廈門房價為什麼會那麼高？

01-04

這一篇來談廈門的房價。看了一下所有的回答，基本沒有答到點。

在我看來，房價由人口、資金和政府三個主變數決定。而廈門這座城市，是中國房地產裡面的一支奇葩，拿出來做案例研究，非常有意義。即使許多年後，也會是後人研究土地的經典案例。

廈門大學有個教授叫趙燕青，也是廈門土地市場的操盤手和大智囊，之前一篇文章很火，大致意思就是土地財政是中國特色社會主義獨創的，用來創造信用，聚集財富，為政府經濟建設提供了源源不斷的子彈，其創造性比當年英國的圈地運動還更勝一籌。

我看，趙教授就是供給學派的好學生，廈門的房地產市場，就是一個供給學派理論實踐的最佳案例。我看有人說供求關係決定價格，這在完全自由競爭的商品市場是成立的，但是絕大部分現實的市場里，是不成立的，經濟學學不好。中國二級市場構建起來的土地-房地產市場，到現階段，是很難用供給關係去解釋的。

炒過股票的朋友應該都知道，有一類股票叫小盤妖股，就是流通的籌碼特別少，要買進賣出都很難，隨便金額大一點，就會引起股價的劇烈波動，手裡籌碼足夠多的莊家，可以輕易讓股票漲停跌停。藍籌股的掛單往往非常巨大，你拿幾個億砸進去，也不見得能冒個泡，引起股價的多大變化，但是這種小盤股，幾百萬就能輕易拉漲停。廈門，其實就是這樣一個被莊家高度控盤的小盤股。

還是從人口、資金和政府三個方面來說廈門。

先說人口，散戶是很難引發價格劇烈波動，散戶也沒有能力造成價格遠遠高於自己的承受能力之上，在供給充足的情況下，散戶的行為互相抵消，甚至不會帶來價格的大波動。即使人口增長，資產價格也應該是在極漫長的歷史裡緩慢增長。參考國外許多政府嚴厲打擊投機需求的城市，資金面正常而政府抑制投機，其房價的變化與人口高度相關，資產價格與家庭收入相關，與總人口數量相關，健康的城市都是溫和緩慢上漲，衰退的城市也是緩慢陰跌。廈門常駐人口的平均收入大概6000，全市商品房均價40000，除了早期買方的，目前已經完全脫離了正常居住需求的支撐。人口湧入只是假象，增長的人口沒有形成有效需求，都是無效的。人口因素已經和廈門房價無關，只能說人口是一種借口與掩護，成為莊家拉動價格的遮羞布。

但是廈門有一個特殊的地方在於，閩南人鄉土情結較重，而閩南人在外賺錢後都喜歡在閩南置業，廈門成了最好的選擇，並且成了某種默契。廈門對福建省內高質量人口的吸附能力很強。這是人口中的一個支撐點。但是高質量人口畢竟數量有限，所以也不是主要因素。而廈門對外省的人口，則遠遠不如北上深這樣的大都市有魅力，甚至沒有太多知名度。有意思的是，之前我的另一個帖子談到廈門房價高得離譜，因為沒有提城市的名字，留言評論幾十條，幾乎沒有人猜到我說的房價前五的城市是廈門，可見認可度之低。

再說資金。從08年大水漫灌以來，年年都是大水漫灌，資金面十分寬裕。寬裕的資金面為投機炒作孕育了最佳的土壤。但是資金主要流入的是一線城市的土地，而廈門卻因為有政府背書，也成了吸引資金的一個好地方。尤其是自貿區成立後，各個自貿區的政策成了境內資本外逃的通道，外逃的資本在自貿區口岸附近往往喜歡囤積在地產中，這是自貿區落地後幾個自貿區房價一輪猛漲的原因。另外福建的民營企業較多，地下經濟發達，這些錢看到廈門土地的吸金效應後也從各路殺來。12年開始實體經濟滑坡，民營企業家減少實體投資，手裡的錢也大部分流向房地產。廈門對福建的資金吸附能力極強。

最後說政府，廈門的奇葩之處就在於，政府在房價的上漲之中，扮演了最為重要的角色。我認為，要麼廈門政府就是莊家，即使不是，也是給莊家下過保證的最佳靠山。

一直以來，關於廈門的輿論渲染，就有許多謬誤，這是炒作房價的輿論基礎，而這都是政府及莊家有意為之。1.廈門土地太少，所以供應不足。這個打輛車繞著廈門轉一圈就知道了，島內的城中村、荒地、棚戶區面積可比目前已經發展為城市的面積還大，也就是說，光島內就還有很大的發展空間。島外嘛，極目四望一片荒蕪的地方多了去了。廈門全部面積和深圳相當，深圳多山沿海的狹長區域實際可用面積更少，但是容納了2500萬人，廈門目前絕大部分土地都沒有開發，只住了500萬人，房價已經直追深圳。2.廈門環境舒適，每個冬季，廈門的PM指數也是會到200的，只是新聞不說罷了。還有因為過載的人口，街道擁堵骯髒，這個也沒有人說，只有自己去看。什麼花園城市、最美大學，都是先給外人植入這樣的概念，其實客觀看看，沒有那麼出色。3.廈門經濟發達，這個嘛，雖然戴了一大堆帽子，廈門的全市GDP沒有深圳一個區高，在所有副省級城市裡排名倒數第一，增速在福建省內也經常倒數，主要拉動力還是房地產。當地最大的企業給應屆生的工資大概3000到4000。收入最高的人群是公務員群體，年薪十萬。

廈門高房價，政府原因佔大頭。首先，多年來，廈門政府一直向外界釋放的信號就是，政府會強力兜底廈門房地產，你們放心來。每一次外部其他城市房價都處於下跌的時候，廈門房價都還是一枝獨秀的在上漲，成為奇蹟，政府用各種行政手段來保房價，這為開發商及炒房客及各路投資人士打了很好的預期。

一方面，就是借著土地稀缺的借口限制土地供應。僧多粥少，必然哄搶。每次土拍，就一兩副地掛出來，製造飢餓效應，卻有幾十個開發商來哄搶，裡面不少抬價的內奸，地價因此水漲船高，人為製造大量地王。第二，輿論炒作，廈門各路報紙媒體每天都在製造恐慌，裹挾不明真相群眾填補廈門的樓市。第三，市場不好的時候，派廈門的國企參與拍地，在下面托價，為了保證地價永無下跌的神話，很多次土拍都是本土國企奉命托價的結果，背後政府在悄悄返還部分價款或者給補貼或者再劃撥土地攤平成本。政府坐莊，國企掩護，權力與資本結合得十分美妙。第四，減少廉租房和公租房建設。第五，市場不好的時候，嚴厲禁止開發商降價。第六，從來沒有公開反對投機，暗中甚至有鼓勵投機資本的嫌疑。

在這樣一系列組合拳下，廈門的房價如同脫韁野馬。雖然廈門500萬居民裡面真正有房的很少，不到200萬，而且新增有房人越來越少。政府依然熱衷價格操控。這就是供給學派的精髓，需求都不是自發產生的，而是由控制供給來激發的。害怕房價上漲的，貪婪的，各種各樣的眾生百態都在廈門的地產市場上出現了。但是，哪怕是島內，大量的房屋都是投機資本購置，甚至連出租的慾望都沒有，16年9月莫蘭迪颱風對全城的毀滅打擊至今，依然有很多空置率極高的小區沒有進行任何修繕維護。而廈門的房租，則多年匍匐前進，在幾個房價爆炒的城市裡面，處於絕對的倒數。這種依靠投機資本和政府手腕維持的高房價，不知道最後會怎樣。

最近有一個很有意思的想法，如果按現有的價格把自己的房子一千萬賣掉，然後再花5000塊一個月售後回租，這樣還是住在自己的房子裡面，卻憑空多了幾百萬，是不是很舒服。

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今年以來，廈門房市又進入一輪暴漲，還是和之前每一次一樣，都是突然加速暴漲，沒有任何徵兆。我不相信這是散戶的腦海里一夜之間形成了什麼共識去炒作，而是又有一股大資本湧入狂拉房價，政府再次袖手旁觀，引發散戶的新一輪恐慌，瘋狂開始砸鍋賣鐵騰挪換房。

眾生之荒謬，不過如此。

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針對17年初春這一波大漲，補充以下說明。這一波大漲依然是政府默許甚至可能暗自鼓勵，而由外來增量投機資本及本地槓桿資金聯手所為。

