如何看待王健林接受採訪評價中國房地產泡沫為史上最大？

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萬達押注的幾個方向，娛樂、旅遊、體育，包括作為根基的商業地產，都是建立在中產逐漸壯大，同時保持旺盛的消費能力的前提下，如果未來十到二十年東部各省，和中部重點城市群，居民結構和消費能力接近美、日，萬達在這些領域自然會水漲船高成為旗艦。

現在這波房價趨勢，准剛需砸鍋賣鐵怕上不了船，在船上的玩命置換到一二等艙，大部分參與者的儲蓄和未來收入都被房貸套牢，這些中產又是萬達的主力消費人群，買房人群縮減的消費里本來有多少是萬達的營收呢。

而且趨勢從一二線向三四線蔓延，等於萬達潛在用戶將來為萬達貢獻的營收也被削減了。

換了你是首富你也氣啊。

看到有些回答充滿質疑和調侃，我也只能呵呵了

人家是老而彌堅久經沙場的超級富豪，不知道比你們高到哪裡去了。

為什麼會頻頻發聲，從叫板迪士尼到定個小目標再到房地產大泡沫，難道他不知道悶聲發大財的道理嗎？

事實上，需要首富三番五次拋頭露面只能說明——萬達出了大問題！

每一次的隔空喊話，都是表明態度，都是立場的再一次站隊。

問題就在於，對方接不接受認不認你~~~

中國近年分別有三次基礎設施建設的投資大幅增長，分別是09年、12年和15年，與房地產價格周期相雷同。本質是由房地產與基礎建設互補，基礎設施又是房地產附加值的結構驅動的。中國經濟以基建為誘因，房地產為支柱的增長模式是一種高儲蓄高負債轉化高投資率的過程。我國基建投資佔GDP的比重高達8.6%，而發展中國家平均為3.8%，美國僅為2.5%。相比房地產佔GDP比重，中國房地產GDP佔比為339%，全球平均水平為260%，並高於美國2008年峰值。

與其它國家能源拉動經濟(中東俄國)、製造業拉動經濟(日德國)、金融業與科技業拉動經濟(英美)不同。中國是極少數以房地產、貿易為支柱產業的國家。房地產稅收占房地產價格17.2%，地方政府賣地收入長期占財政收入60%以上，同時房地產企業利潤率自07年已下降15~35%至10~12%，07到15年住宅用地地價則漲了79.34%。房地產不旦是經濟支柱，還成為了政府不斷增長的收入支柱，以及地方債的主要還款來源。從這點看，中國房地產出現泡沫是必然的。而在人口紅利逐步下降、全球通縮的背景下貿易大幅萎縮。房地產在信貸額大幅增長下持續上升有兩個原因：

一、房地產價格一旦下降，對我國經濟的增長都有顯著的負面影響，因為房地產巨大的體量創造了三倍四倍於總值的產業鏈需求。所以監管層有著非常強硬的維穩態度，經過信貸與市場繼而放大上漲。

二、中國房地產需求存在人口高度集中化而收入差異化的結構，前者導致了三、四線空置率居高不下(全國18%)，後者產生了由房地產加槓桿漲幅致使的更加嚴重的貧富差距。這種預期助推了需求的增長。

中國是一個投資高、信貸高、房地產高的獨特經濟結構國家，這使我們不能通過日本、歐美的經濟發展方式轉變來跨越中等收入陷阱。但我們的優勢在於，中國的金融體系非常傳統，融資大部分依賴銀行業，由銀行業轉向金融市場有著巨大的估值增長空間來重新分配資源。同時，主要融資渠道的銀行業也存在著利率與準備金率巨大的寬鬆空間。只要寬鬆空間沒用足，中國房地產就不會出現系統性風險，所以現在仍處在於泡沫的孕育期。但是，供給側改革的最後階段需要緊縮的貨幣環境，可能還會與美聯儲加息相重疊，屆時市場就會有一個回正，也是市場比較脆弱的階段。當市場無人敢言泡沫、無人敢售時，那才是真正的泡沫。

