大城市買房子的錢都去了哪兒？

01-03

一線城市均價直奔六位數，小縣城還有不到3k的，同樣的房子鋼筋水泥之類材料成本應該差不太多，即使運輸、人工等成本在一線城市更貴，那也不會超出1w一平吧。那麼問題來了，其它的錢都哪去了呢，房地產據說早已不是暴利行業了，難道只是因為地價更高？那麼假如房價10萬，建設成本1w，剩餘9w各方大概怎麼分的？

真想搞清楚可以去看萬科報表，那麼多房地產上市企業，財務數據都是公開的，很方便能查到。大概的說的話，10塊錢的售價，付給政府的地價佔5塊左右，1塊錢建安成本，1塊錢管理成本、1塊錢財務成本，1塊錢稅收成本，還剩不到1塊錢是房地產商的利潤。

房地產企業的利潤率比較低，跟製造業基本差不多。比較賺錢主要是兩個原因，第一是規模大，一個盤就是幾個，幾十個億的銷售額，而且還不怎麼愁；第二是槓桿高，大部分資金都是借的。

這兩個因素你隨便放到一個最沒技術含量的低端製造業企業上，它也得發。基本上屬於市場無限大，銀行的錢無限貸，做不起來才有鬼。

果然被敏感了

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這個問題果然不能回答，這次總能審核通過了吧

房地產確實是很賺錢的，他的利潤率低，但是他的實際利潤是很高的。這麼說，你投10萬開個小吃店，年利潤很高，假設一年賺個5萬凈利潤，利潤率50%。前首富黃光裕，賣家電，毛利潤只有20%，但是他開一家店，貨全部工廠拿，賣了給錢，場地裝修都拖欠，員工工資賣了發，再把幾乎沒成本的店抵押給銀行再來一大筆貸款再開店，連鎖店開多了人家上市，再圈一波錢，黃老闆也對外說他電器價格透明不賺錢，但是還是把他頂上中國首富。房地產也一樣，他利潤率低，但是拿地的錢是貸款的，然後蓋一半就可以找買家預付款，工程款完了才給結，各種水泥鋼筋都欠著，房地產商也對外都說自己不賺錢，但是你看看中國富豪的行業構成。打個比方，一套建築連地加蓋完要1億，但是建築商只要拿1000萬就夠了，一大部分銀行貸款，（PS只要你能借到銀行的錢，利息是非常低的。）其他能拖則拖，兩年蓋完，除去利息凈利潤率20%。好的，人家能賺2000萬。看看王健林，王石這些地產商的負債你自然就懂了。

