買房如何選擇地段？

01-03

如果投資的話，如何評估升值潛力，有通用的計算公式或法則嗎？

我作為商業地產從業人員，業務並不涉及住宅，所以在我自己衡量地段的時候，視角和傳統的主做住宅的從業者不大一樣，更願意從商業及住宅城市功能融合上來分析地塊價值。

這裡說個前提：選擇地段，每個人養老/工作/升值/自用/投資不一而足，各自需求不可能挨個解答，從大的原則上看，我這個答案，只能覆蓋一個相對核心問題：

買房選在什麼樣的地段，更能升值。

而考慮到知乎受眾群的實際，大多還是年輕人，沒有一步到位直接在城市核心的實力，通常要在幾個區塊中進行抉擇，那這一個問題進一步細化為：

年輕人實力有限，不能一次性直接購買核心區大戶型物業，首次或二次置業，應該買房在什麼地段，更能升值。

我有一個簡單粗暴的辦法：看控規。

因為，我國的地產走勢，受到政府影響非常大，政府對一個區域的經營投入，直接影響這個區塊未來的發展，和升值潛力。

所謂「控規」，是「控制性詳細規劃」的簡稱，大概指的是，在城市建設中，政府對一個地塊，有著怎樣的規劃。你在搜索引擎里隨便一搜圖片「控規」，你看到這些花里胡哨的圖片，都是——

看控規，最重要的是什麼呢——

我認為，是顏色！（逃

如果你去看這些控規圖裡的顏色，會發現，基本上顏色來來去去都是那麼幾種，實際上代表著不同的地塊規劃——

這也太複雜了，你也不太能記住。我建議重點關注的無非是：居住用地，就是黃的，辦公/商業用地，基本是紅的/粉的。（不同的圖有細微差異。）

這個顏色比例，很重要。

居住用地與商辦用地的比例，直接決定了未來這個地塊的發展。

原因很簡單：如果這個地塊都是黃色的居住用地，證明這裡只是一個居住型的衛星城，並沒有不可替代的優勢；而如果這個地塊大面積比例是商辦地塊，則商業的繁榮，必然在此提供了工作崗位，這些人群傾向於就近購房或者租房居住，未來這裡的房價和租金都有保障。即使房價下行，由於旁邊有足夠的商業和工作人群，這裡的房價，至少跌的緩。

拿我所在的城市，廣州為例：

廣州最核心的CBD地塊，就是珠江新城花城廣場一線CBD，控規長這樣：

（資料來源：第一太平戴維斯商業樓宇部廣州市土地開發中心，以下同）

你看，中間整體地塊全都標紅，全是甲級和超甲級辦公樓，旁邊的黃色地塊住宅，必然價值上存在不可替代性。這個區域雲集著廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部，所以這個區塊的住宅，也是最貴的。

當然，現在說這裡的房價貴，是馬後炮。但當年你看到這張控規圖，就應該有個預期，這個區位的房價，一定不差。事實上就是這幾年，隨著中央紅色地塊的寫字樓一棟一棟建好，辦公人群越來越多，地鐵線路越來越擠，周邊的房價漲了好幾倍。

如前所述，年輕人買不起這麼成熟的中心區，那麼我們來看一看在建的周邊區域，基於同樣的邏輯，哪些更有發展。

比如：下面的廣州廣鋼新城及白雲新城CBD

這兩個地塊，距離市中心都算近，也都是政府重點開發的區域。有一點值得留意——

地塊里，大片面積都是黃色的住宅用地，而不是紅色系的商業用地。即使售樓部的妹子再跟你說什麼「這裡面政府投入的規劃非常好，很多企業都已經進駐」，你也要明白：控規里沒有規劃什麼辦公用地，這裡就沒什麼工作崗位。廣鋼新城明顯是居住區，白雲新城口口聲聲說自己是個CBD，但是裡面能上班的地塊，主要是集中在地圖左下一帶，其實還是一個居住區。相對的不可替代性，就弱。當然，這兩個地方房價現在也很高，主要是得益於距離市中心近，但它的發展後勁，我個人態度就相對保守。

再比如：廣州的金融城片區及琶洲互聯網創新集聚區

這兩個區塊，一眼看去，就知道和上兩個地段完全不同。

首先，這兩個區域里，大比例都是紅色的商辦地塊，未來預期會有大量人群在這裡辦公，許多企業都會入駐。而這麼密集的辦公人群，如果就近買房，只能選擇周圍非常少量的黃色居住區塊。所以，這裡未來的住宅，在我看來是廣州未來非常值得購買的地段。

