中國房價是如何走到今天的地步的？

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有社會發展因素，有市場因素，也有政府調控因素，請教各位大神對中國房價走到今天地步做一個階段性的梳理，樓市從90年代到今天，如何一步步變成這個樣子，未來我們是不是還有可能重蹈覆轍，我們是否能從日本和其他國家的樓市發展史中找到解決的辦法。

如果說中國三十年的經濟增長對於世界來說是一個不解之謎，那麼近二十年來中國房價的狂飆突進更是一個難以理解的奇蹟。

從 1998 年住房市場化改革開始，中國房價就步入一條不歸路。這 20 年裡，中國商品房價格翻了將近三倍，北上廣深等一線城市更是翻了六七倍。1998 年全國均價剛突破 2000 元，2015 年均價為 7571 元，增幅高達 279%。

至於北上廣深，1998 年 -2001 年之間，均價基本在 3500 元 -5000 元之間徘徊，而 2016 年 9 月四地均價已躥升到 4.0 萬、4.5 萬、1.87 萬和 5.5 萬，漲幅在 4-9 倍之間。

這 20 年的房價上漲，可以分為三個階段：從 1998 年到 2007 年是第一階段，房價一直上漲，未有消停；從 2009 年到 2013 年為第二階段，房價從 08 年世界金融危機的谷底一路反彈；第三波則是 2015 年至今，樓市不僅一轉 2014 年的下行趨勢，甚至開始了令人瞠目結舌的暴漲。

這三個階段，其實對應著中國經濟發展的三個不同階段。要想理解這 20 年中國房價暴漲之謎，就必須探尋中國經濟增長的路徑及其問題。

1、1998-2007 年：房價暴漲的開始

眾所周知，中國住房市場化改革開始於 1998 年，當時一紙文件廢除了延續數十年的福利分房制度，從此所有人都走上買房的不歸路。

這一波房價上漲是見者有份，所有城市都享受到房價紅利。大背景是經濟增長、居民收入增長、城鎮化推進、人口紅利和全民住房改善的需求。

當時，中國經濟增長一騎絕塵，居民收入隨之水漲船高，由此產生對於住房改善的需求；城鎮化增長飛速，人口增長還未出現危機，勞動力紅利仍在滋補加工產業，為城市提供源源不斷的人口和勞動力增量。

數據顯示，從 2003 年開始，中國 GDP 增速連續五年保持在 10% 以上，居民收入增速雖然不及 GDP 增速，但增長同樣強勁，1998 年全國城鄉人均可支配收入僅為 5425 元，2007 年則達到 13786 元，增長將近 2 倍。同時，在城鎮化方面，1998 年中國的城鎮化水平 33.35%，2008 年為 46.99%，10 年提升 13 個百分點。

良好的經濟基本面，與經濟增長同步增長的居民收入，無疑為房價上漲提供了堅實的支撐。這十年間，除了最開始的幾年，受金融危機餘波和政策滯後效應影響，房價出現反覆之外，隨後的幾年房價均是一路暴漲，其中 2004 年、2005 年和 2007 年的漲幅都達到了 15% 左右。

▎ 1998-2008 年全國房價漲跌表。

2、2009-2013 年：越調越漲的怪圈

2008 年，全球陷入金融危機，依賴於出口貿易的中國經濟隨之下滑，經濟政策在年初還是"防過熱"，到年中已經變成"保增長"。經濟下滑，房地產業感受最為深刻，從年初就開始傳出房地產中介關閉門店的消息，上海、深圳土地因報價過低或無人報價而流拍的消息不絕於耳，地王退地，房地產商宣布降價，引發業主憤怒抗議。

這不是中國面臨的第一次房價危機，早在 1993 年，國人就體現過海南房地產泡沫破裂時的驚心動魄。然而，與 1993 年相比，2008 年則讓人感到一股寒冬的味道。地方政府拚命救市，給予購房者補貼，下調契稅，暫停徵收樓市印花稅，放寬信貸 …… 十八般武藝用盡，然而無濟於事。

▎萬科業主抗議房價下調。

真正的救命稻草終於來了。2008 年底，四萬億計劃橫空出世，本意為擴大內需，但資金大多進入房地產、地方融資平台及產能過剩行業，最終導致整體的信貸規模擴大為 10 萬億級別。

2008 年房地產行業還是一片哀嚎，2009 年又陷入一片狂熱，當年全國房價漲幅高達 23.2%，創住房市場化改革之後的新高。隨著房價暴漲，經濟過熱，房地產調控政策再次降臨。

2009 年底，為遏制房價過熱，"國四條"出台；不到半年，國務院又發布了"史上最嚴厲的調控政策"——"國十條"，限購逐步向 46 個城市鋪開；時隔一年，2011 年，"新國八條"出台，限貸政策加碼，限購政策向全國鋪開。然而，房價仍舊瘋狂，2013 年，"新國五條"面世，二手房交易個稅提升到 20%，樓市出現避稅離婚潮。

