商業銀行能不能針對經營性租金做保理業務？
銀監會有規定，商業銀行對於未來的應收賬款不能做保理業務。但是對於租金，比如經營性租賃產生的租金或者房屋租賃的租金（不是融資租賃），是不是也在受限的範圍內呢？
我的思考是，出租人簽立了租賃合同並將房屋或者設備使用權轉移給承租人，就完成了自己的服務，對承租人的債權就已經成立了。至於承租人在租賃期能提前結束租賃合同，屬於承租人違約，到時候銀行將應收賬款再反轉讓給出租人就行了。應收賬款債權的確立和違約是兩件事情。懇請大牛在產品或者法律關係上指點一二。
很有意思的一個問題，嘗試從法律角度來回答。
如果對題主這個問題進行拆解，可以分解為兩個問題：
問題一：銀監會規定中的「未來應收賬款」是指什麼？或者說，結合銀監會的立法用意，哪些未來應收賬款不應作為商業銀行保理業務的對象？
問題二：普通租賃合同（非融資租賃）項下的未到期租金，是否屬於前述「未來應收賬款」？
一、要回答問題一，我們要先來梳理銀監會對於「未來應收賬款」的立法用意。
1、2010年4月7日，中國銀行業協會發布了一份行業規定，即《中國銀行業保理業務規範》。該《規範》首次對銀行業金融機構辦理保理業務做出了系統性的規定。
《規範》中對「保理業務」的定義：
保理業務是指一項以債權人轉讓其應收賬款為前提，集融資、應收賬款催收、管理及壞賬擔保於一體的綜合性金融服務；
《規範》中對「應收賬款」的定義：
本規範所稱應收賬款指權利人因提供貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利，包括現有的和未來的金錢債權及其產生的收益，但不包括因票據或其他有價證券而產生的付款請求權。
本規範所稱應收賬款包括下列權利：
1）銷售產生的債權，包括銷售貨物，供應水、電、氣、暖，知識產權的許可使用等；
2）出租產生的債權，包括出租動產或不動產；
3）提供服務產生的債權；
4）公路、橋樑、隧道、渡口等不動產收費權；
5）其它。
從上述條款中可以看出，當時的普遍認識是把「未來的金錢債權」也作為了保理業務項下的「應收賬款」，也明確把「出租產生的債權」界定為可從事保理業務的應收賬款。
2、2013年7月31日，銀監會出台了銀監發[2013]35號文，即《關於加強銀行保理融資業務管理的通知》（以下稱《通知》）。《通知》中首次提出了「未來應收賬款」這個名詞，並把「未來應收賬款」列入了銀行不得進行保理融資的對象範圍。
《通知》中對「未來應收賬款」的定義：
未來應收賬款是指依據合同項下賣方的義務未履行完畢的預期應收賬款。
《通知》出台的背景是，中國的商業銀行保理業務迅速增長，通過保理業務獲得銀行融資已經成為企業間較為流行的一種獲取流動資金的方式。但是由於中國商業社會的普遍不誠信，大量出現了由於應收賬款形成的貿易背景不真實而引起的保理糾紛（能源鋼貿，這都是銀行的痛）。在這些糾紛中，除了虛構交易文件騙取融資的之外，另有大量糾紛的情況是，貿易雙方雖然存在真實、有效的貿易合同，但賣方尚未履行或僅部分履行交貨義務，卻利用該等貿易文件項下的全部賬款向保理商敘做保理業務（很多情況是根本無法實際區分善意和惡意）。由於保理業務的實質是應收賬款的轉讓，而在賣方尚未履行或者僅部分履行交貨義務時，就以全部的應收賬款為基礎敘做保理業務，這無疑會給保理銀行帶來極大風險。因為一旦賣方無法繼續履行交貨義務，買方將得以行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權（參見合同法第六十六條、六十七條規定），應收賬款也將在法律上失去存在基礎。
3、2014年4月10日，銀監會發布了2014年第5號文，即《商業銀行保理業務管理暫行辦法》。《暫行辦法》再次重申了前述《通知》中關於「未來應收賬款」的相關內容。
由此可見，銀監會作為監管部門，為了控制商業銀行在開展保理業務中的風險，對於可用於敘做保理業務的「應收賬款」採取了比中國銀行業協會的行業規定更為嚴格的解釋標準。其所指的「未來應收賬款」就是合同收款一方尚未履行或者尚未全部履行的合同義務所對應的那一部分合同款項，用更法律術語的話說，應該是「付款方仍有可能用先履行抗辯權或同時履行抗辯權進行抗辯的合同款項」。
