如何看待房地產庫存降至幾年內新低？

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意味著去庫存將要結束小散入場完畢國家開始收網還是住宅即將供不應求開啟新一輪暴漲？鏈接如下https://m.alipay.com/OhiAkj5.L

【櫻桃大房子】的專欄：房地產庫存已降到3年前，2018年將重點調控三四線，針對2017年10月份最新的各項經濟數據，固定資產投資和房地產銷售數據做了全面分析。

先直接說結論：

買賣房子是有周期的，也有很多參數，比如就目前庫存而言，處在下降期，就意味著房價離底部還遠著呢，只有當庫存處在上升期，開發商才有降價的動力，價格才可能尋底。目前的庫存量來看，還不是房價的底部，啥時候有底部跡象了，我會告訴大家的。

第三部分是對庫存的分析：

全國商品房庫存

10月末，商品房待售面積（庫存）6億平方米，住宅只有3億平米，已經回到了2014年的庫存水平，相比2015年的7.18億最高峰，下降了1.16億平米。而住宅明顯比其他商業用房消化更快，相比2015年底最高峰4.6億平米，已經下降了1.6億平米左右。

如果以住宅來看，我們的庫存其實已經差不多快去完了。

看2016年，商品房銷售總共是15.7億平米，其中住宅就賣了13.7億。而如今商品房的庫存是6億平米，住宅只有3億了，住宅庫存只佔商品房的一半，而銷售去化卻佔到90%。所以出現了一個什麼情況呢？就是一二線庫存嚴重不足了，還有很多三四線也沒房可賣了，其實是沒住宅可賣，不限購不限貸的寫字樓、商務公寓還有大把庫存難賣出去。

上海易居房地產研究院監測的80個城市前三季度新建商品住宅存銷比情況來看，有超過一半的城市去化周期在12個月或12個月以下。國家統計局也認為目前房地產去庫存已經取得了比較大的成果。

所以明年會看到，很多三四線城市也會加入調控，尤其是庫存不足6個月的城市，調控是毫無疑問的。目前已經調控，而措施不嚴格的地方還會進一步加強調控，比如泉州，這幾天又出台文件調控了，另外，近期有風聲傳出，廣東這邊的清遠和惠州，因為房價上漲市場庫存嚴重不足，地方面臨比較大的調控壓力。

目前的國房景氣指數，持續向上，這個代表調控的空間，市場這麼景氣，哪敢放鬆調控呢。

對於下一步房地產市場的發展，國家統計局發言人劉愛華今天稱最近很多熱點城市按照十九大報告對住房的定位，就是要堅持房子是用來住的不是用來炒的，要堅持多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，按照這個制度，很多城市加大了對共有產權住房、租賃住房的新試點。今年以來，北京、上海的保障性住房建設佔比有非常大的提升。房地產市場供給的改善和投機性需求的抑制，將帶來供需的繼續改善，房地產市場下一步能夠保持持續健康發展。

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仔細看數據，八月末比七月末減少1144萬平米，八月庫存62352萬平米，八月成交1.2億平米，也就是說八月新供應還有1億平左右。

新聞得出去化周期五個月，我覺得是有意煽動緊張氛圍，說得好像五個月就無房可賣一樣，其實是只計算了存量，不算增量，實際上新建新開的住宅量也是很可觀的，依照現狀，應該實際去庫存周期六年才對。

只是個經濟學小白，無意去預測房價，只是覺得像這個新聞這樣計算所謂的去庫存周期沒有任何意義，就此去引導推測房價暴漲應該是開發商為了帶動買者預期的拙劣手段而已，畢竟供應和庫存都是動態的，拿現有庫存除以總銷售量的演算法，誰都能看出來有問題吧？又不是所有的人都買的庫存，明顯買新盤期房的也很多。

