2016年看無錫房價的走勢，未來會如何？
去年畢業，南京讀的大學，江蘇南通人。
因為父親長期在無錫工作，所以在2011年的時候就建議在無錫濱湖區買房。當時濱湖區靠近無錫大劇院的房價8000左右。父親以未來我不知道會在哪工作為由，沒有買房。今年年初，我開始在無錫工作。因為在無錫這麼多年，對無錫也有所了解，覺得無錫是一個適合居住的城市。但是，從二月份到現在八月份，無錫的房價可謂是蹭蹭蹭的飛速上漲。縱觀去年，很多八千多的房子，諸如濱湖區雅居樂、蘇寧悅城等，都漲到一萬二一萬三，去年五六千的觀山名築，本月竟然也開到八千九千多的價格。更不用說年初七千五，至今開價一萬二的萬達旅遊城了。去售樓處打聽了一圈下來，就剩頂樓和二樓了，價格還接近一萬，感覺大伙兒買房跟買菜似的，不要錢的瘋搶。
尤其是去看房的時候問道，你們是本地人嗎？我說不是，銷售說，你們是從蘇州來的吧？再後來，認識幾個比較熟的銷售，私下隨口問了一句，在你手裡買房的，是蘇州上海人居多吧？不容置疑的都是。畢竟無錫好多的地產都開了蘇州看房專線，上海看房團。我不太明白無錫房價上漲有什麼硬性條件。國家要給無錫什麼好政策了嗎？感覺無錫現在的房價有點虛，這麼多樓盤被購買，可入住率卻不高，很多樓盤幾年前賣掉的，現在晚上看的時候，都是一片漆黑。無錫地鐵或許是房價上漲的一個因素，但無錫的人均收入實在是低於平均水平，這麼多上海人和蘇州人來無錫購買房子，加上蘇寧悅城一抬價，整個無錫的房價都跟著晃動起來。銷售經常和我說的一句是：你看看上海蘇州南京的房價漲成什麼樣子了，無錫的房價算低的了。無錫有什麼勇氣和上海南京的房價比？
就業率？人均收入水平？城市規劃優劣？地區政策優勢？南京上海這麼多大學，比城市活躍度，無錫根本無法比。南京上海的工資水平就不說了，我同學南京收入交完五險一金到手5000，我在無錫2800的收入，只繳納社保，上海就不用說了，輕輕鬆鬆上四五千。何況上海本地戶口上學的優勢根本就不用多提，大學同寢室的上海同學，輕輕鬆鬆就考上了，在上海是二本，可江蘇要考到本一線上15分左右才能進這個專業。同樣，上海的學生上上海交大，復旦大學，相對也容易很多。也許有人要說看未來發展，那我覺得很多人都認為自己有發展的眼光看待無錫，但這筆投資是否有冒足夠多的風險呢？
下面談談我看的幾個樓盤
1、觀山名築
我和我爸去看了一下房子，質量超差（我學的土木工程，我父親從事建築工程二三十年。）陰陽角不方正，牆面有裂縫，地面走砂，頂面傾斜。好多問題，這比我在山東菏澤一個安置房項目的安置房質量還差。電梯設置的極其不合理，說是一梯兩戶，但兩個電梯緊靠在一起，每層四戶，三十三層用戶使用，這個電梯的使用率是很低的。去年六千左右，現在二手房漲到八千八，據說還很好銷售。我服。
2、尚錦城
看外觀的時候我就不太想購買了，和安置房一樣的外觀。進了小區後感覺，有點擁擠，尤其是一期，去看二手房的時候，不算營業稅和中介費，均價也要八千多。搶錢嗎？中海新房才9500一平。你這類似安置房且質量一般（比觀山名築質量好一點，但比觀山名築外觀丑）還要八千多，關鍵是這麼多年過去了。我也服。
3、耘林生命公寓