老王搞實體商業是要資金鏈的也要消費力的。

房價太高，房子賣不出，大家買不起的買不起，買的起的排命攢錢，產能相對過剩。

影響經濟、就業，經濟差了，消費力就弱了。

消費力弱了，他家萬達也會受影響的。

要是房地產泡沫真的還是這樣大的話估計消費力會越來越低。

要是泡沫破了的話，一批公司要死，他家萬達更是沒生意了，要是萬達資金鏈也在泡沫爆炸的時候出問題，那就真的藥丸惹。

所以老王關心、擔心這個是很正常的。。。

要不是萬達出了問題…王健林要這麼拋頭露臉的自己打臉？

幾個月前還在說中國房價還能漲20年，前幾天就改口說房地產有大泡沫了……

你們以為要不是記者們造就知道了風聲，誰敢拿萬達賄賂幾十萬的「小事兒」做文章……

然而事情的關鍵之處在於王健林剛說完萬達不可能行賄，行賄名單就出來了……

一張老臉打得啪啪響吃瓜群眾都不忍心看了～～表忠心也不帶這麼沒節操沒下限的表的呀～～其實想明白了就是這麼一回事兒～～～你看不清人家心裡想啥的時候隔空喊破喉嚨已經沒用了，人家就是不想帶你玩了～～

再看看剛出來的前首富牟其中～國民老公能不能好好繼承萬達的問題有可能是小老婆們白操心了～～

王健林早就說過「萬達將在2020年徹底實現轉型」

明天就是2016年第四個季度了。

現在說這個話，證明萬達已經大部分轉型成功了

一個在岸上快穿好衣服的人，指出那些水裡面的人其實是在裸泳

明年又會創歷史新高，怕啥，有泡沫沒事，破不破才是主要問題。

萬達也扛不住了！解析王健林與李嘉誠為啥去海外？

美國當地時間9月28日，王健林在接受美國CNN專訪時表示：

「上海這樣的超大城市房價持續上漲，而數千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高。」

「政府已經出台了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。」

「面對現在的問題，我想不出什麼辦法。」

「中國經濟正在下行，但負債又在迅速增長，很多貸款都湧入了房地產市場。如果去槓桿速度太快，對經濟非常不利。所以，必須等經濟開始反彈，才能逐漸地去槓桿，去債務。」

——王健林

神馬？首富也扛不住了？小鋼炮兒其實挺理解思聰爸的，現在經濟問題，是積累數十年的矛盾，公司再不轉移方向的話，估計首富的位置很快就會不保。

從萬達最近的資本動作，不難發現，萬達早已經開始逐步縮減其地產業務，其地產業主也主要往國外進行發展。而萬達目前主要發展與收購的均為朝陽行業，如體育、娛樂、旅遊等。

各位看官看到這裡是不是特別熟悉？沒錯，被稱為「李超人」的李嘉誠早已經套現國內地產項目，把公司發展重心往海外，往朝陽行業轉移。

為什麼他們都要走呢？

其實，說到底都是擊鼓傳花的遊戲。

房子100W、1000W並沒有太大區別，只要有人願意接盤，這個遊戲就會一直玩下去，而且每個參與的人，身價都會暴漲，喜聞樂見。

正如股市一樣，平均市盈率2倍於美股的A股，現在大家一樣玩的很開心。當年股市6000點時，幾乎所有的參與者都賺得喜笑顏開。

某看官：哪誰虧了呢？小鋼炮兒：誰不變現誰虧。

其實只要有人接盤，3000點和6000點又有什麼區別。

但是我們設想一下，萬一有人耍賴，想跑了會怎樣呢？

顯然，跑的那人，賺得盆滿缽滿，留下一群背負巨額債務的接盤俠，以及一地雞毛。

資金外流，匯率壓力空前

人民幣要套現，還得換成美刀，還得經過匯市，不然，高昂的房價，以及緊隨其後通脹所造成的物價飛漲，也會讓增加的財富與物價抵消。

然而央媽早已看穿一切，直接把外匯額度給嚴格管控了。

近期還出台：「銀行個人客戶不得以』分拆交易』等方式規避個人結售匯的年度總額管理，包括同日、隔日、連續多日分拆購匯匯給境外一個人或機構等行為。」換言之，各位想「螞蟻搬家」也是不行的了。

