貸款買市中心老房齡的房子風險有多大？

01-03

都說買房子地段最重要，但考慮地段的話，市中心的新房價格太高，老房子小戶型剛好能夠到。
看到下面這個問題的評論時想到，
2014年的房價到底會不會跌？
如果國家為了攤薄房產紅利，從而使房二代繼續拉磨，那麼是否會造成二手房交易受限？
現實情況來看，確實許多15年，20年房齡的房子銀行都不給貸款了。

那假如買了2000年的房子，還完20年貸款後，房齡已經30多年，是不是意味著想要再出手的話幾乎很難了？

2014年的房價會不會跌？已經到年底了，其實本來不用多做分析，只要看結果就行了，不過我覺得題主的意思不是今年房價會不會跌，而是未來的一段時間內會不會跌。這個問題其實是有跡可循的，不過牽扯太多，寫起來麻煩，今天先說說二手房和一手房的區別吧。

今天說的一手房和二手房，是指總價相差不多，但是位置不太一樣的兩類房——二手房是指成熟城區的老房子，一手房是指位置遠一點的新房（並非指核心區的高價新房）。我認為比較大的區別主要有幾類：

1.居住屬性

①面積

同樣總價前提下，二手房在市中心，面積比較小；一手房稍遠一些，但是面積會比較大。

②軟硬體設施

二手房年頭久遠，戶型設計、園林設計、物業服務都比較差；一手房在這些方面會比較優秀。

③配套

二手房一般在各類配套方面都會更成熟，主要包括商業、醫療、教育、娛樂；一手房一般周圍發展都比較初步，相對落後。

④發展

二手房周圍相對成熟，不太會有新資源注入；一手房周邊發展較快，可能一段時間內周邊都在動工狀態。不過兩邊一樣的吵，一邊是人吵，一邊是工程吵。

⑤工作相關

一手房一般離公司較遠，上班需要一定時間；二手房在城區，上班相對方便。

總結

其實兩種房子各有利弊，大體來說就是二手房解約時間成本，生活很方便；一手房節約金融成本，居住比較痛快。

如果是自住的話，年輕人建議二手房，因為年輕人的時間成本更值錢；老年人工作沒那麼緊張，建議在偏遠一點的地方，買個大點的、環境好一點的房子。

2.心理屬性

我曾經賣過二手房，分析過二手房買家和賣家的心理。

賣家方面：

一般賣房子是因為兩種原因，一是急用錢，二是覺得升值太過緩慢或者不看好市場，所以要出手。

買家方面：

沒住過一手新房的人，住二手房沒什麼不自在；自己裝修過新房，住過新房的人，再住二手房，就會有不自在感。畢竟是別人住過的房子，心裡會不舒服。

總結

賣的人固然有原因，買的人也是迫不得已。

3.投資屬性

投資一直都是我非常在意的問題，所以多說幾句：

①產權年限

老房子產權年限已經消耗多年了，即使同樣的價格，單位時間內的成本也不一樣。

比如新房可能還有65年產權，老房可能只有50年產權，即使價格相同，每年的成本會有不同。

②貸款及首付

一手房首付和貸款都按標準總價走，二手房貸款按評估總價走。

比如同是100萬的房子，一手房首付30萬，貸款70萬；

二手房報價100萬，但是銀行的評估價一般都會比較低，可能只有報價的60%-70%，按70%算，為70萬估值，則只能貸款70*70%=49萬，首付就必須付51萬了。首付成本高。

個別房齡超過20年的老房，銀行已經基本不放貸了。

③稅費

一手房只收契稅和公維，加起來大概為總房款的1.5%-4%；

二手房需要契稅、營業稅、個人所得稅、增值稅等等，還要分是否滿五唯一之類的，加起來大概為總房款的3%-15%；

④中介費

一手房一般無中介費，都是直接跟開發商買賣；二手房一般都有中介參與，中介費為總房款的1.5%-3%。

⑤升值空間

二手房周邊已經基本完善（所謂天頂），只能緩慢增值，難有大突破；

一手房手邊正在發展，隨著每一個新資源的注入（如新土地拍賣）或者新配套的建成（如地鐵、商場、學校、醫院），都會進一步升值。

⑥轉手速度

二手房轉手較快（指房齡十年以內的；如果超過二十年，那麼因為上面說的貸款問題，大概只有土豪才會全款購買）；一手房需要等發展幾年才好出手。

總結

從投資方面來看，一手房完爆二手房。

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房齡較大的房屋會有一定的風險，主要是體現在使用年限、維修成本和貸款上。

（1）影響使用年限

目前商品房的土地使用都有年限的約定，按照我國現行法律，土地使用權只有70年的期限。如果實際「房齡」較大，買房人使用的年限將可能縮減；此外，目前我國比較流行的一種說法是，如果土地使用權期滿後，房屋所有權人有權申請延長土地使用權期限，但可能要承擔土地使用費。

（2）增加維修成本

「房齡」和房屋的有效使用年限有著密切關係。實際使用年限越長，那房屋損壞程度越高，因此相應地會產生一定的房屋維修費用，從而增加了物業的維護成本，這種風險也往往由買房人來承擔。同時也影響後續成交。

（3）影響貸款

一些「房齡」偏大的房屋，可能無法申請銀行貸款。雖然銀行沒有明文規定「房齡」多少以上不能提供貸款，但市區各大銀行都喜歡「年輕」的房子，對於20年「房齡」以上的房子，一般不會受理房貸申請。

鑒於以上諸多的風險，建議您不要購買房齡較大的房屋。

樓上說的不錯

物業的重要性，以及老房子的預期維護成本。另外悄悄的說下，老房子按早現在的建築標準，都算的上質量問題了。雖然只是說笑，但是實際真的如此。而且多半不是電梯房吧。自己多考慮下

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