買房的最佳時機是什麼時候？
相關問題：
一直沒買房是種什麼樣的體驗？
http://www.zhihu.com/question/55352517目前的個人情況是剛需，投資的話，還得若干年之後。
問這個問題已經兩年多了，沒想到得到了這麼多的關注和這麼大的反響。今年八月底在石家莊入了一套兩居，才過了兩三個月，就漲了20%。樓市之瘋狂，可見一斑。不知道是對是錯，反正當下是不買，以後更貴。
不知道知友中有多少房奴，都背著多少的房貸？
管你投資改善剛需自住，都可以遵循以下幾點：
1.每年的6月30日、12月25日是房地產企業的兩大營銷節點，帶著錢在這兩個節點前到售樓處，放心，營銷經理都會出來給你破底價（僅針對已上市房企）。
2.房價高速上漲有幾大通道：傳言-規劃-動工-建成，以通州為例，傳言通州可能成為副中心時，房價集體漲了一輪，北京市正式確定通州為副中心時，又集中上漲了一輪。所以要買的話，最好在這幾個節點之前買，可以立即升值。
3.很多的銷冠項目，並不是因為產品好或者銷售好或者地段好，僅僅是因為貼著地王或樓王銷售，舉例來說，我旁邊的項目因為後拿地加新盤加新產品，所以賣到了10萬每平，我比它早拿地早開盤，產品也沒比它差多少，原來我賣兩萬，現在為啥不能賣4萬？所以，在地王和樓王出現之前購買周邊樓盤，是很好的選擇。
4.北京上海這種存在限購的城市，或者更甚的通州這種存在雙限的區域，因為供小於求才會限，只有到了真正放開限購的那一天，房價才是真的高到不需要用政策調控的程度。所以，至少在近10年，只需考慮漲得快還是漲得慢，越早購買，價越低，但仍需考慮個人資金流。
5.現在的開發商為了防止尾盤賣不出去，會將最好的戶型和最棒的位置留到最後，當然，價格也必然是整個項目最貴的。但是，當這個項目喊出清盤口號而又難以儘快清掉時，你就有了用較少的錢買更好的房的機會。
6.一個分若干期開盤的項目，會一期比一期賣得貴，第一期的第一次大開盤，一定會是優惠力度最大、整盤價格最低的那次，即便之後樓市下行，但不到生死存亡萬不得已，開發商是不會降價的，因為一降價就是自己打臉。
7.二手房價、房租和一手房價總是呈現正相關關係，而往往一手房價的是市場控制房地產商，房地產商決定價格，但二手房價、房租直接由市場調控。所以，二手房價不僅真實而且較一手房提前變化。舉個例子：通州春節過後，三居價格從4000每月漲到了5000每月，但一手房價還沒有變化，那麼～
8.在樓市利好政策出現之時，儘快買，因為房價還沒來得及漲；在樓市利空政策出現之後，盡晚買，因為房價還沒來得及降。
9.營銷無定式，市場難定性，有一個從事地產營銷的朋友，才是以不變應萬變。
10.前九點都是從外在因素分析，但實際上，剛需購房，不要在乎時機，該買又剛好能買，便是最佳的時機；改善與投資保值，則是手中有大量閑錢，且後期承擔房貸而不會明顯降低生活質量，且其他投資收益無法超過年化15%時，為最佳時期。
11.路可以修，人可以搬，地鐵可以開通，新區可以申請，但唯一不能複製的是山川湖泊構成的環境，所以，單從居住的角度，要麼依山，要麼傍水。在熱門區域應儘早搶佔環境好的位置。
12.自住，買看得見的當下，投資，買想得到的未來。目的不同，選擇自然不同。
利益相關：曾就職旭輝北京營銷部
三場live：
人生首套房操作指南，live最後有萬字文檔，四星：知乎 Live - 全新的實時問答
好好買房：好房子，好在哪，關於各種參數，四星半：羊迪 的 Live －－ 好好買房：好房子，好在哪
我該買房么？與吳銘老師合開的live，對房市未來的預測，五星，：知乎 Live - 全新的實時問答
個人購房問題，請移步值乎或直接私信付費提問（可了解細節，所以我更喜歡後者），每次100RMB。相比於動輒百萬的房價，我真是良心且閑。知識從未如此廉價，卻依然有人希望無償索取，sigh…
最近幾個月，我查遍了北京房產的所有信息，關注了無數房地產相關的大V，教授，經濟學家的言論，也跟無數炒房者進行溝通交流。個人總結出了一整套買房時機的判斷。
既然問題是買房的最佳時機。首先，我想先說明一下我對中國房地產的理解，其實就一句話：房地產是嚴肅的政治經濟學。 也就是說，既要領會政治層面的信息，也要搞明白經濟規律。
所以，我們可以從以下四個方面來探尋---買房的最佳時機。
第一，看政策。
經過最近幾年房地產行業的發展，大多數老百姓都明白了政府其實是在背後操控的房價。其實我們如果把政府看成一家「公司」，我們假如是「公司」的老闆，從老闆的角度去看待房價的問題會更清楚的理解。對於老闆來說，最重要的是保證「公司」持續增長，「公司」收入的增長要看主營業務。我們打開「中國」這家公司的主營業務來看。
那2015年中國GDP構成圖來看，房地產+建築=11.9%，工業中的鋼鐵水泥等佔20%左右，也就是說房地產相關行業最少佔GDP的30%。
當然，2016年，銀行放貸的90%以上流入房貸市場。由此而影響的金融業比重又是多大？
如果你是老闆，你就很明白這家「公司」應該做農業，服務業，零售還是地產了。簡簡單單的粗放賣地，就可以帶動整個「公司」收入的增長。
房地產不僅能增加「公司」收入，而且通過土地出讓金而帶來的利潤更加可觀。
據統計局數據：2016年前10月土地出讓金達26546億元 佔比地方政府收入88%。這個數字簡直不能再直觀了，這些土地出讓金對「公司」來說就相當於凈利潤啊。每年可以坐享其成拿到這麼多錢，你要是「公司」老闆，你會想辦法從別的地方賺錢嗎？ 答案：肯定不會。
有人會說，政府有可能為了改善民生，忍痛放棄房地產行業，降低房價的吧？！我就弱弱的問一句：霧霾都這樣了，政府才硬著頭皮去解決，還最少要20年。房地產行業不出大問題，誰會提前高瞻遠矚力排眾議的去搞改革？
言歸正傳。假如我們相信房價一定會繼續漲，那麼我們到底應該怎麼跟著政策走？下面是北京最近幾年的房地產政策：
2009年，鼓勵房地產投資，政策放鬆，房價從1.21萬漲到2萬。
2010年4月北京開始限購，政策收緊，房價四個月都維持在2萬2.。最後，還是沒有控制住，漲到2.4萬。
2011年，連續5次加息，政策收緊，房價從2.45萬降至2萬。
2012年， 降息，政策放鬆，房價從2萬漲到3萬6。
2013年，政策收緊，房價先降後穩，維持在3萬5左右。
2014年，連續6次降息，政策放鬆，房價穩步上升。
2015年連續下調商貸利率，政策放鬆，房價開始暴漲至4萬以上。
總結一下目前的房地產政策，就能夠很清楚的看清楚ZF只需要出台一個紅頭文件，就可以控制房價的走勢。堅持長期的關注政策東西，判斷政策放鬆還是收緊，你就可以判斷出該入手還是出手。這一點，其實很多人現在都明白了，跟著黨走還是沒錯的。
具體政策與房價的關係可以參考以下文章：
【樓市大數據】過去十年北京房價走勢VS政策鬆緊最全圖解|界面新聞?地產
第二：看規劃
買房分為剛需和投資，無論哪一種，這一決策都要對未來負責。提前知道未來房價的走勢，就可以幫助你把握買房的最佳時機。
一般來說，買房需要了解的政府規劃主要考慮：產業配套和交通。 當然，這兩點可以化為一句話：地段，地段，還是地段。
產業配套，標誌著未來此處房價是否有高收入人群支撐，有產業，就會避免泡沫，就有高於市場平均水平的回報。
舉幾個例子，當年規劃望京，因為離CBD和機場都近，所以現在望京的房價很高。大興的產業屬於比較低端，即使位於四環，也沒有五環外的通州價格高。通州規劃的新市政府用地，而已臨近CBD，有政府和金融兩波高收入人群托底，自然不用擔心房價上不去。
再看郊區河北境內，固安搞產業園，有瀕臨大興新機場，價格蹭蹭蹭的漲。
廊坊也是搞空港經濟區，價格也不斷創新高。
所以，搞好了配套產業，有未來經濟做支撐，就是在這些地方布局買房的好時機。
交通，是房價的助推器。只要能方便上班族，再遠再偏再破，也能賣上高價。
北京因為修建地鐵高速，而推高房價的例子不勝枚舉。最早，二環看不上三環，後來，三環看不上四環，再後來四環看不上五環，然後六環。這兩年，衛星城這個概念也逐漸被人們所接受。這足以說明一個問題，交通的發達能夠解決空間距離的問題，空間距離問題一解決，人才就會湧入，房價就能上漲。但這一切，必須要提前布局，千萬不能等全部建好，人都來住了，你再想著去買，那時候價格肯定水漲船高。
舉個最簡單的例子，燕郊10年之後開始進入人們的視線，當初被稱作「睡成」。居住在燕郊的上班族每天上下班要花費4個小時的通勤時間，就在14年燕郊的房價也不過幾千塊錢。可是，當15年北京政府規划出平谷線交通軌道後，從燕郊到望京只需要35分鐘，這一次交通連接，直接推動起了燕郊房價的上漲。再加上燕郊臨近北京新政府潞城，很多人都預計燕郊的房價將直逼通州。
截止2017年，燕郊本地的基礎設施仍然飽受詬病，軌道交通也還沒有見到蹤影。但房價已經3萬5左右。假如2015年7000元買一套燕郊的房子，兩年內就可以獲得5倍的收益。
所以，政府的規劃完全可以左右房產市場的行情。想找到買房的最佳時機，就要時時關注政府規劃。規劃一出，就要毫不猶豫的搶購，千萬不要等到所有的規劃落地，到那時候你肯定就買不起了。
第三：看數據
很多人在買房的過程中，都想比較各個區域各個小區的價格，也會計算房貸購置稅等細枝末節的數字。可見，購房者對房產這麼大額的手筆，都還是很謹慎的。而且，房地產可是嚴肅的政治經濟學，不對數字敏感，不知道怎麼分析數據，就難以找到合適的時機。
在這裡我先給大家介紹一個軟體：免費網頁抓取軟體-網路爬蟲工具-GooSeeker網路爬蟲
這個軟體，可以隨意抓取網站的數據，生成excel表格。
比如，我輸入鏈家二手房信息，選擇獲取數據，等一會該網站就利用爬蟲技術，將鏈家所有信息摳進一張表格里了。（如下圖，展示部分截圖）
有了數據，稍微懂點excel的同學，就可以篩選自己心儀的小區，比如金隅萬科（如下圖）。
所有公開信息都了如指掌。至於你想做成柱狀圖，折線圖什麼的，就看自己的喜好了。
有了這個軟體，你只需要定期比如每個月去摳一下二手房數據，挑同一區域進行比對，就大概能夠把握市場的發展動向。
除了收集數據的方法，還要學會分析數據的方法。
由於房地產相關的數據太多，我認為對於買房族來說，只用掌握供求關係的關鍵指數即可。
比如：土地供應、庫存、人口凈流入。
首先來看土地供應，從2016年的土地供應數據來看。北京連榜單都擠不上，說明未來新房越來越少，二手房屋價格必然會越來越高。 榜單上的第一名重慶，被網友們稱為房價最合理的城市，縱然溫州、北京炒房團想去攻佔此價格窪地，但每一次都無功而返。為什麼呢？因為供應太充足了。當然僅僅看供應的指標並不嚴謹。
人口凈流入，這個指標就像是城市房價的定心丸。有人在的地方就有需求，有需求就不愁房子賣不出去。
庫存。最近幾年，我們會看到兩條消息很熱門。第一，中國房地產行業嚴重過剩，各地出現鬼城。第二，中國政府十分重視房地產行業去庫存問題。這些消息，無疑會影響我們老百姓的判斷力。庫存都消化不完，到底買還是不買？ 但當我們看到庫存排行榜之後，我們發現16年漲的厲害的城市，大多數都是庫存很少。真正庫存嚴重的城市，基本漲幅都很小，甚至出現下跌。
這也就解釋了16年城市房價的分化問題，一線城市和強二線城市漲幅驚人，限購都控制不住。三四線城市一片哀鳴，怎麼救都救不起來。
一些專家甚至喊出了，京滬永遠漲這樣的口號。從城市的庫存指標，也是很說明該城市房價升值空間。
因為市面上有太多假消息，或者有意錯誤引導輿論的消息，稍不注意就會被灌輸很多錯誤的觀念。而堅持分析這些數據，其實可以幫我們理清思路，堅定判斷，不做錯誤的決定。
第四：只選便宜的不選貴的。
弄清楚了房地產這個政治經濟學邏輯，最後在決策的時機上，我認為撿便宜貨十分重要。
目前來看，超高房價的小區實在太貴，上漲空間有限，而且絕大多數的買房人都需要貸款。所以，選擇貴小區一定要謹慎，很有可能會被高房貸所束縛，而且等到下一波房價上漲行情，你不僅手中沒有存下來太多積蓄（都還貸了），而且你的房子漲幅肯定很小。
買便宜的並不是一定要買差的，而是要找到價值窪地。因為房價上漲是一個較為漫長複雜的大規模競價交易過程。參與者首先會搶購優質資產，什麼是優質資產？這四個因素可能比較重要：1.地段、2.學區、3.小區品質4.交通便利
我們把這四個條件拆解一下，然後按照步驟拆解，隨時關注城市房價波動，就可以發現一個規律：
第一波漲勢：四個因素都滿足的房子先被抬高
第二波漲勢：滿足三個條件即可
第三波漲勢：滿足兩個條件就行
第四波漲勢：滿足一個條件也得搶
可能在你選擇房子的時候會很後悔，很猶豫，會覺得自己太慢了，沒有搶到好的房子。
但是最後當你買完一個只滿足單一條件的房子後，房價又漲了好多。你就不會後悔了。
所以，在選擇買房時機的過程中，可以把某些區域某些小區按照條件在心中分類，如果搶的快，就找各個條件都滿意的。如果搶不到，就趕緊退而求其次，照樣不會失去機會。
拿北京舉例子來講，三環四環CBD五道口先漲，然後五環六環通州也開始飆升，最後大興房山懷柔這些地方也能補漲一波。
套用第三步數據分析的軟體，就能夠很好的分析每個區域的波動情況，找到一個相對理想的房子。
最後總結一下，大家賺錢都不容易，多分析點房價的信息，找對買房時機，會對你未來的財富增長和現金流改善幫助很大。所以，現在多花點時間來學習，對未來肯定有很大的幫助。當然，我的總結肯定也不夠全面，希望給大家一個清晰的方法，在合適的時間點買到合適的房子。
中國的房價什麼時候會崩盤
國慶節過去了7天了，還有2天股市才能開盤，正好趁十一的時候有空我談一下中國的房價。
房地產乃中國最大的經濟支柱，槽點很多，G點也很多，沒人可以說透，所以我只說一下自己的一家之言，給大家參考便是。
近期房地產瘋漲，漲到什麼地步呢，漲到了回小區的電梯里，都是談論房價的地步，很有一點股市5000點的時候全民炒股的感覺，於是十一的時候國家重拳調控，各地紛紛開始限購，房價暴漲勢頭戛然而止。
既然說到了調控，那麼我們談房價之前，先說說調控。
圖1
圖1是我搜集到的資料，如圖1所示，1989年的時候國家就開始重拳調控房價了，當時北京的房價是1600-1900一平米，89年的時候北京還不算髮達，三環都是很荒涼的，商品房大概只在三環內普及，我就算他是三環內的房價吧。
大家一看是不是覺得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是沒有泡沫，再看看報紙上的下一條，總價6萬多元，也就是30多平米的二居室吧，折中計算，按1750的均價，六萬五的總價計算，計算結果是37平米，我想這個計算精度已經足夠我們分析問題所用了。報紙上說大學生日日節衣縮食，每月儲存50元，一年儲存600元，100年才能買得起這37平米。