其次，這些商辦地塊，現在還沒蓋好，所以區內住宅需求還不算特別大，一旦蓋好，必然迎來上漲。

第三，這兩個區域，裡面的物業基本上都是很高層的超甲寫字樓（具體可以在地塊的控高和容積率數據里查到），未來容量大，都遠遠超過上面白雲新城左下角的地塊容積率，容量越大，未來對周邊住宅帶動越明顯。

但是，也不能完全照搬我的經驗，具體問題也要具體分析，比如我們看一下同在番禺區的漢溪長隆商圈及萬博CBD商圈：

粗粗看上去，兩個區內都有大片深色商業辦公地塊，黃色住宅地塊比例都比較低，是不是兩個地方住宅都具有同樣的潛力呢？

其實不然，光看了地塊規劃是深色，也要看規划了以後，具體拿來幹啥。

同樣是深色的商業辦公地塊，既可能拿來做寫字樓、也可能拿來做商辦性質的居住型公寓。只有寫字樓才能提供產業發展，公寓還是用來住的，不但對區內住宅價格沒啥支撐幫助，還可能分流居住需求。

這兩個地塊，發展就完全不同——

左邊的漢溪長隆商圈，裡面雖然也有很多深色地塊，但你實際去溜達一圈就發現，這裡面大部分是保利和奧園兩個地產商蓋的公寓，寫字樓佔比相對不高。而右邊這個萬博CBD，裡面雖然也有公寓，但很多項目都是寫字樓項目，樓層高、體量大，以後會有很多人真真正正在這裡上班，所以過去幾年裡，右邊的萬博CBD的房價增長，就一直比左邊的長隆商圈好。（當然還有一個因素，左邊先通地鐵，右邊後通，而且有在建線路，也享受了較大增幅。）

當然，每個城市有每個城市不同的地段和規劃，每個地段也有各自的優勢，總結本文，主要的原理如下：

1. 看控規：優先選擇整體地段中，商業寫字樓用地比例大的；

2. 看用途：同樣很高的商業辦公用地比例，選擇裡面真正拿來做寫字樓的；

3. 看產品：同樣拿來做寫字樓，選擇裡面樓層高、總面積大的；

4. 看時間：同樣的產品，選擇住宅先蓋寫字樓後蓋的，這樣寫字樓蓋好住宅才升值。

此外，還要注意：

這種控規選地段法，本質上是「分享城市發展及政府商業規劃的紅利」，這非常考驗城市發展和政府執行力。在北上廣深一線和強二線城市，城市發展相對迅速，政府規劃的商業區通常都能真正發展成商業區，我的這個原則，相對有用。

但是如果是弱二線城市乃至於三四線城市，經常出現政府規划了一個開發區，想的很好，大幹快上，規划了連片寫字樓，結果城市經濟不行，跟不上去，規划了也沒人來上班，那就不適合採用我這種地段選擇法。

至於這種控規圖在哪能搞到？——我這裡的圖是直接在市國土資源和規劃委員會官網上就能找到，大部分圖直接在搜索引擎輸入「地段名+控規」就可以搜索到，如果實在找不到，可以去到樓盤售樓部里，找裡面的銷售妹子問一問。

最後，就祝大家都能發財買房吧。畢竟我對於房地產區塊分析如此精深，非常了解廣州哪裡的房價能漲，但我並沒有錢。

the end

之前的一個關聯答案：汪有：年輕人買房要注意什麼？

至於大家天天問我的一個「房價會不會漲」的月經問題，可以看看：汪有：2017 年適合買房嗎？需要考慮哪些因素？

以及準備賣小換大想換房的同學，不妨看看我的Live：自住房要賣？幫你賣貴5%

房子的地段，我認為可以有這麼幾個分類：

1、鬧市中心區

2、次繁華生活區

3、CBD區域

4、好環境老城區

5、城鄉結合部

先說第一個，鬧市中心區

這裡是城市內最繁華的區域，一般年輕人只能在這裡租租房子，想買住的話，難度有點大，除非靠爸媽。。。而且這裡的房子大多都以小戶型為主，投資客炒房團最喜歡這裡的房子了。

次繁華生活區

靠近鬧市，又有一定（幾站地）的地段。這個地段相比上面市中心生活的味道更濃些，商業的味道淡一些，價格跟市中心的差別並不是很大，但居住性強點，未來入住後的生活成本相比鬧市略低。

CBD區域

商務的功能大於居住。一般，只要發展成熟了，這種區域內的房價會超越鬧市區成為一個城市房價的標杆。但是在沒有發展之前，它的房價也會處於相對比較低的程度上。

好環境老城區

老城區年代久，原住民比較多，居住氣氛好，生活成本相對不高。這裡最大的優勢就是交通便利、配套完備、綜合生活成本比較低。不過這裡新房放量比較少，價格不低。入市的產品，多為10年以上的二手房。

