昆明房市真實情況？

01-03

曾經到過雲南幾個城市旅遊，在昆明喝過咖啡後感覺昆明的現代化挺好的就想在昆明置業。通過在網上搜索一些房子的信息發現差距很大，即使在五華區也有房子一萬五以上和七千左右的這樣差距，還有比如呈貢新城區的也有四千到一萬這樣的差距。我想聽聽看最真實的昆明的房價是如何一個情況：
1.有人說有價無市，他看了掛牌17000的砍到11000.
2.有人說呈貢是個鬼城，有人說不是真實情況.
3.我看到很多大面積的200平米以上，300平米的商品房，還有很多別墅都好便宜，為什麼？是因為昆明人喜歡大房子嗎？相比東部沿海城市，100平米的房子就更多人熱衷。是不是昆明人就更喜歡面積大的房子？為了以後如果要賣的話好出手一點
4. 昆明的高層樓盤供水有問題？有帖子說高層的房子供水經常出現問題，所以是不是昆明人更喜歡低一點的樓層？

5. 我不清楚昆明的地到底有多廣，我看著地圖以滇池為坐標，想著到底哪裡是人群比較集中的地方？應該買在哪裡比較合適呢？我看呈貢的房子挺便宜的，是否值得購買，有什麼樓盤可以推薦參考的嗎？

對呈貢比較了解，先說結論，呈貢不是鬼城，但是目前存在攤子太大等問題。

呈貢分為吳家營，雨花，洛羊，大沖，斗南，烏龍，大漁，環湖濕地八個片區，各區域定位可以百度。

其中洛羊，大沖，環湖都不是給人住的地方，略去不看。

斗南片區是呈貢老縣城+村莊+花田的模式，拆遷阻力非常大，所以除了片區北部靠近斗南地鐵站那帶，不建議購買。

吳家營片區

有市政府，省最好醫院（雲大醫院），昆明高鐵站，中華小學，昆三中等重要配套，洛龍公園，春融公園，市政府綠地，中央公園，白龍潭等環境優良，城中村較少（吳家營，回回營），道路基本通暢（不通暢的地方也將要打通），寫字樓建設方興未艾，已建成的寫字樓公司基本入駐且很多為公司雲南地區總部。這麼齊全且重要的基礎設施，在雲南省說第二，沒有一個同等區域敢說第一。

雨花片區

是大學+產業園+若干小區的形態，和中國其他區域的大學城類似

雲南大學

藍光天驕城

時代俊園

總結：雨花片區建設勢頭良好，路網基本暢通，因為大學城的存在人氣甚至超過吳家營。

另外該區域因為有雲南大力扶持的信息產業園，如果該園區能夠成功的話，那麼該區域前景會非常好。但是雲南信息產業基本是剛起步階段，能否超過貴州都尚未可知。

烏龍片區

由雲南國家體育訓練基地+若干小區+三岔口村+小廠房+軍用營地+牛頭山組成。

昆三中

烏龍片區保障房

市政府B區內部

部隊基地

總結：該區域因為廠房和城中村，除了滇池星城內部，其餘的道路可謂慘不忍睹。

不過根據規劃，古滇路如果能在2020年北通駝峰街（甚至市區），南通漁浦路，牛頭山公園建成，那麼該區域將會迎來質變。

大漁片區

樹林+農村+農田+小區模式

因為樹林多且靠近滇池濕地（撈魚河濕地公園），該區域定位旅遊。

建設中的旅遊綜合體

古滇路上的別墅-空無一人

撈魚河濕地公園沙灘

總結：慎買！！！！

當然，實在有錢的話，別墅買起也是未嘗不可的。但是這個區域5年甚至10年之內是很難發展起來的，原因是--城中村太多了！！！

昆明市政府你能不能有點誠意啊，雖然大漁對應的滇池濕地確實還不錯，但是你只修了古滇路+環湖路+漁浦路就想靠旅遊賺錢，這也太小看老百姓了吧。

另外，嚴格意義上來說，有價無市是不存在的。因為掛牌價可以隨便標，但是成交價不可能隨便寫（除非做低總價避稅）。

而且整個昆明市的發展受山/滇池限制很大，看下面這張圖，只有東南的呈貢有大片的地，東北的機場有小片地。

謝邀。

答主剛到昆明一年，對於題主問的問題並不都很清楚，因此挑一些能說講講。

如同全國大多數城市的情況，在昆明買房，很多人首先考慮的仍然是學區，畢竟好的學校說白了就那麼幾所，而且昆明的小學和初中劃片並不是多校劃片，而且先劃定小學，然後由小學對應初中。其中，小學和初中可以擇校一次，具體的選拔方式不清楚(答主還沒考慮到這一步)。

