關於小區車位及公共區域的產權歸屬問題？

01-03

最近在考慮買車位，看到我所在的小區突然想到幾個問題。先說一下我們小區的情況，我們小區車位可分為三類，一是地下車庫，開發商正在出售，二是小區內的地面車位，現在物業正在管理，按小時收費，三是小區門口兩邊商鋪前的車位，目前物業也統一管理按小時收費。
我的問題是，1、地下車庫的產權歸屬？

2、小區公共區域的產權歸屬？
3、我們小區中的地面車位及門口的車位產權歸屬？進而導致物業是否有權收費以及收到的費用歸屬？
請各位專家不吝解惑！

還是先上法條吧：

1.《物權法》第七十三條　建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

　　第七十四條　建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第五十二條第一款：國防資產屬於國家所有。

2.《人民防空法》第二條第一款：人民防空是國防的組成部分。國家根據國防需要，動員和組織群眾採取防護措施，防範和減輕空襲危害。

第五條第二款：國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

第二十二條第一款：城市新建民用建築，按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室。

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再來回答問題吧：

1.利用小區內公共道路、公共空地或草地等非私人專用場地建設的車位，無論是當初經規劃部門批准設置的車位，還是小區交付使用後利用前述場地改建的車位，都屬於業主共有，由業主們通過業主大會或其他形式共同決定是否收費、是否委託物業公司等收費運營，收益歸全體業主共有。物業服務公司可以經業主們委託進行運營並收費，但收益扣除物業公司合理的報酬外，歸全體業主共有。

2. 小區門口兩邊商鋪前的車位，看其所處場地，是小區道路，還是城鎮公共道路。如果是小區道路，則該場地及車位歸業主共有，其使用如前所述。如果是城鎮公共道路，則該場地歸國有，由當地政府確定的市政或城管等部門進行管理，相關主管部門委託物業公司等企業運營管理該停車位的，需要按規定辦理手續。

3.地下車庫產權及使用權，是最為複雜，也爭議極大的。

（1）地下車庫中，有一部分是屬於人防工程。屬人防工程的地下車庫或者車位，產權一般認定為國有。有的城市通過立法或者政府部門規定，明確此類人防工程車庫車位平時歸全體業主共同使用，使用方式有免費的，也有由人防部門或者小區業主委託物業公司等企業管理並收費，收益扣除管理者合理報酬後，用於人防工程維護等。但更多的城市，是由人防部門許可開發商管理使用此類人防工程車庫車位，允許開發商短期出租給小區業主（租期一般不超過五年），也允許開發商自己或委託物業公司有償運營該車庫車位。實務中，有的開發商以出售或者「永久轉讓」「長期出租」等方式變相出售此類人防工程車庫車位，其實是違法的，受讓者風險極大。

（2）不屬人防工程的地下車庫或者車位，一般也是按照當初規劃部門批准的規劃建設的車庫車位。其產權一直爭議不斷。曾有人主張，此類不屬人防工程的地下車庫車位，其建設成本已攤入開發成本，應當屬於《物權法》第七十三條所稱的「建築區劃內的其他公共場所」，歸業主共有。但本人目前查到的法院判決中，多是認為，此類不屬人防工程的地下車庫車位，屬於《物權法》第七十四條所稱的「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫」，其產權及使用權，由開發商採取出售、賦予、出租等方式確定，實際上是初始產權歸開發商。

好多答案太複雜了

1、地下車庫的產權歸屬？歸開發商，或者是已經購買的業主。你可能會說有些是人防，其實人防是誰投資誰受益，在很多城市比如上海，人防車位也是辦產權證的

2、小區公共區域的產權歸屬？歸全體業主，業主大會做出的停車規定，對全體業主有約束力，而且收到的費用扣除物業管理成本，屬於小區的公共收益，屬於全體業主。

3、我們小區中的地面車位及門口的車位產權歸屬？進而導致物業是否有權收費以及收到的費用歸屬？

一般沒有所謂的地面車位這一說，除非規劃圖上有，設計之初就設置了，否則同上，停車費還是歸全體業主。

當然如果你所在城市是南京南京地方法規約定 15%的室內機動車停車位，屬於全體業主。

謝邀。關於車位問題的法律說法已經下面有知友解釋的十分清楚了。那麼我就來談談現實情況，如果你真要弄清楚，只有去找到物業那邊，把工程圖紙和產權證調出來看才能真的確定，地下車位現在一般都是歸開發商，地上車位要看是不是在公攤區域里，如果是，可以主張業主共同所有，如果不是，那麼歸開發商所有，歸其收益，就這樣。

《物權法》第七十四條所稱的「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫」，其產權及使用權，由開發商採取出售、賦予、出租等方式確定

如果地下車庫建設成本已攤入開發成本，並隨銷售賣給了全體業主，開發商已經無權出售、賦予、出租，不然就是一房兩賣。