萬達快速發展背後的風險有多大？

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萬達這幾年發展的速度驚人，但是驚人速度背後往往意味巨大風險。據信萬達去年的現金流很緊張，負債已過千億，盈利測算可能為負，主業前途暗淡，新業務還需觀望，政治風險也暗流滾滾你懂的，再加上一個調皮惹事的兒子，王健林感覺壓力很大啊。雖然四處買貨，看似有條理的發展規劃總感覺有點慌亂，作為一名看客，道聽途說搜集了很多資料，大部分是講萬達今後的規劃多牛，王健林多麼厲害，轉型時多麼具備戰略眼光。提到風險往往草草帶過。懇請專業人士好好分析一下背後的風險，最好能結合一下現實的情況。萬達這幾年的發展可能是今後都難見的案例了，成或敗都是一份好的學習材料。

說到萬達廣場,一二線城市的消費者不會陌生,因為它已經成為很多人看電影、休閑娛樂的好去處。人們可能不太熟悉的是,近期這家中國商業地產的領頭羊在收購投資方面頻頻出售,而且是國內外市場多線推進。在多數市場研究人士看來,萬達集團可以說是近年來中國民營企業中成長最快的企業之一。不過,在國內商業地產泡沫化日趨嚴重的當下,萬達為什麼會有底氣大舉擴張呢?這背後又有哪些風險呢?

神話終究也有破滅的一天

大連萬達集團創立於1988年,形成商業地產、高級酒店、旅遊投資、文化產業、連鎖百貨五大產業。2012年,企業資產3000億元,年收入1417億元,年納稅202億元,凈利潤超過100億元。目前已在全國開業68座萬達廣場、38家五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家百貨店、63家量販KTV。2015年目標:資產3000億元,年收入2000億元,年納稅300億元,成為世界一流企業——這一連串數字構成了現在萬達的商業版圖。

萬達的城市綜合體模式已經是萬達商業地產的第四代模式,進過多年商業地產開發的長收經驗,萬達廣場已確定了以住宅利潤支持萬達廣場的投資,堅持商業統一經營,自營電影院和百貨的投資模式,並具每個項目都可以再24個月內完成開工建設和萬達廣場開業的神話,目前這個神話已經複製到了全國幾十個城市。

但神話就是神話,終有破滅的一天。

萬達廣場一般的投資模式為:

1、每個項目總約60萬平方米建築規模,其中約10-20萬平方米為萬達廣場。

2、每個項目一般前期投入買地付錢大約10億,後續可靠施工方墊資、銀行貸款、住宅銷售回款解決。

3、每個項目光靠住宅的銷售可收回項目全部投資,就是項目完成後萬達相當於平白無故的賺了個萬達廣場這個零成本的資產,就可以永遠長期轉收租金了。

4、如果每個萬達廣場每年收2億租金,則100個萬達廣場每年收租金可達200億,就算不再開發住宅,萬達也可以成為百年老店,長期經營下的企業,對企業、對員工、對社會都做了長遠的規劃,王建林可謂用心良苦。

這是個幾乎完美的投資模式,靠綜合體模式白賺個萬達廣場商業樓,賺下幾百個萬達廣場就可以夠萬達人吃幾輩子了。但現實是萬達也很可能因為這樣的模式有倒下的風險!

高速擴張遇資金瓶頸

26億美元收購全球第二大院線AMC,30億美元投資俄羅斯旅遊業,3.2億英鎊(約合30.7億元人民幣)併購英國聖汐遊艇公司,7億英鎊(近67.1億元人民幣)在倫敦核心地段建設超五星級萬達酒店,從去年5月22日至今,一年的時間裡,萬達已在美、俄、英三國留下擴張足跡,投資額近72億美元(約441億元人民幣)。

在加速國際市場投資的同時,萬達還忙著在國內各城市走馬圈地。目前,投資千億人民幣的旅遊項目萬達城正在大連、南昌、哈爾冰等地陸續開展。同時,「招牌產品」萬達廣場仍在高速複製,目前已開業67座,年內計劃再開業20座。

快速投資擴張的背後,資金是懸在其頭頂的一把達摩克利斯之劍。萬達如此高頻率的大手筆投資,不免讓人質疑其資金從何而來?

