為什麼美國的房價炒不到中國這麼誇張？

01-03

以前聽人說是因為美國徵收房產稅，但是從中國徵收房產稅的情況來看，房產稅只會讓房價更高，那麼為什麼美國的房價沒有中國這麼誇張呢？

美國人也炒房。房價也會暴漲，也自然會暴跌。

比如，Phoenix 地區在 2004－2006 的兩年間，漲了 100%，這當然就是炒房的結果了。而崩盤後，已跌到峰值的不到一半。

房價漲有兩種因素，一個是投機，一個是本身的價值。

後者，只是經濟還在發展，主要是由土地的供應決定的。

比如，紐約曼哈頓，島就那麼大，土地供應被天然局限索死，當然隨著城市經濟發展而寸土寸金。

比如，在加州，在 70 年代以前，房價都是不高的。但是從那時起，加州開始實行很多土地保護政?，把大量的地以環保為由變成不能進行商業開發的環保用地。現在加州有 90％的土地是受保護的。沒有新地，經濟大發展，人要買房，當然只能買賣已有的土地，房價就突飛了，要跌，也有限度。

類似的，自打內華達州在 1990 年左右有了土地限制後，它的房價也猛漲了。

對土地的限制有很多種，有不同的理由，比如環保。比如我們這裡有保護地平線法（超過三層的房子要特別報批）。比如，在 Virginia 州某些地方，獨立屋要保證有相當大的院子，好像是半公頃左右，這樣同樣的方圓里能塞進的房子就受限了。比如 zoning，就是決定每地土地的可能用途：私人，商業。比如我家好像是 C3，就是私人住房，可出租。而前門的就是 C4，可以做私人用，也可以開店，但不能進行具體的產品製造。任何土地改 zoning，就要開聽證會。

美國對土地供應管理最松的，就是德州休斯頓，連 zoning 都沒有，隨便造。所以德州的整體房價相對經濟水平，是非常便宜的。

不過，投機無處不在，就是在德州，80 年代也出過史上數一數二的房產投機崩盤事件，一次在達拉斯，一次在休斯頓。

當然，如果經濟不好，房價也起不來，比如 Rochester，是靠 Kodak 和 Xerrox 挺著的，但這倆一倒，整個城市的房價只有走下坡。同樣的，底特律的支柱產業是汽車，產業走下坡路，房子也走下坡。休斯頓那次，就和經濟有關，但後來德州的能源業把經濟給撐住了。（最近德州的房價也飛漲了，可能是頁岩氣的關係？）

　原因是多方面的，這是五年前的一篇網上轉載的文章，對比了北京與灣區矽谷、紐約曼哈頓的普通人買房難易程度，其中的分析尤其是關於城市結構的部分，值得思考，從今天的現實來看，也是很有預見性的，文章比較長，可以直接看黑字，希望對你有用。

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在美國生活有些年頭了，說說真實美國房價。

　　總體而言，普通美國人這年頭買房沒也有國內媒體說的那麼容易，但是比起國內的老百姓而言，還是壓力小很多。

　　美國的房價也是跟人口分布相關，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點，中間地區便宜。除了人口之外，還有一個原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇餘地也很多。

　　美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。

　　但是這些城市KB的一面，就是人口少，根本看不到中國人熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什麼豐富的。很多剛來美國的時候，感覺總算清凈了，但是沒過幾個月，就開始無聊了。而事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。

　　這裡稍微說一句題外話，美國之所以形成這樣的城市格局，說到底是自由經濟社會體中，資源自由配置的結果。不想我們，一個大項目建在哪裡要發改委說了算。美國都是大企業主導，企業覺得這個地方低價便宜、交通便利，就來這裡設廠，可能一下子能湧進1-2萬人口，城市便慢慢發展起來。

　　再回到上面說到的底特律、堪薩斯城這樣的二線城市。這些城市的房價相對便宜，但是這裡的人靠什麼過活？收入多少？

　　美國是一個大企業主導的城市，因此每個城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去 GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電信、銀行，小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。

　　有一些地方，可能是某個企業的總部，或者是某個行業的雲集之地。比如底特律，三大汽車巨頭都在那裡。這就帶來了大量的就業。但是現在汽車工業不景氣，大量裁員；加之底特律所在的五大湖區傳統的製造業優勢已不在，過去的幾十年里，人口少了將近一半，很多房子都荒廢掉。

　　除了這些大企業，還有一些所謂的**all business,很多都是買賣二手車，修修下水道，或者開個餐廳之類的。這就是美國的中小型城市的主要生活方式。

　　大部分人在沃爾瑪這樣的企業工作。一年收入大概3-4萬，除去稅和保險，一年也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麼強烈。而且美國的房子，很多都是幾十年、甚至上百年的。我們論壇上看美國的房子簡直跟畫一樣，其實現實都沒那漂亮。走進一看都很舊。所以要經常維護，把外皮換一下，在內部重新裝修一下，這些都涉及到費用

所以這些美國城市和中國內地的很多縣城差不多，年輕人能跑的，有能力跑的都會跑到大城市裡去看看，畢竟自家門口的生活也是很無聊的。而大部分的美國人可能就這樣度過了一生。所以我們看美國的電視，老美很多喜歡談他們高中時候如何如何，大學時候如何如何，因為他們也就只有這些東西值得回憶，剩下的大部分時間都是在重複同樣的工作。

　　但是與中國不同的是，美國人如果有一份工作，比如在沃爾瑪做個收銀的，或者在肯德基做漢堡的，一個月到手可能也就 2000刀，甚至還不到，但是基本生活都可以保證——有房住、有車開、還能每年坐飛機去旅遊幾次。所以對美國人而言，最可怕的事情莫過於失業，一旦事業，完了，什麼都沒了。

　　所以你說10幾萬的房子，住在這樣的小城市裡面，生活是很安逸的，買房的壓力不大不小。這其實跟中國一些小城鎮的生活水平差不多。注意，我這裡只是說城鎮，中國住在城鎮的人，收入不見得高，但是只要有工作，生活還是有保障的，當然不是每個人都能夠像美國人一樣買得起車的（這個問題以後再談）。中國苦主要是苦在農民身上。

　　此外，還要再強調一點，中國人買房以新房為主（一些大城市除外）。但是美國的房子基本上都是二手房。像堪薩斯和底特律這樣的城市，人口基本上很穩定甚至在減少，沒有大規模的住房建設。買的也都是老房子，你搬進去，可能要把地板重新換過、把傢具更新過、把牆重新刷過，這些都有成本在裡面。如果是上家賣掉之前弄好的，成本也就會加在房價上。

我一個美國哥們是西雅圖過來的，西雅圖也算這樣一個二線城市。我問他你高中的那些西雅圖的同學都在幹嘛？他說，也就普通工作，讀了個大學（很多是社區大學），在星巴克做服務員，或者做個小學老師之類的。這個和我上面提到的堪薩斯和底特律的情況基本一樣。

　　不同的事，西雅圖有個有錢的大款——微軟。一個這樣的企業入駐某個城市，基本上可以改變這個城市。要不怎麼說美國是大企業主導的國家。微軟在西雅圖的周邊的一個區，自從微軟幾十年前入駐這個區之後，這個區就迅速發展起來。首先是房價飆升，微軟有幾萬個人在西雅圖工作，幾萬人湧入這個城市，而且都是高消費群體，自然能夠帶動當地的經濟發展。

　　順便插一句，美國人給員工工資基本上還是一分錢一分貨的。什麼樣行業工資高？工資高的基本上多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。當然律師和金融可以看作例外，因為美國就是這些人在領導的。總之，在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年，為什麼啊？技術含量不高。

　　再回到西雅圖，微軟進來以後房價就飆升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的價值，所以比一般的二線城市要高很多。但是本地人也沒什麼抱怨。因為自家的房子都是在升值了,尤其在過去的今年。數據顯示，西雅圖房價的中間數從1989年的22.1萬飆到 2006年的最高時候的44.7萬（17年才翻番，在中國看來毛毛雨）。但是現在金融危機又給打回去了，中間數跌倒34萬。如果你是微軟的工程師，一年有 10萬收入，稅和保險大概佔到1/3，到手6-7萬，一年可以存4-5萬，那麼大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維，美國人可能存不下這麼多——美國人看來，房子一定要租好的，旅遊是不能省的，DVD都是要買正版的。

　　當然不是人人都是能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你是在新巴克做服務員，也就還是在3-5萬收入的範圍。那麼要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。

我那西雅圖的哥們，父母在西雅圖有2套房子。父親是修下水道的，在美國屬於高科技，高收入的。老媽什麼都不幹，家庭主婦。照例說日子過得挺滋潤的。但是哥們不要呆在西雅圖，跑到洛杉磯去上學，畢業後留在洛杉磯工作。為什麼？洛杉磯花花世界呀！西雅圖比起來就差一個檔次了。

　　那哥們讀是是洛杉磯的私立大學，四年本科學費加生活費大概要20萬美金，這不是一個小數目的啊。這哥們拿了點獎學金，但是杯水車薪，所以只好父母給。把他修下水道的父親的積蓄全摳出來了。

　　這裡順便說一下美國教育。相比房價，教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外，還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次，相當於我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校，美國4億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們容易好幾十倍。美國人稍微能讀點數的，稍微有點錢的，都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。

　　這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪，前面已經有20 所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。要更便宜的，是社區大學，一年只要幾百塊錢。當然也是一分錢一分貨。

　　回到那西雅圖的哥們身上。好歹家裡資助，不用去貸款讀書。四年大學畢業，找工作吧。難找，洛杉磯人多了啊。美國的大學生比中國還多。好歹找到一份工作，在一個也是500強的企業里做銷售，一年4-5萬。你看到這裡就會疑問。20萬私立名牌大學出來在洛杉磯才4-5萬，高中畢業在堪薩斯超市收銀也有 3-4萬。這讀大學幹嘛？但是事實就是如此，所以很多美國人（尤其是老黑老墨），都不上大學。17、18歲就去端盤子了。這點美國跟歐洲不同，美國人的大學升學率其實比歐洲要低很多。這樣同時說明了一個問題，美國所謂的中產階級其實是龐大的群體，不管你是幹什麼的，只要是中間80%的人群，收入都在這個範圍內，不會因為職業和地區有太大的區別。

　　那哥們好歹還是找到工作了。一個月到手也就3000。房租1000。吃飯美國到是挺便宜，一個月500快打發了。還有車，美國車雖說便宜，但是一輛看上去還是很新的二手車好歹也要一萬，新車至少兩萬。這點收入顯然是不夠對付的。

　　更別提房子了，美國第二大城市洛杉磯的房子中間價40萬。對剛畢業的大學生而言，也是一個大數目。

洛杉磯是美國第二大城市，很多人以為應該高樓林立。但是事實上，洛杉磯的高樓沒有幾幢，更大面積的地方是小樓。這裡有很多原因。有的說是洛杉磯處於地震帶，不宜建高樓；有的說美國人本來就不喜歡高樓，洛杉磯有的是地，自然都建小樓了。

