等額本息20年和等額本金30年月還款差不多，怎樣最划算？計劃10年後賣掉這個房子。
1、貸款170萬（利率8.5折，4.1%），等額本息20年，月還款10450。
2、貸款170萬（利率8.5折，4.1%），等額本金30年，第一月還款10622。問題一：月還1萬能接受，再多就有點壓力了，比較迷茫20年和30年怎麼選擇？問題二：2，3年後可能會考慮提前還一點款，（想減少月壓力）有「減期」和「減月供」兩個選擇。換了一部分後，「等額本金」+「減月這種方式，每月月供也會減少嗎？--------------------------------------補充：計劃10年後換一套更大的房子，所以10年後會考慮賣掉這個房子。
不太贊同越女的答案。
作為曾經的房貸經理，大部分客戶都會選擇「等額本息」方式，選「等額本金」的客戶少之又少，而且這其中很多還會在開始還款後換成「等額本息」。
原因是：缺錢！如果不是缺錢，就不會選30年了。等額本金和等額本息，利率是相同的，財務上的凈現值相同。區別在於前期的還貸壓力。
通俗解釋：還的越快，最後總利息當然會隨之相應減少，但，還款壓力會大增。
所以說，貸款不是簡單的計算利息，而是要看支付能力的，大部分堅持等額本金方式的借款人財務自由度不會低，根本不在乎每個月多個一兩千，別人說等額本金省錢，就選了。
我個人建議：
1.如果你財務狀況非常良好，這兩種方案並無本質區別。2.如果你現在每個月只能還1萬，我覺得應該考慮30年的等額本息，每年視情況提前還一部分的本金。
理由如下：減期一般是不可逆的，如果中間出現需要急用錢的狀況，就等於逼著你違約甚至賣房。
所以建議您30年等額本息，再根據您的財務狀況進行分期提前還本。
「30年等額本息」也是絕大部分房貸客戶選擇的方案，因為您無法預計到未來10年內的財務狀況變化情況。
簡單解釋就是，適當留一點錢在手上以備急用或投資，畢竟房貸的利率是很低的。
最後補充一句：我只是對大部分房貸客戶的選擇進行了簡單分析，適不適合您請您自行決定。
畢竟！房貸是現實的問題，所以請務必現實點看待，盡量避免理想化的結論。謝邀，只定性說幾點，僅供參考
前提，有一定理財意識與技能，投資收益率能低風險地跑贏貸款利率（最簡單支付寶裡面的招財寶）：1.等額本息還款法使手中的可支配資金具有更高的時間價值。
詳見 等額本息與等額本金，從財務管理的角度充分考慮貨幣時間價值，哪個對於購房人來說更划算？ - 房十五的回答2.考慮通貨膨脹因素，貸款時間越久越好。
簡單地說，今天一萬塊錢和30年後的一萬塊錢，不是一回事。3.貸款是加槓桿操作，不應主動去除。
給你一個撬動更大資金的支點，幹嘛不要。綜上，建議選擇等額本息30年貸款，不提前還款。等額本息30年+各種提前還款最划算。
哪種房貸還款壓力比較小？等額本息
對於房奴來說，無論是公積金貸款還是商業銀行貸款，還款方式只有兩種：等額本金和等額本息。而對於這兩種要如何選擇，也無非就是選裡面還款壓力比較小的一種。那麼這兩類還款方式到底哪個壓力小點呢？
兩種還款方式解析
先來看什麼是等額本金還款法。它是將本金分攤到每個月，同時付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式。以貸款120萬元，期限30年為例。假設是北京市的公積金貸款，按照當前五年期以上貸款基準年利率3.25%計算，每個月本金還款額為120萬÷360個月=3333元。第一個月的利率演算法為：120萬×3.25%÷12=3250元，因此第一個月還款額為3333+3250=6583元。第二個月的利率演算法為：（120萬-3333）×3.25%÷12=3241元，第二個月還款額為3333+3241=6574元。以此類推，此後每個月的還款額逐漸減少。
