2018年房價會漲嗎？

01-03

2017年各種「限購」、「限售」、「限價」、「限貸」層出不窮。根據北京、上海的數據顯示，目前樓市趨於冷靜。

從歷次地產調控效果告訴你什麼樣的調控政策才會導致房價真正下跌

本輪房地產去庫存以來，一線城市房價暴漲，然後引發政府調控，在2016年10月調控開始的時候，我曾寫過《中國的房價什麼時候會崩盤》，認為一線城市的上漲勢頭會得到遏制，進入橫盤階段，但是崩盤是不可能的，未來3~5年，一旦放開調控還會暴漲。

而實際上，北上廣深這四個一線城市的房價被政府遏制住了之後，開始橫盤止漲，買房資金開始蔓延到南京、合肥、武漢等二線城市，二線城市調控之後開始蔓延到三四線城市，於是引發了全面調控，如今全國房價都開始進入大橫盤時代。對於全國所有的房價調控，我認為他的核心目的都只是不讓房價漲，斷然不會允許房價跌，這一點是可以歷史來證明的，今天主要給大家說一下30年來的房產調控歷史,讓大家更深刻的了解中國房地產市場。

1980年是中國房地產的元年，這一年鄧小平書記把房子定義為商品，同時推動房改和土改，中國房地產正式成為了一個產業，開始緩慢的種子發芽階段。不過當時很多人擔憂文革重襲，不敢擁有私產，而且也期盼單位免費分房，房地產業的規模很小。1984年，鄧小平肯定了房地產行業的意義，排除了雜音，地產的黃金10年到來。1987年，深圳在還沒有修改憲法的情況下，冒險打了擦邊球進行了首次的公開土地拍賣點燃了全國房地產加速前進的熱情，如果確切的給一個中國地產開始進入商業化的時間點，我覺得1987年是比較合適的。

1991年，國務院批複了24個省份的房改方案，鼓勵個人購買房屋，當年萬科股票上市，全國房地產進入起飛階段，中國地產的首個泡沫開始蓄積。

1991年，海南房地產均價是1400元/平米，1992年是5000元，93年達到峰值7500元，2年漲5倍，銀行和國企的進入資金接近千億元。劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國地產的首個調控政策出台，1993年6月3日，朱鎔基發表講話，宣布終止房地產上市、全面控制銀行資金進入房地產市場，嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆藉資金、削減基建投資等。於是海南泡沫直接炸裂，當年海口1.3萬家房地產公司倒閉了95%，引發壞賬800億元。同時，海南地產泡沫的破裂引發全國房地產硬著陸，全國房產價格紛紛大跌，房地產市場進入寒冬。

由於房價連續陰跌，無人購房，1995年底，全國商品房累計空置建築面積達到5031萬平方米，1996年房地產行業出現了全面巨額虧損，隨著1997年亞洲金融危機的到來全國房地產行業已經瀕臨崩潰。

於是政府開始救市，1998年7月3日，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布全面終止福利分房，實行住房分配貨幣化。1998年，房地產市場大熱，許多單位搶購住房來分給職工，一口氣消化了全國的存量空置房，堪稱中國房地產去庫存的1.0版本。

2001年，供需關係開始失衡，這一年的第一季度，3個月內北京房價上漲達到97.3%，當年政府開始全面整頓地產行業。2002年，胡錦濤總書記在全國經濟工作會議上提及房地產過熱問題，掀開了政府和地產商之間的調控博弈大戲。

02年首先發布的調控大菜是《關於加強房地產市場宏觀調控、促進房地產市場健康發展的若干意見》，地產業稱之為217號文，從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控，市場對此的反應是漲幅減緩，但是北京房價繼續上漲。

03年6月，央行印發《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理通知》（銀髮【2003】121號）文，對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面做出規範收緊銀根。對二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能詳的規定就是在此文中出台的。121號文效果顯著，全國房價應聲下跌，上漲勢頭被終結，全國地產行業進入冬季。

但是造化弄人，03年中國遭遇非典，全國經濟影響嚴重，經濟增長率下滑到6.7%，出於保增長的考慮，在全國地產商的強烈抗議下，住建部發布了《關於促進房地產持續健康發展的通知》，簡稱18號文，此文內容和121號文完全相反，將鼓勵房地產發展定性為擴大內需，拉動投資增長，保持經濟持續增長的重要渠道。

於是全國房價只跌反彈，繼續上漲，04年同比漲幅達到14.4%。2005年，在輿論壓力下，國務院推出《關於切實穩定住房價格的通知》，稱之為國八條。大概內容是要求各地政府重視房價過快上漲的現象，控制措施不利要追求領導責任，調整住房結構，保證中低價位、中小戶型的供應，大力建設廉租房。

國八條完全沒有卵用，市場用年漲幅12%來歡迎國八條調控的到來，2006年政府再度調控，推出國六條，大概意思還是國八條的重複不過再度強化，首次提出90/70的戶型政策，核心落眼點還是讓地產商多造小戶型讓百姓住的起房子，當年房價上漲6%，調控變為空調。

2007年，民怨沸騰之下，央行和銀監會聯合下發《關於加強商業地產信貸管理的通知》，要求對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制房地產開發貸款，項目資本金必須達到35%才發放貸款。效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現了大量的地產中介門店倒閉現象，房地產交易量價齊跌。

又是造化弄人，半年之後，美國次貸危機爆發導致了全球金融危機，房地產行業從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地，在2009年據國家電網利用智能網路在全國660個城市的調查，全國大約6540萬套住宅的電錶讀數連續6個月為0，按每套100平米計算等於09年住房竣工面積的11.3倍，哪怕全國立刻停工，房子都夠用11年，如此巨大的空置商品房市場根本難以消化，整個行業瀕臨崩盤。同時中國的宏觀經濟環境惡化，經濟增速下滑嚴重，政府開始再度救市，房地產去庫存2.0版本開始了。

除了四萬億投入基建行業外，央行對房地產全面鬆綁，個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定，於是2009年房價止跌回升，全面燃爆，當年房價上漲25%。

於是再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國四條，10年1月政府推出國十一條來調控市場，我這裡特意不寫他們的名字以及內容，是要告訴你，這裡面是一堆關於讓窮人怎麼住的起房子，怎麼做經濟適用房，怎麼做小戶型等等，沒有收緊銀根，沒有降低貸款。所以，全部空調，2010年房價繼續上漲，當年漲幅冠軍為通州的副首都概念，漲幅達到3倍，亞軍海南國際旅遊島概念漲幅為一倍多。

2010年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務院印發了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱國十條，其餘9條我就不寫了，不過其中一條必須寫，國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

效果很顯著，海南房價在2010年3月到7月的住房均價分別為12280、11932、8483、8208、7019元/平方米，全國房價也都有小幅下跌，不過當年8月房價開始止跌，頗有報復性反彈的架勢，於是2010年9月，國土部和住建部聯合發布了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，從用地的角度進行規範調控。9月29日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部連手發布新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優惠政策。新一輪調控沒有繼續收縮銀根，所以房價沒有進一步大跌，不過止住了反彈的苗頭，2010年國慶節全國樓市成交銳減、交易慘淡，觀望濃厚。

接下來就是5年的凍市期，2010-2015，全國房價基本不漲不跌，投機絕跡，大橫盤狀態，庫存閑置商品房數量飛速增加，一直到2015年底國務院出台去庫存政策刺激房地產，房價引爆了一波翻倍漲幅，所謂房地產去庫存3.0版本，然後2016年國慶前夕再度開始調控，這些大家都很熟悉了。

上文是中國房地產二三十年來的歷史，我今天把他們羅列到一起，大家看完之後我相信是很有收穫的，對中國房地產的發展有了一個清晰的認識。從以上多次調控我們可以看出以下幾點：

首先，政府是有砸盤能力的，93年海南泡沫一夜之間崩盤，全國房地產應聲大跌，足夠說明，只要銀行斷貸抽資下狠手，中國房價分分鐘硬著陸，房價半年暴跌70%不是夢，不過代價是整個中國經濟一同完蛋，所以政府絕不允許房地產行業崩盤，目前政府所有的調控，都是控制房價上漲過快以免引發不可控的崩盤，僅此而已。

其次，是歷次調控真正引發房價下跌的那部分政策，從歷代調控效果來看，當房價上漲的時候，任何政策都不能阻擋房價上漲，全部淪為空調，唯有減少銀行貸款資金是立竿見影的效果，不管是提高首付還是提升利率還是控制貸款總量來說都可以。稍微減一點房價立刻停止上漲，再多一點房價就開始下跌，如果減的狠了房價還能崩盤。

所以，當下次發布調控措施的時候，到底是空調還是真調，你看看有沒有縮減房產信貸總量即可，他對房價影響所佔據的權重非常大，同時房價崩盤有千萬種可能，但是唯獨沒有政府主動出手砸崩這種可能性。

請買房的繼續狂歡，沒房的頂起，不要孩子，不交繁殖稅。

我們的血汗不是拿來剝削的，一天剛需剛需，剛需挖你祖墳了？政府、房企、炒房的一個個帶著綠光看剛需，恨不得把我們吃得骨頭渣都不剩，我們難道還給他們製造下一輩奴隸？整天學區學區，抱歉，不奉陪了！

整天喊房價不能跌，不能蹦，不然就是經融危機經濟崩潰，感情蹦肉食者的錢是危機，吃平頭百姓的肉就不是危機？

這盛世不是你我的盛世，是肉食者的盛世，吾輩還是不給國家製造貧窮了，也好早日達成全面小康。

剛剛，我終於把上海的房子賣掉了。

很不容易。

從4月掛牌，今天出售，已經半年過去。

其實已經快要失去信心了，早上剛剛通過鏈家把房屋出租委託協議簽好，打算出租作罷。沒想到中午來看房的客人格外滿意，下午就談妥了條件，簽了合同。

15-16年上海市場火爆的時候，這個樓盤的房子出售周期在兩周左右，因為在周邊來看，這個小區算是配套、品質、交通各方面還不錯的。

有幾個朋友最近半年在賣房。說一下他們的情況：

有一個在仙霞路有一套優質地段的老公房，屬於老破小，賣了半年沒動靜，他放棄了。
有一個在浦東世博板塊，72平米新公房，近地鐵站，掛牌在鏈家，整整3個月，一共只有2人上門看房。我問他是不是價格掛高了，他說已經是同小區同面積掛牌最低價。
還有一個朋友在閔行莘庄，上個月成功出售，120平米的房子，630萬成交。最初掛牌價格是680萬。不降價，就難以成交，所以該妥協就妥協了。

我賣房的價格不方便透露，但可以透露最終成交價在最初掛牌價的基礎上，降低了11%。

以上都是個例，但因為平時很關心房地產，也跟周邊買房賣房的朋友交流，可以判斷：長達半年左右的成交周期，議價幅度5%-10%，是目前上海二手樓市的典型縮影。

據房產中介透露，今年上海二手房的真實成交量，只有去年的三成左右——有的朋友可能不清楚，與二三四線城市不同，上海這種成熟的一線城市，房屋交易的主體是二手房市場，而非新房市場。

任何一種商品，成交量暴跌的情況下，價格想不畏縮，幾乎不太可能。

嚴格的限購手段和越來越不友好的信貸政策，雖然也讓很多想買房的朋友苦惱，但是請相信我，更苦惱的，一定是賣房人。

在上半年，我寫了一篇專欄文章，一苒說：2017年，房價的拐點是不是到了？

我分析了有利的因素和不利的因素，綜合來看，不利的條件更多。不看好短期的房價趨勢。

從目前的結果來看，算是暫時沒有說錯。房價大勢穩中有降。

有人說近期三四線暴漲？

沒錯。但其實只是部分強三四線城市。更多的弱勢城市將持續弱勢。少數三四線最近騰飛，只是因為一線二線鎖住以後，熱錢投機而已。這種增長不是內生因素，不可持續。

下面說說18年的房價趨勢判斷。

談幾個點：

1 短期看貨幣

貨幣就像用肥料澆莊稼。肥施的多，植物發育就好。很簡單的道理。

15-16年貨幣非常寬鬆。17年在房地產行業大幅收緊了——房貸利率上升、限購、提高貸款首付標準。

這三招，我猜，18年不會有本質變化，但不排除稍微放鬆。

猜測的理由是：首先歷史經驗限購一般要持續2年以上；其次，17年市場太慘淡，18年稍微鬆綁一點是有可能也有先例的；但肯定不會真正寬鬆，只是不那麼緊。

因為人家美國結束了寬鬆貨幣，開始從緊。中國貨幣要松太多的話，人民幣就可能快速貶值或者熱錢大量流出。造成金融不穩定。

2 長期看人口

先說大趨勢，中國90後只有80後數量的80%。

如果你家開了一個餐廳，平時每天接待10桌客人，後來每天只能接待8桌。假設別的條件不變，盈利會發生多大變化呢？是降低20%嗎？

錯！可能是銳減50%！

因為你每天的固定成本需要6桌客人去攤平，其實只有4桌是盈利的。當客人降低時，利潤會大幅削減。

房地產市場也是類似的問題。

一旦人口少了，總體大勢就很難非常好。這跟70後傳遞接力棒給80後時不一樣。90後為主體的購房需求會下滑。

3 中期看供需

有人說，中國有史無前例的城鎮化？

沒錯，城鎮化帶來新的住房需求。

但我們也要看到。目前的一代中老年人，很多都在自住需求外，購置了額外的商品房，進行投資。在二三四線，擁有2套及以上住房的家庭實在太多，考慮到老人的住宅以後還會被子女繼承，很多大家庭內的90後未來將面臨持有3套或以上房產的幸福煩惱。

這是一種新的社會現象。

你見過哪個80年左右出身隨便就擁有2-3套住宅嗎？

不太可能的！他們的父輩處於計劃經濟住房短缺時代，沒法留給他們很多房子。

國家統計局的官方數字顯示：2016年，中國全國人均住房面積達到了40.8平米。

這個數字，其實已經很高了，說明中國人並不缺房子。各位網友見過身邊哪怕有很多人沒有自有住宅嗎？他們基本都有房子——他們抱怨房子稀缺，其實指的是優質房子稀缺，他們也許在北京東三環沒有房子，但在老家都是有的。

其實任何領域的優質資源都是稀缺的，比如美女，比如鑽石，比如NBA級別的籃球比賽，所以這種抱怨並沒有太大意義。

40.8平米人均住宅是什麼概念？義大利是43平米，荷蘭是40.8，德國是39.4，英國35.4，法國35.2。80年代時，父輩一家人擠在20平米筒子樓的時代一去不復返了，我們已經趕上西方發達國家了。

中國土地遼闊，咱真的不缺房子。

查閱一下北京上海廣州的人口密度，對比一下東京倫敦紐約，就會發現所謂「中國人口多，所以房價就應該很高」，不構成「一線永遠漲」的支撐。

4 政策政策政策！

很多評論區的網友都指出了，在中國政策很重要。

確實如此。

首先，最近在開的大會定性了「房子是用來住的，不是炒的」。怎麼理解這句話呢？

別光看政府怎麼說，看看他們怎麼做。

以上海為例，看看這座城市的大招：五年內新建70萬套永久租賃住宅。

為此，上海犧牲了數百億土地拍賣收入，在很多外環內的優質地段，規劃好了土地，低價賣給大國企地產玩家們（大概只有土地市場價的2成左右），然後由這些企業來建公租房。

這些土地，分布在張江高科，有世博園，甚至有古北豪宅區——這就是中央強力意識的典型體現。

70萬套是什麼概念？目前全上海有效租賃房源總計210萬套。而且絕大多數都是民居，並不是專業的租賃用途產品。

如果你是一名一線城市的外來者，在北京上海租過50平米的民宅，一般都是80/90年代左右興建的老房子，設計水平、破舊程度，可能會令你追憶起孩提時代自己在老家的居住氛圍。

但是嶄新的公租房，要好太多了。我在上海住過一年普陀區的公租房：品質大幅高於老破小，低於商品房。50平米左右，很合適都市年輕人，小區里還有地下地上車位。

70萬套這樣的新租賃住宅入市，將徹底改變上海的房屋租賃市場。

如果一位大學畢業的年輕人，發現他在上海短期內沒有任何希望買到動輒數百萬的住房，他可能會有些灰心，想要離開這裡。但當他轉念一想，只有在上海才有這麼多良好的工作機會、發展平台，還可以用公平的市場價租到舒適的公租房，那他還是很有可能留在這裡的。

很多城市都出了大招，另一個印象深刻的是武漢。

武漢宣布：大學畢業生找到工作，一律給戶口，買房政府補貼20%。

武漢這座城市有一個得天獨厚的資源，就是每年30萬畢業生，僅次於北京上海。

如此大力度的戶口和補貼政策，說明武漢加入了著名的「搶人大戰」——各個地方政府開始不把人口作為負擔，而是視為一種資源了。

大家不要覺得中國政府不聰明，其實他們掌握最多的信息，豐富的經驗，他們非常聰明。像武漢這樣的決策，反應了一個趨勢，也是葛優先生好多年前就在電影里預測過的：21世紀什麼最貴？人才！以後人才是稀缺的，房子沒那麼稀缺。

中國人口以後的趨勢是不漲反降，消費旺盛、生產力強的年輕人越來越不夠，消費疲軟、生產力弱的老年人越來越多。

像武漢這樣的城市，就是希望變成人力資源抽水機，喝飽自己，餓死別人。

所以我強烈不看好三四線城市和小鄉鎮的未來——人口越來越像一場零和遊戲，有人賺就一定有人虧。

那麼對人才吸引力強的一二線城市，就真的高枕無憂，房價一路漲嗎？

我覺得也不現實。房子最終要靠老百姓的口袋買單。像武漢這樣大規模拉攏年輕人進入勞動力市場，在人才供給旺盛的情況下，工資根本很難有效提升——過去10年，中國房價翻了多少？年輕畢業生薪水才加了多少？遠遠低於房價漲幅。