年初中央定調，房子是用來住的不是用來炒的，許多城市的房價立即普漲，這可能是有目的的資本在背後暗中拉升所致，暗流涌動掀起的浪花，又有部分中介及大戶帶頭起事，聯手壟斷房源拉抬價格，製造緊張氣氛。政府默許下，各種投機的氛圍再次點燃，無數人裹挾著往裡沖。最近聽說這樣聯手坐莊的行為很多，先有大資本流入點火，後有中介大戶一起衝鋒。我覺得，這個可能已經不是單純的經濟行為了。

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4月1日最後一補充，說多了要喝茶，點到即止。

從收入房價相對數來說，廈門可能已經是地球第一的房價了，重點再強調：廈門房價，從收入折算的角度來說，是地球第一高。說白了就是牛市裡面的創業板裡面幾個最熱的小妖。現在的限購也好，各種查中介也好，和牛市裡面查券商、停牌妖股做法一樣。

政府的目的從來不是要降房價，而是要穩，天下第一高的房價，隨時要出事，所以很緊張，廈門這新政一波接連一波，難說不是被點名狠批的結果。連政府都緊張，還有很多人覺得廈門房價其實很低。

每個地方都有自己的地域劣根性，廈門的地域劣根我總結為「島民思想」（我覺得又要招罵了），什麼是島民思想，定義如下：1.孤芳自賞，覺得廈門這也好那也好，什麼都好，宇宙唯一，貴是正常，因為人人喜歡我廈門，我廈門貴是理所當然。和當年清朝百姓那種蜜汁自信差不多，天朝盡善盡美，外面不是臭逼就是蠻夷，或者人家就算比我發達，也不如我精緻，一樣沒我牛逼。總有一個維度可以產生秘制自信。類比一下，全通教育一個爛股票沒有業績飛到了400多塊，股評家們怎麼說：這股代表了中國的未來，估值是沒有上限的，大家可以繼續持有，很快就會一千塊一股，成為中國股市的奇蹟，我們中國的股市不需要業績支撐也可以干廢巴菲特，這是我們的民族自信！後來發生了什麼我就不說了。2.戴著思想鋼印的人，不要說不愛去外地生活，哪怕去過外地的，思想鋼印的作用不是讓人看清楚自己的缺點，反而是強化自己的偏見。比如北京比我繁榮，空氣不如我好；上海比我洋氣但是不如我精緻；武漢就是大農村不如我現代；杭州風景佳但是沒有海；成都很安逸但是很落後云云。

索羅斯的反身性可以很好的解釋現在這樣的人慾念與金融市場波動的關係，因為人的偏見會被自身強化而無法正視客觀的金融市場變化，金融市場本身又受到這些參與者認知與行為的影響，這種交互作用會對金融市場帶來扭曲，使得其超出常識。所以泡沫會不斷膨脹打臉，這一方面是政府的悉心呵護，另一方面是市場參與者的偏見。但是，每個人的閾值又不一樣，市場的逆流總會出現並且不斷壯大。比如說，最近深圳很多大戶持有很多年的房產，一下子幾百套拿出來掛單，政府一看砸盤的來了，二話不說就限購冰凍，成交量跌到歷史低點。在泡沫的前期，我們要果斷參與，賺取其他人的智商稅，但是泡沫的後期我們要遠離，你不知道什麼時候把自己埋在裡面。

廈門的蜜汁自信在於廈門沒有跌過，因為總有政府保底救市，所以才會有各種小清新不知天高地厚，自我感覺十分良好。島民打魚幾百年，也沒怎麼努力奮鬥，突然莫名其妙因為房價上漲成了千萬富翁，幸福來得太容易，就覺得有上天庇護，活在了幻覺里看不到危機。只有真的被一巴掌再打回糞坑裡灌一肚子，好好清醒一下，可能才能腳踏實地。

言盡於此，話放這裡，房價長的話還有5年，短的話今年就要見長期拐點。至於是瀑布斷崖式的，還是冰凍陰跌式的，主要看政府的手腕。韭菜熟了，差不多該隔了。小清新長大了，就該滾出玻璃房子掃大街去。

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鑒於這麼多人評論，最後補充一次。

關於結局，目前還沒法預測，雖然電影快結束了，個人覺得好結局的概率非常非常低。

1.價格被徹底冰凍，二手房通過打壓評估價和增加持有時間兩種方式來鎖住，不讓其入市變成拋壓，將價格冰凍在高位而將成交量降到冰點，一套二手房購入之後兩年才准掛出來賣，而評估價極低實際貸款金額可能只有三成首付就要七成以上，這樣二手房沒人買有價無市。單靠控制一手房的價格和土地供應來維持名義上的市場不崩盤，這樣的結果就是市場沒了，倒退回最原始的計價經濟。買不起的永遠買不起，買了的也永遠賣不掉。等到大家的收入和通脹在十年二十年的時間裡緩慢追平房價，再放開玩下一個周期。

2.類似97年，08年那樣，整個系統性的危機按不住，徹底爆發，那資產價格可以像瀑布一樣一個月跌回十年前，跳樓的跳樓，上吊的上吊，哭的哭，鬧的鬧。這種時候到處起火管不過來怎麼辦，只能犧牲局部地區保住核心了。這種犧牲局部的做法歷史上不是沒有，80年代犧牲農民和西部，90年代犧牲工人和東北，反正新聞聯播裡面的天下還是太平，生活在太平世界裡的人誰會關心你這局部地區的毛病呢。當然，廈門是宇宙中心，不是局部，中央會全力保廈門的。

3.不管他，繼續漲，繼續博傻，等自然規律起作用的那一天。現在八萬十萬一平，如果每年增長20%，到一百萬一平也還能玩些日子。聰明人拋盤拿著幾千萬現金移民的移民，跑路的跑路，財富積累完成，福澤子孫，遠比開廠創業幹啥幹啥都幸運輕鬆，最後接棒的下三代都徹底被榨乾變成新的社會底層。

目前美聯儲加息，中國跟進加息，銀行都在縮表，向市場回收流動性。中美金融大戰拉開大幕。坐在火藥桶上的人們還很開心以為能看焰火了。我也很開心能看焰火了。

老有人說，房價還在漲，你又被打臉了，我想說，覺得打我臉那是太看得起鄙人了，鄙人要是能精準預測哪天哪時哪點會發生什麼，鄙人還搬什麼磚，去炒股票炒期貨一年就干倒巴菲特了，還需要和你們這幫小清新和跟風炒房的瞎比比？老臉一張隨便打，鄙人就隨便那麼一說，小清新們要真是心裡坦然只會覺得我是一隻老狗在路邊亂叫哪裡會上心，只怕自己心底也不踏實到處找安慰罷了。

2017-5-6

背景：在泉州、福州、廈門都長時間呆過，盡量客觀評價，也請大家批評指正。

下面就從分別從政府、開發商和老百姓三個利益相關方分別展開分析吧：

一、政府

1、最最重要的觀點就是，一切不以增加供地的房地產調控都是耍流氓。

2014年以前數據懶得查了，只貼一個2014年報告里的總結「近五年來廈門市供地呈逐年下降趨勢，2014年成交量更是處於五年來的最低位。近兩年受制於土地整理難度加大，土地市場供應縮減，土地成交建築面積遠不及商品房成交面積的二分之一。」

2014年，計划出讓商住建築面積446萬平方米，實際出讓商住建築面積137.29萬平方米，商品房銷售共570.83萬平方米；

2015年，計划出讓商住建築面積311萬平方米，實際出讓商住建築面積173.6萬平方米，商品房銷售共350.31萬平方米；

2016年，計划出讓商住建築面積327.9萬平方米，實際出讓商住建築面積165.5萬平方米，商品房銷售共511萬平方米。

數據是不會騙人的，簡單結論是：一是每年實際出讓面積遠低於年初的出讓計劃（平均計劃完成率僅為45%），所以不要聽政府怎麼說關鍵要看政府怎麼做；二是商品房銷售面積遠超上一年度的出讓面積，人為製造「供不應求」的飢餓效應。