再來看什麼是等額本息還款法。它比等額本金的演算法更加複雜，最終結果保證每個月還款的「本+息」之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬，期限30年，年利率3.25%計算，每月的還款額固定為5222.48元。
等額本息還款壓力小？
等額本金還款方式的優點在於整體支付的利息相對較少，但劣勢在於前期還款壓力較大。如果將上述例子中的公積金貸款換成商業貸款，年利率變為當前的4.9%，仍以貸款120萬，期限30年計算。若是等額本金還款，首月要還8233.33元，並且在未來一年半的時間內，每月的還款額度都在8000元以上。對於好不容易剛剛湊齊首付款、還面臨裝修買傢具的年輕購房人來說，還款壓力不容小覷。而若選擇等額本息還款法，雖然總利息多，但每月固定還款6368.72元，還款壓力相對較小。
由此可見，如果貸款人工作和收入穩定，還款能力較強，選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱，等額本金還款方式無疑陡增生活壓力。對於部分收入不
高的購房者來說，最好的狀態就是先採用等額本息的還款方式，過了一段時間再變更為等額本金的還款方式。這樣既能度過等額本金一開始的高額還款，還能省下一
部分利息。但是，至於什麼時候變更比較合適、銀行是否允許變更還款方式，都要根據貸款人經濟情況以及與銀行簽訂的具體合同而定。
在等額本息方式中，前期還的房貸，主要是利息部分。而等額本金方式，前期還的房貸，主要是本金部分。shqianyy
最近很多人問我，房貸，貸30年好還是貸20年好，等額本息還，還是等額本金好。
我說是30年等額本息好，畢竟，像我這種屌絲，一個月少還點款，少點壓力，萬一以後哪天種彩票了呢，不就都可以還了。。。。。開玩笑言歸正傳，今天我就以我有限的知識和認知水平為大家分析一下。
首先，很多人會說，你讓我還30年，背好多息啊，比2 0年比多少多少。針對這種說法，你要知道，銀行多貸了十年這十年當然會產生更多利息啊。再說了，如果只考慮利息多少來判斷哪個划算的話，那全款最划算，不用付一分息。所以說只比利息，是不全面的。還有一種說法是，等額本金先還的是本，等額本息先還的息。考慮到提前還款的話，等額本金更划算。這種說法也不全面。
這兩種情況，都沒有考慮到貨幣的時間價值。
因為在這20到30年的貸款時間裡，從宏觀來看，消費價格指數上張的，工資收入水平是漲的，貨幣貶值的。即便是這些因素每年的變化很小，但是，10年20年也是能顯現的。通俗地說，今天的錢，永遠比明天的錢更值錢。
回想一下，10年前的100塊你能買什麼，10年前的房價是多少，10年前的工資是多少。說兩個人，精打算和細琢磨，十年前一起買了某地方的房產。
房價是2000一平，面積是100平米。總價20萬。當時的工資收入水平是2000元一個月。
精打算和細琢磨兩個人都是首付30%，貸款14萬。精打算的還款是30年等額本息。細琢磨的是30年等額本金。
同樣的道理，如果是同是等額本息或本金，時間越長的，每個月還的越少。這樣，貸幣地有時間價值就被充分利用了。特別是對於做生意的人來說，貸多點，貸長點，總歸是好的，因為利息低啊。如果這時侯不開竅，全款付了。萬一以後用錢，再用房產抵押貸款，資金成本必定要比房貸
高的。
按這樣的速度現在一個月掙3000元，30年後就是39000元，即便是說，不可能有那麼高，咱就按20000元算，當你掙到20000元一個月的時候600和800對你影響大嗎？
所以，不要問我哪種方式最划算，因為我只會說一種，能貸多少貸多少，能貸多長貸多長，等額本息還款！等額本金，是一種「前緊後松」的還款法，每月還款額都會下降。這是因為每月需要還的本金一樣，往後由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少，但一開始壓力會比較大。