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說點題外的經歷。

二線城市，不是大熱門，房價今年三月開始暴漲的，之前都是白菜價。上上周末單位附近一個樓盤加推，就過去看了看，開盤8500-9500，價格不高，售樓部人也挺多的，過來一個導購（原諒我不願意叫置業顧問，畢竟顧問應該是給出參考性意見的），對著沙盤給我講，什麼交通好，醫療好，學位房（只要有學校上就都叫學位房，真是吐槽無力），吧啦吧啦半個多小時過去了，然後指著一棟形狀奇特的樓說是當天要開的，看了一下，正方形的一棟樓，東西南北四向每個方向兩戶，然後我說你這個樓東西南北都不通透啊，她就扯什麼新設計，疊拼樓盤什麼的，然後開始給我推薦一個斜向戶型，我說你這廚房和衛生間形狀奇怪，她說沒浪費面積。連樣板間都沒有就直接催我訂下來，我說我再看看，對方就開啟了和這個小編一樣的模式「你今天不訂明天我們就要漲價了」「除了這棟樓其他樓只要開工了的都賣完了」「年底我們再加推就一萬三起了」「雖然不通透可是三面都有陽光」「這個戶型就剩25樓一套了，雖然最貴，可是戶型好啊」…

我覺得他們描述得挺誇張的，就出來了，走到工地附近看了一下，她們推的新樓東西北三面是大高層，樓間距最多30m，幾乎可以確定買了中低層的既不通風也根本見不到陽光。

跟垃圾公司拉風投一樣…全是忽悠。

這個城市工資水平很低，而且本地人幾乎手裡都有多套房，西部城市人才流入也比較慢，最大的競爭力大概是曾經房價極度白菜。單位附近有另一個單位團購的商品房樓盤，裝修率和入住率低得令人髮指，同時這個城市的樓盤密密麻麻，樓間距極小，容積率極高，大開發商的樓盤品質也不敢恭維。

這波暴漲是開發商有預謀結成聯盟直接新房提價造成的，通過壟斷直接越過價值規律，然後通過各種媒體造勢，引起恐慌和上漲預期，當然最後大家一哄而上，我們剛需再清醒也只能被割韭菜。

我只是想說，覺得這種二線城市這種質量的樓盤，買到也不一定是賺到，畢竟剛需自住，二手房不見得好出手，都是血汗錢，還是理智一些比較好。

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呵呵。

不管樓市行情怎樣，賣方賣力起來，嘴臉都過分猙獰了。

這價位……年薪百萬以下的人，就不說話了……

全國最富的人一大群窮人都在北京……

騙你接盤呢。一線銀行都停貸款了，怎麼去庫存，如果庫存那麼少，需求旺盛，就應該開發樓盤，然後大力放貸，還限貸幹嘛。這些新聞還是別相信，明天看了m2就知道了。

只看存量，不看增量，有啥意義？

關鍵還得看在建面積跟銷售面積的差。

忽悠，接著忽悠！截至到7月天朝可是又有7億M2的高樓立起來了哦！大半年才消化了3000W M2庫存，按照新聞里數據「八月庫存62352萬平米」，還夠他至少20個月，更何況大家的錢包里只剩口糧的時候，再怎麼忽悠，估計還是先吃飯要緊。

密切關注城市開放限購。

媒體是利益集團的先鋒，這是在試探，為自己的行為做伏筆

營造恐慌情緒，讓人產生一種「再不買就買不到的感覺」，目的還是儘快出貨。

證明供給側改革去庫存成功了......

香港住宅的潛在供應量每一季都在上升，買樓的人仍然是擠著賣樓廠，中原指數仍在節節上升。

即時的樓價與中長期的供應量，往往沒有甚麽關係。

安利一下筆者有關房地產的專欄：賞心悅目的家

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這輪調控到頭了，買不起就別買了，等公租房，經濟適用房，共有產權房之類的，別進場接盤了，就等著坑人呢

