剛需也不敢買了啊，感覺已經到了大頂，出限購看起來像ZF怕泡沫破裂，以時間換空間，洗泡沫，房價不漲，物價，工資漲。求高人指點

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2017年5月19日更：

目前看來，郭嘉第一要保的是外匯儲備。去年過完年那波猛漲，是郭嘉想要把資金鎖死再樓市裡，防止資金外逃。今年隨著各種限購政策升級和加息，流動性已經牢牢鎖死再房產里了，去年猛漲只是築起籬笆，迎接美聯儲加息風暴的猛烈衝擊。接下來會進入通縮周期，不會像以前那樣瘋狂印錢，隨著美元提高利率，每流出去1美元，就要註銷掉6塊9人民幣，以後錢更值錢。一線城市這兩年看起來房價應該相對穩定，不會有太大起伏。直到這波通縮周期結束為止，大概兩三年吧，房地產才有可能又迎來春天。當然是泡沫總有破的一天，這個時間無法預測。

此外，國外衡量泡沫的標準是租售比（房價除以月租金）&<300的，具有投資價值，大於500的就是存在嚴重泡沫。一般介於300到400之間。

題主已於16年夏天買了個二手房，65平315萬，租出去頂多5000.租售比再630到650左右。自求多福了。

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結合最近A股最火的一支股票來淺談一下政府為什麼要對北京上海這些高房價的城市進行限購。

這是前些天A股里最熱門的順風控股，突如其來的五連板讓其大股東王衛的身價一度超越馬化騰，一時間佔據各大新聞版面的頭條。

乍看上去很嚇人，這支市值一度接近3000億的股票如同大象起舞一般吸引了來自各個地方的關注，可再仔細一看你就會發現

股本41.8億，流通盤卻只有1.33億。也就是說，雖然這隻大象有著接近3000億的市值，但當前實際能在二級市場上交易的流通盤只有100億都不到。每天只需要10個億左右的資金就讓這支股票輕鬆漲停。

看到這裡，屏幕前的你有沒有發現什麼？

這是不是很像：你所居住的小區有1000套房子，每套的市值本來都是100萬，整個小區價值10億，現在有20套房子出售了，成交價都是200萬，是否就意味著整個小區價值20億了呢？

在這個時候，樓市和股市有著異曲同工的地方，即：少數的高成交價格撬動了其它未成交資產的價格。

其他大多數的資產並沒有掛牌交易，但因為已經交易的少數資產的價格上漲，讓這些沒交易的房屋/股票的價格都跟著上漲了。

此時此刻，在北京上海（包括去年漲幅較大的廈門合肥等城市）有房子的同志們都異常的開心，自己什麼都沒幹就成為了千萬富翁~大家出去走親戚朋友：哎呀咱們的房子這個月又漲了啊，很快我們就是億萬富翁了哈哈哈。

事實真的就如此美好嗎？

是的。就是如此美好。

But，有一個前提。

當前的高價格要能承受的住市場的考驗，什麼考驗呢？即：價格上漲到一定地步後就會出現獲利盤的出逃，通俗點說就是：卧槽我的房子竟然值這麼多錢還不趕緊賣了享受人生~

一個人賣沒事，兩個人賣也沒事，反正有買家能借這個盤。

可一旦賣的人多了呢？還能找到這麼多有錢的接盤者嗎？

老百姓看不明白，但政府知道不能再這麼玩下去了，一旦賣房力量遠大於買房力量的時候，尤其在這種高位，就很容易造成踩踏式拋售。價格一落千丈，人們棄房停貸，銀行增加一堆不良資產。

這就是美國2008年次貸危機的重演。

所以2017年我們多次看到政府強調「控制資產泡沫」，其實講的就是房地產。三四線去庫存去不掉，一二線漲個沒完沒了。

那為什麼要限購呢？很簡單，我把限購政策一出，你們買方賣方都老實了。買房這邊，符合購買條件的是真土豪，反正你首付比例高我也不怕你跑。賣房呢？你們這麼多人想賣，可你找不到這麼多符合條件的買家啊，尤其是對於想炒房的人，你還敢放槓桿買買買嗎？第一你買不了，第二你買了以後也很難變現。（但這個地方也會涉及到無量下跌的風險）

再回到開頭的順豐控股這支股票，能維持這麼高的估值，最重要的原因就是所有的玩家都明白：短時間內只有這麼多流通盤，所以大家都敢玩。要是突然放出消息說從明天開始順豐剩下來的2000多億市值的股票都允許交易，你看要多少個跌停才能止住。

政府的限購，就是告訴所有玩家：沒事了同志們，剩下來的資產都不允許交易了，你們放心玩吧。

從政府的層面只要考慮兩個東西：一、財政收入。二、是否有金融系統風險。

賣地當然是最簡單粗暴有效的財政收入來源，反正獨家壟斷坐收漁翁之利，但你定價太離譜就容易引發金融系統的風險。這個又可以寫很多很多了，留著以後再寫吧。

最後，來回答題主的問題。

能從租售比限購這些角度來考慮當前的房價已經說明你思考理性程度比大多數人要多了，日本八九十年代東京的地產市值能買下整個美國，人們有一萬個理由認為東京的房價不會跌，可結果呢？對於買房買股票這類事情，多思考一些，總比胡亂上去當炮灰要好。

前面說的，政府限制了成交，從當下來看，這遊戲目前還能玩下去，什麼時候可能會玩不下去了呢？

1、出台房產稅

2、金融危機爆發，無量空跌。

3、中國人口遷移模式改變，上海變為人口凈流出城市。

有個新聞值得去思考：

上海將常住人口z控制在2500萬，這個自己可以去看看詳細的內容。

從自身的角度考慮：

1、如果當前在上海買房會對你的生活品質造成多大影響？

2、你是否有能力承受在上海買房後房價下跌30%以上？

3、不在上海生活的話，你是否有比較能夠接受的城市作為備選方案？

把這三個問題思考好，希望能得到你想要的答案。

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最近在朋友圈看到一篇很有意思的講房價的文章，其中的邏輯挺值得看看的，比如作者通過一系列論證引出的政策調控目標順序

「我可以嘗試勾勒一下房地產調控政策的目標優先序了：

默認目標：土地制度的穩定；供地制度的有效運轉；保證財政收入；

首要目標：降槓桿，擠泡沫，儘可能降低金融風險；

次要目標：房價不要過快上漲。

現在看來，政府的調控政策，邏輯上是不是就自洽多了？是不是就跟任志強說的那樣，一定漲，並且沒泡沫了？房價如果控制不好，社會動靜有點大的話，還可以採取一些行政啊、法律啊這樣的手段，比如說整頓一下房地產公司……」

原作者是財新傳媒原編委葉偉強，轉載到這裡，供大家參考

鏈接如下房價之謎 | 懸而未決的崩盤隱憂（完整版）

權侵刪

房價之謎|懸而未決的崩盤隱憂（完整版）

2017-03-06 17:55

應不少朋友要求，將本系列整合起來發，方便整體閱讀和轉發。感謝大家抬愛了！

房價，一道難解的謎題，萬眾關注的焦點。它牽動人們的神經，左右人們的思想，影響人們的行動。人們質疑、抗爭、無奈，難以理解，莫衷一是。到底應該怎麼認識它？有沒有可能把握它？

作者基於多年的觀察和研究，以突破自我的勇氣和獨特的分析框架，深入探討有關房價的的方方面面：高房價的基礎是什麼？為什麼房價屢調屢漲、屢漲屢調？扶搖直上的房價還將怎麼走？為什麼國際流行的分析方法在中國房地產市場水土不服？為什麼眾多名家在房價預測中屢遭滑鐵盧，頻頻被現實打臉？……

本文覆蓋面廣，而篇幅甚長。為方便閱讀考慮，分六個小節，以饗讀者。六個小節分別是：（一）關於房價和調控的那些錯；（二）高房價是被什麼撐起來的？（三）中國房價到底「合理」嗎？（四）房價會怎麼走？（五）房地產調控真相；（六）未富先「貴」，代價沉重。