政府如果想要有效吸引年輕勞動人才，吸引創業公司，吸引產業資本，房價不能過高。這等於讓這座城市失去「成本競爭力」。

按照政府的理想算盤，應該是維穩橫盤：目前在一二線城市推進的「限購限貸」，在部分城市發生的「限售」，以及對新房子售價的「壓制性審批」，實際上就反映了政府的心態。

5 新房與二手房價格倒掛

目前在不少限購的一二線城市，出現了新房售價與二手房倒掛現象。

倒掛的意思就是，同一個地區，新房售價比二手房還低。不合理。通常新房在同地區比二手房高20%以上。

武漢，嘉興，甚至上海個別地區，都是如此。

這到底說明了什麼？

我認為，說明政府努力剎車，壓制房地產的過熱。

過去的經驗表現，房價暴漲很難被控制——這一屆政府用肌肉告訴你，他們依然可以有效控制！

控制的方式可以很粗暴：開發商申報賣16萬一平米，政府只批12萬，還要求你不能捂盤。

這不符合市場經濟，但是在中國，有時候「亂世需要重典」，沒辦法那麼斯文。

限制新房定價，造成新房二手房價格倒掛——如此以來，在限購限貸的大背景下，有限的購買力會優先投射到新房交易市場，這符合政府、開發商的利益，也不違背買房老百姓的利益，唯獨打壓了賣房老百姓的利益——新房這麼便宜，他們的二手房還賣個屁，除非割肉變現。

一線城市還好，因為新房項目很有限。二三線城市就不一樣了，新房滿天飛，二手房根本賣不動——你以為你投資房產，賺了大錢，等你有一天去交易的時候，才發現：

房屋投資的流動性可能遠遠比你想像的差！

補充說明一下：每一次新房的交易，政府等於在土地出讓、開發、售賣過程中，抽走大量的收益。每一次二手房的交易，政府抽走的只是幾個點的稅費。兩者的利益回報完全不同，所以當限購來臨，交易量銳減的時候，政府當然希望開發商的新房繼續賣，老百姓的二手房冰凍就冰凍吧。
這是現象本後的本質。
這就是我在浦東世博的朋友掛牌3個月只有2個人看房的真實原因。

綜合上面所有的分析，2018年，我個人的預測是：

一二線延續限購限貸政策，銀行貨幣維持17年的調性，最多適度放鬆。

新房價格維持穩定，個別新房供應極為稀缺的城市，可能微漲。

二手房價格出現肉眼可見的下跌。

三四線城市分化嚴重。不可以統一預測。

這麼多三四線城市，根本就不能混為一談。

比如浙江的嘉興，潛力十足，周圍100km可以到達上海／杭州／蘇州／寧波長三角四大經濟體，交通便利，天賦異稟。這種地方以後就算演變成中國的矽谷，也未可知。

而內地比如湖南衡陽，就只是一個普通的內地省份的普通地級市。沒任何潛力。

判斷三四線城市的價值，關鍵要看區位、交通等因素，如果能夠成為一二線核心城市的分工合作者，能夠導入更大的產業和人口，那還是有希望的。

否則特別不建議繼續投資——不管短期房價走勢如何。

中國就這麼多人口，這麼多財富，真的不夠分。

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知乎多軍真是牛，看個短期的橫盤都會被罵，祝天朝房價早日破100萬！

做為一個中立周期論者，真心心疼空軍的生存環境。

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當全國533家銀行，都找不出一個9折房貸的時候，結局就已經註定了。

2018年房價橫盤是大勢所趨。

曾經，中國樓市有7條龍，如今全部銷聲匿跡。

2015年，北上深領漲全國，被人們敬為中國樓市的3大龍。

2016年，合肥，廈門，南京，蘇州領漲二線，被媒體戲稱為二線4小龍。

那麼，昔日這7個明星城市，如今的境遇又如何？

先說北上深。

近期北京的下跌，全國矚目，隨便一搜北京房價，出來的就是這樣的消息。

至於上海和深圳，從去年開始就已經退居二線，這才躲過了17年3月的瘋狂調控，保全了當下房價的穩定。

目前，不論是國家統計局的數據，還是民間的統計數據，都顯示上深兩地處於橫盤調整期。

清楚了中國一線城市當下的狀況後，我們再來看二線4小龍的行情。

（之前有人說上面這個蘇州價格走勢圖不準確，蘇州價格沒有低於2萬的，好那我們再換一個統計埠的數據，主要看的是趨勢，沒必要糾結於均價，我們要看是否有下行的趨勢）

對於大多數人來說，關注樓市時都會有一個非常致命的盲區，就是過於關心自己所在的城市，而忽略了全國大環境的變化。

但實際上，這些昔日的熱點城市，就像一個個風向標，早已為我們指明了未來的方向。

就像舞龍一樣，龍頭決定了軌跡和方向，身子和尾巴都只能遵循，沒有例外。

或早，或晚，橫盤期也許會遲到，但從不缺席。

最近，很多朋友會問我，現在買房投資三四線，未來會不會跌，還能賺多少？

請看北上深，請看二線4小龍。

如果一二線都能跌，如果樓市7條龍都會橫盤，三四線憑什麼不能？

目前，撐著三四線的主要就是去庫存這一重大利好，也正是因為去庫存，所以三四線才有機會分城施政，接受到大量從一二線來的投機資金。

然而，在近期的各種會議中，去庫存這件事兒已經沒再被提到過了。

這說明什麼？

說明去庫存已經不是最緊迫的事情了，這件事或許已經快要接近尾聲了，三四線的短期紅利就快要到頭了。

未來，房價會如何變化？

在短期利好消失後，最終還是要看人口的支撐情況，看剛需接盤俠數量足不足夠。

想想看，最近為什麼二線城市瘋了一樣的在搶大學生，大專生，出台各種扶持政策吸引人口，只有三四線還依然沉迷於房價上漲的幻想中無法自拔。

一二線城市已經開始為過冬存糧，甚至可以說開始從別的城市搶糧了，三四線還不自知，還在消耗著僅剩不多的家底，透支著為數不多的剛需。

不說買房用來自住的那些人，現在還在往三四線里沖的投資客，你們的信心到底來自於哪裡？

事實加息幅度，再創新高

樓市的短期走勢，主要取決於信貸的變化。

這是已經被時間檢驗過，且被業內廣泛認可的規律。

利率的變化，對於房價的影響非常顯著。

看上圖就會發現，利率的最高點，通常就是房價漲幅的最低點。

從09年至今，只要利率上去了，房價就會平穩，價格增速就會降的非常低，直到最終橫盤，甚至出現小幅下跌。

從來沒有出現過任何的例外。

那麼，現在的利率處於一個什麼樣的狀態呢？

顯而易見，樓市正在被定向加息。

目前，全國首套房平均利率高達5.12%，是基準利率上浮1.07倍。

要知道，16年的8月，平均利率不過才4.44%，這一年來，首套房的事實加息幅度已經高達15%以上。

再來看看銀行的態度。

全國553家銀行中，首套房提供9折利率的僅剩5家。

95折利率：9家

98折利率：2家

99折利率：3家

基準利率：232家

基準利率上浮：252家

也就是說，全國90.8%的銀行，求爺爺告奶奶，都不會再給你任何利率上的優惠。

這還是首套房，對於二套來說，基準利率上調10%的基本都找不到，上調20%是新常態，最高的事實加息幅度甚至超過了50%。

再加上動輒60%的二套首付比例，大家會有一個明顯的感覺。

有錢的沒購房資格，有購房資格的沒錢，就是不讓你再借錢投資房產。

而那些錢剛好夠，又有資格的，算算這首付，再算算這利率，眉頭一皺，發現事情並不簡單。

我們來算一筆賬。

北京相比於去年同期上漲9.6%，事實上目前仍在下跌。

上海相比於去年同期上漲8.4%，深圳同比上漲0.5%。

對，你沒看錯，就是0.5%。

按照這樣的數據，減去每年5%的年息，實際上房價的收益只有4%左右。

一線城市這一年買房的收益，也就是個餘額寶的水平。

更別說三四線城市了，未來一旦遇冷，能達到這個收益么？

從11年開始，那麼多城市長達5年以上的橫盤期，大家都已經忘了么？

以史為鏡，可以知興替。

以一二線的當下為鏡，可知三四線的未來。

總而言之，嚴控信貸，提高人們借錢的難度，降低人們對於房價的預期，收緊貨幣的流動性，剝奪樓市的槓桿屬性，就是當下的大趨勢。

而且，這種趨勢，至少要持續2-3年的時間，短期之內不會調整方向。因為美國明確加息到19年下半年，並且帶動了全球化的加息潮。大國機器一旦開始運轉，絕對沒有那麼容易短時間內改變方向。

貨幣早已悄然收緊，不再泛濫

過去，房價過快上漲，確實有很大一部分原因是貨幣太多造成的。

尤其是08-10年，貨幣增速最高甚至達到了28.41%，這是個什麼概念？

當時，包括房價在內，全國基本上就沒有不漲價的東西。

什麼算你狠，姜你軍，油你漲，豆你玩層出不窮。

漲幅甚至能超過100倍，比房價暴利的多！

要知道，房價上漲沒什麼事兒，大不了不買房。

但是物價上漲是會要人命的，總不能不讓人吃飯吧？

於是，從那時起，國家就吸取了經驗，一邊默默的把超發的貨幣往樓市這個蓄水池裡趕，一邊不斷的收緊放水量。

只不過，飯要一口一口吃，貨幣要一點一點趕往樓市裡，不然很容易會造成系統性的風險。

前前後後趕了7年，直到現在，差不多要收工了，我們才會發現，一切都變得完全不一樣了！

1.今年的物價，沒有太大的變化，雞蛋，肉，大蒜，青菜還是那個價格。

2.樓市即將被鎖死，好不容易趕進去的貨幣，不能讓它們隨隨便便再出來泛濫。

於是，各住限購，限貸，甚至是王牌技限賣，層出不窮。仔細想想就能明白，這些動作的最終目的，都是為了鎖死交易，鎖死樓市的流動性，變相鎖死樓市蓄水池中的貨幣。（同時也不能大量換外匯，防止資金出逃）

3.放水期已基本結束，從下圖就可以看出來，我們一直在減少貨幣的增量，甚至已經接近了GDP的增速。

尤其是2017年，5月份貨幣增速就跌破了10%，只有9.6%，這是自1986年有統計以來，M2增速首次跌破10%的大關。

而且，貨幣增速跌破10%後繼續下行，7月份的M2更是只有9.2%。

以上種種跡象，都表明了一點。

樓市後繼乏力，未來房價上漲的動力嚴重不足。

首先，北上深並沒有永遠漲，橫盤的風向標已經非常明顯。

其次，利率持續上調，未來對樓市壓力只會越來越大。

最後，貨幣不再泛濫，甚至未來會出現收緊。以後缸里的水就這麼多了，靠什麼來讓房價繼續水漲船高？

2018年的樓市，絕對跟過去都不一樣。

未來這兩年，房價「不大漲，不大跌」，「房住不炒」，真的不是隨便說著玩的。

最後，我們一定要想清楚，買房如果不能變現，再高的升值，都跟你沒有一毛錢的關係。

當下的房地產，已經越來越不具備短期投資屬性。

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記得5年前把，100萬對我來說還是遙不可及的天文數字，

覺得一個學校里哪個同學家裡是百萬富翁那不得了了，

然而，就這麼幾年過去，買房的接上上漲一波下來，一個個都是身價200，300萬，

信心十足的樣子彷彿忘了父母都還做著3，4千的工作，自己每個月也就能剩下個1，2千把，而我，有那麼一些時候挺羨慕他們的那份自信的。

11.15更新，原答案在下面

在我關注的小區里，11月11光棍節上新了一套很有意思的房子。

這個小區是萬科的精裝，15年的，不動產證都不滿2年（可能最快辦證的滿了兩年）

鏈家截圖

這套房子在今年7.18交易過一次，它的成本價是多少呢？

我查了一下，7月這個小區這個面積的高樓層賣了2.28萬一平（鏈家交易），又問了本房，是個9樓，我們就算7月是2.1萬一平吧。

那時候房子都沒滿2年，需要至少1.5%契稅、1%個稅、5.6%的增值稅及附加稅（二套更高）

房屋總價194萬（去零），各種稅14萬（去零），還不算中介費評估費貸款手續費，這就是208萬了。沒有說明有貸款。

7月到現在，4個月，120天，200萬按3.65%的年利率就是2.4萬

這套房從7月到現在的成本，至少是210萬

那麼，它掛的多少呢？

206萬，估計還能談。

有的評論一直在說，我沒有算房屋增值的錢，就去說房產的收益。

我只想說：

人命，遇到不好的時代，都會命如草芥，何況是資產？

請不要被自己既得利益者的身份蒙蔽了雙眼！

———————————原答案—————————

坐標：二線城市，武漢。

利益相關：剛出手一套房產，想買一套光谷的房子，最近兩個月一直在跑。

看一下鏈家的數據，應該比較準確。

下半年新增房源在增加，帶看次數卻在減少。

我一直關注的幾個小區，房源一直在增加，最後鏈家成交的就幾套而已！

先說賣房

房子掛了6個多月，上個月才賣掉，純毛坯，空置了幾年，也是沒想到房子能漲這麼多，當初買也只是因為利率不高，地方也還可以。

從掛到賣掉，降了幾次價，最終降了15%，才賣掉。問的人一直不少，但是買的人，呵呵。

最後是一個做裝修的老闆買走了，借的親戚的名額，首付加貸款，他是準備買了以後自己公司做裝修，然後再賺點裝修的錢，相當於產品再包裝，再賣。

貸款是找工行貸的，批的很快，但是尾款起碼要兩個月才能到我的賬戶上，這還是純商貸。

再說說買房

最近一直在跑光谷的二手房，新房太少而且搶不到。年初看的保利時代的房子是2.2左右，現在已經2.5了。

順便也問了一下租房價格，把光谷平均了一下：

200萬總價的房子，一個月租金3000元。

我用我的小學數學計算了一下，出租價值200萬的房子，一年的收益是1.8%，好吧，就算是收益是2.0%。我們來對比一下

這是X東金融的收益，大家應該知道，會點薅羊毛技術的收益基本都在6、7個點以上。

還有今天去小銀行辦業務，拿到的排號單

我想，要是有200萬，金融產品的收益比租房的收益高個2、3倍是肯定沒問題的。

為什麼還要去買房子？

一，因為學區。沒辦法，武漢一個區也就一兩所很好的小學初中，父母決定孩子的起點，孩子決定自己的終點。

二，因為想節約時間成本。要是離上班的地方太遠，在路上耗費的時間會很多。

三，因為懶得理財。理財也是很耗費精力的。

四，因為老婆。結婚了，身不由已。

說了這麼多，我也預測一下未來的房價。

視野可能有點狹隘，但沒辦法，長得矮，見識少。

富豪玩資本，靠資本運作賺錢。

中產置地買房，靠給富豪打工賺錢。
屌絲搬磚，賺不到錢，因為要給富豪提供廉價勞動力，還要給中產交房租。

所以，「大哥」是怎麼應對房產的呢？

富豪資本可以玩，但是別資敵。你是大哥最好的打手，你幫大哥建房子，大哥會給你抽成的！
中產可以置地買房，但是別炒別崩。你是大哥最好的小弟，房錢就當先借發展。大哥的日子好過了，自然也少不了你的，你才是大哥的最愛。
屌絲請安心搬磚。你是大哥最好的長工，大哥會提高你們的最低工資，不能把你們逼死了，大哥會親自給你們建便宜的房子，有盼頭才能提高積極性。雖然一輩子跨越不了階級，但大哥也是給了你們希望的。

2018房價會漲嗎？

看看大哥的臉色，就知道了。

這是一篇寫在2016年房價暴漲時期的帖子，分享在這供大家思考吧，如有侵權，聯繫必刪。

原作者：大文豪曼因斯坦

原出處：虎撲網

文豪開微信公告了，相關鏈接：http://mp.weixin.qq.com/s/r6cGtgw7PdjGeM2n6be-Zw

1）

在開始這個話題之前，我首先要說的是我並不是一個陰謀論者，什麼共濟會掌握世界之類我是從來不信的。對於官員，我一貫的觀點是如果有三個選擇，他們最後一定會選擇最壞的那個，陰謀論這種東西實在太考驗執行者的智商，而機構的智商曆來都是不太夠用。但是這事背後的蛛絲馬跡又實在太過於匪夷所思，日本著名小學生曾經說過，當所有的可能全部被排除的時候，剩下的最後一個，不管看起來多麼荒謬，那就是事實的真相，昨天深夜，我把所有的脈絡理了一遍，來看看這個事情的過程，突然覺得很有意思。這些就當是路邊社的囈語，我姑妄言之，你們姑妄聽之.