怎麼辦呢，只管控也不是個辦法。

央行救市無非放水印錢，推高房價，將大量債務，通過人口外掛（外掛即將到期）給稀釋掉。

其帶來的賺錢效應能防止普通資金外流，但也難擋住專業玩家，包括前文提到的兩位地產大佬。而且印錢所產生的通貨膨脹，只更會加劇人民幣的貶值預期。

德意志銀行顯然也看穿了這些套路，但其拋售華夏銀行257億人民幣至今還沒有匯出去。單說這段時間人民幣貶值帶來的匯差就讓德國人虧了2.6億美元。德國人：這個遊戲太難玩了。

當樓市這招不管用了，怎麼辦？

前面說了，推高樓市只能暫解一時之急。長此以往，也不是一個好的辦法，尤其是國家大力推行人民幣國際化的時候。

人民幣即將入籃，對於通脹且高估的人民幣來說，3萬億的外匯儲備簡直捉襟見肘。

人民日版海外版已經開始吹風：人民幣貶值20% ~ 40%都是正常的！

如此高的貶值預期，「有識之士」早就不想立於危牆之下。雖然領導層一直在喊「人民幣沒有貶值的基礎」，但一方面卻嚴管外匯，提前吹風

小鋼炮兒上一篇文章講過，人民幣大幅貶值，加息幾乎是必然，看看隔壁毛子17%，韃子18%。哪天人民幣加息，接盤俠三套房產月供翻番，打開合同一看，白底黑字，浮動利率。

以下是隱藏內容：

當年清政府貿易順差巨大，本國的茶、瓷器十分暢銷，但自己對國外的玩意一概不喜歡。

於是洋人搞一個鴉片來使壞水。

清政府被毒急眼了，於是後面有了鴉片戰爭。

然清政府眼看這是一套發家致富的良機，決心自己推行鴉片種植，於是有了虎門銷煙。

這辦法不僅能提供就業機會，大量稅收，還能拉動GDP！

回顧歷史，展望當下，

鴉片一吸上癮，房貸二三十年。

過去的鴉片杆子和今天的水泥殼子，都是毒害年輕人的下半生

有人提到李嘉誠之前的逃離，以及還嘲笑未撈到這輪上漲。

香港的機構是比較敏感與理性的。我知道的2007年股票大漲，基本上香港的基金都建議在5千點左右賣掉，我很多朋友因此而躲開2008年的大跌。港資很理性，不會太追求最高點。我認為李嘉誠離開大陸，也是在未到頂前的謹慎，值得投資者的關注。

我覺得房價到頂也就是這一兩年的事兒。

說實話，這個表態很奇怪。

第一是他不該說這個話，萬達本身就是做地產的，並且近年來也一直緊跟潮流，並沒有縮減規模，反正都是吃貨幣超發的福利。

第二是他不該對外媒說這個話，王健林並不是以大嘴著稱，而就算是大嘴的任志強，也只是在微博上放炮，不會主動去通過cnn來釋放這個信息。除非是有人授意。

媒體起標題總愛挑最驚悚的，看看原文：

王健林：中國房地產泡沫為史上最大限購限貸都沒起效

王健林表達了多層意思：

1）「中國房地產最大的問題是，在上海等主要城市房地產價格持續上漲，但成千上萬存在房屋空置的小城市房價卻在下跌」；

2）對此並沒有好的解決方式，包括政府的限購限貸效果也不佳；

3）中國房地產行業充斥大量資金，6月底的數據就有24萬億；

4）他不擔心中國經濟硬著陸。

王健林對房地產市場的理解是客觀的。很多人只看到一些大型城市房價上漲，沒看到三四線樓市去庫存問題依然嚴重，他看到了。同時並沒有否認他之前的判斷「北京上海等一線城市房價20年內上漲問題無法解決」，現在的數據還在證實他的判斷。

限購限貸不能解決問題，這也是一再證明的事實。由於第二產業下滑，金融機構避險需求等原因，房地產行業大量資金湧入，這也是今年發生的情況。

值得玩味的是第4點，他為何不擔心中國經濟硬著陸？照理說這是很重要的表態，但媒體的驚悚標題顯然把它弱化了。

因為王健林看到了中國未來有增長潛力的行業，如影視娛樂、體育、旅遊等服務業，並逐步將資源往這些行業轉移。從房地產抽身轉型服務業，很多企業沒有這種覺悟，沒有這種勇氣，王健林不僅有，還實際做了。這就是王的厲害之處。

