商業地產的租金是如何定價的？
1、橫向比較根據同類型、同地區、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然後得出一個整體的租金水平，然後在根據不同的業態租金承受水平去推算。這個是根據市場的客觀現狀得出的租金水平，一般是應該是比較客觀的，新型商業較為適用。但是這種方法是存在一定問題的：比如，沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業的檔次、商業規劃、業態規劃、招商運作等都不一樣。
2、回報率倒推
根據物業的開發成本，設定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水平；然後根據樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是財務部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據自己的投資回收期反推。萬達、凱德等較為成熟的商業體適用。存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態的，這個分析模式是靜態分析；市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關係。3、細分業態推算百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區域一般都有自己的租金計算方式和承受範圍，根據自己項目的特點和商業規劃，分別計算各個業態的租金，然後得出一套租金計算體系。新型商業較為適用，對於市場比較了解的商業操盤者較為適用。存在問題：涉及的細節問題太多，不好把握。同一個業態存在位置不同、需求面積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。謝 @coolgou邀。
有各種定價法，成本推出收益，同類型項目租金比較，商戶營業額倒推租金等等。但是，商業的變數太大，同一條街，馬路這邊的鋪子可能就遠比對面的旺。2個條件差不多的購物中心，可能就是因為入口的不同而人心相背。所謂沒有相同的2個鋪子。我們也沒有辦法精確的推導出每一個鋪子的租金。真是因為如此，商業地產才好玩。
最根本的方法，你找10個你想的租戶，有2~3個租戶願意付的，就是合理的租金。2016年3月31日，阿里巴巴集團GMV突破三萬億，正式成為全球最大的零售體（儘管媒體把阿里對標零售商，但，其實更準確來說阿里應該是「線上零售服務商」。）不過，不管怎樣，無論從趨勢，還是從數據增長曲線來看，無疑零售的接力棒都已經悄然交由線上零售了，因為最終支撐阿里的還是大大小小的零售企業。這三萬億的背後， 是全球零售體從線下遷移到線上的分水嶺。
阿里巴巴模式是典型的「線上零售服務商」模式，對標線下，國內最具名氣的是另一大商業地產巨頭「萬達 」。二者都是走商業地產的運作路線，二者有太多的相似點了！
今天就來扯一扯商業地產是如何設計、運作的吧。主講線下的Shopping Mall模式。Ps:畢竟用一座Shopping Mall來做案例更加「具象化」，易理解。
Shopping Mall的模式建立在社會的城市化上。城市化使得人群大量的聚集，從而產生了規模經濟效益，它促進了中產階級的產生（公務員、白領、個體老闆等）。Shopping Mall模式的出現滿足了這些中產階級的一站式需求。它們把中產階級常去消費體驗的地方：沃爾瑪、電影院、溜冰場、蘋果店、星巴克、餐廳等等集中在一起。為他們提供了更好的消費體驗，滿足了這些人的需求。換句話說，商業地產的存在為城市白領階層提供了一種或者優雅、或者便利、或者品質的生活方式，是這個行業最大價值。也是它存在的根基。
反過來說，它為這個城市最有價值的人群——白領階層，提供了大量的從辦公到居家的高品質服務，使得這個城市能夠留住這群最能創造價值的階層。所以政府非常願意提供有價值低成本的土地給到萬達之類的開發商企業。這是從一個大環境來看，商業地產存在的商業邏輯。
運營篇當然，政府的「補貼」怎麼來說也是有限度的，回歸到一座Shopping Mall，想要盈利，還是要通過踏踏實實的運營。稍微了解商業地產的從業者都知道，Shopping Mall每年都會採取末位淘汰制，淘汰一批商戶，這機制的設立，一方面是為了不斷地給用戶提供更好的「服務」，畢竟，消費者才是「衣食父母」。
另一方面是為是漲租金，讓「商場」利益最大化（要知道，Shopping Mall最最最主要收入來源是「租金」。）——重點來了，租金漲到哪裡是「合理」價位呢？答案是：三分之一商戶賺錢，三分之一打平，還有三分之一虧損，這樣的租金價位，對Mall來說，就是「最合理」「最生態」的。要知道，每家商場，都會年年漲租金，除非商場倒閉，否則斷沒有租金下降之理。
Shopping Mall的身份是「服務提供商」，「服務提供商」腦袋裡一定要有「生態系統」的概念。在商場里也就是「補貼循環」原理。要知道，商場中永遠是強勢的一方說話「准」，因為弱勢方有「求」於它。回到商場里，即商場開業都希望大品牌入駐，因為大品牌本身既有吸引「人」的能力，也能提升商場的「格調」。那麼，既然要「請神」，那必定就要通過降租金、免裝修等等吸引大品牌進駐。而大品牌挖的「坑」必定就要人來填了，也就是小品牌。這就是通常說的小品牌補貼大品牌。小品牌在成長階段要老老實實交房租（包括本不屬於自己的那一份），這當中沒有其他道路。
設計篇