太湖邊上，小高層，戶型方正，看完樣板房（至今看過最精的樣板房裝修）我爸都差點心動了，我也感覺很不錯。很適宜的一個地方。缺點是，開價9000平，毛坯。可是周圍什麼都沒有，購物中心、公交站、醫院等等都沒有，銷售介紹地鐵四號線可能會在附近一公里開通，但四號線我看2020年未必都能運行吧。關鍵是物業費巨貴：萬科物業，4.4元。一年物業費六千左右。說句玩笑話，這錢租房子一年的費用也夠了。回家後考慮了一下，感覺幸好沒有買，為什麼？因為有個朋友說，那個樓盤俗稱養老院，環境是不錯，清凈，但完全與市中心脫節，不適合工作的年輕人，物業費太高，毛坯110平要一百萬。所以果斷拒絕了。
個人覺得樓盤價在6500～7000已經算高的了。
4、長泰國際
邊上有九里河濕地公園，面前有地鐵站，這是僅存的兩個賣點。缺點是地理位置偏僻，僅小區內一個幼兒園外，附近沒有什麼小學，開價7800左右。但樓層太高，電梯公攤面積有點大，沒怎麼考慮。估計價格6500～7000左右吧4、金域香頌
九里河濕地公園東北側，戶型不錯，毛坯房，開價8500。我爸問房價這麼高，銷售說，周圍的樓盤都在漲，我們如果不漲，別人會覺得是不是我們樓盤有問題？我和我爸立刻開車走了。個人覺得還不如長泰呢。你這地鐵都沒有，跟個小鎮一樣，還裝逼？
5、星湖花海
東北塘、皮革城附近。我爸覺得便宜打算買，戶型不錯，關鍵是還是複式的。可地理位置不太好，周圍什麼都沒有，購物都要去很南的易買得。未來會有地鐵，誰知道呢？精裝修八千多一平。據說認識人還能便宜，我都沒讓我爸和銷售談。當初拿地估計一兩千/平的地皮吧未來發展不看好，到時候拋都拋不掉。6、龍湖·九墅
品牌開發商，地理位置不錯，價格8800，但是竟然需要搖號，很快就沒有了。
地理位置很不錯，邊上就是地鐵站，還有易買得。要是有房子的話可能會考慮。缺點是容積率有點高，小區內還有很多釘子戶沒走，前面的滿路對面有一排老房子，很不美觀，感覺很難拆掉（房東拆遷費坐地起價是很正常的。）7、萬達旅遊城
一個獨立的區域，針對性為旅遊消費群體，與無錫市中心脫節，與太湖新城還算能搭上邊。但一期的海景房（嚴重漏水），質量超差，2016年初才7500一平，六月份漲到12000，內部人士透露九月份即將開盤的新房子其實9000左右就可以入手（畢竟萬達拿這塊地幾句沒花錢）我爸的朋友公司之前有多套工抵房，全都拋掉了，說質量很差。後期的質量我不太清楚，但這個價格我肯定不會買的。除非萬達集團說買了這些房子業主每年免費電影，免費進遊樂場，這個我可能會考慮考慮。至於所謂的錫師附小，建不建也不一定。感覺之後加推的房子，8000差不多。別因為旁邊一個旅遊城，就屁顛屁顛的過去了，難道你不需要工作的嗎？難道天天在遊樂場玩？有時間坐個地鐵直接到萬達茂，沒必要直接定居在這塊地方。
8、中海·壟璽
五六月份報價9500。實際購房會有較大優惠。七月底去的時候報價11500。只剩頂層，打完折9500一平方。猶豫很久打算購買的，但查閱資料怕頂層漏水，百八十萬買個漏水的，以後問題出現就麻煩了。對面綠郡前面有個變電站，考慮了下還是不買了。戶型不錯。9、中海·鳳凰熙岸
相對壟璽來說商業配套更完善一點，但一期二期賣的差不多了，頂樓三十幾層開價一萬多。我爸覺得太高，就沒買，主要僅剩的兩套高層，樓下就有一個變電房，醜死了。但縱觀地理位置比壟璽好一點，未來太湖博覽中心南處有地鐵站，但只有鳳凰熙岸的四期比較近。等加推吧。10、雅居樂
開價13500一平，精裝修。小區綠化率容積率都很好，樓間距很大。可惜看的時候沒房子了。 邊上規劃有個雅居樂商業綜合體。據內部人士透露，也許會建，但規模會縮小，完工時間不定。當時蘇寧悅城的銷售對別人可是說這裡會有一個商業綜合體的，要是沒建成，估計又要維權了。據銷售說，雅居樂的學區最終還是定了錫師附小。11、印象湖濱·路勁