等額本息，是一種「平均分配」的還款法，每月的還款額都一樣，月供里的一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，前期本金比重小，利息比重大；後期反過來。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，支付的利息多，所以，朋友就覺得選擇了等額本息還款方式，自己吃虧了BUT 真的是這樣嗎？
無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金餘額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。
兩種不同的還款方式，利率其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。
借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個例子：如果借款70萬，30年還清，利率4.165%，上圖，簡單易懂
還款總額上看，等額本金＜等額本息，主要是因為等額本金，前期本金還的多，最後佔用銀行的本金少了，自然利息少咯。
既然等額本金還款的利息少，請給我一個選擇等額本息的理由？
因為，因為，老娘我付了首付，沒錢啦！
等額本金在還款初期的壓力太大了，看圖說話，等額本金法的前幾個月的月供都5000+元，而等額本息法只要4000多元，這就高出了1000大洋。對於剛交完首付，元氣大傷的小夥伴來說，實在是沒法感受到這種先緊後松的好啊。
另外呢，投資小心思，借用銀行的錢，我們把結餘下來的錢，投資利息只要比銀行高，就划算！等額本息還款，用多一點的利息來減輕還款壓力，么么噠~
我是一一媽媽，金融狗，金牛座，倆兒熊孩子的媽媽
閨蜜在武漢買了套160平米的花園小洋房，總價差不多200萬，大約貸了140萬元。
最近，她也在發愁同一個問題。
1
辦貸款時，閨蜜選擇了30年等額本息還款，每個月固定拿出7430元還貸是可以承受的，可以多留些吃喝玩樂的錢。
如果當初選擇等額本金的還款方式呢？
那麼，第一個月要還9605.56元，比前面的方式多了2千多元。當然以後每月能遞減15.88元，但總感覺，一開始壓力有些大。
魔鬼就藏在細節之中了，不同的方式，會在很多年後產生奇妙的蝴蝶效應。
按照閨蜜的等額本息還款方式，15年後，她的房貸本金其實才還了45萬多元，而利息已經累計支付了88萬多元。
也就是說，這15年，她還的錢，相當一部分是屬於利息。
而採用等額本金的方式，15年下來，房貸本金已經還了70萬元，利息累計約77萬多元。這樣一來，本金部分還得較多。
等額本息的方式，你前期還的房貸，主要是利息部分。而等額本金的方式，你前期還的房貸，主要是本金部分。
2
我相信，在現實中，很多人並不會真正背負長達30年的貸款；更多的時候，隨著房產的再出售，他們會提前結清房貸。
如果你想提前還房貸了，你會發現，等額本息的情況下，還有大量的本金沒還。
而第二種等額本金方式下，本金已經還掉了大部分，相應要還的貸款已經少了很多。
而且，在上面的例子中，第11年的時候，等額本金的月供就和等額本息的月供一樣了，並在之後逐月減少。
所以，如果條件允許的話，等額本金是一個值得考慮的選擇，雖然它可能造成一開始還貸壓力較高。
3
越女還發現一個玄機，如果房貸期限30年，在還款23年後，無論是等額本息還是等額本金，房貸總支出已達到相同的額度。
這時候，對於使用等額本息的人來說，提前還清就毫無意義了，因為大部分利息已經在23年內貢獻給了銀行，剩下要還的幾乎都是本金，早還晚還區別已經不大了，還不如拿去理財。
Tips：如何變更房貸還款方式？去貸款銀行找你的房貸客戶經理，在房貸還款變更的文件上簽字就可以了，很方便，基本上銀行都秒批，從下個月起銀行就用新的還款方式計息、扣款了。（大部分銀行都支持）
{越女讀財}微信公眾號：ynducai
歡迎關注越女讀財，一個小小的理財抽屜，一枚玩心很重的財女?