2、耍流氓也是要有資本的。對地方政府而言，控地的最基本要求是財政負債率低，支出壓力小。查閱了《廈門市政府專項債券信用評級報告》，2015年廈門市政府負有償還責任債務/ 財政收入=29.11%，債務率應該是福建省最低的，在全國來說也算低的。再加上廈門近幾年不涉及大型基建項目（軌道除外，1號線也是2014年才開工的），鐵路、高速公路的量很少，這一塊的支出壓力也不大。並且廈門市財政和土地資源比較集中在市級，在廈門這種大政府的統籌管理模式下，土地出讓節奏控制簡直輕而易舉，政府捂地能力超強。反觀泉州、成都等地，由於政府債務率較高，在償債和支出壓力下，即使土地價格下跌也不得不保持高位供應。不過，現在各地的地方征服也都學乖了，很有默契地控制土地出讓節奏，其實就是經濟學101中最簡單的理論之一，壟斷下利潤最高的定價是高於供需平衡的定價的。

3、保房價的政策組合拳。如果經歷過廈門房市的幾個調控周期，都能感受到一個簡單的政策循環：房價跌（或者不漲）——土地出讓減少——加上可能有的稅費、貸款政策放鬆——房價漲——出台限購限貸政策——高位橫盤（等著通脹消化掉）。當然啦，不止廈門，很多城市都是這麼操作的，所謂「防止房價出現大起大落」，只是近幾年只看到大起呀。

二、開發商

1、閩企加槓桿的膽量其他地區很難媲美。在國家2009年之後幾次的N萬億刺激下，狂加槓桿高速發展倒成了成功經驗。在2016年的全國熱點城市房價瘋漲時，閩企在廈門和福州拍地報價簡直可怕，硬生生把灌口薑母鴨拍出了新地王。但是，未來很難說，槓桿是把雙刃劍，別的不說，前幾年上海鋼貿破產的企業中閩籍是佔了大多數的。

2、本地國企接盤實力較強。廈門國企的實力在省內也算是最靠前的，諸如建發、國貿、住宅、海投等，其實也與廈門市大財政的特點有關。以上市的建發股份為例，主業兩項，供應鏈和房地產，前者的營業收入佔比位82.29%，毛利率僅為3.69%；後者營業收入佔比17.64%，毛利率卻高達36.57%。通俗的說，就是靠貿易撐場面，靠房地產賺利潤。海投就更別說了，主營就是房地產，靠著海滄區的開發賺得盆滿缽滿。廈門市前幾年的房地產市場，其實是以本地的國企和民企為主的，全國性的開發商進駐的比較晚。正因為本地國企實力較強參與較為廣泛，所以經常在房地產寒冬時候能夠出面接盤，穩定時長信心。

三、老百姓

1、福建省人民對廈門的偏愛。其實也可以說是無奈，福建是一個多核的城市，沒有核心所以只能矮子中拔高個。具體說說福泉特點吧，福州雖然轄區大、醫療好，但是氣候又熱又冷（其實我覺得還好）、城建一般（城建近幾年改善很大）；泉州雖然房價低、經濟總量大，但是民風彪悍（開車特凶）、白領就業機會少（跟經濟結構有關）。所以，從就業機會、政府服務效率、氣候、外地人包容度來說，廈門市是福建省最好也是唯一的選擇。毫不誇張的說，福建省稍微有頭有臉（中性詞）的人，誰在廈門沒有一套房子？有個數據，廈門房地產銷售中，70%為外地人。所以廈門房市的定價，不是由當地工薪階層決定的，而是由省內乃至全國富人引導的。

2、島民（中性詞）思維。其實這也不怪老百姓，政府把最好的企業、景觀、醫院、學校等資源都留在島內，所以也就有了島內房價最保值的觀念。再加上島內外交通在高峰期的不堪重負，導致島內與島外哪怕只有一橋之隔，也有了天然的溢價。政府和開發商可以巧妙的利用島內外來分隔出兩個市場一唱一和。

3、最佳保值增值產品。廈門房市除了08金融危機時短暫跌過外（再之前就是PX事件），房價特別堅挺，是福建省內保值增值最穩定的地方，沒有之一。因此，作為民眾也好，作為企業家也好，一旦有剩餘的流動資金，廈門房子就成了最好的投資品。福建省與國內很多省市不同，是以民營經濟作為主導的，意味著即使GDP等數據不如山東等省份，但是民間積累的財富其實更多。就我周邊來說，不乏經商朋友家裡在廈門有多套房產的。

最後的話：

作為福建人，我走過所有的地市，也對八閩大地多樣的文化、美食、景緻、歷史和建築所吸引和自豪。但我其實深深的擔憂廈門乃至福建的房地產市場，長期可能產生的不利影響。未來的城市競爭，高素質人口的引入和產業的升級至關重要，而高房價只會驅逐年輕人、提高產業成本、扭曲企業投資方向。廈門不是北上深，何德何能承擔如此高昂的房價。曾經有位領導評價廈門，說廈門是一個適合養老的城市，現在想起才發覺深以為然。如果家底不是比較殷實的年輕人，我個人是建議去珠三角和長三角的，從職業發展也罷，從宜居角度也罷，何必死磕廈門。

前兩天（17年12月）去廈門做了調研，」櫻桃大房子「寫了如下的調研報告, 參考下吧；

廈門調研：居民槓桿率全國第一！房價已下跌15%！

原創櫻桃大房子 2017-12-12 08:22:43

來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

上周去廈門出差，房價漲幅超過了我的想像力，島內豪宅7-12萬/平米，已經追趕上一線城市，廈門的資金吸附力這麼強悍了嗎？是哪些人在買呢？

廈門房價漲幅

廈門面積不大，約1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一點。廈門總共只有6個區，核心的島內只有2個區，湖裡和思明，面積132平方公里；島外4個區，集美、同安、翔安、海滄。

截至2016年，廈門常住人口392萬人。

先來看這三年來廈門房價漲了多少。

2015年1月份，廈門在全市取消了限購，但限購限貸政策取消並沒有在廈門樓市起到立竿見影的效果。

據廈門當地的多個人士告訴櫻桃大房子，廈門2015年5月之後行情開始有點啟動，五緣灣片區一平方漲了8000到1萬。但真正開啟暴漲是2016年4月份，導火索是島外同安區保利叄仟棟旁邊的一宗土地，樓麵價拍出了2.5萬/平米，遠超麵包價格，拍地後，所有島內新盤開盤一夜之間加價五千塊，島外加價三千，正式開啟了瘋狂的漲價之路。

2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。其中4月份，廈門的二手房成交量達到全年最高，為9634套。

二手房，廈門不管是島內還是島外，這兩三年期間，價格普遍都已經翻倍。

1、思明區，會展中心片區，海峽國際社區二期3室2廳 166平米，2009年的盤，掛牌1380萬，最新成交是2017年6月14日，成交價1323萬，單價79699元/平米，成交周期69天。同樣的166平米，2016年5月份，掛牌價950萬，成交價970萬，成交周期只有19天，價格是5.8萬。而2015年9月，155平米的二房，成交價550萬，單價3.5萬。2015年9月到2017年6月，從3.5萬漲到近8萬，漲幅2.28倍。

2、思明區，華僑海景城3室2廳 141.2平米，2004年的盤，2015年10月，成交價465萬，3.29萬/平米，掛牌478萬成交周期81天。4室2廳 135.02平米，2017年3月30日成交價，897萬，單價6.6萬，掛牌950萬成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期間，從3.3萬，漲到6.6萬，剛好翻倍。

3、湖裡區，五緣灣片區的中鐵元灣2015年10月的新開盤價格大概是5.4萬/平米，2012年9月，166平米的平層的價格是2.3萬/平米，2013年，新房價格大概是三四萬，我這次去廈門踩盤，中鐵元灣的價格現在是八九萬。

五緣灣屬於島內的豪宅片區，以兩三百平米的大戶型居多，普遍單價在7-10萬，個別的如中駿·天譽有房源放盤價12萬多；恆禾七尚號稱亞洲十大豪宅之一，鏈家上有一套三百多平米的放盤價是7萬多；建發·中央灣區9萬左右；中鐵·元灣、國貿天琴灣放盤價都是7-9萬多不等；國貿新天地七八萬；國貿潤園7-10萬。全是上千萬一套。

4、翔安區，櫻桃一個粉絲在2015年5月份，首開花郡清盤時搶了兩套，1.2萬/平米，現在市場價是3萬。

5、集美區，萬科金域華府，我2011年去看過，價格是1.2萬/平米，中間幾年都比較穩定，最近三年漲幅較大，今年9月份成交的一套89平米2房，單價是3.6萬/平米。