先說個結論：一平米的建安成本，基本上在2000左右，當然一線城市肯定會高一點，二線及以下成本都在2000以下。

這個成本，相對於10萬/平的房價，毛毛雨！

那麼問題來了：

錢爸爸去哪兒了？

在一間KTV 的包房內，坐著一個體態臃腫滿面通紅的中年男人和一個有點愣愣的年輕小夥子二愣。

他們是一對叔侄，首先年輕人開始說話了，

二愣：「叔，最近咱們建的房子好像沒什麼人買，你得想個法子呀。」

中年男人瞟了自己的愣侄子一眼，拿起桌子上的一瓶價值上萬的紅酒給自己滿上一大杯一口渴了個底朝天，把大腦袋晃了晃，就開始了對二愣的說教。

二楞叔：「愣子，這事你別管，你只要給我把房子建起來就行！」

愣子還是不懂，接著問道：叔，我建成了那麼多房子，好像沒有怎麼賣呀！

「你小子懂什麼，我開發房子不是用來賣的，也沒幾個傻缺買得起的，賣那只是個面子工程！」

這時二愣的嘴一下子成了O 字形，一時雲里霧裡了，再問：你不賣那錢從哪來？

叔說：找銀行貸款！

侄說：那不用還嗎？

叔說：我從銀行貸款5 億，最多花兩億去投資開發房子， 3 億就成了自己的了，房子還用賣嗎？

房子建成後，就開始猛炒，把房子炒成價值10E，有人買沒人買不管它，然後就是往外送房。

二愣這下不光嘴是圓的，連眼都成圓的了。

叔好像有點醉了，點了支雪茄，悠閑的吸了一口。

又說道：房子賣不出去就送給那些人們的公僕住嘛！

愣子感覺到叔叔真的是太偉大的，眼中滿是敬畏。

叔說：我把最好的房子送幾套給那些公僕，還有和叔一樣的人也會把很多房子送給那些公僕，到那時那些公僕手上也有不少房子時,他們也不想讓房價掉下來,就會為我們服務了!

二愣說：那錢不用還銀行嗎？

叔敲了敲二愣的腦袋，把頭搖了搖，滿是自信的說：還什麼錢呀！我用現在的房子做抵押，市值10E 呢，然後再去貸款開發另一幢，到時你就跟著叔發財就好了！

二愣說：要是最後銀行沒錢了怎麼辦？

叔說：不急，那時國家會印錢的。

二愣：要是國家不印呢？

叔滿臉不悅，有點生氣的說：不印錢貸款不了，咱就宣布倒閉，把房子全算給國家，反正叔的錢全轉到國外去了！

愣子這下好像明白了很多：原來房子不是蓋來住的。

看了上面的段子，你說TM錢去哪兒？

圖來自網路，青山！

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這本來就特么是個段子好不好，

評論區里各種教大叔做人，

你特么跟我談數據，你特么跟我擺觀點？

我一點都不CARE好不好？

搞得你買得起房似得？

我就想問問：

還能不能愉快的刷會段子啦？

另外奉上最新的郭小四娘娘的勵志段子，傳送門如下：

哪些照片就是一個故事？ - 知乎

這次你要是再能挑出數據問題，

我叫你爹！

金融地產相關行業：五朵金花、基建水泥、通信設備、傢具木材等等

出逃中國的資金仍是有限，從外儲上看得出來。

我來說個不一樣的，價值決定價格，但現在一線城市的房價一直在漲漲漲，十年前的成本到十年後房價是漲的翻天地覆，有人說，房子建好了，成本固定了，漲的都是利潤。這話看似有道理，其實成本也在漲但是漲的不是當年開發商的建造成本，是現在的地價和現在的建築成本等現時的價值成本。不過在當今天朝的房地產，成本決定論有時也不是那麼適用了，價格還受供需的影響，鏈家，Q房網遍地都是，漲的利潤在買賣過程中就被政府的稅，買房的，賣房的瓜分了。然後再賣再炒再賺錢，就形成了天朝特色的房地產泡沫。

在魔都，騎著電瓶車穿著西裝到處跑的不是賣房子的就是賣保險的。。。。。

--------歡迎關注我的個人主頁，大家共同進步，王坤 - 知乎

讓我猜的話，我估計622. 國家拿6成。房地產商（含建材商，包工頭，水泥廠，這些）2成，買房早的炒房客2成。

舉個例子，某城市一塊地準備造住宅。某開發商拍下了這塊地，開發商品房。下面是可能的支出:

1、開發商拍下這塊地，花了十億，當然，這十億進入了政府的口袋

2、地買來之後就是土地平整，建造等等工程支出了，裡面有建築工程人員的工資，機器設備的支出，建築材料的支出，等等，打比方說有五個億

3、開發商房子還沒賣，卻要上述那麼大支出，錢哪來？從銀行借的，借錢就有利息，打比方一個億

你買房的時候，除了給開發商的房錢之外，還有契稅等稅費，當然，也是給國家了。

最後，加上各種林林總總的支出，開發商可能建房成本有17億，賣房掙了18億，利潤一個億。

問的挺好～首先說咱們得錢從哪裡來。一套房子首付大概30貸款70 那麼就是說你的百分之70是來自於信譽。對於最近炒房來說～大部分人是去炒一手房。所以錢財是流向房產商。那麼房產商的錢又回去哪裡呢？答案是去銀行和政府。在開發的時候房產商會找銀行貸款開發，而不是自己全掏。而政府在賣地的時候就把錢收了。政府的錢去哪裡了呢？還債～因為前兩年刺激政策導致地方債高起。最後就是政府和房產商把負債還清了。你背上了負債。這就是傳說中的負債轉移。謝謝欣賞

