夫妻婚後共有房產，證上只有一方的名字，能自己賣掉嗎？

01-03

房子是婚後才買的，還貸是兩人一起。
我聽說的是可以賣但是無法過戶，是各地規則不一樣嗎？北京什麼樣？

買過以及見過幾種比較奇特的房子的經驗，坐標北京：

首先，過戶時其實看的不多，有些城市在房管局過戶的時候可能只看房本，查的並不嚴。

其次，查的比較嚴的其實是在房貸這一關，銀行會卡的比較死，因為銀行是放款的，如果房子有問題，銀行的錢就未必能順利收回來了，如果查不清楚，銀行就要承擔巨大的風險。

所以我看到的情況就是：購房人只要是貸款買房，那麼在銀行面簽這一步上肯定會查的很嚴，沒結婚的拿單身證明，結婚的拿結婚證並且雙方到場，離婚了拿離婚證並且還要看離婚協議，如果離婚協議上沒寫清楚這套房子的情況還要前夫前妻過來簽字。

但過戶的時候就查的不那麼嚴了，在房管局過戶基本上只看房本名字是誰的。

所以，如果購房人不涉及貸款，那麼這個漏洞是可以繞過去的，如果涉及貸款，那麼基本上銀行這一關是過不去。

還有，補充一點：如果是夫妻共有財產，一方單獨賣出，另一方是有權打官司追回的，法律上這肯定是共同財產。

全款購買：風險全由購房人承擔。

貸款購買：風險由購房人和銀行共同承擔。

如果走中介，正規中介肯定也會查，因為中介收了中介費，就有責任調查，否則出了問題就成被告了。

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補充：

還漏了一條就是北京滿五唯一的政策，如果涉及到這個政策，一樣可能會過不去，因為要查家庭名下的房產，如果本身就不是唯一住房，或者不按滿五唯一的規則賣出去（多繳稅），那麼交稅這一關也可以規避。

賣方出售滿五唯一住房時，需要提供身份證、戶口本、結婚證、離婚證、單身證明等材料，但如果不是滿五唯一，就只看房產證上的人的身份證了，別的都不看。當然，也可以一方攜帶證件去辦交稅，但風險比較大。

所以，如果想要避開所有限制偷偷賣掉房子，需要：全款、不走滿五唯一避稅、非正規小中介，但這事實上是違法的。

不能。題主聽說的沒錯，你可以賣，但是不能過戶。

本所大人給您解釋一下（先看理論，後面再說個案例）：

買賣這事情最簡單不過了，一手交錢一手交房。您去跟中介說你要賣房，找到買家就簽合同交房款，負責任的中介會問一下是否夫妻雙方都同意（畢竟人家也不想白乾啊），如果您說另一方有特殊原因不能到場，大多數的中介頂多讓你打個電話證明，也不會說不讓您賣。

但購房者付了錢，您得給人家過戶呀！這下可好了，到了房管局，人家電腦上一查是已婚狀態，不好意思，喊您老公過來一起過來簽合同、拍個照吧。

之後就是兩個情況：

1.配偶同意賣房，您得分一半給他。

根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十一條之規定：「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」

所以，如果買房的第三方是善意購買，支付了合理的房款並且辦了產權登記手續的話，夫妻另一方是無權追回這個房屋的，但可以要求獲得相應的賠償。

2.配偶不同意賣方，您得賠違約金。

房子自然是不能過戶了。購房者與您簽訂了合同，並付了款，您說不能過戶，那麼您就屬違約了。

根據《合同法》規定，只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，並要求其返還所交的預售購房款和利息，並支付違約金，一般雙倍返還定金或者30%以內的合同約定，或者實際損失。

----------------------------------------------------我是一條案例分割線-------------------------------------------------

在本所大人遇到過的房屋買賣合同糾紛案件中，很多是夫妻一方在配偶不在場、不知情的情況下，將作為夫妻共同財產的房屋擅自賣給第三方。在與第三方購房者的交易過程中產生訴訟。起因多樣，有的是購房者要求出賣方與其配偶按合同履行房屋交易手續，協助辦理過戶等手續；有的則是配偶起訴買賣的雙方，要求判定購房合同無效。

