2017年北京房價跳漲？

01-03

最近鏈家成交量逐漸恢復日均300，是不是意味著三個月後北京房價還會繼續上漲，而且幅度不小。

肯定漲啊，觀望期不買，成交期這個價就買不到了

作者：加州豌豆黃兒

鏈接：北京的房價近三年內會下降嗎？ - 加州豌豆黃兒的回答 - 知乎

來源：知乎

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層主北京人~110105

今年23 在美國讀本科不算爺爺奶奶，光父母就有三套房，都在望京，亞運村附近，價值總共不到2000萬，美國學費都是靠租金，自己名下在望京也有一套房留著以後結婚用，價值800萬左右。父母的朋友同學很多在北京都是至少三套房，而且都是四環內，更不用說什麼那些高官啊，富豪啊，我們都是普通老百姓。就是父母的眼光比較好，在低價的時候多買了兩套房。爺爺奶奶手裡還有三環內的兩套房，價值也是不到1500萬左右，姑姑在美國已經入籍，理論上是不會繼承北京房子的，美國公民要交一堆一堆的稅...爺爺奶奶也有綠卡，房子也在長期租著。

我為什麼說這麼多，意思就是現在的北京90後家裡都不缺房子，甚至過剩。。。等到我們老了，爺爺奶奶那一輩去世以後，房價必然下降。。。

而且北京物價什麼都貴，空氣也不好，經濟倒是不錯，但是已經不很不適應國內的生活了，在美國待了四年了，畢業以後準備去加拿大讀個碩博連讀，就再也不用回北京了，加拿大的房子好的apt才不到100萬加幣啊~

多少北京土著都準備跑了，北京還是留給全國吧。。。希望有打算一起移民加拿大的土著們私信我~~

等到現在的90後步入中年的時候，就會降價了。。。

到那時候北京也就不是北京了，也許十個環都不夠啦~

我覺得不是漲跌的問題，我覺得現在是房價已經失控了。十年未有的狀態。細思極恐

說實話，北京漲肯定的。不過只是幅度問題。

而且成本太高。

考慮北京在周邊投資一套房子吧。

期房便宜，小戶型80平。

比如你買的時候2萬。

先貸款。等房本下來了。

基本都是2年。

保守估計一平3萬5。

每一平掙1萬5，小戶型80平。

2年掙了120萬。

也就是一個月也就是5萬。

你去找一個一個月能掙5萬，風險低的項目不。

找不到，就來買房吧？

房價表面上還是會長，但是通貨膨脹會跑贏房價，同時盤活民營企業和民間資本，提高居民收入，最終變相達到穩定房價的目的。

當然以上是政府的一廂情願的想法。

現實應該是，房價要麼在瘋漲，要麼在為瘋長做準備，最後崩盤。

總結，無論從政府的角度，還是資本，或者是房奴的角度看，都不希望房價下降。所以房價不會降的。

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最後，房價還會漲。中國的房價，人口，租售比都無關。漲的原因是政府能力不足以盤活現在的房地產業了。

簡單說幾點：

1.房地產主要是個貨幣現象，市場資金寬鬆房貸容易的時候漲，市場資金緊張貸款難時跌，最近幾年都是這樣，所以房地產主要看的內容是貨幣政策。

2.關於政府。房地產只是一個來錢渠道，貨幣代表政府信用。歷史上房地產大跌導致失去政權的找不到，但貨幣失去信用導致政權更替的例子非常多。兩者哪個更重要很明顯。

3.外匯儲備是我國政府最大的關注點。我國近幾年的通脹讓人民幣幣值基礎不穩，維持人民幣幣值的就是外匯儲備。我國日常需要進口大量石油、糧食，離不開外匯儲備。2016年一年的貨幣寬鬆損失了1萬億美元的外匯儲備。2017年的嚴格管制限制了外儲流出，同時要求很多企業借外債補充外匯儲備，外儲才維持在3萬億美元的水平。

4.收緊貨幣是我國政府的唯一選擇。外匯管制只有短期效果，長期來看要穩定外匯儲備只能隨著美國調整利率。

5.今年以來市場利率呈現上行趨勢，目前市場實際利率已經超過人民銀行公布貸款利率。無論基準利率是否調整，房貸的利率不斷上行，房貸的數量受到很大限制。目前很少有人能一步到位買房，買房基本都是換房，換房都依賴貸款。貸款的鏈條切斷後，市場無法維持。