本文無意提供標準答案，旨在推進對中國房地產市場的認識。

——編者

（一）關於房價和調控的那些錯

「一想到房市，我就陷入到一種渾身癱軟的狀態，根本沒有心思想房事。」

這句夠俗卻也夠到位的自我調侃在網上傳為經典，因為它激發了無數人的共鳴和心悸。

房價淘空了太多人的精力和財富，還透支著一個國家的經濟增長潛力。不管買不買房子，高企的房價都在影響著你。是的，在方方面面，以各種不同的方式，甚至在不知不覺中，影響每一個人。

電視劇《蝸居》熱播的時候是2009年，在那之前房價已經漲了好幾年；在那之後，人們與房價的「抗戰」又快八年了。房價還在漲，什麼時候是個頭呢？

現在情況有所不同，已經不是所有地方都在漲。一線城市和優質二線城市還在漲，三四線城市卻已失去上漲動力。不漲有不漲的壞處，在似乎看到房價「消停」曙光的同時，人們又擔心房價會不會崩盤——當然「崩盤」警報從來就沒有摘除過。三四線城市已是如此，一二線城市又會撐多久？

房價是漲也憂，跌也憂，然則何時不憂耶？

萬眾躊躇之際，知心大哥任志強適時挺身而出，再發豪言：房價必漲，有錢就買！

任志強因為此前對房價走勢精準的判斷，在許多人心目中已是「神一般的存在」。據說不少人因為聽他的話買買買，已經發了大財。更多的人是對他又愛又恨，恨的是上一次、再上一次為什麼沒有聽他的話買房？

怕呀！總擔心自己接到擊鼓傳花的最後一棒。這一次，聽呢，還是不聽呢？

關於房價，我知道需要關注哪些重要的事情。比如下面這幾件：

?北京，郊區大興。

大興就在北京南邊挨著，離城區不遠。雖然是郊區，這裡的房價著實不低。據信將於本月入市的綠地海珀雲翡項目，預售價已經到了令人瞠目結舌的7.33-7.81萬元/平方米，最高價甚至達到8.03萬元/平方米。

我就是瞠目者之一。我沒有看過這個項目，原本不應該發言，但是地產最有價值的，難道不是位置、位置、位置嗎？郊區的樓盤要如何超越想像力地奢華，才有如此高的價格呢？

人們在問：大興8萬，北京城區不得直奔30萬了？

分析人士精彩點評：這個項目拿地成本就比較高，定價7萬元也僅是保本，定到8萬元其實利潤並不高。

去年2月23日，綠地以總價39億元、配建15000平方米自住房的代價從眾多競爭對手中斬獲該地塊，實際樓麵價高達4.7萬元每平方米。這一樓麵價創造了大興區域住宅用地價格的新高。

這個故事並沒有完。該項目只是拿到了這個價格的預售權證，懸念是，這麼高的價格，市場買不買賬？我認為，這個項目可以看作檢驗今年地產市場的試金石。

?北京，郊區通州，北京城市副中心。

由萬科開發的台湖「城市之光」項目住宅樓獲批預售證，預售價格同樣令人咋舌：平均7.8萬/平方米，最高單價10萬/平方米！這還只是該區價格第二高的樓盤。

對此也有精彩點評：在大興的預售證都能到8萬元/平米的今天，通州作為城市副中心，北京市政府規劃所在地，出一個7.8萬/平米的預售還算挺正常的。

同樣精彩的點評是：通州市場經過去年一年的打造，房價高企的基本面已經形成了，年前就有消息說最貴的二手房已經突破8萬/平方米了。

只是人們對這種解釋是不滿意的。還是那個問題：那麼，經過多年打造的北京城區市場，教育、醫療、治安、交通等公共設施經過多年的投資，現在應該是什麼價？

通州也好，大興也好，現在就有這麼高的房價，到底意味著什麼？

?北京，《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會。

任志強就是在這裡再發驚人之語：本輪錯誤的調控會導致房價上漲更厲害。

任志強所謂的「錯誤調控」主要是指政府減少土地供應。邏輯很簡捷清晰：需求還很旺盛，供給卻減少了，供不應求的結果可不是房價繼續上漲？

按照這個邏輯，近來種種收緊地產開發類融資的政策也被唾罵為「腦子進水」的調控，因為這些措施限制了地產開發商的准入和資金來源，同樣是抑制了供給。

這些措施包括：

銀行禁止「配資拿地」等地產夾層融資；

新增開發貸趨緊；

拒絕給「五證不全」開發商提供貸款；

暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段；

中國證券投資基金業協會發布《備案管理規範第4號》文件，強調對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案；

去年10月底，證監會連同交易所和交易商協會也加強了房企公司債的分類監管；

……

我從2001年開始進行經濟報道和分析，重點關注房地產已有十幾個年頭了。現在是第幾輪的調控，我已經記不清了，對於每次都可能被打上「史上最嚴」標籤的調控，也已經見怪不怪了。

歷次房地產調控真是出乎一般人的理解，越漲越調，越調越漲，每次調控也總少不了抑制供給這味主葯，以至於每次調控之後，房價總是先抑後揚，繼而「報復性反彈」，劇情十幾年不變，政策令人各種看不懂。

這到底是為什麼？

批評決策者的「低能」很容易，也許過於容易了，所以批評者越來越多。每次調控政策一出，包括專家、學者、開發商、民眾甚至不少政府官員，歷來罵聲一片。批評很容易，但是這麼多年的批評，已經完全不能增進我對這個現象的理解。

以抑制供給的方式調控房價，適得其反。這麼淺顯的道理，調控政策制定者難道真的不懂？也根本聽不進去別人意見？還是根本沒發現房價越調越高？不管怎麼說，十幾年過去了，總會找到相對靠譜的辦法吧？

腹誹和批評多年之後，我覺得需要換個角度思考這些問題，並且倒也有了些不一樣的看法。或許我們看漏了一些重要的東西，因此都犯了一些自己並沒有意識到的錯誤。

比如說，也許政府從來就沒有想到過要放開地產的供給？

又比如說，調控政策確定供地數量的說法，是不是說反了？供地是制度，調控是政策；本該由制度決定的供地數量怎麼能由調控政策決定？更合理的順序，似乎應該是供地制度先確定供地數量，再在此基礎上確定配套的調控政策。

再比如說，也許政府調控的真正目標（或者說首要目標）並不是抑制房價上漲？

……

?香港，七名警察毆打「佔中」（佔領中環）者被判刑。

等一下，不是說房價嗎？怎麼扯到香港警察了？沒錯，跟警察是沒關係，但是跟「佔中」卻有不得不說的聯繫。

香港，那個內地從中拷貝供地制度的地方，以其痛苦的經歷告訴我們很多事，並發出警示：房價崩不崩盤，代價都在那裡，無法逃避，無葯可解。

（二）高房價是被什麼撐起來的？

「兩地一制」的土地供應

要看清楚房價，就必須研究中國的土地供應制度，也就不能不提香港的供地制度——內地學習的，正是香港的土地批租制度。

周其仁老師對香港的批租制度有過精彩的描寫和分析。

鴉片戰爭之後，香港的土地成了英國皇室財產，可按年期批租給民間。英皇室把香港的土地批租權交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣的土地也被稱為「官地」。

在「資本主義」經濟體中，土地基本是私產。香港的特別之處在於，官地的規模太大了，除了新界部分農村用地為村民所有，其他港地一律為官地。

官地公有；所有權不買賣、不出租；但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行。這就是香港地制的主要特色。

當「中國特色的社會主義」遇上「香港特色的資本主義」時，兩者竟然一拍即合，內地的供地制度幾乎就是香港的翻版：土地國有或者集體所有；所有權不買賣；政府以招拍掛的方式拍賣國有土地或徵用而來的集體土地年限不等的使用權（根據土地用途年限不同）。

