非京籍戶口，想在北京買房，買不限購的商住兩用房可行嗎？

01-03

家在保定，個人名下無住房。因為之前沒考慮過在北京長久居住，所以之前也沒關注過買房的問題，保險在上一次辭職的時候斷交過，因此目前連續繳納保險才兩年多。之前也想等個人問題有著落了根據對方情況再決定是否買房，比如如果對方無住房，就兩個人一起買，如果對方名下已有住房，覺得也無法開口說房產證上加我名字再結婚o(╯□╰)o，那在婚前自己購入一套小些的住房更符合當今社會現實。
SO，目前情況是，感覺個人問題是一件非常不確定的事情，但想擁有自己住房的想法日益迫切，於是發現還有不限購的房子是我可以選擇的，而且大多這種房子較住宅用房價格是比較便宜的，那麼問題來了：
（1）個人對不限購的房子了解有限，不考慮小產權房，一般是商住兩用，50年產權，這個沒錯吧？那麼我想知道商住兩用房能作為學區房使用嗎？產權到期後又會是怎麼一種情況？
（2）發現立水橋附近很多不限購的商住兩用房，甚至有的房子是不限購、可落戶（鏈家網站上有），這個落戶是確實有北京居民戶口了嗎？這個戶口和北京本地人的戶口有什麼區別？
（3）不限購的商住兩用房是不能用公積金貸款的，那麼如果我以後在北京或者保定買70年大產權房子的話，那都將是我的第一套住房是嗎？我將可以享受第一套房的所有優惠政策是嗎？

（4）最後，希望知友可以就買商住兩用房的利弊盡量陳述，且有考察查過這種房子的知友可以給予推薦，非常感謝。

2017年5月15日更新答案如下：

千萬不要買，千萬不要買，千萬不要買。

心中默念幸好沒有買，幸好沒有買，幸好沒有買。

政策一直在變，不管怎麼變，都買不了賺。

原答案如下——————————————————————————————————————————————————

我和你的情況類似。糾結是不是要買房，所以近期學了一些東西。恰好可以回答你的問題。
以下內容是根據你提的問題拆分出來逐個回答的，如下：

（1）50年產權，是商住兩用的，但是你購買的時候，未必是還剩下這個產權，比如我看的一些樓盤，也是小區，也是商住兩用的，但是產權只剩下三十多年了。所以建議題主買的時候，要詳細地問，這個樓盤還剩多少年產權。所剩產權年限越低，越不好出手。

（2）一般情況下，商住兩用的都不帶學區。極個別有帶的，但是是否能真正享受學區的資格，這個未知。我不相信任何口頭承諾，在談的時候建議和開發商落實到紙上，否則沒有意義。更何況現在北京教育資源分配問題經常有變。

（3）產權到期後要交土地使用的一個費用。這個錢不多。北京第一批辦理房產證的，已經有在交的了，好像就是幾萬塊錢，是根據比例來的。

（4）落戶是說，在購買者有北京戶口的前提下，可以把戶口落到這個小區。前提是必須要有北京市戶口。對外地戶口來說這條沒用。

（5）不管你在北京買幾套商住兩用的房子，和不管你買多少商鋪，如果你以後在北京買普通住宅，都是不影響的。只要你買的是第一套住宅，住那麼你依然可以享受第一套房的所有優惠政策。我阿姨北京戶口，單身，有住宅房一套，所以她現在買房子，只能買商住兩用的了。商住兩用，和住宅沒關係。

（6）因為我也買不了普通住宅，我一直在糾結要不要商住兩用。最大的糾結點就是，自己的訴求就是把這套房子用來過渡，那就意味著以後肯定是要麼出租出去，要麼是轉手賣掉。但是，商住兩用想要賣掉很難。而且交易的時候，稅費應該是比普通住宅高。升值潛力也比普通住宅低很多。所以我在想，萬一最終產生的升值利潤不如我理財或者和理財大差不差，我幹嘛還要買？因為想不清楚這個問題，所以一直在糾結。