1、老大哥的命門。今年最詭異的事情，莫過於樓市，往年樓市的回魂，都是有跡可循的，那就是一段時間內交易量放大，成交上漲以後，帶來庫存減少，房價上漲，但是這一輪樓市的爆發完全不同以往，首先是價格飆升，帶動市場恐慌後才贏來成交上漲，那隻無形的手過於明顯。有人說是因為一月的放水，但是不對，周期不對，市場傳導的時間需要一個過程，就比如如果今天放水，反饋到市場上至少要幾個月，帶來價格飆升也應該在年底，而這一波是一月放春節後立馬立竿見影，時間節點不對。在開始這個話題之前，我們得先知道老大哥的命門是什麼？相信很多人會異口同聲的說，樓市。沒錯，樓市的確是個大問題，而且已經徹底綁架了中國經濟，如果樓市玩蛋，那是一個大地震，但是他絕對不會是一個能威脅到老大哥的問題，金融市場的爛帳老大哥也是碰到不少，就比如世紀初，可謂是有豐富的經驗，這是一個大問題，但是絕對不是一個生存問題。

老大哥真正的命門是外儲。從八十年代後，老大哥已經徹底融入世界經濟，生產低級必需品，然後換來美元，然後再從市場上購買各種石油，南美的大豆玉米等糧食產品，這是一個循環，現在每年老大哥需要從市面上進口高達幾千億的石油，三分之一的糧食產品依賴進口，糧食自給是一個大問題，八十年代後，國人越吃越好，就是得益於全球經濟，而不是金坷垃，像養豬養牛，從糧食到肉產品的轉化都是一個固定的數據，你要養出多少噸的豬，必然要投入多少的飼料，所以你現在可以理解為什麼外儲才是一個生死存亡的問題。手中有糧，心中不慌。08年前，每年外儲增加多少都是要上新聞聯播大書特書的事情，因為這個是硬需求，樓市塌了可以咬牙還貸，可以上信貸黑名單，可以苦難行軍，但是吃不起飯，買不起石油呢？很多人沒有意識到，或者完全沒有想到這個問題有多嚴重：過去中國的外儲從高峰期下降了一萬億美金。

老大哥難道不知道現在一二線樓市有多荒謬？再加把火那不就更加騎虎難下了？房產市場的問題在於庫存，最理想的結果當然是把大家趕去三四線買房，給國家解套了，但是問題是沒人會那麼傻，所以這個問題不會有最優解，那麼，我們來換個思路呢，既然我解決不了庫存問題，那我放出風去讓你知道我要保樓市。就像下圍棋一樣，我這裡一條大龍看著很龐大，沒人覺得我會棄子，但是我要是以這條大龍做掩護來做文章呢？其實圍棋就是一個轉換的遊戲，如果棄掉大龍可以獲得更多的利益，這並不是無法接受的事情。

在過去的一年裡，外儲為什麼持續減少，絕不是離岸市場的問題，那裡的彈藥有限，外儲一旦要爆也是爆在國內，大家如果持續換美元避險，外儲絕對頂不住，但是這大半年時間內，有一個現象你可以觀察：那就是美元黨的聲音小了。外儲一月到二月持續下降，但是到了二月三月就徹底站穩了，這出乎不少人的意料，因為按照道理說，匯市已經進入下行期，應該會越來越快才對，但是匯率雖然在節節敗退，但是這半年時間內，他絕不是在潰敗，外儲一直穩定在32000億左右，並沒有減少，外匯持續貶值，但是央行並沒有花掉太多彈藥。外匯的表現和房產樓市的周期是完全一致的，徹底站穩的時間也是樓市起飛的時間，也就是說，這大半年時間內，這波樓市最大的成就就是徹底把社會遊資全部鎖在了一線房產，你想換美元？你沒錢了，你沒錢了，你沒錢了。房產現在很難賣，要達到預期的價格，你看看成交量是多少，降價？降回原價你願意嗎？所以流動性徹底被鎖死在一線市場，你還加了槓桿，你得還錢啊，以後美聯儲加息，你也只能站著看，因為你沒錢了。這就是所謂的燈下黑，大家一波炒作中國的樓市問題，把這個問題看得有多麼嚴重，但是我用一個大問題掩蓋另一個生死問題，這用圍棋上的術語，就叫交換。大家都覺得老大哥必須保樓市，這已經是宇宙真理了，但是你如果換個角度，假設這個大前提不存在呢？你仔細數數老大哥的歷史，遠的80前不提，近的比如90年代，這才過了多少年你就覺得老大哥改吃素的？歷史上比這更嚴重的事情多了，只有吃飯的問題才是本質問題。況且到現在你還買得起五萬一平房的那也絕不是老大哥要同情的對象。

2、曖昧的美聯儲。我在很多論壇上看到一種論調，那就是中央會無限印錢，信貸猛增，所以未來一定是通脹，現在所有的人都抱著一種念頭，就是瘋狂搶購資產，等以後貨幣狂貶了之後扔一堆廢紙給銀行，問題是，未來真的會這樣嗎？這些話表面上看，似乎有點道理，無限印鈔好像很符合我們過往對於ZF的印象，不就是缺錢，不就是欠錢，那就印啊。但是這件事有一個前提，那就是中國必須是一個閉關鎖國的國家，內外資本完全無法流通，否則你印錢好啊，那有什麼可怕的，你印到人人工資一兩萬，我出國瀟洒去啊，我出國購物去啊，樓市匯市只能保一個這麼簡單的道理你們都說的出來，為什麼你們會覺得無限印鈔這事可行？要是匯率不倒，印鈔有啥可怕的，到時候人人用雅詩蘭黛，人人開寶馬，人人背LV都不是夢，你們怕啥？問題是，這可能嗎？中國的外儲頂不住啊。

而且，這個事情本身有其客觀規律，08年全球金融危機，大量避險資金進入中國，所以推高了資產價格，央行可以印的出鈔，但是現在是2016年，去年發生了一件大事，就是美聯儲開始要進入加息的周期，在加息周期用寬鬆政策？這是嫌命太長嗎，這會直接刺破資產泡沫，導致資本進一步外流，你可以去翻翻央行過去的報告，看看外匯占款的趨勢是什麼？沒記錯的話，這個月又少了一千多億，這就是大勢。在這種情況下，為什麼有人會認為這是一個通脹的周期，央行會無限印錢？也許有人說，那怕什麼，上手段啊，但是中國是一個產品輸出輸入大國，他無法隔絕外部的聯繫，這個月IMF給中國加入SDR後出具了首份報告，肯定了中國的一些努力和指出一些問題，可以看出閉關鎖國這絕不是高層的想法。

話題回到美聯儲身上來，自從去年開始加息之後，美聯儲按兵不動，這一點讓市場有點看不明白，有的人認為是經濟表現不如預期，有人認為是英國意外脫歐導致了美聯儲不敢動。但是我覺得這看起來更像是一種等待，他在等什麼？那我們來看看如果美聯儲在上半年加息國內市場會發生什麼？由於社會遊資，也就是籌碼在市場手裡，這時候對於資本外流會形成巨大壓力，你只要想想過去幾年釋放了多少流動性就知道這衝擊力會有多大。

很多人覺得美國就是一定想要幹掉中國，但是這是不對的，美國的財團在中國有著巨大的利益，同時，中國外儲使用的是美元，這代表著雙方在資本市場的分歧並沒有宣傳的那麼大。現在是一個全球的市場，除了三胖，大家誰也離不開誰，實際上，這一輪新的全球金融危機策源地就在中國。所以美聯儲絕對不會想要中國這個世界第二經濟體一波跳貶直接跪了，在這點上，雙方是有共同語言的。今年年初，美國高層還放話對於人民幣貶值不滿，可見一斑，同時中國最高領導人也在峰會上承諾穩定匯率，其實中國境內的美元資本全部迴流這也絕非美聯儲的本意，一旦人民幣跳貶，這會導致這波加息變成夾生飯，進一步加大美國國內壓力，最後變成一個比爛的遊戲。美聯儲最理想的是人民幣挺住，剪完羊毛就行，絕不是想要這羊帶著人肉炸彈直奔家裡來。

不管美聯儲為什麼不加息，但是在這個事情上的表現，雙方體現出了一致的默契，至於這是無意的還是溝通過的就不得而知。現在中國市場上的社會資金，影子銀行全部都給套在一線房產里了，而且套牢盤十分穩固，要知道，這一波暴漲直接翻了一倍啊，你想想這套牢盤能不穩嗎？可以說，在加息風暴中，至少老大哥已經把籬笆紮起來了，後面扛幾波風暴會不會傷筋動骨不知道，但是至少比原來強多了

3、吹響的集結號。今年八月，信貸數據一出來，大大出乎市場的意料，很多人樂觀的以為央行很快會霜降放水，但是這次央行是出乎意料的嚴厲，8月4日，發改委文件里出現了降息降准馬上秒刪，央行再次重申穩健的貨幣政策，8月11日，新華社撰文，中國絕不採取刺激寬鬆的貨幣政策，語氣十分強硬。為什麼會有這樣的轉變？因為你們的錢全部套在房產上了，這時候我不需要和你們講道理了，你們挺住就是了。這就像那部電影，當集結號吹響的時候，沒有援軍了，老大哥已經撤了，你們好好的站最後一班崗吧。

在八月的數據，有一條十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是M2增速降到10.2%，這是歷年新低，實際上已經標誌著貨幣政策開始真正轉向，按照市場傳導，這一波會在年底前反應出來，時間大概是11到12月，今年的六月，就是中國地產的極值。如果我們來重新梳理下路徑，差不多就是這樣的：中國一線房產6月達到極值，開始轉入穩健貨幣政策周期，年底樓市開始鬆動，因為有聰明人開始準備跑路，這時候的表現就一個詞：震蕩，同時經濟開始準備全面迫降，估計會在明年全面著陸，同時美聯儲加速進入加息周期，人民幣匯率貶值窗口關閉，不會再貶了，老大哥在兩三波加息後壓力全面增大，也會開始跟隨美聯儲的步伐，這標誌著新周期的徹底建立。這個周期錢會非常值錢，同時，個人背負債務會十分痛苦。

以上就屬於個人的一點腦洞大開的產物，如果未來央行繼續霜降，你就可以把他們當路邊社報道，說明老大哥的智商的確不足以負擔這麼大的陰謀，但是如果央行堅決執行穩定貨幣政策，同時美聯儲開始加速進入加息周期，你也許就該重新考慮下個人選擇了。

2）

有些連基本概念都不清楚的我就不回了。

另外，現在的市場是在通脹還是通縮，有個很直觀的數據，PPI和CPI，這兩個數據近年來都處於連續的低位運轉，CPI更是連續兩個月處於1時代，這說明連放水都拉不起物價了。這絕非是很多人說的錢都去樓市了，而是貨幣政策已經失效的前兆。實際上，按照經濟學的觀點，適當的，輕微的通脹是有利於經濟發展的。但是從各方面的數據來看，現在是連放水都刺激不起物價。

換美元我覺得沒必要，因為只有一種情況下，換美元是大賺的，那就是徹底崩潰，以老大哥的能力和目前的態勢，不至於到那一步。你如果只在本國內流通，美元的流通性太差，而且收益並不高。

對於大多數人的情況其實各有不同，所以不好給出具體建議，但是有一點我認為是可以說的：那就是不要欠債。現在的經濟形勢有點類似於上世紀90年代末，但是那時候大多數人外債都少，所以體會的並不明顯，但是這一輪危機會給很多人補上這一課。而且那時候中國是在風暴外圍，而這一次是在風暴中心。

這個區最大的問題就是一切以陰謀來看待問題，經濟運行，世界運轉是有其客觀規律的，在我看來，目前中國的經濟一切都還是在規則內運行，他的所有行為都是符合現有規則的，都是可以解釋的。最後誰會成為倒霉蛋不是國家決定的，而是經濟規律決定的。

中國歷史上不是沒有不講規矩的時期，80年代高層懂經濟的人少，不講了一次規矩，結果引爆了危機，嚇得朱上來以後，直接把央行不準在一級市場購買國債寫進了法律，現在高層懂經濟的人多，至少技術官僚都是喝過墨水的，那樣的時代早就過了

不會太遲，美元只要接著加息樓市肯定扛不住，最多不會超過兩波加息，我預計是一波都扛不住，聰明的資金會想從樓市衝出來衝擊匯市，但是樓市本身就是流動性很差的項目，所以大體上只要第一波釋放掉，樓市的錢就全埋裡面了。

房產現在實質已經塌了，除了個別城市，大部分城市根本沒市場，市場上的新聞很多都是房托放出來的，你要測試你本地的樓市很簡單，你周圍親戚看看有沒有要真賣的，對比今年的價格掛低兩成出去，成交不了，說明你們當地的繁榮全是虛假的，要是你按去年前年的價格出還是賣不掉，說明已完。

今年國家搞了個大動作，叫營改增，實際上就是把財權上繳，逐步從地方收到上級。過去擴張時期，各地有錢了，隊伍就膨脹起來，養了太多人員，現在日子不好過，支出肯定得減少，我估計以後的動作就是上面統籌，保證你基層不會出現以前90年代有的縣城出現欠薪的情況，但是支出是有定額的，所以當初外圍膨脹起來的人員應該會被逐步調整。按照慣例，好城市的公務員肯定會好過些，小縣城的公務員日子又要回到90年代。

中石油40塊一股的時候，你會想出無數的理由解釋他值40塊，現在他只賣7塊錢你買嗎？你們還年輕，上海房子只要4000塊一平還送戶口的年代你們沒經歷過罷了。

樓市的問題說白了就是資金的問題，他是一個資金密集產業，只要資金一收緊，他就難以維繫，今年這一波本質上是實業擠出的資金和社會遊資在一線大搞配資。你只要看資金面一收緊，這個就得完，美元加息會導致外資進一步流出，樓市就面臨風險就是這個原理。而且今年從5月以後，央行的政策就是收縮，這一波會在年底傳導出來。

大通脹要符合市場邏輯，央行變不出錢，基礎貨幣在縮水，他選擇擴大貨幣乘數不過是在對沖罷了，想印錢也是得符合市場規則的。不符合規則，只有徹底變廢紙一條路，這是不可能的，因為貨幣本身就是政權存續的標誌，還有控制力的情況下，沒有任何政權會容許自己的貨幣變廢紙，所有一切東西在觸及這個底線的時候都是可以拋棄的。

戰爭的確是條去產能解決通縮的路子，這也是上個世紀初那時候的大國選擇的辦法，但是現在這條路子風險太大，不確定因素太多，我認為不至於。更何況現在是全球通縮，大家的問題都一樣，這時候第一個跳出來是當雷鋒當靶子，犧牲自己造福其他人。

3）

快訊：前美聯儲主席格林斯潘：美國利率料將迅速上升，甚至可能迅猛上揚

拭目以待吧，我開始相信掌握世界的的確是共濟會了

其實說到店鋪，你可以關注下商業地產，也就是俗稱的商鋪之類的東西，價格已經完全崩了，前幾年商鋪投資火熱，現在大部分基本沒人要，這個曲線就跟現在的一線房產是一樣，只是商鋪破在前面而已，現在你可以去問投資者誰買商鋪？當年還說一鋪養幾代人。那些說房子下跌就會被搶購的人，完全不知道房產價格一旦破裂，那就一文不值。

當年的四萬億是以美元流入為基礎印出來的。美元流入，地方願意借，這才有後來的結果，那四萬億不是憑空出現的，恰恰就是符合了貨幣原理

最近幾年債務猛增，那是因為近年內滾動的M2實質大頭全是旁氏借貸帶來的債務增長，現在的債務扛頂是經濟最大的問題，與產能過剩並列，甚至我覺得這個才是優先度最高的問題，樓市在這兩個問題面前都不是問題

沒有居民貸款，這個月M2已經下降了，這幾個月趨勢就是企業降槓桿，居民加槓桿，老鄉衝鋒在前。

不可能的，這要是能循環，世界上所有國家都這麼搞了，你要刺激生產，借出去大量的錢，這些債務最後一定得合理，現在的周期就是已經進入了旁氏借貸，這些債務連借錢還利息都快給不出來了，而且也沒銀行敢給了，央行從8月開始，一定會收縮貨幣政策，因為再放下去，銀行就得全部領便當了，銀行破產比國企破產嚴重多了，這些我會在下一個章節說明，這也是我說的，為什麼說貨幣政策的拐點來了。貨幣政策的拐點一定是樓市的拐點，以後是要過苦日子還債了。

經濟進入通縮階段，公司破產，就業崗位減少，你不能按現在的收入去預估，我只能這麼告訴你，以後就是投資啥都不賺錢，能有工作就是硬道理。另外，我的建議是，不要急於買房。今年上半年所有的資金已經全部進樓市了，絕不要相信樓市還能漲，那是房托吹出來的。你再拿一段，說不定拐點就來了，這個時間絕不會太長，到時候你就看明白了。

最典型的比如商業地產，就是商鋪那類的，前幾年的口號是一鋪養幾代人，現在你看商鋪還有人要嗎？金融屬性越強的產品，一旦跌價決沒有任何人接手，直到跌回他本來的居住價值屬性。

這句話的意思也就是說，現在炒的最狠的一線二線全得暴跌。反而那些本來就沒炒過的中西部小縣城相對安全

在講述為什麼今年地王頻出這個原因之前，我要插播一個小新聞，那就是標普前不久剛剛下調了美國某家房地產公司的信用評級到B-級，原因是這家公司的息前利潤連覆蓋利息都勉強，這家美國公司剛剛在資本市場上大發神威，參與併購某家龍頭企業的股票，在當時，我看到罈子里有人說了一句，大意是：XX買股票是因為股票價格低，這家公司買股票是因為股票價格高。這位同志是真懂行的人。如果你能看明白這句話，你就知道為什麼地王頻出。如果你還不知道，我建議你去看看海曼明斯基

我說的以上故事是發生在美國，與中國無關，大家不要過分解讀。以下是中國的故事。

2010年，國資委宣布了所謂的退房令，也就是部分央企還能參與房地產，其他企業將逐步退出。在那個時段，也是一個地王製造的十分瘋狂的年代，09年中化40億拿下廣渠地塊，瘋狂的讓敗北的潘石屹大喊，他就是蓋房子不花錢他也得賠。是中化方興的領導比業內多年的領袖之一潘石屹更懂大勢，更懂房地產，所以以那個價格拿地？當然不是，這箇中原因你可以細細品味。

今天就到這裡。

4）

我首先要聲明的是，大家都是成年人，基於自己的情況，對於自己的投資理財的方向要有自己的判斷，不是說我賣房你們也必須跟著賣，因為個人的情況是完全不同的，就比如我前面說的不建議你們搶購美金，但是你的個人資產如果在幾千萬，那麼適當配置美元資產是很合理的，把所有的資產全部放一個籃子里那賭博的意味太大，但是你要是全部身家就幾萬人民幣，那換美元沒啥意義。