報紙的報道是否正確呢，我們再百度一下89年時候的大學生工資。
如圖2所示，89年的時候，大學生畢業的工資大致在80-86元每個月，你有第二職業能幹二份活，才能多拿點，正常的大學生只有這點收入，所以報紙說節衣縮食每個月儲存下50元是正確的。
那個時候的大學生金貴，雖然也是本科，但是可不比現在滿大街跑的本科大學生，現在估計985的碩士或者全國前十名以內的十所大學的本科生才能比擬。
按清華北大同濟浙大武大華科等前十名大學生計算（十個太多，沒點到的勿怪，排名不論，舉例而已），這種大學生，在北京，進入事業單位等，每個月到手8000左右，公積金繳納1500，單位補貼1500應該是很正常的數據。扣掉其他的花費，我算他節衣縮食一個月可連工資帶公積金可以攢下來5000塊，畢竟北上廣裡面月光族遍地都是，房租巨貴，即便是超級重點大學的本科生，一個月能攢下來6000塊，也算能吃苦了，想賺大錢可不是剛畢業的學生可以做到的。
好，89年的時候，一個本科生節衣縮食100年才能買得起37平米，這樣的人才現階段我按照每個月攢5000來算，一年6萬，一百年是600萬，除以37平米，一平米的房價應該是16萬。
現在北京三環內的平均房價遠沒到這個水平，而不吃不喝一百年買37平這個背景下，16萬也並不誇張，畢竟一個稍微一般的事業單位公積金都很高，即便工資吃干喝凈，僅僅公積金一個月扣1500的單位，在北京絕對是屬於墊底的，所以我認為這個數據沒問題。
故，即便今年房價暴漲，其泡沫也小於89年，畢竟一個媲美89年本科生的超重點本科或者985的碩士，在北京節衣縮食一百年，絕對是能買得起三環內37平米的房子的，我查了一下最新的報價，買37平的話，大概可以買二套，我說的是全款，不是貸款。
既然沒有狂吹泡沫，那麼為什麼房價從89的1600-1900一平米，而朝陽區的房子報價大概都在5萬-7萬一平米呢，東直門的90年的老公房都是十萬起步，所以這個數據大致還是對的上的。
再看看下面這組數據，1990年到1998年，中國的廣義貨幣，也就是M2，從1.39萬億開始，增長了10倍,到2015年，又增長了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達到了150萬億的規模。換句話說，如果你買的某個商品，從90年到15年都沒有漲過價，那其實就代表他貶值了100倍。
其實大概房價就是十年漲十倍的樣子，比這個數據略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概還是有的，大家自己可以估算一下自己家省會的房價，所以說，15年之前的房價，都屬於正常範圍，都是順著貨幣增長而增長的，只是保值，談不上增值，雖然房價暴漲，但是泡沫真的不算高，也就16年的這一波，算是有一點小泡沫,短期急漲已經脫離了房價基本面，這個基本面不是什麼價值，而是社會上泛濫的貨幣。
圖3
中國其實一直在壓房價，其實99-06年，房價紋絲不動，12年到15年，房價也是紋絲不動，重大的上漲只出現在2個階段，08年金融危機之後，和15年小型金融危機之後，這二次都有一個重大特點，政府拚命印錢，量化寬鬆，放水經濟，泛濫的貨幣加上政府維穩的需要，導致了房價上漲。
政府一直想壓制房價，政府並非看不到房價崩潰的後果，我們都看得到的東西政府的智囊團看不到？他想壓，但是他同時也要保增長保穩定，政府要讓房價大跌崩潰有一萬種辦法，而且可以讓房價一夜之間崩盤，但是讓房價崩潰的同時維持經濟的穩定增長，那就很難了，近乎於不可能，中國正處在中等收入發達國家陷阱裡面，穩定和增長是政府的頭號任務，他不可能放棄，哪怕犧牲平民的利益。
全球都在印錢，中國也不例外，中國的貨幣一直超發，尤其是08年金融危機後大量量化寬鬆，貨幣放水，曾經引起蒜你狠，豆你玩等大量物價暴漲現象。12年之後貨幣放水開始逐步收斂，但是15年小型金融危機之後再度開閘放水，收不住了。
但是新一輪的貨幣放水，並沒有引起物價暴漲，各種民生用品的價格像釘子一樣被釘在了地上，工業產品的價值更是一路下跌，有句話說做實業的人都是活雷鋒，這麼多超發的貨幣哪去了？全被房地產吸進去了。
這裡順便吐槽下中國的實體行業，更精細點是說基礎工業品，大閘蟹之類的雖然紅火肯定不能算中國實業行業。中國的實體行業就是個坑，做實業的簡稱活雷鋒，工業產品價格不漲還節節下跌的原因並不僅有房地產吸收了大量超發貨幣，還有其他的原因就是中國的工業品嚴重過剩了，改革開放30年，誰經商誰發財，這裡的造富效應導致資金源源不斷的進入實業行業進行投資，各類工廠一開再開，如果不是用貨幣代替了黃金導致現代政府可以用貨幣貶值來「抹平」所謂的經濟波動，那改革30年後的中國其實也已經到了一輪瘋狂殺價來清洗競爭對手的時候了，換到美國，那就是向河裡倒牛奶的時刻到了。舉個簡單的例子，速食麵的價格十年沒漲，房價十年十倍，速食麵廠家的日子可想而知到底有多難過，其他的電視、電腦等家用品的價格大家也清楚，性能節節上升，價格節節下降，想賺錢真難，都掙扎在盈虧線上，都指望對手先破產把市場讓出來。所以說，但凡有其他賺錢的去處，資金都不會去實體行業的，因為現在的實體行業的產能已經到了最後爆破的時刻，都在拚命的想擠死
對手自己活下來，圖窮匕見了，你一個新資金進去存活率可想而知。
全球一直在量化寬鬆，貨幣持續貶值的同時，政府對於土地財政的依賴越來越大，沒有任何政府的一把手希望自己的稅收是來自於土地的，這並不光榮，但是以當前全球的金融局勢來看，他沒有辦法。
所以僅此一點我可以認為，因為幾年內全球金融形勢不會有大的變化，所以房價幾年內不會下跌，政府會繼續印錢，同時絕對不會真正出殺手打擊房地產，哪怕房子只有保值功能，他的價格也會緩慢爬升。
那什麼時候房價會跌呢，政府印錢則會帶來貶值預期。在貶值預期中，手頭持有人民幣越少虧得越少。如果手頭持有人民幣為負數則會賺錢。而買房必然要貸款。貸款就是負債。當房貸數額超過人民幣流動資產的時候。買房在通脹行情下是賺錢的。
簡單的理解就是，你的銀行存款越多，你就越虧，你從銀行借的錢越多，你就越賺，政府剝削大頭，借錢多的人剝削小頭，所有錢存銀行的人用自己的血汗供養以上二類人。
政府本身並不能產生價值。印錢則是犧牲人民幣持有者也就是說，也就是剝削。它必須要犧牲人民幣持有者。犧牲者越多。則犧牲產生的效力越大。犧牲者越少。則犧牲產生的效能越小。如果沒有犧牲者，或者犧牲者是負數。那麼則會產生反效果。
簡單點說，如果銀行的存款超過銀行放出去的貸款，那麼人民作為一個整體，他手頭的人民幣資產是正的，國家印錢是剝削人民補貼自己。如果人民貸款過多，超過了存款，那麼再大量印錢，是剝削國家補貼人民，國家是不可能這麼做的。
所以，當銀行貸款的總額超過人民幣存款或者達到一定比例的時候，國家一定會開始緊縮房貸，而一旦國家開始緊縮房貸，房價一定會下跌。
那如何緊縮房貸，二個手段，第一個是強制銀行減少發放或者不準發放，這個在市場經濟下不太可能，現在的限貸限購只是讓房價不過熱，國家從來沒說讓房價下跌過，不算真正的釜底抽薪。第二個手段就是加息，我個人認為，加息10次之後，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之後，房價會在一年之內崩盤，這個數據參考了08年美國次貸危機，美國06年開始加息，到07年，總共加息了十次多，房價在08年開始崩盤，逼迫美國開始減息。
另外還有一個重要的原因，當前的中國實業頹廢難振，經濟惡化，政府離不開減息離不開土地財政，只有當政府徹底認為經濟形勢開始好轉的時候，他才敢去加息，一旦政府判定經濟形勢好轉，離真正下手打壓房地產就不遠了，所以，我認為，連續加息十次能代表政府判定經濟轉好的決心，從放水貨幣貶值轉為開始貨幣緊縮政策，這之後一年之內，房價必然崩潰。
政府利用房地產維持金融穩定的意圖非常明顯，11年到15年，房價本已經長期橫盤，穩中帶跌，政府意圖擺脫地產綁架，走出一條新路，於是推升股市，搞金融改革，互聯網金融等等新路都去嘗試了一下，結果15年股市崩盤，全球股市都進入危機，互聯網金融改革也不算成功，沒有辦法，只能重新走地產老路，於是15年底，各路央企奉旨出擊，製造地王，同時減少土地供應，人為製造土地緊缺的狀態，才讓房地產突然爆發了起來，穩住了經濟。
所以我認為，十月的調控是政府避免房價過熱，讓房地產能為中國經濟的穩定支撐更長的時間而出路的，政府根本無意讓房價真正下跌，以目前的金融形勢，他還離不開房地產。
所以，我對房價的判斷是，再度橫盤2~3年，然後房價還會再度爆發性上漲，再遠的事情我就不知道了，需要根據當時的經濟形勢來判斷，即便是國家級智囊團，12~14年的時候也沒預料到15年的全球股市崩潰，還必須走地產救國的老路，否則他12~14年絕對不會打壓房價讓房價穩步下跌，以至於15年底親手拉抬地價做的那麼明顯，吃相難看。
做個總結：
對於購房的建議，一定要買大城市，一定要買核心城區，越貴越買，別貪便宜買郊區，一定要買平時擠死人，春節是鬼城的城市。
對於房地產大勢的判斷，我的看法是2~3年的橫盤，隨後還會繼續上漲。
對於買房者的建議，對於投資房，我建議下一輪放開限購限貸之後再去購買，目前房價會停滯幾年，沒必要參與，對於剛需，任何時候買都是對的，你完全不需要關注房價漲還是跌，房價這種東西，即便跌，也是陰跌一二十年，你根本等不起，存夠錢就買吧，漲跌都和你無關，漲了也是紙上富貴，你根本落袋不了，所以，夠錢就買，越早越好。
另外，我個人認為的房價崩盤前兆有以下幾個，供大家參考。
1、政府開始加息，1年之內連續加息5次以上，可以引起高度警覺，能扔的投資房最好先出手一部分降低風險，2年之內連續加息10次以上無條件出手全部非自住房。
2、房地產暴漲一定是京滬深先行暴漲，房地產崩盤一定是四線城市先行崩盤，所以三四線城市房地產崩盤而政府無動於衷不予實質性救市的時候，可先行出手部分房產，一線跟風下跌之後，無條件出手全部非自住房。
3、關注房地產巨頭，尤其是央企背景的房地產巨頭，他們率先拿地製造地王，房價一定會暴漲，不漲政府也會讓他漲，如果他們死活不願意拿地，土地開始流拍，那房價多半就快不行了。
4、如果房地產進入崩盤洗牌階段，那先死的一定不是大型地產商，各地的小地產商一定是先行破產出局的，如果小地產商大面積的出現了資金鏈崩盤破產跑路的新聞，提高警惕，如果連小地產商都沒破產，那這個行業離見頂還遠，可以安心持有。
5、政府放開調控手段，不限購不限貸，房價沒有大漲反而下跌。
6、人民日報不再報道政府必將打壓房價，而是開始報道房價將會繼續堅挺上漲，十萬火急的信號，迅速賣出房子，清倉離場。
房地產雖然出手較慢，但是掛個低價，誠心出售，半年還是賣的掉的，房地產就是經濟航母，上漲的過程輕易不會掉頭，一旦掉頭下行就不會輕易上漲，所以他掉頭轉彎的速度特別的慢，自見頂開始，半年時間一點沒跌都絲毫不稀奇，所以出手完全來得及，我認為以上六條足夠你們在房產方面逃頂成功。
房產是中國所有家庭的重大資產，房產的投資決策可以導致一個家庭由富變窮或者由貧變富，所以我希望，我以上整理歸納的數據和推論，能夠幫到你一點。
十一期間，我搜索了大量基礎資料，加上嚴密的推理，寫出了這五千字，我是以一篇論文的要求來動筆寫的，寫的非常費力，耗時良久，希望大家看完點個轉評贊。
想了解我更多信息，可以關注我的微信公眾號：紫色的股（ID:Linda20160101）
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2016.10.10更新
自古至今看多股市，看跌房市才會贏得大眾喜歡。因為買不起房子，卻買得起股票的佔大多數。我卻反其道而為之。1989年或許比較有爭議，但無論怎麼寫，我的核心觀點都是不變的，模稜兩可從來不是我的風格。至於這篇文章的價值，2年後再看。再遠一些，和國家政策有關，不好說，不過我會及時更新的。
這篇文章發了幾個地方。知乎噴子最多98%。公眾號噴子為零。微博噴子1%。奇怪的現象。。。可能也和我不怎麼在知乎發觀點有關，公眾號和微博的鐵粉長期看我的文章有關。
剛才順便看了下公眾號的這篇文章的後台數據，閱讀超過13萬+，並且還在不斷增長=。=,相信群眾的眼光還是雪亮的
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本周六 會更新一篇文章「怎麼還房貸最划算？」
有興趣可以關注我的知乎號，或者公眾號（紫色的股）~哦~~~
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2016.10.15 星期六。
關於如何還房貸文章已更新哦，傳送門：怎麼還房貸最划算？ - 紫色的股的文章 - 知乎專欄
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2016.10.22 星期六
文章：什麼樣的保險不能買？ 傳送門：https://zhuanlan.zhihu.com/p/23126249
（一堆賣保險的在下面狂噴，漏洞一大堆，醉了。事實見證一切，不相信我說的，就去買保險唄。。。）
沒有金剛鑽，別攬瓷器活。
普通老百姓既沒有逆勢而為的能力，又沒有逆勢而為的勇氣，還承擔不了逆勢而為的後果。
所以身為普通人就不要想那麼多了，隨大流就好，房價漲了，可以吹牛皮說自己眼光好，房價跌了，也可以安慰自己說大部分人都和自己一樣。
有那胡思亂想的功夫，可以從微觀上著手，想想自己要買的那套房子的具體情況。什麼時候買屬於宏觀大勢，不是普通人能想明白的，即使想明白了也不一定能把握得住。
這個世界上，走小路才有機會成功，但失敗的可能性更大。我們這些想贏、但是更怕輸的普通人，還是掂量掂量自己，乖乖地做人肉背景板吧。
敢於賭一把還能賭贏這一把的人不會來知乎問別人，來知乎問別人的都是怕以後承擔不了房價下跌損失的人。這樣的人還是隨大流吧，畢竟天塌下來也是眾人頂著，這麼想就安心多了。作為地產投資人，這是我的專業領域。
其他回答已經說了一些具體的抓時機技巧，我就從投資的視角剖析合適買房這個問題。
作為中國家庭最重要的投資品和居民安居樂業的保障，沒買到房子的人都在尋找買房時機，買到房子的人也在尋找投資更大更新的房子的時機。那麼到底什麼時候能買房？
抓准房產投資正確時機的方法：
一、 戰略上尋找周期性時機，抓住下降周期的低點。
二、 戰術上關注事件性時機，抓住特殊機會。
三、 用PIE模型進行風控，以真實價值對抗價格波動。
一、周期性時機：下降周期的尾巴
從大勢上來看，一二線城市的房價漲多跌少，在噌噌噌漲個不停的房價面前，如何抓准這個房價下跌的區間，是戰略層面的投資智慧。
1. 下降周期什麼何時開始？