城鄉結合部

這個區域低價的出租房很多，是是外地務工和流動性人口比較集中租住的地方，治安也是最差的，這個區域的遠期環境還是比較看好的。

我看有個點贊量比較高的話題說怎麼選房，這其中是有個置業邏輯的，就是給你的需求按重要度排個序，能否做出明確的排序，取決於你和家人對當下的生活方式是否達成了足夠的了解與共識，以及對至少3-5年內的生活是否有了一定的規劃和想像。在這個基礎之上，你才有了一把明確的尺子，以此來解讀出每項物理因素背後可能帶來的東西，從而度量每一項物理因素對你的價值。同時，你才能夠明確的知道哪些東西是你要堅持的，而哪些你可以做出妥協和放棄。

自身需求，我認為可能有這麼幾個簡單的粗略的分類，

1、少壯之年（20-30歲）

市中心黃金地段，人口集中，交通便捷，方便互相溝通，方便上下班。

2、而立之年（30-50歲）

剛開始成家立業，靠近學校，便於孩子上下學，就近上學，交通便捷。

3、花甲之年（50+）

靠近醫院、活動場所多、便於就醫、散步、空氣清新、雜訊小。

所以怎麼選地段呢，考慮幾個物理因素：

交通（地理距離跟時間距離、城市主幹道、地鐵公交線路）

周邊配套（大型超市、便民商業、休息娛樂、醫院診所）

自然環境（靠近景觀資源、遠離工廠、公交橋或交通要道，選社區核心部分的產品，做好不要臨街）

人文環境 (區域人文素質資源、圖書館、體育館等中小徐額教育資源）

發展空間（城市規划上這個地段的角色、周邊有新的軌道交通規劃、周邊有新的投資項目）

好了，說了這麼多，教你個買房選地段絕對不會錯的小技巧：

拿好錢，撿最貴的地段買~~

hehe

當我們說地段，我們說的是什麼？

全世界的房地產商都說李嘉誠的名言：買房就是「地段、地段、地段」。

當我們說地段地段地段，其實說的是，地段背後的--

資源！

你以為你買的是房子，但那一堆磚頭不值錢，真正值錢的是附著在房子上的各類資源。

這其中包括——

開發商、零售商建造的商業資源（大型商場）；

政府投資建設的軌道交通資源（地鐵輕軌）；

政府部門財政補貼造出來的教育資源（各種學區）……

具體怎麼選擇地段？

1. 如果你只想保值，不追求超額收益，那就閉著眼睛挑市中心，因為那裡是資源最密集的區域。諸如地鐵站、繁華商圈、對口重點學校，應有盡有。

地鐵線越多，購物中心越多，學校升學率越高，你房子的保值潛力就越強。

2. 如果你要投資房產，或者是小年輕想找個潛力最大的地盤先上車，那麼你應該仔細研究城建規劃和在建項目。

你需要特別關注這些新聞：

第一，政府行政中心搬遷，比如北京通州；

第二，大型商務區建設規劃，比如上海虹橋商務區；

第三，大型交通樞紐建設規劃，比如京津冀交通建設規劃、上海大虹橋交通樞紐規劃；

第四，已批複地鐵規劃等等。

這些信息，在地方政府的規劃局網站里都能找到。你必須花時間。和你規劃局的哥們或者同學多聯絡。這些消息，比股市裡的內幕消息靠譜，而且對你家庭資產的影響要大的多！

隨手舉個就近的例子。如果你認真留意了蘇州工業園區的規劃，在2015年買入那裡的房子，那麼你就比在蘇州傳統城區（姑蘇區）的朋友，多賺了可能百把萬！

下面這張圖是房天下的公開數據。從2015年4月到2017年3月這兩年的時間裡，老城姑蘇區的二手房評估價漲了67%，而工業園區的價格漲了103%！

請注意，房產是可以貸款加槓桿的，從理財收益的角度來看，如果是兩倍槓桿，最終投資收益的差距是108%！而且這還是近兩年的差距，未來五年、十年呢？差距只會越來越大。

你看，同樣的起跑線，100萬首付，你買對了地段，日後的財產規模就是不一樣。

這個起跑線，可能比考什麼大學，去什麼大公司還要重要。

那麼，具體有哪些地段符合這樣的條件呢？

菜雞覺得，順著城市開發的方向，可以找到未來的價值增長地帶。比如北京的大興、上海的大虹橋板塊和祝橋、廣州的南海和增城、深圳的前海和龍崗等，都是未來潛力比較大的區域。