前面有的朋友不明白為什麼外匯貶值的窗口會關閉，這個道理其實並不深奧。

貶值對誰有利？當然是中國，因為貶值有利於釋放國內的資金壓力，刺激出口，但是這個過程不能太快，一旦跳貶，那會引發資金大規模出逃，這個道理就像高壓鍋一樣，緩慢的釋放是有利的，但是你直接掀蓋就炸了。那麼貶值對中國有利，對什麼國家不利？當然是世界大經濟里的其他國家，你這等於是薅別的國家的羊毛。所以在對待跳貶這件事情上中美是有共同利益的，同時美方希望人民幣匯率挺住，不要貶值再破壞脆弱的世界經濟秩序。

中方的態度會如何，其實已經很明顯，年中的峰會上，相關最高領導人已經承諾要穩定匯率，中美財長這一年曾經多次通話，最近的一次就在昨晚，關係遠遠比很多人想的密切。因為中國現在是秩序的維護者，受益者，他一年從其中獲取了幾千億美金的順差，他怎麼可能會想去破壞這個秩序。同時做生意最重要的就是講信用，你像三胖一樣直接殺羊，下次別人就不和你一起玩了，這個是很簡單的道理，中方一直是負責的大國

所以在堵上國內的缺口以後，中國一定會關閉外匯貶值的窗口，這個目前進度來看，已經為時不遠。

同時這會產生一個問題，內外壓力不一致，既然無法從外部解決，那一定會把內部的氣壓放掉，現在籌碼已經轉移了，釋放掉這個壓力的大條件基本都成熟

5）

說完了其他的話題，我們再來說說錢的事，我不止一次聽人說M2要爆表啊，所以要通脹啊等等等，在開始這個話題之前，你要知道錢的本質是什麼，否則你只會被人忽悠的滿街跑被人賣了還替人數錢。

其實M2並不是真實印出來的鈔票數，央行真實印出來的錢在央行公布的資產負債表裡，有一欄叫儲備貨幣，差不多29萬億左右，其中23.5萬億外匯占款，5萬億本幣，數量是不是少的讓你意外？這就是所謂的基礎貨幣。那麼這29萬億是怎麼變出149萬億M2的呢？很簡單，假設銀行準備金是17%，放出去貸款後進入流通領域又變成現金進入銀行，這樣反覆運作，最後一塊變五塊，這五塊就是貨幣乘數（以上描述肯定不嚴謹，為了讓你們易懂簡單說說，其實準備金率並不直接影響貨幣乘數，因為貸不貸是下頭決定，同時還有各種其他因素）

所以你只要明白了這個原理，一切就明白了，過去的十幾年，中國的外匯占款飛速增長，這其中有很大一部分是中國干血汗工廠換回來的，08以後，外來資本的流入又帶進來了很大一部分，一直到14年達到了頂峰29萬億的外匯占款，所以，因為有這些外來資本的迅速流入，中國的M2迅猛增長，儘管央行的存款準備金率一路從07年的9%，上調到12年的頂峰21%，但是因為輸入的外匯占款的猛增，所以可以在市場上投放出天量的輸出，加上12以後央行開始降准，所以你們感受中的物價飛漲基本來源於這段時期。

而這一切在這兩年形勢徹底轉變，首先是外匯開始流失，這代表什麼？代表每流失一元美金央行就得註銷6塊多人民幣，外匯占款的飛速下降雖然不代表基礎貨幣就一定會暴跌，但是時間長了，你就知道這長期趨勢一定會是國內的流動性開始收緊，這時候央行開始降准，就是為了對沖這部分損失，放出更多的信貸來彌補流動性的不足。

所以結論絕對出乎你們的意料，大概是從14後15年開始，央行並不是在印錢製造通脹，而是錢已經快沒了，他在注入流動性來拯救市場。你是不是覺得這兩年時間錢越來越難賺了，企業越活越難，這就是市場在通縮的表象，因為大家都沒錢了，沒人敢花錢。央行想要放水刺激出通脹，但是無果。

那麼為什麼有的人覺得在通脹？這就是這個貨幣政策的問題所在。歐美長時間救市之後，總結出一個經驗，就是長期使用貨幣政策後，貨幣政策會出現失效效應。怎麼理解？當你製造出一個長效通脹周期之後，產能嚴重過剩，這時候市場需求不足，你再注入流動性，他不會流通到你想要的地方去，而是開始在某個領域空轉，因為資本是逐利的，這就是前文說的，你降准後，貸不貸，怎麼貸是下頭的銀行決定的，現在做實業的全部虧錢，他放貸必然不會給實業公司，實業也不想借，最後大家一起借錢去賭博空對空。所以，七月的數據出來，新增貸款102%為房貸，這實質上就是貨幣政策接近失效的反應。

那麼回到前文中來，現在的大趨勢是什麼？外來資本繼續流失，同時美元進入加息階段，這個大趨勢是不會變的，外匯占款這個月降到了23.5萬億，而且是連續下降，所以我說，在美元的加息周期，是不可能有通脹的，你錢都沒了你怎麼通脹？央行的貨幣政策使用並不是在製造通脹，他的每個釋放流動性的舉動不過是在彌補市場的損失罷了，而且因為貨幣政策接近失效，恐怕很長一段時間內他也不敢繼續再有大動作，畢竟放水也是有成本的，呆死壞賬多了，到時別說兌美金，光是人民幣提款就能威脅銀行的生存，所以從去年開始就有一句話，叫堤防系統性金融風險，你想想什麼叫系統性金融風險？其實這些報告都是很有價值的，你得學會看懂這些報告。

人類往往是會倒霉在自己的經驗上，就像那句老話，參謀們永遠在為上一場戰爭做準備，過去三十年都是通脹，他以後怎麼可能不是通脹？但是其實這個世界是在永遠變化的。我發這個帖子不是為了證明什麼，現實里科幻的情節多了，很多國家的選擇也往往是非理性的，但是以後每次你在做選擇的時候，你可以多想想這件事背後的原理是什麼，總比被人一忽悠就去接盤好多了。這幾天沒有大事就到這裡。

如果你看清楚了我以上所有的發言，而且看懂了所有的話，你怎麼會不明白我的意思呢？

拿穩你的錢，不要去做任何衝動投資。我們不談宏觀大層面的經濟和原理，你看看你的周圍，所謂的有錢人和中產，他們手頭還有多少人有現錢？人人都覺得人民幣要變草紙了，人人爭著投資，個個欠了一屁股債，說起來財產全是不動產，以房子計價都是千萬富翁億萬富翁，如果真的實現了，那大概世界大同就要來了。再來看看你周圍的經濟環境，今天這家公司倒閉，明天那家公司欠薪，經濟下行越來越明顯，失業人員越來越多，工地停工，公司停擺，連互聯網三巨頭都不招人了，開始裁員了，你說未來大家是掙到錢的機會多了還是少了？所有人都在用房子對衝風險，槓桿加上去，負債越來越多，最後消滅流動性，這時候手裡有錢的人變成了稀缺資源，錢又值錢了，房子不值錢了，最後的路徑大抵就是這樣的。

這一波財富洗牌會是歷史上又一波起起落落的機會，首當其衝的就是手頭有大負債的人，簡單的說就是富人和中產，因為只有他們有資源加槓桿，特別是底層的小富豪，他們已經習慣了負債經營，習慣了加槓桿，他們的發跡得益於歷史大潮，但是他們知其然不知其所以然，這一次會把很多人打回原形，甚至更慘。人人都覺得今年的房產是財富最後的直通車，其實這是一班地獄直通車。拿好你的錢，不要想著去股市搏命，理財千萬別買，退潮的時候，這些東西跟P2P不會有太大的區別，一百萬最好分三個銀行去存著，這時候你就是狗皮膏藥，只要你牢牢的粘在歷史的大車上，不要被甩下車，下一波大潮來臨的時候，你就是最先復甦的人。記得，下落的過程中會有無數的跳升，這都是陷阱，都是假陽，別去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。什麼是真正的復甦？中國的走勢是緊隨美國的，當美國開始復甦，開始對外輸出美元，對內輸入商品來壓制美國國內的通脹的時候，這就是真正的機會。

我說了這麼多，但是你要明白一點，成年人要有基礎的判斷力，你的家庭環境是什麼，你對資金是否有自主支配的權利，你能承受多大的損失和壓力，你的家庭和諧不和諧，這些都是外人不知道的，你要有自己的判斷能力，你做出判斷，自己承擔責任，以後賺了是自己的，虧了也是自己的。我經常在網上看到有人說，XX老師，給我推薦下股票。其實這就是在推卸自己的責任，成年人只有負擔自己的責任才是成年人

中國的這一波房產潮，大體上和香港是差不多的，他們從來沒有經歷過樓災，不懂得什麼叫敬畏，香港人是不幸的又是幸運的，上次香港房產泡沫破裂，給無數人上了一課，後來得益於中國大陸樓市帶動，無數眼看著要被坑一輩子的人又解套了，你看看後來香港房產再次飆升，多少本地人去買？都是大陸人在買，因為本地人已經懂得敬畏，而大陸人不知道，他們沒上過這一課，所以香港人是不幸的又是幸運的，而以中國的體量，一旦房產套牢了，不會有人給他們解套了，這輩子咬牙還貸吧。

這裡有的朋友說到印鈔，似乎是個很火熱的話題，那麼我們就加個番外，來談談印鈔，以上兩個預定章節就順延了。樓上有無數的朋友說ZF會無限印鈔，那麼我要先強調下，至少在目前為止，我看到的情況，ZF印鈔都是有理論依據的。上次沒有理論依據印金圓券的那位現在還在流亡桃花島呢，所以這是關係到權利的大事，經濟的問題再嚴重也沒權利嚴重。那麼我們就來說說印鈔。

第一，首先是外生貨幣，這個很好理解，你干出口血汗工廠拿回來外匯，或者別人來投資，帶來一美元，你給他兌成六塊五人民幣，這樣，央行就能有了六塊五人民幣的本錢，然後再通過貨幣乘數，讓下面的商業銀行通過放貸把水放到市面上去，這個放貸工具里最好用的就是房地產和上下游相關產業，所以說房產是過去中國最大的印鈔機這點的確沒錯，但是注意了，外儲是因，房產是果，因果因果，沒有因就沒有果。中國目前的經濟秩序，本質上是朱一手打造的，不管風評如何，但是他的確是一位中堂一樣的人物，實業和財政方面的先不提，在金融上，他制定了銀行法，規定了現在央行運轉的大框架，加入WTO，帶來源源不斷的美元，這是市面繁榮的基礎，而同時，最重要的是他給人民幣找到了美元這個最重要的錨點，這是一整個的體系。人民幣在市面上號稱小美元，你就可以知道他的特點，最主要的是找到美元這個錨點後，他可以徹底借用美元信用，所以外儲是老大哥的根並不僅僅是我開篇說的那麼簡單，在這個章節你會發現更多深層次的東西，因為很多歷史和政治因素，特別是80年代經濟上的表現，人民幣有一個錨點，取得信賴是十分重要的（額，自己體會，某些原因我就不展開了），這不僅僅是武力可以提供的，你只有有信用，別人才會來投資，才會相信你不是三胖一樣的東西，你看三胖今天說開放就能開放嗎？不可能啊，我要你那些廢紙幹啥。（當然，也許哪天三胖也聰明了，以人民幣為錨弄幣改，說不定他還真能吸引中國資本）。

所以這個錨就是一切的基礎，大海上船隻沒有錨就會飄走，這個體系居然可以在朱之後十多年沒有大修改的情況下獨立運行，可見他的強大之處，而且從這個基礎你也可以看出中美在經濟上是多麼的緊密，雙方實際上是一個利益共同體，這個利益共同點是雙方不會爆發衝突的真正基礎，什麼俄國中東那都是扯淡的路邊社說法，但是有一個問題，在美國強勢周期，美國需要對外輸出美元，對內輸入商品壓制通脹的情況下，這個體系是完美的，但是一旦美元需要收縮，你這個就很礙眼了，對雙方都形成了殺傷，首先是中方高達幾千億的順差，簡直不能忍，所以你要再繼續貶值，燈塔也不同意，第二是美元迴流，導致人民幣的錨開始鬆動，所以中國前段時間開始儲備黃金，實際就是為了穩定本幣，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些時間黃金不夠了，以白銀印鈔），所以黃金的確可以起到一定的錨的作用，最大問題就是數量太少，少到跟流通貨幣比起來可以忽略不計，所以這就進入第二個章節，內生貨幣。

第二，內生貨幣，這個理論的研究在西方真正的開始成系統，來源於凱恩斯，沒錯，從這個章節開始，你會看到越來越多熟悉的辭彙，實際上，老大哥過去幾年的動作直指幣改，就是打算開始用內生貨幣來彌補外生貨幣的流失，一堆水貨經濟學家只會跟著瞎參合，寫出來的東西沒有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虛的辭彙來忽悠人，連老大哥真正的目的都看不出來，這完全是擺在桌子上的。我一直覺得經濟學就是要讓人簡單易懂，四個字能說明的不要寫5000字，而市面上的文章，一堆數據，經常是七八十個圖表都不知道他在談什麼，觀點朝令夕改。

OK，回到這個話題上來，國內關於這方面的著作，目前比較權威系統的有《中央銀行與貨幣供給》，作者是盛*松成，翟春。盛*松成，現任央行調查統計司長。於是，你可以看到越來越多重要人物開始浮出水面，然後把這些珠子串成一條線，主要脈絡就出來了。

那麼內生貨幣是怎麼產生的？你把上面那本書讀明白了就有系統的認識，當然了，我知道大多數人不讀書，可能你直接翻也讀不懂，那我直接放結論：金融創新推動貨幣內生性。還是看不懂？OK，再縮成兩個字：股市。

在西方，股市是一個十分重要的工具，就是因為他不僅僅是一個融資場所那麼簡單，同時他還是貨幣的源頭之一，所以你可以想像為什麼我們說現代經濟學裡凱恩斯主義這麼重要，大家看經濟里，股市是個重要指標，就是來自於此。這和中國股市有著本質區別，中國股市是一堆國有企業爛帳沒法解決，所以乾脆上市融資，坑股民的錢，所以中國發生股災那叫賭場失火，重新裝修就能開業了，美國發生超大股災，那就是經濟危機，性質和你炸了美聯儲差不多，所以美股必須講究公平公正公開，監管的十分嚴厲就是在此，曾經有香港某些人還以為那跟港股一樣，想去內幕交易，然後被FBI叫去喝茶原因就在於此。那麼他的原理是什麼呢？這是很難直接描述的，大體上，就比如特斯拉在股市上市了，業績衝天，但是他現在產能不足，於是要擴大生產，就去找銀行信貸，銀行覺得你業績好，沒有償付壓力，給出貸款，於是特斯拉拿錢去買廠房造汽車拉動經濟，於是這時候，貨幣的內生性就產生了，銀行對自己的貸款負責，一旦出事，本金出了問題，被擠兌了，那就破產，於是去年國內也出台了銀行破產法，破產後你的存款最多只賠50萬，你可以看出這是一環跟一環的，所以美股的數據必須真實，一旦虛假，出現大面積的銀行倒閉，整個國民體系就會出問題，所以在對數據造假上，監管機構十分嚴厲。同時，這還會讓銀行出現很大不同，那就是中國現在銀行十分粗放，簡單說就是吃利差，毫無技術含量，因為太複雜的東西，中國銀行業人員素質完全跟不上，但是一旦這些體系打造起來，對從業者要求會增高。中國的銀行之前必須高存准，因為他的體系十分原始，從業人員素質不高，還有體制內的因素，所以準備金就必須高。

那麼回到那個話題上來，具體到股市，有什麼變化呢？註冊制。又一個熟悉的詞。這就是要進行貨幣的內生性改革，徹底把一個賭場變成印鈔廠，所以你可以知道老大哥這兩年在股市的動作是什麼意思，但是隨著去年的那次股災，短時間來看，要再啟動恐怕有難度，所以你可以理解肖*傳雄這麼黯淡離職的原因，要知道，這個級別很少會這麼不體面…嗯，我們就不多說了。

所以從這個章節，我們可以看到過去幾年中國經濟改革的一些主線脈絡，嗯，今天就到這裡。

這幾天連續的寫，感覺有點疲勞，開篇還是解釋下前面的話題，我們所說的貨幣，也就是那張紅紙，那是必須要有載體的，沒有載體，那下場就跟大明寶鈔和金圓券一個樣，不是你想印就能印，你必須在邏輯上能夠自洽，不開玩笑的說，這樓內要是有人能找出一套全新的印鈔辦法，不同學界以往的路子，諾貝爾經濟學獎就是你的了，雖然現在排隊領獎的多了，但是你插隊絕對沒爭議。那麼多國家因為最後實在印不出錢了債務壓身，只好選擇對外擴張，難道他們不知道接著印，印個沒完來賴賬嗎？這原因當然不是因為他們太善良，不夠流氓，你想想是什麼原因讓他們寧願鋌而走險也不走這條路？到底是什麼樣的東西會比戰爭更可怕？你仔細琢磨琢磨這句話。我們前面說的是為什麼沒法印，印不出了，這個章節要說的是不敢印。這個章節我刪減了好幾次，保證現在就是潔本了。