一二線城市房地產市場受國內外經濟形勢影響甚大，且是政府政策調控的主要目標。所以這些城市的房地產市場拐點非常明顯，比如2008年的全球金融海嘯幾乎讓四個一線城市的房產市場瞬間進入冰點。
明顯的拐點還來自於中國房地產市場特殊的屬性——政策力量大。
首先，在中國的土地公有制下，政府完全主導土地的供給，這從根本上決定了一個城市的房地產市場面貌。
其次，政府還能出台金融政策影響市場，比如限制開發商賣樓、購房者賣樓，給房地產市場降溫。
所以，政策導向是土地市場最大的指南針。比如深圳市政府在2016年10月開始出台了一連串限購限貸限資政策，深圳市房地產市場立即進入冰點。甚至在政策剛出台的第一周，全是竟沒有新增商品房成交！緊接著是連續兩個季度的成交量低迷，政策的影響可見一斑。
2. 明確了下降周期開始的節點後，周期內什麼時候出手購房最便宜？
哪怕是在一個下降周期內，想要買到最便宜的價格仍然不容易，我們仍需要對下降周期內的各個拉鋸階段有所了解，通過對過往市場周期的分析總結，一個下降周期可分為五個明顯的階段：
階段一：下降周期的開始，成交量迅速萎縮，而價格仍然平穩，賣家買家高位觀望。
階段二：急於出手（比如本錢不厚、需要立馬資金回籠的）的賣家開始降價出售，此時成交量稍有復甦，此時尚不是最好時機。
階段三：價格進一步下降，成交量開始回升。
階段四（重點！）：價格和成交量都趨於穩定，比如下降周期開始前穩定在五萬/平米的價格，經過幾個階段的拉鋸後，穩定在了四萬五/平米的價格，並在此價格上維持一定的成交量。此時是出手購房的最佳時機！價格較低而房源充足，此時不出手更待何時？
階段五：成交量開始迅猛增長，價格開始復甦，下降周期結束，上漲周期開始，此時已錯過最佳買房時機。
3. 如何抓准這個周期內的最好時機？
一旦發現市場進入下降周期，應該立馬進入警覺狀態，時刻關心市場每天的變化，只要一發現復甦跡象（即價格和成交量雙雙上漲），立馬考慮出手購房。
能抓住下降周期的尾巴，前提是能正確監控市場狀況，業內人士一般使用資料庫，非業內人士可以利用城市政府網站查詢成交情況。
另外，各小區的地產商鋪也可以反映市場現狀，下降周期內成交量萎縮，中介大多賦閑無事，有的甚至離職旅遊。如果中介公司開始恢復活力、門庭若市，那麼就是時機來臨的時候了。
二、特殊事件性時機
無論哪座城市，都有一些通用的買房好時機，一般發生在一些特殊事件前後。
1. 土地拍賣前
土地拍賣價格往往是該區域房價的風向標，所以地王附近的樓盤總能水漲船高。然而，早已深諳此道的開發商常常在附近土地拍賣後鎖盤待漲，買房者只能望地興嘆。想要買到地王附近的必漲樓盤，只能在拍賣之前就簽約買樓。
2. 城市規劃及市政建設：
學校、地鐵、公園、醫院、交通設施等公共配套是房價的重要影響因素。
在這些設施建成的節點會帶動附近的樓盤一波漲勢，有心的購房者一定要多關注這方面的政府新聞和建設進度。
3. 地產公司業績節點
每年6月、12月底是地產公司衝擊半年和全年業績的節點，此時買房一般能拿到比平時力度更大的優惠。
三、 房地產投資的長遠視角：用真實價值做風控
除了找准買房時機外，風控也是買房行為中非常重要的行為。
房產是投資品，圍繞投資品產生的價格波動往往會掩蓋它的真實價值，使人真偽難辨。對於投資者來說，如果能保證風險可控，那麼你的長線投資行為就能穿越價格波動，在長遠中展現出價格上漲的真實潛力。
長線投資往往遵循價值投資原則，即只買具有真實價值的投資品，並且避開價格被炒作起來的。不然盲目追隨購買價格上漲的房子，泡沫破滅後則血本無歸。
那麼如何分辨房地產的真實價值呢？
業內常用的分析模型是萬科的PIE模型，即人口-基建-就業模型：
能通過PIE模型分析的房產，從基本面的角度來說就是具有高價值的資產。在市場下調時，PIE指標良好的資產就會具有更高的抗風險能力。
當然，PIE模型也有自身的局限性。這個模型主要著眼於宏觀因素，對於市場的實時反饋有不足之處。但是對於買房者來說，用PIE模型審查房產的長期價值，是極為有效的。
未慮勝，先慮敗。作為家庭的主要資產，房屋的選擇，值得買房者用謹慎的態度來對待。
祝所有在城市奮鬥的人有一個安居的家。
當然是房價最低的時候。
但事實上，並沒有這樣完美的時機等著我們。房價的最低點，和種一棵樹最好的時間一樣，都是十年前啊……
但是，也不要悲觀。房價也並非永遠單邊上漲啊，他也是有漲跌波動的。在長期向上的趨勢下，找到一個相對的低點，這個就是有現實意義的買房最佳時機。
不要覺得很困難，樓市不象股市那麼難以預測，只要掌握基本原理，是能夠大概判斷相對低點的。
--------------------------前方預警，以下都是乾貨-----------------------------
首先，明確現在的房價處於什麼階段？
根據最新數據，北京5月份二手房成交均價下滑2.4%，北京外圍區域最大跌幅高達20%——算是暴跌了！而深圳的新建商品住宅成交價，則已經連續跌了8個月。
也就是說，在前期一輪暴漲，然後出台史上最嚴調控的政策的背景之下，樓市已經進入盤整的第一回合。接下來，前陣子基本面一般，卻被炒上天的一些區域恐怕還要暴跌。
那麼，房價下跌的信號是什麼？
在2017年樓市史上最嚴調控政策的背景之下，大家只需要關注兩點：
第一，關注下哪些城市的房價漲幅已經收窄到了1%之內，那基本意味房價已經到了強弩之末，見頂了。
第二，如果見頂的城市，還遇到地方政府的強力調控，比如「限售」。那就意味著這座城市的房價要大跌了。
同時滿足這兩個條件的，菜雞理了一下，起碼有這10座城市——
- 數據來源：國家統計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況
為什麼菜雞敢這麼篤定，而且預測能落到具體城市上？都是因為今年出的全新的調控政策——限售。
限售的意思是，在你拿到房產證之後的一段時間裡，比如2-3年，或者5-10年，不允許賣房。這等於是政府強行關閉了房產交易市場。
如此一來，投機客只能做鳥獸散了，畢竟要把大筆資金鎖在未來幾年都無法流通的樓市裡，那是一件很傻的事情……
以上這10座城市，都是近一年來房價上漲的熱門城市，一旦投資需求被抽干，房價必然從狂熱回歸到理性。
如果城市某些區域本身的基本面一般，那麼暴跌也不是沒有可能。當然，這些城市就算暴跌了也千萬不要去買，基本面不行，未來長期上漲可能性就很小，沒前途的。
除了上述10個城市之外，我們也把所有的限售城市，根據限售政策的嚴格程度，做了一個排列。接下來，這些城市都會面臨著房價下跌的威脅。
- 整理：公眾號小小財技（caiji555）
如果你的城市不在限售之列，那麼房價要等到啥時候才下跌呢。別急，這裡面也是有信號的。
這個信號就不是限售，而是限貸了。大家可以根據銀行房貸政策的嚴格程度，來判斷接下來各地樓市房價下跌的次序。
這個房價下跌的接力棒，大約是這麼一個順序——
一線城市→二線熱點城市+一線周邊的三線衛星城→二線非熱點城市+強三線城市→普通三線城市。
看看你所在的城市在什麼等級上，就可以對號入座。
說完了房價下跌的信號，最後，來說說房價下跌的底部在哪兒？
你可以觀察所在城市的兩大信號——
第一，是否政府已經在逐步放開購房資格；
第二，是否正在鬆綁房貸政策。
要知道，影響房價最核心的因素就是貨幣，也就是銀行的房貸政策。
政府施行嚴格的房貸調控，投資需求就被打掉一大半，房價也會應聲而跌。而當政府覺得樓市已經跌到位了，就可以繼續使用信貸工具，也就是逐漸放鬆貸款限制，那麼房地產也就要起來了。
比如說，2008年金融危機之後，房價有一波下跌，當已經跌的差不多時，政府說可以首付兩成、房貸利率打7折。OK，樓市就開始回暖了，那是一個買房的黃金時機。
當然，目前來看，這兩個信號，現在都還遠。因為畢竟還是要等樓市先降一會兒再說，等降到一定程度，政府覺得差不多了，才會解凍樓市。
而且這些政策，一開始也只會先隱晦的試探，形式也很多樣，你需要對此足夠敏感。
比如，對二套房的認定有沒有放鬆；比如，貸款利率有沒有暗地裡打折；再比如，公積金貸款的額度會不會上升……再隱性一點的，把首套房的購房資格也給你松一松。以前要交5年社保才能買房，突然有一天說補繳的社保也行……
兄弟們，這時候就該抄傢伙上了！
最後，潑個涼水提醒一句哈，雖說是抄底，但大家也別對房價的跌幅有太高的預期。
就拿前面提到的那10個限售城市來說，這些城市從經濟增長潛力、人口凈流入等指標上來看，房價長期恐怕也還是要漲的。
再給句良心建議吧。投資客這個點可以不進場，但你要是首套剛需用戶的話，買房的最佳時機就是你準備好的時候。
只要資格夠、首付夠，還請儘早上車。畢竟，房子是用來住的，總不能幹等政策，就不買婚房了啊。
以上。有用點贊喲～
本文內容首發於微信公眾號「小小財技」（ID：caiji555）
未經許可嚴禁轉載，違者沙包大的小拳拳捶你後腦勺~
我是北京賣房子的，我不光上過大客戶，也上過很多小客戶和不大不小的客戶，我就講一些現實中的案例吧。
No.1吳先生。吳先生35歲，是一個大型互聯網公司合伙人，離異，月收入稅前3w左右，年底分紅不詳。客戶類型，換房。客戶需求，市區內改善住房。客戶資質，北京工作居住證。吳先生家住亞運村一個回遷房社區，08年全款購得，希望在周邊換得一套環境優雅的商品房社區大三居。預算600萬左右。
最初帶吳先生看的是亞運村（北四環五環之間）核心地區的幾個社區，吳先生髮現自己的預算偏低，迅速提高自己的預算到700-800萬。最終鎖定某社區某戶型140平米三居中高樓層。當時有一套6層的房子在買，715萬，吳先生相中了此戶型和社區，唯獨不能接受樓層，希望能買到10層以上。當時我已經幫吳先生賣了小房子，強烈建議吳先生接受樓層，因為此社區自住業主居多，換手率低，市場一旦上漲，很可能衝破其預算。吳先生還是比較堅持。半個月後，房源下架，無房可買。後來房價一路上漲，吳先生心急如焚我動用人脈聯繫上了一個長居紐約的戶型業主剛好回國，有意向出售房產。此房精裝修之後一直空置，拎包入住，吳先生看房之後非常滿意，只不過價格已經到其預算上限，談了幾次，業主惜售，最終報價850萬，吳先生遺憾錯過。
一星期後吳先生外派至冰島三個月，委託其女友代替看房。其中曲折不再贅述，最終吳先生780萬簽約一套壓根兒不考慮的五環外的改善型大三居。奇葩的是從看房到簽約，都是通過網路連線，吳先生一直身在冰島。而簽約第二天，我當初力薦他那套亞運村的6層的房子再次上架出售，三天後1020萬成交。
總結：我跟吳先生是去年一個巧合的機緣認識的，一見如故，從他賣房到最後買房吳先生對我非常信任，先別說沒找過任何其他中介，甚至他買房子那天都是在國外遙控。而就是這麼「鐵」的客戶，不能說他犯了什麼錯誤，我只想說，本來幾個月前，他是有機會買到性價比更高的房子的。對他而言，我想買房的最佳時機就是錯過的那套715萬6層三居吧，這樣他可以搭上半年之內資產增值三百萬的順風車。在市場面前個人的小喜好是多麼渺小。。。。。
No.2王大爺。王大爺70歲，前北京某機關單位局長，老伴也是北京某事業單位退休幹部。家裡僅有一套單位分的位於朝陽區，用於自住的，某學區房，100多平米，700萬總價出售。王大爺老伴的雙腿關節壞死，無法直立行走，出入只能輪椅，你們知道這種老學區房是不帶電梯的，雖然王大爺家住二層，出門抬輪椅這種事情也是很痛苦的。這也是王大爺換房的原因。本來王大爺想換到南城女兒家附近，但關心北京樓市的同學都知道，去年增長幅度最大的就是南城，相中的一套房子從600萬漲到了900萬。雖然王大爺不算是平頭百姓，退休前也算不上清廉，但因為已經退休多年，早已遠離權利中心，再加上家裡還有個敗家兒子，整天遊手好閒，40多歲還沒媳婦兒，吃老人喝老人，所以老人除了這套房子，手頭並沒有多少現金。賣房的錢就是他家買房的錢，沒多少富餘。沒辦法只能退而求其次，在兒子家附近找找房子。
精彩的故事開始了。。。。。
前後帶王大爺看了五十幾套房子吧，王大爺能相中的能有個十來套，約業主談的也有個四五套吧。為什麼都沒成交呢，每次他兒子！都！來！搗！亂！
印象最深的就是帶王大爺約談的最後一套房子吧。那套房子是一套環境優美的2000年的商品房社區中的大三居。2000年的社區不用說，商圈非常成熟，生活便利，非常難得的是這樓有殘坡，戶型內門洞尺寸也非常適合輪椅出入。不做設計的人不懂，這些理念都是後來引入的，之前的老房子的設計水平趕不上實際使用的需求。這麼合適的一套房子只要760萬，王大爺表示完全可以接受。經歷了前幾次他兒子的意外攪局，我們特意選在了一個非常隱秘的地點約談了業主，業主是我老業主，不差錢，就是處理房產，之前維護的非常好，特別配合，看到老人的誠懇還給房價降了十來萬，所有條件都談好了，我去整理合同什麼的。就在我打合同的空檔，這個神一樣的兒子竟然又找到了我們！二話不說劈頭蓋臉指著我老業主開罵，大概意思就是，你看看現在房價這麼貴，你跟中介就是串通好了坑他爹爹的錢，你這房子買的時候還不到三百萬，轉手就翻幾倍，你賺這黑心的錢還要臉么，而且還找了這麼秘密的地方讓他找不到，太賤了？我那老業主五十多歲做生意的，見過的場面多了，但看到這一出，氣的差點兒背過氣兒去。。。我當時只有傻眼的份兒。。。。
結局當然是不歡而散，而我維護多年的老業主對我生氣極了。我特別懊惱，要不是看王大爺錯過那麼多房子，我也沒想著驚動他老人家。業主回去之後電話也不接了，倆月之後業主肯見我了，下了血本，帶業主去88號消費了一下才挽回了一點，這是後話。
後來他賣的房子按照約定要給別人騰房了，而他的房子還沒有買到，我幫他找了個租賃經紀人給他和老伴租了一套還不錯的大兩居。
之後我就不帶王大爺看房了。。。因為我們住的地方不遠，經常能碰見，王大爺那高大的身軀，騎著他那輛老舊的大二八自行車，無論在黃昏，清晨還是正午他的背影都顯得特別落寞。。。。
有些朋友想不通，既然兒子這麼不孝，老人為什麼不離他遠點。你們不懂老人的心，雖然王大爺當年也是軍人出身，身體非常硬朗，但畢竟一大把年紀了，離兒女近些，萬一說老人有點兒什麼事情，雖然不一定真的能指望上這個不孝子，圖個心裡安慰吧。
寫完了才發現第二個故事有點兒跑題，也不知道怎麼，寫著寫著就跑偏了，但這就是我心中是有答案的啊，對王大爺來講，他買房的最佳時機是他兒子被追賭債的人廢掉雙腿的時候吧！
2017年3月13日更新
No.3知友阿新。算是插播吧，因為阿新昨天成功置業，我們恭喜她～阿新算是我在知乎上遠程指導置業成功的第一個人吧，雖然嚴格上講，她其實不算我的客戶。大概兩個月前，阿新在知乎上提問我關於戶型哪個好的問題，作為專業的住宅建築設計師，怎麼可能難倒我。在給了阿新專業的建議之後，昨天阿新告訴我她買到了心儀的房子。看似簡單的故事，其實也並不似那般簡單，阿新告訴我她搖了號才搶到了此房。不容易買到的房子，說明搶手，也驗證了我的眼光還不錯，你們說是么？