5萬地價加稅費，2萬財務營銷成本，1萬建安成本，剩下2萬毛利，三年搞完，一年也就7%。

老百姓給房地產行業打工，房地產行業是給政府和金融行業打工。各級政府有錢了，自然城市面貌會改變，國力增強，軍力也增強。

當前前提是規範資金的使用，提高效率。不然怕是進了某些利益人員的個人腰包。

首先看新房。

老李首付20萬，從銀行貸款20萬，買了40萬的商品房。

老朱首付40萬，從銀行貸款40萬，買了80萬的商品房。

老劉首付80萬，從銀行貸款80萬，買了160萬的商品房。

老張首付160萬，從銀行貸款160萬，買了320萬的商品房。

房產公司拿到的購房款，假設其中拿地和稅費成本佔70%，建築安裝成本佔10%，營銷成本佔10%，房地產公司盈利是10%

整個過程，老李，老朱，老劉和老張總計拿出首付300萬，銀行貸款300萬。

工程隊拿走其中的60萬，政府拿走其中的420萬，房產公司消耗了60萬，房產公司的盈利是60萬。

然後看二手房。

老王花80萬（自己出40萬，銀行貸款40萬）買了老李的商品房，交了8萬稅，1萬給中介，老李拿剩下71萬。

老李還貸20萬，花160萬（51萬＋自己出29萬，銀行貸款80萬）買了老朱的商品房，交了16萬的稅，3萬給中介，老朱到手141萬。

老朱還貸40萬，花320萬（101萬+自己出59萬，銀行貸款160萬）買了老劉的商品房，交了32萬的稅，3萬給中介，老劉到手285萬。

老劉還貸80萬，花640萬（205萬＋自己出115萬，銀行貸款320萬）買了老張的商品房，交了64萬的稅，6萬給中介，老張到手570萬。

老張還了160萬的貸款，還剩410萬，拿這錢換了美金，移民出去了

整個過程，老王拿出了40萬現金，老李拿了29萬現金，老朱拿了59萬現金，老劉拿了115萬現金，銀行提供了600萬貸款。總計投入資金843萬。

政府拿走了120萬稅費，中介拿走了13萬中介費，銀行拿走了300萬貸款，老張拿走了410萬。

- 做個匯總

購房人總計拿出的現金是543萬

銀行總計拿出的貸款是600萬

工程隊拿走60萬

房產公司拿走120萬

政府拿走540萬

中介拿走13萬

老張拿走410萬

老王有80萬的房子（自己出40萬，銀行貸款40萬）

老李有160萬的房子（自己出49萬，銀行貸款80萬，炒房盈利31萬）

老朱有320萬的房子（自己出99萬，銀行貸款160萬，炒房盈利61萬）

老劉有640萬的房子（自己出195萬，銀行貸款320萬，炒房盈利125萬）

老張有410萬現金（自己出160萬，炒房盈利250萬）

一旦房價下跌20%，老王，老李，老朱，老劉的炒房盈利全部歸零

房價下跌50%，他們都面臨負資產風險。

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針對評論區的一些意見做一些說明：

本案例中的老王老李老朱老劉老張就是購房大軍中的一個個成員，他們中有剛需，有改善需求，有炒房客。

銀行貸款的利息是銀行的收入，是貸款人的支出。為了說明問題，這部分的收入支出不列入本案例，以簡化模型。

在二手房市場，實際操作中稅費和中介費是由下家承擔。因此本案例的假設如下：

下家購買的房子價格已經包含了稅費和中介費。

上家能夠拿到的錢是下家支付的房子總價中扣除了稅費和中介費的部分。

已更新，更新內容見最後。

你們這麼熱情，我一言不發也是不好的，那我就自己把附加題答了把。

還有些胖友啊，稍微看了幾本書學了幾個經濟學看了看完《貨幣戰爭》之流的玄幻小說，就把M2掛嘴邊，這位胖友請注意，M2是在有銀行的時候才會出現的，第一個故事裡並沒有銀行，這時候談M2並沒有意義。