開價11500一平。其實那塊地方並不能說發展的很好。未來地鐵也不會很近，而且路比較窄，交通很擁擠，感覺上班會堵死。有這個錢不如去對岸買玖玖城。其餘的幾個樓盤沒怎麼去，但打聽多人之後總結了一下，蘇寧悅城的漏水很嚴重，而且整個無錫的房價就是因為蘇寧悅城線漲價，才弄的一發不可收拾。連很偏的地方都跟著漲價，是什麼給了他們這麼大的勇氣？
認識幾個經紀人，打聽下來，發現很大部分都是上海人和蘇州人買的。但未來他們會定居在無錫嗎？他們會放棄上海戶口帶來的政策嗎？
二手房市場跟著漲，我覺得二手房的房東稍微降點價，光速拋掉後，然後換新房還是比較可行的。大家真的沒必要急著搶房子。太湖新城往南還有這麼大一片空地，很多樓盤都沒加推，也不可能會漲價多少的。
反正我不信上海人都會移居到無錫來。不然現在二手房市場怎麼有這麼多「滿二」「滿五」的毛坯房出售？
因為幾年前就有上海人來無錫炒房，後來都套在手上出不掉了。現在終於遇到房價上漲，還不立刻拿出來拋掉啊？
現在這批上海人購房的心理也差不多。上海房價上漲的可怕，房產泡沫很可能突然爆發，與其花一兩百萬在上海買個小房子，不如來無錫購買個大房子，如果未來幾年突然爆發泡沫經濟，那麼無錫的房子會使他們更保值，如果未來無錫房價上漲，慢慢的靠近上海房價（只要漲勢比上海高）他都可以在上海剛需的時候賣掉無錫房子，在上海買新的。所以我都沒怎麼聽無錫人在買房，都是上海蘇州泰州之類的非無錫本地人。
看個人經濟能力投資，別聽銷售忽悠，覺得好像一百萬投進去四年後變成四百萬。除非國家把無錫批為經濟特區，那買房的人就真的賺了。
但概率為多少？
江蘇省內經濟增長無錫可是倒數的。最後看個笑話，朋友圈一個房產銷售發的。
1989年房價2300真的便宜嗎？那時候剛畢業大學生攢錢一年才幾百塊吧。
買房還是要看適宜居住的因素吧。
投資的話，就看個人感覺了。反正無錫本地人是不會花百八十萬買一個八九十平的房子的。——————————————
新增2016/08/11 一開始寫這個話題的時候，想法和觀點還不是很成熟，但心中一直認為，無錫現有的經濟水平無法支撐現在的房價。這幾天又收到好幾個人的贊同，也受到很多的反對意見。
各抒己見，但請不要言語攻擊。
我對「地產泡沫」這個詞，也是在前段時間弄懂的，我不是專家，就算我是專家，我也不能很確定的告訴你，明年，後年，究竟多少年後，房價才會跌，會以何種方式跌，程度如何。
以上我都無法做出回答。不過房價跌，真的是早晚的事情。
二十世紀中葉 美國房地產泡沫破裂
二十世紀八九十年代 日本房地產泡沫經濟破裂一九九八年 東南亞房地產泡沫破裂仔細看了一下案例，有種恍如當年的感覺。
銀行降息貸款給消費者買房，地王頻頻出現，房價已經遠遠超出它所固有的價值。以現在無錫房價，（市中心九龍倉時代上城為例）。均價12000，100平也就120萬，加上稅費裝潢家電等，真正能讓人居住的估計費用135萬。
那麼無錫有多少人月工資超過一萬的（除去特殊人群？上海月工資一萬五也是很不錯的了吧。）聽說無錫月工資8000左右已經是高工資了。首付30萬，貸款30年，月供4500元，也就是要還360次4500元。即使你月收入10000，那麼剪掉房貸還有5500，一個月各類開銷3000（吃飯、交通費、份子錢偶爾的聚餐，買鞋子衣服等），一個月可以省下2500。一年可以攢下三萬左右，前提是你的月收入破萬。很多普通人現在買房都是舉全家之力（主要靠爸媽）貸款，然後過著縮衣節食的生活。反正我認為這是一種很不健康的生活方式。