數據顯示,2012年萬達集團收入1416.8億元,同比2011年增長34.8%。上述收入的確不菲,但相較於其大手筆投資,卻稍顯「寒磣」。

土地質押模式面臨挑戰

觀察萬達的商業模式可以發現,早期,萬達都是利用土地質押獲得開發貸款。

「萬達的大部分原始資金來源於銀行。」南京大學商學院教授宋頌興對《國際金融報》記者表示,萬達獲得土地後,將土地抵押給銀行獲得資金,以此進行房屋建造,樓盤出售後再償還貸款,以此模式進行資金周轉。

宋頌興表示,這種模式在過去幾年房地產市場火爆的情況下,並沒暴露出什麼問題,但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩,這種模式就會面臨一定挑戰。

正略諮詢顧問趙麗燕則認為,在海外併購方面,萬達應該是用的自有資金,以及戰略合作夥伴共同完成;在「走出去」的大背景下,國家財政、進出口銀行、內保外貸等都是可以利用的較低廉資金。

此外,宋頌興特別指出,目前萬達正在由商業地產向文化旅遊轉型。相比於商業地產來說,文化地產投資數額大、回收周期長,這對於萬達之前的模式來講存在風險。

借殼上市只為拯救資金鏈

3月22日,恆力商業地產公布,其大股東陳長偉已簽訂協議,將所持65%股權售予萬達。據了解,恆力地產2002年在港交所上市,在北京、上海、福州等地開發項目。2012年營業收入為27.73億港元,凈利潤為2.32億港元,目前其市值約8億港元。

分析人士稱,萬達在未來將會把商業地產資產置入恆力,通過借殼恆力完成商業地產自身的造血功能,依託現金流發展相關多元化產業。

但上述猜測遭到了王健林的否認。「也許我這樣說,有人會認為吹牛,但我們上市真不是為了錢。」王健林此前在接受媒體採訪時說,「上市主要是為了建立一個更好的現代企業制度,也為了高管以及長期跟隨我們發展的小股東,以減少他們的流動性。」

據記者了解,萬達曾於2009年計劃赴港上市,但最終因定價分歧而放棄。之後國內房地產企業IPO受阻,萬達則拆分旗下業務謀划上市之路。2012年2月,萬達旗下商業地產和電影院線分別向證監會提交上市申請,至今無果。

「與資本市場對接,是資本密集型行業必須要考慮的融資平台,萬達也不例外。萬達在國內上市遙遙無期,在香港IPO也需要較長時間的運作,目前看來,如果有比較乾淨的殼,那麼借殼不失為快捷有效的上市途徑。」趙麗燕表示,如果能成功登陸香港資本市場,肯定有利於萬達開拓更多、更廉價的資本渠道,有利於其國際併購的資金解決方案。

神話就是神話!人就應該幹人該乾的事,不應該個個想當神仙!現實可謂嚴峻,城市綜合體供應過剩,電商全行業崛起,整體看空商業地產的呼聲漸高。行業性的震動之下,以上海萬達商業廣場為例,有關「萬達到哪裡,哪裡就是市中心」的神話正在崩塌,高速擴張正為萬達埋下隱憂。

高票答案解釋有失偏頗。政界穩定也要有政界穩定的方式和方法。萬達這麼強大的實力。需要什麼樣的背景能夠在國家風向發生轉變的時候穩定下來。畢竟你不是國企，國家對你的控制力太差，就不會信任你。萬達不是地方企業，那可是在最高層視線之下的。

萬達最近幾年大批量的海外資產收購是抽調了國內的資金流，去海外併購資產，是以外匯的方式流出的。

在國內容易引起一定的風險是一定要被搞的（雖然馬後炮），但是還是要講。

第一點，大規模的海外併購。第二點就是企業負債。

萬達進行的大規模的海外併購，流出了大量的國內資產。對於這樣一家規模龐大的私人企業，資本如果不迴流，是屬於國內資產的流失。試想，萬達國內的負債如果出現問題，他還有海外資產，能夠撐得住，扛下去。但是國內負債產生的大量壞賬的鍋就分給了國有銀行。千億的負債表，讓國家來背么？