我無法忍受了。1、略看那片報道發現有明顯錯誤，誰說萬達不賣住宅房？「萬達綜合體」以住宅為基礎的。2、庫存去了個屁！很多房子還在「待售」領域，只是從一級批發（開發商）轉手到二級批發（各種大戶），這也國家從2015年開始逐漸加速（多滑稽）清理「槓桿」直到最近又出手的「消費貸」的原因之一。而且個人認為土地庫存過大才是「去庫存」的重大問題（有背景的房企可以把土地「閑置」十年再開發，另外業內土地開發分批十年很常見）。3、有錢的早買了，沒錢的更買不起，也就是說：從總體看消費早已趨於飽和，尤其在全球經濟不景氣、國內富豪和中產著急移民或轉移資產的年代，在沒有「桿杠投機資本」的介入下，消費群體的萎縮是必然的（需要不是需求，好比私人飛機都想要但買不起，所以扯中國人口等等多沒意義），除非以房價為代表的固定資產價格出現大跌。4、算是我個人的判定吧：中國房價再不跌，不出五年中國會比前蘇聯還慘。最後，做為這個行業曾經的從業人士，我只能說這麼多。

牛市4000點起步，昨天凈投放一千億，今天凈投放2000億

我老家安徽一個小城市，人均收入也就兩三千，有的樓盤價格七八千，我弟規劃局的，他說明年還能漲，為什麼呢？他們算好新開發土地的面積，明年規劃內拆遷面積比新開發小區面積多一些，補償上使用房票制，拿到房票的拆遷戶必須六個月之內買房。這樣，房子的價格漲了，拆遷戶和開發商，政府都掙錢了，你猜，誰倒霉了？

如果數據真實說明可以跌了

事實上庫存不減反增，媒體們刻意營造飢餓營銷的環境

和股市6124差不多，散戶高位接盤完畢，但是股市沒限購限售，返身性踩踏更嚴重

還真不是嚇唬，北上兩個一線城市，真心供不應求，而且很可能今天的價格是未來10年內最低點了。一千多萬的120平米北京的房子你們很吃驚？覺得高？年初你看看是不是提著現金打破頭的搶好嗎，這是難得的低點了，不信明年看

庫存多了，要漲價去庫存；庫存低了，要漲價搶庫存。

官字兩張口，說啥就是啥。還看不出來嗎，房子價格高低和庫存有個屁關係。

因為房子是用來炒的，不是用來住的。QAQ

來說說最近看到的情況

坐標滬寧線城市。

目前本地區所有之前幾年的樓盤包括爛尾樓據說全賣出去了，價格還不錯，市區實際成交二手房均價11000元，部分高端房16000-20000，這個月貌似房子價格有點回落，從11000多掉到10000多。

在市區內目前只要有樓盤開盤據說都被一搶而空，只有少量高端樓盤有房子賣。

目前接到售樓電話全是來自於偏遠的小鎮，要麼賣的是環湖的別墅，丘陵腳下的別墅，價格挺貴8000-10000-15000左右，一查地址有的居然不是本市的，產權是旁邊地級市的。

還有就是小鎮上的不帶電梯的新開盤樓房，均價7500和9500的都有。離市區10公里以上。

最搞笑的是接到一個所謂的地鐵房的電話，說是規劃中的軌道線旁邊的樓盤，只要8500元。目前本地區地鐵在建設中，2019年通車，這規劃中的起碼要等五年以上吧，萬一他十年都不建呢。

目前市區新開工的樓盤確實很少，因為本地區已經三年沒有賣地了，今年也只是象徵性的賣了幾塊。就一塊位置還算不錯的地，其他都是賣的非常偏遠的地方。

前幾天去銀行辦事，隔壁兩老人聊天，說是去年這個時候幸好中秋節去買的房子給兒子結婚的，4000多一平米，就是位置不太吉利，現在漲到10000了還沒房子了，我聽了樓盤的名字，默默查了一下，原來這個樓盤旁邊有個陵園。

從目前的情況判斷，本地區庫存應該是新低了，因為新開工的少。2011年以來建設的新樓盤在這次去庫存運動中被消耗殆盡了吧。

從這次效果來說，果然手段高明，完美回答了一個問題：一種物品大量積壓，如何一邊提高售價一邊大量出貨。操盤手段一流，狠狠得打了很多空軍（包括我）的臉。

不過前幾天吃飯還是聽到一個蹊蹺的事情，親戚因為兒子（前幾年已買房）在鄰市（二線城市）工作，自己也去鄰市某小鎮買了一套養老房，現在爛尾了，去年價格低的時候買的，她現在進退兩難。