聊Shopping Mall的商業形態，怎麼也繞不開的一點是它的業態分布，也就是通俗講的一樓賣什麼，二樓賣什麼。 Mal業態分布始終圍繞著如何「讓」消費者買更多、更貴的東西為原理出發而設計。這裡就套用到一個公式：消費金額=人流量*轉化率*客單價，所有的業態設計都圍繞著這三大點去平衡、去設計。
人流量
拋開大概念的廣告、營銷、公關、選址等等不講，一座新建的Shopping Mall落成之前，思考引入的第一個進駐品牌必定是超市（每一家萬達，標配一家沃爾瑪），原因很簡單，超市是一個「流量入口」，它滿足的人群多、消費頻，能為Mall帶來它想要的「人流量」。通常情況下，超市放在負一樓，因為負一樓租金低、空間簡潔、開闊，裝卸方便（近停車場）等等，最符合超市的需求標準。
超市是最典型的一個道理，像電影院、溜冰場等等也這些也是基於這個原理，它們太多是Shopping Mall里的「賠錢貨」，但是吸引人流，所以它們有它存在的必要，當然他們賠的錢、挖的「坑」都需要小品牌來填，也就是上面講的「補貼循環」。
客單價
商場的一樓，是人流量最大的地方，同時也是租金最貴的店面，所以通常主打化妝品、珠寶飾品、鐘錶等等。這類商品的特點是毛利高、客單價高、備受女性追捧等等，換言之則是他們的承租能力強，同時把他們擺在第一層能給商場提升「格調」。這也是為什麼我們看到 Mall的第一層大多是這類產品。
轉化率
再往上，2-3層通常是女裝，因為逛 Mall的人大多是女生（女生購買力也強），或陪女生來的人群。而女生最喜歡的是購買服裝，女裝類產品放在這裡能最大化目標用戶購買。
再往上4-5層則是運動服飾、數碼產品等產品，喜歡運動與數碼產品的通常大多是男性用戶，但是男性購物目標性強、而且頻次相對較女性用戶低，所以把他們放到較女生再高一些的樓層里。一是，當然是租金壓力 二，讓目標性強的男性用戶多逛幾圈商場，或者他還會再購買別的東西呢？
同理，商場的最後二層通常是電影院、KTV、餐飲店等等，這些商戶的目標消費的特點往往是：目標性強、逗留時間久、受眾面最廣的，放在頂層既不用擔心目標性強的用戶「怕麻煩」，也能讓他們多「轉」幾圈，逗留更久。要知道，逗留得越久，越有可能發現、購買更多的東西。
再同理，Mall一樓不設廁所也是想利用這一點，吸引人流往裡面走。
最後阿里巴巴這三萬億的背後， 是全球零售體從線下遷移到線上的分水嶺。是不是實體Shopping Mall會消失呢？——理智告訴我，接下來Mall將受到巨大衝擊（把Mall當作純售賣渠道的品牌會無法立足，體驗式消費品牌會受益於大量的中產階級的產生，不斷擴大消費人群，佔據Mall的主要陣地），我但肯定它不會消失。因為它有線上零售觸不到的長處。我認為未來Mall的存在形式將會是這樣 —— 在未來，Mall里的店面，不止是售賣，更大的功能將體現在「品牌宣傳」和「服務體驗」上。沒錯，也就是「體驗店」。
網購不可能100%替代線下零售，因為網購還是有致命缺陷的——僅僅網路頁面展示，五感（眼耳口鼻觸）當中只有視覺感受，是殘缺的；只有線下才能充分把「完整體驗」，視覺、味覺、觸覺、聽覺、嗅覺全部展示出來。尤其是打造「高溢價」的金光閃閃品牌，商場的「形象店」不可或缺（要知道，高端品牌不可能誕生在低端渠道里），絕對不可或缺！
1、商業項目的三種租金方式
商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。
一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決於租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對於不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則採用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。
不同業態對於運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。
2、如何進行租金測算？
租金測算的方法多種多樣，角度不同，採用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：
① 實地調研；
② 網路查詢；
③ 與第三方公司合作；
④ 通過營業額進行反推（適用於調研難度較大的大型商場租金估測）；
⑤ 經驗數據
針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可採用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑藉經驗數據來進行判斷。
通過營業額進行反推方法的前提是要了解各個業態的承租水平，或者依據業態的毛利水平，估計該類業態的承租水平。
通用公式：
年租金=年營業額*承租水平
租金單價=年租金/12/30/租賃面積
*承租水平為行業經驗數據，有時可根據毛利率估算
簡單介紹常見的幾種業態的承租水平：
餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%；大型餐飲承租水平略低於快餐類，約為營業額的7%-8%。
娛樂類：影院，依據影院的營業額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約佔影院票房的12%；KTV的承租水平一般較低，租金占營業額比例約在3%-5%左右。
超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