很多人炒房，投資，達到預設利益後則立即拋售。但就三次房地產泡沫破裂的時候，集體拋售，那就爆炸了，百分之七八十的貶值。有時候政府為了刺激經濟增長，用房地產拉動GDP的增長是一個快速有效的辦法。例如佛羅里達從1923年到1926年房價翻了五倍（上海，南京是不是極像？），但當房價漲到貴到不能再貴的時候，很多炒房的人心中「房價一定還會上漲的」信念被打破，他們就開始瘋狂拋售（因為他們全部的金錢都投資在這上面，而他們真正所需的就只有一兩套房子。）此時此刻，房地產泡沫才真正的來臨。
很直白，就如今年年初股市，迎來了牛市，一段時間就連白痴進了股市都能賺錢，但到了五六月的時候，股市突然崩盤，讓很多人措手不及（我同學好多人投進去四五萬，虧了一萬。）
房地產只是一個放慢放大的股市，終有一天當房價漲到超出人們所能購買的能力的時候，房地產泡沫就會破裂。
回顧三次房地產經濟泡沫，可以總結成幾點：
1、經濟發展主要依靠房地產投資（中國似乎就是如此）。
2、房子的經濟價值遠遠超過了它的使用價值。
（無錫租房子一年一萬五可以租不錯的房子了，八十年就120萬，有人說買房也只要120萬，但你算上還貸是產生的七十萬利息了嗎，你實際多支付了七十萬利息。）3、很多人認為土地有限，所以房價只會漲不會跌，就如最近很多銷售打電話說，錫東拍地溢價103%，放假要上漲一萬多，濱湖區要拍地了，起拍價6000多，濱湖區房價要上2萬了，你再等下去就要虧了。
其實，我接到這種電話是特別想笑的。無錫的這麼多房子，有多少是空著的，有能力的人可以晚上開車在無錫的高架上兜兜風，看看哪些小區的樓是幾乎全亮的？哪些樓又幾乎是沒幾盞燈的亮的。反正我前幾天開錯車走了青祁路到了惠山區，人煙稀少的可怕。而惠山區也跟著漲價，因為它不漲價的話，別人就不敢買了呀，現在的人都不是買漲不買跌，認為「漲」就是市場規律。而房地產開發商是能撈到一些盲目的投資客，就賺了。現在無錫賣一兩萬甚至一萬四五的樓盤，兩年前拿地均價不超過3500。現在營銷手段高明，頻頻傳出：封盤、即將漲價、再不買一年又白辛苦了。
可我並不認為，地王出現後，房價就該漲啊。雖然這是市場經濟規律，但忽略了：房子是一種慢性消耗品，不是收藏品，也不如黃金白銀等。
以上是這幾天的體會。2016.12.10，復個盤，目前來看限購限貸影響是巨大的，無錫市場的上漲主要因素為便宜，對就是便宜，並不是城市發展，年初8000的均價對於廣大遊資來說是很好的機會，有個真事，之前7月份最火的時候，蘇州Q房網穩穩地抓住了時機，在大媽群體中做出了巨大的貢獻，當時都是在菜市場裡面尋找買家的，直接問無錫房子5000一個平方，100平方50萬，首付10萬，去不去！於是拉了2個大媽到樓盤，直接成交……
11月份的成交
9月份的成交
由數據可知，10月2日新政一出，並且後續跟進商貸首付30%之後，10月成交量直接腰斬，11月更是冷淡，市場觀望情緒濃重，買賣雙方需求形態開始反轉，並且直接體現在二手房市場上，之前求著買房的客戶大多都相對理性了，中間沒有賣掉的房東賬面浮虧30%以上（與最高位）
不過有意思的是