　　的確，洛杉磯是個巨大的城市，加上周邊的區縣。如果以每小時100公里速度開車的話，從東到西要一個小時，從北到南也要一個小時。估計有北京天津連起來那麼大一片。

　　和國內城市不同，國內城市基本上是環形結構，tian~an-door、人民廣場就是中心，以此為圓心畫圓，越靠近圓心地段越好，生活越方便，人氣越足；越往外越鄉下。而洛杉磯更多的是塊狀結構。每個區定位不同，而且好區壞區交錯在一起。所以具體到房價，也不能一概而論。

　　有一些好區，比如好萊塢，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房價動不動就是上百萬，幾百萬幾千萬也不少見。這不在我們普通人考慮的範圍內。

　　美國人買房通常要比中國人玩幾年，基本上等結婚有小孩後才買房。這並不是說美國人買不起房，而是他們的生活和消費方式跟中國人不一樣。而是很多美國人喜歡有多少錢花多少錢，生活的質量是第一位的。我一個哥們，小年輕，在Google工作，在美國也算高薪了。前段時間忽然辭職不幹了。問他什麼原因，說是每天寫程序無聊，反正現在手頭有點積蓄了，想去歐洲玩玩，結果就這麼去歐洲玩了三個月。這在中國人看來，簡直是腦子進水了。

　　回到洛杉磯的房價上，總體而言，在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多，但是選擇餘地同樣還是大很多。如果是個年輕人，您首先可以買公寓，美國人叫 condo，相當於中國的商品房。這裡是洛杉磯的市中心金融區為例，一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元，面積在70-150平米不等。對照美國人均4-5萬的收入，這個價格其實算高了，但是對照中國的房價收入比，要便宜很多。

　　但是美國人其實買condo的不多，這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區域工作的年輕人。如果要成家買房，美國人一般都是買house，也就是帶院子的獨立小樓。

　　上面說過，洛杉磯是個巨無霸，再加上有車，因此買房的選擇餘地會很大。這裡舉幾個日子。

　　我剛到美國的時候，是在學校邊上租房子。我們的學校靠近市中心。市中心在洛杉磯算是地理位置的市中心，但是論檔次最多是中等區域。市中心白天有人在高樓里上班，晚上回家，大街上只剩X L浪漢睡覺。周邊的區域也是亞非拉人民多。因此除了交通便利，沒其他優勢。我租的是學校附近的一個樓，幾十年的房子了，外面破得很。因為靠近學校，房東專門用來放租，因此把這個樓閣成獨立的12個房子，租給12個房客，每個人一個月收600美元。一個月7200美元，一年八九萬。這個樓在10年前大概60 萬美元，06年最高的時候漲到100萬美元。現在又回到60、70萬的樣子。就普通居民而言，很少會在這亞非拉人民聚居的區域買房，買了也是為了投資。但是售租比在這裡還是有參考價值的。不過這個房東算會做生意的，一般同樣大小的房子，結構沒有像它這麼好，最多可能只租一般的價格。

　　中國人住的比較多的幾個區房價可能稍微便宜一點，在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子（這個無所謂，反正足夠住了）。

　　而稍微好一點的房子，比如pasadena就是白人聚居的區，很多有錢的中國人就住在那裡，環境要好很多，房價大概就接近了100萬。

　　前面說過的話hollywood, santa monica幾個區，也是有同樣100萬左右的房子，但是面積要小很多，院子也沒那麼大。沒辦法，地段好。

　　洛杉磯房子的均價現在是40萬左右，那麼40萬以下的房子都在哪裡？其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年，美國房地產業發展，也是造城運動。但是美國不像中國，無法拆遷。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全市房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新，而且款式也差不多。但是沒有人氣，賣不出去。現在價格跌到20萬，也沒人買。因為畢竟工作不方便，雖然房子是便宜，但是每天開車來回要兩個小時，實在不是什麼太好的選擇。

　　所以有時候，有人就拿這些房子來忽悠國內的大款。希望他們去買，其實都是不好賣的。美國的房地產泡沫也主要來自於這些區域。像好萊塢一帶的房子，一直都是很堅挺的。

我在洛杉磯認識了至少一百號老美。但是在洛杉磯出生、在洛杉磯上學、在洛杉磯工作，從來沒有離開過洛杉磯的本地人不超過10個。可以想見，這個城市有多少外來人口。當然這還有歷史原因，洛杉磯總共才100多年的歷史，任何一個人往上數幾代都是外地人，這點倒是和上海挺像的。

　　有那麼多年輕人湧進這個城市，而且都是沒有家產的年輕人，他們需要買房，而房價又貴。這些年輕人到底在洛杉磯是怎麼樣生存的？最後能不能站穩腳跟？這個問題要分幾個層次來才能講清楚。

　　首先，湧進這個城市的人五花八門。其中很大一部分人墨西哥人和其他亞非拉底層人民。以墨西哥為例，墨西哥是一個跟中國一個水平線的老大難。是個墨西哥人都想來美國。好在墨西哥跟美國有著漫長的邊境下，因此挖地道也好，翻牆也好，能來的都來的，而且拖家帶口的來了。美國有500萬非法移民，絕大多數都是老墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在這裡安營紮寨了。墨西哥人吃苦耐勞，幾乎所有臟活累活全是他們包了。以前我們嘲笑中國的留學生，在美國窮死了只好去餐館刷盤子。這個其實都是以前的事情了。現在不少中餐館的廚房裡是老墨在打雜，宮保雞丁做的很地道。而且還會用中文說你好，謝謝，發音還很地道。

　　總之，老墨對生活要求不高，只要有分工作就滿足了。到時候再翻牆爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數混得好的，以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。

　　這裡插一句，美國go-vern-ment對這500萬非法移民也是睜一隻眼閉一隻眼。美國也不能沒有他們。把他們都趕走了，誰來干臟活累活。更何況他們的工錢都很低，老闆們願意用他們，只是表面上裝傻。

　　所以在洛杉磯，你去沃爾瑪，工作人員清一色的老墨老黑。只有在堪薩斯城，沃爾瑪才是白人當服務員。

　　那麼白人在洛杉磯幹啥？很簡單，不幹臟活累活就當白領了，而且很多都是從事藝術相關的工作。畢竟這是洛杉磯，這是好萊塢。很多白人就是沖這這個跑到洛杉磯來了。

　　我的不少白人朋友，都是干點跟藝術相關的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人，你20出點頭喜歡這個還算正常，如果到了30歲，還在搞這些，而且沒搞出什麼名堂來，那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更執著。30多歲了，40多歲了，沒買房子，卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體，類似於我們的北漂一族，沒房。

　　另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處於30歲左右的年紀，還沒有小孩。哪裡找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯，呆了幾年，在芝加哥有更好的工作了，就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章，把這群人叫做Odyssey，就是希臘史詩中的《奧德賽》，到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性，不屬於洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。

　　這裡可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別，就是他們覺得閱歷、生活比房子更重要。

　　當然也有一些人，30歲左右，結婚了，那就會考慮在洛杉磯穩定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入，那麼買個50-100萬的房子，壓力還是有，萬一失業了怎麼辦？美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入，現在基本上都是200萬以上的房子，壓力要小得很多。

　　洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表，日本人、香港人、台灣人、韓國人，這幾年的中國人。在國去的100年里，這些地方的大款都有往美國跑的傳統（日本、韓國後來自己發達了，有迴流的趨勢）。現在尤其是是中國人，國內賺了錢，可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較安全，因此就來這裡買房。而且都是現金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。據說洛杉磯還有一個二奶村，就是中國大款和貪官的美國基地。不過只是據說而已，我沒有實地考察驗證過。洛杉磯還有個最大的華人超市，就是陳水扁的兒子開的。

　　說到這裡，你可以已經看出一個問題。美國白人其實處於一個尷尬的地位，論人口，黑人墨西哥人也不怎麼讀書，20歲左右都可以成家生小孩了，一生就是一大窩。論有錢，白人有不少有錢人，但是亞非拉同樣有，現在都來買他們的地了。而白人的中間力量，學歷相對都偏高，結婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人口在美國的比重在急劇下降。據預測，到了2050 年，墨西哥人將取代白人成為美國的第一大人群。

我們的一些奸商會說：看，美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕，畢業沒幾年就像結婚娶老婆，買個100平米的房子。你怎麼不學學美國人租房子結婚？房子是給富人造的。

　　這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子，而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買，按照我上面說的如果夫妻倆有10萬一年的薪水，這個是平均水平，80%的美國人收入在這個範圍內，按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子，是在可承受範圍之內。而我們在北京上海，夫妻倆的收入也算10萬人民幣，現在基本上都是200萬以上了，壓力不是大一點點。

　　洛杉磯的房價只是高，而北京上海的房價已經是離譜了。所以我說，中國的房價不僅僅是房價的問題，而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什麼這樣說，房價高，高的離譜，讓人看不到希望，看不到希望自然會厭惡工作打發生活，哪裡會有進步？

　　而對於美國人而言，房價和生活基本上體現了良性循環。你只要好好工作，即便在洛杉磯這樣的大城市，還是能夠買得起房子，生活是有未來的。另一方面，正是因為房子的壓力在可承受範圍之內，所以每個人才會有心思去干自己喜歡乾的事情，干好自己喜歡乾的事情，這樣社會才會有進步。

儘管洛杉磯的房價對於中國人的收入和房價比而言已經算低了，但是美國人還是覺得高。有數據顯示，在過去的5年，洛杉磯人口減少4%。為什麼，房價貴，生活成本高，人就跑路了呀！

　　這裡就涉及一個經濟結構、人口流動和房價之間的問題。下面說說這個問題。

我前面多次說到，美國是個大企業主導的地方。企業在哪裡落戶，哪裡就有工作機會，人就往哪裡涌。企業一關門，這個城市的人也就如鳥獸散。美國五大湖區原來是製造業的基地，現在製造業都搬到亞非拉國家了，五大湖區的城市很快就沒落了。取而代之的是一些新興地帶，主要是西海岸的加州，還有德州和北卡地區。

　　再往深了說，美國為什麼會強大？就是因為這些大企業的存在。他們才是代表了先進的生產力。以先進的技術作為引擎，主導這個國家的資源配置、人口流動，這才是美國強大的關鍵。

　　這裡還是以加州為例。加州的發家也就是幾十年的事情。主要有這麼幾個因素。第一個，地理優勢，面向太平洋，面向亞太國家。第二，氣候好，一年四年陽光明媚。第三是產業群，洛杉磯所在南加主要是媒體、娛樂、旅遊業，北加主要是IT。正如製造業成就了五大湖區，這些產業也使加州在近幾十年來迅速發展，過去的40年，加州的人口幾乎增加了一倍。但是最近十年，增幅都在下降。甚至出現了像洛杉磯這樣人口下降的城市。

這就是很多城市發展到一定時候出現的瓶頸問題：人口增加，資源有限，所以生活成本就高，自然就逼著人往外走。美國人早就意識到這個問題了。所以在最初城市規劃的時候，採取的都是分散的模式。這個正好與中國形成反差，在中國，北京是首都，go-vern-ment部門都在北京，國字型大小的企業都在北京，最好的大學都雲集在北京，最好的醫療機構都在北京。人為地配置這些資源自然會導致人口向這些城市流動，去佔有、分享資源。

