信用要求。買保險（雖然我覺得這叫強買強賣）要求資金狀態好的客戶，稍微差點的追加還款人。你要買商業用房需自己經營有營業執照。（少數銀行要求）以前銀行貸款，要三個月銀行流水。現在要六個月，一年最好。工資性收入，必須有明細工資這一項。發現金客戶，需出具公司的工資單，小銀行會去當地工作單位核查。大銀行會打電話。經營性用戶需出具營業執照。半年到一年銀行流水。房屋租賃協議，小銀行會去你經營的地方現場核實）

開發商這裡

要求開發商和銀行又長期業務往來，簡單點講就是在我們這長期有錢。

凍結放款賬戶，就是貸款錢打到公司。但是凍結。房子建好賬戶解凍。（或者需要竣工驗收報告，才給放款）如果需要跟銀行貸款，需抵押土地證。

銀行這裡（5證齊全，包括以前公司做的項目，資產狀況。去年年度報表）現在你要是個新公司，准入好麻煩的哦。之前公司光准入做了3個月

房管局

建設百分之25以上才可以預售，房子封頂才給制預抵押證。
呵呵呵。跟別人回答來比估計不夠專業。但是是我目前做貸款遇到的情況！

七個貸款方式讓你輕鬆省大錢

買房難，但你若以為付了首付從此就過上了幸福快樂的日子了的話，你就想錯了，每月數千元的房貸也會將你的生活壓迫的疲憊不堪，房貸所需要還給銀行的利息基本超過了本金的一半。如何還貸最省錢，是不少人關注的重點，今天房小二就為大家盤點下還貸省錢技巧，讓你的還貸負擔減少一倍！

一、盡量使用公積金貸款

眾所周知，公積金貸款的利率比商業住房貸款低得多，特別是7折優惠利率取消後，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。

一家國有銀行的理財師表示，對於首套房使用商業貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實施後，二套房首付必須5成，利率最低上浮10%。

公積金貸款的優勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.25%的公積金利率，比7折利率還低。

我市住房公積金管理中心相關人士提醒，公積金貸款上限為45萬元，放貸時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。另外，由於目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，最好是採取首套房貸商業貸款、二套房貸用公積金的做法。

二、變更還款方式省息划算

據一家國有銀行的理財師介紹，對於還款能力較強、收入較穩定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達到省息的目的。

貸款指南

目前，多數銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。

二者的主要區別在於，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多;後者又叫「遞減還款法」，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以後的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。以貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)計算，採用等額本息還款法，利息超過71萬元。而採取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。

值得一提的是，等額本金還款法並不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結構，也就是說早期還款數額較高，不適合貸款壓力大的家庭。

三、房貸理財賬戶節省貸款利息

對於有固定存款的「房奴」來說，可以通過房貸理財賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。據了解，部分城市的農行、招行等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節省利息的房貸理財業務。

貸款指南

以及南為例，客戶選擇存抵貸這一房貸理財賬戶後，只要客戶卡內存款超過5萬元，即可按相應比例抵扣貸款利息，並且卡內存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。

此類產品均設有起點。一般起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，並且抵扣比率各行不一樣。另外，還可選擇加快還款頻率的個貸產品來節約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節約了客戶對銀行資金的實際佔用;每月四周還多0~3天，全年還款26期，還款多了兩期。

客戶可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少了大量的利息支出。

四、提前還款選擇縮短期限

隨著銀行優惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限划算?

貸款指南

理財師稱，如果單純從節省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最划算。「選擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那麼客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那麼每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。」另外，銀行理財師認為，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大於利息，提前還款的意義就不大。眾所周知，1998年國務院取消了福利分房，商品房進入市場。2003年前後，中國迎來第一批住房貸款熱潮，期限以10到15年居多。

於是，在2013年前後，首批房貸族迎來了集體還清房貸的日子。還完房貸，自然無債一身輕，而身上尚且背負著房貸的人，也可以選擇通過提前還貸的方式來減少房貸利息支出。

五、要不要提前還貸

80後陳誠去年年底在近郊買了一套總價約80萬的房子，支付了20多萬首付之後，向銀行貸款近55萬，貸款年限20年。在選擇按揭方式的時候，置業顧問稱有兩種選擇，一種是等額本金法還貸，另一種的等額本息法，並且建議如果要提前還貸，最好選擇前者。

貸款指南

等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法，則是20年期間，每月償還的房貸金額相同。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高於等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。

陳誠合計著自己的收入情況，估計有餘力提前還貸，於是他選擇了等額本金法，希望將來能夠少還點利息，「房貸光利息就幾十萬，確實吃不消」，提到房貸，陳誠一臉苦笑。

六、提前還貸怎麼還

提前還貸包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款;另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，陳先生申請銀行商業貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款後，相應沖減余貸款本金。

貸款指南

銀行根據尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設當剩餘還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那麼，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。根據有關規定，提前清償的10萬元本金在以後期限不再計息，銀行只就尚未清償的17萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。選擇不同的方式節省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式——例如由等額本息換成等額本金還款方式。

在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結果後，要結合經濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式。

七、並非所有人都最適宜提前還貸

1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急於還款。因為目前七折的5年期貸款利率低於5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸後再貸款購房，銀行將按最新的貸款政策執行，基準利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。

貸款指南

2、等額本息還款已經超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

3、等額本金還款期超過三分之一的，第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶，並且還款期已經超過了1/3。

等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。

4、手上還有其他理財項目的。購房者如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產品等，或者做生意的買賣人，手裡需要流動資金，如果投資收益率高於貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。

普遍說來，銀行對房企有限額管理，佔到信貸總量一定比例，一二線地產比較放心，並且實行房企名單制管理，不在其中的不貸，對三四線謹慎。

與住宅類房產相比，銀行對商業地產更為謹慎。

但是，銀行也很難判斷房產商的所有融資渠道，比如假股真債的信託融資等，囿於一系列原因，比如高收益等，房企仍然是銀行的重要信貸投放點。

參見財新報道：《地產風險蔓坡》

http://magazine.caixin.com/2014-05-16/100678321.html

《四川財政救房市背後》http://finance.caixin.com/2014-08-15/100717083.html

《民生銀行重尋按揭貸機會》http://finance.caixin.com/2014-08-28/100722169.html

《興業銀行叫停地產融資背後》http://finance.caixin.com/2014-02-24/100642400.html

目前好多銀行嚴控平台貸款呀。個人覺得房開貸最重要的是銷售資金（含首付）的全面監管以及項目的實際投入與產出，必須嚴格按照銷售比例來還款。三四線城市的房開貸資金挪用（滾動開發）是常態，風險不易控制。