6、海滄區，濱海社區附近，2017年6月3日，綠苑新城一組團 3室2廳 127.41平米，掛牌620萬，成交591萬/平米，單價4.6萬；綠苑新城三組團 3室2廳 129.81平米，2016年1月，290萬，單價2.2萬。一年半的時間，價格翻倍。

廈門島外普遍從1萬多，漲到3萬多。由於基數較低，漲幅大多翻倍，高的甚至是兩三倍。

土拍，可以反映一個市場的瘋狂程度。2016年8月，是廈門土拍的最高潮，8月26日，廈門一舉拍出島外6幅商住地塊，5幅地塊直破3萬，其中，翔安2016XP04地塊以42.18億元的總價被競得，樓麵價高達3.8萬/㎡，成為廈門史上單價地王。翔安南部新城三幅地塊樓麵價均在3.5萬元/㎡以上。

這樣的土地成本，與周邊二手房價格相差無幾，但由於市場信心爆棚，普遍預期未來的房價至少要漲到四五萬。

但2016年10月份，廈門迎來調控，又被套上了緊箍咒，新房開始限價，島外四大新城的新房高層價格都被控制在3.4-3.7萬/平米的紅線範圍內。土地出讓也限價，但推出了起拍價2萬的機制，所以市場並未冷靜下來，餘熱不斷。

因此進一步調控不可避免，2017年3月25日，廈門出台限售調控措施，成為全國第一個凍結房地產市場的城市。至此，廈門樓市已是強弩之末。

到2017年5月份，這頭狂奔的瘋牛，終於被按下了高昂的頭，市場正式平息。

目前市場行情

現在的廈門行情，已經進入了調整階段，市場觀望氣氛濃厚，入市意願較低。

與其它一二線城市一樣，廈門成交量今年也在明顯下降，據樂居統計，2017年1-11月份，廈門二手房累計成交面積355.4萬平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累計成交面積260.7萬平方米，同比下降47%。

量在價先，長時間沒有量，價格就難抗住，島外的成交價大多回調了15%-20%。新房開盤去化率也不高，能達到7成就算不錯了。下面是廈門當地關注市場的幾個購房者跟我反饋的情況。

購房者1、我最近一直在關注房價，主要看了島外的集美新城，因為首付有限，所以重點看了橡樹灣一期，中航城c區，中交和美新城的兩房，不管是兩房還是三房，相較三四月份，基本都降了15%，4月份航城c區300萬，現在245萬，比較差的237可以成交。還有個盤離地鐵1公里，89平，之前310萬，現在260萬，在考慮要不要入手，我們雖然是剛需，置辦婚房，但也不著急，19年才結婚。價格其實是這兩個月才開始鬆動的，我覺得還只是開始，以後會跌更多，怕現在入市還太早，但又怕漲。

購房者2、在海滄區天湖城有一套94平米的兩房，三月份因為行情太瘋狂沒有賣出去，當時掛370萬，現在掛378萬，但看房量很少沒有賣出去，不敢輕易調價，想置換到海滄雙十學位，周邊的綠苑新城，維多利亞單價都要4.3萬，業主價格沒有鬆動，所以自己也不想調價賣，但不降價又賣不出去。

購房者3、我6月份賣了一套島內蓮花廣場附近的房子，掛了三個月只有4個人過來問，別人掛的單價均價52000，中介說我的48000一定可以賣掉，結果38000成交。選擇掛八萬的房子，如果比較急變現，實際成交有7萬就不錯了。

購房者4、集美新城4月份是虛高的，其他成熟的小區，價格還比較穩，比如集美大橋橋頭的泉水灣，89平，都要340左右，那個小區現在普遍是280，4月份的是320萬左右，我準備跟房東砍價到260，這個價格接近16年年底的價格，但是很糾結的是，如果房東到了這個價格，我要不要現在買，一個是稅，另一個是難以預估房價走勢。

購房者5、好地段好學區的沒有降價，其他比較差的有降，真正自住的業主不急賣的都沒有降價，降價主要是投資客急賣的，一個樓盤一兩套比較低價的筍盤。

廈門有個房企告訴櫻桃大房子（關注微信公眾號：櫻桃大房子（ID:ytdfz8）），他們在島外賣的一個樓盤，是2014年拍的地，當時樓麵價是1.4萬/平米左右，當時測算賣2萬才稍微有點利潤，但等到2016年初，他們拿預售證時，就按2.5萬/平米開盤了，行情好了，大家都搶著要，賣到今年已經漲到了3.5萬/平方。

根據這個房企的統計，購房者中，大概30%是自住，包括首套和換房的，70%是投資炒房的，一種是打算以後來住，一種是純投資，投資客中有50%是拿到預售證後準備賣。

而購房群體來源，有60%是來自福建省內，特別是臨近的泉州、漳州，有錢人都喜歡來廈門買房，其他地級市的雖然可能不是住，但打運算元女將來可能來廈門讀書需要住，還有40%是外省，山東、東北人打算將來來廈門養老。

連房企自己都承認，從廈門的購買力來說，房價漲的有點離譜，廈門經濟支撐不起這麼高的房價，只不過大家覺得島內的土地面積有限，也沒什麼新盤可賣了。現在島外新房價格維持在3-3.5萬，因為開發商實力還是比較強，但有價無市，成交量不大。

「因為之前消耗了過多需求和資金，但我們整個盤貨值只剩下一棟了，成本利潤都回來了，剩下一棟是純利潤，可賣可不賣，所以就等著慢慢賣吧。」上述房企說。

現在最難受的是2016年高峰期拍出的地王。由於市場低迷，房企都在拖延動工，去年七八月拍出的樓面地價都是3萬多，算上資金成本、稅收、建安和營銷等成本，至少要賣到4萬多才能保本，但這些地王周邊的二手房價格也只有3-3.5萬，現在受政府限價，按周邊二手房價格開盤，房企肯定要虧本，但即使政府不限價，房企賣到4萬多，也不一定有市場，所以地王們，普遍換上了開工拖延症，能拖就拖，拖不了就挖幾下，做做樣子。

現在廈門的土拍市場，房企不再頭腦發熱了，12月1日集美和翔安出讓的兩宗地，起拍價2萬，上限價3萬，但最終的成交樓麵價只有2.5萬和2.6萬/平米，連上限價都沒有達到，跟去年動輒3萬多的樓麵價相比，一平米下降了1萬。

未來走向

不可否認，廈門是福建最有魅力的一個城市，時隔幾年，我這次去感覺變化也挺大，環島風景美得讓我想常住（只不過工作怎麼辦呢？廈門沒多少工作機會），沙灘、綠化堪稱全國一流，這個季節的氣溫跟深圳差不多，跟省會城市福州相比，常住人口數不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微強那麼一點點，但一點多的增速，也已經算非常慢了，深圳這2年的人口增速還有五六個點。廈門吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龍岩三市。北部城市的人更青睞福州。整個福建省人口是3834萬人，泉州850萬，是福建第一大城市，泉州的房價因為下面鄉縣的人來買也漲瘋了，漳州496萬，龍岩259萬，這三個地方有錢的老闆們，都喜歡去廈門買房占坑，所以也導致廈門樓市的投資比例較高。

外來投資者的比例一高，一旦限購限貸，市場的波動就會比較大，因為這些人不是真正的剛需，市場漲時他們會蜂擁而上，退潮時就銷聲匿跡了。這一點跟以前的海南非常像，現在海南買房的大多是養老自住需求為主，投資客已經被上一輪泡沫破滅洗刷的不多了。

福建跟浙江很像，民間借貸非常發達，借錢投資的觀念非常深厚，廈門人非常喜歡利用槓桿投資。

截至2017年10月份，廈門的住戶存款餘額是2289.8億元，住戶貸款餘額是4202.7億元，居民資金槓桿率高達183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民槓桿率位列全國第一，甚至比深圳還高。

槓桿越高，市場的風險就越大，因為高槓桿是依賴於寬鬆的貨幣環境，只要信貸收緊，市場就會明顯感覺不適，廈門房價已經調整就是基於此。

溫州就是前車之鑒，老闆們喜歡借錢投資，如果企業經營好，一切都不成問題，一旦企業運轉出問題，就會釜底抽薪，元氣大傷，所以溫州到這一輪房價回升都不算大，溫州老闆們已經被房子傷害太深了。

廈門的經濟跟深圳比差了幾個檔次，除了旅遊業，其他產業算不上發達，別說跟一線比，就是跟杭州比，工作機會也差了很多，但廈門房價比杭州還高！深圳人均GDP是18萬元，廈門不到10萬，如果說面積小，深圳也只比廈門多300平方公里，常住人口是廈門的三倍，人口的吸附力是廈門的四五倍，我之前老說深圳的房價被透支了，如果跟廈門比，深圳都健康多了。