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大部分答案都在瞎扯。

虛構一個故事關於一平米房地產的故事。

建設成本1萬。

第一個人兩萬買到。

一年後四萬賣出。

第二個人四萬買到。

又過一年八萬賣出。

第三個人八萬買到。

又過一年16萬賣出。

第四個人接手。

總的結果是第四個人出了16萬。第三個人賺八萬，第二個人賺四萬。第一個人賺兩萬。地產商賺一萬。建設成本一萬。

啥？你說成本一萬不值16萬？
這年頭別迷信成本決定論了。
學學經濟學原理吧。價格是由供求決定的。

附加題：現實中，可貸款，有稅費，有中介。會比上述更複雜。有人願意聽我繼續講。

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現在我們來講第二個故事，這個故事裡的數學計算稍多，我會採取儘可能簡單的數字，涉及到的也不過是基礎運算，避免讓計算掩蓋掉這個故事的本質。

先來說清楚這個故事裡的房子，人，開發商，銀行，中介和政府收稅的狀況。

這個故事裡有四個房子，分別為1平米、2平米、4平米和8平米。

這四個房子的單位建設成本都是一樣的，即1萬元每平米（這其中很大一部分是拿地的成本，可以假設每平米7000元拿地的錢給了政府，不過這個問題在這個故事裡並不重要）。

這個故事裡有6個人，他們每個人賺錢的能力都是一樣的，每年可以賺0.6萬元，但是存款的數量並不一樣，分別叫他們一號到六號，他們的存款分別是是3.2元，1.6萬元，0.8萬元，0.4萬元，0.2萬元和0元。

政府的稅收、銀行的貸款利息、中介的中介服務費都在第五年統一收取（現實中顯然不會這樣收取，這樣的簡化是為了簡化計算量）。

銀行提供了貸款服務，即只付房屋總價款的20%,剩餘80%在之後某一年全部償還（現實中是按月償還，也可以某個時刻一次還清），第五年收取相應的貸款利息（現實中是按月償還）。

第一年，房子建成了，開發商以2萬元每平米的價格出售（開發商賺錢15平米*1萬元=15萬元）。

第一到第四個人分別貸款了總價的80%,分別支付了3.2元，1.6萬元，0.8萬元，0.4萬元，買下了8平米，4平米，2平米，1平米的房子。第五個人和第六個人還在攢錢買房中。

這是第五個人第六個人說，我是剛需啊，房價太高了。

第234個人說，我也是剛需啊，房價太高了，我需要一個大房子。後來，發明了一個詞，來描述這些想要更大房子的人，被稱為改善。

第二年，房價漲到了4萬元每平米。（聰明的你可能已經發現，這個故事裡房價是外生的）

四套房子的售價分別是32萬，16萬，8萬和4萬。首付款也水漲船高，增加到6.4萬元，3.2萬元，1.6萬元，0.8萬元。

這時候，1到4號都賣掉了自己的房屋，還清的貸款（利息第五年支付），加上這一年6個人的勞動所得，一號到六號買房前擁有的存款分別是19.8萬，10.2萬，5.4萬,2萬，0.8萬，0.6萬。