因此好的小學附近的學區房是非常搶手的。題主提到的呈貢區中，跟隨市政府搬遷到呈貢的中華小學是全市重點小學，在全市平均房價還在7000徘徊的時候，中華小學的學區房已經能達到8000以上，當時呈貢區大部分樓盤的價格剛剛能到4000。

目前的情況是，呈貢區的城市基礎建設還不夠完善，人氣不足，很多人都是住在市區，早上搭地鐵去呈貢上班，晚上回城過夜生活。講真，呈貢區晚上離開大學城，在春融街等片區，路上要遇到個人都好難，有很寬敞的公園，但是沒有人，不敢一個人去逛。

為什麼喜歡大房子。。。。這個，可能是因為昆明完全沒有冬季取暖費的壓力？100平米的房子在很多昆明人眼裡都是小房子，一家三口住100平得湊合住，有機會就換大的。身邊同事們買房基本都是建築面積150平左右，使用面積能到120平，喜歡複式樓的大多會買到250平左右。而且買房時追求板式樓，追求南北通透，覺得五層六層的樓梯房比幾十層高的點式電梯房好。

大房子通常採光和通風都比較好，大概也是昆明空氣很好，大家都很喜歡開窗，喜歡出去逛，喜歡家裡曬太陽的緣故吧。

手機碼字沒格式，本回答毫無乾貨，只有感覺。答主主要在盤龍區和呈貢區活動，也在盤龍區看了挺多房子(之前準備買房），其它區的情況不甚了解。不過從總體的平均房價來說，目前昆明在全國的省會城市中應該是一個房價的「窪地「，很多人都覺得高鐵通車之後昆明房價會迎來一波上漲。

答主在昆明生活目前遇到的問題：一是地鐵網路尚未建成，想用地鐵出行非常不方便，而且地鐵頭班車發車非常晚，答主所在的站要到早上6：45才有第一班地鐵(很多本地同事覺得這並不是個問題，然而答主之前享受了很久地鐵的便利，初到昆明，面對只有一條線直來直去的地鐵，高峰期堵的要命的公交覺得簡直生無可戀)。二是昆明的空氣質量並沒有宣傳的那樣好，初冬初春出現逆溫時也會出現輕度霾，工地揚塵很嚴重，但是基本是媒體報道才會治理。對於空氣污染的現象，當地人似乎覺得這對於昆明來說是個偽命題，在北京河北pm2.5爆表的時候，大把昆明人在微朋友圈嘚瑟「昆明藍」。在pm2.5達到輕度污染的情況下，幾乎沒有見到有人使用口罩等防護措施，並且大把昆明人並不覺得昆明空氣質量有什麼問題。