這裡附上原來答案，供大家賞玩。求大神看看哪個戶型好？ - Melo 的回答 - 知乎
3月14日更新
No.4大學老友小路。這個故事我要稍微講的長一點，希望你們能耐心看下去。你們都知道我是建築師出身，大學同學自然也是同行。只不過我們選擇的路不同，念書的時候，小路是個品學兼優的孩子，長得美，脾氣很溫順，大家都很喜歡她，而我。。。。總之不是一個好學生。畢業之後我選擇就業，小路去讀了研究生。畢業幾年裡，各自有各自的收穫。
剛畢業的我有著雄心壯志，覺得全世界都等著自己去開拓，憑藉自己的聰明才智再加上那幾年設計市場的繁榮，經過兩次跳槽，從一個默默無聞的小草，成長為某外企的精英建築師，曾經一度我的年收入遠高於其他同學。後來的故事，你們都知道，因為市場的低迷，加上我有一顆永不服輸的決心，毅然轉行做了房產銷售。
小路這幾年讀研的路不能說坎坷，然而也被其研究室導師壓榨得透不過氣來。這裡順道吐槽一下那些在大學裡，讓學生幹活的建築系老師們，全年無休的讓學生幹活，不發工資不說，乾的不好還不讓你畢業，希望未來的時間裡，你們要點兒臉，雖然我很少罵人，但實在是對著人感到噁心。
話題拉回來，成功畢業的小路，逃脫了其導師的魔掌，順利的進入一家國企單位，雖然工資不多，但是研究生的身份還是為她爭取到了寶貴的北京戶口。同年，小路嫁人了，老公也是我們同行，家裡出錢買了一套位於東城的小房子。
去年三月份，小路跟老公喜得一對雙胞胎女兒，家裡不僅住不下了，注重孩子教育的小路急壞了，家裡的學區她不喜歡。知道我現在做了房產，小路當然第一個想起了我。當時小路在老家帶娃，我們電話聯繫，讓我幫她找房子。但是學區這個事兒，我沒研究啊，我是做得基本都是新房和豪宅。。。不過這個可難不倒我倆。小路負責自己研究學區，我負責給她找房。然後，小路就從老家回京了，約了小路老公，我們三個見了一面。之後我才得知，小路老公在跟某中介看房，相中了一套房子，讓我去幫把把關。其實當時跟小路老公只是幾面之緣，並不十分熟悉，小路在老家的時候，他們倆各干各的也沒怎麼交流。老同學找我幫忙自然是不在話下，本來開始的時候也是本著幫忙的態度，沒把他倆當成客戶。我先陪他倆看了房子，房子還行，就是帶個學區，價格略高，只不過小兩口相中了。那段時間北京的市場，我先大概描述一下，業主肯簽約的房子，無論你比之前高多少，一星期保證沒。我說，你倆是換房，自己的房子還沒賣，很少業主願意賣給你倆，只要時效上業主能同意，該簽就簽。然後就約談了業主，業主是個老奶奶，60來歲，身體還行，還帶了個侄子，那侄子倒還是個蠻安靜的人，全程也不怎麼吭聲。後來價格沒怎麼聊下來，時效倒是給了，我把他倆叫了出來，我說這個市場就是搶房，你倆房子沒賣，反正學區你倆相中了，能簽就簽。就這樣，在一個夏日的午夜，我在同行業競爭對手的會議室，幫我大學親同學簽了套房子。
你以為故事就這樣完了？故事才剛剛開始呢。後來你們猜怎麼著？老太太要違約。。。。其實你們說合同里有很多約束控制買賣雙方，首先不得不吐槽一下同行業的作業風格，據我同學的一個律師朋友說，合同本身存在漏洞，其次老太太都要違約了，還跟我同學說中介費照常收取，因為服務完成了。。。。他們根本就不管你的交易如何進行，他們就是想給你簽了。。。。等你真的跟業主較真，遇到這樣一群中介，你真是感覺身體被掏空啊。我也非常無奈，其實當時我問了同學老公，要不你在我這邊簽，我幫你約業主，這哥們跟我說你們中介費太貴了。。。我只能說好吧，靠譜的話，能便宜點兒是點兒。誰想到這麼坑啊。。。。。總之吧，折騰了一個來月，最後的結果是雙方和平解約，而我同學已經帶過去的五十萬定金，老太太分幾次還給他倆，我這次真是遇到流氓了。。。。
幸好這單不是我簽的，要是我簽的。。。。以我的性格。。。肯定得跟丫拚命啊，也不能說我不簽單不給出力，我這來來回回滿北京抓老太太，人老太太上來一句，你是誰啊，給我頂回去了，再來一句關你屁事，竟然讓我啞口無言。
沒辦法，接著看房吧，一個月後，同小區是買不起了，只能換個地方。最後鎖定東城一套口碑還不錯的學區房。當時有三套同戶型在賣，第一套，一聽這時效，業主見都不見，第二套在小兩口猶豫的時候讓人搶了。第三套。。。。業主一直在外地，從石家莊回來的那天晚上，讓我給約了出來。。。這套房子報價比另外兩套貴三十多萬，上午成交那套賣660萬，這套賣690。簡單跟業主聊了聊，業主願意接受時效，手續可以慢慢辦，愛辦多久辦多久。這個對我們尤為有利。業主倒也是痛快人，三句話，把價格往下砍了20萬，我說阿姨，你這半天漲十萬，老阿姨笑了笑沒說話。這時候我回頭看了看小路，給她使了個眼色，她說，那咱簽合同吧。
看我輕描淡寫談判的過程，你們哪知道我們磨合了多久。。。。小路這姑娘太實在，有啥說啥，這不是帶她談的第一套房子，好幾次出現「險情」，所以談判之前教了她好久，看我眼色行事，別看我眼睛小，但是「冏冏」有神啊。這回這配合，我個她打82分。
如果我說故事還沒結束，你們會怎麼想。。。。。。
簽約的時候本以為撿了個大便宜，結果，簽約第二天，930限貸政策出台。原來啊，此業主是北京市某機關單位的後勤人員，對此政策的出台早有耳聞，難怪痛快快不要時效，還降了20萬，就是想搶在政策之前出貨啊。。。。。。這種事情，即使作為專業的圈內人士，無人可以提前預知。所以諮詢我讓我預測政策的，還是省省吧。
但是呢，業主雖然有些小聰明，但是她不專業，政策一出。經過我的分析和觀望，先穩住了我同學，別著急做動作。那段時間裡，雙方簽訂合同之後因政策原因解約的不在少數。市場成交量斷崖式下跌。其實這也只是表象，那段時間裡，由於建委的禁令，北京的各個中介店面被查的像篩子，好多人沒有辦法做業務。沒有業主委託和房本複印件的房子全部下架。就好比你去超市買東西，超市裡面賣的東西少了，而且之前隨叫隨到的導購不知道都去了哪裡，所以好多人去裡面轉了一圈兒又出來了。不是你不需要買菜，也不是你要買的菜爛掉了，只不過是菜漲價了，你還缺一個給你解釋的導購。
在那段過渡的灰色地帶，在我們進行下一步動作之前，主動權全在我們手裡，無責解約，還是繼續履約。我細心的為小路夫妻兩個分析了市場和行情，抓大放小，建議二人堅定的繼續履約。之後網簽，合同變更忽略不表。
也許是我的誠懇，也許是同學的信任，上周一，這套房子過戶了。930到今天差不多五個多月吧。差不多16年底市場開始回暖，而前一陣漲的最凶的就是學區房，現在差不多漲了小兩百萬了吧。過戶時雖然業主的表情有些僵硬，但看見小路夫妻倆感激燦爛的笑容，在這之間付出的辛苦，值了。
不知不覺說了這麼多，我想對於小路夫妻倆來講，買房的最佳時期，就是在那段灰色的時期，選擇聽從我的建議，繼續履約吧。
3月31日更新
關注新聞和不關注新聞的朋友們都知道，從上次更新到現在幾乎是每天一個新政策，無論對普通百姓還是我這樣的房地產從業者，都是巨大的措手不及的打擊。
關於新政前幾天寫了一篇評論，大家可以看這裡。
如何看待 2017 年 3 月 17 日北京二套房限購新政？會帶來哪些影響？
說再多也屁用不頂，該買房的還是得買，繼續分享上大戶的故事。
說了這麼久上大戶，我仔細看了看，前文所提的，沒有一個大戶。
那麼這回就分享一個上大戶的故事。
客戶姓張，你們知道做銷售最大的魅力就在於，這一行做久了，你甚至都不知道客戶是哪來的，怎麼認識的。。。。
張先生就是這樣一個靜靜的躺在我的微信通訊錄里，默默的關注著我發的朋友圈的客戶。。。細思極其恐，而我微信也從來不分組，加過的所有人能看得見他想看的不想看的一切。我也是個大大咧咧的人，平時發的一些生活點滴啊，豪宅分享，跟一些樓盤的評論，都是一股腦的發在一塊兒，數量上確實不多，但都是我精挑細選。
就這樣，張先生在看我發的一個樓盤信息之後，主動的聯繫了我。
張先生問我，這房子怎麼樣啊，巴拉巴拉。我說還不錯，最便宜的一千六，好一點的三千，抽空去看看吧。張先生說明天看天氣吧，下雪的話不方便開車。我說，這您不用擔心啊，看房還用得著您開車嗎？也不知道為什麼，執拗的張先生執意要自己開車。於是住在遠x萬x城的張先生，暫時約定第二天順路接上我，一起去看房。
第二天，果然下雪了，不過開著路虎攬勝的張先生還是帶著妻子一起來了。路上張先生跟我說，本來相中了小湯山的御湯山，喜歡那溫泉入戶，後來想買的時候，人家清盤了。我說這房子沒溫泉，但是位置和環境非常不錯。分析了樓盤的一些優勢略去不表。
看了房的張先生和妻子對樓盤特別滿意，兩個人在售樓處的沙發上商量。我知道這個時候該我出場了，作為一個銷售，其中一個必備的技能叫「踢客戶」所謂踢客戶，就是在客戶猶豫的時候，給其注入強心劑，讓其不再猶豫，促成成交。說實話，我不是那種見錢眼開的人，只有面對好房子的時候，我才會使出這一招，如果房子過不了我這一關，我是不會「踢客戶的」。
使出渾身解數，踢了十來分鐘，能提煉的優點都跟張先生說了，眼看臨門一腳，踢的張先生這時候在不下定，他就不是人的關鍵時刻。張先生突然橫眉怒目，指著我的鼻子對我說，「你是設計師，我都看出這房子有硬傷，你作為設計師你看不出來么？」瞬間我就蒙蔽了。。。。。。
我特么設計住宅十數年，我真想問問大哥，什麼是硬傷。
但作為一個高端職業顧問，同時也是金牌銷售，這點兒情商還是有的，順著客戶吧。踢也踢差不多了，主意還得他自己拿。
然後張先生問我，你說我是貸款還是全款呢？
我說「能貸款肯定就貸款咯，畢竟房貸是最便宜的用錢方式，比起其他貸款，利率最低。」
我說的都是大實話，你們知道，如果你經商，著急用錢，是沒辦法拿到房貸這麼低的利率的。
張先生迅速的回我一句 「那利息你出哈」
我就x。。。。後來我就不說話了。
又跟他妻子在沙發上商量了小半個小時，我說，要是能相中就先下個定金，等開盤的時候好歹有個位置。執拗的張先生說，回去取錢吧，現在定不了，卡里沒錢。
此時距離開盤僅剩兩天，剩下的兩天，一天給他倆打三遍電話。。。第一天說去籌錢，第二天說還沒回家，回家就過去。。。我苦苦等了兩天，最後，我也沒搞明白他倆怎麼想的，一會兒說買，一會兒說籌錢。買房子是你自己的事兒，你想買就買，你不想買，你告訴我一聲，你這來來回回。。。真操不起這個心。
第三天，開盤，結局，你們知道，搶瘋了。。。。有的客戶沒搶上房子直要投訴。。。在張先生眼裡有硬傷的房子。。。就這麼被別人當寶一樣爭奪。
這大概是去年年底的事兒了。轉年過來，房價飛漲。。。。
默默關注著我朋友圈的張先生，發了一條酸溜溜的朋友圈
「當所有人都連鑽帶拱的往門裡擠的時候，我好想明白了些什麼。」配圖是火爆的售樓處。
後來我再也沒聯繫過張先生，不知道他後來到底買了沒買，買的哪裡。
我想對於張先生來說，買房的最佳時機應該是最初看御湯山，猶豫要買房還是要投資的時候吧？畢竟對於他人口比較多的大家庭來說，三居室有點小了，兩個孩子越長越大。然而眼看著手裡的現金本來能買獨棟，變成了聯排，再從聯排，變成了疊拼，一直到新政之後，不知道無法貸款的張先生，是不是還能夠得上大房子。。。。。
未完待續
和所有資產一樣，你身邊沒人敢買的時候。
從全世界的角度來看，中國不發生金融危機或者經濟衰退的可能性只有9%
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現在特別流行一句看似政治正確實則漏洞百出的話：最好的買房時機是十年前，其次是現在。
結合一下現在我們的房價，我去真神了！真特么後悔沒早點聽這句話。
然而，十年前真的就能買得起么？
這是人民日報1989年的文章，從30年前就已經開始說買不起了。
所以說，這種神論調完全不考慮當時所處市場行情，不考慮收入增長和通貨膨脹。
從另一個角度來講，這句話如果說的是資產的增值速度。
那麼這種論調還有一個非常大的弊病，就是完全建立在中國房價一直增長的前提之上。
換一種說法就是：
天朝上國房價永不落，我國房價永遠漲？
這種說法是不是感覺就有點不對勁了？
萬一像日本那樣跌幾十年，是不是就又會出現一句神論調：
最好的賣房時間是十年前，其實是現在？
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了解了這種邏輯的不負責任和不靠譜之後，咱們來說點乾貨，買房的最佳時機到底是什麼時候？
這個問題，我們需要從兩個方面來考慮。
一.買房用做自住的話，在什麼時候最容易買到自己最喜歡，最適合自己的房子？
二.買房用作投資的話，什麼時候可以抄底？風險最小？
順便再附贈一個問題
三.如何逃頂，何時逃頂？
那剛需呢？剛需應該什麼時候買？
很抱歉，對於剛需來說，只有買得起買不起的時機，沒有最佳時機。
如果硬要在雞蛋裡面挑骨頭，那麼只能說，買的起的時候，挑首付比例最低的買，貸款越多越好，雖然剛開始辛苦些，但是你未來會感謝現在的決定。
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1.我買房，是為了買到自己喜歡的房子長期居住，還是為了將來升值空間更高？
如果是想買喜歡的房子長期居住，選擇思路為：
（1）樓市出台降溫政策有一段時間，市場表現明顯，銷量明顯下滑。
（2）商家為了促銷，開始推出首付分期等活動。
（3）如果碰巧遇到國家開始降息降准要刺激經濟，別猶豫，抓緊買。
舉個例子，16年市場火熱，如果17年3月出政策調控降溫，那麼17年中下旬是最好的挑房子的時候。
那個時候，樓市遇冷，你會有更多的時間和機會去選擇你心儀的戶型，朝向，位置，樓層。
而現在，是房子選你，而不是你選房。現在賣房子的都像大爺，買房子的都像孫子，根本由不得你精挑細選。
明年這個時候，就會反過來了。
如果是想買升值空間更高的房子，選擇思路為：
（1）對，就是現在。但要避開3月和9月，越臨近這兩個月風險越大。因為誰也不知道國家的力度和決心到底有多大，就像當年誰也不相信國企員工還會下崗。
（2）雖然有一定幾率買到高點，但是長期走勢來看一定會漲回來的。
（3）買國家給出的預期，不買開發商給出的前景。國家預期是實際的，開發商通常給出100%，能達到的只有80%。
當避開了3月和9月，明確了政策導向，並且市場也開始做出相應反應的時候，盡情買吧，6月和11月是最合適的時間。
2.用作投資的話，什麼時候買風險最小？
投資最重要的是保持資金的流動性，因此，高槓桿，短時間內低位買進高位賣出是最容易獲得利益的方法，而且可以有效避開政策調控的風險。
因此有以下幾個建議：
（1）跟著國家走，當國家開始明顯救市的時候，果斷入手。
（2）國家開始降息降准，並調低首付比例的時候，抓緊入手。
（3）當國家開始升息升准，並開始限購，抬高首付的時候，基本已進入尾聲，可以套現了。
結合著上文的配圖，可以有更直觀的感受。