（7）如果出租出去，商業水電的費用貴，多數沒有天然氣，所以很少有人租來住，只能租來辦公。所以，只能在繁華或者是商圈買，在住宅區買商住兩用的，很難租出去的。這也是我糾結的一個點。

（8）我觀察了一段時間鏈家網上商住兩用二手房的交易記錄，發現成交價遠遠低於商住兩用的新盤價格，我不太清楚他們為了避稅故意把價格做低，還是真的就賣這個價格。如果真的是真實成交價，心寒啊，買了就是虧。

（9）另外一個問題的，再掛著等著人買的商住兩用二手房，好多都掛半年一年了，帶看那麼多次，也沒有賣出去。不知道是否真的應了我前面那句，不好轉手。

綜上所述，如果真的是想清楚決定要買商住兩用房，那麼我建議一定要買在商圈內，容易租出去辦公。千萬別買在住宅區，沒有哪個公司傻到到住宅區租房子辦公的。。。

以上是我在了解過程中學到的，一起加油，共同分享。

50年產權，一般都是loft格局或者開間（你需要自己加一層一般僅放一張床，這個裝修造價成本比較高；或者完全就是除了廁所都在一個區域內），這樣的格局並不適合家庭居住。

有一部分是民水民電，但如果不是你的水電生活成本至少多一倍。

安全性不如純住宅小區。如果你的鄰居是商用，那麼就無法阻止各種陌生人出入小區和單元。

立水橋的交通和治安都會讓你發瘋，如果有意往南邊看看。

可以落戶的意思不是買房送戶口的意思。

忠告是買之前一定確保產權清晰，不要輕易交定金

一句話總結：買了就是虧！

做為一個買過商住兩用的過來人來講，都是血與淚啊，請慎重，說三遍，一定要慎重：

1. 不保值，非常不保值，一般都是小戶型，今年朋友70年戶型各種暴漲，比起他的漲幅，我這個根本看不成，而且坑爹的是，14年北京房市低迷，我這個當時還跌了20%，等你想換房時（至於為什麼換看下面），眼掙掙的看著70年產權的房子暴漲，自己想換的房越來越買不起，那種感受不能用言語形容...

2. 立水橋那邊房子一般都是06,07年的建成的，所以開發商拿地大概在04,05年甚至00年的，你買到手時，只剩30多年了，你再住個幾年，等孩子長大了，估計就剩20多年了，你覺得當你需要轉手時，會有人接盤一個只剩20多年產權，可能會被國家收回，或者需要交超一大筆費用才能續簽的房子么？

3. 立水橋和北苑那地方，上班車開不出去，下班開不進來，地鐵5號線往南上不去，建議你早上7點半去實地感受一次

4. 這種房子可以註冊公司，樓道里有開英語培訓班的，大-寶劍的，甚至舞蹈班的，完全不適合居住，我建議你買之前，先租上一年

5.立水橋北苑的這種房子，公攤很大，得房率很低，有些建築說是70平米，實際套內也就50平左右，跟70年板樓根本沒法比，都不需要你測量，肉眼就能明顯感覺出來，50平米的就更慘了，就一開間，其實也就30平撐死了，再看看70年板樓50平米的，很多都是兩居，你其實是花著70平的錢，買的50平的房子

6. 這是商業地產，你是沒有土地許可權的，不像70年的到期能自動續期，說三遍，這個很重要，跟住宅完全就是兩回事，商業住宅根本就不是住宅，可以參考：商業住宅不是住宅

7. 出售時，大概要交差價的35%-50%為各種稅，所以一般中介會跟你簽2個合同，一份對內，一份對外，就是所謂的陰陽合同，說白了就是幫你逃稅，你如果把房子200萬賣了（而且真的很難賣），大概就是逃了50萬的稅，如果被查了，可以判你10年，最輕也是一筆100萬左右的追罰款，賣房後擔驚受怕的日子你應該還感受不到