該數據邏輯上應該未統計江陰以及宜興，但也並不清楚外市購買戶裡面有木有江陰以及宜興
儘管10月成交腰斬，但是境內外市比例大約在7成左右，反映了本地的購買力始終不高，依然沒有抬頭另外，無錫已於12月1日開啟了安置房上市節奏，滿5年的安置房補交出讓金後就可以上市交易改名字了，但事實證明，截止至今，市場並沒有太多的反應，沒有出現大批量交易的行為，好一點的位置加上出讓金大多也要8000朝上了，100平方也要80萬，並且還有評估價余成交價之間的區別，這樣首付本身也就會增多，並不方便
回頭再寫
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管巷地塊，溢價率269.23%，再度刷新年內土拍溢價率新高，該地塊樓麵價13581.57元/㎡！
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2016.9.8中午12點25分，恭喜36號中銳成功競得金匱里南地塊，樓麵價18050元，總價33.1億，未來預計售價3萬起，嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖嘖，回頭再找張圖
騷瑞騷瑞，打錯了，應該是2016.9.8中午12點，目前在拍金匱里地塊
位置是這樣的
兄弟們啊，起來看泡沫在天上飛啊！
——————————套牢的分割線————————————————
今天做的小型材料，順手貼一貼
你說有木有泡沫，中指的數據均價9743，看9月份均價會多少了
接下來5個月據不完全統計會推盤約500萬方，如果按照之前的速度去化問題不大，如果慢了可就……
投資是要找接盤的啊，沒人接盤就會套牢.
上一波2010年-2012年也是這個行情，房價瘋漲，開放商形勢看好，西水東從18000掉到13000，香樟園從22000掉到13000，玉蘭花園從20000掉到12000，江灣城從18000掉到11000，所有高端樓盤全部折戟沉沙
而今年與2012年比，經濟形勢還未必好，人口還遞減，產業沒升級製造業還跑了一批，工資沒上漲,。
當然今年起碼到12月份，價格一定是高的，年前會有一波小降價，明年是漲是跌誰都不知道，萬一來個限貸限購呢
有錢可以去常州買房了，根據規則，接下來指不定無錫結束，常州會開始新的一波新房現在新政出來不能炒了，二手房倒是還能搞搞。但是如果二手房不能帶動整體價格上漲，那隻要中國房市不垮，無錫房價會像前幾年一樣溫吞。如果二手房又帶著整體無錫房價上一個新的台階的話，那就要小心了。。。說不定就要回到很久以前了。。。
作為外地人在無錫買房的工薪的大多，也不容易！畢竟砸上全身家當還有20-30年的房奴！肯定會很慎重，請土著居民理解一下！你住著拆遷房，每月再開車收幾套房的租子。是理解不了我們這些為買房看房而提心弔膽的心情！買新房要看地段，看環境，看交通，看學區，看房子質量最擔心的還怕開發商到時候別跑了！每次去看房都是一次糾結，買吧，沒有十分滿意！不買吧，怕下次來又漲價！二手房也麻煩！想和賣方一起確認戶口的問題。土著的賣方發飆了，給你說簽出了，感覺你這人怎麼這麼磨嘰！你這樣不相信人可不好！暈死。作為一個平頭百姓，這個能是我一生當中唯有的幾件大事！人家就算買白菜也得看看爛葉子多不多吧！
正文