舉個栗子：比如14年9月30號開始出台新政，之後15年3月30,15年9月30，連續降息降准6次，使得15年房價立刻改觀，16年直接一飛衝天。如果在14年底，國家出利好政策時，用20%的首付入手，那麼到16年底國家出調控前賣出，2年時間至少是100%的收益率，而且可以說，國家托底，風險近乎為0。
3.如何逃頂？何時逃頂？
（1）別買期房，盡量買二手房。
期房不光佔用流動資金，而且通常交房要2-3年的時間，這中間很有可能跨越了一個小周期，會發生什麼誰都預料不到。而二手房隨時可以交易，不會出現資金流斷裂的情況，如果行情突變，可以立刻出售，減少損失。
（2）不囤貨，不貪心，在一個周期內買賣。
既然是投資，那麼穩定的收益一定比有風險的收益強得多。在一個周期的開始，也就是低位的時候買入，在臨近結束的時候賣出，可以有效的規避掉政策風險。
（3）如果說的再細一點，就是14年買入16年底賣，17年買入20年底賣，具體月份看行情和政策的互相影響，保證自己有一個最有保障的收益。
以下是這些建議的根據，是一些理論性的部分，如果不感興趣可以直接看最後一部分。不過建議還是了解下比較好~
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討論這個問題前，我們需要對房價有一個整體的概念，所以先來說說大環境。
首先要明確的是，房價的漲跌是一個長周期的事情，而在長周期內，又存在許許多多的短周期和小周期。
包括中國在內，各個國家都是如此。
（這是美國日本和香港近幾十年的房價走勢）
（這是中國近30年的房價走勢）
我們不可能去尋求過去多少多少年前的房價，因為隨著社會發展和通貨膨脹的存在，中國的房價始終是處於在波動中穩步上漲的。
因此我們所尋求的最佳買房時機，一定是在咱們所處的小環境和短周期上來說。
我在這裡，劃三年為一個周期，因為中國樓市有一個特點，三年一調整。
從05年開始，每三年調整一次金融貨幣政策。
貨幣政策的緊縮，會抑制房產銷售，有效控制房價。貨幣政策的寬鬆，會帶動市場的復甦，從而快速拉高房價。
這個理論我原來也說過，05,08,11,14,17這幾年都是政策下行的窗口。市場的反應也很明顯，可以對照調控時間以及10年內各主要城市房價來發現規律。
（16年處統計的全國主要城市10年房價走勢圖）
但是不論你何時買，在目前可以看到的周期內，中國的房價仍然是要持續上升一斷時間的，這跟房價綁架經濟和政府對房價強有力的控制有關，再此不過多贅述。
哪怕是政府控制力度不足的市場經濟國家，比如美國，即使經歷了數次崩盤，但是在除去了通貨膨脹的情況下，依然是處於上漲的態勢。
（美國房價的增長和通脹率基本持平）
當然，這是從相對較長周期來說的，在短周期上，哪怕以三年五年為計算單位，你依然有可能像A股一樣被套牢。
什麼時候見底，什麼時候觸頂，能判斷出來的人無不具有遠見的卓識和靈通的消息。
而我們，只能根據大人物們的行為，來做一些猜想，比如從國內大量轉移走資產的李嘉誠，到底知道了什麼？
事到如今的我們，都只是覺得過去房價便宜，現在房價貴，但是事實是怎樣的呢？放在十年前，我們可能依然覺得房價貴。
這是中國35個大中型城市歷年房價收入比，我們會發現10年前並沒有比現在容易太多。
我們的難，難在當下的首付上，因為在貨幣持續貶值和房產持續增值的情況下，月供的壓力一定會越來越小。
因此，低首付，低還貸利率也是我們買房的重要指標之一。
以此為前提下，根據文章最開頭要給出的建議進行操作，一定會對你有所幫助；
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最後要說的是，哪怕再相信國家，也要給自己留一條後路。
哪怕國家的控制力再強，也要合理配置自己的資產，全部投到房地產的人，都是賭徒。
只有賭徒，才不給自己留後路。
畢竟，從全世界的角度來看，中國不發生金融危機或者經濟衰退的可能性只有9%。
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瀉藥
之前我是在房管部門工作，同學和朋友們也時常會問我，到底應該不應該買房？買房應該注意些什麼？什麼時候可以出手買房？等等。說來慚愧，由於實際工作並非一線房產銷售，更多的感受來自於政策解讀以及一些實際經驗，這裡也和大家一起交流一下~
首先推薦大家去看看徐斌律師的知乎專欄：
【房子這麼貴，剛需為啥要買】
房子這麼貴，剛需為啥要買房？ - 徐斌律師 - 知乎專欄
文中的觀點我非常同意：
1、不買房，房價暴漲，我們無能為力
2、買房，合理控制貸款，房價暴跌，我們可以控制風險所以，剛需，現在，京滬兩地，房子還是要買的。
雖然現在一二線城市已經瘋漲到嚇人的程度，房價一旦暴跌很多人都可能面臨的是破產，；雖然三四線城市大面積的房源空置，政府都在為去存量傷透腦筋，可我依然覺得：如果你是剛需，那麼最好的買房時機不止是五年前，現在也還有。
為什麼這麼說？因為我工作年限已超過五年，身邊的朋友包括我自己都開始陸續買房，聽了太多故事，每個人買房的血淚史拎出來都可以寫個爆款文章在微信朋友圈傳播。先說說我自己，差不多三年前，偶然機會得知，一個市中心、上海XH區的污水處理廠在規劃中即將搬到遠郊，這塊區域一直是全區價格窪地，就是因為污水處理廠就在附近。污水處理廠搬遷的消息一旦公布，此地房價必然大幅上漲。當時，離污水處理廠最近的SJ小區，一室戶四十平的老房子售價在80萬左右。當時父母剛好想在老家換一套房子改善居住環境，我也就沒有堅持在此地投資一套。不到半年那個小區價格就翻倍，現在更是不知道翻了幾倍我看都不敢看。算是最最遺憾的一件事了，錯過了目前看來最大的一次資產增值機會。感興趣的朋友可以去查查規劃~
如果你覺得我這個例子時間有點遠，畢竟三年前買啥放到現在都是賺，賺多賺少而已。那我就舉一個近一點兒的例子，我有兩個朋友，去年下半年幾乎同時買在了同一區域的隔壁小區。趕上區域合併的利好消息（ZB和JA區）以及今年年初快速上漲這一波，A的房子由於開發商口碑、小區的物業管理水平以及周圍的生活配套都優於B，半年時間A的房子均價從5W漲到8W左右，B差不多是4W5漲到7W不到，漲幅差距一目了然。
也不是只有賺的，有個朋友因為名下有父母給的房子，因為限購就買了個40年產權的商住兩用房，結果五年時間過去了，房價一分沒漲，算算交易手續費和銀行利息，還虧了好幾萬……
還有一個大學同學買了YP區一個八十年代的老房子，學區是特別好但是當時沒有注意到房齡是個大問題。為什麼這麼說呢？因為房齡會影響銀行貸款！等她用完學區名額置換出手時（5-10年後），這套房子恐怕就不能貸款了，會大大影響屆時的成交價格。PS：通常來說，房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年。
不過，最最有意思的還是我一個風風火火的閨蜜M，以市場價八折左右的價格買了一套房子！
這套房子當然不是天上掉下來的，買房之路也是曲折的要命。她看房子也有一陣了，但是遲遲沒有挑到稱心如意的，不是房型不夠周正就是樓層不夠理想，請假排隊的看了不少，但是價格房子都合適的還真沒有。有一次一套多層住房位置在小區中心，安靜不說，景觀也好，價格不貴還帶了很新的裝修，簡單收拾一下就可以入住了。不過這個房子在五樓，也沒有電梯，比閨蜜本來期待的三樓四樓高了一點。閨蜜糾結了兩天終於決定拍板買！就當每天鍛煉身體了。可是就這不到兩天的時間，這套房子就已經賣出去了。
如此這般挑來挑去幾個月後，之前看不上的房子都漲價漲的買不起了，不得不開始關注意向區域周邊稍遠一點的樓盤，以及之前不太想考慮的老公房，與此同時，也開始關注一些小一點的中介網站上的房源信息，每天不停的刷新房源、約看房，循環往複。就在著急的時候，她在搜意向區域小區名稱關鍵詞四處尋覓房源時，發現淘寶竟然在司法拍賣這個小區的房子，有一套83平米的房子，市場價350萬，而司法拍賣只需270萬左右！
於是她按捺住狂喜的心情給我打了一個電話，接通電話不扯別的，直接給我提了兩個要求：1、借點錢給她買房；2、介紹房管局的親戚給她認識。理由呢也很簡單，因為雖然她原本準備了200萬的首付，但由於是司法拍賣需要交全款，所以不得不湊一湊，也就求到了我頭上。雖然借錢這個事確實難為情，但拉下臉來找親戚朋友湊個70萬，就能省下80萬，這麼實惠還要臉幹嘛？！同時，她也擔心這種房子不靠譜，所以還是想找個懂政策的人諮詢一下。
我覺得M就選擇了一個非常好的出手時機，不過，萬里長徵才剛剛開始，她現在每天都在拉著我看裝修……又是大坑！誰讓我也算是親手裝過不止一套房子了呢？有機會再來分享經驗~
歸根結底，無論房價是漲還是跌，作為剛需族該出手還是要早點出手，當下就是最好的時機，生活是最重要的，漲跌都是浮雲，千萬不要貪婪，也不要吹毛求疵。
最後，和大家分享我一些搬不上檯面的有關出手經驗。一是我覺得春節前通常是房價的低谷，還價空間往往也很大；二是假如最近打電話給自己推銷房子的人很多，就暫時不要買。
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評論里有人想讓我具體分享一下司法拍賣的事兒，我補充說一說，以北京市西城區的這套房子舉個小小的栗子，請看圖：
這套房子是個109平米的住宅，是25層中的18層。評估價是448萬，起拍價是403萬。可能熟悉北京房價的朋友在此時已經隱約覺得這房子很便宜了，西城區，109平米，2003年的房子僅需四百多萬。但到底有多便宜，可能還說不清。那這套房子的市場價是多少呢？
猜猜
使勁猜
來吧看下圖。
沒錯，同樣的面積同樣的戶型，市場價是580萬！這可是此時此刻同樣在售的房子哦。看到這個只恨自己只有借給閨蜜的錢而沒有自己來一套的錢！所以我開頭就講了，買房最好的時間是五年前，其次是現在！
還有就是，經提醒，司法拍賣有些也可以貸款，有這種標示的就是~
不過！！ 司法拍賣的房子購買是要謹慎的。
這也是閨蜜為什麼需要我介紹個房管局的親戚給她認識的原因。因為她想詳細了解法院拍賣過戶和普通二手房過戶的手續差別，同時想查一下房子是否還有其他歷史遺留問題。因為司法拍賣之所以走到法院拍賣這一步，一定是房主幾乎破產了，要麼是按揭還不上，要麼是自己公司的銀行貸款已經還不上了。所以房子可能會存在其他糾紛，比如房子欠了水費電費物業費，比如可能有其他債主以為原房主沒搬家而找上門，而這些問題法院是不管的哦。
重要的事情也要說三遍，不要見到便宜就抄底買！不要見到便宜就抄底買！不要見到便宜就抄底買！
家裡是2008年房產風暴時候買的房，北京海淀三環內特別破的老公房，每平一萬七，用當時本區域內最高的價格，買下了本區域內最爛的房子，買完以後單位里無數人背後傳閑話，說我家人一點腦子沒有，房價馬上要崩了，等著哭吧什麼的……
然後這個小破房去年拆遷了，單位里又無數人眼紅到冒血，各種這家人真精，一定有內幕什麼的……
我家同小區另外一棟樓還有另一套房子，因為新所以沒有被規划進拆遷，所以2015年的時候打算賣掉換到朝陽三里屯那邊去，結果開價480萬被無數人嘲笑，各種這家人好貪心，這種價格都敢開的出來，最氣人的是連中介都諷刺我們，尤其是我愛我家大慧寺店的幾個人，帶著客戶來，牛皮哄哄的進門就跟客戶說，這個小區每平6萬，這套房子戶型一般也就值400萬！！！我去，給我們氣的啊……
隔壁鏈家胖胖的店長，還專門找我老公在家裡談應該如何開價，應該加強客廳採光，最好同意讓早上11點那會兒帶人來看房，那時候廳里光線充足效果好，現在買家比較難伺候，北京房價已經到頂了，明後年也就快崩了，早賣掉還不至於虧太多，實在不行你給裝修一下再賣吧……我暈
然後老公一氣之下說不賣了，一起回杭州我家過年去了，大概才年初五吧，老公就陸續接到中介電話了，問550萬賣不賣？？？
老公說你們騙誰啊，年前400萬都賣不掉，這才初五就550萬了啊，別騙人了反正我不賣了，以後別給我打電話……再然後就到了現在2017年，前幾天中介電話問800萬全款賣不賣？你家層次戶型還不錯……這幫傢伙的嘴真的是會拐彎……我那個小區一則真人真事，一個老頭要跟孩子去紐西蘭養老，他女兒好像是嫁給紐西蘭人了，說是每個月紐西蘭政府能發給這個老頭約6000人民幣的養老金，條件是2014年前必須入境並且幾年不許離鏡，大概就是這麼個情況，細節我也是聽說的……
這個老頭快80了，打算去了就不回來了，所以特著急賣房，再加上中介忽悠，也相信北京房價快崩盤了，最後把108平的房子580萬賤賣給旁邊海洋局的一家人，僅僅過了4年，現在這套房子隨隨便便賣1100萬……不知道這個老頭能拿幾年紐西蘭的養老金，反正海洋局這家人去美國養老的錢都夠了……覺得房價差距太大不能接受的人……
可以看下車價……捷達幾萬，邁巴赫最便宜的一百四十萬，法拉利488三百九十九萬，勞斯萊斯魅影五百七十萬，保時捷918一千五百萬，布加迪威龍三千萬……再回過頭來看下房價……石景山商混120萬，海淀學區1000萬，釣魚台88號院1億8000萬……你非要開捷達住釣魚台那誰也幫不了你……不要一張嘴就是我大學畢業工作五年了，為什麼還買不起北京上海市中心的房子？這個社會到底怎麼了？中國到底怎麼了？
其實，你首先要問的是自己腦子怎麼了？？？
在這個星球上，任何國家剛畢業的普通大學生，都不可能買得起一線城市市中心的房子，除非土豪父母願意幫忙……
美國普通人買不起紐約的房子，日本普通人也買不起東京的房子，英國普通人照樣買不起倫敦的房子，不僅買不起，更交不起每年的房產稅，所以不要一上來就中國70年產權怎麼怎麼了，我婆婆在波士頓工作過很多年，每年3%以上的房產稅，三到五年重新評估一次，算上通貨膨脹，大概每25-30年就要全款再買一遍自己的房子……
什麼永久產權，什麼個人財產神聖不可侵犯，都是美國政府搞出來的好聽概念，純粹騙人的玩意兒，實際上美國房產只有一年產權，因為只要你一年不交房產稅，美國國稅局立刻就拍賣掉你的房產，然後你愛睡大街睡大街，愛睡公園睡公園，愛每天晚上七點去救濟中心搶床位就去搶床位，你隨意……
房產稅之外，還有每年必須交的房屋修繕基金，每年的街區物業費，街區學校贊助費，街區消防費，街區警力安置費，以上全部，過腦子想一想，中美政府誰更黑？？？
中國70年產權到期後，續一個土地出讓金就再給你70年產權，出讓金基本上也就是房子總價的百分之幾而已，比買台國產小排量車都便宜……
某些張嘴美國別墅好便宜的人……
怎麼不說別墅在美國某三線城市郊區的黑人聚集區旁？？？怎麼不說附近每個月黑幫火拚死多少人？？？怎麼不說最近的公立學校在幾十公里外一半孩子吸毒一半孩子販毒？？？怎麼不說別墅是木板結構裡面蛀滿了白蟻？？？這麼便宜的別墅為什麼沒人買？？？美國人都傻，就你聰明？？？你那麼聰明你怎麼不去買？？？同等級同地位的城市，中國比美國房價更低，安全性能高出100倍不止，環境也差不多，美國湖區水污染比中國還厲害，你光看加州環境好，你怎麼不看看美國廣大中西部地區一樣爛的一塌糊塗，一說中國就撿差的說，一說美國就撿好的說，你還真是夠會說……