二、接下來，我們自然而然的迎來了下一個問題，即「租賃合同項下的未到期租金是否屬於銀監會所定義的未來應收賬款？」
租賃合同屬於《合同法》中的有名合同，整個《合同法》第十三章都是有關租賃合同的專章條款。從法理上看，租賃合同不同於買賣合同，賣方的交貨義務是一個瞬間義務；而租賃合同中出租人的義務是一個持續義務，即在整個租賃合同期間持續性的將租賃標的的使用權讓渡給承租人，持續性的確保租賃標的符合約定的租賃用途，同時，除非租賃合同另有約定，出租人還負有維修租賃標的的持續性義務。由此看來，租賃合同項下的未到期租金，很難被視為一個確定的應收賬款，因為一旦出租人無法持續性的履行其租賃合同項下的義務，承租人完全可以依據合同法第六十六條、六十七條規定行使抗辯權，合法的拒絕支付或者少付租金。
承租人針對租金行使抗辯權在實務中雖不是特別常見，但也時有發生。比較常見的情形包括：
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出租人違約，提前結束租期（例如出租人找到了出價更高的承租人或者出租人需要自用）；
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出租人未確保租賃物符合租賃用途（例如租賃的辦公或生產場所因房屋本身結構原因未通過消防檢查）；
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出租人失去將租賃物對外出租的權利或可能（例如出租人系二房東，失去轉租權利，或者租賃標的滅失、損毀、遭遇拆遷等）；
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出租人因未及時履行租賃物維修義務，導致承租人無法正常使用租賃物等等。
而這些情形都非常類似於賣方尚未履行或僅部分履行了交貨義務（如果你將整個租賃期間內租賃物的完整使用視為貨物的話）。
結合法律條文的分析和對銀監會立法意圖的揣測，有耐心的看官看到這裡，不難得出結論：「租賃合同項下的未到期租金應當屬於銀監會所定義的未來應收賬款，因此也不得由商業銀行敘做保理業務」。
三、問題到這裡就結束了么？
其實並沒有。又耐心又細心的看官一定會發現，按照這個邏輯，其實所有的持續性義務合同項下的未到期應收賬款都有可能屬於銀監會定義的「未來應收賬款」。因為只要是持續性義務合同，就意味著一旦收款方未能持續性履行義務，付款方就必然獲得抗辯權。而在《中國銀行業保理業務規範》定義的應收賬款中，「供應水、電、氣、暖，知識產權的許可使用等」、「公路、橋樑、隧道、渡口等不動產收費權」都屬於持續性義務合同產生的收款權利，是否這些持續產生的應收賬款也屬於「未來應收賬款」而被排除在商業銀行的保理業務之外了？
問題討論到這，差不多就討論不下去了。我個人妄自揣測：銀監會當時是火燒眉毛，因此對於這個問題也沒想清楚，就把「未來應收賬款」這個限制先給拋了出來，但對於「未來應收賬款」在實務操作中的定性，仍然存在著模糊不清的操作空間，也給銀行的風控出了一道難題。
律師回答的很詳實，但就實務來講，沒那麼複雜，商業銀行保理管理辦法里專門定義了，包含出租資產而形成的金錢債權及其產生的收益。 這與未來應收賬款沒有衝突。
應收租金不是未來收的錢么，是不是未來應收賬款呢？這裡很多人混淆了兩者，所以先說未來應收賬款。
未來應收賬款簡單來講就是雙方簽訂了合同，但尚未履行，合同中約定的履約後形成的應收賬款就是未來應收賬款，從fci里的pom規則來看，即把訂單融資納入了國際保理中，訂單下的未來應收賬款，這可以理解吧。
但很多非貿易項下的未來應收款確實具有不確定性，比如金額，賬期等，參見國內常見的高速公路收費，門票收入等，不會拿來做保理，而採用應收賬款質押，這裡扯到的應收賬款轉讓與質押的區別，按下不表。我們再來看租金與未來應收賬款的區別。
還是看履約。這裡必須區分為經營性租賃和融資性租賃。經營性由於不發生租賃物的所有權轉移，就好比你租房子，房東隨時可以把房子收回，這裡出租方的履約是不確定的，所以這部分一般都不做保理的。 那麼融資性租賃呢？ 融資性租賃細說又一大堆，一般從會計上，所有權轉移上，租賃物價值上來判定，簡而言之融資性租賃中，必須從出租方交付租賃物，保證承租人的使用後再開始算生效，租金是確定的。