以上。有用點贊，mua～

本文內容首發於微信公眾號「小小財技」（ID：caiji555）

未經許可嚴禁轉載，違者沙包大的小拳拳捶你後腦勺~

首先是交通，周邊2-3公里內是否有軌道交通或達到軌道交通的公交站點；其次是教育和醫療，周邊的幼兒園到高中是否齊全，小區是否位於學區房範圍內，社區診所或者大醫院半小時內是否能達到；然後是附近是否有商業中心和公園，小區若有配套社區商業最好了，一般都是同一個開發商買的商業地開發的。如果一定要找到某個數學公式，你可以參看Hedonic特徵價格模型，還需要加入周邊的空間相關因素和大量的房價數據資料，如果你只為了挑個地段去算一遍那成本太高了。

其實買房挑地段看樓盤的宣傳手冊足夠了，開發商絕對會把所有區位優勢都告訴你不會撒謊，因為你用百度地圖就能很快鑒定出真假，不必擔憂，也可以順便看看周邊有沒有垃圾場、城中村或工廠什麼的，注意一下風向變化，直接關係到污染物和異味的傳播規律。

前面講到，任何時候，只要買得起，就一定要買中心區。但是這是有前提的，就是買得起。其實對於大部分工薪族來說，首次置業，一般是買不起中心區的，只能買相對偏遠一點的外圍區，那麼這個時候應該如何做出選擇呢？

首先，資源是有限的，政府一般會集中力量辦大事。所以呢，城市一般不會向四面八方均衡發展，只會選擇一個大方向，重點突破，把優質資源往這個方向堆。所以你的房子不在城市發展的大方向上，那麼是很可能被這個城市拋棄的。

那麼什麼是城市發展的大方向呢？舉個例子，廣州這個城市發展的大方向，其實是東進和南拓，過去以東進為主導，未來更多的以南拓為主導。再看北京，他未來拓展的大方向也是東進南拓，東面有通州城市副中心，南面有第二機場。

所以在北京，你要是買外圍區，最好買東面和南面的，如果買中心區，還是買東西城和海淀。上海發展的大方向，肯定向著浦東，向著海洋的方向，整體的資源傾斜度在浦東方向。浦東機場、迪士尼樂園、上海自貿區這些最重要的板塊都是在浦東方向的。

那麼如何搞清楚城市發展的大方向呢，主要是要搞清楚城市的整體規劃。這種東西一般是國家審批，不會輕易改動的。城市的整體規劃文件可以在規劃局網站可以找到，當然不是每個城市都會公開。

這裡教大家一個更簡單的辦法，那就是看一看這個城市最近幾年的政府工作報告和一把手的公開講話，看看哪個區被提到的次數最多，規格最高，那麼這個區域就是未來城市發展的大方向了。

第三個因素：區域選擇的「嫌貧愛富」

那麼在找到城市發展的大方向之後呢，你可能還會感覺迷茫。因為這個大方向涵蓋的區域太多，有好幾個新區都在這個大方向上，那麼這個時候你該如何做出選擇呢？

這時候就千萬別被地產商的廣告給忽悠了！

比如他會告訴你哪個區會通地鐵，哪個區有什麼規劃，我告訴你這些都不靠譜。最靠譜的是，你得知道哪個區的政府比較有錢。

這個數據是公開的，你去找各個區每年政府的工作報告，看看哪個區的地方財政收入最高，一般來說，財政收入比較高的區，首先他的產業基礎比較好，其次呢，他們在這個城市的話語權相對高一點，在爭奪地鐵、教育這些公共資源的時候會更有優勢。

財政收入高，他也會有多餘的錢，來投入到教育、醫療、文化等配套設施裡面去。還可以搞搞產業政策，人才補貼，吸引好的企業和人才進來，這對區域發展是非常非常重要的。

如果一個區的財政收入比較少，只能夠給公務員發發工資，你還指望他去辦教育，搞產業政策嗎？

所以，區域選擇的時候，一定要記得「嫌貧愛富」的這個原則。選擇那些財政收入比較高的區域，這樣你才會享用到更好的公共設施服務，更多的就業機會。

第四個因素，政府大樓的位置

根據「嫌貧愛富」原則選擇好了區域以後，下一步就要具體得選擇片區了。特別是在新區，一旦選擇失誤，你的房子可能3到5年就會原地踏步，享受不到這個城市發展的紅利。

因為城市新區的發展是非常不均衡的，存在大量的待開發片區，媒體的報道，公開的信息也就比較少。

非專業人士很難搞清楚哪些片區很容易被政府發展。哪些片區是政府的邊緣地帶。哪些片區存在對環境有干擾的危險設施。這種時候，跟著政府大樓來買房是最為穩妥的。這個呢，也是一種中國式的智慧。

靠近政府大樓，首先是治安有保障，其次呢是交通、醫療、教育等設施當然也會優先安排，環境也會安全一些。因為政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。