前幾天有人在值乎問我未來職業將如何選擇，我的思路跟王是一致的：將精力投向有發展前景的行業。

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樓市有一條邏輯：政府保房價就是保金融系統的穩定性，保金融系統就是保社會穩定，保社會穩定就是保政權穩定，所以房價不能跌，不能跌那就只能漲。

上周末的時候，財經新聞「低調」刊出了一則關於「CDS」新聞，整個樓市的邏輯鏈已經很清晰了，可以說樓市的格局走向已經徹底改變。

現在來梳理有關樓市的新聞：

2015年4月15日，國務院新聞辦舉行2015年一季度國民經濟運行情況新聞發布會，第三產業佔GDP比重首超50% 產業結構變化明顯。

2015年8月11日上午，央行公布人民幣兌美元匯率中間價報6.2298，較上一個交易日貶值1136點，下調幅度達1.9%，為歷史最大單日降幅。

2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。會上，習近平指出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。這也是國家主席習近平第一次發表對房地產行業的看法。

2016年1月份，人民幣貸款新增2.51萬億元，創出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬億元，較「四萬億」刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超出8900億。

2016年9月，推出銀行「CDS」風險轉移工具。

這麼多第一次不是巧合吧，每一個新聞如果單獨拿出來談，大家會有不同的看法。如果把新聞放到一個整體中，那麼它的意思只有一個。就像讀文言文，每一個詞都有幾個意思，但放在上下文的語境中，你才能確定字詞的真正意思。

寫這篇關於樓市的文字，不在於能否準確預測，關鍵在於，一項陳述和一點知識，如何形成一系列的推理和結論。大家看的都是同樣的新聞，面臨同樣的經濟形勢，為何結論不同？區別在於推理過程。

通俗地說，中央政府完全也能意識到樓市的水已經成地上懸河，風險越來越大，再不治理一旦決口就會把大家都淹死。

首先採用的是「宜疏不宜堵」的政策 ——到2020年人均收入比2010年翻一番，同時政策抑制樓市過快增長，印錢讓通貨膨脹慢慢抵消掉樓市的泡沫。但中央低估了資本的逐利性，加之外需不足、內需不振，其他行業的資本收益率遠遠不及樓市投機帶來的回報，本來想分給實體製造業的錢，都又跑到樓市裡，進一步抬高了水位。這一疏導的政策以失敗告終，但收入翻番也可能會出現在統計局的報表裡，只是收入翻番不等於購買力翻番。

疏不了，只能破堤分洪，但又不能直接打壓，當時面臨的問題：一是經濟增長放緩；二是匯率貶值壓力大；三是銀行負債率過高一旦大面積違約，風險會傳導整個金融系統。

經濟增長放緩主要指第二產業下行，而第三產業又發展不足。但2015年第一季度，這個結構發生了轉變，最新的數據也顯示第三產業明顯向好發展，經濟結構的改善讓政策有了更多騰挪的空間。

接著解決匯率的問題，如果樓市的資金出逃，就會選擇兌換美元、日元等升值的貨幣，大規模的出逃必然導致匯率被迫貶值，而且外匯儲備根本擋不住這些年灌的洪水。外有美元加息，內有樓市洪水，怎麼辦？匯率主動貶值，主動貶值！央行開啟貶值周期，又暴虐了做空人民幣的勢力，奪得貶值的主動權，同時加強資本管制限制資金出逃。匯率貶值第一階段基本到位，現在再想起來出逃也沒什麼用處了，對金融系統的穩定性構成不了多大的威脅，貶值成功達到預期，防範97年式的經濟危機。中央os「樓市的泡沫只能我自己戳，任何人都別想在我這鬧騰。」

樓市的水都是銀行里來的，不能都讓銀行來扛銀行也扛不住，銀行倒了就會發生擠兌風險。那讓每個人都來幫銀行分擔一點風險，每一個都從河裡提一桶水回家，水位自然會降低一點。但如果要告訴大家，都來幫忙分攤點風險吧，銀行抗不住了。不要相信「善良」的人民，大家只會袖手旁觀，更有甚者讓黨不省心啊。

