如何理解佳兆業 300 億財務造假案？

01-03

新聞背景：被「偷走」的兩年：佳兆業巨額財務造假責任待查證
佳兆業財報造假涉嫌欺詐前僱員「背鍋」

一份由富事高諮詢有限公司（以下簡稱「富事高」）出具的調查報告顯示：佳兆業的部分「前僱員」主導了財務造假，他們的部分行為並未得到公司的授權；而公司董事會主席郭英成以及現任公司管理層對「前僱員」的部分行為並不知情，亦不認可。

謝邀 @Joe De 按照富事高的報告、以及之前PWC的辭任函件，佳兆業最主要罪狀是隱瞞大量的外部借款，合計308億。

這其中，220億被偽裝成「其他應付款」。這個「其他應付款」是什麼概念呢？按照13年的佳兆業年報中的資產負債表：

可以看到，唯一能夠容納這220億的就是預收款，也就是售賣房產的訂金。參照13年審計報告附註中的說明

也就是說，實際是出於融資目的的對外借款，被以銷售房屋所收訂金的名義打入公司賬戶並做賬。這也就解釋了富事高報告中提到的編造資料的事項，若非如此則難以向審計師解釋這些錢的來源、也難以讓審計師相信這些錢是常規經營所得。

根據前述資產負債表、以及14年的中報，2013年新增的預收款有124億，14年上半年新增預收款37億（合計161億，非常接近富事高所說的「154億向第三方出售物業項目的訂金」）。假設這些新增部分都屬於上述借款性質，這意味著什麼？

銷售定金通常是被作為經營性現金流入來處理的。根據現金流量表，13年佳兆業整體的經營性凈現金流也就130億不到。假如扣除上述124億，幾乎就不剩什麼了。那就表示佳兆業在2013年紙面上200億的銷售收入和28億的凈利潤，卻根本沒有帶來任何正向的現金流。

而14年賬面上本已糟糕的經營性現金流，可能還要再增加近40%的現金流出才能反應實際情況。如此局面下，就不難理解為何佳兆業要費那麼多力氣搞四十多筆隱性借款來維持它的運轉了。因此恐怕這不僅是一個隱瞞負債的行為，也是一個粉飾經營成果和資金狀況的行為。

富事高報告中披露的其他問題，也大都是為了配合上述掩蓋負債行為而做的「配套設施」。包括為了增加上述故事的可信度，這些借款並非直接由貸款人轉給佳兆業，而是通過若干第三方公司周轉，並且把與這些公司簽訂虛假的股權轉讓協議，把借款偽裝成出售項目公司的收款；之後再假裝取消出售公司的交易、退回這些「轉讓款」，達到償還借款的目的。由此產生的200多億資金流水被PWC和富事高認為是「沒有業務實質的資金收付」。

與此同時，在這過程中，這些配合造假的「第三方」公司還收取了至少34億的「手續費」。而由此帶出來的另一層疑問是，願意如此大規模配合佳兆業造假的，是否真的是所謂「第三方」呢？如果是隱性的關聯公司，那麼這些「手續費」算不算不正當的關聯交易、套取上市公司資金？調查報告里沒有此類結論，但我想熟悉資本市場上各種亂象的人對這種手法一點也不會陌生。

至於報告里把罪責推在「前僱員」的頭上，把現任管理層洗得白白凈凈——佳兆業的實際控制人的家族信託基金，持股大概在60%以上（截至到2014年6月，據新聞說到14年末減持到50%左右，但仍然是毫無疑問的控股股東），那麼這些「前僱員」費了半天勁、擔了那麼大風險，去做一件最大受益人並非自己的事情，他們是學雷鋒還是腦積水？說個貌似不是很相干的故事——今年崩盤的某理財公司，在事後清盤核查時發現，上百億資金被以各種名目套出去，包括投資實業、收購股權、買房、放貸等等，但最後能收回來的寥寥無幾。遠遁海外的實際控制人一會兒承諾要「剛性兌付」，一會兒指責公司高管聯手坑害自己、騙取公司財產，一會兒又結個婚搶搶大眾眼球；前後任管理層各種勾心鬥角，互相罷免、互相隔空對罵，包括上演全武行；檯面上的話事人像走馬燈得一撥撥替換，也不乏几上幾下的不倒翁，順便鬧鬧花邊新聞。如此折騰了快一年，我看最近的新聞報道說至今的兌付比例大概不到5%。——所以說，人生如戲，全憑演技。

以下為夾雜著信評和審計兩方面角度的分析文，思路可能不太清晰，見諒。

首先還原一下其造假過程

佳兆業在20121231至20141231期間和非銀金融機構訂立了41項借款協議，總融資金額352億。截止到2014年12月31日，公司未償負債餘額308億元。

這部分債務主要通過會計錯誤分類的方法進行隱藏：

（1）138億記錄為其他應付款（其他應付款為大染缸，分析時需額外關注）

（2）44億記錄為權益（房地產企業與非銀機構融資大多數為明股實債模式，在分析時很難發現，除非能夠看到原始文件或合同）

（3）82億在過往年度分類為其他應付款，然後在2014年底又重分類為短期/長期債務；

（4）44億款項沒有入賬（有協議卻沒有入賬。。。。）

當然，僅僅通過會計記賬的方式，是不可能隱瞞這麼久的，還必須更加徹底一些，偽造原始憑證（以下截圖來自佳兆業的公告）：

另：41項借款協議中，有2項協議沒有在公司的辦公自動化系統中發現，這說明佳兆業的內控及審批流程有很大的問題。

總結來看，個人認為，整個事件的啟示有：

1、造假手法較為大膽，不僅有會計分類錯誤，還有不入賬的情況，甚至還有偽造原始憑證的情況，這也是為什麼我們要特別關注民企財務方面的原因，除非實地調研，否則很難從文案中發行其中的端倪；

2、關注企業的內部控制。個人認為，內控是融入到企業的靈魂當中的。如果一家企業過往有發生較大的內控問題，那麼其以後再次發生類似問題的概率會很大。

先寫到這麼多，有想到什麼以後再補充

難道不是因為接手了建國路86號么？

佳兆業已經拿了800億的銀行授信，怕毛。另外只要2017年港股能成功復牌，一切就都是過眼雲煙了…

重慶這個公司的樓盤去年打了3個月公交系統廣告，結果廣告費給不出，售房部的銷售人員都把想買的客戶拉倒其他樓盤去買，我這市井小民就知道這公司坑爹的

尤記校招季佳兆業物業來我們學校宣講

唯一一個老闆來了的（不記得具體是什麼了但不是人力的而且看他們都挺尊敬）

說我們佳兆業主要招長得好看的女孩子

大望路曾經有個爛尾樓，據說誰接盤誰死，對，說的就是現在的佳兆業廣場曾經的長安8號

其實沒什麼吧，負債也沒變多，分類錯了而已，房地產企業的信託借款、或者其他非銀行金融機構借款經常放在其他應付款裡面大家都見怪不怪了

是深圳的佳兆業么，看來明年沖超無望呀

臨時工你聽說過嘛，客觀來講，不是什麼大問題。/攤手