首先這要從一個現象說起，從08年以後，M2一直猛增到八九十萬億一百萬億那個階段，反應在市面上的就是物價飛漲，人工飆升，今天你去菜市場買把菜五毛，下個月也許就變成一塊了，一個饅頭從一兩毛升到個把塊，市面上什麼都在漲，我工人幹活的工資也得漲啊，你不漲我活不下去啊，還打什麼工，我不如回家種田，什麼？你叫我愛乾乾不幹滾，那行，我真滾了，反正市面上的公司工廠多了去了。你不加錢就真找不到人，因為整個社會的成本在上升，各行各業都在擴張，這時候整個社會需求都是在上升的，這才是最典型的通脹。物價迅猛飛升，工人全部失業那不叫正常通脹，那叫惡性通脹，是社會秩序崩潰的表現，你們是不是南美委內瑞拉看多了覺得這是正常情況？這才是最不正常的。這種情況你還考慮毛的資產能保值，買把菜刀防身才是對的，哦，也許那時買菜刀都得用以物易物了。這種極端情況不太可能會出現，因為極端的情況必然是極端的條件引起的，比如外儲耗盡，進出口停滯，市面上的錢就失去了錨點，就會爆發。請注意，這種極端情況是最糟糕的，任何國家都會極力避免的，這也是我開頭說的，什麼東西是比戰爭更可怕的東西的原因。

我記得那時候有個笑話，就是小時候的夢想是工資兩千塊，坐辦公室，現在終於實現了。這句話背後反映了兩個真實的場景，第一個，通脹的年代，第二，中國曾經經歷過通縮。通脹的年代你們的年紀相信是經歷過的我就不講了，通縮的年代是什麼樣的呢？就是那句話里描述的，好工作難找，有份好工作就是人工最大的理想。這個時代大概是90年代末，對應的是下崗分流，大家都是朝不保夕，那時候上海房子一平3000送戶口沒人要，為什麼，我得先吃飯啊，我還得養家糊口啊。所有的人都在儲備過冬，一拿到錢就收起來，根本不敢花，這就是通縮，什麼房子，在生存面前不值一提。

好了，言歸正傳，回到那個話題上來，那個時段M2猛增，反應到市面上就是通脹，那麼，從M2猛增到149萬億的這個階段，為什麼你們沒經歷過這樣的場景呢？我要說你們早在通縮里了，你們肯定會說我胡說八道，這兩年房租都在漲，怎麼可能是通縮？但是其實人的思維是有慣性的，房租我們後面會再詳細的說，這裡先略過，但是只要你注意，你就會發現這兩年除了房租，物價整體是平穩的，除了個別因為供需關係和季節關係引起的價格波動，大宗商品，各類零售產品的價格不止是平穩，甚至可以說是下降的，你關注的只是季節性的供需性的漲價，你以為那是通脹了，其實不是，當他們回落的時候，你並沒有注意到。我知道你現在思維的本能想抵抗這句話，不要緊，你一年後再來看，你會發現我是對的，當然，我們現在有分歧，但是至少你會認同，這兩年沒有出現當年那麼大的漲幅，物價整體趨於平穩。

那麼是什麼造成了這種情況，按理說，M2的增幅一點都不少，50萬億啊，不應該直接在物價上反應出來嗎？這裡要先介紹一個人，海曼明斯基，他是一個至少值得一個諾貝爾獎的學者，但是當世界發現他的價值的時候，他已經去世了。諾貝爾經濟學獎獲得者保羅克魯德曼在13年就表示中國已經進入了明斯基時刻，不得不說，他水平高一些，13年就看明白了，我水平低一點，後面才看明白的。那麼什麼叫明斯基時刻？簡單的說，資本的三個階段，第一階段是正常的經營，企業可以償本付息，第二階段，信貸大為擴張，激進的投資之後，企業發現自己的凈利潤只能夠還利息，本金還不起了，第三階段，危機階段，這時候債務快全面爆發了，因為連利息的窟窿都快補不上了，企業必須不斷的拆借，誇大自己的資產來延緩債務爆發，這叫旁氏借貸。也就是說，其實，大量的社會融資都已經被用來進入旁氏借貸的循環當中，市面上的資金越來越緊張，這時候的寬鬆，其實錢滾到市面上的並不多，所以當然不可能衝擊物價。這個數是多少？彭博社估計去年15.6萬億里至少一半多進入了這個循環。

那麼這個循環有沒有可能進行下去，當然不可能，信貸借出去的錢都是得還的，我存本金在你那，你拿出去貸款，最後我上門要提錢，你給不出來，這時候銀行就有破產的風險，所以銀行放出去的錢不是白放的，一定得保障安全，至少壞賬率要在合理水平，所以再松下去，銀行有全面破產的可能，所以接著放，央行絕對不敢，接下去一定是收緊貨幣。這就是第一個大問題，債務問題，其實現在既然決定要緊貨幣，那不如先美聯儲快一步加息，這也會阻止資本外流，但是這會刺破債務問題，在中國沒人敢承擔這個責任，所以最後一定是拖到沒法解決了才有動作，等美元加息了再甩鍋美帝。

第二個問題叫產能過剩，也許後面會詳細說說，這裡簡單的說一下，中國現在的問題就是做啥都不賺錢，這就是嚴重的產能過剩，就是因為產能過剩，所以放出去的信貸只會變成壞賬。你做什麼賠什麼，最後只能拿到村頭賭錢，這可不就是壞賬嗎。現在和08年的時候最大區別也就是在這裡，那時候是社會需求擴張，所以價格每次上漲都是真實的，能支撐產能上漲，但是你現在是需求下降，價格上漲是去產能去出來的，這有本質區別，所以每次價格回升都是假陽，因為價格上漲，信貸支持，產能回復，價格立馬回落，表現出來的特點是每輪漲價絕對漲不過前期頂部。一到點他就得往下。但是同時，你注意了，就是因為中國是世界工廠，所以這也是不會發生惡性通脹的原因，像委內瑞拉，石油一回落，啥都得進口，沒錢買他就得破產，但是中國可是世界最大工廠，所有種類一應具起，你漲價？太好了，哥們上，馬上就給你做的沒利潤了。中國沒法做的東西不多，CPU那玩意日子緊一緊就完了，又不是必需品。所以只要人民幣保持穩定，外儲沒見底，世界工廠絕對不會發生惡性通脹。我相信這道理隨便一說很多人都懂。

所以以後的日子就是回到緊縮的日子，去產能去債務，考慮到現在龐大的債務和產能，這會是一個長期過程。其實回頭想一想，一切的根源在當初就已經決定了，當初人民幣應該一口氣漲到5，這樣就不會有太多輸入性膨脹，太貪，結果輸入多了，大舉舉債，產能擴張，到最後做出來的賣不出去，市場通縮，陷入旁氏借貸，最後產能債務一起壓頂，其實一切的根源，如果當初重來走另一條路會完全不一樣。

最後，我跟你們說個段子，你們不要對銀行的債務太悲觀：最近兩年P2P理財線上金融飛速發展，反正我也不知道為啥，滿大街突然就出現了這東西，而且規模大的好像也沒人抓，還能上央視打廣告。最後，你惦記別人的利息，別人惦記你的本金，錢飛了，本金利息全沒了，P2P跑路了。那這裡錢幹啥去了呢？一部分當然是騙錢的拿去揮霍了，但是這些騙子其實當初還是有遠大理想的，想要快速做強做大，反正要通脹嘛，18%利息算毛，以後都不是錢，反正這錢是到處流，最後都當了接盤俠，套住了，沒法變現，跑路吧。那你仔細一想想，他接的是誰的盤呢？反正世事就是這麼巧合，當然我們不能說這是設計好的，反正這種事情就是各取所需吧，願賭服輸。

我跟你們說，大多數學者都是沒發跡的時候是水平最高的時候，像郎咸平現在寫的東西還能看嗎？郭德綱天橋說書的時候絕對是他相聲生涯的巔峰，現在就只能賣于謙屁股了，再過十年，爬上去以後我肯定再也寫不出這樣的東西了，現在想想，還是挺傷感的。今天就到這了。

這世道，錢離了手就回不來了。中國的理財產品你得等他跑路了你才知道他拿去幹啥了，招標書上根本沒用。這些東西說白了就是風險太大，銀行不願意接，掛賣的。更別提其他風險更大的東西

這類玩意你在經濟上行期違約可能較小，但是一旦到了退潮期，那就千萬別碰。

其實就我個人來說，以後那個時期屌絲日子還是可以的，反正你本來也沒啥可以失去的，只要別有負債日子不會和以前差太多，說不定還會更舒服，這波苦的就是亂上槓桿的。要是凈資產高，那就更好了。

其實人的一輩子碰上這種拐點的機會不會多，也就兩三次，抓住一次機會這輩子就轉折了，但是切忌不要貪，都是平頭百姓別想一口吃成馬雲，你能上去一個階層就不錯了。

外匯占款每下降一千億，乘以乘數就是五千億的缺口，現在不敢降准了，只能靠mlf逆回購補充流動性，聊勝於無，恰恰說明央行不敢動了。央行手裡還有武器，但是那是留給加息用的，不是拿給賭徒去炒房的

黃金的價格周期由美元決定，黃金強美元弱，美元弱黃金強，一旦美聯儲開始加息，美元走強，你想想會是什麼結果。如果做短期，無非就是賭不加息來獲利，這是賭博行為，我不提供意見

關於美聯儲加息的問題，首先你要先明確一點，這一次是美元從0利率回歸正常利率，而不是從正常利率走高，來壓制國內過熱，耶倫其實早就告訴你了，美聯儲為什麼要加息，就是因為如果美聯儲不加息，未來一旦再發生危機，那美元就裸奔了。也就是說，現在加息是為了以後有空間降息，否則美聯儲沒有武器抵禦下一輪危機。

這和現在的世界大經濟形勢是一樣的，大家都沒有走出泥潭，所以才要繼續準備過冬。所以雖然美元處於加息階段，但是這一次的美元相比於歷史處於弱美元階段，而不是真正的強勢美元，所以即使加息，美元指數應該也不會太高，同時，正是由於經濟沒有恢復，所以加息的機會轉瞬即逝，所以這一波美元的加息速度一定會讓你瞠目結舌。

所以我的判斷和格林斯潘一樣，美聯儲接下來一定會迅猛加息，畢竟現在夜長夢多，現在這世道誰也不知道會出啥意外。

東北經濟問題最先爆發，最先出問題，同時群眾底子薄弱，給點工程大家都有飯吃，有飯吃就不會有大問題

其他東部地區人民還挺富裕的，存款堅持一段沒問題，這是危機的應對路子。

天要下雨娘要嫁人，老大哥也有走麥城的時候。這個事例正好告訴你，國家不是萬能的

我的判斷是從世界上看，2019年這個周期結束，中國國內的情況看去產能和去債務進度，這種東西只能走一步看一步，三年時間太長，在這種轉換周期什麼都可能發生。

能活下來的都是好企業。不要增加太多應收賬款，保持流動性，寧願少利潤也要盡量縮短帳期

沒人說得清楚，因為貨幣政策一定是保密的，否則被人知道了時間套利了，這責任誰也負不起，美聯儲這次是不是要加息，這個答案值1000億美金。所以再如何，也只能估摸個大方向，美聯儲要的就是別人看不懂。

我的預判是今年兩次（沒有任何數據和理論支持，性質跟買雙色球差不多）

這幾天，有很多人問我房子的問題，有的我沒有回答，因為我不知道該怎麼回答你們。這裡，有很多人是剛需，你們的苦惱我很理解，你說，讓你下定決心賣房去睡馬路，這個肯定不現實。不過既然是自住，一兩套的也沒必要折騰，只要你不是作死炒樓的，貸款一般也不過幾十萬，熬一熬，幾年就過去了，下一個周期來臨了以後日子就會輕鬆一點。所以過一段時間，如果我說的這些東西應驗了，你也不必灰心，曙光就在前面，當你絕望的時候你想一想就有盼頭了。其實在我看來，這個周期的前奏已經過了，現在已經進入中期，是危機全面爆發的階段，在過個兩三年就進入尾聲了。很多時候普通人就是這樣的，不知不覺的，當你發現事情發生的時候，其實已經快結尾了，但是你還以為才剛開始。如果你不知道這是為什麼的話，你只會感受到，物價漸漸開始平穩了，市面上的生意開始不好做了，越來大家越沒錢了，都在借錢，然後資產泡沫全破了，你看玉石文玩古董紅木這些泡沫這兩年有沒炸的嗎？就剩一二線房產了，等那個炸了你就信了。然後企業發不出錢了，慢慢大家都開始裁員減薪下崗了，最後，所有人慢慢開始達成共識，新周期來了。錯了，這時候這個周期已經快走進底部了，馬上再過段時間又是新周期了，這時候滿地的資產，但是大家只要錢。所以普通人的人生就是這樣渾渾噩噩的過了，幾個潮起潮落，一輩子就過去了。

所以你們其實是幸運的，這個世界上，正常人都會經歷幾個大轉折周期，但是很少有人會完整的體驗他的整個過程，往往是等他們發現的時候就已經結束了，所以你要好好的看，你看明白了整個過程，你的人生以後就不會吃大虧。而且大多數人看問題只會看錶象，看不到事物的核心。什麼叫事物的核心？就舉個例子，前幾天還是個把月前我在步行街上看到一個報道，有人僱人買了一堆蛇去放生，最後那蛇跑的整個村子都是，太缺德了，而且怎麼會有人這麼傻，大體上評論都是這樣的。但是問題是這事不符合邏輯，中國人傻嗎？當然不傻，中國人最大的問題就是太精明。所以買蛇放生，特別是一大堆蛇，我不信。我把這事修改了下，你們看看這樣是不是更符合邏輯：這個村子在山裡，附近有個養蛇場，現在銷路不太好，繼續飼養，那是賠錢的，而且不知道還要賠多少，你殺掉嘛，自己吃數量太多，儲存啊，人工又是一筆開支，所以場主及時止損，找兩人給你放生了，你看看這事是不是符合邏輯了？而且這事背後又可以找出更多東西，蛇的用途主要有肉，對應高端餐飲，有皮革，對應皮具加工廠，次要用途還有醫藥等，所以這事的背後，是高端餐飲和皮具這兩個產業鏈不行了。過去一年，中國各種稀奇古怪的放生事件頻發，本質上反應的是中國的養殖業正在走入蕭條，而且下游產業正在破滅。所以最後記者寫啥你們信啥，他說通脹你們說對，今天肉漲價了，但是跌價的時候他不說，你看年初我買豬肉一斤20一堆人吵翻天，現在一斤都快跌破10塊有人關注嗎？最後忽悠得你們都以為還在通脹。國家不能告訴你們正在通縮，要不沒人消費就麻煩了，但是你們自己得去找這些道理。

所以這就是表象和核心。那麼房地產的核心是什麼呢？有人說是戶口，是房子附帶的資源，是人口的湧入，其實這都是表象。房地產的核心就一個字，錢。房產問題就是資金問題，房產現象就是資金現象。有錢進來他就漲，沒錢進來他就跌，其實這道理很多人也慢慢總結出來了，但是他們分析不出錢以後會多還是少。所以外匯飛速增長，央行釋放流動性全進房地產的時期，他絕對不可能跌，他還得漲，你再調控有個鬼用，下面火這麼旺你不把他撲滅了你指望上頭涼？反過來，外匯占款飛速下降，央行全面緊縮你指望他能漲，他能拉的住價格，這可能嗎？現在一個月信貸就得幾千億，加上居民存款消耗，你怎麼一個月也得一萬億，一年十幾萬億才能拉住房產，你以後有這麼多錢嗎？你弄兩百個地王出來有啥用，最後還是錢說話，所以這事很簡單，你們盯死錢就行，外匯占款繼續下降，央行繼續緊縮，他就漲不起來，而且從四五月開始央行全面收縮，按照時間的傳導規律，年底前房地產就得接受考驗。

所以今天就這樣了，以上段落搭配張雨生的《大海》一起聽效果更佳。

1、發改委：進一步引導利率下行空間依然很大政策仍須進一步著力

像這種新聞你們要學會看，各部門的利益是不一樣的，FGW的意思是趕緊放，不放下面的都快死了

2、央行副行長易*綱：現在流動性充裕可以支持各個市場

正文：14天期逆回購操作給了市場更多的選擇，會繼續保持市場流動性的充裕。現在銀行間市場的流動性充裕，完全可以支持各個市場。

剛才樓上有人說這個新聞，我看了下，新聞其實是這樣的。恰恰相反，說的是現在流動性充裕，我們不用放了。逆回購從7天變成14天，其實是提高了資金的使用成本，這是收緊的標誌。所以你們要是看不懂這樣的新聞就會被忽悠。

另外不管是MLF逆回購這些，都是短期貨幣工具，不能帶來派生貨幣，目的是保持央行手下各個正規軍商業銀行的流動性，不是在放水，而且到期還得置換。這種工具用的越多，越說明央行現在不敢放水，所以必須用短期工具來保證正規軍的流量不枯竭。

你們別被媒體忽悠了，現在是金融綁架媒體倒逼央行放水，什麼三天兩頭開發商跳樓，開發商死了多少那全是在造勢。

從耶倫的發言看，加息的腳步是越來越近，中美這要沒一腿我都不信了，大半年的中國剛好用樓市套死流動性，美聯儲就要開始動作了，世界上哪有這麼多巧合的事情。

現在就是退潮了，誰能帶著自己的錢撤退，誰就是上輪經濟周期的大贏家，然後負債的那部分人，就是這個周期的犧牲品，他們來負責買單。每個周期都會有犧牲品，還記得當年的下崗嗎，就是那樣的。所以現在的主題就是看好你自己的錢

投資的樓盤都是要有資金成本的，時間長了負擔不起，沒有資金滾進來，這個旁氏騙局就繼續不下去。

所以你要是自住的比較多的城市我認為反而拋壓不大，但是一二線這些熱炒的不行，就是因為我知道這些城市已經全是熱錢滾動的重災區，所以我才會說到時候這些城市的拋壓會非常大，而且槓桿加的多，那時候肯定刷新你的三觀。

是的，以後這個國家要回到老實工作，勞動創造財富的年代了，無貸款很好，你以後會是受益者。

現在市面上的繁榮都是欠錢欠出來的，08年以後，債務大舉擴張，創造出了太多不屬於市面上的消費能力，我在一個三線縣城看到的路虎都比美國一個月看到的多，這就像透支信用卡，其實中國人目前的賺錢能力是支持不了這種消費的。現在就是債務無法持續，一切到了重新清算的地步了，以後該你還信用卡了。