一號朋友拿著錢，開開心心的出國移民定居去了，這樣的行為，被稱為變現。（第五年再支付利息，中介費，和稅費）

二號到五號朋友，開開心心的改善了住房環境，買了8平米、4平米、2平米、1平米的房屋。這時，五號朋友買上房了，我們稱這種情況叫上車。六號朋友的情況叫上不了車。

這時候，資產如下分布：

1號：持幣19.8萬

2號：持幣3.8萬,擁有8平米的住房，欠貸款25.6萬元。

3號：持幣2.2萬，擁有4平米住房，欠貸款12.8萬元。

4號：持幣0.4萬，擁有2平米住房，欠貸款6.4萬元。

5號：擁有1平米住房，欠貸款3.2萬元。

這個時候，2到5號，最最最害怕發生的事情就是，房價下跌，如果跌到一年前的房價，他們都將資不抵債，後半輩子拿命換錢。他們也被稱為「多軍」，最喜歡的口號是「京滬永遠漲」。

6號還是買不起房，眼看著還能買個客廳的錢變成買個衛生間的錢了，他覺得這是泡沫，美麗的泡沫，他被稱為「空軍」。

----------------------------------------（待續未完）-------------------------------------------------------

政府收房地產的錢給公職人員發薪水，公職人員拿薪水買房，沒問題。。

首先土地的成本肯定是要高，而且還不是一般的高，就算是是普通的小城市主城區跟偏遠地區的拿地價格也是不一樣的，更重要的是有溢價，因為中國來說的話土地是屬於國家的，只有政府出售，屬於是壟斷性資源，所以不管是那個城市出售土地，地方政府肯定也會根據現在周邊價格來定下起價，而對於開發商來說最大的資源就是土地的儲備，還有很多的開發商為了在一個城市的市場佔有率還有品牌推廣不得不在一輪輪的競拍中高價拿地，造成很大的溢價，而這些溢價基本上就是要等市場價格提升到滿足溢價之後才會開盤，或者打造高端市場，有了新的地王之後周邊價格再次提高，一線城市的土地基本都是這麼拿的，最後要買單的還是客戶，等下次政府要拍賣土地的時候評估的又是新一輪的價錢，而且說實在的一線城市的人工建築等等成本本身也是高太多。

我現在是否應該買房子？

我手上的房子是否應該賣掉？

精選原創首發於WX：徐彬說投資

今天，我們用當時介紹的知識和一些最新的消息進一步分析一下這個問題。

大家可以看到，這段時間，有越來越多的城市頒布限購政策，北京的限購政策還在進一步收緊。看起來這次，政府不把房價給壓住就誓不罷休。習主席前段時間強調，「房子是用來住的，不是用來炒的」。這句話看起來簡單，但是非常的到位，也非常的智慧。大家都知道，房地產是中國經濟的支柱。其實不僅在中國，在任何一個國家，房地產都是經濟的重要組成部分。美國2008年開始的經濟蕭條就是房地產市場崩潰所造成的。

房地產周期是影響經濟周期的一個重要因素。

房地產為什麼對經濟有這麼大的影響呢？

很簡單嘛。

l 蓋房子需要大量水泥、鋼鐵等原材料；

l 蓋房子需要大量的工程機械；

l 蓋房子需要大量的人力，因此可以提供豐富的就業機會；

l 房子賣出去以後大家還需要裝修、買家電。

所以房地產可以拉動非常多的行業。

我們再看的細一點。房地產市場的重要指標有房價、成交面積、和房地產投資額。到底哪些指標跟房地產拉動經濟是相關的？最直接的是房地產投資額，因為只有真正的蓋房子，才會拉動經濟。其次是成交面積，因為只有房子賣掉了，才需要蓋更多的，才會有房地產投資。有人會問了，為什麼成交面積是其次，而不是跟房地產成交額同樣重要呢？因為這裡面有一個必須考慮的因素，叫庫存。庫存的意思是已經蓋好，但是還沒有賣出去的房子。如果庫存很高，就算成交面積很大，也不會1:1的拉動房地產投資，因為只有蓋好的房子賣的差不多了，才需要蓋新的。