內地和香港「一國兩制」，在土地制度上卻是「兩地一制」。

「兩地一制」最大的特點是，土地市場只有一個供給者，也即壟斷者；壟斷者總是有使其壟斷利潤最大化的傾向，具體的做法就是控制供給數量，提高供給價格。

以香港政府為例。為了獲得更多一點財政收入，香港政府常常特意『少批多得』，甚至「規劃」出一塊土地，因為市場競價「不理想」而收回，待來日再批。看到被當地人稱為『石屎森林』的摩天大樓密密麻麻自天而降，你能想像港九島上還有70%的土地尚未開發嗎？

經濟規律的可怕之處就在於其普遍適用性，並不因人而異；不管是以逐利為目的的商人，還是打著公共利益標籤的政府，概莫能外，他們壟斷利潤最大化的行為並沒有本質不同。

內地各級政府把這一套活學活用，發揮得淋漓盡致。香港的房價全球稱王，內地當前的高房價，也是在這個同根同源的制度體系支撐下演進而來的。

中式地產市場的獨特法則

中式供地制度下的地產市場很獨特，尤其是它的供給和定價法則。

經濟學原理告訴我們，「成本加成定價」的策略通常似是而非。一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒人關心你是就近開採的還是從兩千公里之外運來的；別人賣兩塊，你就不能因為運輸成本高就賣三塊。你可以定那個價，但是賣不出去，就會被淘汰出市場，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市場中，通行的其實是「競爭定價、價定成本」法則。

「成本加成、順價銷售」是賣家做夢都想的好事，但在市場經濟下千難萬難。看看中國政府在糧食政策上的遭遇過的困境就知道了。上世紀末，為了保護糧價，政府「敞開收購、順價銷售」，從農民手裡收購糧食，加個比例賣出去。為此，需要嚴格控制糧食交易市場，確切地說是消滅其他一切糧食交易行為。但全國這麼大，可能供應糧食的渠道不計其數，豈是控制得了的？其結果是，僅糧食收購一項，財政虧損就不下3000億。

可見，即便是在總理親自督戰下，政府這樣強大的國家機器，想要打贏與整個市場的戰爭，也是極為困難的。

但是中國的房地產市場恰恰不屬於「通常」情況。其獨特之處就在於，政府有能力消滅其他交易市場，讓整個土地市場只有一個供應者，那就是政府自己。

既然土地市場只有一個供給者，那麼它就在「需求曲線」上尋找壟斷利潤最大的點，即控制供給數量，提高價格。土地市場上一個個「地王」，就是在這種背景下出來的。當然，造「地王」者多國企，這是另外一個話題了。

之所以說中式地產市場獨特，是因為世界上大多數經濟體的土地市場有眾多的供應商，眾多土地所有者都可以根據市場的價格信號快速做出買和賣的反應。中國內地與香港的供地制度同源，和其他經濟體卻有本質差別。

中式供地制度的「好處」是容易掌控市場，壞處則是彈性不足，市場一家獨大，自我調整能力差，無視其他市場的價格信號——後面會討論，這個看起來不怎麼顯眼的壞處，多年累積卻蠶食了長期經濟增長的潛力。

需求曲線理論上是存在的，但在實際中看不見摸不著，怎麼就能確定多高的價格、多大的供給量是合適的呢？所以這裡就存在兩種風險：

?第一種是價格風險。土地拍賣的價格和政府預期的差距甚大，導致土地流標——前面說過，香港就經常因為價格不理想而「來日再批」。

?第二種則是期限風險。土地的購買者是開發商，而房子的購買者是民眾，兩者並不一致，而且有時間差，即地價轉化成房價需要一個房屋的建設和銷售的過程。作為「接盤俠」，開發商高價拍來的地，蓋上房子之後卻有可能賣不出去。

換個學術一點的說法就是，政府在開發商那裡兌現了利潤最大化，但開發商卻把握不住民眾的需求曲線，沒法兌現利潤。

本來嘛，需求曲線看不見摸不著，哪那麼容易把握？

這兩種風險都是真實存在的。中國經歷多年地產市場的火爆，人們見得多的是房價又漲了，房子蓋好了賣不出去的情況應該關注不多。其實，許多爛尾的樓盤就可以歸入此類。

而且，凡事總有第一回，單價十萬八萬即將入市的房子，誰也保不齊會不會就是這個「第一回」。

（三）中國房價到底「合理」嗎？

房價一旦綳不住，會不會崩盤？什麼時候會崩盤？這些疑問如同幽靈般在中國房地產市場上空徘徊不去，迄今十有餘年矣。

但是中國房價始終沒有崩，相反，許多地方的房價還漲得讓人越發絕望。

之所以有「崩盤」的盛世危言，最主要的原因是房價高得「不合理」。那麼，什麼是「合理的」房價？

對此，國際上有諸如「租售比」、「房價收入比」這樣的流行指標。奇怪的是，中國房地產市場上這些指標早就超過了臨界值，卻遲遲沒有崩盤的跡象。

這的確是因為中國房地產市場與眾不同。

前文不吝筆墨，分析了一番內地與香港的供地制度，旨在說明，在不同的制度約束條件下，所謂的房地產「合理」價格，會有極大的不同。

租售比、房價收入比等指標，如果在一個遠為自由的土地市場上超過臨界值，往往導致房價的崩盤。但是在內地和香港這樣的供地制度下，這些所謂的臨界值似乎根本沒有約束力，以至於許多緊盯這些指標的名家頻遭滑鐵盧，空發「崩盤」警報十幾年，年年被打臉。

小馬可以拉大車

?先看租售比。

我的看法是，在中國的土地制度條件下，租售比的指標意義不那麼強，因為租房市場和買房市場並不是一個可以互相替代的統一市場。這是中式供地市場和自由土地市場的一個重要差別。

通常情況下，房租對房價有很強的錨定作用：房子價格太高的話，人們會選擇租房方案，導致房租上升、房價下降；反之，若房價太低，原本租房的人會考慮買房，從而推高房價、拉低房租。這裡的前提是，買房和租房是同一個存量房市場，這樣兩者才有較強的可替代性。

租房市場的價格是由所有房屋的供需所決定的；而中國的買房市場價格表面上似乎也由所有房屋的供需決定，但實際上卻有微妙而重要的差異：其價格只是由新房市場（而不是整個房屋市場）的供需決定的——即政府拍地給開發商、完成開發之後入市的那部分房屋——而已。

如上所言，政府收益最大化的選擇是控制土地供給數量，提高價格。如果新房的價格被地價「頂」得很高，存量房的價格也會水漲船高。在這個角度上，整個買房市場價格的「錨」並不是租房市場，而是新房市場——就是那麼一丁點拿出來交易的新房，就引領甚至決定了整個房屋市場的價格。

房價和房租不是沒有關係，只是關係更遠了而已；房租也還是房價的一個「錨」，只是錨定的力度遠不如新房價格的力度大了而已。

中國房地產市場的租售比遠低於大多數市場，也就不難理解了。因為中國房地產市場與這些大多數市場的機制根本不同；它們是自由買賣的私有土地市場，中國不是。

這個不同引致中式房地產市場與其他地產市場之間最為重要的差別：新房價格決定存量房價格，而不是存量房價格決定新房價格——新房不是pricetaker，而是price leader。

99.9%的房屋可能並沒有交易，但是它們的價格由交易的0.1%所決定。如果一套新房子的單價是10萬元，那麼周邊房子的價格也大概是這個價，即使它們並沒有交易，甚至沒有交易意願。

所以，拍地的價格就有非常重要的指標意義。它是這個供地體制的價格穩定器，穩定甚至引領一個城市所有存量房的價格。想想看，如果你手裡有一套房子，而區位遠不如你的「地王」的樓麵價都高達10萬，你還願意8萬賣出嗎？你不會。你至少要等等看「地王」上的房子到底能賣出什麼價。如果地王房價12萬成功上市，你的房子就不會低於這個價。

前提是，「地王」上蓋的房子可以順利加價出售——這是這個遊戲能否玩下去的關鍵。房價的上漲不會是無止境的。一旦新房的價格太高而無人問津了，存量房或稱二手房的價格也遲早要綳不住。