▎ 2009-2015 年全國房價上漲情況。

從"國四條"到"國十條"，從"新國八條"到"新國五條"，短短四年間，樓市調控政策不斷加碼，然而房價卻一路上揚。房價為何陷入越調越漲的怪圈？

一個重要的原因在於，樓市調控政策只是為了防止樓市過熱，而非降低房價，相反，房價一旦出現下跌勢頭，救市政策就會隨之而來；另一個重要的原因在於，貨幣超發，信貸寬鬆，市場上資金涌動，房價隨之上揚。四萬億帶來的信貸規模高達 10 萬億，大部分流入房地產行業，房價焉能不漲？

其實，貨幣超發，伴隨著近 20 年房價上漲的整個過程，在 2009 年之後體現的最為明顯。事實上，2015-2016 年最新一波的房價暴漲，正是信貸寬鬆的結果。

▎貨幣增速與 GDP 增速、居民收入增速對比。圖 / 澤平宏觀。

3、2015 至今：高處不勝寒

2014 年，中國房價下行，市場一片悲觀之聲，關於樓盤降價傾銷的消息不絕於耳。然而，2016 年的樓市，卻讓唱空者大跌眼鏡，中國房價非但沒有陷入谷底，反而一躍而起，以超出之前的上漲幅度，震驚了所有人。

為什麼房價能夠從谷底彈起？往大了說，中國樓市上漲的遠期因素仍未消失，城鎮化剛剛完成了 56%，未來還有巨大的上升空間，尤其是一二線城市，經濟轉型的優勢迅速轉化人口競爭的優勢；往小了說，經濟對於房地產的依賴，決定了樓市短期在國民經濟中依舊有著舉足輕重的作用，適逢貨幣寬鬆，一二線城市房價迎來新一波上漲。

然而，城鎮化尚有空間，只能解釋房價有遠期上漲的可能，但一二線城市房價在短期內出現暴漲，則更多是地方托市、資金荒和貨幣寬鬆的結果。

2014 年以來，樓市新政密集轟炸，2014 年剛出台 930 新政，不到半年，2015 年又加碼 330 新政，伴隨著取消限購、放鬆限貸、鼓勵房地產開發、放寬公積金貸款，托市的動機一目了然。與此同時，從 2014 年開始，連續三次降息、兩次降准，讓市場上資金涌動。

這一輪暴漲，說到底是房地產拉動經濟的產物。無論是政策放鬆還是貨幣寬鬆，都服務於這一基本目的。然而，房價暴漲帶來兩大負面效果：一是普通居民不堪重負，房價成為嚴重社會問題；二是實體經濟仍舊一蹶不振，信貸寬鬆效果走偏，房地產業無法獨善其身。

正是在這種背景下，2016 年十一期間，樓市調控政策密集出台。但同樣，樓市調控意在穩定樓市，而非降房價；房地產業依舊被視為支柱行業，托底經濟增長的用意猶在。所以，不難想像，這一輪史上最嚴樓市調控會有什麼結果？然而，未來會怎樣？

作用於過去二十年房價暴漲的經濟紅利所剩無幾：人口增長出現危機，老齡化已見端倪，經濟高速增長階段終結，實體投資一蹶不振，只有城鎮化還有部分上升空間。

顯然，見者有份的時代已經過去，除了擁有轉型優勢和公共資源溢價的一二線熱門城市，大多數城市都無法再共享房價上漲的紅利。

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價格與供給和需求有關。價格和可替代性有關。

供給上有兩道閘，

第一道是國有土地出讓，以及土地功能規劃。很顯然，多數地方政府都是供給高手，拿捏的出讓收入和稅費滿足了自己的績效考核。

第二道是地產商。捂地惜售和各種營銷放大了供求差異。

需求么，人從農村走向城鎮，從小城市走向大城市是必然趨勢。且二十年前國人人均才多少居住面積？改善是人之常情。

當四億人從農村走進城市的時候，憑什麼房價不飛漲呢？

微觀經濟學五十年前就說了，稅，限價，行政手段都無法改變城市房地產這個趨勢。

計劃經濟為了擊敗腐朽的西方經濟學，做了一百年的嘗試，結果…

中國的房價一直在漲，以後也會漲。等有一天不漲了，那說明人們已經對改善居住不抱期望，小城市的人知道到大城市也沒啥機會，農民發現進城還不如種地…也就是說，發展沒戲了。那就意味著，經濟完蛋了。至於說是萬惡的周期性經濟危機，還是就此遛房檐了，沒人知道。

算細賬：

從財務角度看，房價的上漲與土地出讓金呈現完美的線性相關。地產商的報表呈現巨大的槓桿，這與國家的金融政策緊密相關。而整個地產的巨大財物利潤，實際上投入到了巨大的基礎設施建設中。也就是說，每個城市不斷拓寬的道路，林立的路燈，快速增長的水、電、氣等基礎設施—這些讓印度巴西馬來西亞這些發展中國家羨慕的流哈喇子的社會基礎設施，其實就來自於每一位買房者。

而一小撮由此暴富者，也分享了大約10%。這很不公平，是吧。

總體來說，中國還是沿著經濟學和現代財務的脈絡在走著，比大多數富裕起來的國家還要溫和一些。至於身處其中的具體的你或者我，公平與否，正義與否，在這滔滔大潮之下，連個浪花都不算。