所以國家在防範金融風險上，請王家喝茶是有可能的。

即使政界穩定。你沒有洗禮的背景這麼強大的影響力和破壞力，有哪個能給你背的下來。

在國家不支持的情況下，負債到期萬達的現金流會不會出現問題。銀行還會放貸？昨天的建行大規模拋售萬達股票不像是空穴來風。國內的銀行下一步很可能會規避一下這個雷區。

再就是海外資金，現在資本管制非常嚴重，海外的資金出不去誰還敢進來，國內的資金不允許，國外的資金不敢進來。萬達國內的現金流會不會出現問題。

要麼就是萬達放棄在海外的利益，把資金抽調回國內，這個是不可能的。做好的資產對沖，說放就放，那不是脫了褲子放屁么。既然褲子都脫了，就知道了人家根本不是為了放屁。

想想現在的房地產。就知道了。

資產負債率太高，只能以發展養發展，停下來就會崩盤。

萬達從創立至今，幾乎踩准了每一個步點。住宅地產勃興時萬達從一個地方企業南下廣州，掘到了第一桶金；

很快王老闆看到了住宅地產的瓶頸，轉而發力商業地產，於是萬達廣場在全國遍地開花，慢慢意識到因為中國房地產行業已經是嚴重泡沫，一二線城市房價在瘋長，而其餘城市的房價卻呈下降趨勢，這是不健康的現象。

王老闆決定逐漸退出房地產行業，國家釋放信號要大力發展體育、娛樂行業，王老闆身先士卒就大力去投資體育、娛樂、旅遊這三個行業，這是多元化經營、平衡各行業風險的戰略。

按王健林本人的話說，「從空間和力度上都發生深刻變化，與前三次轉型有本質不同」。這次王健林決心拋棄地產業的「肉身」，讓萬達變成一個致力於現代服務業的公司，他的視野也不再局限於中國，而將世界一流跨國企業作為自己的終極目標。

這些文化、體育、旅遊和電商、金融的布局一起，基本形成了一個與生活消費相關的具有協同效應的生態閉環。做了這麼多，其實用我們都熟悉的話概況，就是萬達試圖解決「人民群眾日益增長的物質文化需要同落後的社會生產之間的矛盾」。

而可能的風險就是萬達集團如今90%以上的資產悉數在大陸，一旦有變，萬達集團隨時付之一炬，沒有安全性可言。

平心而論，萬達的每一次決定，都使王老闆推倒了風口浪尖上。也都是基於對未來的忐忑不安。

萬達的危機在於傳統的城市綜合體模式已經落伍，他必須把每一座萬達變成電商無法替代的消費模式。否則曾經的首富可以變成首負。

一座萬達，店鋪佔多少？電影院佔多少？餐飲娛樂佔多少？算算比例吧。購物這一塊基本就是等死了，萬達作為城市綜合體，當然是綜合性的業態，這麼多業態中，凡是電商可以替代解決的都沒有前途，剩下的，影城，餐飲，KTV，電商只能滲透不能替代，還行。

說句題外話。電商在中國的發展速度超過任何一個發達國家，為啥，最大的原因就在於傳統商業成本過高，而最大的一塊成本就是終端的店租，開過店的都明白這個道理。很簡單的道理，房地產失控推高了全社會的商業成本，而商業如果沒有發達國家那麼成熟的管理體系的話，被電商取代就是必然的結果。

好，回到萬達。王健林不是傻瓜，他早就看透了這個道理，所以他想轉型，轉娛樂，轉服務業，反正就是遠離傳統的購物中心、遠離傳統的做房東收租金這個定位。好在他的規模和品牌讓銀行支持他，以不動產為抵押獲取大量貸款，拿著錢他就可以去玩他的轉型了。問題在於王總年紀大了，他的核心團隊年紀也大，網路到底是個什麼玩意兒、過幾年會怎麼發展，他們不明白。而他那個兒子，現在還不好說。李嘉誠給兒子幾十億去玩互聯網，http://tom.com的結果大家都看到了，希望王思聰別玩出個那樣的結果。