融資性租賃打個兩個比方，一是就是你想要設備擴大生產但買不起，有租賃公司就專門為你買一台，但所有權是出租人的，你先租著，租金慢慢還，等你付的租金按合約達到了合約計算的價值和收益後，設備就屬於你了。 這一般稱為直接租賃，根據你的使用需求來配套你的租賃計劃。
二就是你想要錢但貸不到，你可以把你擁有的機器設備賣給租賃公司，然後再租回來，慢慢付租賃金。這一般叫售後回租，為了要錢，找你已經擁有的資產來做租賃計劃。
融資性租賃已經很普遍了，有很多玩法，專業公司幾千家，我上面說的粗糙淺顯了點，但歸根結底要說的是，融資性租賃的履約是明確的，租金，賬期都是明確的，並受法律保護(應該有融資租賃專門的法律，但國內尚未正式出台)，而保理，針對的就是融資性租賃下的應收租金，即租賃保理，是非常傳統和正常的操作，完全沒有監管或法律的問題。
當然當前國內融資性租賃有些亂象，比如行借貸之實，忽略租賃物價值和租賃行為，會被判合同無效，只有金錢債權，無租賃物處置權和所謂租金，如果以此為業務，保理也就無從談起了。
再說回來，經營性租賃能不能做，參考上述的要點，履約，租金明確，賬期明確，受法律保護，能不能做到？
說實話，很難，但此類的融資需求肯定是大大滴。 能不能做就靠大家的創新能力，產品設計能力了，而不主要是監管問題了。那麼最後就產品設計而言，以商鋪租金為例，這種違約成本較高，違約率，租金回收率，以及整個商場的應收租金的商業模型是可測的，是完全有可能做成保理的。銀行本身就有個產品，叫經營性物業貸款，可以參考一下，做成保理可以有些附加優勢。
以上。哈，這個問題很有趣。我自己其實也沒有太想清楚。但是如果我要來回答的話，我個人覺得知識結構達不到(腦容量有限哈)。但是會分成以下幾個部分去拆解這個問題，以力圖搞清楚，究竟題主問的問題的定義和核心難點在哪裡。【沒辦法，我喜歡問問題，不喜歡答問題。我覺得怎麼得出結論為往往比結論是什麼要好玩很多】
1.應收租金的證券化和應收租金的保理的區別。證券化也是很典型的將未來現金流收益權轉移的一種方式，保理也是。設計成兩種產品，從法律上說(權利義務和權利的本質有何區別，對價的是什麼)，從事務上說(比如現金流的測算，現金流的安排，特別是幾種常見的用來做證券化出表的三個原則來看)。粗略地說，保理的發展，最早是從從非融資性保理來的。在國際上的話，更多把保理理解為代位權，而不是債權的買賣(合同項下權利轉讓)。就你的例子來說，正兒八經的按照保理的概念去理解的話，應該理解為租客的租金是包租公的房子的使用權的對價，然後我作為銀行或其他保理商，本質上是替包租公去催收租金是管理收租金這件事情，行使的是代位權，只是由於我對租客十分信任或者腦子不太好使，我覺得租金是十拿九穩的，就提前替租客墊付了租金，行使的本質上也是代位權。
這種方式也解釋了為什麼保理的應收賬轉讓，往往和合同履行的瑕疵很有關係(看看沃爾瑪的供應商們，基本最後尾款都會有dirty dispute，最後告訴你貨物的稱重不夠，質量不過關云云，將應收賬款直接扣減了)，以及具體產品設計當中，所謂的專戶匯款，4賬目管理等等的設置有關。應收賬款的權利，並非純粹的、獨立的金融債權債務關係，應收賬款是和原有事物或者權利交易的一個對價，和原來的交易關係是不能分離的。這個話題引申下去，會變成，什麼樣的應收賬款才能當成合格的融資質押物或者作為保理操作的標的呢？例子：日本的應收賬款證券化『；台灣的應收賬款的質押(AR)和保理(Factoring)，還有當時台灣各大銀行做保理最後做的基本都死掉了(特別是當時對融資租賃公司的)
2.應收租金這個東西，對於商業地產來說(經營性物業)本身就涉及到資產價格。大部分商業地產的市場價格，都和其租金有關。商業地產的真實抵押率(就是用市值算)等等，往往和應收租金也是離不開的。也就是說，應收租金波動的風險其實基本上也就是物業價值波動的風險。換句話說，如果我是銀行客戶經理或者風控，針對經營性物業做融資，我更願意做抵押融資，不斷去更新或考察抵押率是否符合，來要求補充保證金或者追加抵押物。理由很簡單，產品傳統粗暴，法律權利十分完善（至少抵押商業地產他項權利可以做的很清晰），可以滿足客戶的融資需求，從風險角度，融資人的違約成本要高很多。你不還我錢，我把你鋪封了；要是應收租金的話，我是應該向誰在什麼時候，在哪裡(哪個法院)要在什麼條件追索呢？