我這一次去廈門，萬科董事會主席郁亮也來了，他跟我們說，廈門的房價收入比，比深圳的還高，至於房價是否更不合理，郁亮就不方便說了。

決定性的因素，還是取決於未來房貸利率如何走，這個就跟全國和國外的大環境有關了，如果持續上調，銀行貸款持續收緊，廈門的房價調整，就遠遠沒有結束，因為這一輪漲的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很簡單的道理。

房價到達一個新的高度後，市場需要時間休整，如果靠的是自有資金，像北京和上海，槓桿率就很低，頂多是掏光了全家儲蓄，跌了也不至於要斷供，但如果是依賴借貸來投資，市場打雷下雨就會難以承受。

據廈門的房企透露，廈門的購房者中，至少有20%的人，首付要靠消費貸，首付貸這些助力。

短期而言，影響廈門樓市的還有一個因素，廈門地稅局已經發了通告，為加強廈門存量房交易稅收征管，進一步做好房地產市場調控工作，決定自2018年1月1日起，調整更新存量房交易計稅評估價。評估價上調，也就意味著交稅更多了，買房成本又多了，勢必進一步影響成交量。

後記

真的感慨，這個社會已經不正常了。走到哪裡隨便一聊，奮鬥的目的都是為了買房子。

我在五緣灣遊盪看房時，跟一個貴州的大叔問路時聊起，他來廈門打工，一天可以賺兩百多塊，一年存三四萬，就是想在他們老家鎮上買個房子，為了孫子讀書，不想在農村山上，生活也不方便。因為買不起大城市的，只能退而求其次，鎮上房子1680一平米，買個商鋪價格四千多塊一平米。

我在回深圳的車上，旁邊坐著一個女生，還在讀研究生，就想著畢業後怎麼買房子的事了，她想留在上海或者深圳，父母的積蓄可以夠她在老家買個房，但買一線的房子還是吃力。

這真是一個病態的社會，學習不是為了以後實現自己的理想，奮鬥不是為了過上美好的生活，殊途同歸，全部為了買房子。人們已完全被房子扭曲了個人的價值觀。

暴漲過的房價，如果不狠狠摔一跤，誰還會安於幹事業呢？讓我們一起靜候廈門房價下跌！

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歡迎關注微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8），一名資深財經女記者和地產評論人，十年來只做了一件事，就是專註於房地產江湖；以通俗易懂深入淺出的風格，讓你學會如何買房投資，如何讓財富增值。

供求關係決定了價格。

1 供給側：廈門政府近幾年嚴格控制土地供給，目的是防止房價承壓，去庫存壓力過大，這在前幾年是非常好的節奏，保證了房價平穩。另外一個是財政不缺錢，不急火火賣地。土地供應量上來看，雖然島內還有大量城中村，但畢竟總量是有限的，是選擇將本島早早完全開發還是將需求擠出島內帶動島外整體發展？如果你是政府肯定也不會選前者。

2 需求側：什麼人在買廈門的房子？

本地人：只要原本就在廈門有房的人，不論房價多高都是可以承受改善需求的，因為他們只需承擔增量部分的價值，如果算上拆遷戶，分分鐘一套變多套。

在廈外地人：廈門環境宜居，旅遊城市，全國關注度高，所以自然吸引各地人口流入。雖然廈門工資不高，但是買房常常是兩家兩代共同努力，這部分組成了剛需陣營，實際上托底了廈門房價。

外地投資客：市場上永遠不缺熱錢，實際上全國有相當一部分人靠炒房發了家，溫州，深圳，就像股市裡的遊資，往往去炒作關注度高，籌碼集中的標的，廈門也符合這一特點。

福建本地土豪：之所以和外地投資客分開說是因為他們的資金並非來源於炒房，也不以炒房掙錢，他們在全國乃至全世界經商，不管光彩還是不光彩，他們喜歡炫富，喜歡吹噓，他們喜歡在老家建起豪宅，但年輕的一代土豪更嚮往城市，所以廈門的房子成了他們眼中的勞斯萊斯，哪怕一年都不會來住一次，但他會告訴別人我在廈門有套房。

一線城市外溢的剛需：正如廈門房價的高企擠出了無法承受人群，一線城市天價般的房價迫使要結婚生娃的年輕人不得不放棄一線城市，將目光轉向到環境更好，壓力更小的城市。雖然廈門房價高，但是和北上深一比還是小巫見大巫，有大量掙著一線的高薪，去廈門買套房子，時刻準備殺回去的年輕人。

養老房：全國各地有錢有閑的老頭老太太不少，去旅遊城市買套養老房的不少，不過一般都去房子便宜的海南雲南等地，但總有人也來廈門買不是？

3. 宏觀經濟：貨幣增加，通貨膨脹，錢不值錢，人力成本上升，通過超長產業鏈的放大，房屋成本不可能不漲。此外還有佔用現金的機會成本，這些最終都會體現在房價上。

最後說說房價調控。我認為房價最合理的情況就是剝離投資屬性，還原原本的商品屬性。方法比如房產稅，增加土地供應，降低房產的流動性，增加短期的交易成本。政府原本的調控也是往這個方向努力。

舉個例子，拿土地拍賣來說，政府應當設定一個閾值，如果價格超過這個閾值我有理由相信需求強烈，所以我會在相同區域增加土地供給，就是再拍一塊地。如果第二塊地又突破閾值，我就賣第三塊。如果採取這樣的策略，我不相信保利願意花26000的樓麵價買環東海域一塊地。

但是，但是，這盛世如你所願，不說也罷。

2017/2/25更新

默默關注廈門房價許久了，一直想看看自己當年吹過的牛逼是否實現？深圳房價領跌不知道大家看到沒有，好像領跌有一陣子了吧，當時剛開始跌的時候很多人說廈門會跌的更狠，現實大家也看到了吧，一手冰封，二手倒掛，反而二手交易火熱，接盤俠層出不窮。

想跟大家探討的另一種思路就是，廈門的房產也許還有另外一層的含義：看好兩岸統一後的地位？不可否認，廈門沒成長為東南經濟中心（北上廣深，哪個黃金位置缺席？）的一大原因就是台灣的不確定性。現在有錢了，有信心了，嗯，廈門該有它應有的地位了吧。嗯，大家也是這麼想的吧。

謝邀，廈門的房價算是高配版的溫州和三亞

跟溫州較相似的地方，是周邊地區土豪密集，炒作資金強大

跟三亞較相似的地方，是擁有大海、沙灘、環境好等賣點

另外廈門還有一些多出來的，比如

廈門大學+佛門古剎+租界懷舊一起營造出一種被某些人追捧的「文藝風」

幾個點加總在一起，在炒作的行情里被認為是稀缺性的資源，於是房價就快速攀升。

但廈門這種房價炒到高點，跌起來應該是會比較狠的。

2年前寫的個答案的預測錯了。

站在2014年初上來看，市場行情相對於2013年淡了很多，而且整體國家房地產形勢確實在下行。只是廈門太奇葩了，然而事實上2014、2015年這2年的房價基本保持平穩微漲的局面。

匿名用戶那個關於廈門市政府的說法其實是比較準確的，廈門連續多年土地供應量都嚴重不足！土地供應端被政府掐的太死了！而且土地價格抬的非常高！

個人覺得廈門的房價到達這樣一個高度真的不太合理，我都想把房子賣了去廣州或者杭州！

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原答案。

好巧，廈門地產人~

商品房是特殊商品，房價主要由供求關係決定，這個大家都知道的。那就說說供需吧。

一是需求旺盛，主要原因當然是因為廈門好了，吸引著外地人來廈門工作、經商、旅遊（進而買房），廈門有什麼好？環境好，城建好，商業發達（福建省內），企業多就業機會多（福建省內），市民素質高。這些因素吸引著省內外各地的人，有錢的很多會選擇在廈門買一套房子~還有來投資的也很多，限購之前投資客佔比很大，畢竟資源有限嘛。但是即便限購，一直到去年外地人在廈門購房比例才降到50%以下。