而在美國，恰恰相反。華盛頓是首府，除了首府什麼都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。（如美國人每年要報稅，處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。具體到每個州也是如此，以加州為例，加州兩大城市，舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪裡？在Sacramento,沒幾個人知道吧，阿諾就是在那個小地方辦公的。加州10所州立大學，除了洛杉磯分校在洛杉磯，其他都是在小城鎮。（我之前還做過一個統計，美國前20名的大學，分布在大約15個州里，紐約只分到一個哥倫比亞大學）。這樣其實已經最大程度地把公共資源分散了。

　　但是還是不夠，還是無法阻擋人源源不斷地往舊金山、洛杉磯涌。怎麼辦？美國就採取了城市群帶的模式。在北加州，從舊金山到San Jose，就是所謂的矽谷，這條線上雲集了很多小鎮，非常像上海到杭州這樣一段路，但是資源不是集中在兩個點上，而是均勻地分布在這條線上，這就實現了資源的優化配置。所以有時候我們嘲笑美國的一個城市，只有區區幾十萬人，也好意思叫城市。而實際上，他是把我們的一個城市稀釋成若干個城市。每個城市自成系統，但是又不遠。
　　所以我們想，在上海到杭州這條線上，如果上海只作為一個金融中心，把上海的IT業遷到嘉興，把上海的高校分散在這條線上的不同縣區，上海還會怎麼擁擠嗎？房價還會怎麼高么？顯然不會。

所以說，中國出現目前這種情況，原因在於還不是真正的市場經濟。而是在go-vern-ment完全控制下的資源配置。從浦的開放到今天的迪斯尼，那個不是go-vern-ment通過行政手段做出的決定？這就造成了資源浪費的地方大大量浪費，資源稀缺的地方極其稀缺。所以哪一種制度先進，一目了然。

再回到矽谷，就是舊金山到San Jose的這條線上房子也不便宜，因為那些IT企業都是動不動就是給10萬的年薪，購買力在那裡；100萬以上的房子比比皆是。但是這並不是說沒有便宜的房子。前段時間我去Mountain View，就是Google總部所在的地方。其實也是小鎮，但是我一個朋友買的是一個公寓樓，3室一廳，大概100平米，只要40萬美金。夫妻倆都是美國的博士畢業，都在IT企業工作，兩人收入一年大概18萬。你說生活有什麼壓力？過個幾年有錢了再去換個100萬的獨立房，養兩頭狗。這就是你有了付出，對社會做出了貢獻，社會給你的回報，讓你享受好的生活。你看中國的博士，都擠破了頭去考公務員。這就叫腦體倒掛。

而南加州一帶，跟矽谷清一色的高科技比起來就有點魚目混雜了。從santa babara(jackson豪宅所在地)到洛杉磯再到san diego沿著太平洋這一條線基本上也串上了。這裡的房價有高的，幾百萬，幾千萬，但是便宜的也有10幾萬。最近幾年，因為互聯網的發達，很多人在家裡就可以辦公，尤其那幫搞藝術的，很多都是個體戶，洛杉磯房價太高，就遷到周邊的小鎮上來，同時又不會遠離城市。一些新興的小鎮就在周邊開始興起了。

前面已經說了不少城市，大家也看出來了，美國的很多城市不像中國那樣是集中式，而是小城市的集群為主。洛杉磯號稱美國第二大城市，但是真正叫洛杉磯的其實是很小的一小部分。另外周邊還有將近100個類似中國的區縣（比如比佛利、好萊塢都是區）各自為政。這些區縣都是緊密地挨在一起，構成了巨無霸的廣義洛杉磯。因此生活的半徑也被擴大了，開個30公里的車去買個菜是很正常的事情。

我看到有人說美國的城市布局跟中國不同，因此房價也沒有可比性。是否有可比性，該如何比，這個問題我們可以繼續探討。但是我今天要說說紐約。紐約跟中國的城市就比較像了。

　　紐約市由五個區組成，最核心的區是曼哈頓。曼哈頓長什麼樣呢？它其實是一個狹長的半島，類似於上海的崇明島。只是這個崇明島靠長江裡面的一端是連著陸地的。島的兩側兩條河（你叫它海灣也行），東面的那條和隔著紐約的另外的幾個區，西面的那條河則是紐約和新澤西州的分界線。
　　曼哈頓59萬平方公里（想當於北京二環內）的面積上，住著163萬人。這是怎麼樣的一個概念？我們用北京做比較，北京中心的東城區、西城區、崇文區、宣武區四區總面積大約90平方公里，人口227萬。兩者相比較，人口密度差不多。
　　如果再往大了比，整個紐約5個區790平方公里（北京五環內750平方公里，兩者相當），人口827萬。這又是一個什麼樣的概念？我們還是拿北京來比，北京的東城、西城、崇文區、宣武區，再加上朝陽、石景山、海淀、丰台，這八區的人口大約也是在800多萬。考慮到外來人口，我們假設這八區的人居住在五環以內，那麼密度也是跟紐約差不多。
　　所以現在有了一個基本概念，北京二環內，曼哈頓；北京五環內，整個紐約市。當然你一定要說這樣比不科學，那我也沒辦法。
　　曼哈頓島上基本上都是高樓了。而且有些樓都是幾十年，甚至上百年了，畢竟這裡的美帝國的老巢。很多樓也顯得十分陳舊。好在美國人注重維護，內部的裝修也在不斷更新，因此外面破點，裡面住著還是很舒適的。你看看《老友記》就有大致的感覺了。
　　當然，曼哈頓島上也有嶄新的漂亮的高層商品房，不過都是豪宅了。以前台灣新聞說連戰在曼哈頓豪宅，就是那種豪宅。
　　曼哈頓的房價自然也不會便宜了。一般2室2廳100平米多一點（使用面積）至少都是100萬美元了，折算面積的話1萬美一平米金起，高不封頂。
　　有沒有便宜的，也有。就是面積小一點。類似於那種單身公寓，一個卧室的，價格也是1萬美金一平米，總價50萬也能買到。
　　當然，美國有物業稅，這個問題以後會具體談。這裡先說個大概，如果你在曼哈頓有一個100幾萬的房子，一個月大概要交1000塊錢。這只是一個大概數，根據房子的不同而不同。
　　這個是曼哈頓大致房價。再提醒一下，曼哈頓，北京二環內。
　　那麼曼哈頓居民的收入多少？美國官方數據說，曼哈頓人均收入10萬一年，號稱美國首富區。我前面說了，在美國大部分地區，10萬一年算高薪了，微軟，Google給工程師才這個價。但是注意，曼哈頓因為富人太有錢了，因此普通居民也就「被平均」了，其實在曼哈頓，3-5萬也是普通人的工資。很多行業，比如新聞、比如廣告、甚至於金融行業底層非核心的崗位，也就是3-5萬的收入。要在曼哈頓買房，壓力在美國毫無疑問是最大的。更何況，曼哈頓的消費要比美國其他地方稍微高一些。
　　當然，普通人即便在曼哈頓上班，也不會在曼哈頓買房。房價貴是一方面，另外一個原因就是多高樓擠在一起生活太壓力。所以很多人跑到島外的其它區或者是新澤西去買房。
100萬美元的房子，在曼哈頓，也就是在相當於北京二環內的地段。對收入5萬一年的普通美國人來說，已經是貴到天上去了。除了價格以外，也可以從上面的圖片看到，整個曼哈頓烏壓壓一片全市高樓，住宅也是以高層為主，住得都很壓抑。當然也有樓層、景觀好的房子，不過價錢也就高了。
　　於是很多人就把目光投向了島外紐約的另外幾個區，以及另一邊的新澤西。在這些區域選擇就多了，範圍也大了，有公寓樓，也獨立房子；但是壞境參差不齊了，比如紐約的皇后區就相對差一點。但是有一點就是肯定的，就是出了曼哈頓，房價會立即便宜很多。同樣檔次的公寓樓在曼哈頓要100萬，隔了一條河的布魯克林價格可以差一半，50-60萬就能拿下。如果還是覺得貴，你可以去皇后區，價格還可以便宜一二十萬。同時紐約的地鐵十分發達，上下班也十分方便。
　　所以我們這裡可以分析一下，紐約跟北京比，面積、人口都差不多。紐約還是給普通老百姓選擇的餘地，曼哈頓的豪宅你儘管去貴，但是我還是能夠用相當於10年薪水的價格在合理地段的買到100平米的房子。而在北京，就是普通居民也有5萬人民幣的年收入，現在想花50萬買個100平米的房子基本上快到天津了吧。
　　那麼問題到底在哪裡?人口，土地資源都不是問題的根本，這個前面已經說過了。甚至炒房也不是問題的關鍵。紐約的房子全世界的人都來買，價格也沒有炒到瘋掉。
　　這裡就要說到房子的產權問題。獨立的房子產權是沒有疑問的，你買了這個房子，地皮就是你的了，以後是你兒子和孫子的。但是對於曼哈頓公寓而言，這個產權該怎麼算？美國的做法簡單的說可以用概括成「集體擁有」。整一個樓假如有100個住戶，大家集體擁有這個樓，相當於一個公司擁有100個股東。如果哪一天你把這個房子賣了，就相當於把股份給轉讓了。這種「集體擁有」有許多具體的形式和規則，比如有些規定只能自主，不能出租；有些甚至連誰能不能買這個房子都要審核過。
　　另外一種公寓樓是公司所有，專門用來出租，不用來出售。但是go-vern-ment對房租有嚴格的限制。前段時間曼哈頓有幾個樓擅自調高房租，結果被《紐約時報》爆出來了，最後被go-vern-ment處罰了。
　　總的來說，這種「集體擁有」模式的好處很明顯。那就是避免你單打獨鬥，因為我們每一個個體總是弱勢的，但是聯合起來組成一個「住房公司」，無論是在go-vern-ment還是開發商面前都是平等的法律主體。沒有強勢弱勢之分。正式因為這樣，左右房地場的幾個力量能夠得到平衡，住房價格也能夠得到穩定。
　　當然，任何事物都是兩面的。這種模式就決定了房子一旦建了起來，就幾乎不能動了。因為要拆整個樓的話，股東大會內部首先應該會有不同的意見。民主就是七嘴八舌，最後導致效率低下。所以曼哈頓的這些樓，幾十年前就在那裡了，現在還是那樣。再怎麼維護畢竟也是幾十年的老樓了。所以中國人一到那裡，就會感覺紐約怎麼那麼臟、那麼舊。
　　所以中國的房子漲得離譜，就是各方力量明顯的一邊倒。購房住以及房產擁有者處於一個弱勢的群體，根本沒有力量參與市場博弈。所以go-vern-ment（用於土地，從某種意義上來說也是開發商）和開發商的權力不受制約，因此可以大力猛干，中國的每個城市在過去的十年都煥然一新，但是整個市場也隨之變的畸形了。