8. 立水橋那邊很多高壓線，說是輻射小，但誰知道呢

9. 以上是我的心酸經歷，希望能幫助你，商住房從來就沒有被限購過，換句話說，全國各地的人都能在北京買商住房投資，但為什麼漲幅遠遠比不上普通住宅呢？

隨著房價的一路飆升，北漂中的中上遊人群又開始絞盡腦汁的盤算理財投資抑或蠢蠢欲動來擇巢安穴。但由於北京的限購政策，很多沒有北京戶口又不得不在北京打拚的「漂們」開始打起了「商住兩用」房的主意。近期，多有業主詢問律師，購買「商住兩用」或「商改住」房屋有什麼注意的法律問題嗎？鑒於本人近期手頭有幾個關於此類房屋的案件，給大家講講表裡不一的「商住兩用」房。

商住兩用，一舉兩得？雞飛蛋打？

一.
案例：

一位李女士2013年因手頭寬裕，看房屋價格漸長，隨打算在房山良鄉大學城購買一套「商住兩用」房屋用於投資。當時售樓人員告知其購買的房屋決對物超所值，該房屋為loft公寓式結構，一層可以休閑辦公，有獨立衛生間和廚房，二層起居休息。且價格要比一般住宅便宜，而且售樓人員承諾其年收益7%，達不到無條件退房。李女士看完樣板房後，暗自欣喜，很快與開發商簽訂《北京市商品房預售合同》，並按約定交付了房款，等待收房。而時至今日，李女士新房沒住上，還惹上了房產官司，另其懊惱不已。

(一).
背景介紹：

上世紀90年代隨著經濟發展，催生了一批寫字樓的興建，後由於供需失衡，寫字樓市場陷入低迷，出現大量爛尾樓，一些經行政機關批複的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。「商住兩用」房屋應用而生。目前由於房價的持續上漲，住宅類土地供應不能滿足市場需求，開發商又紛紛打起了商業工業用地的主意，「商住兩用」房屋又開始活躍在大家的視線中。

房屋所依附的土地依照用途分為居住、工業、教育、科技、文化、衛生、體育、商業、旅遊、娛樂、綜合等。因土地用途不同，土地使用年限也不盡相同。我們經常所說的70年大產權實際是指住宅所依附的土地為居住用地，土地使用權年限為70年。而所謂的「商住兩用」房屋實則為開發商在其通過出讓方式取得的工業、商業或綜合用地上建造房屋，主體完工後，在住建部門進行竣工驗收備案後在房屋內進行夾層設計施工。改造成loft公寓式結構後打著「商住兩用」的名號向外售賣，而本質上仍為工業用地或商業用地，而此類房屋所依附的土地使用年限為40年或50年。

(二).
「商住兩用」房與一般住宅如何區分？

此類房屋實則仍為辦公用房或商業用房。這一點從李女士簽訂的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱「預售合同」）封面就能看出，顯示商業、辦公等非住宅類。而一般業主購買的住宅，與開發商簽訂的預售合同封面顯示為住宅類，另外，在預售合同第一條項目建設依據中的土地用途及土地使用權出讓年限也能看到兩者的本質區別，「商住兩用」房往往顯示土地用途為商業或辦公或綜合用途，土地出讓使用權年限為40年或50年，而一般住宅顯示70年。

從預售合同附件一的房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖也不難看出業主所購買的戶型平面圖僅僅是一個大開間，並不是樣板間所展示的二層loft結構。

更為可氣的是，一般開發商在密密麻麻的補充協議中一定會寫一條：「出賣人與買受人雙方權利義務以預售合同及相關補充協議書面約定為準，出賣人發布的銷售廣告、宣傳推廣資料（包括但不限於文字、圖片、影音資料等）所明示事項均屬於邀約邀請，如該等事項雙方未在預售合同及補充協議中明確約定時，其不視為合同內容，均不得作為確定雙方權利義務的依據。」這就意味著開發商告知業主，除非雙方在預售合同里有明確約定，否則其前期作出的任何廣告及承諾均不視為其預售合同的義務。