這個遊戲的危險之處在於，房價遲早有綳不住的時候，所以政府和地產商一直都在猜——準確地說是在賭——市場的承受能力。人們什麼時候就付不起這個價格了？在很多城市，尤其是三四線城市，房價超出了購買力，這個遊戲已經玩不下去了。那麼，一二線城市會怎麼樣？

真實情況是，有的地方政府已經玩壞了這個遊戲，比如說那些「鬼城」。合理猜想一下，它們至少給其他政府尤其是中央政府提出警示：必須小心呵護這個遊戲——這想必體現在後來的調控政策里了吧？

高度控盤的市場

?再看房價收入比。

這個指標也很關鍵，but，again，它在我們這個體系下需要大幅放寬尺度。這裡決定性的因素有三個：

第一，土地供給者的唯一性始終是我們認識的基礎。這決定了每次放出來拍賣的土地價格很高，但是數量很少。這就好比股市有一隻總盤子很大但流通盤很小的股票，用很少的資金就能把價格拉上去。

在房地產市場里的含義則是，新房的價格雖然很高，但是數量很少，只要有一些人買得起，就足以支撐這個價格了。存量房的價格當然隨著會漲，但是在裡面住著的人又不需要掏錢。看起來不是皆大歡喜嗎？當然，沒買房的人除外……

第二，全國購買力。一二線城市房子並不只是面向本地居民，而是面向全國。當三四線城市房價太高失去吸引力的時候，資金和人都會流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。

第三，剛需。幾年前一度流行「逃離北上廣」，現在更多的人「逃回北上廣」；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發展機會，更注重個人能力，而回到老家如果「無爹可拼」就前途茫茫……

去大城市，就得買房子。這是剛需。

剛需是什麼？買房子自住是剛需，擔心資產貶值而進行優化配置也是剛需。不承認後者，就沒法理解房價上漲的這一重大動力。在「資產荒」的情況下，買房子是個很自然、甚至是許多人最好的選擇。

當然，有了上述三個基礎，自然難免吸引炒樓資金了。中國多年來貨幣超發嚴重，市場上大量資金一直對房地產市場虎視眈眈，隨時準備撲上來分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬鬆的時候，總是房價爆發的起點。

但是，正如三四線城市會失去吸引力一樣，一二線城市房價上漲也不會是沒有止盡的，那個揮之不去的問題又來了：一二線城市會崩盤嗎？

（四）房價會怎麼走？

關於這個問題，我的淺見是，中國房地產市場價格已經從普漲階段進入了分化階段，而這個分化階段還有一個較長時間的深化和自我強化的過程。崩盤嘛？……以後再說。

2010年之前，中國的房價經歷了狂飆突進式的普漲，其中最大的源動力是城鎮化。這期間，人口既向大城市流動，也向中等城市和小城市流動。對於不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的漲幅並不如何遜色。

情況在2012年之後發生了顯著的變化。安信證券首席經濟學家高善文對此有一個精闢的解釋：2012年之後，中國的城市化從之前的城鎮化轉入了都市化。所謂都市化是指人口的流動開始表現出很強的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，而相對在離開其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之間開始出現了明顯的選擇性。

這其實是人們開始追求更高的生活品質，對於孩子正在上小學的年輕父母尤其如此。具體表現在人們在挑城市的各種配套設施。

要選擇在哪個城市定居、生活和工作，除了考慮就業的機會，還會考慮這個城市所提供的公共教育水平、環境質量、治安好壞等一系列因素。而這些因素在中國不同城市之間的分布具有非常大的差異。

正是因為年輕的父母集中選擇基礎設施資源更好的城市，導致這些城市的人口流入上升，對房產的需求增大，表現為小學在校生人數增速上升、房價上升，以及住宅新開工上升。

高善文判斷，2010年之後，房價的普漲階段已經結束，開始進入結構性分化的階段。這一轉折性的變化在房地產市場上的影響在新開工和銷售層面上較早體現出來。但是在房價層面上的變化，直到2015年下半年才逐漸體現出來。

在我看來，這種結構性分化開始之後，還將經歷一個較長時間的深化和自我強化階段。選擇性進入優質城市的人們，或多或少都具備一些優勢，或知識，或技能，或財富，或資源，否則很難在當地立足。他們對當地總體上會產生正的貢獻。

另一方面，他們的加入又會增加對當地基礎設施建設的需求，而當地也有能力和意願滿足這種需求。

於是我們看到各地地鐵的興建，學校的翻修，醫院的擴展……這些基礎設施反過來又會對房價產生較強的支撐作用。

這種分化會導致一個正反饋：越受人們青睞的優質城市，就越有可能進一步提高或改善。這種分化會不斷深化，導致城市間的梯度越來越明顯。

當然，也導致優質城市的房價越來越高。

於是，我們看到一線城市和優質二線房價節節上升的同時，三四線城市地產市場岌岌可危。三四線城市的開發項目幾年前就融不到資，因為正規的金融機構無人敢問津，這些金融機構又沒有那麼多的人手對這些項目深入調研，乾脆一刀切，三四線城市項目根本不看。

房價的上漲，已經經過了一個關鍵的節點，一個對於三四線城市來說意義重大的節點。不管地方政府怎麼不希望房價回落，怎麼控制供地，都敵不過經濟規律的力量。

但哪怕是一些著名的「鬼城」，房地產市場也沒有崩盤。房地產這樣的資產大多數是國有資產，或者已經變成了銀行資產，而且資產質量或多或少都和當地政府的政績掛鉤。至少在這些實權人物的任內，很難通過資產降價來達到市場出清，因此這些地方房價不降，就是沒有人氣。

中國房價拒絕「崩盤」，因為這不僅是一個可以通過控制供地來調節的市場，還是一個講政治的市場。

那些「鬼城們」玩得太過火，至少有兩處敗筆：一是供地太「過」，二是金融太松，所以房產又貴又「多」，金融機構深度陷了進去。金融太松，意味著太多的開發商揮舞著太多的資金去競爭土地，即土地需求上升（需求曲線發生變化），這些地方政府的理性選擇就是增加供地。

這裡所謂供地太「過」的含義是：如果不是金融太松，就不會有這麼多的土地供給。另一個含義是：好的項目，一萬個也不嫌多；既然是差的項目，那一個也太多了。

從這個角度看，嚴控金融，就能適度壓低房價和降低金融風險。這樣的經驗教訓，在此後的調控政策中體現得比較明顯。

（五）房地產調控真相

我猜想，中國房地產調控政策經過十幾年的演進，其目標和手段已經逐漸明晰，政策其實很有其自洽性與合理性。

說實話，這個想法剛出現的時候，長期批評調控政策的我都被自己嚇了一跳。

粗略一點說，房地產調控的首要目標不是在調控房價，而是在預防崩盤；調控的關鍵點，其實都是在盡量擠泡沫，把多餘的資金驅逐出房地產市場；在此前提下，房價能控制最好，控制不住再用別的手段，比如說行政的、法律的……

當然，不能忘記一個前提，那就是現行供地制度不能變。關於這個前提，我們後面展開一點分析。

供地制度決定調控政策

任志強對於房價繼續漲的判斷很可能還是對的，因為減少供給一般會導致價格上升。但他認為限制供給是「錯誤的調控」，這個判斷政府不會認同。

我嘗試從北京市政府的角度出發，理解這件事：

第一，土地供給是由供地制度決定的，不是由調控政策決定的。通常情況下，調控政策不能改變土地供給；與其說是調控政策限制了土地供給，不如說是先確定了土地供給數量，再制定調控政策來保駕護航；

第二，對房地產價格和需求起反應的只有政府一家，這個供地制度決定了土地供應不可能有市場希望的那麼充沛。

第三，增加土地供應和現行供地制度不兼容，風險也是難以控制的，前有香港首任特首董建華先生的「八萬五計劃」，後有「鬼城」的教訓，殷鑒不遠。

第四，也是非常重要的一點是，北京市執行人口外遷政策，已經是明確的政治任務，減少土地供給是與之相配套的政策；正是這個配套，增加了北京房地產市場的複雜性。

需要說明一下，這裡完全沒有批評董建華「八萬五計劃」的意思。這個計劃因為涉及增加土地供給的問題，下文會進一步討論。

另一個非常值得推敲的，是對政府收緊融資渠道的批評，指責這種方式減少供給，助長房價上漲。更合乎邏輯的可能是，政府這個舉措，一點也不像人們所稱的那麼「腦殘」，相反，決策者相當清醒，而且對土地制度門清，對政策目標門清，對政策手段葉門清。