那麼，你的房子要和政府大樓保持多大的距離好呢？當然是越近越好，一般不要超過兩公里。

第五個因素，星巴克的選址

跟著政府大樓買房只是菜鳥入門保守的策略，如果你想獲得更好的生活體驗，更高的升值收益，你得用其他的策略。

我們都知道買房買的是地段，而買地段則是買鄰居。這裡的鄰居的概念比較寬，不僅僅是指和你住在一棟樓，一個小區的住戶，而是指那些活躍在你房子周邊的人群，這裡不僅有住戶，而且還有過來上班的人，參加活動的人，吃喝玩樂的人。

如果活動在你房子周圍的人都是搞金融的，程序員、設計師，那還擔心你的房子不升值嗎？

程序員、設計師、美女集中的地方一定是創意人群比較多的地方，一定是科技、文化、金融等新經濟比較發達的地方，這樣的地段，房產升值的潛力是最大的。

你可以看看北京的海淀區，杭州的未來科技城，深圳的南山區，這些區域的房價漲得有多快。

那麼問題是，該如何找到這樣的好鄰居呢？當然不需要什麼大數據分析，大家只需要想一想這些創意人群主要喜歡去哪些品牌門店，比如星巴克、無印良品等等。

大家都知道像星巴克、無印良品這樣的連鎖品牌，對區域價值都有一套成熟的評價體系，不會隨隨便便就開店。

如果一個地區有星巴克，至少可以說明有三件事。第一這個片區的發展比較成熟，因為星巴克的門店高度依賴人流量。第二，這裡的產業結構比較新，創意人群比較多。第三，這裡的收入水平比較高，一杯咖啡三五十塊，一般只有中產階級以上才能經常性的消費。

所以跟著星巴克、無印良品這樣的品牌門店買房，是一個找到好領居比較靠譜的方式。

第六個因素，美女的坐標

這可不是一句玩笑，而是很多人都在研究的一個學問。

因為美女對城市發展的趨勢是比較敏銳的，基本上如果一個城市或者行業能看到大量的美女引進來。那麼這個城市，這個行業肯定是處於上升期的。

相反，如果發現你身邊的美女的顏值在下降，你很可能在處於一個正在衰落的行業。

有一個例子可能說明這個現象，上個世紀90年代初，有一句流行語是這樣說的，一等美女漂洋過海，二等美女深圳珠海，三等美女北京上海，四等美女等待下海。這句話呢，深度反映了那個年代的機遇地圖。

到現在肯定是不實用了，現在是一等美女肯定北京上海，二等美女可能深圳珠海，漂洋過海的美女都回國賺錢了。上個世紀90年代，民航和美髮行業的美女密度是非常高的，現如今的空姐的顏值已經大不如前，美髮行業就更不用說了，別說美女，女性都找不到了，全是小弟。

那麼美女到哪裡去了呢，那肯定都到金融、互聯網、文化這些新興行業里去了。另外呢，美女也是一個很容易被騷擾的群體，他們對環境，安全的要求非常高。

如果一個地方的美女密度比較高，那麼這個地方的治安肯定比較好，文明程度肯定比較高。

所以，無論找工作還是買房子，美女指數都是一個很好的決策因素，所以買房子之前，你一定要去實地看看，多走走看看，如果一個地方連女性都沒有，那麼你選的地段很可能是不靠譜的。

最後非常感謝大家對『子木聊房』的關注，如果你感覺這篇文章可以幫得上你，請多多分享給朋友，讓大家共同對買房有一個更深刻的理解，謝謝大家。

住宅商業都干過的置業顧問告訴你，高票回答就是扯淡。

預算，交通，開發商品牌，學校，社區規模，這四個才是你需要考慮的。

最簡單的，查地稅。

該區域的人均個稅越高，該區域的房價就越貴。

西城的不納個稅者，佔比小，貴。

海淀的少數高收入者拉高了人均，貴。

石景山，末來不看好(不過要是萬一以後直接並給海淀區呢?)。

深圳：選擇名校學區房。

廣州：選擇地鐵站。

上海：選擇市中心老城區。

北京：選擇CBD周邊。

重慶：選擇江景房。

杭州：選擇浙大附近。

長沙：選擇新建社區群。

瀋陽：選擇別墅群附近。

武漢：選擇經常堵車的地方。

沿海城市：選擇鬧市海景房。

內陸城市：選擇鬧市山景房湖景房。

其他城市：選擇聚居人群較和平的。

截2張圖上來。看房的時候，可以用這個表格給房子打分。也就意味著從這些方面入手啦，這樣不會沒頭緒啦。

文件保存在網盤了，有需要的自行前往下載。

http://pan.baidu.com/s/1c2u3agg

有媒體在分析國人購房行為特質的基礎上，總結出一個辭彙----「中國式買房」，其明顯特徵之一是：關心升值潛力和地段者，遠比關心房子自身質量和舒適度的人多。

拿中國人目前普遍的購買力來說，一生發生兩到三次置業行為的是大概率事件，房屋最終的屬性還是居住，雖然首次置業地段確實是很重要的一項指標，由於房地產開發本身具有很強的不確定前瞻性，所以，購買房產需要仔細掂量。就目前的購房人群構成來看，有近一半的人為年輕人，錢包問題就成為主要考量因素。在這種情況下，怎麼去從地段上選擇一個未來生活還算舒適，後期變現也還可以的住房呢?現從城市核心地段和遠郊區域置業做以分析。

