商鋪的定價到底如何怎麼計算的？

01-03

看了一本書，上面講的辦法太令我搞不清頭緒，商鋪的收益裡面講了幾個概念投資的凈現值，投資回收期，內部收益率，然後又講了租金倒推法算出價格，請大神舉例說明下，尤其是上面幾個概念的公式自以及計算的方式。

謝邀。從前線的角度來說，我們經常用投資回收期和租金倒演算法，非常簡單。

1. 投資回收期是一種基於成本的定價法。比如咱們的商鋪，投資（成本）是每平米25000元，希望8年收回投資，那麼，粗算的租金就是每年租金3125元，就是每月260每平方。

2. 租金倒演算法是一種基於市場的定價法。比如我們知道這個商鋪大約每個月可以租200塊每平方，按照一般商鋪投資5%的年回報計算，售價就是200x12/5%=48000。

3. 內部收益率（IRR）是一種基於財務成本的定價法，在execl上有專門的公式，你可以自己去套用一下。不過這個計算方法在財務和總部控制的層面用的多，實際操作上不是用於定價，而是用於檢驗定價後自己的收益率。

從我自己的觀點來說，基於市場的定價才是科學的，基於成本毫無意義。否則您能告訴我為什麼有的房子賣10幾萬一平方，有的賣幾萬甚至幾千么？一台Nokia和一台iphone，成本真的差了10倍么？決定價格的，不是成本，而是供需。

針對張小放提到的第二點，我想說的是在一個樓盤處於定價階段時，大部分都還處於期房狀態，甚至在這一百多畝的土地上才剛建幾棟樓，此時根本沒有可借鑒的租金來反推售價，有的說借鑒周邊樓盤租金，我做過的好多樓盤周邊老小區社商只能租五六十但我們能租200！所以定價有的只是開發商的預期，但是這個預期和判斷要幾年後做後評估報告時才能「事後諸葛亮」一把，也正因如此，市面上才出現了很多當年高價買入後來租賃慘淡的情況。那這種情況怎麼辦？一般來講，每個城市都有一個市場價，而每個不同的區域也有大致的市場價，所以一般去對比同區域同類型的商業，得出一個參考價，然後結合本項目在該區域的地位進行上下浮動，得出一個粗略租金，之後一般按照6%的收益進行反推售價，你以為這就完了？no！最關鍵的是什麼？你要賣這個產品，最重要的是需求方！也就是說你需要經過與潛在客戶進行溝通，然後多次修正後才有一個較為確定的價格。我經常看到很多樓盤在開盤前夕還在進行價格調整以達到最好的銷售業績！

你是要賣還是買