說北京房價高的人你看下外國，經濟好的國家誰首都房價便宜？？？印度新德里房價都是過6萬人民幣的！！！連俄羅斯經濟都差成這樣了，首都莫斯科好地段房價也是過6萬人民幣的！！！所以北京房價太正常了吧，人民幣平價購買力都超美金1.5倍了，房價這樣已經控制的很好了，否則民生物資的價格就爆表了，你一年工資就不是買不起北京一平米了，到時候就是你一年工資能買多少個西瓜？多少顆白菜？這樣的問題了……
你們以為最希望房價暴跌的人是窮人啊，太天真了吧，假設房價真正發生了暴跌，假設啊，政府會在第一時間出台各種營救政策，取消限購，降低首付，增大貸款力度，這下憋了多少年的資金釋放機會終於來到了，各種金主，各種風投，各種基金，各路買辦，各種地下錢莊，各種私募，各路妖魔鬼怪，帶著天量的熱錢，一夜之間空降到北京上海廣州深圳等一線城市，瞬間搶光一切固定資產，窮人手裡攢下的那點錢，想去跟上面這些人搶房？？？未免太不量力了吧……
當年東京房價崩盤後，最激動的是國際資本，各國財團第一時間衝過去把東京的優質資產里里外外買了個遍，直到現在，東京主要商業區很大一部分也是由外國資本控制，日本人想在自己的東京大學旁邊租個公寓，要從中國人手裡租……
某些人整天幻想日本當年房價崩盤後的美好畫面，日本普通人和無房者終於可以歡歡喜喜跑到東京去撿漏了，但結果怎麼樣？？？結果是美國財團和歐洲財團歡歡喜喜圓了東京撿漏夢……
就是有人不明白，自己國家房價崩盤，銀行信貸體系倒塌，本幣匯率崩盤，大家辛辛苦苦存下的錢一夜之間淪為廢紙，然後外國財團拿著穩定的外幣，利用崩盤後的匯率差，輕而易舉進入你的國家，洗劫你的產業，哄搶你的資源，收購民族企業，控制民生物資，誰保護不好自己的貨幣，誰就變成案板上待宰的羔羊，外國資本想怎麼切就怎麼切……
等若干年後你好不容易緩過點氣來，外國人再把曾經本來就屬於你的產業，高價賣回你自己，前前後後賺個盆滿缽滿，里里外外把你剪的乾乾淨淨……
以上，就是日本人失去的十年……有條件的朋友可以找個日本普通中年人問下，當年東京房價崩盤後您開不開心？您東京搶了幾套房？
看看他怎麼回答你……所以，現階段買房的最佳時機，就是兜里錢一夠趕緊買，反正你不買錢也在貶值，你存在銀行里的錢大部分被銀行貸款給了別人買房，別人拿著你的錢買了房升了值開開心心每一天，你傻乎乎的租在地下室里看著賬戶里那點零錢幻想樓市崩盤……所以，你愛買不買……說一下我的故事：
上世紀九十年代，我來到深圳，幹了四五年程序員，除了必要的生活開支，有錢就往家裡寄（那時候真是乖乖仔）。歲月蹉跎，人到二十八九歲，還沒有娶老婆，不僅沒有娶，連個女朋友影都沒有見著。IT行業，本來就僧多粥少，自己檢討那時做碼農也做得有點呆傻。沒有老婆，家裡就著急，家裡一著急，我媽深謀遠慮地使出一招：」栽下梧桐樹，招引鳳凰來「，拿出我四五年的全部積蓄，20多萬，在深圳買了一套二居室。房子起了多大作用不知道，反正過兩年就從老家娶了一媳婦，再過一年生了一個閨女，我將父母也接到深圳，一家人似乎就可以其樂融融地過小日子了。那句話怎麼說？幸福的家庭都是相似的，不幸福的家庭......其實也經常是相似的，比如，很大概率出現的，婆媳關係。不過，我家不是婆媳關係，是公媳關係，我爸年紀雖大，身體倍棒，老爺子脾氣暴、嗓門大、猜疑心重，以雞蛋裡挑骨頭作為晚年的娛樂活動，我媳婦好歹是受過大學教育的新女性，怎麼能夠忍受這種家庭專制？（我媳婦有百分之一機會看到這個帖子，大家原諒我表現出的傾向性。）於是向我發出最後通牒：要麼和我過，要麼和你爹媽過！經過激烈的思想鬥爭，我咬牙做出人生的重大決定----買房，我拿出自己和老婆那兩三年積攢的一點錢，又買了一套三居室，那是2005年，深圳南山這套房要47萬元，為繳首付我還借了我妹幾萬。
後面的事情大家就都知道了，這是我所買房同小區同房型的最新報價。
前幾年，我和一個哥們喝酒聊天，那哥們開了家小互聯網公司，信佛，他向我感嘆：「天理循環，你這小子也算是好人有好報」，這道德高帽差點把我臊到桌底下去，我忙謙虛道」我這是被老婆逼的、逼的，最多算妻管嚴，和好人真不沾邊「，他說：」不對，你當初面對抉擇，至少沒有將你爸媽趕回老家，勿以善小而不為，你有一念之善，也就有一念之報「。
我認識一朋友，十年前就在北京做售樓顧問，Top Sales，高峰時年薪百萬，但後來喜歡了賭，到手的錢幾年全輸光了，現在在東莞做物業中介，發誓不再賭的他經常感嘆「十年前，如果在北京用那錢買上七八套房......"
我很理解，這房價已經漲到讓無數人心中有一萬個草泥馬奔走，但是，什麼人能夠在自己最風華正茂的時候早早選擇買房？回顧時間的長河，房產又何嘗不是對那些愛家顧家男女的一種紅利回報？
回到題主的問題，如果是打心眼裡是為了家庭、為了將自己和家人安頓下來，什麼時候買自己能夠買得起的房子，都是可以的。
-----------------------------------------2016-3-4對評論的回復-------------------------------------------
很能理解，評論中年輕一代有情緒、怨言：son ben：那些2010年前後才開始上班的人，家裡又沒條件的怎麼辦呢?monkhua：你讓現在剛畢業的顧家男女情何以堪子木：那也只是你們比較早出生一點的紅利。還是建築在我們這群人身上的.......這個時代，房價確實很高，老香腸有舊腸衣裹，小鮮肉就該光著？不公平。我的建議：1， 早點學會存錢，無論對於買房，還是創業、投資，這真的很重要，有機會一次性掘到金的人是少數，大多人的第一桶金是日積月累出來的2， 剛需，剛需，剛需。重要的事說三遍。房價跌也不要給自己後悔的機會，如果沒有那個財力和心臟，就別投機3， 市中心買不起，買市郊；大城市買不起，買臨近的城市；商品房買不起就爭取福利房、微利房。去年東莞臨深片區還大把每平米1萬以下的，不過今年……4， 不給自己太大壓力。每月拿家庭一大半收入還房貸，而且要還上20年，這我不喜歡5， 如果，上述所有仍然解決不了你的問題。那就要想想來這個城市是為了什麼，是不是換個地方發展？或者只是暫時留在這裡工作？我有個朋友，拿在深圳賺的錢在老家圈了一片地，正準備建別墅，搞農家樂，預算100萬......挺好，100萬隻夠在前海買廚房了6， 「為了家庭、為了將自己和家人安頓下來，什麼時候買自己能夠買得起的房子，都是可以的。」，但這句話反過來不成立，絕不能說「只有買了房子，自己和家人才能安頓下來」，如果自己和家人都能接受租房，我覺得也不錯。我兩次買房都有家人的願望對於生活，房子真的很重要，但比房子更重要的，是生活本身。這個問題邀了我好幾次，看你們這麼熱情啊，一句話不說也不好，今天有時間就來強答一波。
先上個圖：
這個圖炒美股的同學一定不陌生，是道瓊斯指數百年走勢。很明顯看出道瓊斯指數正處於歷史最高位。
那麼這個圖呢？我保證九成九以上的人沒看過。其實，這個也是道瓊斯指數。只不過單位不是美元，而是黃金。這樣看，目前道指別說歷史高位，前三都排不上。
我無意在此討論黃金和美元的孰優孰劣，只是想告訴大家一個很簡單的道理：金融的核心在於定價。我們初中就學過，速度的快慢取決於參考系。同理，財富的價值也取決於參考系。
這麼些年超發的貨幣大多流入到哪裡，我相信大家都有數。宏觀數據就不上了，大家就看看身邊：一線郊區農民等拆遷，等拿了拆遷款去買一線的房子（或者直接分房子）；二三線父母省吃儉用再賣掉一套單位房，等著子女大學畢業去買一線的房子；四五線小領導使勁刮地皮，刮夠錢拿去成套成套買一線的房子。。。。買房，尤其是買北上廣深的房，基本是目前絕大多數老百姓最實際目標需求，為什麼？保值呀。一線樓市，幾乎已成為國內資本唯一的參考系。
什麼叫保值？舉個例子，假如你有兩套房，每套價值五百萬（真·人生贏家）。好，有一天你心（nao）血（can）來（zuo）潮（si）賣掉一套，到手現金五百萬，然後呢？存銀行？銀行利率多低不用我再說了；買理財？每個理財合同上都寫著三個小字不保本；搞創業？多少二三十年的老企業家都賺不到錢了，有機會誰還給你；買股票？確實，現在股市遍地都是機會，虧錢的機會；買P2P？偉大的資產階級金融烈士稱號非你莫屬。思來想去你只有一條路——
去買戶型更大地段更好的房子。
這就是現狀。滬深A股也好，互聯網+也罷，笑到最後的肯定還是一線房東。對絕大多數人來說，現今沒有任何能和房地產媲美的金融產品，尤其是一線房地產。現在京滬內環老百姓還賣房子的，除了黃賭毒和得癌症，就是遠換近。前兩個不說了，最後一個是貨幣向一線房產集中的終極表現，是大富翁遊戲終點前的最後幾格。
更何況一線房地產還有豐厚的附加價值，房子背後的戶口有多給力不用我多說了。就說學籍一項，你在一線辛辛苦苦打拚十幾年，然後對你孩子說，你去河北省江蘇省高考去吧。。。唉，不說了，我都替你家孩子心疼。
其實，參考系除了一線房產，還有一個。別忘了，目前限購的除了北上廣深的房地產，還有就是美元。但是，一方面美元限購力度更大，每人每年5萬刀，四十萬不到剛夠一線內環買個廚房；另一方面美元國內不能流通，房子你可以自己住，美元你去樓下都沒法買速食麵。買房子比買美元更實際。保匯率和保房價是黨國一大難題，很有可能的結果是資本外流人民幣慢慢走貶，留下的資本凝聚在一線房價抱團取暖。看看央行的資產負債表和一線房價走勢，這個結論不難得出。
另外還有很重要的一點，就是勞動報酬佔GDP比例降低，初次分配中的勞動報酬佔GDP的比重1997年為53.4%，2007年為39.74%，13年後有所回升，但是也不到50%。這對沒有資本收入只靠死工資的年輕人是非常不利的，因為創造出來的貨幣更多變成了資本利得收入而非勞動報酬，年輕人一般很難有像樣的資本收入，絕大多數還是賣命掙死工資。換句話說，靠工資買房越來越難，最開始全款買房很難，然後貸款買房湊首付很難，然後貸款買房還月供都難，然後就沒有然後了。
再舉個例子，富人有700塊，窮人有300塊。然後央行印了1000塊，富人得800塊，窮人得200塊。哦，窮人還要給富人交房租。通俗易懂，送分題。
所以說到這裡，現在最慘的就是手裡有點現金的年輕人，眼睜睜看著手頭的現金加速縮水，眼睜睜看著房價越來越高買不起。華為的應屆生個個高薪，年薪百萬然並卵，華為都逼得要搬家，深圳房價高呀。慘上加慘的是那些被限購卡死的人，五年什麼概念，今年一套房，明年兩卧室，後年一客廳，然後一廚房，最後剩廁所。去哪買一個廁所大的房子呢，房地產商又不是傻子。這些人是硬生生被踢出一線給老家去庫存的。
這裡面有一些人買不起房轉而希望一線房價崩盤，一線房價崩盤就意味著人民幣最後的參考系都沒有了，後果當然是赤地千里。不過你們要想想你們能不能撐到房價崩盤的那一天，胖子和瘦子互相割肉，誰先死？等不到房價崩盤，你們早就被通脹稅剝削的渣都不剩了。自己已經是掉在油鍋里的老鼠，反而去擔心添柴的貓被燒死，何必呢。
最後再說人口問題，很多人都說人口拐點已到。但是一線城市向全國吸血還是能吸個十年的，計劃生育政策已經鬆動，就算效果短期難測，還有戶籍政策擺在那裡，戶籍政策一解綁，一線房東還能接著續。再遠的遠期，我們還有移民政策呢，內環去歐美，外環進內環，二線進一線，屌絲變中產。屌絲都變中產了誰來當屌絲？當然是百萬黑叔叔。英特耐什維爾，就能通過內環房子實現。以上純腦洞，就算成真也是下輩子的事了。
就寫到這裡吧，一眼望去全是吐槽的樣子。。。。總結一下：
1、房地產是目前衡量絕大多數人財富最佳的坐標系； 2、房地產及其附加價值，是絕大多數人保值的最佳選擇； 3、房地產和美元，絕大多數人只能優先選房地產； 4、房地產越來越難進，因為勞動報酬率比不上資本所得率； 5、房地產已經和國民經濟捆綁，不是所有人都能撐到崩盤的時候； 6、房地產至少在一線，人口問題還不到最緊迫的時候。
結論：買房的最佳時機永遠是當下。
延伸閱讀：
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這是創業的最好時機嗎？ - 白心子的回答
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可以說買房這件事知乎上絕大部分建議都可以不用聽，只要買房者自己沒有真正建立起對房產的深刻理解，別人告訴你的哪怕是金玉良言，自己也不一定有熟練使用的能力。
知道和懂的鴻溝是很大的。一方面人一旦成年之後，被說服的可能性就微乎其微。另一方面別人眾說紛紜的建議會讓你一直浮在對事物的表面理解上，沒法深入下去。空想主義買房者（我不是說題主，我是說一種知乎的普遍現象）往往有以下這些特徵：
1.思考的維度始終停留在買還是不買，買哪個城市這兩個問題上。這跟很多人背單詞很像。背了幾天懷疑自己背得不熟，又從第一頁開始背，背了半個月前100頁都翻爛了，後面的單詞一個也沒有見過。事實上城市化發展至今，每個城市內部也割裂成若干個部分了。老城，新市區，大學城，高新產業園區，每類地塊周邊的住宅投資價值或者自住價值都不一樣，一概而論可行嗎？始終把維度停留在買或者不買，這個城市還是那個城市，會使自己對更細分區塊的分析能力始終培養不起來。2.始終去摳經濟學理論，平均收入，房價收入比和租售比等數據，缺乏對政治走向，國運上升以及民族對房產固有傳統觀念的理解。
在中國，很多事物的統計數字是沒有參考價值的。按統計數據來看，月收入在4000以上的人就已經進入全國收入前10％的人群了。
那這個數據對買房有意義嗎？一點都沒有。日本香港美國情況根本完全不同。人口密度，既得利益者維護自己利益的慣用手段，經濟發展水平，國運，這些因素每個國家都不一樣，別人的歷史可以作參考，但是最終的決定必須是從對本國本城市的具體情況具體分析上出發的。3.對人性的理解不夠深入
人的大腦是分三層的，生理層、情感層、邏輯層。分別對應腦幹小腦（呼吸和平衡感）、大腦除皮層外部分（情緒，愛）、大腦皮質（理性思考）。這個世界上絕大多數人的一生所做的大部分事，都是不理性的。抽煙的知道對身體不好還是會抽，喝酒的知道對肝不好還是會喝，熬夜的知道熬夜不好還是會晚睡。真正能夠理性地生活一輩子的人少得可憐。所以純理論經濟學最大的弊病就是「理性人假設」，用絕對理性的分析去分析每一件事物，認為別人也一定會這麼想是不合適的。理想化假設是得出普適原理的必要條件。但普適原理應用時千萬別忘了現實往往不是理想化的條件。我國社會主要的財富都在45歲以上的人手中，他們中的大多數人沒有985學歷，就算是受過高等教育的，具備辯證思維能力真正跟得上時代步伐的也不多。這點我國和日本美國香港都不一樣，他們的教育沒有斷代，也沒有那麼大的代際差距。這些長輩他們怎麼花錢，實實在在會影響社會的方方面面。對年輕人貴的東西，對他們來說也許就是勒一勒褲腰帶就出來了。4.始終停留在在網上討論或者和朋友閑聊關於房價的事，沒有付出真正找個房管局的工作人員吃頓飯看看他們怎麼想或者實地看它個50個樓盤，排隊搖一搖號的行動。