核心地段

1、城市中心區

其實也就是一個城市內最繁華的區域，通常這個區域內的住宅房價也是一個城市內的一線水平，但是由於環境嘈雜、建築密度高等問題，一般也不能算是市內最高價區。這樣的地段可能會成為商務居住或者租房的優選，但長期居住的可能性不大。這種地段的住宅地產從供應上也多以小戶型為主，主要用途多在投資。2、

次中心區

也就是是二環附近，這裡靠近鬧市，卻又有一定距離，商業業態較城內更符合現代人的消費特點，生活味道很濃，但是由於集中著市內早期居民區，新房供應量應該不大，但會有很多二手房轉手。新房產品多以高層為主。但相比城內具有一定社區規模，居住性略強，生活成本相比鬧市略低，這適合一些事業有成的家庭，或者作為學區房。如同小寨和鳳五周邊。

3、CBD和開發區

這些昔日不被人看好的區域，會在政府的著力開發下短短几年內就完全改變面貌，成為城市新興區。通常只要發展成熟，這種區域內的房價就會直線上升。這也是目前大多數人選擇的地區，在沒有發展成熟之前，其房價會處於相對較低程度，對於有眼光的青年人而言，及早入手的話，這種地段的房子是兼有居住及很強投資性的，當然，只要你有耐心去等待。

遠郊區域

隨著生活水平的不斷提高，人們對居住環境的要求也越來越高。為了追求良好的環境，在市中心上班卻在郊區買房的例子數不勝數。所以，周邊的環境也是不可忽略的一個重要因素，包括生態環境、人文環境、經濟環境、交通環境，任何環境條件的改善都會影響居住舒適度和後期房產升值。在買房時，盡量避免選擇坐落在工業區的房產。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在知識經濟時代，文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。

遠郊房子總結起來就是價格便宜，容積率低，環境好，對很多經濟實力有限的年輕人來說，還是頗有吸引力，但在選擇的時候，配套設施絕對不能少。這些地區房子也許本身不錯，如果沒有相應的配套設施建設，也沒有發展相應的產業鏈，更沒有帶動人口的注入，基本就沒有了增值潛力。但是有兩點在置業時尤其要注意。

交通至上

對於年輕的置業者來說，首項就要看交通，而且一定是在預期內可以看見的交通，很多項目都標榜地鐵口，但首先下看一下地鐵的開通時間和實際距離，並計算到上班區域的交通時長，交通情況會直接影響入住率和周邊配套的形成，一些所謂的後期規劃對你近5到10年後的生活的作用才有可能顯現。

教育問題

其次就是教育問題，從市場上換房的情況，孩子的教育問題成為一項非常重要的因素，很多人就是因為居所旁邊沒有學校，太遠的上學地點，對上班族來說接送成了大問題，最終導致換房甚至在學校附近租房的情況比比皆是，因此在這點選擇上，一定要把學校問題考慮進去，對於市場經常標榜的學區房和學位房

無論選擇哪裡的房子，購房者需要注意的是，謹慎選擇社區周邊小環境。兩個項目相隔不過1000米，也許一個嘈雜不寧一個鬧中取靜;有的項目雖然緊靠主幹道，要想進出小區卻不容易;還有的項目相距不過數百米，但一個就可以看見寧靜的湖水而另一個就只能看見車水馬龍的馬路;在同一個項目裡面，也許有的視野開闊有的卻難得看見風景。所以，購房時一定要記住：根據手頭資金，決定購買什麼地段的房子，而且不能因為購買了房子，生活質量卻下降。

以上內容出自本人公眾號：鄰里說房，轉載請說明哦。歡迎諮詢~S姐，從事房地產十餘年的地產老皮。

關於買房地段的分類，上面的朋友已經介紹過了，接下來我再具體介紹一下

買房如何選擇好地段？判斷好地段的關鍵點在哪裡？

接下來我會闡述買房選地段的6個關鍵點和3點自己買房選擇地段的實用建議：

關鍵點一：地段的交通是否方便

所謂的交通的方便與否可以通過地理距離和時間距離兩個概念來衡量。地理距離是指在地理上該地段距離市中心有多遠，要調換幾次車才能到達。隨著城市布局多核心組團式發展和城市交通基礎設施的改善，另一種衡量方法就是通過時間距離來衡量一個地段的交通便利程度。