庫存怎麼處理？這可不是一百多、兩百多、三百多的錢包,現在只要二十塊就能處理了的!這麼高的房價，買房需要決心。而且貶值的東西沒人喜歡，只有升值的東西才能讓人趨之若鶩，不管這東西是什麼，核桃、石頭甚至鬱金香都可以。所以猛增信貸讓更多的人有資格來分攤風險，同時維持房價贏得更多時間去降庫存轉變經濟結構。目前，去庫存的情況不是特別好。

能買房的人都差不多買了，銀行剩下的風險還挺大的，怎麼辦？於是推出銀出了「CDS」風險轉移工具，把剩下的風險打包讓更多人來分攤。現在再回頭看看樓市的邏輯，金融系統的穩定還是問題嗎？匯率已經主動貶值了，銀行的風險有人接盤了
。

安全墊準備好了，你打算什麼時候動手？如果是我，我會先根據銀行轉移處理後的風險再反覆推演戳破泡沫的風險，接著觀察下世界範圍內的風向（美國總統大選、美聯儲加息），同時為了讓大家都過個好年，如果一切順利那就等明年中旬吧。

至於買了房背了債，中產階級一夜變窮人怎麼辦？只要不出現大面積失業，who
care？

首先王健林說這兩句話，很大一部分原因是出於以下兩點：

1 現在主旋律是維穩，作為政治背景濃厚的企業，說話做事都要政治第一

2 他代表更多的是商業地產方面的利益，而他所說的泡沫更多指的是住宅方面

第一點我們就不要過多論述了，至於第二點，從利益立場來說很好理解

我們先不僅限於他個人立場利益，來看看他說的話是否有道理

第一點「中國房地產泡沫為史上最大」是否正確？

本人角度來看，這句話也是正確的，當下確實是歷年來泡沫最大的時候

首先我們來回顧一下房地產行業的歷史

行業本質的需求來源，就是人類要通過安居獲得安全感，不僅體現於居住使用上，而且要體現在私有產權上，這是最重要的一點

改革開放前，大部分的房屋產權都歸國家所有，並沒有商品房這一說法，按照現在的說法，就是大部分物業都是以公租房的形式存在，個人並沒有私有產權的

這種物業，雖然能保障居民的住所，但本質上是無法解決人民對私有房產渴望的

回到人性來考慮，一個十分現實的事實就是：「不是自己私有的東西，有幾個人會用真心愛惜？」

所以能解決人民這種渴望的，只有私有化這一途徑

同時這也是開啟經濟高速發展通道的一扇大門

接下來改革開放的數十年，就是解決這一渴望的一個進程，用現在的專業辭彙來表達就是「城鎮化」進程

隨著城鎮化程度的不斷提高，私有產權的渴望就會不斷得到滿足

通俗的說就是本來13億人都沒有房屋產權，經歷了數十年，其中相當多居民已經擁有了自己的房屋產權，那就代表有部分人的「原始」購房需求已經滿足

但仍然有相當多人還是沒有擁有自己房屋私有產權的，而接下來的數十年，就是這一進程的延續

隨著這個進程不斷進行，總體需求是會下降的，那自然而然，對於投資者來說，需求下降就意味著風險提高，也可以理解成泡沫變大

作為一個正常的城鎮化進程，每一個國家都經歷過，適度的泡沫上升也是可以接受的，也是每一個國家都經歷過的，但真正「中國特色」的泡沫，是由第二點產生的

接下來說說第二點「主要城市房價上漲，成千上萬小城市房價下跌」導致的泡沫，是怎樣產生的

這個問題牽涉到我國非常重要的一類政策——土地財政

我們都知道，ZF的收入來源大多是依靠於賣地來獲取收入

這就導致在過去十多年，相當多的地方ZF不顧短期內當地是否有充足的購買人群，拚命賣地獲得收入來源

而開發商購買土地，必須高度利用槓桿，這就產生了大量債務，把銀行的利益也綁定在一起

對於小開發商來說，為了償還債務，就必須儘快開發土地，建成商品房，收回現金

但一個很大的問題就是，本來小城市人口基數小，工作機會少，居民收入水平不高，這就導致供過於求，物業無法快速變現

還有另一個大問題就是，近十多年來，大學擴招、農民工進城等對應政策出台，不僅人口進一步從小城市流入大城市，而且這些人也將相當多的資源從小城市帶入大城市，導致大小城市之間的差距進一步拉大，最直接的體現就在於房價上，所以近年來大城市的房價勢如破竹，高歌猛進