沒有調查就沒有發言權。沒有排隊搖號擠過熱門樓盤的人在我看來沒有討論房價的資格。我國的貧富差距比統計局給的數字誇張多了。對自己收入很自信的人可以多去熱門樓盤排隊認籌，分分鐘讓你謙虛下來。房子雖然貴，但是買得起的人能購買的量是確確實實多過供應量的。5.大家都知道的二八法則在買房的問題上，卻由於每個人屁股坐的位置不同，被自動忽略。
一線城市20％的人擁有80％的房產，這是實實在在的。寫到這兒很多人就要反對了，真的假的？我身邊的人都有自己的家的房子啊。會問這個問題的人屬於思考不深入，頭腦簡單。是啊，有錢人家一家兩口手裡有八套房，普通人家一家八口，有兩套房，每套住四個人。是都有自己的房子，但卻依舊符合二八法則，想不到吧。6.沒有真正看過房就不會有對「上有政策下有對策」的充分理解。
以南京江北新區為例，區塊內在限購令出來時，最好的幾個樓盤新房價格在2.5w～2.9w之間。而均價在2.3w左右。時至今日，該區塊新房均價確實沒漲多少。但這只是忽悠每天在網上看價格的群眾的表象。自打限購開始，政府嚴控價格後。此區塊內最好的那幾個樓盤就一直捂盤惜售，反正公司的年度銷售計劃在此前早已超額完成。既然你不讓我抬價，我就不賣好了，我等得起，捂著唄。與此同時，區塊內其他位置不那麼好的樓盤相繼開始售賣，價格統一在1.8w～2.6w左右浮動，算出來的均價卡得死死的。均價真的沒怎麼漲，但是同樣的錢你卻再也買不到限購前的好位置了。二手房交易價格和新房的倒掛也是個問題。河西某樓盤在限購期內開售，售價3.5w左右一平。然而該樓盤前期房源的二手房交易價格居然在5w以上。
所以動動腦子也就知道，他這個時候開盤就不正常，果不其然這一批房源全部賣給了關係戶，只是有錢你是買不到的。更有甚者，一部分開發商想賣3w一平，但是限價在2.5w，怎麼辦？捆綁車位銷售，不買車位就買不到房，所以房子安全地落在了限價範圍內，但實際購買價格因為算上車位還是3w一平。所以很多時候看起來新房均價沒漲，但其實裡面波濤洶湧，部分房子限購期內確實升值了，外行卻根本看不出來。7.買房很多時候買的是4～5年後的預期，不是當下的價值。
我國政府之前在自己人民都吃不飽飯的前提下，大力援助非洲部分國家，被人罵老好人。現在呢，效果體現出來沒有，消費市場和原材料供應地都培養出來了。成功者總是提前布局，有先見之明。一個城市漲得快，說明在4-5年內有巨大發展潛力。然而對於普通老百姓來說，直觀的感受是：我看周圍啥都沒有啊，為什麼值這個價？因為價值還在施工圖裡，你用眼睛看當然是看不到的。三四線不論，這一波投機性太濃。8.買房太注重房價高點和低點，缺乏宏觀的判斷，顯得格局很小。
對於一個優質的區塊，如果它本身經過分析是非常優秀的，具有升值潛力，那就可以考慮入手了。就這幾年政策期內的價格波動來看，高低點差價存在但不影響宏觀。與其等低點到來，但更好的小區房源已售完。不如就現在拿下。沒有人能準確預判低點的來臨時間，切忌貪小便宜貽誤戰機。9.沒有真正看過房就不會對老大哥「說一套做一套」有直觀的感受。
2016.10.19，新hua社發了一篇文章：中國容不下一個百病纏身的房地產市場有興趣的可以去讀一讀，文章發表在一系列嚴厲政策出台之後。文章主要把矛頭指向了房地產開發企業，稱「部分開發商為牟取暴利，慣於散布假消息，人為製造恐慌，嚴重損害消費者利益，影響樓市健康發展」可是，在此之前天量放水的是誰放鬆監管的是誰高價賣地的是誰勇拍地王的是誰現在看看經濟數據好轉了，17年要開大會，是時候縮減風險，順便討好民意了
好吧，反手就把鍋甩給了開發商因為房地產業佔GDP比重大，越來越像柜子上的一瓶偉哥，換用鈣片的罐子裝著。
平時藏得好好的哪天突然干不動了（經濟不好了），就拿下來吃一粒。然後就熬過了最艱難的幾分鐘。等進入賢者時間，再把它塞回去。10.薛定諤的政fu
知乎有這麼一群人，談到外交教育軍事張口閉口「你國」「你黨」，反正政fu哪哪都不好。一旦談到樓市，「房產稅制度已在商討中，房價要崩」「租購同權來真的，學區房要降價了」，美滋滋指望崩盤之後自己入場抄底。政fu還真是天使魔鬼切換自如啊～11.真的買不起房的租房其實也是不錯的
這些年房價高企，變相是搜颳了中產階級的餘量財富。而這些財富，有一部分是拿去做大事了。沒有這麼高的房價，優質的基建高鐵量子衛星C919等等可能一個都出不來，水面艦艇也下不了餃子。作為一個不買房的人，卻可以白白享受中產供養出來的基建和便宜的高鐵票，其實你是受益者。綜上所述，結論是什麼？
說了這麼多，只是想強調一點。在知乎獲得對樓市的基本概念之後，一定要去實操，自己去深入了解所在城市的情況，一步步培養自己的樓市分析能力。實地去看，結識相關行業的從業人員，辯證地聽聽他們的想法。親自找來規劃看，把學區地鐵線和新城規劃疊到一起分析。這些事稍微深入研究一部分，就會發現知乎上的建議都太寬泛了。要知道全國那麼多的城市，每個城市那麼多個區，每個區那麼多個樓盤，每個樓盤內又有一期二期那麼多套，知乎上的大神能給你分析的永遠只有宏觀，而你買的只是那麼多的宏觀里的一套或者兩套而已。切忌在知乎看了些東西，覺得自己懂了，然後一拍腦門就去買了。我把部分多頭的看法觀點寫出來，只是為了豐富看客的視野，其他回答里必然也有空頭經濟學達人，數據帝的分析，他們的回答也有很多閃光之處。
至於到底誰是對的，除了能穿越未來的人，誰都不敢打包票。絕對的限購帶來絕對的小眾市場，交易很大程度被凍結了，一年之內盤整一番下挫10％左右都是可能的。所以這個時候各位該擔心的就不是房價上漲的問題了，而是這一年內有錢也買不到房子，要託人找關係買房了。
以上各點可參考不可無腦接受。
知乎得來終覺淺，絕知此事要躬行。
------------------------------------------2017.8.9更新
房產是一種重要的社會資源，漢族自古以來就有濃厚的安土重遷思想，加上與戶口子女教育的綁定，國內的房產性質與國外的不同。房價會崩么，幾率是蠻大的，但是時間普通人是預測不了的，目前出台的「租購同權」政策花架子大過實際意義。優質學區里的教室一共就只有那麼幾個座位，資源是固定的，相對應的人一定要走到社會的前列才有資格享受這個資源。僅僅通過較少的租金就要享受，比你牛的，但是子女也要上學的那部分人是不會答應的。他們會想盡各種辦法抬高門檻，如靠關係，給領導塞錢，願意付更多的租金等等，直到你跨不過去。房產稅什麼時候來，如果普通人沒有政府高層信息源是不會預測成功的。即使要來，國內情況這麼複雜，也不一定會無腦鋪開，更大概率會一城一策。這個「策」會不會用到你所在的城市身上還要打一個問號。我是個喜歡講大實話的人，實話對人才有幫助，假惺惺的雞湯只會耽誤人生。
北上深的優質房產就像考清北，強二線的優質房產就像考C9（除清北），就算今後少子化很嚴重，考上清北的概率從千分之一提高到百分之一，那也得能到百分之一才行。怎麼才能讓孩子無論學習成績如何都可以去上清北，假設清北每年招6000人，那全國每年只有6000人參加高考就行了。然而這不可能，因為如果只有6000人高考，清北可能每年只會招300人了。即使房價崩了，好房產的價格也絕不會降到普通人能購買得起的程度。如果你真是剛需想要好房子，但是還拿不出首付的，現在應該把重心放在把自己變牛上，這是根本性的。
拿得出首付的，計算好還貸壓力，看完知乎一些優質帖子之後就可以去看房了。多看看，一定會得到知乎給不了你的認知。
目前各大重點城市交易幾乎被凍結，你看很多個盤也不一定真能買到。並且現在房貸利率在調高，熱點區域的優質樓盤一般由於政府的限制短期都進入捂盤模式，故現在出手確實不是好時機。然而不能因為現在不宜出手，就等限購放開再去積累房產知識，那時就為時過晚了。看房一定要早，看好後，等限購放開，如果確定能拿下貸款，但還猶豫要不要出手，問自己一個問題：
假設房子300萬，首付100萬，你手裡有100萬，月供也吃得消。1.如果買完沒過幾年房子貶值到200萬，這是損失①2.如果沒買，過幾年房子漲到400萬，首付變成130萬，你上不了車了，上了也要付更多的利息，這是損失②①和②是買或者不買兩種決策各自損失的極值（不要摳具體價格），相比得到，人更懼怕損失。自己好好想一想哪個損失是你更能接受的，最後再做決定，並對自己的決定負責以上是對二線以上剛需的建議
針對三線以下的剛需，我在第七點提到了，三四線這波水分太大，沒有實際的經濟環境支撐。建議慎之又慎如果是投資用，首先你自己得有樓市分析能力，而這個能力必須是由自己實踐或者有高人當面指點培養出來的，而不是看看知乎的帖子就覺得自己有了。有能力會分析的情況下，叫投資，反之叫投機。無腦買都能賺錢的時代已經過去建議這一輪限購政策放開之後入場說到買房，房產置業已經成為大城市人們最為關注的話題了，圍繞著這個話題有辛酸血淚史，也有豐功偉績史，談談我自己吧（在8年里，將原本上海郊環的一套兩房當時80萬，通過7次買進賣出，成功換成了外環邊一套獨棟別墅、內環邊一套小三房和內中環一套一室一廳，毛估估超過2500萬），我常常被身邊的同事和朋友叫作買房神運算元，也有許多人在買房時經常會來諮詢我，我通常會跟他們說，幾乎很少有人純粹為了投資而買房，所以每個人買房的定位和要求是完全不同的，每個人的買房選址、價位、月供以及時機都是不同的。下面談談買房子一些共性的問題和買房攻略。
第一：天時。所謂天時，就是要把握好市場的動態，其實很多人都是一味追求買漲不買跌，在這種心理之下，往往大多人都是在市場較熱的情況下跟風進入買房市場中，此時買方議價權不高，賣家存在惜售或跳價的情況比較多，同時由於買房因為對市場盲目自信所以對價格降低了敏感，導致出現買家撿到籃子都是菜，最終出現不理智的交易市場。房價大漲的時候，對於首套購房者而言通常心急如焚，自己本身鐘意的房子的房價一天比一天高，而對於置換者而言其中房價的波動對其影響更大。在這種不理智的市場環境下，政府進行宏觀調控的可能性極大，2008年、2010年、2013年、2016年等年份都出台了不同程度抑制房價過快增長的措施。所以，天時就是要理性分析市場，客觀作出抉擇。筆者非常建議大家買一本最新的房地產年鑒（通常是上一年的），一些數據分析和專家研究當時對我的研判起到很大的幫助，書店裡買好幾百也沒意思，網上有賣電子版的，幾十元產生的是幾十萬甚至更多的區別。
第二，地利。所謂地利，就是要選擇最佳的置業選址，筆者的經驗教訓告訴大家幾個技巧。
1.確定自己準備買的房子可能多久還會置換出售，如果2年出售可以選成熟片區及地鐵覆蓋區，5年內出售可選擇地鐵正在建設地區，5年不賣的可以考慮城市重點發展的副中心和新城，10年不賣的可以考慮城市中低估的窪地以及一些目前看不太理想的部分，比如城中村、城中工業堆場、軍用設施、大型活動預留地等。
2.上面說了那麼多選擇，該如何知道未來城市怎麼建設呢？筆者建議大家到網上買一份「城市最新規劃地圖」，每個大城市都有的，也是20元的東西，讓你一眼了解到自己購房區域內未來會建設什麼，雖然有些規劃會調整，但你對照以前的規劃看，至少90%的項目最終從規劃紙上成為現實，你可以提前知道哪裡設地鐵站，哪裡有大型商業，哪裡有中央綠地，哪裡有醫院學校菜場，這些因素都會在同一個板塊中影響房價。而你如果完全沒有考慮好在哪個版塊買房，那你就更需要從這張城市規劃地圖上找到未來城市的黃金地段。
3.有了大致的選址方向，接下去就是要實地走，對，就是靠走，不要嫌累，在選中的小範圍內走一天，從裡到外都走遍，對該地段的現狀、未來都了如指掌，你會發現小區的物業水平、居住環境、周邊有沒有污染源、噪音等等，很多問題不是看圖紙就能解決的，也不是靠中介帶看就能發現的，做到知己知彼，多走一天，少走十年。
4.接下去就是找中介或者到售樓處看房，此處其實很多文章都有介紹了，也不是本文的核心內容。
第三，人和。所謂人和，就是要以人為本，以自己的實際需求作出決策，如果自住，切不可只考慮投資，不注重生活實際；選址還要充分考慮家庭成員的工作、上學、就醫等問題，可以在前面說的規劃圖上做一下標記，然後一目了然可以進行平衡。
如果做到以上天時、地利、人和，你就能成功買到自己理想的房子，同時在最短時間使房子快速升值，提升自己的資產，祝大家好遠。
其實這個問題非常簡單。當然，如果我告訴你2016年以前買房都正確的時機，而2017年買房絕大部分都會是接盤俠，接盤套一生，這又太簡單了，你們不會滿意。那為什麼我說買房的時機很好掌握呢，畢竟房地產是有周期的，不像股票的每天都有漲跌。房地產不需要你去預測，僅僅是當拐點出現的時候做決定就可以了。
這裡，我介紹兩種買房的方法。第一種如同股市的價值投資，以租金回報率來衡量。也就是說，當你買房後出租獲得的收益如果能夠大於銀行的存款甚至是貸款利率，那麼房價都是可以買的。這樣的情況在09年之後很少出現，但並不是沒有。
在2000-2006年，這段時間，買房後的租金回報大約每年為5%以上，長期回報大概是8%。我第一套房子的房東，2004年8萬塊買的房，當時租金就有500一個月，當然我11年租的時候，已經到了800一個月。現在我在網上查了一下，租金是1000，不過目前的房價已經變成了45萬，租金回報已經明顯下降了，不足3%，對了，這還是在房價遠低於一線的重慶。
根據商業調查《中國房地產市場租金回報率》，在2015年下半年的時候，普通住宅的租金回報還有3%，當時的存款利率已經降到了1.25%。雖然這個回報不高，但是比放在銀行好。而2015年下半年，也是買房的最後一波上車機會。
以租金回報的方法來買房，雖然買了後房價一樣可能下跌，但是對於你來講，僅僅是少賺一點而已，畢竟你的錢比放在銀行的回報要高。
第二種方法：跟隨房地產的趨勢。前邊說了，房地產的趨勢持續時間較長，一般來說8-10年為一個大周期，是一個朱格拉周期。而中國的房地產平均18個月就有一個小周期。所以在周期的底部買入都是很好的時機。而這個周期比股市好判斷多了，因為你只需要看統計數據，只要拐點出現就可以了，不像股市，你無法確認啥時候是拐點，等確認的時候，股市要麼都已經飛上天了，要麼都已經跌下來了。
2008年，國際金融危機，這裡自然是一個朱格拉大周期的底部。你不用去接飛刀，在房地產下跌的時候買入，風險太高。你只需要等到房地產由跌轉漲的時候買入，這個時間大約在2008年底。