關鍵點二：地段附近購物和文化娛樂是否方便

房子周邊的生活娛樂配套環境，無論對住房生活體驗以及未來房子的升值都很關鍵。購物的方便程度包括兩方面的內容：一是附近各種購買生活必需品的超市、商店和菜場是否完備。目前成片開發的小區在這方面是比較成功的。二是看該地段附近是否有比較大型的商廈和文化娛樂區。

關鍵點三：地段的周邊環境是否安靜

住宅要求周圍環境很安靜，不能有太大的噪音。因此要看看周圍有大型的工廠、劇院等，或貼近菜場、學校或交通要道。臨街的小區或者臨街的樓房不建議買，這樣的房子以後勢必會有許多雜訊。

關鍵點四：地段未來是否有變遷升值的可能

不同的地段之間的變遷是不確定的，我們應該用投資的目光選擇一個有較大升值空間的地段。一個地段能否升值，關鍵是看這一地段在未來的城市中將扮演什麼樣的角色，目前的城市規劃對此又是如何確定的。

關鍵點五：地段的文化教育環境

如何才能給孩子一個好的人文環境，這是購房者在選擇住房時必須慎重考慮的。購房者應該看該地段附近有無重點小學，重點中學，甚至有無大學。因為一方面自己的孩子以後有可能會在這些重點學校里學習，另一方面一個好的人文環境對於孩子成長的潛移默化作用是無法估量的。

關鍵點六：地段與原來生活圈子的聯繫

大部分人可能不會考慮到這一點，當人們長期生活在一定的社交圈子中，突然離開居住生活了幾十年的環境，和熟人失去了聯繫，會有很強的失落感的，這在老年人中尤其明顯。所以選擇地段最好能和原來的生活圈子離而不遠，「藕斷絲連」。此外，還要看這一地段是否有好的醫療設施。

接下來，分享3點自己買房選擇地段的實用建議：

1、臨街的小區不建議買

噪音太多，特別是家裡有老人和小孩的購房者。2013年在北京買的一處房子，位置在一個小型商業街附近，晚上11點還很吵，家裡的老人一直休息不好，後來安裝了隔音窗戶也不完全屏蔽掉噪音，為了家裡人的健康，最後只能把房子賣掉。

2、離公路太近的房子不建議買

這樣的房子，如果高速沒有隔音帶，夜間會很吵；而且，靠近公路，樓房外立面的磨損會比較嚴重，外立面會比一般小區顯得陳舊。2014年在北京周邊買的期房，最大的賣點是緊鄰高速路口，北京直達30分鐘，等房子下來住進去之後，發現交通是挺方便就是離高速太近，噪音污染非常嚴重。

3、樓下底商作為餐飲的房子不建議買

因為樓上的住戶會受到蟑螂的困擾，愛乾淨的購房者特別注意這一點。如果底商是做洗衣店、書店、小超市、水站來用，一般不會存在這些問題。

先上公式

住宅的地段價值＝未來節省時間價值和路費的現值的總和*居住人數÷房屋面積

（註：節省時間所花金錢呈邊際效益遞減，掙得越多住得越靠近中心，房價越指數性地高）

例1：小明和小芳夫婦家住燕郊一80平米兩居室，在cbd上班，每天上下班各2小時，周末宅家，他們已經受夠了，想要搬到上班只需要1小時的通州地鐵附近，請問通州房價應該比燕郊高多少？

解：每天上下班節省2小時，每年250工作日，節省500小時，夫婦共節省1000小時，這些時間假定他們可以加班，即使選擇不加班做其他事的效益高於加班，則按照北京肯德基端盤工資30元每小時計算，每年節省30000元，交通費節省每天10元，共2500元，即32500元。

因計算通貨膨脹現值過於複雜，假定社會的收入增長和通脹率相等（低估），二手房還餘50年殘值，共節省32500*50=162500元，每平米貴20312。

是不是差不多？等贊待更例2

廢話那麼多，有星巴克的地方一定是好地方。

四個因素公路樞紐附近市政府區政府附近幼兒園附近公園附近任選其一即可

不用說的很複雜，其實看準幾點就可以。

1.城市的規劃（城市規劃局裡去看規劃圖，看那些是新區，新區裡面著重看重新行政區和商業區）靠近優質學區需要特別注意，不要輕易相信宣傳裡面的幾句毗鄰優質學區這些，一定要去落實。