3.私以為還有一點，應收租金和特許經營權不同，有收租的權利，但並沒有真正可靠的收到租的權利。此處省略500字。。。
4.對這個話題有興趣的，其實應該看看商業地產Reits的一些設計， 挺有意思。我有一家保理公司，不知道你這邊是銀行的還是保理公司，如果是我們遇到這個問題，我會要求客戶修改租賃合同，將租金的交付期設置在貸款時間之前，然後在合同裡面註明一個半年的付款期，這樣租金是應收不是未來的應收，但由於付款期是半年，可以做一個租金的保理。不知道我這個實務操作變通方法能不能在銀行試用。
貨物能賒銷，房租還不是可以賒銷，只是不符合習慣罷了，其實我覺得這個事情裡面要考慮的是這個房產為什麼不能辦抵押，如果這個房產已經辦了抵押，這一筆抵押貸款的還款來源是什麼，和租金是否有牽連？我覺得這點是最重要的，其實能辦抵押還是辦抵押吧。。。。。謝妖～我不是大牛也不在商業銀行，但還是明天來噠一噠吧。----------7月29號分界線--------------------------------------------------
首先介紹一下題主講到的銀監會的管理辦法：《商業銀行保理業務管理暫行辦法》第十三條:商業銀行應當根據自身內部控制水平和風險管理能力，制定適合做保理融資業務的應收賬款標準，規範應收賬款範圍。商業銀行不得基於不合法基礎交易合同、寄售合同、未來應收賬款、權屬不清的應收賬款、因票據或其他有價證券而產生的付款請求權等開展保理融資業務。
這項管理辦法是針對商業銀行的，同時只是暫行辦法。我不了解商業銀行的法務部會怎麼看待處理這項管理辦法。請銀行的盆友們來解答一下。
但對於商業保理公司，首先不歸銀監會管再來根據《商業保理企業管理辦法（徵求意見稿）》第十九條禁入範圍: 商業保理企業不得基於不合法基礎交易合同、寄售合同、逾期應收賬款、權屬不清的應收賬款開展保理業務。沒有提到未來應收款欸 (～￣▽￣)→))*￣▽￣*)o!說實在的，就算有禁入未來應收款，就我對我們公司法務的了解，我們也會無視徵求意見稿的。
再說一下針對未來經營性租金做保理的方案，因為涉及利益相關，所以只說一下方案設計的思路〒_〒。
以房屋租賃的CASE為例，風控面對的最大不同於普通保理方案的風險就是未來應收賬款的不確定性，如題主說到的，承租人在租賃期提前結束租賃合同。對於這一點，首先我們會設定出租人准入標準，比如說，經過考察出租人歷史房租出租情況，出租率穩定維持在90%以上的出租人可以准入；第二點我們會限定融資比例來控制未來承租人提前結束租賃合同的風險，並且在房屋租賃的情況下，因為買方足夠分散，我們可以認為承租人同時違約的風險不會高於20%，那我們可以按照80%未來應收租金放款；第三點，我們會要求客戶繳納一定風險保證金，風險保證金的目的也是為了保證大量承租人在租賃期提前結束租賃合同的情況下，我們仍能收回放出去的保理款和利息。
其他方面的方案設計，比如針對房屋租賃的真實性，房租回款的封閉就跟普通保理沒什麼兩樣了。
先說這麼多吧，我拋磚引玉希望能炸出真正的大神回答這個問題，謝謝o(^▽^)o
銀行已經有針對這類情況的產品，叫經營性物業貸款。將產生未來應收賬款的資產，如酒店，寫字樓，商場等抵押給銀行，再限定租金支付的帳戶就可以了。
如果說願意轉讓資產的話，還可以用融資租賃的模式。再遠點還有單一信託計劃，資產證券化等模式。何必糾結於保理？其實相類的產品大大的有～應收 作為一種擔保的佐證～以保證貸款的方式和條件授信以及用信～設立一個止付專戶 應收打進專戶用以還款。
樓主的描述，感覺很類似現在我們和工銀租賃的業務。 工銀租賃以前是我們部的金融租賃處，用貸款買設備，收租金，再償還貸款。 後來獨立出來，變成子公司。 我覺得實質上，和經營租金保理一致。 而且是將各種租金合約標準化了，因為債務人變成了金融租賃公司
這個太能了
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