紐約

　　前面講了紐約，大家有了直觀的印象，曼哈頓相當於北京二環內，整個紐約市五個區相當於北京五環內，人口數量也是差不多。
　　不過，這還不是全部。我們通常講紐約大都會區除了整個紐約市，還包括紐約州（紐約市是紐約州的一部分，類似於吉林市是吉林省的一部分，有點搞）的其它幾個縣以及相鄰的新澤西州和康涅狄格州的一部分，其中新澤西和曼哈頓只隔了一條河。這些地區構成了整個紐約大都會，面積大約10000平方公里，人口1600萬。
　　我又要和北京做對比了，因為北京的常駐人口差不多也在1600萬（戶籍人口1200）萬，而北京整個市面積則要大得多，達16000平方公里。考慮北京西北面有大片的山區，我們刪去1/3，那麼北京無論面積還是人口都於整個紐約大都會地區十分接近。
　　之所以這樣多次反覆拿北京跟紐約做比較，主要是希望大家對紐約的居住環境和居民購房的選擇範圍有一個粗略的印象。
　　紐約大都會區有1600萬人口。這是一個KB的數字，因為美國人口只有3億，也就是說紐約大都會區的人口佔到整個美國的5%還多。20個美國人就有一個生活在這個地區。而北京的人口佔全國的1.2%，就算北京上海合併，也只佔2.5%的樣子。
　　所以有人可能會提出疑問，前面你不是說美國都是小城市的集群嗎？公共資源都是分散的，怎麼還有那麼多人往紐約跑。
　　這個其實是不矛盾的，因為發展的過程總是先出現問題再有解決方案的。縱觀美國的歷史，當初歐洲人在美洲登陸建國的時候，主要是現在美國東北的一小片地，資源有限，紐約市是在這種背景下逐漸發展起來的。儘管美國後來有西進運動，人們往中西部走，但是還是無法改變紐約大都會區多年累計的城市結構和已經在美國社會中形成的功能地位。

　　再有一個原因，就是我們常說城市是現代文明的產物，因此不可避免地散發著各種物慾的**，尤其是對年輕人。大家看《慾望都市》，女人花一個月的工資買一雙鞋子。為什麼？滿足自己的慾望唄。只是每一個人的滿足點不同罷了。

　　雖然說美國人不像中國人那麼善於攀比，要面子，那些在中國看來名牌的衣服鞋子，比如Levis的牛仔褲，Nike的運動服和鞋子，在美國都是幾十塊錢的「經濟適用型」產品。大部分美國人也穿這個。我們感嘆美國東西怎麼那麼便宜啊！好像美國真的實現了Communist主義。其實我們只感嘆對了一半。美國不是沒有貴的東西，幾百幾千幾萬美元的衣服有的是，在哪裡？紐約第五大道的櫃檯里。

　　此外，一些現代資訊服務業，比如金融、法律、媒體、廣告、時尚、文化等行業，紐約的工作機會要比其它地區多。因此多少年來，美國人還是一批一批地去紐約，都希望能夠咬一口這個大蘋果。

　　我認識在紐約工作的人不少，但是真正掙大錢的不多。因為如果只是一份普通的工作，在我之前的文章里提到過，工資都在3-5萬水平，在紐約生活壓力還是很大的。很多年輕人都是想在紐約賺點錢，然後去其他環境好的地方養老。工作賺錢不就是為了有更舒適的生活？這裡美國人跟中國人的觀念還是有很大的區別。按照中國人的思維，年薪5萬，北京五環內50萬的房子死活是要拿下來的，否則對比起列祖列宗。

　　思維不同只是一個原因，這裡還涉及到個人遷移的社會成本問題——簡單的說，就是你的關係，你的資源——中國遠遠要比美國高，以後詳細談這個問題。

　　當然你非常有錢，用錢賺錢，那麼無論你多大歲數，紐約永遠歡迎你。

　　也有一些年輕人，看上去混的不錯的,有在紐約長駐的意思。我一個美國哥們，前不久剛結婚，夫妻倆都30歲的樣子。老家是靠近紐約市但是不屬於紐約市一個地方，相當於懷柔、密雲或者廊坊。男的哈佛畢業，女的哥倫比亞畢業。工作都有7、8個年頭。男的剛畢業的時候進了摩根斯坦利，底層，很累，而且錢也不多，投行也不是所有人一進去就高薪，底層的工資都是「被平均」的了。第二年就跳槽到了一個小的對沖基金公司，現在大概一年10萬出頭的樣子。女的在一個公司做市場，現在一年5-6萬的樣子。兩人加一起16-17萬，到手大概1萬一個月。

　　這個還是在80%中產階級的收入範圍內，只是位於80%人群的頂端。現在結婚了，照例說收入不錯；但是他們還是租房。在曼哈頓花2000塊一個月租的公寓，當然是很不錯的房子了，就在中央公園的邊上。美國人的思維就是這樣，無論如何，生活質量應該要保證。

　　你可能要問了，錢呢？這裡跟大家算一筆賬，首先兩個人讀書都貸款。哈佛也好，哥倫比亞也好，4年本科學費加生活費總共20萬美元。如果你爹不是大款，貸個10萬很正常。哈佛給家庭收入6萬以下的面學費也是2004年才開始的，那哥們沒趕上。所以學費貸款是一筆開支，工作後一個月八九百塊，分10年慢慢還。好在哈佛畢業工作相對好找一點，人脈肯定廣點。師兄都是都是當總統的，儘管他們都不認識你。

　　所以你看，這裡花大錢去讀哈佛，其實也是進入高一級社會圈子的一個途徑，給你帶來可能帶來某個回報或者滿足，跟女人花2000美金買個包一個道理。——這是題外話。

　　除去學貸、房租、這哥們工作7、8年應該有一點積蓄。照理說都結婚了可以去首付買房子了。但是人家不，他把這個錢拿出來，跟朋友合夥辦了個網站，工作的同時自己創業。你說那哥倫比亞的老婆沒房會跟他結婚嗎？人家就是沒什麼抱怨，日子也照樣過。

　　所以還是那句話，美國年輕人不買房，不是因為買不起房，而是他們的生活模式以及對生活的態度跟中國人有很大的不同。在大多數美國人看來，生活的質量永遠是第一位的，自己過得舒服最重要，做自己喜歡做的事情最重要，而很少在乎別人是怎麼看的。

　　這個哥們做網站未必能成功，未必能賺錢，虧本倒閉也難說。但是如果當這個社會用相當一部分的人在用心做事，就一定會有好的東西出來。

我是讀經濟學的，然後因為之前對金融有興趣，所以跟我大學的一位地產教授了解了一下地產行業。但是，我是沒有實際投資經驗的，只能從理論上表達個人意見。另外是，這些都是我學的美國投資角度，跟中國還是有很差別。請不要當成專業的建議！

從一個投資者角度來說，房地產也只是一個能幫你賺錢的投資產品，跟投資股票一樣，會根據產品的回報選擇是否購買。買地產的時候，專業投資者都會考慮到一個數據叫Capitalization Rate, 大概就是回報率。

給個例子，一個房子價值100萬，租金一年6萬（5000/月），然後維護費用一年2萬（在美國有保險，管理費，地產稅，維修裝修費用，等等）

營業收入＝4萬／年

這情況下，Cap Rate = 4萬/100萬 = 4% （要記住用目前價格，而不是你買時候的價格，要不然買了久就不準。）

投資者就會拿這個4%跟其他投資產品的回報率做對比。當然，對比時候還要考慮到其他產品的風險，風險越高，回報率也會跟著提升。

但你會發現這個回報率不包括一個地產的升值回報，所以這是不是代表不準啊。

分析一下：

升值的基本原因就是地產產生的價值，也就是在於租金收入。如果上面例子的房升值到200萬，然後租金不變，這意味著這個產品的生產價值才2%。除非整個市場的cap rate都一樣下降了，要不然這是保持不了的。如果有得選擇的話，精明投資者會賣掉這個房子（或不買）。

哪怕你要自己住也寧願租。換一個看法，如果你很想搬進這個200萬／5000月租的房子，那你不如把200萬買個接近市場的4%，再用一部分的1萬收入租你喜歡的這套。

有另一個可能性就是投資者覺得租金將來會提升，因為這個城市發展潛力很大。（政府有什麼計劃，或許有個很大的公司準備進城市開業。人口多＝租金上漲）但最後還是要看cap rate（的潛力）。這是為什麼在美國賣公寓人們會盡量等到租滿了、或者盡量重簽新合約（因為月租一般是往上漲）才拍賣。

一套房子可以很破爛，但只要cap rate 高，對一個精明的投資者就是值得的。更多情況是投資者看到租金的潛能。如果能把房子月租提高10%，那保持Cap rate的話，房價也要提高10％。（在國內拆房再蓋新也是同一個概念）

那中國的情況是怎麼樣？根據pwc會計公司的調查，中國地產平均caprate從2006年的6-7%跌到2014年的2-3%（http://www.pwc.com/sg/en/publications/assets/aprealestemerging_2014.pdf）想對比，美國去年的caprate 都在6-8%之間（Q2 2014 Cap Rate Trends）

這個數據是平均數，美國大城市裡有些3-4%，然後中國也有比2%更底。

但總體來說，同一個收入的房子在國內要比美國的貴兩倍以上。

那為什麼會出現這個現象呢？中國買房的具體情況我不具體了解（外國人好像不給買）但我能想起幾個原因，包括：

1. 美國租金收入要交稅，所以房東那個6%收入最後到手才3-4%（這要看個人收入多少）

2. 銀行借錢利息不一樣（一般利息越低，借錢買房就會更划算，更多人買房價就上漲）

3. 跟文化有關。我見過中國人買房只重視周圍房子賣了多少，而不太重視附近租金多少。另外我接觸過的中國人大多數都比較注重買房，覺得租房就是虧。

4. 中國人知道外國房子便宜但貨幣的流動有限制，要換外幣有困難。相對比，美國人如果覺得本地的地產不便宜，要換其他國家的貨幣簡單很多。

5. 中國『好』房子有其他福利，包括小孩能進的學校

6. 生活水平上漲。美國人雖然比中國人有錢，但他們這十幾年來都保持穩定的生活水平，對於各方面的需求都穩定下來。中國人是一年比一年有錢，所以生活中的需求都會跟著漲。

目前就想到這麼多啦

我中文不是很好，可能解釋的有點亂，請各位體諒。歡迎你們的想法跟意見!