二.
「商住兩用」房屋的法律風險？

(一).
無法遷入戶口。「商住兩用」房屋實質上仍為商業用房或辦公用房，所以無法遷入戶口。

(二).
子女無法就近入學。由於項目用地性質為商業或工業用地，公共配套實施不包括學校，所以周邊也沒有學校，子女無法就近入學。

(三).
在建設項目竣工前，開發商進行夾層建造，規划行政主管部門對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。項目竣工驗收後，擅自夾層建造，規划行政主管部門發現後將責令限期拆除。

(四).
房屋可能出現質量問題。由於內部夾層建造，主體結構承重增加。

(五).
生活成本增加。由於「商住兩用房」仍為商業用地或工業用地，其物業服務等收費標準都遠高於一般住宅收費標準，水費電費均按照商業來計算標準，也均高於一般住宅使用標準。

三.
律師支招：

(一).
不要盲目的聽從銷售人員的介紹與宣傳，業主簽訂預售合同前一定要認真閱讀預售合同全文，尤其補充協議內容。

(二).
留意預售合同附件一的房屋平面圖，是否與宣傳廣告及樣板間一致。

(三).
「商住兩用」房可能購買時價格偏低，但從長遠來看，考慮到生活成本高，且無法遷入戶口，子女無法就近入學等眾多問題，望各位業主慎重購買。

四.
法律檢索：

(一).
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十二條：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

(二).
《關於加強部門聯動
完善商業、辦公類項目管理的通知》

八、規划行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。

(三).
《北京市禁止違法建設若干規定》

第十一條：發現正在建設的城鎮違法建設，負有查處職責的機關應當立即書面責令停止建設。當事人不停止建設的，應當立即報告違法建設所在地的區縣人民政府，區縣人民政府可以責成區縣城市管理綜合行政執法等機關查封施工現場。

　　第十二條：規划行政主管部門責令停止建設或者發現已經建成的城鎮違法建設，對尚可採取改正措施消除對規劃實施影響的，應當在20日內書面責令限期改正；改正後處該建設工程總造價5%以上10%以下罰款。對逾期不改正或者無法採取改正措施消除對規劃實施影響的城鎮違法建設，能夠拆除的，應當責令限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處該建設工程總造價10%以下罰款。城市管理綜合行政執法機關責令停止建設或者發現已經建成的城鎮違法建設，應當在20日內責令限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處該建設工程總造價10%以下罰款。責令限期改正和限期拆除的期限一般不超過15日。

北京購房指標「連續5年」的意思是「連續5個自然年，不是連續60個月」，也就是說只要連續五年在北京有納稅和社保記錄就可以了。

商住今後出手最大的問題是——首付至少50%，對於首次購房的年輕人來說，即便是總價低也存在首付高的問題。

所以我還是建議題主儘可能的別買商住。

好多人回答的都是網上的說法，沒有親身購買，我是因戶口和五年限制購買賣過丰台三套商住，說說情況。說買商住虧的，可以說對也可以說不對，看站在什麼角度，2016年北京住宅幾乎是漲100%，而商住只漲了50%-80%，對於投資商住而沒選擇住宅的人來說，就是虧了。但是對於持幣觀望或沒有資格買住宅的，那就是掙了。商住漲和住宅漲是兩個不同的周期，限購不嚴貸款松的時候是住宅市場，限購嚴貸款緊的時候是商住市場，可以看看目前二手市場的商住和商住周邊的價格差基本都在30%以內，而且是永遠這個比例，要是像樓上說的商住不漲反跌，那價格差應該越來越大。

產權問題，目前有40年和50年兩種，根據我購買的經驗，50年比40年的更容易成交，有人說產權很多只有二三十年了不能買，對於限購的人來說，頂多住5年，5年後出售，不會等到全部年限住滿，我了解的幾個只剩餘二十多年的商住還在快速成交中。