二是供應不足，尤其是島內，已經淪陷為豪宅區了。。。除了五緣灣那片。近3年來，成熟市區很少新出讓的土地可供開發。整個廈門島內每年就1~2塊土地出讓，而且都是面積不大的小幅地塊。1月份建發在島內拿的地塊，樓麵價已經近30000元/平了。。島外政府在引導成片開發，主要是海滄、集美和翔安的部分片區，片區內啟動區土地先便宜賣給大開發商，火熱起來之後價格也抬上去了。曾經的海滄新城，前兩年到現在依然火熱的集美新城，現在啟動未來無限的翔安新城。一個片區成熟了，再規划下一片新區。。。政府很好的控制著供應量。

以上是根本原因。

另外國家政策的影響也很大。限購，限制購買資格。貸款類的，提高利率，提高首付等。二手房的轉手稅費等。這些政策雖然各地不一，不過影響房價的方式是一致的。

去年上漲有很多是因為全國的漲勢，另外2011-2012年初那時市場冷淡時在觀望以及被限購的人交滿醫社保，擁有購買資格。一起推動了去年廈門房價屢破記錄的瘋狂上漲。

我個人覺得今年或者將來這幾年，廈門應該不會像過去兩年一樣瘋狂上漲了。穩中緩升吧，甚至有回調的可能。（我不對投資客負責任的哈~~投資客請自己判斷走勢~~~）

廈門島外土著默默匿名。。之前說廈門房價格局要5-3-2，現在變成8-5-3，這才多久時間，逗我呢？島外同安據說已經到了2.5w以上，翔安新圩那個鳥不拉屎的地方樓麵價2.3w？島外同安翔安人民什麼時候變得這麼有錢了？我來給你們揭點小底吧。現在廈門高房價的主要推手除了上面幾位關於供求關係的分析和周邊人民的購房心理之外，還有兩個最主要原因，第一就是外地炒房團的存在，最近在看同安老城區的房子，都說某某小區不要買，都是啊北啊（外地人）買的；第二，房地產商自己也在炒作好么！！！點名一個禹洲香溪里樓盤，那就是農村蓋了個樓盤，弄了點綠化，就美名其曰濕地公園了？房價1.9w？同安本地人在城區上班的都覺得偏，我就想不通你們一撥島內上班的居然能想到買這的房子？難道上下班要先從家裡坐個摩的到影視城，然後再坐1個多小時的公交車到島內么？這都能接受為啥不去買角美的房子呢？不要跟我說什麼地鐵，首先，我深深懷疑地鐵能修到那裡么？那嘎達距離島內直線距離40公里左右，中間一大片區域都是農村地帶，如果真修地鐵了，這地鐵是要隔10公里一個地鐵站么？光從運營成本講就不可靠，其次從建設成本說，地鐵一公里造價大家可以查一下，禹洲香溪里那嘎達何德何能，是準備作為廈門未來重點新城建設么？目前公布的都還只是規劃圖，而且線路再三更改，什麼時候能確定施工?據小道消息，是開發商跟政府勾結了，先借地鐵噱頭炒房價，反正地鐵規劃圖嘛，改動很正常的，而且廈門地鐵島內都還沒建好呢，先吊著胃口嘛，到時候領導班子換人了，哎，那嘎達太遠了，不建地鐵了，房子買那的島內上班族你們哭都不找到人哭。還有啊，是不是覺得禹洲香溪里銷售火爆啊！成交量排全市第一啊！你們可以晚上去看看，看有入住率怎麼樣，開盤的時候周邊村民一人一天100去排隊搶房子這種事我會說嗎？不過說真的，那地方的確空氣好，早上可以聽著雞鳴醒來，度假休閑倒是好去處。哦，對了，要說周圍的基礎設施嗎？禹洲香溪里靠著的五顯鎮就是個小鎮子，一條街不超過300米，小學嘛，據說有個實小分校（在哪？我怎麼沒見到）還是五顯中心小學？中學片區是鐵定的12中，就是只有初中部，學生可以和老師打起來的那間戀愛學校（朋友說的），不遠就是東海學院和職業技術學校。同安一中這種好學校？開玩笑，城區的孩子都不一定能去讀。雖然12中和同安一中就距離不到一公里，但那是的的確確的天壤之別好么！吐槽這麼多，無非是覺得廈門房價就是個大坑，尤其看不慣禹洲香溪里這種開發商，騙死人不償命啊。僅供參考，謝絕轉載。

2016-8-19最新修改：
個人認為一個地方的房價取決眾多因素，包括區位因素和城市實力（包括人均收入和基礎設施）等等。廈門的區位因素太強（廈門房價對漳州市政府的財政收入絕對有直接提升作用），但是同安的基礎設施建設太薄弱（舉個例子，現在同安出門走路都比開車快，出門就是堵車），才導致了像禹洲香溪里這種畸形樓盤的存在。有什麼破解之道嗎？這個真沒想出來。。你說它貴吧，真不貴，島內都要奔8了。你說便宜吧？你不問問同安人民的月均收入一個月能買幾平米？而且還是那種農村位置？所以其實一句話，受苦受難的永遠是平頭老百姓。

8.26補充:
土拍完了，多個地王橫空出世。
不要以為廈門房價又要漲，最後的瘋狂罷了。
不信就等著瞧，年底前。

房地產運作手法涉及到資本運作，歡迎有了解的朋友補充。

某身價上億老闆原話「躺著不動光靠房子就身價翻倍？這不是瘋了是什麼」。

2016-9-2補充：
8-26的土拍就是福建本土房地產商在賭未來。
贏了自然賺翻了，輸了zf和銀行就要完蛋。
未來房價跌漲真心不好說，中國經濟也不容樂觀。

廈門zf班子據說因為房價問題已經被上面約談了，這次土拍據知情人士透露，zf是大為緊張，土拍上午場剛完就已經放話要限購了。
沒看最近zf的人事有變化么？抓的抓，調動的調動。。好吧，我也希望是巧合。

某種程度上說，廈門的房價和中國的經濟大勢情況緊密相關。

9-14更新：
據說第四季度廈門又要土拍，包含海滄，同安，翔安多塊地段？
有知情人士可以提供下信息，大家聊聊。

廈門樓市猛於虎啊！幹了六七年的老中介都說瘋了。

10.7更新:
今年的樓市和去年的股市其實很類似。到下半年就各種癥狀凸顯了。
國慶期間十幾個城市強力限購，最主要目的就是打掉投機樓市的熱錢利用人民幣加入sdr外流的可能性。不然到年底真的是會重演去年股市崩盤的節奏。但是樓市崩不得啊！
樓市拐點應該說已經或者即將到來。
廈門一手房價格應該不會降，但是也沒有上漲動力了，8.26那幾個地王，最近應該是睡不著了。
除去島內核心區外的二手房估計要回落5～10個點。那些聽聞廈門第四季度要土拍，隨口加價的投資客估計要心碎了。
還是再等一個月看看，現在情況還不是很明朗。接下來多關注貨幣政策，除非是急得不行的剛需，否則建議不要盲目入手，當然，家大業大的直接忽略我。

又:
現在廈門已經出現投資客小範圍拋盤了，同安老城區這邊的樓盤抗風險能力太差，投資泡沫一戳就破。尤其是那個禹州香溪里，不要管官方報價多少。現在二手房毛坯82平送60平的只要130就可以搞定，這還只是開始。剛需們別著急，明年5月左右再入手，現在只是政策拐點，真正的市場拐點在明年3～5月。尤其是同安老城區這邊的朋友，明年有一大批樓盤入市，到時候是真的買方市場。
偏遠樓盤抗風險能力太低，就不要入手了，不然估計就要被套了。
其實所謂的樓市調整，只是剔除投資者，讓市場價格回歸真正的市場價值。島內那種寸土寸金的地方，就不要指望能降多少了。

12月更新：
話說
同志哥們
你們知道什麼是，加息么
知道什麼是，匯率么
知道什麼是，通縮么
知道什麼叫，割韭菜么

能說的只能說到這了。

補更：
為啥不想更了，因為越研究房價我就越覺得「興，百姓苦，亡，百姓苦」。而且很多東西根本不可說，一來沒意義，二來惹一身騷。

樓市是個政策市，多關注政策才是王道。
現在廈門樓市什麼情況？賣不動，樓凍！
真以為限購限貸是保護剛需嗎？說直白點，剛需的死活永遠沒人管的。限制交易的核心目的是什麼？防止繼續上漲嗎？稍微懂點經濟的人都知道，沒有什麼東西可以脫離市場價值一路價格上漲。
假設沒有樓凍政策，17年如果房子價格飆升，交易量自然大減，然後就是部分降價清倉，然後就是不可控的暴跌。換句話說，限購限貸就是人為的把這個過程拉長，防止造成社會動蕩。