這些天量的債務，一部分ZF打包，低息置換，爛賬以後慢慢還，一部分就是轉嫁到了其他人手裡，就是房奴，借貸的這部分人。現在還保有大量現金的人，等於收到了這個周期的虛假繁榮的好處，又沒有負擔成本，因為全讓別人承擔了，所以他們是幸運兒。

不會有奇蹟的，我就是看明白了才敢這麼說，昨天明晰的信號都出來了，從現在開始，房地產的周期進入倒計時了。

今天外面的樓托已經瘋了，他們知道我說的是對的，其實炒房的人遠遠比你們想像的聰明，但是在大時代面前，這點聰明是不夠用的。

慢慢看，接下來這幾個月會是人類歷史奇蹟。

現在已經不是資金流入樓市了，你沒看到一二線城市關門的信號都出來了，市面上沒有這麼多資金了，也差不多了，該收網了。

因為現在是美元加息周期，全世界的美元要回到美國那裡去，所以流動性誰都缺，就跟漲潮落潮一樣，然後美聯儲順勢完成縮表。

你回復里也說了，資本是要賺錢的，現在的問題就是中國現在幹啥都不賺錢，所以資本要離開中國，一旦美聯儲開始加息，利差縮小，中國肯定也得跟著加息留住資本，這會刺破債務泡沫，現在其實本來就該加息來留住資本了，但是央行恨不得負利率，就是因為債務太龐大了，所以仔細分析，你就會發現要保住外匯這是必然選擇。

人民幣國際化是要配套很多改革的，首先是要自由浮動，不再由政府操控，第二是財富要有載體，你現在地皮是國家的，礦是國家的，外國人拿人民幣什麼都買不了，總不能拿著來一二線炒樓吧，你會想去莫斯科炒樓嗎？所以這會是一個長期改革的過程。不改革這個國家就看不到前途。

關門的標誌就是限制信貸，提高首付，這是最簡單的，現在一套房五六百萬上千萬，不加槓桿誰買得起？只要把首付一抬起來，就沒人買得起，這是最狠的，直接關門。

個人借貸對於銀行現在肯定屬於優質資產，你別看有的人說房價跌了就甩樓給銀行，真的跌了敢不還錢試試？讓失信者寸步難行，你以為這句話是說誰的？中國沒有個人破產，你要是貸了200萬，最後斷供了，拍樓賣了100萬，剩下的100萬還得接著還。相比起來，企業大多都是有限責任，直接破產你還真沒什麼辦法，更別提有的不要臉的特權單位還敢提債轉股。銀行對這些企業沒什麼辦法，對個人花樣多了，催收是幹啥的。國情就是這樣的。

現在國內的基礎貨幣一直流失，帶來的貨幣乘數擴張也已經達到了極限，未來央行不僅不可能像過去那樣寬鬆，還會收緊貨幣政策，從而刺破房地產這樣的泡沫。這個樓里的人的狀態其實我看的很清楚，對於剛需，我同情你，但是有的人欠了一屁股債，然後來天真的以為鈔票會無限的印下去，最後印的紙幣作廢，從而自己也可以賴賬，對於此，不要多想了，下半輩子老實還債去吧。

房價一旦下跌，房子就會變成風險資產，銀行就會開始惜貸，現在房價前幾的城市不用槓桿根本撬不動。房貸都是長期貸款，現在就是水龍頭快乾了，銀行已經放不出那麼多水。

現在信貸擴張已經到頭了，我估計以後有貸款額度也會先給一手房解套吧，你想想要是二手房收緊信貸會是什麼情況，按現在的房價，就算是首付六七成，誰能一口氣拍出幾百萬現金？不開玩笑，這跟全款區別不大，買得起的就買得起，剩下只付得起首付的也接不了盤。

其實還是有一些跡象可以看得出來的，比如前不久風傳的房貸利息抵個稅，現在最老實納稅的就是體制內了，還有一些規範的外企，這樣如果你真是剛需，這部分也能挽回一點損失。其實這應該算是給體制內的一些隱形福利，總不能到時候真讓體制內都沒錢幹活吧？

所以我說，你們別被有的人忽悠的

1、我前面已經說了，中國是世界最大工廠，俄羅斯那是賣石油的，就是我提到的跟委內瑞拉差不多的貨色，拿俄羅斯來比，簡直似是而非，中國現在面臨的危機就兩個，債務壓頂，產能嚴重過剩，俄羅斯有產能過剩嗎？俄羅斯有這麼嚴重的債務問題？中國一旦加息，債務危機就得炸

2、基礎貨幣投放，你們只要看外匯占款就行，外匯儲備那是隨匯率波動的，不減少不代表基礎貨幣不減少。而且隨著美聯儲一旦開始加速加息，外匯會面臨巨大的考驗。

3、現在的信貸擴張就是已經到極限，再放下去，銀行有破產的風險，我這些前面已經說的很清楚，以後人家來提款，你取不出錢怎麼辦？而且現在放水有啥用？一放出來全部拿去樓市賭博，以後美聯儲加息後，這些錢還會去衝擊匯市，國內不賺錢了，那行，資本就出國。國家最怕的就是這個，想指望央行放水來給你們解套？做夢。

4、中國樓市現在是銀河系第一大泡沫，這個國情其他國家有？一旦下落，那就是無窮無盡的拋盤，幾年都甩不完

5、中國不加息？別做夢了，一旦美聯儲開始加息，國內外利差迅速減少，人家資本是自由的，你想不讓人出國就得給好處。這輪加息周期美聯儲的目標預計是3%，你想想要達到這個目標，中國的利率要加到多少才能保持利差。

我打個比方，你本來的基礎貨幣是100萬，貨幣乘數5.1，外匯占款大幅度下降，這時候，你是不是要降准來補充市面上的流動性？但是中國現在面臨著一個問題，就是產能嚴重過剩，所以本來假設你要降准補充的是60個行業，其他59個行業全部虧損，這時候必然導致一個情況，降準的錢全部跑到一個行業去。所以最後就是造成了一個行業的泡沫嚴重，其他行業加劇通縮的情況。

這也是我前面說的，產能過剩，大家都不賺錢，錢來了就全跑到村頭賭錢。這就是貨幣政策已經失效的表現。所以我特地提到兩大問題，債務危機，產能過剩危機，就是這樣的。

現在不是央行想不想放的問題，他敢接著放，出來的全會轉成不良貸款，債務會越滾越大，銀行會破產的

中國股市和樓市差不多，要賺錢就是兩早，買的早和賣的早，籌碼沒兌現之前就是紙上富貴。

你說的部分內容如果在時間充裕的情況下是可以考慮的，但是問題就是沒時間了，你看看美聯儲等了多久了？前不久剛有人發言說中國市場已經沒問題了，你想想這句話含義是什麼。耶倫的發言意思很明顯了，數據到了就加，而且一定是狂風暴雨的加

房產會消滅消費能力，一人買房，全家出錢，每一套剛需盤都代表一個家庭未來十幾年的購買力全被消滅。一業興而百業衰就是這樣的。當初這條路從一開始就是不歸路。

最後再強調一遍，事物的客觀規律不是以ZF的意志為轉移的，很多人老是意淫因為XXX很嚴重，所以ZF一定不會讓他發生。你想多了，從50後開始，違背客觀規律的是什麼後果應驗過不止一次了。我通篇講的就是現在已經到了那個時刻了，印不出，不敢印，沒法印。樓市泡沫被刺破只不過是這個規律下必然的結果罷了，不要在意淫因為XX很嚴重，所以ZF不會讓他發生。現在已經是XX正在發生，ZF要怎麼補救的問題

後記

整個帖子原本在虎撲，沒有寫完就被刪了，非常可惜。

但是基本邏輯已經都有了，簡單概括就是中美上層金融資本密切合作，開啟了新一輪大的全球貨幣通縮周期。在這次寒冬之中，之前那些泡沫的資產價格全部會重估，很多人會死的很慘，尤其是手裡沒啥現金，背了許多債務的人。同時預測開啟的時間窗口就在2016年底和2017年初，作者判斷是由於窗口很短，加息任務重，所以美聯儲會以迅雷不及掩耳盜鈴兒響叮噹之勢加息，超出很多人的意料。

目前來看，人民幣已經提前貶值，更進一步證明了中美的合作步調非常一致。外匯占款已經連續 12個月下降，而央行絲毫沒有降準的動靜，一直在咬著牙用中短期工具管理流動性，這些情況都驗證了作者的判斷。

現在就剩下最後的一哆嗦了，看看一個月之後美聯儲是不是要玩真的，現在最大的變數就是特朗普和他的政府班子。總之眼下風雲詭譎，密切關心美中歐日央行的動靜，尤其是中美央行高層的通信。

另外如果作者所料不錯，股市那邊也有大動靜，美股的動靜肯定會非常驚人，A股由於現在還在相對低位，跌也跌不到哪兒去，但是依次判斷，世界窗口很短，如果主力有心在過年之前走完這波吃飯行情，那麼應該會在三四個交易周內把滬深300指數拉到3600左右的強阻力位附近。

真正比較危險的是美股，反正我每次看到美股的周線圖都是提心弔膽的，大概美國人炒股不看技術形態的吧。

這是納斯達克指數從09年之後的主升浪周線圖，為什麼用納斯達克不用道瓊斯，因為美國現在就靠新經濟的龍頭帶動了，龍頭玩完別的也會玩完。

可以明顯看到主升浪的兩個上升中樞，現在在走第三個上升浪，目前已經創了新高。實際上15年中旬我就判斷周線背馳的厲害，肯定要有一波大跌，當時還在雪球發帖了。後來的確是大跌了，跌了接近1000點又被拉起來了。現在回頭看，我對背馳和下跌的判斷是正確的，但是當時我判斷為美股轉折點是有誤的，實際上只是在形成第二個大級別的周線中樞。

接著看最近的這波小上升浪的細部結構。

明顯這波小上升浪的兩個中樞也已經走完了，隨時可以在結束最後一小段上漲之後走向背馳下跌。這樣就不僅結束了這一小段上升浪的走勢，同時也是結束了自2009年以來的主升浪的走勢。所有的走勢都很完美，除了今年二月份那次跌的太深，連和均線的配合也非常好。

最後，讓我們最後看看月K線的情況，是這樣的。

稍微懂點技術分析的童鞋看到我畫的兩個箭頭就知道啥意思了。不過由於同花順這個垃圾看不到美股指數的成交量，所以無法判斷成交量是否也同時背離了——我認為應該是也背離了。

通常來說，大級別的頂部走勢會比較複雜，但是也有特例，比如2015年的槓桿牛頂部就是尖銳的孤峰。我可以有很大把握的說，美股的歷史性頂部就在這一兩個月，中國A股雖然現在的位置不高，而且走勢也正好，但是多半會被美股拖累。所以，且漲且珍惜，密切關心局勢變化。

以上的判斷不僅基於技術圖形，同時基於大文豪這篇文章提供的國際金融形勢的邏輯。

利益相關：重倉A股。不過並沒有做空美股，哪位哥們有渠道啊O(∩_∩)O

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2016.12.12更新

近期，利率上升的影響從債市逐步蔓延到了股市，A股上上周開始就有頂背離的現象，雖然只是60分鐘短周期的，和美股那種月線大周期的恐怖背離沒得比，但是考慮十二月加息的因素，依然值得警惕。

我從上上周五逐漸減倉，現在只剩三成多長線倉位，但是這兩周的回撤依然很嚴重。這種跟隨中短期趨勢刀口舔血果然不是好乾的。上上周五引起我警惕的是次新股指數，做了一個很明顯的頭部。這幾年以來，次新股指數一直是大盤的領先指標，裡面的資金都是最狡猾，最老辣，嗅覺最靈敏的。

美股現在還在硬抗，華爾街那群混蛋不把路走絕是不會甘心的。個人預計，甚至在十二月加息之後，美股還可能會往上一波做個多頭陷阱，這種超級大趨勢總歸沒那麼容易謝幕，不坑死一大批人給它陪葬不會罷休。

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20161215更新

昨晚美元加息，11月份外匯占款繼續巨降。

長期國債血崩。利率繼續上行。

未來一步步走向預言的方向。

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20170208

從前段時間的中央銀行提高利率（雖然只是變相提高），到最近外匯儲備跌破三萬億的消息。

央行被迫加息的壓力越來越大，下一步就看美聯儲的動作。假設美聯儲今年加息三次，那麼中國央行要保住外儲，至少要加息五次，而且匯率破7是鐵定的。

現在中美兩國都有天量的債務，加息誰都不好過，但是天地有春夏秋冬，資本市場也有冷暖寒暑，就看冬天誰能熬得過去了。

舉個玩遊戲的例子，魔獸世界70級滿級時候你攢了一身滿級裝備，無欲無求，天天在主城外pk。突然一開新版本80級滿級，你又和別人一樣變成一無所有的赤貧了。

類似的，我家在小地方有別墅，那是我父母積累下來的，但是我在北京當北漂覺得自己是個沒有房子的人。因為我不把家裡的房子當成房子。就像80級時候不把70級頂級裝備當裝備。還需要從零開始積累。

所以我判斷，當城鎮化接近結束的時候，大多數辛苦幾十年在城市裡有房子以後，相當於人人都有頂級裝備了。以為可以安居樂業逍遙快活，不那麼累了。這時候國家就要推出新版本了。或許是房產稅。也或許是星辰大海之類的新資料片。讓每個人背上沉重的負擔繼續建設社會主義。這時候房子壓根就不值錢了。

2018年依然在城鎮化過程中，並遠未結束。所以，核心一二線房子這種頂級裝備價格依然會慢慢漲，可以漲得不多，但是絕對不會下跌。而且參考新出的共有產權政策。就是為了防止你手裡有錢但還是不夠買房，國家乾脆對你說「房子貴買不起？？你盤算下你有多少錢，把你手上的錢都拿來吧，買不起一套可以先買半套，剩的一半房子你慢慢贖回去，總之房價不會因為你們都買不起就隨著市場規律下跌了」。不要和別的國家去比，你們要知道中國人民承受痛苦的能力是遠遠超過別的民族的。

更新：

最後一句話不用太較真，我指的是和那些中國瞧得起並且積極向他們學習的國家民族比起來。

新鮮出爐的數據：

截止到12月18日，全國50大城市賣地收入刷新歷史同期記錄，累計50個城市賣地金額多達3.33萬億，同比2016年同期的2.38萬億上漲幅度達到了40%。其中有18個城市賣地金額上漲幅度超過100%。
已經有2個城市土地出讓金達到了2000億。北京達到了2731億，杭州達到了2123億，南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州也超過了1000億。超過500億的城市更是達到了21個，均創造了同期歷史最多。

一面是嚴厲限購限貸，一面是高價賣地。

開發商也不怕，有人賣地，我就拿地，毫不手軟。價格不是問題（如果價格是問題，上述賣地金額就不會同比上漲40%）。

2017年1-10月中國房地產企業拿地排行榜：

萬科、保利、碧桂園這些公司，拿地這麼瘋狂，不怕價格高，不怕拿了賣不出去？

看樣子確實不怕。

所以結論是，不可說，不可說。

區塊鏈、無人超市、無人駕駛、人工智慧……

新科技目不暇接，讓你對未來感到迷茫？

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要回答這個問題，你要搞清楚我朝的房價是怎麼漲上去的。在我看來，我朝的房價能漲到現在這個完全和收入不匹配的程度，主要原因是以下3個：

1 ZF強制的把房子和戶口，學位等隱形資源掛勾在一起，買房成為廣大市民的唯一選擇。

2 ZF的土地政策。

3 每當房價處於正常的下跌周期時，ZF必定強行救市，大規模放水或者給ZC，或者兩者齊下。有些ZC幾乎都是在告訴你，你這都不炒房，你是不是傻？房價肯定漲的全民性一致預期就是這樣來的。現在限購的這麼緊，一些二三線城市還大把人跑步進場，甚至全款買房你以為是為了什麼？按照慣例，調控完畢房價必大漲一波，無利不起早，還能為了啥？

所以，我的結論就是，房價完完全全是ZF讓它漲上去的，其它因素起的作用很小.老大屢次強調，房子不是用來炒的，等於間接地承認了房價是炒上去的這個事實，但ZF自己就是炒房的最大推手這個事實，我估計老大是肯定不承認的。

正因為ZF的ZC在房價的比例中佔比過重，本人勉強作為一個房價上漲的收益者，其實是沒啥安全感的。啥子? ZF托底你還沒安全感？呵呵，想當年25號權威部門還在闢謠，30號晚上半夜2點突然調高印花稅的事大家就忘了？養老靠ZF的口號你也忘了？咳，當然，我沒有批評ZF的意思，私有制下的國家，無論政體是什麼，都沒有本質的區別。主要是我自己，個性狹隘，記性又好，但凡我沒有任何發言權的東西，我統統是沒有什麼安全感的。董特首97年推出8萬5計劃，加上經濟不好，搞得房價大跌，50W人遊街趕他下台，他雄心壯志的計劃也就這麼夭折了。要是ZF突然出政策不讓我賣我的房子我也可以這麼來一下，我想，我會好很多。

好了，言歸正傳，18年房價漲不漲，以後房價怎麼走，還是那句話，看政策，現在的情況是，一是一線城市的房價跟剛需關係不大，二是賣掉房子的錢哪怕存餘額寶，所得也至少是房租的3倍左右，不算房子的損耗，也不算有比餘額寶收益高的多的理財。至少3倍，變態不，現在那些房東能穩住，完全是有上漲的預期在支撐，這樣再耗個2 3年，哪怕房價還沒跌，就會大面積人心思動。不要小看人的精明，特別是我朝屁民的精明。所以房價也談不上穩不穩的，要想穩住房價，只有一個辦法，讓房價有節奏地繼續漲，沒有其他。但同時你要知道，房價越高，房地產體位就越大，體位越大，想要拉起來付出的代價越多，所以為什麼為什麼說房地產是個黑洞，為什麼說房地產綁架中國經濟，為什麼ZF現在自己也頭疼，不是沒有理由的。