因為基本上美國土地可以自由買賣、可以相對自由的自己建房。

中國土地如果允許自由買賣、自由建房。房價立馬崩潰。

但是實際情況下，市政當局每年像便秘一樣供應一點土地，然後被炒成天價，再由房企壟斷建設，不賣你高價賣誰高價？

就是整個地球土地都給中國，還是這樣方法來賣地賣房，中國人還是得出天價買房住鴿子籠。

謝邀。

房產稅是一大方面，增加的是炒房人的成本。

而另一方面則是城市--農村人口流動的相對穩定，美國的城市化進程早已結束，無論是城市住房還是鄉村住房，都已經達到了相對的平衡時期。沒有絕對的剛需，因此房屋的流動性就很差。

再有就是相對寬鬆的貸款購房政策，尤其是黎曼危機之前，一些非高收入家庭都可以向房地美房利美等等房屋按揭公司貸款來建造自己的房屋。更別提什麼HFHI之類的人居組織，只要付出相應的短期勞動就可以免費獲得一套房屋，因此房屋市場的供求關係完全沒達到緊張的地步。

所以綜合起來看，1.成本高 2.無剛性需求 3.供需渠道多導致了「炒房」的操作難度很高。

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謝謝@胡賁知友的評論。關於您對我這3點的批判，我想詳細說說。

1. 房產稅就是所謂的Real estate tax，是指持有房產的期間徵稅，這點我想沒有什麼可爭論的。同樣，您提到的房產交易稅，美國叫Realty transfer fee或Real estate transfer tax，在交易時徵收。但具體孰高孰低，事實上是不一定的。原因是各州都有獨立的稅率。

房產稅的全國差異並不太大，具體的數據可以參見這個網頁：

http://www.nytimes.com/2007/04/10/business/11leonhardt-avgproptaxrates.html

數據分布特點是：人口流動性小，需求小的州，例如內布拉斯加，阿拉斯加這些地方，房產稅普遍偏高（&>2%）；而流動性較好的地區，比如夏威夷，加利福尼亞，在全國的水平相對較低。但這並不絕對，例如紐約，其房產稅率高達1.76%。

而房產交易稅的分布就寬泛得多，從0.01%到4%，基本上流通性差的州會採用較低交易稅，而大城市的交易稅明顯偏高，因為需要同時交納州交易稅和城市交易稅。

有些州針對首次購房普遍有免稅政策。一些州的要求則是買賣雙方平攤交易稅，這確實是事實，也許就是您說的「鼓勵流通，而不鼓勵長期持有」這句話的原因。

但是，房產稅並不一定會比交易稅高的離譜，甚至可能是顯著低於交易稅。例如賓州匹茲堡，房產稅為1.7%，而交易稅卻達到1% + 3%(學校區)或2%(其他城區)。

所以我認為「鼓勵流通，而不鼓勵長期持有」這句話是顯然不能在全國範圍成立的。而單純拿出「鼓勵流通」的例子來說，比如科羅拉多（交易稅0.01%，房產稅1%），由於流通性過低的原因，即便稅法鼓勵流通，這類地區的房屋也並不利於炒房者作為投資標的。

2. 我認為對房地產價格真正能夠起到推動作用的「剛性需求」，是必然隨著城市化進程而改變的：只有從農村向城市的大量人口湧入，並使這些新城市居民收入顯著提高，才能夠推動房價上升，這兩個因素缺一不可。在答案中，我提到的也是城市化進程，而不是大城市的人口高密度化。

現在，我覺得我們有必要看看美國近5年來的不動產價格變化：

如您所說，美國的大都市圈確實在近十年以來保持著迅速增長。但如果按照您說的「人口遷移就是剛需」，房價應當繼續順利地登頂，而不是在07年之後便出現了跳水。是由於經濟危機，居民收入變少導致房價相對更貴嗎？不是。

去除收入因素的房價曲線：

價格跳水的兩大主力：紐約和加利福尼亞（矽谷），傳統意義上的高收入區。目前的價格已經回到了大約1989年的水平。如果我們把日本東京的房價拿出來看看的話，其實也是這個結果：大城市的人口持續密集化，並不能顯著增加城市人口的收入，因此不存在支持將房價泡沫做大的基礎。再放一張圖：

日本的城市化迅速增長出現在60年代末到80年代初，而美國則是2戰後到60年代中期，以及90年代初到2000年代中。與各國的房地產價格快速上升區間完全吻合。

這裡的「城市化」和「都市圈密集化」是完全不同的兩個概念。從農村到城市的過程可以迅速增加新城鎮人口的收入，而都市圈密集化的過程，在一定程度上會造成人才過度競爭，甚至會降低都市圈的平均收入水平。我國大城市周圍產生的「蟻族」現象，其實在一定程度上，就是過度密集化的一個先兆。

所以我還是堅持我的觀點，只有城市化進程加快，使勞動人口的平均收入提高，不動產才能夠產生剛需。

3. 我來試著解釋一下：

無論是按揭貸款，還是自建房，確實都是提供了需求不假，但這部分需求市場並不完全等於二手房市場的需求。甚至由於新建房屋的優惠稅收和貸款利息，這些渠道甚至會分流一部分二手房的需求。而另外一面，「炒房客」的機會並不是在於「炒地皮」 --- 這個概念從一開始就沒有出現在問題里，所以我覺得「美國人能自己造土地嗎？」這個反問，其實與我們探討的問題並沒有直接的聯繫。

而說句實話，對於實際的海外投機者來說，「炒地皮」遠勝於「炒房」的原因也在我們這個問題中得到了體現：1.不涉及物業稅 2.地皮的剛性需求來自於人口增長 3.在不動產產業鏈的上游，風險較小。

最後再次謝謝@胡賁知友的熱心評論，歡迎繼續探討。

剛剛在美國北卡買了房子，以切身經歷提供一些觀點。有回答提到了美國房價在某些地區和特定條件下會暴漲，我謹慎認為沒有「炒」這個意味，這更多是剛需帶來的房價攀升，不像在中國大城市很多人把房子買著空著等漲到一定時候賣，在美國投資房產更多是用於出租追求穩定的現金流，而不是閑置等著房價大漲。

首先，和中國截然不同，美國對個人財產徵收稅，包括房子汽車等資產，這導致了房子產生了使用成本，房產稅一般在1%-3%之間，各個州郡都不一樣，每年徵收。另一塊固定支出是房屋保險，越大越好越老的房子保險也越貴，當然比房產稅還是要低。最後一塊是HOA費用（可以理解成物業費），當然每個小區都不同，總體來說公寓要高於聯排別墅要高於獨棟別墅，舉個例子大城市一般高層公寓居多，100平房子的HOA就可能達到每個月一兩千美金，郊區的聯排別墅需要繳納一兩百美金，獨棟最便宜一般低於100美金。稅保險物業費這三項固定支出導致了一筆可觀的房屋使用成本，越好越貴的房子每年的使用成本是相當貴的。所以如果買了房子閑置那麼時間越久成本反而越高，相比而言，美國的實際房價波動其實很小。這也是你在美國可以看到為什麼很多美國人一輩子都願意租房，不是因為買不起房而是使用成本比租房反而高。即使買房也會按需來，一個人住不會買四房五房的大房子，因為產生的使用成本很浪費。

其次，也是相當重要的就是房子買賣的交易成本很高，買房子還行但是賣的時候銷售價格6%的交易費（不記得是不是每個州都一樣）要付給中介，還有其他各種交易稅和所得稅導致如果房價不漲10%以上的話（還未算上之前說的每年產生的使用成本）是很不合算的，事實上我又要提到房價幾年內是漲不到10%的，個別地區除外）。

最後，炒房必然希望房價能短期快速上漲，但是如果看下供需關係，先說我所在的都會區，房型以別墅為主，最近幾年美國經濟恢復很好，加上大量移民和外州人口湧入，房地產市場也熱了起來，房價也上漲比較快，每年3%左右（當然跟上海北京沒法比），那麼很多開發商就會買地造房子。美國大部分地方像我們這樣，被森林覆蓋，買塊地砍掉樹，三個月半年的就能造好房子賣，所以一個土地供應充分，另一個造房周期短能迅速平抑需求，抑制房價短期因需求高漲而迅速攀升。那麼在大城市像紐約DC這些地方房型以公寓為主，之前提到HOA費這樣的使用成本極高，還有這些城市並不像北京上海那樣由於城市化和資源的集中性導致買房的需求一直高居不下，美國人在各個州之間遷移是非常非常普遍的，這也是美國人不喜歡早早買房的原因，因為美國的資源分布比較平均，東西岸中部北邊南部都有中大型城市，不像中國資源和機會高度集中於東部三四個一些城市。實際上我看了一下我們這塊地區的房價，一般的二十幾萬美金的三房別墅，從金融危機到現在也只漲了5萬美金左右，二十年以來也只漲了十幾萬。

當然，還有的可能原因是美國房產信息完全公開透明，任何人都可以在網上查到任何房子的戶主姓名，交易歷史和價格，交稅記錄，房子結構照片，土地信息等，這避免了腐敗的政府官員購置很多隱性資產或者炒房團故意背後炒高房價。

我覺得美國的這套房產市場機制是合理的，避免房子資源被閑置也避免被炒高，讓需要住的人都能買得起房子，你即使在紐約買不起房子也可以在我們這樣的百萬人口的都會區輕鬆負擔的起，各種資源設施也都非常好。我鼓勵房產稅在中國徵收，雖然不能完全抑制房價瘋狂上漲，但可以平抑以上提到的一些因素，就看政府有沒有魄力去解決之間的各種利益關係。

2015.11.16

三水哥說的很多了，補充2點：

1、投資渠道多。介個不需要解釋了吧，各種理財產品，絕對比國內眼花繚亂，加上老美們的投資理念，絕對不把雞蛋放在同一個籃子里。加上高額的買房成本，是我我也不挑要交那麼多稅的投資品種——並非房產稅，而是資產所得稅，你會炒么？

美國的證券類(包括股票、債券、基金)資本所得稅與房產類資本所得稅同時開徵，並且它們不僅按照「個人所得」設置不同的累進稅率，而且還按「持有期」長短設置了高低不同的稅率。一方面，個人所得稅稅率越高的人，其資本所得稅稅率也越高;另一方面，如果持有期越短，則稅率越高，反之則稅率越低。顯然，這種稅制設置具有很強的「均貧富」的功能，但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機，鼓勵人們長期投資。

2、社會保障完善。美國的社會保障福利高，城鄉一體無差別，美國人養老無憂，同樣也讓美國人的投資行為更加長遠而理性。你不用買房儲值擔心養出了個不孝子，花光你的所有積蓄以後還能有個房子套點現。好吧。純吐槽。

有一本書叫《被掩蓋的經濟真相》，房價支出的大幅度增長的原因里其中有一個原因是因為政府對土地的管制（就是減少土地供應）造成。

在論述實施了土地管制以後對房價的影響的時候，裡面有這麼一段話：

說一點其他方面的.

因為中國整體來說是第一次,很多中國人對金融市場還沒有敬畏之心,所謂初生牛犢不怕虎.當前很多家庭敢將壓箱底父母的養老錢,未來三十年抵禦風險的所有資金壓上來買房,就是因為相信房價會永遠上漲.

人沒有了敬畏之心,結果是很可怕的.