有這麼一個案例（案例人稱均為化名）：

原告李浩與被告王麗於2001年登記結婚，雙方確立為夫妻關係。婚後共同出資購買了廣州一套房屋，房屋買賣合同簽訂人與房屋產權人均為王麗。2015年，原告李浩發現王麗擅自把此房屋賣給了次被告張某，並且簽訂了房屋買賣合同。原告李浩認為，涉案房屋屬於夫妻共同財產，王麗未經原告同意，在原告不知情的情況下擅自變賣夫妻共同財產的行為損害了原告的合法權益，所以被告王麗與張某簽訂的房屋買賣合同應為無效。

簡單的說就是老婆偷偷把作為夫妻共同財產的房子賣給了張某，老公發現了說自己並不知情，這張某與自己老婆簽的合同要作廢。

這時候劇情反轉，老婆王麗說：「嗯，我老公說得對，當時他在醫院治病，他並不知情，所以我與張某簽訂的合同應為無效。」

作為被告的張某多憋屈啊，合同是在雙方自願的情況下經一致協商在正規的房地產中介公司簽訂的，而且當時王麗凡物強調賣方這事他們夫妻倆都是知情的，王麗還說因為老公生病不方便過來簽合同，當場打了電話，電話那頭一男的稱是王麗老公，同意出售房屋；另外王麗還簽署了聲明證明對房屋有完整的處分權，張某認為其作為善意第三人購買房屋，李浩與王麗應履行房屋買賣合同。

人民法院審理後認為：

當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。原告以被告王麗在未經原告同意且原告並不知情的情況下擅自處分夫妻共同財產為由，要求判定房屋買賣合同無效，法律依據不足；原告主張次被告張某惡意串通被提供充分證據，根據：

《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效。
　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
　　（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；

　　（四）損害社會公共利益；
　　（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條
第1款：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
第2款：出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

最後判決駁回原告的訴訟請求。

所以，未經配偶同意還是不要擅自變賣夫妻共同財產了，且不說能不能過房管局這關，即使能賣，只要被配偶發現了還是得對對方做出補償。過不了戶但簽了合同還要賠付違約金，賠了夫人又折兵。

另外，如果做為購房者，也要注意查看賣方是否已婚狀態，詢問房屋是婚前購買還是婚後購買，有必要時要求查看其結婚證，對照原房屋的購房日期，如晚於結婚日期，一般為夫妻共同財產，最好還是得到夫妻雙方的同意後才簽訂合同。否則即使有違約金賠償，但買房過程勞心勞力最後房子卻買不成，還很有可能因為訴訟時間的延遲造成購房款資金站崗。

以上，

我是天穗所大人，有事找我，沒事退庭。

1.題主所說的房產，是夫妻婚後共有財產，為夫妻共同共有。雖然房產證登記的只有一個人，但是由於購買行為發生在夫妻關係存續期間，根據《婚姻法》第十七條、《物權法》第一百零三條的規定，夫妻一人處分的房產為夫妻共有財產。

2.由於夫妻共同共有房屋權屬登記在一方名下，登記權利人未經另一方同意擅自以自己名義或者雙方名義將房屋出賣給第三人。一方未經過另一方同意，對涉及夫妻雙方重大權益房產事項處分的行為，屬於無權處分行為。

3.北京方面，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》規定：夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持；但該轉讓行為不符合善意取得的，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。

故而：

如果買房人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。此時買房人基於善意取得。

因房屋已經過戶，購買者有合理理由不知道房屋為夫妻共同財產，也就是說購買者屬於善意第三人，那麼購買者應然擁有房屋的所有權。而排除善意取得的情況下，房屋即使出賣，未取得夫妻另一方同意，也有被追回的危險。

相關資料：

1.《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第(二)項規定:「夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人」。

2.《物權法》第九十七條規定：「處分共有的不動產，應當經全體共同共有人同意」。

3.《最高人民法院關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規定:「在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定為無效。」