再強調一次，政府的供地制度是控制供給數量，控制價格。要達到這個目標，不需要那麼多開發商帶著那麼多資金來玩。在確定供地有限的前提下，再多開發商，再多資金，得到的還是那幾塊地。

因此，收緊地產融資渠道，供給並沒有增加也沒有減少，需求——開發商拍地的需求——卻的確在減少。

當然，競爭拍地的開發商和資金越多，對政府的好處是很明顯的：地塊的拍賣價格更高了，賣地所得隨之越多。

政策的理性與局限性

由此看來，出於某些考慮，政府看起來有了相當的剋制，並不盲目追求短期利益而讓過量資金把地價炒到天上去。這也避免了金融機構捲入過高的風險。

或許「鬼城」之類的教訓的確有助於後來政策的調整。畢竟一下子把地價炒得太高，且不說透支了未來多少年的價格空間，這次的房子能否賣出去，也是心裡沒底的，更何況，高房價會導致許許多多負面的社會後果需要承擔。

嚴控資金進入房地產市場，不管是開發貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發商越少、開發貸的資金越少，越不容易把地價炒的很高，把房價「頂」得也沒那麼高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就不容易上去了。

這裡需要提到香港的一個經驗。亞洲金融風暴之後，香港房價一度重挫70%，但其銀行體系由於風控做得很好，並沒有發生系統性風險。中國政府嚴控地產資金渠道，想必主要是出於控制風險的考慮。

政府為什麼不能做得更多？比如說，為什麼不加大土地供應呢？

我相信供地在一定程度上是可以調整的。壟斷利潤最大化的供應量，只是理論存在，實際上誰也沒法確認在哪裡，所以只要大體不差，多點少點不是核心問題。

而維持供地制度的穩定和有效運作，則是不可觸碰的底線。所以，無論如何，供地的量不會變化很大，更不可能大到導致房價下降的程度。即使在土地完全私有的自由市場中，供地的增加也不見得會導致價格下降，何況單一賣家的市場？

萬一價格真跌了，既得利益者（比如貸款買房的人）資產受損甚至變負資產了怎麼辦？下次還能順利拍地嗎？財政收入怎麼辦？更要命的是，供地制度還要怎麼運轉？

所以，調低房價，根本不會是政策目標選項；假如政府真有控制房價的能力的話，政策目標選項也只會是：漲多少。可惜，即便政府可以控制地價，也沒法控制房價漲幅，就好像小李的飛刀，出手之後就連自己都控制不了。

調控優先序

關於董建華當年的「八萬五計劃」，可能許多人並不了解，或者已經淡忘，但政府負責供地者一定記憶猶新。

由於我們已經知道的原因，香港房價畸高，普通民眾面臨極大的居住難題。

1997年10月，董建華以極大的魄力推動「八萬五計劃」。此前香港政府每年興建兩萬個套間的廉租房，供不應求，符合條件的申請者至少要排七八年的隊才能得到。董建華要將每年興建的廉租房數量增加至八萬五千套，要將申請等待年限縮短至三年，實現「居者有其屋」的理想。

「八萬五計劃」可以說是對香港原有土地批租制度的一個重大變革，意味著供地大幅增加，而且幾乎是免費的！

很遺憾的是，我們沒有機會單獨評價這項政策可能對香港房地產市場會產生什麼影響，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一條新路，因為計劃宣布兩周後，亞洲金融風暴開始席捲香港。兩廂疊加，香港房價到2003年最多下跌70%，大量按揭買房者成為「負資產一族」，董建華的民望陷入低點，最後不得不放棄該計劃。

歷史沒法假設，如果沒有亞洲金融風暴，「八萬五」計劃是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一條不一樣的路？但無論如何，「金融風險+增加土地供給」兩者疊加出現的後果，想必會在政府相關官員心裡紮下一根刺。業內都知道，房地產就是另外一種形式的金融。房地產風險自身就會導致金融風險，大幅增加土地供應是不是有可能導致一個自我循環的「房地產—金融風暴」，誰也不敢輕易冒這個險。

簡言之，增加土地供給不符合現有供地制度，不符合政府利益，不符合市場既得利益者（包括此前高價拿地的開發商、此前高價買房的人）的利益……因此，正常情況下，「局內」沒有人有動力改變現有的均衡狀況，沒買房的人除外，但那些人還在「局外」，影響相對要弱得多——當然，「佔中」這樣的極端情況除外。

現在，我可以嘗試勾勒一下房地產調控政策的目標優先序了：

默認目標：土地制度的穩定；供地制度的有效運轉；保證財政收入；

首要目標：降槓桿，擠泡沫，儘可能降低金融風險；

次要目標：房價不要過快上漲。

現在看來，政府的調控政策，邏輯上是不是就自洽多了？是不是就跟任志強說的那樣，一定漲，並且沒泡沫了？房價如果控制不好，社會動靜有點大的話，還可以採取一些行政啊、法律啊這樣的手段，比如說整頓一下房地產公司……

（六）未富先「貴」，代價沉重

「香港病」

在此可以階段性小結一下：從供地制度到調控政策到房地產市場，政府可以不斷修補、自洽、自high；房價穩定增長，沒有崩盤，在可見的將來也能自我維持。看起來，sofar so good。

最可怕之處也就在於此，高房價穩定可持續，代價無法逃避，也無葯可解。

政府依靠賣地得到了不菲的財政收入，但高房價給房地產之外的市場、行業乃至整個經濟、社會帶來的成本要遠高於此，代價極為沉重。

作為中式供地制度的起源地，香港是一面最好的鏡子。

眾所周知，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連經濟學諾貝爾獎得主弗里德曼都說值得美國學習。然而，香港的地價在全球稱王。周其仁老師對此有一句經典的評價：香港政府通過土地批租而徵得的『暗稅』，在資本主義經濟里舉世無雙。

要知道，高地價能把幾乎所有的價格都頂上去。舉個簡化的例子：你要到周邊的菜市場買菜吧？菜市場攤位有租金吧？地價一上來，租金跟著上來，把菜價也給頂上來。你沒得挑，因為周邊菜價都漲；生活成本上來，勞動力價格也就隨之上來了。勞動力價格一上來，能不漲價的東西就很少了。

在舉世無雙的「暗稅」之下，香港舉步維艱。

一方面，香港的地價在全球稱王。但除了地產之外，其他行業乏善可陳。製造業早就移師內地去了（順便提一句，現在內地的製造業也步香港之後塵移師他方）；「數碼革命」嗎？還有誰知道有這麼一回事？過去十幾年，托中國內地「世界工廠」的產品走向國際市場的福，香港的金融、法律、諮詢等中介服務倒也生機勃勃。現在「世界工廠」光環退減，香港也隨之疲態畢現。

要不是具有區域性的市場經濟制度（特別是金融制度）的競爭優勢，香港地產的天價是無論如何也撐不住的。

但是光撐住又怎樣？其他行業在這麼高的成本之下，早已失去競爭優勢。與此同時，香港的貧富分化也日趨嚴重。當地年青人發展的機會空間，極為逼仄。

另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本極高，大量中產階級終其職業生涯，也不過堪堪供完一套房子。

據說，香港「豪宅」的標準是，卧室裡面放一張床，有三面不靠牆就可以了。

朋友小花在其《待渡香港》一文中，曾經問過一個香港小妹，香港房子這麼貴，年輕人結婚怎麼買得起。小妹說，租房啊，或者去新界買一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。「這樣一套老屋通常有兩間卧室，很寬敞啦！300萬港幣左右，首付只要１成！」