跟房地產拉動經濟最不相關的是房價。因為無論房子買1萬還是3萬，蓋100平米房子所需的成本是差不太多的，也就是可以拉動的經濟是基本差不多的。有人會說，房價上漲會有利於房子的銷售。真的是這樣嗎？我們說過，買房有兩種需求，一種是自住，一種是投資。對於自住，這也是我們常說的剛需，這部分人或因為結婚買房，或因為改善生活而買房，這些人看中的是房子的使用價值，因此根本就不是因為房價漲了才買房的。大家想想，如果自己因為要結婚，所以要買房，你會因為房價在漲，或者在跌而改變決定嗎？不可能。也許房價上漲的時候你會提前買，房價下跌的時候你會推遲買，但是你不會不買。什麼叫剛需，剛需就是必需品，你會因為雞蛋的價格在下跌而不吃雞蛋嗎？你不但不會不吃雞蛋，還會因為價格下跌而很開心。

如果一個人買房的唯一理由是房價漲了，那他一定是炒房的。所以房價的快速上漲，唯一受益的就是炒房的，其他所有人都是輸家。過去房價比較低，所以房價的快速上漲不會影響自住需求，還能刺激投資需求，所以客觀上對房地產銷售是有好處的，也間接拉動了經濟。但是現在房價已經漲到了高位，已經開始壓制自住需求了。而且炒房的人關心的不是房價的絕對值，而是漲幅。房價都已經這麼高了，不可能像以前那樣快速上漲，所以投資需求下降是必然的。不僅如此，高房價不但開始壓抑房地產需求，而且會產生各式各樣的社會問題。比如一線城市的服務業在持續萎縮，就是因為房價太高，很多服務業的打工者乾脆離開一線城市了。

大家想想，如果你是政府的決策者，你的目標是讓房地產對經濟的拉動最大化，同時保持社會穩定，你會怎麼做。相信，你也會像習主席那樣，嚴控房價，因為房價再繼續上漲，有百害而無一利。相信這次政府是動真格的，我聽說中央給各個城市都下了死命令，嚴控房價。歷史多次證明，政府想要把價格頂起來不一定成功，比如股市裡的救市有幾次是失敗的，但是如果政府想要把價格壓下來，從來沒有失敗過。所以估計未來房價很難再瘋狂上漲了。

當然，房價暴跌對於金融體系的衝擊太大，所以政府也會千方百計不讓房價暴跌。因此結論就很簡單了，也是跟我們之前多次說過的那樣。如果你買房的目的是自住，那麼，只要你負擔得起，隨時可以買。如果你買房的目的是投資，我們建議還是算了，因為無論從基本面還是政策面看，投資房產的收益在未來不會很好。如果你持有多套房子，你可以計算一下租金收益率，如果租金收益率還達不到3%，建議你可以考慮賣掉一部分，因為未來房產的增值會比較有限。當然，賣房前你一定要學會如何做資產配置，如果你把房子賣了，但把錢存銀行，那就更加得不償失了。

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其實我更關心的是。。。

如此經濟條件下，買房子的錢是哪裡來的？

別跟我說貸款放水，貸款也是要還的。。。

那些航空母艦哪裡來?

那些殲20哪裡來?

土地財政給俺們造

說一個不太嚴肅的答案，高盛估計，上一個年度中國個人和企業轉移到海外的資金量約為1.1萬億美元。

錢都去哪了？現在的錢，好像不值錢了吧！房地產，從買地，策劃，開發，蓋房等等，這一切都需要錢，開發商買了地還不能立即開始建造住房，還要經過政府批准，只有政府批准了才能有機會建造，這些都需要錢，開發商欠了一屁股債，由誰來換，買房的人唄，不然從哪填補債務，再說說為什麼欠那麼多債吧，現在物價，政府政策，都一直存在！錢去哪了？到了看不見的地方！開發商還債，政府剋扣，物業管理，環境改善，等等。房價太高了，買不起房