絕對不會出現房產證題主所說的事，在房管局過戶時，房產證上不管是幾個人的名字，所有權人必須到場！

結了婚的，夫妻雙方到場；

什麼？你說你離異啊，吼啊，離婚證；啊，什麼？你說你一直是個單身狗？吼啊，當地民政局開未婚證明；啊，你又說你愛人去世了?沒關係，死亡證明加未婚證明。

你賣的時候是可以一個人去，但是最後你過不了戶，賣個屁啊，分分鐘告你違約，雙倍定金賠付。

杭州，昨天剛過戶，不用

武漢，

不止是夫妻，如果有成年子女，不管房子寫夫妻誰的名字，子女也要同意

北京。可以。賣房的女士房產證上只有她自己的名字，她說已離婚，然而過戶時房產局並沒有要求看她的離婚證。

天津是要求去房管局簽合同還是過戶時候夫妻雙方都得到場拍照留念

深圳可以一方過戶賣掉，廣州的不能

已有的回答里很多是從程序上來給出這個問題的答案。

在法律上，這個也是不能賣的。

你所謂的「能賣不能過戶」其實還是沒有完成房屋買賣的一整套程序，那麼，實際上，這套房子並沒有，也不能成功售出。

大陸婚姻法第十六條規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的應當歸為共同所有的財產，應該歸夫妻共同所有。而且，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

首先，關於這套房子應不應當算做是夫妻共同財產的問題：這套兩人一起還房貸的房子，是否應該算作是夫妻共同財產：這個問題，我的看法是應該算作兩人共同持有的。原因之一是你所認為的，兩人共同持有，只是房產證上只有一個人的名字而已。也就是說，在兩個人的共識中，這個房子是兩個人共同持有的。原因之二是兩個人婚後一起還房貸並居住在這套房子里，那麼實際上，已經構成雙方行為上的共同持有。

其次，夫妻對於共同財產的平等處理權如何解釋的問題：其實這個在房屋的出租和買賣的過程中，體現的最為常見。簡單來講，如果婚姻中的一方要處理共同財產，那麼，必須徵得婚姻另一方的書面同意。這在大陸比較普遍的，就是夫妻雙方共同到場簽署合同，甚至有些城市的監管部門，還會多加一道程序，就是拍照「留念」（取證）。

綜合以上兩個關鍵點的分析，夫妻婚後的共有房產，即使房產證上只有一方的名字，這一方也不能夠單方面發出房屋銷售的合法邀約，因為這一方並沒有相應房屋的全部處理權。因此，其單方面是無法將房子合法地賣掉的。

青島，不能，必須兩人同意。

不同的地區有不同的辦法，你找到漏洞是可以賣掉的。

但問題是：單獨賣掉的行為可能觸犯刑法。

南京，可以，因為過戶只需要產權證上記載的所有人簽字即可。

不能！

先說結論，可以簽訂買賣合同，但能不能過戶看情況。

如果房產證只有一方名字，且賣房人明確告知自己單身，那麼買賣合同有效，買房人可以以善意為由起訴賣房人履行合同完成過戶。如果買房人明知房子為夫妻共同財產，或者賣房人明確告知（這種情況少見），那麼就無法過戶。

不過，現在很多地方房管局在出購房證明的時候需要開單身或已婚證明。另外，買房人簽合同的時候最好多個心眼查一下。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）

　第十一條

一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

也就是說，是可能發生未經另一方同意而發生產權移轉的情況的。因為房管局並不做實體審查，一般看登記誰的名字就按誰的名字來操作。如果有貸款要好的多，銀行為了保障資金安全一般會非常謹慎的處理相關問題。

擔心書記

在意插眼

不能，即使房產證沒有另一方名字，主要婚姻存續，另一方必須到場

嚇，md2發生了什麼

無論如何，樓上各位都不必馬上提供法律諮詢了。應該問問他究竟發生了什麼。這比起問題驚人多了。

書記……s1上的傳言真的假的?

廈門。不行，若戶主已婚，登記交易的時候夫妻雙方都需簽字表示同意。

這不是間接侵犯另一方的財產權嗎？