對於幾個有名的還有濱湖區的多說樓盤價格已經漲上去了，再去買，不管自住還是投資都有風險！畢竟無錫不是蘇州。不過濱湖區的環境沒得說，土豪要是去買了住那就另說了！那就看自己的膽量了！市政府現在畫的大餅以後能否吃的香！
外地人想在無錫安家落戶的，可以考慮離自己上班比較方便的小區，還要看幼兒園，小學學區，菜場，超市。因為對我們來說，這些最為重要，論環境老家最好！這樣來說新區，錫山，惠山都是可以的。因為我在新區上班，這邊熟一點。新區核心的長江路的地段真心不錯，不過學區少，而且學校不咋好！再往裡，旺庄，坊前，梅村！都不錯，各有各的的好！旺庄慢慢的會市中心化，看看現在的江溪就知道了。不過現在的廠子也不少，上班方便！梅村近幾年發展迅速。要想富，先住路！金城高架很重要啊！工廠慢慢從旺庄往梅村移動！其實惠山那邊的廠子也不少，就是對惠山的感覺不是那麼好！過了河埒口！什麼看守所，什麼火葬場啊 ～～～
無錫新拍地王，各大樓盤都捂著不賣造成無錫房子供不應求的假象。坐等漲價！這時候建剛需們議多關注二手房市場，好多毛坯的價格還沒新房價格高。（前幾年來無錫投資的很多被套牢，最近的無錫房價也算小牛市，只要你殺價不是太離譜，肯定拋）小區建成5-10年的，剩下的60年的土地產權足夠你住了！而且小區配套都已經很完善了！拿來自己裝修一下，和新房沒區別！沒有開發商卷錢跑路的危險。
對於我這樣的屌絲，其實我還是很願意買帶裝修的二手房！只要不是新裝的婚房出售！自住的其實沒比毛坯貴多少！拿到手硬裝不需要自己弄了，只要自己刷刷牆，貼貼牆紙，買點傢具家電啥的！有點動手能力的裝修隊都不要找！也避開了兩個月的奔波！特別是我這不懂裝修又有點選擇性困難症的同學！簡直是爽到家了！窮屌絲的屌絲見解，希望能幫到和我一樣的屌絲人士！高富帥～白富美～土著～不喜勿噴～高抬貴手～～另外土著上海人，蘇州人基本是不會來無錫買房的！因為就像蘇北的房子再便宜無錫土著也不會去買的一樣。說的是在蘇州上海工作的外地人，看想在上海蘇州安家落戶沒有可能了，可手裡這麼多年的積蓄一直在貶值。而離上海不遠的無錫房價又是低洼地！買買買，能漲價就賣，不能漲價就老啦以後自己住。畢竟在中國有房的安全感還是很重要的！反正以後不會回老家了。據無錫市產監處數據顯示
2月無錫本地人購房比例佔到61.36%，比上月減少3.08個百分點；境內外市的所佔比例為36.61%，比上月增加2.85個百分點。 3月無錫本地人購房比例佔到50.44%，比上月減少10.92個百分點；境內外市的所佔比例為48.00%，比上月增加11.39個百分點。 …… 8月無錫本地人購房比例佔到27.38%，比上月減少25.42個百分點；境內外市的所佔比例為67.41%，比上月增加22.05個百分點。我不會估計房價。但是一年內普遍2萬3萬的，應該不會這麼誇張。這些外地人買房，基本都不是為了住，只是投資，昨晚去萬象城。開車經過太湖國際一棟樓幾十戶平均只有3戶有燈。也是挺空的。樓面1萬八的地王拍到了，不會虧著賣，房子1萬五買到了，不會1萬三出。但是本地人家庭其實拆遷安置房都有幾套的，位置也不錯。就是小區環境差點。所以，剛需應該消耗不了多少那些濱湖區貴的房子。本地人其實也不多。太剛需會買更便宜的其他區或者安置房之類的。這些現在賣出的濱湖區貴价的房子，可能以後就變成滿2滿5的毛培。繼續掛著等賣吧。一家之言，玻璃心，勿噴。無錫啊，如果你在江蘇省買房，我建議買在蘇州或者徐州，因為數據上來看，這兩個城市小學生增長最快，將來房價競爭更激烈，無錫雖然也不差，但是應該沒這兩個城市更強勁。