電器賣場：電器賣場的承租水平一般為營業額的2%-3.5%左右。
百貨：百貨賣場屬高毛利業態，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業額的12%-17%。
KTV租金測算：
2000平米錢櫃KTV，單日銷售額約15萬，承租水平約4%-5%。
年營業額=日營業額*12*30=15*30*12=5400萬元
年租金=年營業額*承租水平=5400*4%=216萬元
租金單價=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日
3、購物中心租金定價方法
根據商圈租金水平、商家承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下幾種定價方法：
租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價法：以商家的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。
投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。
項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。
4、影響租金的幾個因素
租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下：
樓層因素
包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中採取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。
配套組合因素
本因素可說明當商鋪處於同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價。
商業業態因素
此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態採取不同的抽成比率，同樣，此方法也可於租賃形式中借鑒，一般演算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入。
*實際使用面積*抽成扣點=租金。
5、一個案例：蘇州**國際廣場業態布局及租金定位方案
① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，採取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。
② 小商家：小商家有從眾心理，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。
③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對於免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期後棄租的現象。
定價的前提是你能夠帶來多少客群，給商業帶來多少利潤！而不是一味的參考物理死標準。
1.類型、地段、規劃等以上為2010年前傳統商業模式定價參考標準。
2.2010年以後新網路生活模式改變人類傳統生活方式已經觸及到商業地產，如何在大體量同質化商業中突圍，網路推廣+實體體驗+服務回饋，從硬體至軟體，從賣東西到服務人，再從單一主力店到主題商業群的「商業體系「。
3.」新商業時代「登場將改變傳統商業思路，房地產開發不等同於商業經營管理。
原來有種方案是銷售抽成，如今電商來了，很難抽的准了。建議一：保留餐飲和美容等，商業地產可以學習天貓，繼續按流量收費。第二個：把單元切分弄到足夠的小，免費，或少收費，或廣告收費，營銷收費，高淘汰，保留特設店，例如學習日本的秋葉原 .第三，也是重要的第三，要讓90年代的後的人參與經營，因為這些90後，他們天生會覺得那裡有趣哪裡沒意思。
首先，這個問題在此商業項目能順利開業且良好運行的前提下才能成立，所以達到預想的開業效果和人流量是租金定價的前提。定價來源於定位，對自身項目的定位和外部定位即對當地商業地產環境的定位。自身的定位：商業項目檔次即招商對象、選址、成本和預估回報、項目內部不同口岸的定價。外部定位：當地消費能力和市場承受能力、整體租金狀況、不同業態的租金承受能力。以上的租金定價是一個商業項目的租金均值，但在實際招商過程中，對不同的品牌的議價能力差異是非常大的。為了招某些品牌進來，可以為其改工程條件，甚至免租。總之就是，即便是一個商業項目內部也分好幾個租金檔。一個商業項目里最頂級的招商對象往往賺不到錢，把它們統統收入碗里之後，中小品牌自己就來了，它們才是租金和利潤的來源。
一不能虧了，即把成本算好。二根據周邊商業判斷大眾承受力，即能賣多高賣多高。三看自己項目是更有優勢還是有劣勢，上下調整。四利用活動和折扣忽悠大家買。
我先在有臨街商鋪5000平，上下兩層，每間大約200---350平，怎樣招商？
商業地產租金的定價很有趣，因為他不是以從業者的盈利水平來制定的，而是由供求關係來決定的。那麼可以比較同地區同商圈其它業態來參考，按自身項目條件做上下調整。另外不同品牌，位置，樓層，面積都是租金決定的關鍵因素。希望回答對題主會有幫助。
一句話：參考周邊商業的價格，不同業態價格會不一樣。
說白了，看客流來定
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