原來的答案太簡單了。首先來說，是美國不像中國這樣資源集中在幾個大城市，而且美國的城市都是以「大都市圈」的形象出現，比如紐約大都市圈2000萬人口，但是紐約市曼哈頓+布魯克林+皇后區+斯坦頓島只有800萬人口，剩下1200萬都分布在周圍的小衛星城裡。華盛頓都市圈有600萬人口，是全美增長最快的幾個城市圈之一，但是哥倫比亞特區的人口只有68萬，剩下的人口分布在馬里蘭州和弗吉尼亞州，北弗吉尼亞州靠近特區的幾個縣過去10年房價快速上漲。

簡單說來就是美國政府這隻「看得見的手」沒有中國的同行那麼厲害，壟斷不了教育、醫療、養老、文化等資源，這些資源主要由市場調配，比如美國最優秀的教育、醫療、文化資源服務於最有錢的JY群體，而JY群體不屑於住在擁擠的城市中，而是喜歡分布在鄉間大別墅，所以美國的優質資源分布非常廣泛~~常青藤大學我印象中只有哥倫比亞一個是在大城市裡，這還是因為哥倫比亞大學當年建校時選在了紐約。。。

反觀中國，大家隨口可說北上廣深永遠漲，理由是人口永遠向這四個城市聚集，人口聚集是單向的，而美國人口聚集是多向的，有人移居紐約，有人移出紐約，紐約市人口860萬已經持續了好幾十年了，而大都市圈人口不斷增長。土地是另外一個壟斷資源，紐約大都市圈涵蓋美國25個縣，其中紐約州12個縣，新澤西州12個縣，賓夕法尼亞州1個縣，覆蓋面積34000平方公里，比北京市轄區面積還大一倍，其中最大的建成區紐約-紐瓦克面積8900平方公里，人口1800萬，土地是很富裕的。而土地之所以富裕，也是與人口的多向流動分不開的。

拿我熟悉的北京來說，5環以內的面積750平方公里（建成區面積也就是不到700平方公里），聚集了1100萬人，五環以外建成面積600平方公里，聚集另外1200萬人口。北京不缺土地，北京轄區內部的平原面積就是6400平方公里，可是2300萬人口只有對應的建成區1300平凡公里左右，與紐約1800萬人口分布在8900平方公里上形成鮮明對比~~房價不高才怪呢。可是北京真的缺土地嗎？北京周圍的耕地以鹽鹼地居多，產量很少。

我認為，之所以中國的房價高，還是與政府的理念有關係。美國政府一開始是什麼樣子？華盛頓當第一任美國總統的時候連個辦公桌也找不到，弄個破房子就當總統了，為啥？其他十三州不鳥聯邦政府~認為聯邦政府就是個收稅的，我們當年推翻英國統治就是為了不交稅，現在這個聯邦政府是什麼東西？為什麼要交稅？交稅交在哪了？可以說美國從上到下對聯邦政府充滿了深深地懷疑和警惕，生怕聯邦政府哪天強大起來開始收重稅養一堆軍隊編成DC政府。所以美國一開始就是小政府，成立政府的目的是服務，既然是服務，那就別想壟斷任何資源，連分享點關稅什麼的都要各州同意，要不是南北戰爭美國聯邦政府可能還是這個鳥樣~後來打了幾次大仗，美國聯邦政府才有了今天的局面，但依然是服務型政府，每一項工作都有詳細預算，都有議會硬約束，超一點都不行。可想而知這種政府形態根本壟斷不了資源，土地低買高賣在美國人那裡根本不可能。

而我國不是，中華人民共和國實際上是先有政府（黨），後有國家（與美國正相反）。因為咱們的歷史在那擺著，不可能走美國路線，必須是大政府強政府，而大政府強政府的特點就是權力大，權力大就會擴充權力，擴充權力就要有收入，收入不夠用怎麼辦？就要徵稅~稅不夠了呢？土地出讓金來補~所以中國房地產的背後邏輯是政府的財政收入問題，而不是供需問題。說到這裡我還是要說：18億畝紅線完全是扯淡的玩意兒，居然還有人信！上世紀80-90年代批複的各地多如牛毛的工業園、產業園、高科技園加起來佔了無數耕地，有幾個發展起來貢獻了與土地面積相稱的GDP？北京上海廣州深圳貢獻了那麼多稅收和GDP，為啥反而要限制這幾個城市用地？這一切的背後都是財政！我早就說過，北上廣深如果聚集中國一半的人口，黨國藥丸~如果中國人都像浙江溫州人那樣自力更生奮鬥不息，那我黨一樣藥丸。。。。這是立國根本的東西~所以房地產價格不會降，頂多就是回調，至於房價高企吞沒了企業利潤降低中國競爭力，那在政權面前都是毛毛雨~

一個主要原因就是房產稅的徵收，即使是很有錢的明星，不住的房產也會選擇賣掉，不然高額的房產稅就是割肉。

什麼是美國夢，你在美國有一套房子，付得起房產稅，你的美國夢就實現一大半了。

美國的富人，自己會買一套豪宅，但通常不會像中國富人那樣炒房。因為，美國制定了一系列的規定，使得炒房的投資或投機成本很高，風險很大，從而大大限制了富人的炒房行為。

想方設法讓炒房客賺不到錢

在美國，假設一套房子為100萬。買房費用如下：

貸款：80萬，利率6%。月供5731.45。12個月，須付68,777.40。

地產稅：以房價1.5% 計，一年須付15,000。

過戶費（包括各種費用）：約為房價1%，須付10,000。

一年下來，不算首付20萬，一共約投入9萬多。

一年後，假設房子漲到120萬。賣房費用如下：

過戶費過戶費（包括各種雜費）：約為房價1%，須付12,000。

賣房傭金，約為房價6%，算5%，須付6萬。

房子增值20萬，要交個人所得稅。擁有產權未滿1年即賣掉的房屋，稅收比例可高至33%左右；擁有產權超過1年以上的，賣房時須繳付20%左右的稅。那麼，交個人所得稅至少4萬。

房子漲了20萬，但買賣房子的費用和所得稅也接近這個數字。換句話說，如果漲幅達不到20%，那麼，就要虧錢了。

通常，房價的正常升幅是3%到5%。所以，美國人如果不打算在一個地方住5至7年以上，是不會買房子的。

此外，美國放貸通常要求很嚴，如：月供最高不能超過月收入的38%。對第二套房子要求更嚴。但是幾年前，因銀行放鬆貸款，弄出個「次貸」，給一些條件不合格的人放貸，結果收不回月供，只好收回房子，而後賤賣，從而導致房價下跌，那些炒房瘋狂的地區跌幅高達50%。違背經濟規律，泡沫早晚要破滅。

對付囤房殺手鐧——徵稅

美國房產的土地，不是政府的。也就是說，政府沒有土地可以出售（或者提供有償使用權）給開發商去建造商品房。

居民在出售房子後，若賺錢的話，則需要交獲利所得稅。這個稅率就是個人所得稅的稅率。使用的是超額累進稅率，從10%累進到35%。以2012年稅率為例，不管是夫妻聯合報稅，還是一個人報稅，超過388350美元，稅率是35%。如果2012年賣掉了一個房子，賺了40萬美元，那麼，對不起，14萬美元請交給稅務局。

這個看起來，比中國的20%兇狠得多。但是，實際上，除了極少數的投機分子和富人，很少有人會被宰得血淋淋。美國政府有個溫和的政策：如果這個房子是你自己居住的，並住滿了兩年，那麼，給你免稅額，賣掉房子所賺的錢，若夫妻一起報稅，50萬內可以豁免；夫妻分開報稅的，25萬內可以豁免。此規定考慮周全，你不需要去假離婚！

所以，美國有關賣房子所得的稅收法規，對老老實實的老百姓來說，形同虛設，毫毛不傷。但對類似國內的「房叔」、「房姐」們，則是毫不留情，決不手軟的。

美國政府「賺房產錢」，主要是通過徵收房地產稅。房子和土地是你的，若你長命百歲或將房子留給後代，還得繼續交房地產稅。

這就是美帝狡猾的地方。房子值30萬，若現在馬上叫你付61萬5，沒有傻瓜會上當。但是，用百分之一二三的房地產稅，像溫水煮青蛙一樣，慢慢地下手，讓你覺得「還算溫和」，默默承受。

不管你是安分守己的蛤蟆，還是上躥下跳的青蛙，「大鍋水」，一樣煮，不管是第1座房子，還是第N座房子，不管是結婚的還是離婚的，只認房子不認人，一律都交房地產稅。這是對付「囤房」的殺手鐧。在美國囤房，代價太大。

三分之一定律限房價

美國房地產，跟中國的不一樣，很難看到「中國特色」。

其一，房子類型不同。美國房子，大多數是獨立房子 (Single House)，有車庫，有壁爐，前有草坪，後有花園。還有一些是城市屋 (Town House)，類似國內的連體別墅。很少有國內的公寓房 (Apartment) 出售。公寓通常是出租的。

其二，絕大多數上市的房子都是舊房子。美國的地皮是屋主永久擁有的，所以有些年逾古稀的爺爺奶奶級別的房子照樣能上市出售。根據美國商務部的統計，每個月，舊房子成交數大約為500萬，而新房子只有30萬左右。

其三，價格是大多數人能夠負擔得起的 (Affordable)。美國強調三分之一定律，即房貸月供不能超過家庭月收入的三分之一。美國首付 (Down Payment) 通常為20%。近期30年固定的房貸利率約為4%。最底層的老百姓，每月全家收入2300美元，就能夠買20萬左右的房子了。當然，大城市的房子要貴得多，比如首府華盛頓地區。美國普通百姓的工資的「數字」跟中國百姓的差不多，三五萬一年。小家庭兩人年收入有個6萬多的話，20萬的房價相當於3年的工資收入。國際上通常認為「房價收入比」應維持在3-6的範圍內。或者說，房價應該相當於3年至6年的家庭收入。這才是正常的。

其四，美國沒有蠱惑人心的「剛需」造勢。人人都需要住房子，這可以說是剛需，但買房子未必是。找對象時，沒有一個美國姑娘（或者她媽媽）提「必須要有房子」的剛需條件。美國約有三分之二的人擁有自己的房子，但也還有三分之一的人租房子，絕大多數是租公寓。

其五，美國人不炒房。原因可能是，第一，美國屋主必須交房產稅 (Property Tax)，稅率各地不同。房子漲了，房產稅跟著上調。第二，房子成交，賣主要付百分之六的傭金，買主要付各種過戶費用 (Closing Cost)。第三，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價格是由市場決定的。

其六，美國成交的房子，都是馬上能夠入住的，全都是裝修過的，空調、冰箱、爐灶、浴室、熱水器等，都是法律規定必須配套的。沒有國內的「毛坯房」。另外，面積只算房間內的面積，樓梯、過道什麼的，都不算面積，也就是說，你可以用捲尺自己量的。這樣，賣主很難蒙人。

美國人實在看不懂：中國人光憑模型，看效果圖就會受「震撼」而拍板買下上百萬的房子（公寓），甚至還要連夜排隊，好像搶購白菜似的。如此「追捧」現象，美國從來沒有發生過。加拿大溫哥華有過排隊買期房的報道，排隊的，清一色都是中國人。

幾年前，美國的許多銀行沒有遵循三分之一定律，貸款給那些不符合條件的購房者，後來許多人無力還貸，銀行收去房子，低價拍賣。美國房價已連續下跌五年，最慘的地區跌去一大半。不過，願賭服輸。美國還沒有聽說什麼「退房」新聞。

1，房產稅是物業稅，實際上是針對所有權徵稅。而交易時，美國的各種稅費實際上要低很多。理論上來說，這種針對房地產的稅收解構實際上是鼓勵流通，而不鼓勵長期持有。與之相對應的中國在房產交易時徵收重稅，而房屋長期持有則幾乎沒有任何稅務成本。

2，為什麼美國沒有剛性需求？作為世界經濟大國中人口解構最健康，長期保持穩定增長，並且不用擔憂老齡化的國家。這些新增人口是不是中國概念中的所謂「剛需」？紐約、矽谷等各個大都市圈近年人口更是不斷膨脹——美國經濟向服務業轉型導致就業不斷向都市圈集中，以前各個中西部小城製造業中心全部沒落。這種人口遷移算不算剛需？再追問下去，中國的所謂「剛需」到底在統計學上有多大意義？

3，第三個理由更是可笑。這個經濟學到底是怎麼學的？房利美房地美的貸款，導致很多以前無法得到貸款的低收入低信用點數家庭也可以買房。這是在擴大需求。另一方面，房地產作為強烈依賴土地這一供給彈性為零的資源的產業，其短期供給彈性極地。這應該是力推房價——地價升高的原因。怎麼到了樓主這裡成了供需渠道多？美國人當然可以自己建房子——但美國人能自己造土地嗎？