03年的時候月還1千都有壓力，過去這麼多年，恨不得多貸點啊，現在的1000真不算錢了
房貸期限和還款方式的選擇，主要由家庭收入、家庭成員情況和家庭生活方式等情況決定。題主計劃10年後賣房，在不提前還款、貸款利率不變的情況下（以下均如此假設），「20年等額本息」還款10年後剩餘本金約102萬元，「30年等額本金」還款10年後剩餘本金約113萬元。兩種還款方式在10年後剩餘的本金相差約11萬元。若題主採用「20年等額本息」還款方式，今後10年期間月供10450元，略微超出題主1萬元的月供預算。在收入不增加的情況下，題主每個月都會切身感受到月供的壓力。若採用「30年等額本金」還款方式，題主的首期月供為10622元——同時逐月減少並在39個月後低於1萬元，至第10年（即120期）計劃賣房時月供約8672元。應該說，採用「30年等額本金」還款方式對題主的經濟壓力影響較小。另外，還需要考慮題主家庭成員情況，如有老人需要贍養、有孩子將要出生或有孩子需要上學參加補習、家庭成員身患慢性疾病等等，有必要每月儲蓄一部分錢以備將來支出。最後給題主一個建議，因為你計劃10年後賣房，因此此次購房行為可視作長期投資，若對未來房價預期上漲，可以選擇加槓桿，即選擇「30年等額本息」。這樣你每月的月供約8278元，貸款購房對你家庭帶來的經濟壓力將減少很多，並有能力每月儲蓄一定資金。目前部分銀行1年左右的理財產品年化收益率在4.50%左右，高於你房貸的利率，建議有5萬元以上存款後購買國內商業銀行發行的理財產品，收益較定期存款、餘額寶高，風險較低。
恨不能多貸一點，5都不到的利率，稍作投資都能覆蓋啊~~~至於20年，30年後……青菜不得10塊錢一斤啊，慢慢還，急什麼。
做等額本息更好，第一減輕還款壓力，第二每個月有多餘的錢進行理財。第三考慮到通貨膨脹的問題
想每月壓力小等額本息待足年限，反正要提前還款的。希望利息降低的等額本金。但是考慮到通脹因素，建議貸足年限。十年前一萬元和現在一萬元哪個購買力大？十年後一萬元和現在一萬年哪個購買力大？你自己去衡量。
謝邀
第一種，20年等額本息，月供10450.07，其中本金4549.65，利息5900.42，本金每月漲6元左右第二種，30年等額本金，首月月供12983.75，本金7083.33，利息5900.42，每月本金不變。可以看到兩種月供還是有250元左右差距。根據房貸計息原則，不考慮任何外部條件，包括題主的償還能力（其實差距很小）以及可能發生的政策變化，僅從利息差距看，選第二種方式可以付出更少利息。1 如果2.3年內打算還清，那麼兩種方式基本上沒什麼差別，基本忽略不計。2 如果打算部分提前還款，那麼提前還款後可以選擇縮短年限而不減少月供，這樣每月本金還的越多，所付出的利息則越少。房貸每月月供由本金加利息組成，每月利息是由上月還完月供後剩下的本金來決定，不難看出每月本金還的越多，利息就出的越少。我們也可以觀察到，還款第一月利息是最高的，不論按多少年還，按什麼方式還，因為首月利息的計算基數均為貸款金額。餘下每月利息都是逐月下降的因為每月本金都在下降，而還款年限和還款方式的不同造成每月本金的不同。本金越少，還款壓力越小，付出的利息就更多，反之亦然。所以這裡要推薦各位，選擇最合適自己的而不是最便宜的。說句題外話，題主拿到85折的利率優惠，目前4.165，完全不必考慮提前還款，買買理財什麼的收益豈不是更多？我剛剛還了房貸，06年時買房貸了23萬，起息為06年2月，採用等額本息，今年起月還款為1380元，今年2月選擇提前還清餘款共12.7萬，沒有違約金。感覺提前還房貸是值得的，因為一個月可以省下利息和本金1380元，一年就是1.6萬，年化收益率百分之十幾。所以選擇了提前還房貸。在銀行見到很多人提前還清房貸，相信這是理性的選擇。
如果做生意找銀行抵押貸款100萬，一年，到期還本，按月付利息，年利率6%算，一年還7萬2的利息。到期後找資金過個橋，再借100萬。循環30年後，這100萬的本金還是要還。
如果買房找銀行按揭貸款100萬，85折，等額本息30年，一個月是4870，一年是58440，摺合年利率是5.8% 並且30年後本金是不用還的。
想想別人做生意的都是10幾個點的利息去借錢，還借不到。5.8的年利率是很低的，你如果有錢理下財就回來了。所以有多長時間貸多長時間，有錢千萬不要還。不需要計算，房貸利率有優惠，當然還得越少越好！所以等額本息好。其餘錢做投資或者消費都可以，你要知道信用卡分期利率年化20%，投資金融產品超過房貸利率還是很簡單的。
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