我說說自己的親身體會吧：我是改善型購房，去年10月買了套名企期房，當時是9千入手的，首付，按揭順順利利辦完了，今年這個樓盤再推，已漲了2千。為避嫌我就不說是哪個央企了。畢竟昆明爛尾樓盤也很多，這是真實存在的情況。所以我認為，買房之前一定要落實地產公司情況。其實很簡單，互聯網時代，只要看看這家企業有沒有負面新聞，其他樓盤是不是如期交房，在售樓盤是否五證齊全，基本可以作出風險預評估了。昆明樓盤的選擇區域，我覺得還是傾向盤龍，五華，官渡三區為好；西山，經開兩區我不熟悉，去得較少；東川，晉寧兩區就別考慮了；下面說說呈貢區：就在去年初，還是3千多，由於高鐵開通，一下子變成了6千起，加上昆明市政府在呈貢，以及高校區集中在呈貢，所以漲了不少。但是：好端端的，去呈貢幹嘛？離昆明還是遠，地鐵進入城區也要半小時以上。當然，這個概念可能北京人會笑。畢竟我很少去呈貢，也可能說得不對。不管是投資還是改善，我和我身邊的朋友都覺得最少買二環邊比較合適，同時有一條主幹道直通市中心就最靠譜了。就目前來看，昆明的交通不容樂觀。如果買去二環外三環外，太遠了。至於目前的房價，一萬出頭在二環邊是有不少選擇的；一萬五以上就是一環外二環內了；市中心翠湖最貴，二萬五起。當然，這個價格還是讓北京人笑了。至於價格走勢，我覺得是起碼不跌：市政府規划了8條地鐵，城區道路改建，城市美化優化等等，拿什麼錢來建設這些？出讓土地。那麼麵粉就那個價，加上建安費，稅率等等，麵包怎麼降價？這些都是個人觀點，僅供參考。最後可以說說我一直關注但是還未開始建設的三個樓盤，肯定巨貴無比，但都是名企名盤，而且都在一環內：匯都國際4期（白塔路）；恆隆廣場（原昆明市政府所在地）；俊發春之眼（原工人文化宮所在地）。

昆明比較適合居住，這要看你考慮居住還是投資，如果想價格低點可以考慮太平或者呈貢這兩個地方的房子。

呈貢現在人氣很旺，呈貢大學城、高鐵開通，人流比之前多，房價過了年也漲了，去呈貢開車容易堵，但是地鐵可以彌補。

太平現在房價相對於整個昆明低點，高層價格3300-4500，洋房4700-5300，別墅6000以上，太平是昆明的後花園，比較適合居住跟養老，太平這邊開車、坐車都比較方便（昆明西收費站6月30日以前外遷到草鋪麒麟村）購物和醫療這些都比較方便，太平現在被打造成為居住、養老小鎮，好多樓盤都是依山而建的。

養老、居住比較適合選太平

真實情況？你想知道什麼真實情況？真實情況就是市中心的電梯房最好。

其他的東西南北四個市區，東市區是貧民窟，西市區高新區空氣最好，南市區滇池南亞那裡是富人區，北市區嘛還湊合就是雨水多容易被淹。

樓主看中哪裡呢？

房子本身的定價比較複雜，同樣五華區不同位置，不同資源的房子價格相差很大，如果價值相對恆定的，以前的板塊是翠湖板塊，目前滇池附近價格也不錯。具體可以看看我之前寫的：

昆明樓市的幾大怪象 - 知乎專欄

昆明地產發展地域趨勢 - 知乎專欄

感覺昆明房地產市場不行，成交量不行，價格不行，供應太大了

想到什麼說什麼了。。。。在昆明工作兩年的外地人，一直租房，近期打算買房也在網上看了下，上半年公司搬到所謂的呈貢鬼城，對比之前租住環境，鬼城確實還是不太熱鬧，逛超市啊出去閑逛啊還是得開車往城裡去，家裡老人希望買房就不要在呈貢新城買了，出門玩兒都看不到人影，不是誇張，周六周天開車去以前的商圈玩，簡直是趕集樣激動，人是習慣群居的嘛，鬼城寂靜的人發慌，不對比不知道。確實，呈貢的房價感覺漲了很多，比起配套和工作機遇來說，房價有點虛高，本人若不是想著上班方便肯定不會在呈貢租房，更不會買房。個人建議真的要置業還是往熱鬧點的地方，但也不需要非得在市區，昆明的商圈很多啊，之前住在昆明新亞洲體育城那裡，覺得生活還是很便利，房價也可以接受。相比其他城市，作為省會城市的昆明房價真的算好便宜了啊，特別宜居，也可以理解為什麼好多大面積的，畢竟在其他城市的房價隨隨便便都能在昆明買到很好地段的房子了，那為什麼不買大點的寬敞的。來昆明也換租了幾個小區幾套房子，沒有遇到供水問題，除非真的是阿貓阿狗的開發商的新樓盤可能會遇到。有價無市這個不太理解了，說砍價也沒那麼狠吧，除非是掛的特別高專門留下砍價空間也不是不可能，下班了，有用再來回復吧