隨著國家在08年刺激政策的減弱，房價在2011年見頂，跌到了2012年的3-4月左右，所以這裡又是一個小周期的底部。我本人和一些同學也是這個時候買的房。
2014年的時候房價又開始下跌了，不過一些一線城市跌的不明顯，但是三四線城市下跌幅度可能有20%以上，而這個小周期同樣在2015年下半年見到了底部。所以這幾乎是最後的一波買入機會了。
從2015年下半年開始，房價就坐上了火箭，造就了歷史上最大的一個房地產泡沫。目前深圳已經有見頂的跡象，房價已經環比下跌了6個月，不過等拐點出現之後再說吧。
從2017年，房地產的一個大周期頂部正在形成，這樣的大周期房價一旦見頂，必然是有50%以上回撤的。所以買房的最佳時機還需要等待，如果按18個月的小周期看，起碼也在2019年去了。
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最佳的買房時間，當然是在房價暴跌之後啊！！！
例如：2008年全球金融危機後，果斷買房子就是最佳時間點。
但是，全球經濟還會再來一次崩盤嗎？
答案是：100%會的。
中國房價最終一定會崩盤的。
其實這個結果並不重要，重要的是過程。
所有人的結果，都是一樣的：死掉。
所以研究中國房價最終是否會崩盤一點意義都沒有。
關鍵在於如何崩盤呢？
本人的答案是：戰爭讓中國房地產崩盤。
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2008年金融危機後，
美聯儲推出了量化寬鬆政策（QE），美聯儲的資產負債表也隨之瘋狂壯大。
美聯儲的QE並沒有快速推高美國的通貨膨脹，
在中國4萬億財政刺激的配合下，
大宗商品價格暴漲。
中國房地產市場也進入加速上漲的時期。
中國的資產負債表也快速上升。
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美聯儲QE政策，其實是與金融監管配合實施的。
美聯儲拚命買入美國國債，釋放基礎貨幣，同時加大金融監管。
這樣使得美國銀行（或美國製造業等大公司）無法通過美國國債進行抵押貸款。
反而讓這些美國大企業巨頭們紛紛囤積現金（而不是抵押貸款）。
這些巨額的現金又通過各種「理財產品」，紛紛流入全球資本市場進行套利行為。
請注意，
美國QE之所以能實施而不推高通貨膨脹，核心在於金融監管的嚴格執行。
從而控制實體企業通過美國國債進行抵押貸款。
所以美國實體企業一直都沒有獲得很好的發展機會。
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2016年美國總統大選，
小川川當選為美國總統。
小川川徹底改變美國的政策，提出：美國優先戰略。
在小川川上台不到一年時間，分別推出了以下政策（部分還沒有正式實施）：
1、退出TPP（自由貿易協定），反對這種有利於其他國家製造業的自由貿易，因為美國要發展製造業。
2、退出巴黎氣候協定，反對這種補貼製造業大國（中國）這種氣候協定，因為美國要加大排放。
3、削減各項財政支出（軍費支出除外）。
因為美國要減稅，把稅收留在美國企業（含居民）手裡，讓他們更好地消費美國商品。
4、重新修訂奧巴馬醫改，反對強制消費。
5、放鬆金融監管，鼓勵美國企業抵押貸款。
由此可見，小川川為首的利益集團在全力支持美國製造業的復甦。
美聯儲自然不會落後，必須積極配合小川川的行動。
要不然耶倫也就準備下崗了。
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美國製造業需要重新啟動，
銀行抵押貸款可是必不可少的事情。
可悲的是，目前大企業手上僅僅是現金，現金可不能抵押貸款。
於是，美聯儲就必須縮表（拋售手中的美國國債，回收市場的現金）。
美國銀行（或大企業）非常樂意把手中的美元現金兌換成為美國國債。
因為美國國債不但可以獲得利息，還可以抵押貸款（長期貸款），為製造業提供更多的資金。
在美聯儲縮表與放鬆金融監管的相互作用下，
美國通貨膨脹不但沒有下跌，反而加速增長，促使美聯儲進一步加息。
美聯儲引導市場進入新一輪循環：
美聯儲加息—&>美聯儲縮表—&>美國銀行或大企業獲得國債—&>
抵押貸款業務增加—&>美國通脹加速—&>美聯儲繼續加息
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很多人會產生疑問：
哎呦，美國發展製造業，生產的產品具有競爭優勢嗎？
畢竟中國的產品也開始進入高端領域呢。
中低端產品，中國製造（或者說亞洲製造）還是遙遙領先。
美國產品競爭力何在？
難道美國再次提高美國關稅嗎？
這不是在人為複製1929年的美國金融危機嗎？
對於這個問題：
我們可以看看，目前全球製造業僅有2個中心：
A、亞洲製造（中日韓）中心。
B、歐洲製造（德國、法國）中心。
歐洲製造中心已經被大量的難民搞得滿臉都是灰。
如果亞洲製造（中日韓）中心出現異動（例如：朝鮮問題突然爆發戰爭）呢？
中日韓還能保持全球製造中心的地位？
為了日本軍國主義的崛起，日本是不會害怕犧牲自己的製造業的（反正早就殘廢了）。
為了轉移房地產價格下跌帶來的痛苦，中國政府是不會害怕朝鮮戰爭的。
如果大家細心觀察國際石油價格走姿，
你就會驚人的發現：
這一波石油價格下跌的時間點與朝鮮試射洲際導彈配合得是如此完美。
如果朝鮮一旦爆發戰爭。
國際原油價格就會出現暴跌（因為目前主要是中國製造業大國在大量囤積購買石油）
本人在石油價格100美元的時候，曾經預測石油價格將會跌破30美元。
當時沒有人相信（結果呢，石油價格最低跌至26美元）。
現在本人再次預測石油價格將跌破15美元。
請看清楚，是15美元。
15美元並不是一個夢想。
通過大量的難民，就把歐洲製造業大國（德國+法國）搞得滿頭包。
難道不可以通過朝鮮戰爭，讓長期安逸的中國解放軍運動一下筋骨嗎？
讓蠢蠢欲動的日本，出來冒冒煙？
這樣做的結果（讓全球製造業陷入衰退，無法與美國製造業競爭），
與1929年美國提高胡弗總統提高關稅具有異曲同工之妙。
又不會在國際市場惹出惡名。
誰不願意做呢？
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美聯儲是100%一定會縮表的。
因此，美國揍朝鮮也是100%會出現的。
朝鮮戰爭帶來的紅利遠遠高於那一丁點小小軍費（及幾百萬平民的性命）所造成的損失。
小川川是一名商人，自然很明白其中的收益如何。
最後，提一下最近中國股票市場上那點小事情：
王健林公司的債券與股票突然遭受瘋狂拋售（市值快速蒸發幾十億）。
引發事件的源頭的竟然是一個小小的微博大V？
事情絕對不會這麼簡單的。
現在僅僅是一個開端，以後會出現更多這種行為。
但是，我可以肯定的是：王健林事件不是一個結局。
就在萬達債券事件後幾天，王健林再次告訴天下人：
萬達以600多億元出售了大量的房地產項目（交易對象是：融創中國）
出售房地產項目所得資金，將用於償還債務。
王健林債券下跌事件是中國房地產市場暴跌（乃至中國股票市場）的一個引線罷了。
恆大氣勢洶洶的殺入萬科。
隨頭喪氣、損兵折將地灰溜溜離開~~
這就是中國房地產的未來。
聽說點贊關注後不迷路
Kingsley Kong
這麼和你說吧，07年套在大盤6000點的人，在15年也基本上回本了。第一.從政策上來說，國家不會讓房地產爆倉，不然銀行全得傻逼。第二.只要不爆倉的前提下，就算房價暴跌，早晚也會漲回來，只是時間問題，知乎上太多的人只看到了短期的漲跌，長期來看，固定資產投資不會虧，賺多少，和你在什麼點位買入有關係。第三.你買入的時間，大賺的可能性不大，但是我相信總歸不會虧。
我覺得大部分關心這個問題的知友們，應當想了解的問題是「在哪個時點買房才能實現資產的保值增值，並儘可能避免泡沫破裂的風險？」下面我分兩步分析一下：
1. 買房時機的重點在於識別出房價上漲究竟是因為資產價格泡沫還是資產價值增值
我們目前能觀察到的，是房地產價格不斷上漲。但上漲的因素應當包括兩個部分：房地產本身價值的增加，和對房市向好預期帶來的投機資本增加，即所謂的泡沫。我們往往把前者給忽略了。所謂房地產價值增加，比如你家小區附近新修了地鐵，或者新建了小學，那麼你家的房價肯定會上漲。城市基礎設施建設往往會有這樣的效果；所謂泡沫，則是為了追求資產增值帶來的收益，比如預計房價會繼續上漲而進入房市，推高了房價。
然而，如果不加以區分，而只是單從房價上漲的角度考慮的話，很多答案都已經提到了，近十年來房價一直在漲，似乎任何時候買都不虧。但是需要注意兩點：1. 房價過去上漲不代表未來上漲。日本發生危機之前，很多人也是帶著這樣的樂觀預期。而樂觀預期正是米什金所說的兩種泡沫的形成機制之一。很多泡沫不是不破，只是時候未到罷了。在中國，由於各種原因，人們有剛性兌付的預期，比如對一些收益率較高的理財產品就是如此。擴展到股市就是對「國家救市」的預期，這個已經破滅了。對樓市就是「房地產是中國經濟支柱，政府不會放任房價下跌」。這種想法雖然也有一定道理，但更多程度是一廂情願。如果泡沫規模已經超出政府政策工具所能調控的範圍，最後的選擇必然是戳破泡沫，美國、日本就是前車之鑒；2. 對於大多數普通人而言，更多是想實現資產的保值增值。那麼在一個明顯由泡沫助推上漲的趨勢下，貿然進入房市，其實風險相當之大。
「價值決定價格，價格圍繞價值上下波動」說的就是這個道理，我們應當追求價值增值而非價格的波動（除非是風險偏好者），放在房市，就是應當識別出房價上漲究竟是因為資產價格泡沫還是資產價值增值，而非看著房子漲就沒頭沒腦地投進去。
2. 如何識別？重點在於資金流向而非貨幣政策
同樣，有很多答案提到可以根據貨幣政策的鬆緊程度來判斷是否應當入市，這樣的說法也是不準確的。比如，在實體經濟不景氣情況下，央行採用寬鬆貨幣政策，資本紛紛流向實體經濟而非房地產部門（假設實體經濟投資收益率高於房市），那麼寬鬆的貨幣政策也並不能帶來房價的上漲。就今年的現實情況看，M2增速目前並未達到年初13%的目標，貨幣政策表面穩健而實質是略微收緊的狀態，但房價依然快速上漲。
我用一張圖來詳細說明一下：
因此，如果單看貨幣政策（此處指政策目標M2），是懶人做法。貨幣政策本身專註於平抑市場波動，並進行逆周期調節。資產價格並不是其主要（如果是一個目標的話，如「抑制資產泡沫」）調控目標。貨幣政策的寬鬆確實會產生流動性，但其中有多少流向房地產，才是決定房價的因素。特別地，在數量型貨幣政策向價格型貨幣政策轉型的過程中，M2有效性不斷降低。因此M2或可作為參考，但一定不能只看該指標就判斷房地產走勢。
3. 何時買房？一點建議
因此，從儘可能規避泡沫破裂風險，而追求房子本身的保值增值角度看，買房的時點應在泡沫規模較少的時候。具體有如下三個結論：
1. 從上面的圖可以看到，在M1處在最低處時買房，能夠保證相對較低的風險，如2012年年初、2014年年末等。顯然，如果你在去年年末進入了房市，那麼現在已經賺大了；2. 更笨地判斷泡沫的方式，還有一個就是看媒體。比如去年上半年開始媒體密集關注股市，結果就迎來了股災。而事實上2014年年末股市就已經漲了一波，很多人都悶聲發大財。第二波自2015年初開始直至股災，驅動上漲的因素已經變化，成為了泡沫。樓市的道理亦是如此，大報小報、左鄰右舍都在討論房市，建議這時候還是別進了；3. 從上面兩點看，目前都不是進入房市的好時機。當然，能夠衡量房市泡沫的指標還有不少，我這裡拿M1出來只是作為舉例。同樣地，具體到大城市還是小城市的房市差異，市中心和郊區的差異這類具體問題，這個答案也沒法解答。只是提供了一個入市時機的參考，歡迎大家批評指正。好久沒更了，最近大家都比較忙，忙工作，忙過節，忙買房。
我有兩個朋友，去深圳工作15年了，很早就買房了，一個布吉兩個套三，現在至少值1000萬，另一個在後海130平，現在價值1000-1200萬，當時買的時候才4000。現在工作很隨意，哪天壓力大了隨性把房一賣，按一套房500萬純利潤，到青島買個房100萬，一個車30萬，剩下370萬存保守的4%收益，一年也有15萬左右，悠哉游哉，遊山玩水的老年生活。
不錯，前幾年買房的都賺了。
可是現在房價都這麼高了，已經買不起了，再漲更買不起了。
國家領導人都發話了，政府也限購了。
房價快跌吧，這是多少人的心聲。
我深圳市國土的朋友建議，如果用於投資的房產，建議謹慎介入。如果用於自住的，可以考慮介入。房價不跌，但政府會高位凍結流動性，為房產稅出台做鋪墊。
噓！小道消息啊，元芳你怎麼看？
無論是剛需還是投資，買房都要考慮如下因素，下面可都是滿滿的乾貨啊！
一、一年之際在於秋
一年之中三季度是買房時機。從宏觀大市看，三季度開發商資金面緊張，國家政策出盡。許多頂帳房也陸續出現，價格也會比市場價低。
二、抄底最好的時機
昨天排隊買房的人現在打死都不買房
數不勝數的專家說中國房價就要崩盤土地流拍，退地頻現購房首付比例下調，尤其二套房首付下調三、因素要綜合考慮
1.看交通。
比如東莞。東莞夾在廣深之間絕佳的珠三角中心位置，交通通達覆蓋率非常高。深圳跟東莞的高速基本上都是免費的，進一步加強了東莞與深圳的溝通。
東莞5年內的發展絕對排在廣深後位列第三，經濟增長非常有潛力，連華為這種深圳鐵板企業都能到東莞，可見東莞潛力不小。這樣的城市房價肯定還會漲的。
2.看人口流動，這裡指的是產業人口，而非投資客數量。
比如鄂爾多斯。當時房價暴漲，後來又暴跌，原因就是城市人口流動不行。沒有產業人口流入，誰來接盤是個問題，都是投資客轉來轉去，你想忽悠以後的接棒人，就要有宏觀政策配合。
怎樣預判產業人口未來的規模和結構，這就要看當地產業和國家戰略的結合度，產業規劃是否符合國家戰略，目前的基礎是什麼，問題是什麼，突破口是什麼，國家重視程度如何，政策環境如何，法律環境如何，這些都是考慮因素。
3.看區域規劃，是否學區，醫療，基建等配套完善程度。
比如武漢。武漢規劃的就很好，三鎮同事發展，前期可能稍慢，到後期不可小覷。關鍵是它的地理位置在這，發展起來是必須的，現在房價還沒漲上去，隨著地鐵全部通線，價格會越來越高。
4.看土地供需是否平衡。
比如重慶。重慶土地供應太大了，樓盤多的要命，漲也是主城五區那幾個主要醫療學校周邊的區域，其他地方不要碰，很危險。
5.看二手房市場價格變化。
新房帶有很強投機性，短期很火爆，問題是變現，流動性速度，這個才是決定你投資是否成功的要素
看人家買房都資產上千萬了，沒買房的朋友不要氣餒。
一個瓶子裝多少水是有限量的，一生能貪多少名利也是有限度的，一輩子有多少錢花也是註定的，選好時機，就上車吧。推薦閱讀：
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