亂象看的太多，都習慣了。
不想說。

想買一手房的朋友，多關注政策，價格完全是政府說了算。
想買二手的朋友，二手房遵循市場自由化原則，有價無市你能再橫多久？有本事你就掛著別賣。
別聽中介忽悠，十個中介九個騙。關注一下中介門店的數量你就心裡有數了。

17年要不要買房？何時買房？
你急啥，才過春節就急著站崗，不看看合肥業主的抗議啊！

補充一句，你們在廈門買得起房子，如果不是本地人，幹嘛不去別的地方呢？廈門真那麼好啊？
我身邊30歲以下的有為青年80%今年都選擇離開廈門了。

3.8更新
有朋友求更新。更新啥？還有啥好更新的。
瘋子+臭不要臉的=廈門樓市。
自行猜測。

評論里那個買禹洲香溪里的誰誰誰，最近禹洲香溪里拉橫幅抗議的人群里有你沒？

5.12更新：

有陣子沒上知乎了。簡單翻看了一下評論，各種聲音都有。

是啊，三月的廈門樓市行情出乎所有人的意料啊，我這老臉也是被打的啪啪響。

幸運的是，新政出來後順利抄底一套集美的房子。就是稅費被坑了點。

但是我說錯了嗎？

好像也沒有吧，不管是金融還是政策方面，其目的性都沒變吧？遊資都逃了。

現在短期還看多房市的不是瘋子就是傻子。

千萬別和政策過不去，樓市是政策市。

再說說這個帖子，當初只是為了吐槽廈門樓市罷了。本人不是樓市專家，沒本事也不打算給大家預測些什麼。一家之言，聽聽就好。

關於要買房的朋友。。算了，不說了，言多必失。

大家想買，能買就買吧。房子作為不動產還是有保值升值空間的（長期來看）。但是注意，如果不想被套。注意一下，樓盤存量大，小區現有配套不完善，位置偏遠，入住率低。有這四點的房子謹慎入手。原因很簡單，上漲空間有限，抗跌能力弱。

保值和抗跌是現在買房最需要考慮的。

關於禹州香溪里，我沒別的意思，就是看這個樓盤不順眼，開發商你不能坑蒙拐騙不是？

再說說價格，香溪里4月高層毛坯開盤價2.2萬左右，前陣子看了個二手精裝修高樓層報價1.8萬。同樣戶型和面積。如果你是4月搶房的那批人，我不知道你現在作何心情。

這個帖子打住了啊。要有人願意聊我會在評論里聊。

多說一句，有經濟基礎的朋友，別關注樓市了，關注下債市和現金流吧。一場大風暴有可能即將爆發。

我再說一次，我不是專家，我是吃瓜群眾。

這個世界這麼亂，總要有人吃個瓜說幾句話吧。

兩個字，供需。

看廈門房價跌的人，都是買不起的人。你可以說我說得太絕對，但事實就是如此。

你們搞清楚都是誰在廈門買房子了么？都是投機客？事實上買房主力軍大多都是閩三角和本地人。但凡一個泉州人敢說自己有錢，就必然在廈門至少有1套房子。更何況閩南閩北在廈門工作的人實在太多，因為工作積累積蓄或者早年購買一套置換的大有人在，廈門已經成了定居的家，周末和節假日才會回老家。不管是醫療條件還是環境，廈門都可以說是福建居首的城市。這麼大的市場，地卻只有這麼多，你說漲不漲？

近年本地人也是購房主力，因為8、90後結婚剛需，不和父母住已經是現在年輕人的共識。再加上開放二胎，置換和為將來二胎準備一套房子的也大有人在，有的人為了自住，有的人為了學位，各有目的。而本地人本身就有房子，舉全家之力置換根本不是難事，更別提絕大多數本地人本來就不止有一套房子。

再說說供應，沒錯，島內其實地還有很多，但是，問題是，拆遷成本擺在那裡，你說湖裡有地，那都是現在城鄉結合部人流量最大的地方，怎麼拆？拿什麼拆？這些人要怎麼安置？那麼只有島外了，現在政府也盡量將保障住房安置在島外，原因就是如此。島外這幾年的供地量也一直上不來，很難說政府不是背後推手，但是就算供地量一次性上來了，將來也是不夠的。不斷湧入的人口和教育資源的稀缺很大程度上決定了現狀只能一步一步來。

對廈門來說，房價跌只有一種可能，那就是戰爭。

但是目前來說，那也是不可能。

廈門工作9年（實際待的時間大約一半），個人觀察和總結

1. 環境相對國內其他城市而言確實好。我因為工作原因走南闖北也算走過很多城市了，北上深加起來也呆過四五年，廣州沒去過。綜合起來，如果房價收入比一樣的前提下讓我選擇，我選擇廈門（問題是現在廈門的房價收入比太高了）。每次出差回廈門，走出機場那瞬間都有種很放鬆很愜意的感覺，我本身並不是福建人，在泉州讀書的，畢業後就來廈門了。

廈門人的整體素質是我個人見過國內最高的，以機動車讓行人為例，我見過主動會停車避讓的只有深圳、杭州、廈門，而深圳杭州都是有立法規定的，不讓就罰款……

上次孫紅雷來廈門錄節目，忘記叫什麼名字了，應該也讓全國人民見識到廈門這個地方市民的優秀素質。

這些年隨著人口暴漲，整體素質也有下降的趨勢，這是不可避免的

不知道是不是錯覺，天空也沒有以前藍了，07年剛來廈門的時候，那天空真是藍的醉人啊……

2. 區位因素。整個福建特別閩南似乎都有一個觀念，在廈門有套房簡直就是臉上有光，出去吹牛都有了幾分底氣。凡家境或自己能力尚可的很多都擠破頭在廈門安家

因素1吸引外省人，因素2吸引本省人，加上土地供應少，房子大體還是比較不愁賣的

對於某些認為是ZF的陰謀的看法，我持保留態度，凡事一定有其內外因綜合作用，ZF土地出讓過少毫無疑問是重要因素，但也只是因素之一

市場永遠是有其自身規律的，現在廈門也限購了，個人不負責任預測從2016年底到2018年初廈門房價會比較平穩，略有波動，2018年後還會有一波跳漲，但可能是最後一波較大跳漲了。

其實總結起來兩個字似乎就可以概括：情懷。

有很多人就是對廈門有別樣情懷，比如我，比如很多福建老一輩的人，廈門有套房就是牛逼，就是有面子，你跟這些人分析一大堆，什麼GDP，什麼未來發展，這指標那指標，只能說太天真。

選擇都在自己手裡，有情懷有鈔票，就留下。有情懷沒鈔票，儘早離開。

如果連情懷都沒有，來Amoy幹啥？

高票答案很好的回答了廈門房價的現象根源。

要知道大部分理由比如人多地少啦，政策優惠啦，都是一直有的。

換句話說10年前廈門在國民心中地位到今天並沒有什麼變化。要說變化，得看雄安。

而廈門近幾年突然瘋漲，顯然是有人煽風點火。而撬得動房價的除了地方政府，無出其右。

這種高控盤玩法驚才絕艷，老百姓只能盯著成交走，成交一大他就漲，成交一縮他就橫盤。

根本原因是廈門在福建省的地位獨一無二。

舉個例子，我岳父家在閩北的一個鎮。李廈門四百多公里，離省會福州兩百多公里。

一個鎮上街頭到街尾，大家談論的最自豪的話題就是，我家某某人在廈門有房子有幾套房子。

兒子或者女兒在廈門沒房簡直不好意思出門。

然後我幾乎跑完了整個福建的邊邊角角，離廈門越近這個心態越嚴重。

在福建完全沒有可分流社會特別是民間財富的地方，只要一個廈門。

福建人民不在廈門買去哪買呢？離廈門最近的大城市，廣州，動車兩個多小時。完全不同文化氛圍。然後看看地圖，上海好遠呀，蘇州好遠呀，杭州好遠呀。

大家說福州呢，不是省會么？都不好意思提。

福建三千萬人口支撐mini城市廈門的房價。

廈門房價將非常非常堅挺。廈門房子是最保值的資產。

這裡還沒談滿地土豪的泉州與晉江哦。工作原因拜訪了著兩地幾百位企業主，深度接觸。大家好像在集郵廈門的辦公樓，店面，房產。生意這麼難做不知道幹啥，紡織貿易發起來的第一批民營企業都賺到錢了。買房就安心了。