人性是買漲不買跌，高漲的房價進一步吸取了小城市的一部分高端購買力前往淘金，常見的有小城市的老闆為了資產保值去大城市購房的，也有剛畢業父母就為其買房的，更有甚者直接就帶上大量現金炒房的

這些都導致了大城市房產的泡沫上升，而小城市因為供應巨大，需求流失，雖然價格不漲，但無法變現，這類物業也是存在巨大泡沫的

這個過程持續下去，會產生很大問題：銀行提供給開發商買地的資金，是需要填補的，否則就要出現金融危機

為了解決這個問題，接下來就是「去庫存」配套政策的出台，這個就不過多解釋了

這種泡沫的形成，本質上是由地方ZF不顧實際需求，大量供應土地所造成的

大城市的泡沫，在每一個國家的城市化進程中都會存在，主要物業總量不多，對於擁有十多億人口，擁有巨大購房需求和資金保值需求的我國民眾來說，要消化是不難的

但小城市的巨量供應，特別是資源錯配，讓不需要這類房子的人強行去接盤物業，很有可能是為未來種下禍根

只要土地財政延續，地方ZF還是不顧實際需求，不斷天量供應土地，那中國房地產泡沫沒有最大，只有更大！

我只想說一句話「李嘉誠沒說一句話，但是內地的不動產都被默默的賣掉了」，就問你喜歡李嘉誠還是王健林？—— —— ————順便說一句，那些現在依然還看多房產的人你們真的以為自己是聰明人嗎？——大家有興趣可以去觀察上海的商鋪情況……

還能為啥。老王在今年的房地產盛宴中判斷失誤。沒賺到錢。。商業地產虧成狗。

這說明他壓在手裡的庫存脫手完畢。

他都開始逃跑了，一旦房地產倒下，大量資金湧入其他市場，物價就該漲了

知乎用戶：房子漲價我們都不怕，都相信北上深潛力無限大，你一個首富怕什麼？沒見識，房子代表了資源你知道嗎？現在怎麼會是泡沫，都是資本的正確選擇，是歷史的進程！

因為大家買房追漲不追跌，住宅房漲的厲害，大家就一窩蜂的買住宅。我在業主群里看到有人買了一套，又打算買第二套住宅。象我這樣喜歡商鋪的是異類，問了很多人，都不喜歡商鋪，儘管我買的商鋪回報率6.4。

另外，萬達的商鋪貴的狠，五六百萬隻能買一小間，一般人真買不起他的商鋪，租租大概也有二十萬一年，不過萬一萬達倒閉，不是沿街的商鋪死起來非常難看，本都收不回來。萬達的寫字樓也貴，寫字樓本身回報率不高，萬一租不出去很麻煩。

如果買了住宅，脫手反而容易，只要貨幣貶值，以及周邊配套逐步完善，房價肯定會漲。

房地產商的套路是要把房子越賣越貴才能讓前面的人安心，讓猶豫的人馬上下單，所以這一波住宅瘋漲的情況下，老王可能真急了。

首先說一下，萬達集團水非常深，背後的權利已經觸及最高層，他能這麼說，而且是在外媒，你覺得首富像那種亂放炮的人嗎，思聰早年剛回來發展也是亂放炮，現在呢風生水起。這其實就是在傳遞信息，商業頂層和權利頂層都覺得這個泡沫撐不住了。至於萬達，人家轉型已經差不多了，美國地產泡沫後電影行業一片繁榮，萬達影視，包括樂園這種文化輸出方向還是很有潛力而且比地產更持久。我個人覺得房地產這個問題離最後的晚餐不遠了，必然會讓一部分人跌入深淵，但縱觀歷史，哪次前進不是踏著血淚與傷痛