6.目前我國已經進入明顯的流動性陷阱，貨幣政策基本失效，繼續寬鬆不可能。

7.金融工作會議要求貸款傾向於實體經濟，銀行因為不看好後市要求提高首付比例，進一步限制了房貸數量和價格

先說我的觀點：北京房價在2016年10月已經階段性見頂，下一波行情三年後見。

理由可以舉很多，當然相反的理由也可以舉出同樣多。我只說最主要的幾點。

1、2015——2016年這一波行情，是寬鬆的資金面推動的，這個主要動力在930新政後已經關閉；

2、房地產要講政治，需要你帶動經濟的時候你要上，不需要你了，你要停。2017年要開大會，北京出地王，樓市再創新高，是政治錯誤不能犯；

3、這個行業正常的周期就是三到五年，盛極而衰、循環往複，這是常態；

4、說北京永遠漲，是不對的，北京跌過。還記得通州那個因為打對摺降價，被老業主砸售樓處的樓盤嗎？後來沒幾年，價格不但漲回去了，而且還翻倍了。

5、北京不會崩盤，別拿東京來說故事。五年後的北京還是現在的北京嗎？十年後的北京還是現在的樣子嗎？五年前的東京和現在有啥不一樣嗎？十年前的東京和現在有啥不一樣嗎？所以，我看到拿日本房地產崩盤來說中國的，都是用眼睛笑笑就好。

6、總感覺有生之年我會見到一個人口上億的超級大都市。

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敬告各位堅信北京樓市即將崩盤的朋友：

如果您真的確信北京樓市會在隨後一兩年內崩潰，光賣房換美元是不夠的，移民才是王道。

再想想看，眾多反對的評論，主要針對第五條和第六條

第五條說北京不會崩盤，和大家的期望值偏差太多，大家可能都覺得北京泡沫這麼嚴重，新房都十萬了，一個高級碼農每月稅後買不起1平方，怎麼能不崩？

然後大家都忽視了北京存在大量二手房和商住公寓；

然後大家都忽視了那些十多萬的房子簽約價可能大部分只有七八萬；

然後大家忽視了買那些房子的人大都是置換住房而不是首次購房；

舉個例子——

香河的趙大媽賣掉了家裡的房子，去丰台買了一套老房

丰台的錢大姐賣了自己的房子，去海淀買了一套學區房

海淀的孫大哥賣了自己的房子，去順義買了一套聯排別墅

北漂十年的小李子，去香河買了一套距離公司2.5小時車程的房子

大家都有美好的明天。

崩盤是什麼？不是塔尖削去多少米，是塔基崩潰了。北京壹號院今天賣十五萬，明年賣二十萬還是十萬，沒關係啊。冰冰買的房子是1.5個億還是1.3個億，和北京樓市崩盤有關係嗎？但是如果小李子不買趙大媽的香河房子了，香河的趙大媽沒法買丰台的老房了，可能就有問題了。

第六條說的這麼科幻，怎麼會有人口上億的超級大都市？

如果你相信在使用鐵器的時代，唐朝的長安城都能有百萬人口，那麼在現代出現上億人口的大都市有那麼不可思議嗎？

還有，這麼執著在評論跟我吡吡一些網路上複製粘貼陳腔濫調的朋友，我一不吃你們的飯，二不賺你們錢，愛聽聽，不聽哥溫。

要堅持認為北京樓市崩盤在即，趕緊該避險避險，該發財發財去。

那些在我回答下面謾罵、人身攻擊的，你們儘管罵，我不刪，只會拉黑你們順便舉報而已。你們罵的越凶，越能證明你們的虛弱、愚昧和幼稚。成年人心智成熟的標誌之一，就是知道世界不會因為你的妄想而改變，能改變的只有自己看待世界的方式。

鑒於中學語文不合格以及沒有家教的評論者太多，關閉。

在完成了一輪暴動後，在重啟限購政策之後，2017年，北京的房價會跌嗎？

經濟學裡面有個理論，商品買賣會經歷一個周期。

第一階段：價格低，購買旺盛，供小於求，價格上漲。第二階段：價格處於高位，購買減少，供過於求，成交縮水。第三階段：成交減少導致價格下跌。第四階段：價格降至低位，購買重新增加。如此循環，不斷重複。

但這理論對北京的房價不太適用。北京房價沒有第三個階段。成交量降了，價格不太會跌。

買家在觀望，賣家也不著急啊，愛買不買，等著唄。等到春暖花開、金九銀十之時，看你買不買。

上個月去順義看房，發現12年左右的次新小區都沒什麼人氣，空置的房子很多，其中不乏許多毛坯。這地方就看出大城市和小城市的區別了。同樣是空置的房子，大城市都是有主的，很難找到賣不掉的一手房。小城市則是未消化的庫存。