經歷過幾家企業感覺萬達的實力還是滿滿的不在他的資產問題主要企業內在精神和管理很強

關於萬達今日跌停

王健林：聽說我兒子最近找了個新女朋友我先假裝虧一波考驗一下她是不是只愛我家的錢。

快速發展沒事，但是抵押貸款去國外收購肯定是和當前政策違背的。

螞蟻出不去，大象要拉住。

你要看萬達的股東都是誰，親近政府，遠離政治說的是什麼意思。

萬達現在各方面數據都沒什麼問題，何況其核心資源是土地啊……這件事不光萬達有問題，復星、海航、安邦等都被查了，不過是正常流程罷了，沒必要激動。

商業地產，旅遊地產，文化地產，

在萬達高舉的偉大旗幟中，商業很賺錢嗎？旅遊樂園很賺錢嗎？文化很賺錢嗎？

只有地產，且是可售出的地產，即住宅與商鋪才是萬達的搖錢樹嘛。

若住宅玩不明白，商鋪的夢再沒人信，那日子很可能就難了。

對那些明明是靠房地產發家致富的，卻還偏要弄個新概念、新由頭，以示瞧不起房地產的偉光正型的，真是不可愛。

這些答案看看就好，別當真，一個兩個只能看到眼前三尺地，還要強答一個千億集團的發展戰略問題。這裡面牽扯到的絲絲縷縷跟某身家最少十幾億的地產老闆聊天時，他嘗試理過一點，最後搖搖頭放棄了，想深了會越來越亂，因為某些具體因素的改變跟全局就有關係，別瞎雞巴猜了，沒意義。

最大的風險是政治風險

怎麼聽你們說得萬達好像要倒閉了一樣。

原答案因涉及政治敏感被舉報，現修改如下：

個人認為萬達依靠擴大資產負債表頻繁舉債進行商業擴張的方式是不可持續的。因此認為在貨幣緊縮周期萬達存在經營上的不確定性

7月11日更新

融創接了萬達的盤，萬達甩了累贅，減少負債率，A股上市指日可待！

如果半年前萬達就這樣做就更好了！

因為，那會，手裡還有點萬達電影（002739）的股票！

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萬達是成也地產，敗也地產。

我家三四線城市，兩年前開了一家萬達廣場，這兩年是什麼情況？

房子今年趕上普漲才賣完；

商鋪倒了一家又開一家；

小城市辦公基本都去開發區了，那邊更便宜；

電影院一場電影就幾個人呢（我非常愛看電影）；

整個廣場只有過年的時候人做多；

酒店房價太貴，自助太貴，小城市的人（年入4～8萬）難得能消費一次；

再說一下成都，武漢的萬達，稍微偏一點的流量都不行。

北上廣的萬達，畢竟是真正的發家地。

問題是什麼？

上到中央，下到P民都感覺：地產潮過去了，地產不行了，走下坡了，過了最好點了。

後果是什麼？

對地產發展的信心下降—》對地產公司信心下降—》對萬達的信心下降—》對地產公司的非主業的業務信心下降。

結果是什麼？

這次的「謠言」是餌，卻釣出來了一些人的心聲！

當年靠政策，靠時代，靠努力，靠運氣等，

一路殺出來的萬達終於略見疲態。

也許有人會說：萬達在轉型了啊！

現在的樂視汽車，現在的格力手機，不務正業。

當年的諾基亞，當年的柯達，跌落神壇。

差點死掉的特斯拉，差點賣掉的蘋果，誰料今日？

萬達電影（002739）

聽說要增持了，可以跟一波，虧了別找我！

在三四線城市開萬達廣場簡直是嫌自己活的太久，一個城市一共才幾百萬人口，一年能賺多少錢？關鍵是這幾百萬人口太窮了啊。

本山：「國家需要可以把所有財產捐出去」

馬云：「國家需要隨時可以把餘額寶交給國家」

請參考某著名喜劇表演藝術家、國家一級演員、民間藝術教授最近跌宕起伏的人生經歷。

今天，萬達發展歷史上遭受重大挫折，萬達電影緊急停牌。抱著對經濟形勢和企業命運的憂慮，我到知乎來尋求答案。然而，目前投資者和企業未來的風險都沒有可以預見的答案，起碼在知乎里沒有找到。越是接近真相，越是感慨題主當初提出這個話題的憂慮和遠見。可是答案越是接近，越是擔心。