超過20萬香港普通民眾，則居住在密密麻麻的「籠屋」、「劏房」里。一套幾十平米的房子分成許多獨立單位，有的「劏房」里住著一家幾口，所有的吃喝拉撒就在這幾平米里發生。或者划出許多鐵架床，分租給不同個人，人均活動空間兩平米左右。

香港的確有完善的住房福利制度，但僧多粥少，不可能雨露均沾。比如，香港永久居民有申請廉租房的資格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建華著名的「八萬五計劃」之前，政府每年修建的廉租房為兩萬個單位，居民提出申請後，最快得排隊等到上七年，甚至要等上十二三年。

生活成本極高；供不起住房；本地產業不振，找不到好工作；貧富分化日趨嚴重；香港很多年青人看不到希望……「佔中」，就是在這樣一個背景發生的。

在香港，高房價的惡果已經看得很清楚了：它未必以崩盤的形式出現，但成本依然高昂；它透支著老百姓的精力與財富，也必然透支一個經濟體的潛力，甚至會激發社會矛盾。

經濟學原理告訴我們，所謂壟斷利益最大化，就是盡量榨取消費者剩餘。這一輪榨取當前買得起房的人的消費者剩餘，下一輪榨取那個時候買得起房的人的消費者剩餘。港式供地制度，榨取的是購房者的剩餘——這可是剛需啊。泡沫倒是不一定會有，如果金融機構風控做得好的話。

沉重的龜殼

中國內地的房價還遠不如香港——當然經濟發展水平也不如——似乎還有相當大的緩衝空間，但實際上絲毫沒有可樂觀之處。

在中國不但未富先老，而且未富先「貴」：房價貴，人工貴，看病貴，同樣質量的商品都比美國貴……

中國經濟30年高速發展沒有秘密可言，無非是制度紅利，人口紅利這些因素。所有的紅利概括起來，其實就是成本優勢。現在短短十幾年間成本大幅上升，競爭力銳減，高房價難辭其咎。外需還在那裡，只是不見得再買中國製造而已。

和香港的情況一樣，高房價「暗稅」同樣給中國經濟戴上了緊箍咒，從超過10%的年增長率快速下降到6.5%左右，高房價至少「貢獻」了一半。

更何況，香港的稅制簡明、所得稅低，中國的宏觀稅負則高得驚人，「玻璃大王」曹德旺這樣不堪稅負重壓，轉而在他國建廠甚至整體搬遷的，不在少數。有去東南亞的，有去印度的，甚至有去美國的。

美國次貸危機之後，外需真的回不來了嗎？國際市場真的對產品沒有需求了嗎？需求還在那裡，沒變太多，也沒變太少，只是滿足需求的供給者，不見得還在中國而已，有不少已經撤出或者正在（考慮）撤出了。

可控的供地制度維持房價不崩盤，卻也對扭曲的價格信號不反應。如果是在自由的土地市場，可能早就發生過價格調整了。「租售比」和「房價收入比」等指標或許不是判斷中國房價崩盤的好指標，但確實是地產市場價格畸形的有效指標。

地產市場對價格扭曲不反應，其他市場和產業卻會反應，於是我們看見了「產業轉移」，不得不進行「經濟結構調整」。未富先老、未富先「貴」的中國經濟還在苦苦突圍。

正是「成也蕭何敗蕭何」。這套制度可以維護土地市場不需要經歷重大調整，卻也因為不調整，給整個國民經濟累積了極高的代價。

怎麼辦呢？中國的高房價發展到現在，已經積重難返了。我對房價是否崩盤，不再那麼悲觀了，因為重新認識了這個供地制度和可調控的地產市場；但是我對中國經濟的前景，卻是更加悲觀了，同樣是因為這個供地制度和扶搖直上的房價。

多麼沉重的負累！而且似乎沒有破局的良策。中國經濟就將始終背著這麼一副重重的「龜殼」，艱難前行。（The end）

崩或不崩，代價都在那裡，無處可逃，無葯可解。（The End）

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作為參考，2010年時候上海內環內的租售比只有1/400左右，內中環1/500，中外環1/600，外環外有的1/700到1/1000。這是我多處實地考察得出的寶貴數據，網上都不一定查得到（順帶一提，我從七年前就開始關注租售比的變化並思考其背後的根源）。

你可能要問了，為啥越往外走，租售比越低？因為外環很多都是沒裝修的毛坯房拿出來租給民工，而且距離地鐵非常遙遠，租金自然就低；而外環的房價當時經過09年那一波，已經漲上去了。

相比之下，內環都是靠近地鐵、成熟小區的優質房源，至少經過常規的裝修（有的是精裝修），而當時內環的房價還沒像現在這麼變態。尤其是老公房，環境優越，除了裝修破一點幾乎沒缺點，而房價拿現在眼光看相當便宜，租售比自然就高了。

而上面這些其實還只是表象，真正的根源在於：

租金反映了市場上租房群體的總體購買力；

房價則反映了市場上買房群體的總體購買力。

任何價格都必須基於市場；更進一步，任何價格都必須基於市場上的有效需求，也就是購買力。2015-2017年，京滬房價差不多翻了一倍。那麼租金有沒有翻一倍？我可以負責任的說絕對沒有。上海內環內某小區，2015年到2017年租金只漲了20%。我家裡一套房子出租，甚至都沒怎麼漲價。

為什麼租金不能保持和房價同樣漲幅？原因很簡單：租房群體的購買力是相對有限的。你房東盲目漲價，房價漲一倍租金也漲一倍，好的，我租不起就不租了，你房東空關幾個月去找租客，損失的是這幾個月的租金。房東也必須結合市場來考慮，就算逐年漲租金，幅度也必須是理性的，否則很容易嚇跑租客。有的人聽到什麼開徵房產稅，就說房東可以轉嫁給租客啊，這種就是對經濟學一無所知才能說出的話。

而房價上漲的基礎你們有沒有思考過？那就是帶看量和成交量。中介告訴你小區里前一套房子成交價漲了三成，於是我也把自己要賣的房子提高三成掛出去。掛了幾個月如果沒人看房沒人願意交易，那就只能逐步降低掛牌價；但如果有人看、有人搶、有人拍板交易呢？漲價就坐實了，甚至還能跳價。而這些看的、搶的、拍板的人，就是我所說的有效購買力。

（順帶一提，房價下跌的邏輯略有不同，有興趣的我可以開專貼說明）

所以，租售比逐年下降，正是印證著租房群體的購買力逐漸被買房群體購買力的拋離。

我很久以前就有過一個觀點：租售比也好，房價收入比也好，其實並不能說明房價裡面有多少泡沫，而只能說明社會的割裂程度、貧富差距程度。

正如西方很多觀點、體系、學說用到中國就水土不服一樣，西方概念的租售比本來是用來衡量房地產投資價值的，但在中國，居然可以用來衡量貧富差距。

中國統計局從來不敢公布財產基尼係數，而且就算公布也沒有任何說服力。但我們現在已經不需要看基尼係數，光看租售比（再結合房價收入比），就完全能大致估算出一個城市內部的貧富差距。

必須承認，近年來隨著經濟發展，中國城鄉之間的差異是有所縮小的。但是，在一個城市的經濟體系內部，其貧富差距卻是以驚人的速度在擴大。即使清華北大畢業的也只能拿到那麼一點工資，大多數普通人的工資多少年沒怎麼實質漲；而房價卻以第三宇宙速度拋離太陽系高速運動。

這一部分是中國經濟高速發展的結果（薩繆爾亨廷頓在《第三波民主化浪潮》中曾指出經濟發展本身就會導致貧富分化；法國學者皮凱迪在《21世紀資本論》中對此也有詳述），但另一部分也是國家二次分配、調節缺失的結果（比如稅制上剝削中產而對富人的財產收入缺乏有效徵稅）。