開發商急著清理庫存回籠資金，可能會降價銷售。但是持有投資性房產的業主並不急於拋售，因為持有並沒有成本。少部分急於變現作它用的除外。

所以就出現上面說的情況，北京樓市冷清的時候，成交量縮水，但價格橫在那不動。

要房價下跌，需要一些外力。

最根本的，改變現有的土地財政政策。政府高價賣地賺GDP，地王頻出，開發商再高價賣房出售，最後買單的還得是群眾。

但政府已經被土地財政綁架了。還要不要GDP？還要不要財政收入？

或者徵收房產稅。著重針對一二線大城市。現在的情況是有人買不起房，但有的人囤了N套房。徵收房產稅，讓囤房有成本。比如每年千分之五的房產稅，這對於有一套住房的人完全可以接受。對於一套四五百萬的房子，每年交個兩萬左右，養得起。OK，如果你覺得可以再承擔更多稅負，那你可以選擇再買。

這對於那些已經囤了很多房子的人，會造成影響。尤其是持有很多空置房的。房子多了，負擔也會變大。由於不願意承擔這大量的額外稅負，他們可能會選擇拋房。

房產稅的推出，有助於改善供給和需求的關係。

可是，喊了好多年了，一直難產。具體實施其實並不難，聯網、估值，都能找到合適的解決方法。但這確實觸動了大量有產多房階層的利益，難產正常。改革不容易。

最後，最極端的，不過也是大家都不願意看到的，經濟硬著陸。實體行業凋敝，金融領域失調，失業率高企，收入不穩定，越來越多人斷供，拋售潮......中國版的次貸危機.....

事實是，經濟硬著陸的可能性微乎其微。個人房貸可能是目前質量最好的貸款之一了。大家也都有著升值加薪的預期。銀行整體的房貸還款流還很穩健。欠供中不少一部分人不是沒錢還，是太不在意自己的徵信狀況，不當回事，拖著，覺得遲還幾天、幾個月沒啥差別。

以上三點可能導致房價下跌的因素，現階段都不太可能發生。帝都的房價，也許會見頂，也許會下跌，但不太可能是現在。

政府不出政策肯定接著漲

北京2017新年年後會狂漲，漲幅和2016年初類似

原因是因為人民幣貶值，對美元匯率下降

上海，深圳，廣州同理

漲不太可能了。

對整個社會來講，房價高和房價漲是兩碼事。、

房價漲意味著有投機空間，會引發資金流入，衝擊其它產業，人為製造金融風險。

房價高會給政府帶來大量收入，有利於拉動基建，發展經濟。

當房價已經高到不用漲的程度，它就不需要漲下去了。

另外，普通人需要買房子的，也不需要觀望，只需要挑選。

房子又不是期貨，規格一致價格統一。房子有好有壞，剛需購房者買的肯定是某種意義上的好房子，既然是goods，就不愁沒人要，購房風險就小很多。

在調查房價的時候，建議不要看某個地區的價格或某個城市的平均價格，只看你想買想要的房子的價格——然後你會更絕望。

目前中國的房子已經多到能把全中國人都裝進去了，但這不是做空局部房地產市場的借口。還是那句話，房子有好有壞，大新總比老破小住起來舒坦，垃圾戶型住起來就是難受，這些都是房價怎麼變都改變不了的。如果是年輕人給自己挑選住房，那什麼時候都不早也不晚，因為選擇範圍就那麼多，垃圾房子是不被考慮在內的。

最後，想不多掏錢就享受一線城市教育醫療交通就業養老娛樂便利的，仔細想想可能嗎？

房地產市場得逐個分析，逐層分析，具體來說，本輪暴漲的70%都是換房為主的人，說明什麼？

1. 買房需求主要集中於2010前後進入北京的人群，需要人口增速數據的自己去網上找，隨著這批人隨著孩子出生長大，置換的需求旺盛，大戶型暴漲（有心的人能看出來，今年大戶型的關注率會明顯高於往年）

2. 學區房暴漲，這個就不用說了吧，還是這批人這批需求，隨著二胎效應，只會越來越貴，這個不需要多說（塑造一個高升學率的學校，也可以理解為教育品牌，不單單是錢能解決的，優秀的教育資源就是一種稀缺資源）