那麼ZF會不會繼續出政策讓房價繼續漲呢?比如繼續無節制地超大規模印錢並降息。比如把有房人士直接封為貴族，享受一些平民沒有的特權什麼的，你可以根據國內外形勢自己去分析一下。但目前ZF提的比較多的是租售同權（上了N次新聞聯播了，我在這裡特別提醒這點），貌似是想解決上文說的1的問題，有沒有效另說。嗯，租售同權，這是以前的調控政策里沒有的，另外，限賣也是以前沒有出現過的，限賣肯定不是針對現在跑步進場的接盤俠和剛需的，這些人壓根就沒想過賣房子。針對的肯定是一些腦子轉的比較快，對政策比較敏感的炒房客的，你紙面上賺多少錢ZF並不在意，但你要變現去干其他的，ZF就不能忍了。以前從來沒有出現過限賣，是不是可以理解為ZF以前覺得沒必要，因為你變現的錢遲早還會回到房地產這個大盤子里來，但現在就沒這個把握了。

所以，想知道18年房價是漲是跌么？請每晚7點準時收看新聞聯播，我們的ZF是會改自己的ZC，但會怎麼改，國家的產業方向是什麼，基本上都會提前在新聞聯播上說的很清楚，堅持個小半年，你也就永遠不會提類似的問題了。

至於我個人的看法，我從16年初就開始看空本朝房地產了，沒什麼好隱瞞的，為此受到家人嘲笑接近2年，至今也不覺得我錯了，房市不像股市，它的騰轉挪移肯定是要慢很多的。我做出此判斷跟經濟學無關，也並不懂經濟學，當然，插一句，整個天朝真正懂經濟學並能學以致用的也不多，不然，也輪不到周干這麼多年了。天朝精通社會學的人才最多，我在知乎就看到好多個。了解一些最基本的經濟規律，加上一些對目前社會最樸素的認識，就很容易得出看空房地產的結論。什麼？你說我朝的真理能戰勝規律？呵呵，本朝從來沒有戰勝過任何規律，反而在各種經濟規律，社會規律上栽倒的次數數不勝數。只是，天朝的天分在於，每當我們搞錯了，走反了，在基本規律面前碰壁，碰的頭破血流的時候，都能找到一大批人為此背鍋且並不會導致社會動亂，你不得不感嘆本朝的強大，也許，在本朝的組織看來，沒有任何問題是讓歡哥唱一次從頭再來解決不了的，如果有，那麼就讓那姐也唱一遍。

不要再炒房了，以前房價低的時候炒房能賺到錢並且全身而退也是少數，這些人都是人傑，投機市場永遠都是大部分人的損失成就極少部分人的富貴，人性如此，沒有辦法，有時候也沒有選擇。

從目前來看，18年國家對房地產的調控沒有任何放鬆的可能性，你只需關注國家明年會不會跟著美國公開加息即可。以ZF目前所做的所有事情來看，我賭國家不敢，定向加息就是極限。如果是這樣的話，一線城市應該是微跌的結局，一切都在可控的範圍內。這是一線，至於二三線，其實都沒有多少談論的必要。請恕我直言，二三線的房價完全是靠一線的高房價兜底的，只要一線真正轉頭向下了，二三線連掙扎的機會都沒有，現在怎麼蹦的歡都沒用，小妾永遠都是小妾，要想成為夫人，除非夫人死了。

完了。

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11月3日更新評論區比較關注的2個問題：

1 我沒想到現在還有這麼人對現在的大規模拆遷，或者說棚戶區改造感到困惑，請恕老夫直言，你們不僅不大看新聞聯播，貌似也有那麼一點不通世情。

目前的棚戶區改造其實就是去庫存，而且是目前去庫存的最重要2種方式之一，一種是所謂的漲價去庫存，棚戶區改造是另一種，叫發錢去庫存。這2張去庫存方式對目前的房價皆有暫時的支撐或者促漲作用，其本身並沒有多少值得評論的地方。但棚戶區改造為什麼大規模發生在這2年，是值得深思的。

棚戶區改造本質上是一種扶貧ZC，而且也不是什麼新ZC,溫時代都已經提出來了，很好的ZC，利國利民，不僅讓一些城市底層的人可以改善居住條件，而且也可以一同分享到城市發展的紅利。

但關鍵是很多ZC，中央的想法是好的，問題是下頭不樂意干啊。房地產市場的黃金期，很多輕鬆的不得了的賺錢的事我都沒時間干，我有時間跟著你去扶貧？還讓你們這些屁民享受城市發展的紅利？你傻還是我傻？

而且我的土地啊，房子啊不僅不愁賣，很多我都不想賣，囤著多好呢，我哪裡有空管你的居住條件？所以，跟公租房一樣，中央的想法是好的，但也僅限於想法，多少年過去，連個泡都沒翻起來，最多個別地方做做樣子，搞搞門面工程。

不要說中央不重視，恰恰相反，中央很重視。溫時間太遠了不說，就李首輔剛上台的那會，曾經新聞聯播大規模地報道了他走訪各地棚戶區並承諾要讓困難群眾住上新房子的新聞。我看到的就有天津，包頭，武漢。不記得了？那個裸著身子從衣櫃里爬到炕上站在李背後的小屁孩總記得吧？被無數網友點贊說新聞真實，說李親民的，也是那個時期的事。一國總理親自提，親自抓，夠重視了吧？還不是悄無聲息。小孩才講對錯，大人只看利益，沒足夠好處的事，誰願意干？

直到這2年，哇靠，好多地方房子建太多了，形勢又不好，賣不出去要爛尾了咋辦？這些可都是借著銀行的錢蓋的。嗯，讓我們漲價吧，漲價了就有人買了。於是呼呼呼地清了一大堆，不對啊，還是很多啊，漲價了是有人買，但問題是有錢的都買了，剩下的倒是也想買，但你哪怕不漲，他也買不起啊。ZF一想，哎，對哦，怎麼辦，要想辦法啊，對了，角落裡不是還有個紅頭文件嗎，我們現在把扶貧的事幹了，又收民心，又得實利，豈不妙哉？領導英明！！於是這2年轟轟烈烈的拆房子運動開始了。

一個創造無數財富夢想的投機市場，都要惠及最底層的平民了，你還根據這個去看多房市，我該咋說你呢？

2 然後，我覺得國家不會公開加息是我的個人判斷。我自己是無所謂的，加也好，不加也好，我沒什麼貸款。只是國家現在在走獨木橋，左手要維持金融市場穩定，右手要維外儲，加息這個籌碼實在太重，一不小心就翻下去了。其實加息倒不是多少利息錢的問題，主要是怕改預期。萬一真讓很多人覺得ZF要收割了那豈不是自己製造混亂？所以國家也不是啥都能控制的到，就像15年股災一樣。現在堵外儲堵的這麼嚴，你自己去銀行換點美金就知道，我感覺是要硬扛的樣子。

完了。

今天去看房了，k2玉蘭灣，銷售說一萬七，2021年交房，但是！這個一萬七是這麼計算的，房價12000，改裝費5000，但是，這個所謂的改裝費必須一次性交齊，並且沒有任何收據合同，意思也就是，體現在合同上面的房價是12000，呵呵呵，銷售說因為給市政府備案的是12000，不能違反啊，怕市政府查。我說，難道這樣你們就不怕有人去市政府告？銷售說，哥你知道為啥我們這發洋房不賣嗎？都是給xx們留的，你也得讓xx過得去啊！還有你知道為什麼這塊地上原來都蓋好房了，我們都能給拿下來不？去市政府靜坐都解決不了，那還不是因為xx都打點好了。我大怒，戟指曰，住口！富強民主文明和諧。。。

當年上investment management 的時候，瑞典的老教授耳提面命: 人的大腦會腦補很多不存在的趨勢圖，不要按歷史價格腦補未來趨勢！

買入資產後，就把買入價擦掉，否則會影響投資決策。要客觀考察持有資產是否高估，就問問自己如果持有同等現金，你會不會在當下買入該資產。如果會，那麼繼續持有，如果不會，那麼跑，就這樣。

放到這個題目中，以現在的房價，你會不會以同等的現金買手裡的房子。

就這麼簡單咯。

那個美國老太和中國老太的故事，其實還可以有另一個版本:

美國老太年輕時買了套房，租給了年輕時的中國老太，等她們都老的時候，美國老太終於用中國老太的租金還清了房貸，但兩個人不久都去世了。

該割的時候就割，該追的時候就追，同樣的財富神話，可能出現在上一個五年，但出現在下一個五年的概率就會小很多，畢竟反覆出現的機遇就不叫機遇了。

新的一場比賽已經開始，Let"s play.

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其實任何一個市場任何一個標的，看多看空都很正常，大家都可以拿出來討論。但我是真的非常受不了那種"京滬永遠漲"，"空軍即Loser"，"房子就是剛需"，"怎麼會有人嫌棄房子多"的說法，這種洗腦程度堪比曹縣人民熱愛金三胖。跟持這種觀點的人討論，可以說非常浪費時間了，在此不反駁，你們堅定看多即可。

而看空的諸多言論，論據包括"美聯儲加息，美帝減稅，天朝M2下降，保匯大於保地產，大佬跑路，人口結構"這些，都耳熟能詳了，在此不加贅述。

而我想說點別的，就從投資市場角度來說:

1. 所有的高收益都是對高風險的回報。很簡單，如果沒有高風險，隨著市場進入人數增加，高收益會被逐漸平攤，最終成為低收益。

那何為收益高低? 一般無風險收益(risk-free return)算正常收益，比如銀行存款收益(當然如果跟我扣字眼說銀行也會倒閉，那我當然沒法反駁你，但真沒必要繼續討論下去)。超過正常收益都是要承受風險的，要麼是失去本金的風險(比如股市)，那麼是流動性風險(比如信用國家的債券，其實就是用流動性風險換取超出收益)。

所以，我其實很煩說房地產長期橫盤的說法，因為價格上的橫盤(有價無市)其實就是在跌了, 因為承擔著流動性風險，收益比銀行存款還低。散戶可能因為心理因素長期套牢。但逐利資本不會的，房市不行會割肉跑，從其他市場獲得高回報來彌補之前的損失。

2. 所有的限購，學區房，本質上都是歧視價格。

限購本質上是市場定位用的market fence，根本就不是調控。直白點說，就是瞄準了中產收割。

要說學區房綁架教育，那農民工的孩子不是人么？不要上學么？如果說，因為你家境殷實，想追求品質教育，那無論是去高端私立還是直接去國外考本科，成本都比學區房低。

但一說到成本，大多數人都會默認，學區房買了以後賣，還能賺一筆。(所以，咱們到底是在討論剛需，還是在討論投資?) 然後，又繞到房子只漲不跌的話題上來，因為有剛需啊，房地產綁架了教育啊，簡直循環無解。攤手。

丈母娘的問題就更不說了，其實這個論點根本不是投資問題，就是情感婚姻問題，不跑題了。攤手。

3. 說利益和ZF捆綁，更是無稽之談。ZF的根本利益首先是穩定，其次才是收入。而穩定的前提是物價不暴漲，失業率不飆升，總之一句話，就是老百姓有飯吃，別鬧。當然銀行不能倒閉，老百姓的存款不能無緣無故就沒了，ZF信用得在啊。(儘管網民常年罵ZF言而無信，但是真正的ZF信用在銀行兌付) 但大家都知道，銀行這兩年有多少負債和槓桿轉到了家庭部門，如果因為自己買房子變窮的，那不能鬧的吧？這裡要說一下，買房子變窮，不一定是房價暴跌。而是，因為買了房子，消費水平急劇下降，或者說，可支配收入急劇下降。

4. 15，16年的時候，房價漲勢如虹，看漲預期不斷上升。當時有很多人說，不怕房產稅，大不了加房租。其實，稅收的最終分配方式取決於雙方彈性：在租房市場，如果經濟向好，工資高，利潤高，承租者對房子的依賴更大，那稅收承擔得更多，反之亦然。不過，經濟傳導效應不會在租房市場停止，會進一步傳導到商品市場和人才市場，上漲部分的分配同樣取決於雙方彈性。就人才市場而言，如果企業對人才的依賴更大，那麼企業會更多地承擔上漲部分，表現形式當然是漲工資（廣義，包括但不限於房補，報銷），反之，如果工人更依賴企業，那麼工人更大程度承擔上漲部分，即付更多房租。商品市場同理。這種傳導最終會在多方博弈達到平衡後終止。當然，現在房產稅沒有出台，我沒有什麼把握說一定會有，但是大家做決策的時候，要考慮到稅收分攤的原理，房產稅出台後，未必是租房者買單，也未必是房東死，理性決策。

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從近期各項政策報道來看，很明顯，國家基本已經放棄以往土地政策，轉而轉向房屋租賃市場。雖然該市場尚未爆發，但基調和政策傾斜已經很明顯了。眾多大佬也在積極布局了。

從房地產到房屋租賃市場的定位，對於關注產品定價模型的我來說，可以說是非常熟悉的味道了:

一個公司如果某個產品市場趨於飽和以後(所謂飽和，就是在當前價格下已經沒有新的購買者) ，為保持盈利，會開拓新的產品，以擴充產品線。因為新的產品，不能衝擊自身的其他產品，所以，新產品必須在原有產品上做加減法，對應價格也會產生變動，從而達到不同市場定位的效果。

人們曾經研究過(出處忘記了，好像來自HBR某篇文章?)，儘管低端市場無法拔高定價，但只要市場夠大，其盈利不亞於中高端市場。這也是眾多跨國公司進軍新興市場的原因。

對應到我國房地產，其實能上車的，願意上車的，已經差不多了，這個價格下的市場已經趨於飽和。而租賃市場基數夠大，找個相對合適的價格，利潤也很可觀了。而且能安撫眾多飄們，安心工作不要搞事情。那為什麼不呢？

需要指出的是，這個戰略其實跟個人房東沒什麼關係。一旦官方正式轉向該戰略，是會設置市場准入門檻的。形式可以有很多，比如，安全要求(監控防偷，防火設備等)，人均空間要求(群租房打擊也不是沒有過), 甚至入住者的居住證要求(租官方的房子就可以給居住證，工作穩定的給長期居住證，不穩定的給臨時居住證)，或者要求租房租賃備案，租金收入要納稅。總之，就是你到最後算下來，房租收益還抵不過那些雜七雜八的費用和租客使用帶來的房屋折舊。

要知道，房子最大的成本是土地出讓金，而你們也從新聞看到了，租賃專用地的出讓金折算到樓麵價才4k一平，房子按20年折舊，每月的成本是16.67一平，100平的三居，成本只要1667一個月。當然，不可能按成本價出租的。現在上海三居，市場價7000~12000一月。其可盈利的定價空間太大了。

而且，土地完全是由官方控制的，配套著公司工廠租賃房屋，不僅能帶來穩定的房租收益，還能帶動周邊經濟發展(超市，商場，娛樂設施等)。

這真的是塊肥肉。

一個不啃老白手起家平頭百姓的經歷：

15年末買房，幾乎是該樓盤的底價入手。17年9月出手，比買入價漲了50%吧，算是這一階段漲幅比較容易接受的值，相較於那些價值翻番的。房子掛了7個月，降了兩次價約8%，未降價前，小半年看房人數不超過5個。同小區，同戶型樓盤在售中的，掛的價格比我出手的價格高20%，看房人數也是寥寥，個人感覺有價無市的狀態。

因為貸款買房，賣房需先還貸，貸額較高，只能跟身邊的朋友和親戚周轉應急，還好也就一個月時間就能拿到房款。這個過程極其痛苦，因為我突然發現，不管是什麼經濟水平的，手裡都沒錢，不超過5萬，都投資樓市去了。錢荒在我這兒先出現了。

對待樓市較為健康的心態：

1、賣房不是因為看跌，而是覺得70%的購房槓桿對自己來說壓力太大，小市民沒有這麼大的風險承擔能力，不能靠父母，感覺隨時有斷供風險；

2、不是炒房者，是誤打誤撞買了這個房子，細節不多說。所以心態很好，不會擔心賣了房子之後再漲價覺得後悔，畢竟小市民不奢望一夜暴富，溫飽足以；

3、不打算把青春全壓在還貸上，趁著年輕還學得動，出去繼續讀兩年書，藝多不壓身，也算是開開眼界，不想一路悶頭跑，畢竟就那麼幾十年；

4、房子是商品屬性，漲跌都有可能，不要把全部身家加槓桿全壓在上面，要量力而行，不要只看那些賺的盆滿缽滿的，回報越高風險越大，大家都懂。

真心希望再回來的時候能看到已經較為理性的房產市場，全體剛需的心聲。

房價只是市場熱度的體現，政府最關心的應該是已經負債買房了的人能不能換上貸款，現在一線城市買房部分月供已經不容易承受的了，不是人人都有這麼高的還貸能力，換不起貸款，引發連鎖效應進而引發系統性金融危機才是政府最頭疼的，並且還得跟美帝鬥法，所以可能得加息。這波人更換不起貸款了。

所以一方面限購限售加利息加首付（想加槓桿投資性買房的人滾粗！這麼高的房價一旦一個波動，你拿啥還貸款，沒錢的剛需就別在砸鍋賣鐵來這裡買房了，老大哥認為你們換不起房貸了，提高首付抬高你的門檻）

另外一方面不斷出台租售同權政策（租房不是也不錯嗎，別她妹的借錢了，想賣房但是因為政策限制賣不出去的那波人，你們把房租出去，收回點成本還還貸款，我給你們出點政策讓他們買不了房只能租房保證租房價格提高，讓他們幫你們還貸款）