然後廈門不爭氣呀，多不爭氣，我騎車一天能繞一圈（大學時的體能，早上8點多出發，晚上10點左右回來）。她不長個呀，就那麼大，一直那麼大。她為啥不學其他城市大魚吃點小魚呢？

1、國家戰略從新型城鎮化轉移到新型城市化戰略，房地產大行情是決定廈門房價高企的關鍵因素。

2、廈門房子成交量近7成靠外地人支撐。廈門的城市定位，政府對土地的供應量很緊，都有效地配合了投資者的投資行為。

3、福建南部廈門缺乏競爭對手，而福州也是近幾年城建才有起色，總體來看，廈門仍然有先發優勢。

4、福建小商小販多，人民手中有一定財富積累，又安土重遷，很容易以兩代人力量支撐年輕人買房。這是保障廈門房價的核心供應。

概況來說，廈門房價是以往天時地利人和的結果。

但我們應該看到，各種因素中，天時決定地利，地利決定人和。隨著以外貿經濟的衰落，中國正在轉型成以內功為主的創造型經濟。廈門外部人才流入少，內部人才又很少出去交流，優質企業單一總量少，老一代的財富積累已經消耗差不多，年輕一代啃老的局面不可持續，天時人和對廈門不利。再加上區域中福州城建正在追趕，對人才有攏聚效益，廈門房價上漲不可持續。

我的知乎回答：廈門房價那麼高會導致年輕人離開嗎？找城市自豪感的就別看了，建議你加個廈門的微信公眾號啦什麼的，真的，很小清新和有自豪感。我沒有黑廈門，而是對廈門土地… http://www.zhihu.com/question/49877410/answer/125001686

大多人會說地不夠用，對的，地不夠用。

如果你在廈門，你會發現廈門島內都會有很多很多的小產權房也就是民居的。

為什麼不動？貴，等漲價。

政府大幅度賣地，自然房價回落。

可政府又不是傻子，自己還要賺錢養活自己。

歸根結底，還是建築面積少。

今年，中共廈門市第十二次代表大會進入第二天的議程，代表陳昭揚指出：如果高房價繼續持續下去，廈門將留不住年輕人，變成一個養老城市，廈門的高房價已經遠遠把二線城市甩在後面，高房價大踏步往前進入了一線城市。像廈門這麼高的房價，只有那些事業有成、有足夠積蓄的才會來廈門，年輕人怎麼還敢在廈門創業？結婚娶個老婆都困難，他怎麼還敢到廈門來。

有人說廈門島內和深圳關內比，害臊不，關外都比不了，坂田，布吉，龍崗，龍華，寶安，難道這些地區和島外比？

政治性對台宣傳，媒體包裝宣傳有點誇張，經濟這麼萎宣傳一線城市，這樣宣傳含金量可想而知，只能說宣傳太假吹出泡沫把房價推高了，政治地位太高全國唯二政策也推高房價，資源太過集中本島，亮麗濱海資源海島土地少，投機者看到炒房價值和潛力，成中國炒房唯一條件最好城市，越炒越高加上閩人經商宗族觀念比較強，喜歡在家鄉攀比富裕，看到廈門價值，一輪又一輪炒作加速投機越推越高，還有國內是發展中國家，國民對市場經濟不成熟，對投資買房缺少缺少理性，買漲不買跌，房價一直漲這是中國國情，這也是廈門房價走勢，一輪又一輪瘋狂炒作，一次次推高房價。

最高票的同學提到了廈門政府，其他基本一致，不過別忘了還有廈門建發，其他不多說。

廈門建發集團裡面幾乎沒有外地人。

廈門房價建發所扮演的角色，與政府一致，許多樓盤還沒開盤就幾乎被集團內部買空。

我本人由衷的希望廈門能擺脫地產泡沫，著重發展輕工業和商業。我也看好廈門作為物流港的潛力。

我是廈門本地人，可是我看不慣哪些因為廈門房價高就能高潮好久的本地人。房子是拿來給人住的，整個廈門市區多少樓房不論新舊零零散散沒幾戶人住，晚上那些大樓黑燈瞎火就閃爍著幾戶燈火，有個卵用。我就看看如果最後沒人買還能炒多久。

現在廈門金磚會議要到了，又能讓哪些炒房的優越者高潮好久了。

現在留在廈門的小年輕們，大部分對廈門所謂的虛無縹緲的文藝氣質還有所眷念，或者對廈門的房價還留點殘念。然後醉夢生死地打工。我很抱歉廈門沒辦法給他們一些實際的東西。

在我看來現在廈門就像祖國的千（hua）金（pin）

什麼時候工資拖後腿了，當他人毫不猶豫在上海買房時，你卻連一個廚房間都買不起。呵呵呵……你們這些一線城市，房價可以好好降降了伐！

北上深最該降價

對於生活在這三個城市的「北漂」、「滬漂」、「深漂」來說，房價就是擋在安居樂業路上的「攔路虎」；對於遠超出自己承受範圍的房價，很多人已經開始不考慮買房，自然也不會因為買房所焦慮：你漲你的，我租我的。不買房省下的錢可以出國旅遊、個人提升等等，提高自己的生活品質。

廈門逆襲超廣州

雖然廈門在榜單上並未闖入三甲之列也幹了一件，但是在2016開年之後，廈門房價環比上漲1.2%，位居全國第一，不僅超越了北上廣深，還登上了央視頭條。

當然房價的高漲也引起了廈門市民的吐槽，廈門房價居然已經超過北京上海了，敢問這麼有自信真的好？這樣只會逼走很多廈門急需的人才。

反觀廣州，雖然被廈門超越卻完全沒必要憂傷，因為與北上深相比，廣州的房價一直漲得很理性，怪不得人們都說，三月春風十里，不如一同在「房價適中」的廣州與你一起奮鬥的歲月，如果房價還能再降降就是極好的了。

天津位置好尷尬

天津作為四大直轄市之一，在樓市發展上一直是「默默無聞」的狀態，不過隨著北京樓市火爆趨勢的蔓延，天津的樓市格局也有望得到改變。

對於不少天津人來說，曾經有一份不高的房價擺在面前，不僅沒有珍惜，反而對它嗤之以鼻，直到失去，才追悔莫及。人世間最痛苦的事，想必莫過於此。

江南三市爭霸格局形成

政府的一系列利好政策對於杭州、蘇州、南京的作用可以說是立竿見影，同時，上海的外溢需求也會逐漸流入這三個城市。

不過，一定要注意風險防控，理性購房，尤其是對於投資來說。這三個城市樓市火爆的同時，也可能出現區域內冷熱嚴重不均。尤其是江浙樓市發展情形較為相似，蘇州率先出台的樓市調控政策就有較為重要的借鑒意義。shqianyy

來源於：融360

最名不副實的副省級城市，崑山加油！

廈門聚集了來自福建各地方的土豪，大家以有廈門房子為榮！！！！比如我老家的親朋好友，就會比較誰誰在廈門當了公務員，誰誰的女兒嫁給廈門本地人，誰誰在廈門有n套島內思明區，五緣灣房子。所以，自從我奶奶過世後，我除了清明回去掃墓，再也不願意回去。我不願和這些俗人聊我的近況，聊房子，聊房價。其實，生活在廈門你會覺得很壓抑，小島交通擁擠，永遠都在修路，修什麼高架橋，地鐵。不要和我說大海，鼓浪嶼！！！！！我在廈門生活十幾年，鼓浪嶼就去過三次，第一次是小時候爸爸帶我去，第二次是和前男票去，第三次是學校組織去鼓浪嶼秋遊！大海？呵呵，我娘家以前住在珍珠灣，除了每天搭車經過大海，我連海沙都沒玩過。也就這一片海，讓我捨不得離開廈門。我其實很嚮往四五六線乾淨小城生活

外地人人傻錢多，同安禹州香溪里那房價19000都有人買？都是一群瘋子！那邊附近都是農村，該有的設施如學校醫院交通啥的都不行，去島內也要N久。就算將來有地鐵了，去看哪6號線的規劃，都是什麼鳥站，到廈門島內要轉N多次。廈門也沒有什麼好的企業，工資又低，真心不知道什麼東西支撐起廈門的房價。200W在那種地方買套房，我還不如去成都那花100W在市區買房，剩下的100W悠哉悠哉的過日子。