有人說印鈔，其實通貨膨脹在十年的階段里對各行業的價格推動是類似的，但顯然國內各行業的價格並不一致，甚至差異極大，單純講貨幣影響，還不充足；

有人說文化，買房子買地是人類的通性，中國人愛買房是原因還是結果並無明顯論證。

承認吧，就是買的人多。否則，這個問題本身就不值得討論。

以上

印錢、印錢、再印錢。

1、五胡亂華

董卓派呂布去鎮守函谷關，和關羽、張飛、劉備搞4P真人秀，結果烏合之眾打不過萬人敵。曹操、袁紹、袁術、孫堅、劉表等十八路諸侯放言：老子不給你上稅，餓死你。胖子說：幼稚，我吃過的鹽比你們吃過的米還多，當然了那是因為當時中國人都吃面。於是胖子開始印鈔票，中國亂了整整三百年，從那以後中國人就不敢再亂印錢了。五胡亂華差點把中國人滅光。北方漢族，以山東為例，漢族的基因純度只有70%弱。你看史記、漢書把中國寫的如何、如何強大，其實不是中國強大，而是中國的制度強大，當社會秩序崩潰的時候，中國人就是沒有庇護的動物，只能等著被人宰殺，還被冠之以名-----兩腳羊。

五胡亂華_百度百科

2、民國金融改革

假如可以不勞而獲印1300000 億，那種樂趣你們這些玩器械的永遠不懂。

民國政府金圓券改革：

　　--1948年

　　 9月 12 億

　　11月 30 億

　　12月 80 億

　　--1949年

　　4月 1900 億

　　4月 50000 億

　　5月 98041 億

　　6月 1300000 億

3、民國物價

民國的「法幣」的發行量：

民國26年（1937年）到民國33年（1944年）的通貨膨脹與物價漲幅

　　26年法幣發行16億，物價穩定，定為基準物價

　　27年法幣發行32億，增加了2倍，物價較民國26年，漲幅達64%

　　28年法幣發行56億，增加了3.5倍，物價未大幅波動維持在27年水平

　　29年法幣發行80億，增加了5倍，物價卻瘋漲了12倍 (大家注意這裡，政府信用出現崩潰)

　　30年法幣發行160億，增加了10倍，物價為27倍

　　31年法幣發行336億，增加了21倍，物價為77倍

　　32年法幣發行752億，增加了47倍，物價200倍

　　33年法幣發行2880億，增加了180倍，物價2100倍（人品用盡了）

29年法幣發行80億，增加了5倍，物價卻瘋漲了12倍

(大家注意這裡，政府信用出現崩潰)

4、M2

中國貨幣2011年M2的供應量是實際需求的1200%，這幾年救銀行，救股市，救債券的錢，是從哪來的？

5、房地產市場

那為什麼2011年出現的物價奇漲，以後再沒有出現過呢？因為房地產市場暴漲，吸走了本應該造成通脹的M2。不是有個笑話，是某總理視察菜市場，看見一名顧客搶購蔬菜，問：買這麼多幹什麼？吃不了，壞了。顧客答：你傻啊，總理明天就走了。房地產市場默默無聞的當了多少年的接盤俠，我們應該感謝房地產市場，讓我們能吃得起肉，喝得起涼水。房地產拉升房屋租賃價格，房屋租賃價格拉升其他物價，形成連鎖反應，最後使中國製造業死亡。

不斷提高到貸款額度上限。

獨生子女政策。

極度寬鬆的貨幣政策。

投資環境的惡化。

中國文化。

因為中國經濟持續快速發展，祖國各地富裕人口不斷增加。北上廣深等城市有大量優勢公共資源和照顧政策，比如：高考，醫療，文體設施等。那麼假如題主有點經濟實力和人脈資源，想不想通過買房或者安排就業，把孩子送到大城市生活呢？北上一本錄取率比普通省份不止高一兩倍呀。

房價如何走到今天的地步？原因 1，政府各部門對房地產開發商監管不力，對開發商過於放縱，任由其自由定價，對於開發商的違法行為視而不見，視而不管。2，銀行對開發商貸款政策過於寬鬆。3，對於後期服務政府無對策，任由開發商胡做非為。

中國政府學習了香港高地價政策，在不斷收緊國企單位的福利房，微利房的同時，只允許開發商開發商業住宅項目進行買賣流通，同時也不願意學習新加坡的祖屋政策營造良好的低階層住房問題，年積月累20多年，造就了今天的脫離正常人收入的高房價。

90年代就沒有多少人會買價格偏高的商品房，因為都有約定俗成的等著單位分配。

說到底，高房價是政府的政策驅使的。開發商是有暴利的機會，正如其他行業中的商人大多數都會追逐最大利益的，只是房地產的源生產資料是土地，門檻太高，而且一直由政府控制，所以該利益一直是少數人獨享。當然政府的地產收入有相當一部分都用於發展城市經濟硬配套去了，中國翻天覆地的城市變化靠的就是這樣賣地賺錢-發展市政-再擴大城市-再賣地賺錢如此不斷循環。