所以房價不能降，因為一旦下降幅度過大，造成已經上車的資不抵債，會出事的。但是房價也不能漲了因為，都這樣了，再漲後上車的人負債更大，同樣是顆大炸彈。所以沒上車的人先別上先去租房幫上車的人還貸款吧。買房的不一定是剛需，但是租房的肯定是剛需，負債的是大爺，不能給弄死了弄死了誰給還錢。

所以，房價如果在漲，政策會繼續收緊因為政府怕在這個時候全民炒房會開翻車，最近的定向降准與住房政策收緊絕對有聯繫，如果定向資金繼續跑向樓市達不到調控目的，老司機肯定還會收緊政策，甚至會嚴查購房資金來源，所以房價不會有太大漲幅或者停滯，漲價超預期老司機會管的。但是房租我估摸著得漲點。。。

另外，老司機車技大膽，踩著剎車轟油門，這是在漂移啊。因為老司機得趕超美利堅，彎道不敢減速，也不想衝出跑道，絞盡腦汁布了一個局。房價是不漲了，能不能振興實體經濟只能拭目以待了。

各位老鐵，我來當個雷鋒。以下是每一年房價最熱的帖子。結合起來看，風味尤佳。

2017 年房價會不會跌？ - https://www.zhihu.com/question/54346645

2016 年全國房價會呈什麼趨勢？ - https://www.zhihu.com/question/36466762

2015 年全國房價會呈什麼趨勢？ - https://www.zhihu.com/question/27605852

2014年的房價到底會不會跌？ - https://www.zhihu.com/question/22421187

2013 年的房價會怎麼走？ - https://www.zhihu.com/question/20516919

恕我直言，各位老哥天天在知乎討論房價，有卵用？

我家，一百多年前東北地主，直奉之爭家裡小年輕支持吳佩孚。

偽滿時期太爺輩最牛逼的出身新京法政，還好死的早沒混出名堂。

內戰肯定是，對吧。

二爺是共產黨的幹部，人還活著，在精神病院，去年剛把關係、待遇從天津遷回東北。

爺爺厲害，大爺（大伯）年紀大，不識字。他倆在困難里把家撐住了，還讓剩下幾個孩子上了學。

二大爺年紀也大，雖然趕上了恢復高考，但沒什麼發展，縣老師－教育幹部。

我爸老三，能力年齡都合適，分配能留北京，結果主動回東北。

四叔腦子靈手巧，結果在最重視知識的年代，不好好上學。我爺把地留給他了，他還學了一身木匠手藝－－他要沒這手藝，有可能地一賣經商去了。

堂兄弟里，大哥，畢業不分配。

二哥，人帥電腦玩得好，當年又沒電競又沒直播。

三哥五弟，學生物的。

我，前後在北京蹲了六年，幾個不在北京的朋友都買房了，我媽：反正你以後不留北京，買房幹啥。

說了這麼多就是為了告訴大家一個消息：過去一直沒買房的我媽拿給我結婚買房的錢在海南買房了。

結合我家過去一百年的經驗

這房價應該是要降了。

按道理來說，房子是用來住的，那麼如果房子只是一個居住用品的話，那麼房價就會按居住品的經濟規律來運行。

一個人沒有辦法同時住兩套房，所以一套房就足以滿足他居住要求的情況下，自然沒有必要去購買二套房甚至多套房。

也就意味著，即使對錢多多的土豪而言，也沒必要多買房，所以供需要求是房產商蓋了足夠多的房子，然後大家按照地段好壞，房屋質量好壞，居住環境好壞，進行不同價格的購買，最終形成一種平衡。

但問題是我國的房子，不是居住用品，而是投資品，那麼以前土豪買一個豪華別墅就可以滿足自己的居住要求了，但當房子成了投資品後，土豪就會把更多的錢用來購買房子，然後期待升值。

什麼東西一旦成為了「可信賴的，穩賺不賠的投資品」，那就不再是滿足需求即可，而是變得多多益善了。

那麼原有的供需平衡打破，房價上升，土豪們擁有很多的房子，但並不用來居住，而是作為投資，同時，普通的家庭也會想盡辦法購買房子。

普通家庭沒有土豪有錢，但哪怕多買一套也是好的，畢竟有錢不賺王八蛋啊。

於是乎，房價越高，說明升值潛力越大，土豪和普通家庭購買房子當做投資的慾望就越強，於是供需關係再度打破。。。房價更高了。。。惡性循環。。。

錢不夠怎麼辦？

通過各種方式各種渠道借錢啊，利用槓桿啊。

我國房市瘋狂的十年，房價幾倍甚至十倍的上漲。。。其實就是這麼來的。

所以房市的問題根本就不是什麼「炒房客"的問題，人都是趨利避害的，既然買房能升值能賺錢且風險極小，那一定是」桃李不言下自成蹊「，把這種很正常的理智思考下的經濟利益投資選擇稱為」炒房「，本質是一種污名化的行為。

好在中國人的思想覺悟都比較低，人人都能做到唾面自乾，只要有錢賺，隨便你怎麼罵嘍，老子/老娘為了買房投資，幾十年的婚姻都可以假離，還在乎你罵兩句。。。

當然會有人說，為什麼大家都通過」買房「來投資啊，為什麼不去投資實業呢？

很簡單啊，

一：因為百業不興，經濟不景氣啊，投資其它實業的風險比投資房地產來的高。

經常有人嘲笑中國房市，說什麼」實業誤國，炒房興邦」

這就是搞錯了因果關係，並不是因為大家都去炒房，所以實業才不行了，恰恰是因為實業不行了，所以大家才去炒房。

二：房地產業有政府做背書，而其它實業可沒有

由於我國土地是國家所有，在土地壟斷的情況下，房價上漲的最大獲益者，是政府，所以政府天然的希望房價只升不降。

而你去搞實業，不管是搞哪一行，服裝，機械，電子器材。。。那一行都不會得到國家如此強力的援助，更不用說，其它實業，你作為一個個體，你賠了，虧損了，國家根本不在乎。

但房市不一樣，我國經常出現某個房地產商資金鏈快要斷了，想要降價，儘快回籠資金，但政府嚴令禁止的情況。

經常有人戲說「中國的房市綁架了中國的整個經濟」，話糙理不糙，就是這麼一個道理。

所以，沒錯，中國有千百種行業，但惟獨房地產是聚集萬千寵愛於一身的親兒子，那麼，任何一個理智的人當手中有一筆錢的時候，是去選擇投資那些門檻高，風險大，操作複雜的實業呢？

還是投入到被親爸爸無微不至關懷著，呵護著，且有著利益輸送外加血脈相連的親兒子所開辦的公司呢？

用腳趾頭想想都知道啦。

我說一個最實際的情況，也別覺得我傻。漲成啥樣我都得買啊，不買，我娃戶口上哪裡？？我爸媽來了住哪裡。這就是我現在就要面臨的最大的問題，誰能給我時間讓我等啊。即便我知道某某年房價跌的不如白菜，可是和我有啥關係，我是現在需要啊，我需要一套房子來解決我現在的問題啊。動不動就說可以租房的直接可以閉嘴了，被房東委婉漲房租的經歷你經歷一下就好了。一個人的時候，無所謂，租唄，你要漲要趕，我分分鐘走，分分鐘找到新租，現在呢，你告訴我讓我讓我怎麼帶著我媳婦我娃搬家，那麼容易？

看了好多評論，那些支持我觀點的人一定是也遇到了同樣的困境。但是，有的人，可能真的實操經驗太少，總拿理論說話。當然，帝都和魔都等發達城市的配套以及政策肯定好，現在即便在這些城市即便不買房也能解決我現在面臨的困境。問題是，我所在的地方沒有人家這麼好的政策和配套啊，戶口首先上不了，小孩馬上面臨的上學問題就首當其衝。當然國家政策好了，對於沒有戶口的務工人群也建了學校，但是你想想可能可能都能正常入校。或許你建議我讓小孩在老家上學，真的我就不知道該說啥了，誰來管啊，還讓父母管，或者我們兩個人辭職一個工作專門回去管嗎？

真心覺得，這年頭，何不食肉糜的人太多了。心好涼。

買房這種事情，確實因人而異。並不是買或不買一定就是正確的。只是剛剛我的境況，買房是最快能解決問題的辦法，所以對我來說，買房肯定是最正確的。有人說，我這種人，就是盼望房價漲，房價跌了，就是我這樣的人去砸售樓部的。其實，房價漲了跌了真的和我一點關係都沒有，就這麼一個小房子，解決了我們家很多問題，以後再把父母接來，一家人在一起也挺好的，內心深處，我更希望房價跌，跌的越低越好，畢竟那個時候，我就可以再買一套，父母來了住起來就不擁擠了。不過，這種情況從眼下來看，貌似不太現實。

當然，知乎是一個百家爭鳴的地方，也是一個供大家提供解決問題的地方。也希望有的人真的可以高抬貴手，給像我這些的人一條活路。

目前，這個問題答案排名前幾的統計一下：

張大大: 看跌。3753贊。

史努比: 看跌。1832贊。

bresciano: 看跌。113 贊。

小菜雞：看跌。334贊。

天知：看跌。58贊。

莎鷗：長線看跌。74 贊。

龍員外：長線看跌。448贊。

匿名用戶：看穩偏漲，房租看漲。109贊。

高波：沒個人傾向。237贊。

不是仙-有雜念：看漲。46贊。

房產證：區域看漲。47贊。

覺得還是看跌的人多啊。畢竟看跌的被點贊的多。

看完這個統計，看跌的人數完爆看漲的人數，目測比例超過10:1。

從這個小統計里，我個人覺得，剛需族群體還是很大的。

這是我學習經濟的隨筆，紙上談兵，請勿用作投資依據。

房地產行業的幾個重要節點

1994年，分稅制導致地方財政收入大幅度減少，國務院頒布了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，讓高收入家庭進入商品房市場，地方政府開始把目光聚焦到了土地財政上，加入了房價炒作大軍。

1998年，國企下崗潮，國務院頒布了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消福利分房，全民進入商品房市場，商品房需求大幅增加。

2003年，國務院頒布了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產列為國民經濟支柱產業，中央也加入了炒作大軍，開啟了房地產的黃金時代。

2008年，全球金融危機波及了國內的實體行業，為了保增長，保就業，中央提出了4萬億計劃，一方面這一計劃的資金很多進入了房地產行業，另一方面，印鈔帶來了極高的通貨膨脹，驅使社會資金也湧進了樓市，熱點城市房價進一步飛漲，非熱點城市則產生了大量的庫存，有的甚至成了鬼城。

2010年，中央開始重視房地產過熱造成的產業結構不合理，出台了不少政策對房地產行業進行調控，但都是基於不能讓房價漲太快，同時由於地方政府對賣地收入的需求，去庫存的需要，GDP增長和就業率的壓力，很多政策都是雷聲大雨點小，沒有從根本上去解決房價的問題。

2015年，A股股災後投資者開始轉向，很多社會資金進入了樓市，造出了一些熱點城市，並且由於股市低迷，場外配資被限，很多銀行資金也湧進了房地產行業，地王記錄一直在不斷刷新。同年美元進入加息周期，國家鼓勵創業。

2016年，中央開始重視房地產過熱帶來的泡沫風險和地方債務危機，這裡面應該也有美元加息，美國新總統減稅承諾等因素，12月底的中央經濟工作會議正式提出了「房子是用來住的，不是用來炒的」，開始對房價嚴防死守。

房價上漲對誰有好處

**投機族——房價上漲可以帶來更高的收益。

**保值族——房價上漲帶來資產增加。

**地方政府——房價上漲預期可以吸引更多的資金投入到本地，可以更好的賣地增加財政收入，然後帶來GDP增長，帶來政績。

**房地產開發商——房價上漲預期可以吸引更多的客戶，更好的賣房，更快的搶錢。

**中央——房地產的活躍可以帶動一系列產業（鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電）的發展，可以穩定就業，帶來GDP增長。此外鼓勵城鎮居民買房也是一種拉動內需。

對於只有一套房的人來說房價上漲根本沒有任何好處。

房價下跌對誰有好處

**還沒入市的剛需族——減少購房開支。

**眼紅族——有的沒房，有的是有一套自住房，房價下跌自己雖然沒得到好處，但看到多房族的賬面資產少了、炒房族的收益少了會心裡暗爽。

由上一對比就可以看出，希望房價上漲的顯然比希望房價下跌的更有資本，更有能量，更有話語權，更有炒作能力。這就是為什麼2016年以前房價一直在漲的原因。

目前的房價合理么

根據世界銀行的研究，房價收入比（房價/年收入）3-6比較合適，國內的主要城市中很多早就突破了這一指標。

房價的趨勢

影響房價的因素很多。

從需求端看，對剛需族需要考量城鎮化的進展（城鎮人口比重增長），城鎮人口結構（剛需人口增長），剛需人口收入增長，可支配收入（包括能否啃老）。對保值族、投機族需要考量養老模式的突破（保值族），替代的投資渠道，房地產相關限制政策（限購、限貸、限售，首付比例），交易成本（首套，多套），持有成本（房地產稅），貸款利率，租售比等。

從供給端看，影響因素包括產業結構調整（降低房價獲利預期，引導資金流向其它行業），地方財政收入結構（用房地產稅、房租稅替代賣地收入），土地供給（數量、價格、方式、附加條件），去庫存的完成情況，地方債是否緩解。

從宏觀看，央行是否會放水也是一個重要決定因素。目前世界主要經濟國家都放棄了寬鬆政策，開始轉向緊縮。國內面臨的經濟狀況也不太可能再繼續寬鬆，2008的4萬億至今還在消化。央行雖然沒有提高貸款基準利率，但一方面對商業銀行利率鬆綁，另一方面逆回購/MLF/SLF的利率一直在漲，並且貨幣投放也是收回的趨勢，這些措施其實就是在變相加息和縮表。

綜合來看，如果沒有美國減稅新政，房價趨勢最大的可能是政府通過各種手段控制其緩漲，用自然的通貨膨脹抵消目前不合理的房價，使之慢慢落到合理區間，在這個過程中可以逐步去庫存，解決地方債務危機，完成產業結構調整，然後伺機推出房地產稅完成地方財政收入結構的調整。

美國減稅新政對國內房價的影響

美國減稅新政比較重要的幾點是：個人所得稅降低，企業所得稅降低，遺產稅降低或取消（兩院版本不一樣，要等最終版本），鼓勵海外利潤迴流，鼓勵海外避稅企業回歸。

同時在經濟向好預期和美元迴流的情況下，美聯儲有極大概率多次加息和縮表。

在這種情況下，房價將要承受來自多方面的壓力：

1、炒房族和保值族會考慮拋售、抵押房產後把錢轉到海外，房價承受下跌壓力。

2、未入市的資本也會伺機往外跑，房價沒有上漲動力。

3、房地產稅可能提前開徵，房價沒有上漲動力。

接下來說說為什麼我認為房地產稅可能提前開徵。

首先企業所得稅必然跟進，不跟會很慘：

1、會導致國內企業成本過高，產品價格毫無競爭力，不僅國際上沒競爭力，就算在國內也極大可能出現買國內產品還不如去買美國產品把它運回來。

2、沒有資本願意在實體上投入了。

3、本來想進來的資本不來了。

企業所得稅降低後財政收入減少只能開源節流。開源的可能性較大。

呼聲較大的遺產稅是沒法征了（在美國都準備取消遺產稅的情況下國內開徵遺產稅那就是在逼富人往外跑），開徵房地產稅的可能性相對比較大。

優點：

1、房地產稅是大勢所趨。

2、不管是登記、專家探討還是輿論預熱，房地產稅都已經準備了很長時間了。

順便說一下，參考增值稅，房地產稅的開徵只需國務院辦公會議通過。

風險：

1、加了槓桿的炒房族、保值族承受不住必然會拋，嚴重的會棄貸，不管哪種都會打壓房價。

2、房價下跌後不排除某些保值族、剛需族的房產成為負資產（要看首付比例），可能發生棄貸。

3、房價下跌不利於去庫存，可能會引爆地方債務危機。

4、棄貸上了規模後一方面可能會引爆目前的債務危機，另一方面還可能因為民間借貸的糾紛形成社會風險。

5、房價下跌後抵押的房地產可能會導致債務危機。

6、房地產的債務危機很可能會觸發波及面更大的金融風險。

此外，各種房地產稅徵收方式都有各自的風險。

房地產稅可能的徵收方案

沒有任何免徵的全員徵收

社會風險極大，會讓很多本身就很艱難的普通城鎮家庭越發痛苦，會給與世無爭的退休老人家庭帶來經濟負擔。而且不利於城鎮化。

按家庭免徵部分面積，對剩餘面積徵收（或者按家庭首套免徵，對二套以上徵收）

必然會帶來離婚潮和分家潮。道德風險和社會風險很大。

按人均免徵部分面積，對剩餘面積徵收

有可能產生一家三口時不交稅，但孩子出去讀書了就需要交稅；老人有一個去世後，孤寡老人需要交稅。尤其是目前中國正面臨老齡社會，養老保障還沒完全跟上，除非對老人免徵面積優惠，然後觸發一波認親潮。

此外還可能涉及到面積丈量，畢竟現有不少房子是有贈送面積的。

新房可能會產生更多的明送、暗送面積，或者不計算面積、減半計算面積的部分越做越大。

按人均首套免徵，對二套以上徵收

社會風險相對最小，但和其它方案比稅源大幅度減少能否滿足財政收入需求是個問題。如果加大對可徵稅源的徵收額度那前面所提到的經濟風險爆發概率很大。

綜上所述，按人均免徵部分面積，對剩餘面積徵收和按人均首套免徵，對二套以上徵收這兩個方案的可能性最大。

美國的這一波減稅對中國經濟的壓力遠甚於2008年全球金融危機，吃苦耐勞的中國人民又要受一波難了。