水電問題，商住情況比較多，有民水民電、商水民電、商電民水、商水商電，商業價格是民用價格2倍左右，但是，和房價比，這些都是毛毛雨，小兩口一個月民水民電水電費可能是100元，商水商電也只是200元而已，對於動則七八萬的房價，不值得關注。

戶口上學問題，絕大多數都不能落戶，絕大多數都不能上學。

適合什麼人，適合限購限住的人，適合有兩套住宅後繼續投資的人。來京有條件的趕緊買，5年後或拿到戶口後賣掉，商住市場成交率非常高，容易賣。

適合買什麼樣的商住，靠近地鐵站、周圍有商圈、離市中心近，容易出租。

有什麼坑，遠郊商住不要考慮了，確實可能會跌，比如大興、房山、順義、昌平、密雲，要買就考慮市內六區。

稅費問題，全款購買商住的稅費非常低，購房總價的3%左右。如果想貸款，稅費會根據貸款的多少而變多，原因是現價400萬的商住原值可能只有100萬，全款用戶可以按100萬走網簽價，沒有增值稅，但是只能貸款50萬。如果想貸200萬，那隻能按總價400萬走網簽，那400-100的差價300萬需要交增值稅。所以商住貸款少，或全款客戶非常合適。當然，商住價格基本集中在100-300萬之間，畢竟都是小戶型。

簡單說說我了解的情況吧。商住房相對於商品房有幾點不同，一，戶型。理論上沒法建成正常的兩居那種戶型，大多數都是複式。二，產權年限少。三，水電成本可能會高，當然也有很多民水民電的。四，轉手的稅高。五，不會解決你的學區等等之類戶口相關問題，您說的能落戶是指你本來有北京戶口可以把戶口遷到房子這（理論上這都應該不可行，得具體看那塊地是什麼用途），而不是能從外地遷過來。

希望有幫助。

北京商住不如環京環京不如北京普宅現在北三縣漲幅太大短期不建議入固安利好有限摟著可以考慮成都

有錢買什麼都可以，沒人限制你！

保定朋友,有了雄安後不再想帝都吧

不用糾結了，此路已死

商住已經限購了，想買商住的人也買不了了，住宅型商住已經成了稀缺產品。雖然限購了長久持有出租還是不錯的。

現在不行了就在上周出了個新的政策，商住兩用到時候不能以個人名義購買了，也不能用於孩子上學。需要以企業的名義來購買，轉手也需要有三年的所有權才能轉手。

如果是投資的話您可以考慮買來然後出租，而且商住兩用的稅會很高

有興趣私聊我吧

預算多少？是要投資？如果300以上，不建議購買商住兩用的，在崇文和宣武，有兩個小區適合投資，落戶學區，solo 公寓跟榮豐2008

可以說你有多少錢的預算嗎？如果可以也可以選擇拍賣房啊！商住房一般都不可以落戶的，產權到期補交土地出讓金，一般不會超過五位數，

保定老鄉好，現在您的這個想買商住房的計划進行到哪步了？期待給些經驗。。。

看是要做什麼用。

如果是真心想自用自住，那麼誠心推薦買商住。沒有任何問題。同等地段，同比民宅便宜不要太多，省出來的錢干點別的都合適！根本不差什麼水電錢，那都是小頭啊！我見到的商住配套也很好。雖然不像民宅，但是自己居家，尤其是新婚家庭非常好住。很現代化的感覺哦~不用忍受那種老舊小區，不用忍受巨遠的交通！雖然不能落戶用，但是也不限購啊~

但是，如果不是自用的話，覺得不好說，不知道如果政策改成限購的話會不會價錢暴跌。也在觀望中。。。

貌似是快限購了

商住兩用不能用於孩子上學

可以找個北京人結婚再離婚，買房子掛在自己名下