富者越來越富；窮者雖然能解決溫飽，但基本生活條件相對富人卻越來越窮。比如說我不買高大上的商品房，我買個到處是蜘蛛網、水電不時斷供的老破小總可以吧？對不起，老破小也要六七萬一平，還不能貸款。這你上哪兒說理去？ 比如說你是外地人鳳凰男，京滬混不下去你可以回老家發展，問題是我是北京/上海土著，父母一貧如洗，從小到大擠在一套小房裡，我從小寒窗苦讀加上智商超群，好不容易出息了，清北復交畢業參加工作了，結果你告訴我連結婚都結不起，要買房得被迫遠離父母二三十公里去郊外（而不像鳳凰男是為了出人頭地才遠離父母）？這你上哪兒說理去？

至於樓主的問題——要不要買房，回答很顯然：如果你認為中國能在這條貧富差距擴大的道路上堅定不移的走下去，那你就堅定不移的買吧。

最新消息：

從2016年11月份開始，上海的二手房租金就開始逐步走低，今年3月份的數據顯示，上海二手房租金持續下跌，已經同比下跌了3.12%，創下了2009年10月份以來的最低值。而在此前，上海房租曾創下連續90個月上漲的記錄。租金下跌的背後是租房需求的萎縮。滬上幾家大型房屋中介的數據顯示，3月份成交的租賃房源只有75000套左右，該數值環比下跌近16%，而且租金水平越高的區域，下調慾望更強，幅度更大。還有相當部分的房源根本找不到房客。

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中國房地產市場，尤其是一線和二線的房地產市場，就是一個高度控盤的強庄股。

玩過股票的筒子都知道，針對一個庄股，看什麼估值，租售比，房價收入比，都是扯淡的做法。你要是盯著這些數據，我告訴你，最後能夠漲到你懷疑人生！

感興趣的朋友可以看看這些年股市的大莊家都是怎麼倒下的，只有一個共同點：資金鏈斷裂，玩不下去了。尤其是德隆系，是經典的典型，唐氏兄弟在熊市咬牙忍耐多年，最終倒在資金鏈斷裂，資本帝國灰飛煙滅。

資金鏈斷裂，其表面原因在於利率上升，債務過度膨脹以至於抵達拐點。本質原因還是資本主義的根本痼疾，經濟增長從實質性增長，逐漸變成泡沫，最終淪為貨幣的數字遊戲，然後數字膨脹到玩不下去，碰，泡沫破滅開始清算，清算方式包括但不限於破產倒閉賴賬戰爭和革命。

一切債務終將清算，這一條可以列為現代資本主義的第一定律。

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小孩才看租售比，大人都看……爸媽能給多少錢

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這個樓我已收藏。

很好奇三年後這些人什麼樣，會不會有自殺的。

富士山下，白骨累累。

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我抱著中國房市崩潰論已經快20年了。

廣州市區房價4000元的時候我就說他媽的瘋了，到現在，一大街的40000一平方

兩年前還苦口婆心的勸姐姐趕快把房子賣了換股票，反正什麼租售比/資金鏈斷裂/人口拐點/非一線中心泡沫先爆等等論點都演示了一遍。

幸虧她文化不高，聽不明白，最後也沒把房子賣了。到現在，她的房子整整漲了30萬。

真的，我對中國的房事真的服了，沒脾氣。

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我最近對樓市有一個新的體會，也許是後知後覺了。

我們一直圍繞土地供應、市場供需、剛需、信貸收縮與否、房產稅、產權延續、捆綁社會公共資源、捆綁得太多政府不得不救場等因素在討論樓市，包括以投資回報率的角度來看待自己是否應該入場，覺得自己已經很理性了。

我想說的是，我剛意識到這些都是明面上的事，是圍繞揚湯能不能止沸的討論。

釜底抽薪的因素是就業率。對於大多數人來說工資應該是最主要固定收入，也是月供的主要來源。但在討論樓市和自己該不該買房時，都默認在未來20年預期中，工資是穩定增長的。其實不用解釋，也都能理解這個是不一定的，而且在我看來這個風險是不容忽視的。

如果說實體經濟持續萎靡，實體與虛擬經濟費效比差距持續拉大，吸引更多資源投入虛擬經濟，使得利益分配更趨向於資本密集型，就業率就會出問題，就算有工作，相對購買力也會長期停滯甚至倒退。沒有購買力就沒有買盤支撐。房子的不動產屬性，決定了房子是不斷折舊和貶值的;房子如果有所謂的金融屬性，那房子的價值是建立在上漲預期之上的，如果政府長期抑價，上漲預期減弱，那從會計角度，考慮到財務成本和機會成本，房子是虧錢的。如果價格無量拉升，更加加大交易雙方的差距，畢竟房價漲幅大於工資漲幅。

前幾天看到一個報道，湖南人北漂，收入一萬五買不起北京房子，回老家收入低，依舊買不起房子。不知不覺間，如果以有房為人生必經之地，那已是無路可走了。

央行可以印錢，房子標價上漲，基本商品上漲，工資/收入也上漲一些，房價與年收入保持在30倍左右，既保持著一個上漲預期，又保持著一個雖然極度苦逼和不情願，但還是可達成的目標，那麼總體上就不會出大問題。

上面說的明面上的手段，都是調節房價這一端的；但是如果是收入這一端出問題了呢？工資由於職場競爭激烈長年不上漲，甚至直接失業了呢？35歲-40歲各種要花錢的年紀，忽然失業了，這樣的人多了怎麼辦？體制內增設崗位保就業，這錢還不是從社會財富中挪用的，又不能保證產生相應增幅的社會財富咯。

所以近期有很多改善實體經濟的政策，很多是以明確的行政調控指令的形式發出的，但是一來改善實體經濟過程比較長反應比較慢，二來全世界經濟大氣候都不好，三來對於吸毒成癮的人來說，給他抽煙還帶什麼勁？

個人觀點，歡迎討論

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我們假設有這樣的一隻股票，買入持有之後：

1.可以掛靠戶口，享受小孩上學等福利；

2.很多姑娘結婚的硬性條款，不買就分手；

3.穩定的每月分紅，且分紅率逐年上漲；

4.持有不超過2手，就不收任何持有環節的稅費；

5.交易環節買賣雙方收取重稅，一次交易成本可達總金額15%以上；

6.給生活帶來種種便利，例如：出國不用提供收入證明，只需驗券即可；

7.交易採用保證金制度，券商給買方會提供優質信貸，融資最高3倍槓桿，利率最低可達當前基準利率的85折，貸款可以按揭分30年償還；

8.基本面良好，強庄控股，庄手裡有100多種工具可以使用，任何實質性的下跌都可能立馬出手救市；

9.持有的人被視為靠譜、有出息，有一定的光環加成；

10.長期來看良好的對沖通脹預期；

11.一直謠傳持有該股就可以抵扣部分個稅；

………………（還可以列舉很多很多）

這樣的一隻股票，市盈率僅僅是75倍，你還說貴？那個靠PPT進行市值管理的妖艷賤貨，跌了這麼久市盈率都還有80多倍，這隻股比起它強到不知道哪裡去了！是不是應該買入並長期持有？

補充一句：好幾個人說流動性的，我不知道有沒有在上海賣過房子。上海的房子從來沒有賣不掉的，只要你願意掛個跌停價，沒見過誰賣不掉的，也沒見過誰因為買了房子被套住好幾年的。另外，股市是熊長牛短，房市是熊短牛長，趨勢持續的時間是和交易的時間長度成正比的。