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嗯，收回之前的言論，並道歉。既然這個話題展開了，我也盡量避免意氣之爭。

在我看來，這個問題的核心是causality inference。原來的問題是「為什麼美國的房價炒不到中國這麼誇張」。我以為，這個問題實際上是在問「為什麼美國房價相對收入的比率遠比中國要低」，甚至，更準確的描述這個話題，樓主的問題應該是：「為什麼我感受中的中國相對房價比美國的相對房價要高那麼多？」

在我看來，造成這種差異的根本原因不在於房產稅或者物業稅，也不在於剛性需求。第三點反而更接近問題的核心，就是金融市場的制度安排。

當然，中美兩國稟賦差距太大，以人口密度、人口結構等條件而言，中國更好的比較對象應該是日本（準確的說，是滯後的日本）而非美國。而如果以北京，上海，廣州等一線城市而言，更好的比較對象是香港、新加坡。但既然要拿全國的數據來比。可以看看這個圖。有興趣的同學可以自己上經濟學人的這個interactive infograph上去看看。鏈接在此

http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

圖中數據顯示的是，如果以2001年房價對收入的比為100，此後10年中，中國的房價對平均收入比實際上是在下降（和日本一樣）。而美國和英國則是一輪大波浪。

等等，這個數據實在太詭異了，和絕大多數人的感受差距巨大，中國的相對房價過去10年一直在下降？

這涉及的問題包括，

1，城市化當然導致大城市房價飛漲——但對全國房價的影響是否會被offset？亦即，如果城市化是一個效率更高的土地使用方式的話。那麼隨著城市化的進程，中國可資利用的土地總量是否應該更多？具體的體現是，北京上海等一線城市的房價飛漲，到底對全國平均房價的影響有多大？是否一定大過土地集約利用帶來的好處？（比如城市化導致的全民收入上漲從而降低了房價對收入比）

2，不同資源稟賦的國家，如果有一個基準的（「合理的」）房價收入比，那麼以美國的平均房價收入比即使在2006-2007年最高位時，也遠遠低於中國的房價收入比。那在探討到底美國房價的「不合理性」和中國房價的「不合理性」誰更高時，是否應該剔除稟賦差距因素？

那麼回過頭來再看中國，以現價美元計算，2001年，中國的人均GDP僅1k美金，現在大約4.4k美金。過去10年房價上漲超過四倍的地區，到底在中國房產總量中佔比多少？我的記憶中，2002年前後，北京廣州上海等地的黃金地段，房價1萬的也都有了。現在房價大概上漲到多少倍了？如果把這些超速上漲的核心城市攤薄到成千上萬的二三線城市，到底中國房價具體漲幅相對人均GDP（人均收入）的漲幅有什麼超過國際經驗的地方？

繼續追問這個話題，到底是中國房價漲的太快了，還是貧富分化的差距越來越大了，導致城市中產階級對房價的感受與實際經濟數據體現出來的情況不一樣？

到底是什麼導致了過去20年美國房價的大牛市，然後又導致了這個牛市的破產？到底是什麼導致了中國絕大多數國民對房價上漲的忍受度越來越差，甚至與基礎的經濟數據所顯示的狀況背離？

哈哈我就不大堆理論了，說3點：

1。中國投資渠道狹窄

2。中國人居者有其屋的觀念太強

3。薛蠻子是怎麼賺第一桶金的呵呵

http://www.iqiyi.com/zongyi/20111121/346fae03cded9464.html 從30分18秒開始看起。

誰說美國人不炒房？不但炒房成風，還從房屋貸款中套現，房屋中介和銀行人員對利率介紹和相關條款介紹不清楚，在房貸中四處弄虛作假……整個市場混亂不堪，07/08年金融危機很大一部分是拜美國人炒房所賜。

++++++++++++++++++++　看來題目被改了，補充回答 ++++++++++++++++++++++++++++

先說一個原因：美國人炒房的主要方式之一是是從房屋中套現，而非坐等房子漲價（買賣房子如果賺了錢政府要收稅）。套現的方法是從銀行貸超過房價的貸款，然後止贖。（具體怎麼做到的，參考Dolf De Roos的課程。）相比較而言，房價漲不如套現來得實惠。

睜眼說瞎話。美國炒房不凶，08年次貸危機怎麼來的?

其實答案很簡單，就是四個字——「地廣人稀」。

美國人有地有房，房多人少，不光不炒房，政府還鼓勵老百姓都買房。

舉個例子，Las Vegas 這兩年的政策十分寬鬆，首付只需要1%—5%，剩下的全部向銀行貸款。這樣好的政策，基本人人都可以貸款買房，誰還想著去炒房啊~~~

據我這段時間的調查，Las Vegas 今年的房價與1997年時的房價基本持平，房價幾乎到了最低點，誰炒房誰破產~~~

根據維基百科的定義，炒房的全稱是「炒作房地產」，即

透過非自住、非出租，手上的房地產投資組合不斷改變，低價買入、高價賣出，分別以賺取快錢為唯一目的，其交易行為被普羅大眾認為是投機行為

也就是說，炒房就是「倒房子」，不住也不出租，就是買進再賣出，賺取差價。我們都知道，中國的「炒房團」可是世界聞名的。

其實歸因這件事，並不是很難，我們總是能找出一萬個原因，說：看！就是如此這般！

然而最終的最終，這個疑問究竟有沒有消解：為什麼？究竟為什麼？

其實那句俗語「一個巴掌拍不響」，在炒房的問題上也行得通，得有人配合你的表演，房子才炒的起來啊——有了材料有了鍋，你不是還得有火才能炒得熱東西？炒房這件事就是，炒房者佔有資源，主導價格，供不應求，bang，房價上去了。看起來很簡單，但第一，炒房者懷裡的這些房子得不能反噬自己，這麼說有點嚇人哈，其實就是你佔有的資源你自己佔得起，至少你在它們身上付出的成本相比於你最終的利益得是毛毛雨才合理。第二，得有人配合這齣戲，炒房者湧上來把房子抱懷裡，房價高漲之後，結果是人們不得不順從這個價格，還是得從他們手裡以這樣的高價把房子買過來。

為什麼美國房價炒不到中國那麼誇張？第一房子持有成本高，第二沒人配合你表演。

先說第一房子持有成本高

這一點實際上是最直觀，也是最關鍵的原因。房屋的持有成本，直接影響到了「炒房」這件事的相對收益到底是高還是低。如果你在手裡持有的房子上花費的成本，已經變成了一種非常大的負擔，那麼炒房行為自然會被抑制。

①提高房屋持有成本的主角當然是：房產稅

房地產稅一般佔到房屋價格的1%左右，一些大城市學區比較好的地方，房產稅可以高達2.5-3%左右，這個比率看似不高，但是要每年都需要繳納的而且隨著通貨膨脹及房產的增值，每年或每隔幾年都會上漲，養房的成本很高。舉個例子，比如一個$100萬美元的公寓，根據地點的不同，房產稅可能在1萬到3萬不等

↓The Tax Information Portal網站給出的中位價房產稅表格

②除了地產稅這個重頭戲之外，還有物業費，如果貸款的話還會有貸款利息，以及各類房屋保險

再加上每個月的物業費，每年在2-3萬不等，如果房屋還有貸款，貸款利息也很有可能超過1-2萬美元，目前美國30年固定貸款利率在3.8-4.0%左右浮動。加上其他貸款保險，房屋保險，必要的維護支出及水電網費等，每年養房成本要5萬美元以上，基本上20-25年左右又一個相同房子的錢都已經支付出去。這個和目前國內房產價格動輒上漲50%甚至翻倍翻幾倍是根本不可以類比的。

③對於投資行為還會有別的限制，比如說在買房過程中合理避稅了，將來房子賣出去，還得交投資所得稅。並且貸款利率也會比較高、首付比例比較高

對於第一套自住用房，在房屋貸款上有優惠稅率，將來出售時，享有個人25萬，夫妻合併報稅50萬美元的資本利得抵減額。對於投資房而言，則不享有上述優惠，而且貸款利率比個人自住用房要高，首付比率也相應提高，當然這個要結合具體州及所在County 的具體要求。

其他的養房成本就不多贅述了，美國不管是物業費還是人工費都比國內要高，而且社區的約束力高，如果你買了房子閑置著不去打理，會面臨法律問題。

以上所說的種種，都在限制著「炒房」行為，因為買進之後，除了一眼看得到的房價時多少以外，還有很複雜的「附加值」，各種各樣的稅和房屋維護費用，就會使得這筆買賣差價的部分縮水，以至於不值得這麼做。

題主在描述里提了一個很有意思的問題：「從中國徵收房產稅的情況來看，房產稅只會讓房價更高，那麼為什麼美國的房價沒有中國這麼誇張呢?」這個邏輯是有問題的，房價是房價，房產稅是房產稅，房產稅與房價掛鉤，是直接按房價的百分比計算出來的，應當說「房價更高會讓房產稅更高」，而不是反過來。其實美國不管是房產稅還是資本利得稅等等，其主要目的很明顯，就是避免房子成為被炒對象。

不過題主的這個描述也有琢磨的價值，因為這的確牽扯出一個棘手的問題：怎樣避免限制炒房者的手段，不會殃及普通購房者的正常需求？

首先房價不是一次性徵收，而是在你持有階段持續的一種付出。而且如果房子升值，房產稅也會相應升高。不是說我在房價上再加百分之多少，付得起就付，這沒有任何意義嘛，這等於沒有。房產稅是細水長流的，你想不細水長流都不行。假設你是自住房，OK每年交多少按時交就可以，如果你是普通投資者，OK每年交多少按時交就行。但如果你想炒房，那麼你手裡有10套房，每年就要交10套的房產稅，如果房價被你們炒的很高，你要交的也多很多，而且房子一年不出手，就多交一年，出手賣，還要交資本利得稅。炒房還能是值得的選擇嗎？

其次針對普通購房者，是有相對溫和的政策的。如果這個房子你就是買來自己住的，並且已經住滿兩年，那麼賣房子的時候就會有免稅額。而且賣房所得收入，夫妻可以一起報稅，50萬內可以豁免。如果夫妻分開報稅，25萬內可以豁免。所以，對於老老實實自己買房自己住的老百姓來說，房產稅方面會有一些優待。但是如果有天普通購房者有錢了發達了，想切換成炒房模式、多買幾套房玩玩？對不起，持有成本立刻教你做人。

再說有沒有人配合表演

在國內，房價被炒得很高，大家就算再覺得壓力大，該買還得買。因為第一，資源集中，比如北上廣，太多人想在這裡紮根，不管是優質教育資源還是好的工作資源都相對集中；第二，房子上附加的福利讓很多人必須買房，不管是小孩就學還是買房落戶，都是一些房子能帶來的好處，有時候甚至是不可替代的好處。想在這裡紮根，有時候沒有一套房真的感覺不太行。

美國的房子如果也不得不買，那麼就算有各種稅，一旦房價高到一定程度，那麼凈收益怎麼著還是會拉上去的，炒房還是會風起雲湧的。

但是！可惜的就是，在美國還真就有很多人會選擇不買。

因為第一，就像很多答主所言，資源分配和中國不同，城市模式和中國不同，這裡不行，換個地方生活，一樣有優質的資源。雖然紐約這樣的地方也許不可替代，但是也沒有到非這裡不可的程度。