3. 郊區置換市區的漲，也是一部分硬性需求，住得近當然舒服

4. 郊區大漲，why? 投資屬性過於明顯，但是也分區域，例如固安等，去年極佳的投資區域

支持以上置換鏈條的前提是：2010年之前，北京人口的增速明顯高於新建商品房的速度，有人的地方，就有住房需求，這點毋庸置疑

但是目前會有幾個問題出現，

1. 2011年開始，人口增速明顯降低，今年的數據還沒出來，但其實都用不著看數據，各位說說自己部門今年校招進了幾個本科生即可？招聘難度如何？薪資如何？我相信各位心裡都有數

2. 外地人口流入增速減慢，本地人口呈松樹模型，具體參考：首都人口專題：北京人口紅利的結構性分析和形勢預判（尹德挺）_尹德挺_新浪博客

最終能得到一個很清晰的預期：

1. 受新進外地人員歡迎的小戶型/老破小/開間等（非學區），會逐漸失去市場，參考大部分人口增速緩慢的二三線城市老破小，30萬的房子逼逼皆是，根本賣不掉，如果交通還不便利...不多說了

2. 大戶型，尤其是3居室，會越來越受歡迎，大家會發現，目前新的開發商基本都是在做大戶型，為什麼，隨著經濟發展，人均住房面積增大是個趨勢，包括香港在內

故，最終得出的結論是：

1. 老破小戶型，幾年內務必拋售，尤其是5環外的（即沒學區，又沒交通優勢），只要人口調控政策不變，隨著時間推移，被繼承的老破小也會增加，市面上的老破小會越來越多，反而想接盤的人會越來越少，畢竟人口流入在降低甚至負增長

2. 大戶型會越來越受青睞，尤其是3居/4居，這個不多說了，今後大戶型會是搶手貨，3套老破小可能會換不回一套大平層，畢竟這幾年大戶型的新建速度，肯定比不上二胎家庭的增長速度，你這樣想就對了，且整個4環內基本以老破小為主，大戶型小區比例相對較少

3. 4環內小戶型拋售，等明年看看今年人口流動報告再做決定吧，5環外小戶型的就別墨跡了，做好隨時拋的準備即可，大戶型入手盡量觀察一年政策吧，現在有點虛高

以上情況在多數2,3線城市（人口流入減弱的城市）已經在上演了，大家可以留心觀察

希望能幫到你們

附註：（2016年4月1日至2016年11月30日，二手住宅交易平均面積走勢，長期來看，平均交易面積會越來越大，預計2018年能突破平均面積100平米，說明老破小在逐漸失去市場（五環外），切記）

部分數據源截取：

日期
網上籤約數量
網上籤約面積
住宅簽約數量
住宅簽約面積
住宅平均面積
2016/11/30
1542
144768.36
1314
126706.02
　
2016/11/29
965
89977.05
791
75576.94
95.54606827
2016/11/28
1098
102943.85
915
89587.24
97.90955191
2016/11/27
92
9248.29
73
8172.25
111.9486301
2016/11/26
143
13972.68
109
10808.35
99.15917431
2016/11/25
1257
119919.59
1046
103359.22
98.81378585
2016/11/24
619
58635.51
518
51838.25
100.0738417
2016/11/23
924
85623.82
765
74881.15
97.88385621
2016/11/22
877
79787.18
704
68852.88
97.80238636
2016/11/21
1007
93160.94
835
82139.65
98.37083832
2016/11/20
77
7315.54
63
6499.69
103.1696825
2016/11/19
111
10449.11
94
9563.12
101.7353191
2016/11/18
1055
99589.29
891
85285.42
95.71876543
2016/11/17
945
85253.36
782
72855.13
93.16512788
2016/11/16
956
84709.31
795
74201.22
93.33486792
2016/11/15
971
87410.83
814
75273.97
92.47416462
2016/11/14
1128
101939.71
937
89587.11
95.61057631
2016/11/13
130
11417.54
102
9575.76
93.88
2016/11/12
121
10363.64
97
9107.03
93.88690722
2016/11/11
1056
98373
876
82549.88
94.23502283
2016/11/10
951
87516.7
795
77759.17
97.81027673
2016/11/9
937
86846.37
800
77675.6
97.0945
2016/11/8
1052
108344.1
864
83636.17
96.80112269
2016/11/7
1163
103667.85
998
93123.15
93.30976954
2016/11/6
112
9876.91
96
9079.92
94.5825
2016/11/5
111
9866.12
79
8185.38
103.6124051
2016/11/4
1037
99670.63
897
85239.2
95.02697882
2016/11/3
991
88705.55
823
77774.66
94.50140948