看了大家的評論，最後談一點個人看法吧，房價這個問題太複雜，本質上是個屁股決定腦袋的問題。

平心而言：看空的有看空的理由，看多也有看多的道理。跟炒股一樣，咱們只要做到知行合一，自己內心平和即可，不用誰說服誰。

只能說，就我自己而言，站在這艘大船上，短期來看我是逃不出去的，如果真的船要沉沒，我也願意站在相對來說比較高的位置上。

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上海哪裡900啊！

至於你說房產大限！

就來北京來說！舉例的北京偏僻的地方。08年北京三環以外應該都是偏僻的地方，現在北京偏僻的地方是河北。然後還要考慮下通貨膨脹。

2008年：房價6000每平，媒體說金融危機，房價會暴跌！

2009年：房價8000/平，媒體專家說房價上漲太多，要觀望，說房價會崩盤！

2010年：房價/14000平，媒體大事宣揚國十條出台限購，房價逼定下跌！

2011年：房價20000/平，謠言說國家要出台房產稅！房價會跌！

2012年：房價26000/平，媒體說房價漲的有點離譜，估計要崩盤了！

2013年：房價30000/平，你沒有買房，你聽專家的泡沫來了，說房價快崩盤了！

2014年：房價36000/平，媒體國家要出台不動產登記，大面積限購，房價一定會跌！

2015年：北京市均價房價42000/平，不動產登記已經出台，房價瘋長。

2016年：首套房首付款最低20%，二套房首付最低降至30%；房貸利率、契稅、營業稅全面下調；二胎政策、個稅抵房貸。

2017年:媒體說房子是用來住的不是用來炒的！

如果你選擇的是在北京買房，2006年買入價280萬，2016年賣出價2600萬。十年漲2320萬，一年漲232萬，一月漲19.3萬，一天漲6352元，一小時漲264元，平均每分鐘漲4.4元，這就是房地產的價值所在。

媒體連你都忽悠不了，還不如去跳海！

媒體什麼時候叫你去買房，那房價肯定要崩潰了！就和炒股4000點才是起點一樣！

你去百度搜索下。

查新聞08年就說房價跌了。

你百度搜索下明年就跌，下半年就跌，明年就跌，最早也能搜索到08年。

國十條，國五條，限購，調控全是！

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在租賃備案落實，租房中上下家等保護政策明確前。

在大天朝租售比沒啥好討論的。

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房價泡沫一定會破，就像人一定會死一樣，聽上去是個100%正確的命題，但是對於具體的操作，沒有可指導性。2007年美國次貸造成的泡沫，有多少有識之士早早就看出來了這個泡沫不可持續，並且前赴後繼地做空，結果如何呢？絕大多數都如飛蛾撲火，被不斷暴漲的股市房市吸走了最後一分錢而破產，最後死在黎明之前。

所以，誰都可以告訴你理論上會如何，但是沒有人能告訴你怎麼精確操作才能獲益。如果真有這樣的人存在，他早就可以用這知識把幾十輩子的錢賺回來了。就一點，無論是看漲還是空，不要賭上身價性命，這樣即使錯了，還有望翻身。

最後說一句，租售比對於以升值為主要預期的房地產市場，是沒什麼參考價值的。

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現在是買房好時機不？嗯…得好好考慮下

每當有人問到買房佳期的時候，一些業內人士都會說如果你有足夠的錢，是真正有需求的，那麼如今買房還是可以的。

但是，最近在一篇文章中卻看到了不一樣的回到，說是如今買房還是要好好考慮下的，好時機不夠好！

這是為什麼呢？

原因有三：

第一、央行不會再放水，房價上漲動力匱乏

7月16日，央行調查統計司司長盛松成在上海某論壇坦言，「現在貨幣政策有一點陷入流動性陷阱的現象」。他又進一步說，這個陷阱是「企業的流動性陷阱」，並暗示寬鬆的貨幣政策是否繼續尚無定論。

「流動性陷阱」是凱恩斯的流動偏好理論中的一個概念，是指當利率水平極低時，人們對貨幣的需求趨於無限大，當局即使增加貨幣供給，也不能降低利率，也不能增加投資引誘的經濟狀態。

之前對於央行「降准」的猜測一下子熄了火。在這種情況下，貨幣政策對刺激經濟已經毫無用處，我們只能寄希望於財政政策，比如減稅什麼的……

只不過，房地產行業期望的「金九銀十」，想來也不會再得到央媽放水的支持。央媽能做的，就是不停的MLF，這不，18日又給出了2270億元來刺激流動性。

第二、收入漲得慢，房貸年限拉長

根據數據，上半年全國居民人均可支配收入11886元，同比名義增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。值得注意的是，人均可支配收入增長6.5%，但GDP則增長了6.7%。

這種情況並不多見。

一般來說，如果央行放水，會間接導致居民手中的錢增加，在CPI還來不及反應的時候，人們更願意用多出來的錢去投資。

在經濟高速發展的前幾年，房價漲勢很猛。早些年貸款買房的人，在經歷前幾年還貸折磨後，早已從房價的漲幅、收入的增加中嘗到了甜頭。

而此時買房的人，雖然有低利率的支撐，但國內GDP增長放緩，居民可支配收入隨之下滑，國內經濟不振的環境下，大部分城市房價上漲動力不足，這時候貸款買房，無疑在增加家庭還貸的年限，大家承受壓力的時間，可能從10年增加到20年，甚至更久。

第三、人口拐點來臨，接盤俠都走了

原本對人口有虹吸能力的一線城市，目前都出現了人口流失的徵兆。

北京：2015年末，北京常住人口比2014年末增加18.9萬人，但與2014年相比少增加17.9萬人。同時，北京2015年末城六區常住人口佔全市比重比2010年下降0.6個百分點。

上海：2015年末，上海常住人口總數比2014年末減少10.41萬人。這是新世紀以來，上海常住人口首次出現負增長，降幅為0.4%。

廣州：2010年至2014年5年內，廣州的常住人口總共僅增長了30餘萬人。

人都沒有了，誰來消化庫存抬高房價呢？shqianyy

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大家可以關注一下北京上海50年產權商住兩用房的價格和租金，租售比是不是合理多了？這種房子不能落戶口和上學，交易稅費高，相比住宅而言等於是剝離了相當大一部分投資價值和公共服務價值，更接近單純的居住價值。

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以我國印人民幣的速度，租售比不是問題，能買房盡量買，能借錢買盡量借錢買[銀行]。

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按照租金算回報買房的人已經滅絕了。

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資源錯配，印出來的錢廣義是十個點以上，實際大部分都留在了城市，很大一部分都在一線城市，所以房價暴漲跟m2的關係不是表面那麼簡單，根源還是在於資源分配的不均等。但是呢，房子是一個槓桿遊戲，舉例，一百萬的房子，今年三十萬首付，三年後變成200萬，30賺了100萬，不算利息的話。但是呢，200萬的房子首付60萬，假設買了以後房價跌兩成會怎麼樣？60萬隻剩下20萬，最後接棒的人是最危險的，30首付的第一批人還是賺了60萬。所以呢，只有最後接棒的人是危險的，風險的分配是不均等的，這樣一個過程會讓人產生僥倖心理，特別是在國家意志主導的情況下。

這樣的遊戲什麼時候會結束呢？只有暴跌，砸透足夠多的賭徒的成本。如果出現，很可能是經濟失控的情況下形成一個多米諾骨牌效應。比如08年的時候，跌的夠深。這也就是為什麼有官員說房價一旦下跌，再想拉起來就很難了。

房價已經綁架了國家經濟，誰也不會隨便拿房地產開玩笑，但是我不認為房價有繼續上漲的基礎。不管是和國際大都市，還是發達國家的整體去比，已經到達一個瓶頸，如果跟國外的房子比要算上匯率，我認為房價繼續上漲要以匯率的下跌為前提。

最後說一下我的觀點，大類資產價格和國家匯率有很大關係。目前來看，人民幣國際化優於gdp，16年的房市有很大可能成為一個大頂部。我身邊已經幾乎沒有人買房的消息了，至於75倍的房子我是不會考慮的，假設你的數據是正確的，正常的應該是20倍，我住的城市大概40倍。要明白，資產的價值比較是有一個平衡的，房產和股票等資產要平衡，每個國家之間的房價也要平衡，蒼蠅不叮無縫的蛋。

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之前看到過一個回答似乎是有道理的：在中國租房，因為不能享受所在地教育、醫療等依賴戶口才能享受的資源，所以中國的租售比不能直接和國外對等。例如一個學區指標，價值多少錢呢？這個租房是沒辦法享受到了，所以租房便宜

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你有錢有資格當然買啦，沒錢沒資格還買啥

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我想，這是對於那些限購城市最好的答案

順便轉載一下，任志強對於2018年房地產的看法，房地產，我只信任志強。

任志強預測2018年房價：下一輪房價將暴漲更高

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