其次，也是更重要的一點是，捆綁在房子上的福利沒那麼多。就算真的想在這裡生活，但是房價被炒得太高，那麼不好意思我租房總可以吧？雖然美國的公立學校也有學區，也相應的有學區房，但是注意，不是只有買了學區房的人才享有子女就讀的機會，「居住」才是就讀標準，在學區內租房和在學區內買房都可以，只要住在這裡就可以。所以如果真的超出購買範圍，也會有人在這裡租房，租賃市場和房產買賣時常本來就不是一回事，沒有福利捆綁的房產交易市場和租賃市場的關聯性就更弱了。也就是說，這個地區的房子房價雖然被炒上去了，但是租賃市場上漲得並沒有那麼多，那麼這個超高的房價只會被架空在那裡，大家該生活還是生活，你說尷尬不尷尬。租房市場在美國也比較成熟，在租住的房子里安穩地生活很多年，是很常見的，何況還有專供出租的公寓，完全不會有國內租房明顯不如買房穩定的感覺。這一點隨便點開一個美劇都有體現，《慾望都市》里的幾個女主，《老友記》里的六個人，以及《生活大爆炸》里的幾個主角，無不是多少季都住在租的公寓里，沒毛病。

說到底，為什麼美國的房價炒不到中國這麼誇張？

其實，資本市場是逐利的，美國的房價炒不到中國這麼誇張，一句話概括就是：

無利可圖，或者是可圖的利益很低。

很多答主說到了中國人和美國人不同的「觀念」，其實觀念這個東西實在是有點懸了，這恰好可以用同樣被很多人提及的次貸危機聯繫在一起。次貸危機的發生源於一系列對上述我們說到的成本做了改變，比如美聯儲連續降息、政府對低收入人群的首付予以資助，貸款機構過度信貸、投資銀行過度開發衍生品、過度寬鬆的金融監管····當人們可以用很低的成本買到房子，當金融機構推出了各種各樣的衍生品，我們看到了什麼呢？我們看到所謂的觀念不復存在，美國人瘋也似的買著房子。所以，觀念只不過是現實條件下的一種結果，在中國大家對房子的喜愛雖然有可能已經變成習慣，但是一旦理財產品豐富保值，租房市場成熟，捆綁福利減少，持有成本變高，什麼愛買房，只不過是現實和資本在推動的行為罷了。

投資房產和炒房是兩回事

說到這裡，可能會顯得有些奇怪：你明明是一個海外置業社區，難道要勸大家不要去美國買房？

咦····當然不是！海外置業，是理性投資，和炒房有根本的區別。真正的房產投資，絕不是跟囤貨似的買買買、賣賣賣，和任何一項其他的投資一樣，要平衡各方面因素，科學置業才是王道啊。

美國個人及家庭的投資情況，引用及優社區專家梁恩澤的描述就是

在美國購置房產對於絕大多數家庭而言還是家庭最主要的投資，但是擁有多套住房的成本很高，在經濟上並不劃斷，所以通常會配置其他的資產類別，比如個人退休賬戶，共同基金，政府債券，人壽保險，股票，對沖基金，理財或結構化產品等等，選擇渠道廣泛，根據個人風險偏好不同因人而異。

就像專家梁恩澤在上面說的：「在經濟上並不划算」。投資房產在美國，和其他投資類型一樣，是一種很重要也很常見的投資方式。但是炒房，以佔有資源炒高價格再出手賣掉為目的地去購置很多房產，在美國怕是很難行得通。

之前，及優在回答另一個問題「是任何人都可以在美國買房嗎？去美國投資房產有什麼要求，需要注意什麼？」的時候就提到過，海外置業需要轉換思維，這炒房的問題是頭一樁需要補充的知識。因為沒有這樣的前置知識，就無法理性的投資海外房產。

和炒房的不同是，投資房產的持有成本會用租金收益的方式去平衡，所以海外置業者的眼中會有很多東西，投資海外資產，很少有人是抱著房價翻幾番的心去的，相反，要計算租售比、稅率、貸款等很多因素，最終做出決策。

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以上引用部分，除開頭引自維基百科以外，均來自「及優」社區專家「梁恩澤」和「張凱文」針對用戶提問做出的回答

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補充一個觀點，美國也曾有房價飆升的階段，不過現在是進入了逆城市化進程，大量人居住在郊區，開車進城上班，這在本質上是通過能源的高消耗對沖了房價。而中國是負擔不了逆城市化進程中的能源消耗的，如果不出現黑天鵝事件，按照目前的趨勢，永遠不會出現逆城市化進程

美國屬於發達國家，發達國家有以下共性：

1 經濟增長率放緩

從經濟增長速率來看，發達國家的經濟增長率大多較低，像美國這樣的增長速率在發達國家中已算得上是首屈一指了，更不用說其他發達國家的增長速率。

即使財富基數大，但經濟增長速率低的話，財富積累速度肯定是不高的，這樣不利於購房的新鮮血液產生，而房地產發展的一個必要條件就是要有購房的新力軍，沒有足夠的新生財富階層，購房需求自然就沒有經濟高速增長的發展中國家旺盛。

2 城市化程度高

發達國家大都完成了城市化進程，意味著居民購置房產的整體需求已經過了峰值，同時租房制度的完善讓租房族得到更好的保障，加之房屋持有成本高，導致居民購房的需求大多也用於自住，而不是用於投資。

3 金融市場發達

發達國家大都擁有發達的金融市場，資金擁有相當多的去向，如美國無論是股票、基金、期貨、信託、保險，都是全球第一的市場，加上對境外投資的管制也比我國寬鬆得多，資本是逐利的，有這麼多能創造高收益並得到法規制度充分保障的市場，就不需要盯著房地產市場進行投資。

4 房產投資門檻高

外國，特別是美國，能參與到投資房產這種業務上的，絕大部分是房地產商或相關的金融機構（如房利美和房地美），並非像中國那樣購買房產等待升值就可以了，而是通過基金、債券、保險、信託的形式參與到房地產投資上來。

與此相對應的運作團隊也是極度專業的，所以極少個人或者小團隊有能力參與這種高度專業化的事業，普通個人或家庭能購買的房產也就僅限於一兩套。

這裡面有制度的因素，也有階層固化的因素，但總的來說，就是個人或小團體達不到「炒房」的投資門檻。

5 曝光率低

從第4點我們可以知道這種事業一般平民參與度不高，而大眾參與度不高的事情自然不會在大眾媒體中進入熱炒，那進入普通人眼裡的新聞就少了。所以除了房地產行情火的一段時間會在公眾中熱炒，過了風頭其關注度就會下降。

發達國家公民讓人感覺不愛買房是由於經濟增長率放緩，城市化進程基本完成，房產持有成本高，並擁有足夠多的資金保值增值渠道，加上房產投資的門檻不是普通人能達到的，普通人參與的少，新聞自然曝光的少，就會讓人覺得外國人不喜歡買房。

其實發達國家如美國人對房子也是十分熱愛的，畢竟次貸危機產生的基本要求就是大眾群體願意購買房產，只是我們了解的少才認為他們不愛購房而已。

回頭看看國內，為什麼中國人喜歡炒房購房？主要原因基本與外國相反：

1 落地生根觀念強烈

先從最本質的價值觀入手，我國人民有非常強烈的落地生根觀念，這是千年以來血脈相承的，骨子裡就有對土地的熱愛，這種熱愛本質上是渴望得到安全感，得到更多保障。

相比起發達西方國家游牧民族、殖民主義的背景，我國人無論統治階層還是百姓階層都覺得土地房子能更好地帶來安全保障，自然而言就會熱愛於投資土地房產。

2 經濟高速發展

近數十年來，我國經濟高速發展，除了房地產市場外，各行各業都是並駕齊驅，都是以極高的速度進行增長，從國外市場也賺取了不少財富，不僅高位者們手上聚集了大量資金，一般群眾們手上也有了點小錢，發展房地產的一個必要條件就是經濟高速發展，產生有購房需求的新鮮血液，只有血液足夠多，才能奠定大牛市的基礎。

3 城市化程度不高

和發達國家相反，我國的城市化進程還是在進行中，而且還有相當長一段時間的進程，所以整體購房需求還是比較旺盛的，並且房產持有成本相對於發達國家的來說，可以忽略不計。

4 土地財政

土地財政，這個應該不用多解釋了，就是建立在我國人對土地和房子熱愛上的制度。

政府通過出讓土地使用權來取得天量收入，其中還不乏FuBai分子以個人名義持有大量房產，屁股決定腦袋，為了取得更高的收入，房價自然是要上漲的，他們吃肉，一般人中自然有部分先知先覺者會跟風喝湯，而跟風的人多了，房價就會進一步上漲，上漲到一定程度，不知不覺者和後知後覺者自然也會想參與進來分一杯羹，又會再次導致新一輪的上漲，整體就是這麼一個循環。

5 金融市場較為落後

無論在哪個國家，隨著時間的推移，只要體制不換，貨幣都是貶值的，這是由人性中買漲不買跌的弱點所決定的，那為了抵禦通脹就必須要尋找資金保值增值的渠道。可令人惋惜的是，我們投資渠道十分匱乏，這是因為我們的金融市場仍然較為落後。

或許會有人反對這種說法，但判定金融市場是否落後的最簡單的標準就是能否得到最基本的法規保障，用接地氣的話來說就是：「你敢把上千萬甚至上億的資金投進股票、債券、基金、期貨、保險、信託、理財產品或其他金融產品上嗎？反正我是不敢。」

相信不用筆者多說，金融詐騙之多，簡直如天上星星一樣繁多，先不說超出市場利息的高利貸產品，就是最基本的股票、債券市場都得不到基本保障，近些年甚至連銀行存款、理財產品都出現詐騙的案例，如此金融環境，百姓們哪敢在這些產品里存放巨額資金，只敢存放小量資金「玩玩」而已（不過這種「玩玩」級別的資金，由於人口基數大，也能創造出平安、安邦這種巨頭），絕大部分資金為了保障安全還是回到了擁有較為健全法規制度、持有成本低、收益有所預期的房地產市場。

6 曝光率高

又回到曝光率的問題上，現階段，我國房地產市場仍然屬於野蠻生長時期，其需求組成結構總體可以歸結為：天量的普通剛需或換房客、大量的民間投資客、少量的投資機構、極少量的權力者（這個指的是數量少，而不是房子少）。

這種底部龐大的金字塔結構，導致了媒體一定在相當長的時間周期內進行曝光的，並且鑒於大部分群眾自身也存在購房需求，就會有一種感同身受的體會，久而久之就會養成中國人喜歡炒房這種觀點，所以也可以說媒體是房價上漲的有力推手。

當下中國人喜歡炒房、購房的現象，有自身特性的因素、有發展過程中必然經歷的因素，也有制度引流所導致的因素，是多重因素疊加造成的，這種現象在以上因素均沒有消失的情況下，想通過外力阻止其出現簡直是天方夜譚。

如果想要有本質上的改變，我們最應該期待的，是第四和第五條因素的改變，這樣才算是治標治本的解決方式。你問我如果無法改變怎麼辦？那還是裝瘋賣傻地跟風吧，和他們利益綁在一起起碼不會吃虧。