漲吧！最好50W，100W一平！反正跟我沒關係了！

吸著霧霾當一輩子房奴，看病排大隊，上學擠破頭，天天尼瑪堵車，就這樣的破地兒全國人民還都拼了死命的往裡擠。

縱觀帝都，低產沒有未來，中產越來越焦慮，高產一邊盤剝著前面兩個階層一邊陸續跑路，其實這就是一場看誰賺的多，跑的快的遊戲。

我是來反對女博士的33歲工作10年，合著你23博士畢業？？？？？

下面的抽樣，卧槽，小學生都嫌業餘吧。

只要黨國還在北京房價就不會崩盤。假設北京房價跌一半，請問你敢買嗎？等到跌一半的時候說明經濟甚至政治出了大問題了。所以只要相信我D就應該相信北京房價不會大跌

作為一個房地產業內人士，我談下我的看法:第一個問題，現在的地產到底有沒有泡沫，如果有泡沫是多大？我的答案是在政局穩定，世界大體和平的前提下，是沒有泡沫的！很多人老跟去日本比較，這是人云亦云。我們簡單算一筆賬，中國人口14億，如果按照城鎮話率70計算，就是要有10億城鎮人口。按照人均30平米居住面積計算，需要300億的建築面積。現在全國的居住面積大約是200億。就是按照一年10億平米建設，也要建設十年。但是十年後300億的存量有了，還需要建設么？需要！因為要更新啊，說白了就是拆了在建設，如果更新率我們按照2%計算，一年也要建設6個億。所以說除非是技術大跨越，不然房地產未來10年20年，還會是每個國家的主要產業之一。

第二個問題:中國的房價高么？增長快么？我的答案是房價不高，增長也不快。十年前我父親農民工一天賺不到30塊，現在一天可以賺小300塊，增長了十倍。縣城的房子現在3000元一平米，你說放價高么？太多人注意力放在一二線城市的房價，但是中國有2000多個縣哦。

第三個問題:一二線城市的房價還會漲么？我的答案是會。因為中國的發展是跨越式發展，是城鄉二元制下的發展。上海深圳的水平是發達國家，很多貧困縣的水平是30年前的上海水平。中國這種集中力量辦大事，舉一國之力建國家中心城市，舉一省之力建設省會，是以犧牲廣大農村和小城市的利益為前提的。畢竟餅就那麼大，一二線多了，其他地方就少了。為什麼西方國家老擔心黃。禍。論，也是類似原因，因為當時的技術，如果中國人都過上美國人的生活，也許地球就要爆炸了。這樣的結果就是一二線城市的各種資源都是最好的最多的，必然會吸引人口大量流入，鄭州市十年人口增加多少倍大家自己去查。

但是也不要擔心放價漲太快，因為天朝是一個計劃經濟結合市場經濟的體質，政。府不希望房價劇烈波動，房價就一定不會。未來兩年應該是溫和上漲，上漲速度超過通脹速度。但是兩年之後限購一過，如果沒有新的政策，還是會漲的多的。

能夠調整房價的，能夠指定房地產政策的，能夠執行房地產政策的哪個手裡沒幾套房？他們會希望控制房價嗎？不會的…

早就買不起啦，漲就漲唄…

話說對買房絕望的我還想蹭房價的熱點，所以想寫一本講述一名房產中介從街邊小攤成長為開發商巨頭打造星際宇宙房地產，和外星公主打破物種界限相愛，卻困於兩人背景而備受煎熬，最後雙雙殉情，兩派勢力因此爆發星際戰爭，外星公主的工具男把公主的死歸咎於地球，變身大魔王以毀滅地球為己任，而單戀男主的角主女也把對男主的愛變為戰鬥的力量，成為艦隊的忠誠戰士，一次激烈的戰鬥中，外星公主的工具男和角主女的飛船相撞，墜落在陌生星球的無人荒島，為了生存二人合作，最後找到真愛的小說，大家覺得有市場么。

劇情開放，有興趣的小夥伴可以擴展哦。

只要中國不出問題，北京房價就不會出問題，

隨著中國經濟下行，特別是東北以及北京周邊地區，當地有錢人紛紛湧入北京，目測北京還會上漲。

但長期來看北京房價會崩，東北周邊土豪大老粗們進來北京拉高房價，清華北大畢業生越來越多離京已是不爭事實，長期來看北京會逼走大量人才，而高素質人才流出，土豪大老粗流入，導致要求生活品質對北京體驗越來越差，加之霧霾等環境因素。

所謂學區吸引力已越見乏力，你孩子上了學區，就算考了清華北大，不一樣買不起房，除非你賣了房，學區已經然並卵。而隨著成都等一批二線城市崛起，勢必會分流相當一批北京的人才。