2.交通規劃（公共交通，特別是輕軌和地鐵沿線，特別關注未來建設規劃線，幾條線交匯處價值更高）（公交車線作用比較小）。

3.住宅以住宅屬性為首，商用的話切記購買時候要小心，注意合同里關於落戶，學區等問題（很多即使是在學校的旁邊，依舊和你半毛錢關係也沒有，有的甚至落不了戶）。

4.發達城市注重高品質居住，海景山景投資價值高（三四線城市雖然也是這樣，但是漲價空間小，後期出手難，如果純粹是休閑居住可以買，投資屬性偏低）

5.剛需的話，針對自己居住人群和資本選擇合適的位置（像靠近馬路雖然炒點，但價格也相對低，所以不能說靠近馬路就不好）。對於想近期入住的，千萬要找比較成熟的區域，不要找剛開發的地方，不然臨近的開發會讓你頭疼幾年；此外，配套設施也是生活便利所在。

資深規劃狗表示，這位大哥，你大大低估了市領導換屆的速度和規劃「創新」的魄力。從這點上來講，武漢很幸福也很幸運，軟糖老哥倆心夠齊，乾的夠久，再加上難得的規土兩局合一，才有之前令人瞠目的野蠻生長期。所以只能說在特定城市看控規是有意義的，除了一線城市，城市越發達看規劃越靠譜。另外，控規這件事水也不淺，門道很多，用色相去歸納太粗糙了，建議非專業人士還是跟著地鐵和星巴克走比較靠譜。

有一個很簡單的方法可以判斷：看價格。

通常來講，價格越高的地段越好。

但是選擇的話盡量選擇在整個市區價格偏中等的位置，不建議選高價地段，價格容易飽和甚至不穩定。

就是這些，有疑問可以追問。

作為住宅中介，個人認為買房沒有一定的計算公式，需要考慮的是個人而言的相對投資價值，例如有人買債券、有人投資股票、有人愛古董收藏等，就是考慮投資原因及個人承擔力。投資房地產的好處不難明白，亦不用在此解釋。

房產的價值放諸於全球市場，其因素都是相近的，主要在於相關城市的發展定位和方向、城市規劃、成長速度、配套設施、周邊環境等等因素都是反映房產價值的重要指標。這正是為何全球一線城市的房價如此之高，其升值力高同時抗跌力強，就是上述各項因素具備之結果。故此亦是資金充裕的投資者必然考慮在一線城市買房的重點原因，加上通漲及時間性因素，樓價最終必然向上，就好比如5年前的10元可能是今天的30元價值一樣。就算面對經濟下滑周期，只要持貨力強，不急於套現，經濟平穩發展下去，樓價終會上升。這正是其中一個投資房產的重要原因比存銀行更有的抗通脹優勢。

但是否代表其他城市的房價升值力不及一線城市，這就要視乎城市的土地供應量、配套設施、發展方向及規劃，始終一線城市都有飽和的一天，總需要發展周邊城市或二線區，從投資角度考慮，可以就城市規劃搜集資料，例如鐵路建設可以帶動房價上升，如能早著先機，就可以買到具升值潛力的樓房。

我完全同意汪有兄的分析，而房產投資不一定局限在中國，做好資訊的了解，對投資房產必然有利。我個人就可以分享一點投資房產經驗，曾在美國生活，現在在香港生活，擁有2個香港的物業及1英國的物業，又試過投資日本房產，都有收穫，三個地方都各有優勢，各有升值潛力，當然要尋找當地值得投資的區域及當地的投資文化。如在日本投資房產一定要選大城市（如：東京），日本的本土經濟雖然持續放緩，但因為很多外漂會到東京工作及發展（一般大國如是），住房需求亦很大，故此房子的地段都重要，二線三線區而交通便利變成房子的價值，購買後除了可享受樓房升值外，亦可出租賺取利潤，情況與英國及香港頗相似，租賃市場十分蓬勃，三地的一線區域（倫敦、東京及中環）以商貿中心為主，二線三線區正是在當地工作人士最先考慮尋找房子租賃的好地方，因為工作距離、交通、周邊配套設施等就成為投資房產的要素，三地一般租賃回報率達3.5%-5%不等。而英國更可以多一點考慮就是學校區的房產，一向需求很大，有大量本土或留學海外的學生租住鄰近樓房，而英國很多業主會將住房分開數間獨立房間加上共用廚廁，以較便宜的價錢分租，變相增加收入。

當然各地投資有很多細則要注意，如滙率波動、管理費用、稅項、保險等，如遇上時機，滙率可變成另一種資產增值的機會。在香港投資房產的回報更不用多講，雖然樓價高昂，但升值及回報是全球速度最高，亦不太需要考慮地點，就是郊區都會升值，因為交通八達，同時土地供應量少，人口又不斷上升，居住需求存在，以個人為例，1年前購入一個新房子，不足1年已升值25%，工資根本追不上房價，當然有資金投資就可以選較優質的地段，升值及抗跌力相對更高。

所以投資都需要做資料搜集，了解更多當地情況，就更為有利。

香港快活group@知乎；香港快活group@微博