完整版全國數據見公眾號：落筆偷閑
明天就要開學了。
當然輪不到我等了，已經畢業數年，已經在今年3月底無錫買了房子，從農曆年前就開始在蘇州看房子，是眼看著蘇州的房價呼呼的漲上去了，後悔不迭。言歸正傳，說說我對無錫樓市下半年的看法，總體看法是無錫下半年毫無疑問的將大漲。原因如下：(1) 對比蘇州。蘇州當然經濟發展比無錫要好，好在哪裡，基礎的還是傳統產業，各種工廠加工貿易，之前的各種OEM廠商，容納了大量的外來人口，各種剛畢業的大專本科生，當然污染也是比較嚴重的，很多人說蘇州環境好，這一點我還真不敢苟同，如果你去蘇州的園區，金雞湖獨墅湖高教區附近，當然會覺得環境好，但是注意在其他區域，環境真的是很一般的，畢竟是一個以第二產業為主的城市，不可避免的污染，記得11年去過珠江路竹園路(freescale附近)，珠江路往南走，各種工廠，河水發出臭味。當然蘇州也在極力轉型，引進了很多企業總部綠色環保的企業，研髮型企業，增加產品附加值，能源生物醫藥半導體新材料等等，集中在園區一些地帶。但是總體來說還沒有形成趨勢，對比深圳和上海，差距明顯，尤其由於上海的存在，蘇州天然的成為配角，上海是科創中心，蘇州只能爭取當高端製造業中心。眾所周知，這兩年大環境不好，很多工廠訂單減少，人力成本上升，競爭力減弱，蘇州的房價卻逆勢而上，為什麼？之前看過很多人寫的文章，有各種理由，其實最根本的一條：就是基礎產業不差，各路資金彙集。就好像為什麼是蘇州首先漲起來，而其他的二三線城市沒有呢，原因就是基礎好，有工業的底子，加之各路資金彙集，房價能不能漲么，這些因素根本就不是在蘇州流水線上的工人所能影響的？基本上就standby吧，各種做實業開店股市閑散資金逐利本性開始顯現，流入到蘇州樓市，房價大漲，房子從來就不是給大家住的，其實蘇州很多人還是買不起房子的，合租在狹小的房間內，反觀很多小區夜晚還是沒有多少燈的，安居客搜房網各大小區二手房掛牌量還是很大的，大家可以去看看，對比一下樓盤公開信息，基本可以算出每個樓盤空置率。這個理論同樣可以解釋一線城市為什麼樓市火爆，只不過上海基礎產業是A，那麼蘇州可以算是B，那麼無錫可以算是C+，以此理論分析，加之最近無錫火爆的樓市趨勢，下半年還有什麼不爆發的理由呢？說缺少接盤俠，沒錯？蘇州就有接盤俠了嗎，上海就有接盤俠了嗎，接盤俠從來都不是所謂的剛需，而是被富人階層炒房客以資產掌握在手裡，等著少數的接盤俠(剛需中實力比較強者)來慢慢消化，從而到達以資本少數人剝削多數人的目的。(2) 宏觀趨勢。大家都知道，實體經濟缺錢，國家放水希望解決資金流動性不足問題，其實根本問題是實體經濟不賺錢，大家就不會投錢，為什麼實體經濟不賺錢，因為實體經濟我們本來處於產業鏈的下游，滿世界都是made in China,全世界是組裝工廠，可是現在自然環境惡化了，人力成本提高了(關鍵)，低端製造業的競爭力缺失了，卻沒有實現整體的轉型升級，高端製造業，上流元器件，沒有向產業鏈上游進化成功，同時在低級製造階段我們積累了大量的財富，可是這些財富大部分匯聚在政府與少數人手中，這些資金同樣是逐利的，由於國家擔心資金外流，外匯管制非常嚴格，甚至每個人每年只能兌換5萬美金，國內這些資金必然要找發泄口，逐利最容易的發泄口，就如同信號會沿著阻抗最小的路徑傳播，天體會沿著時空場彎曲的路徑運動，水會從木桶最短板處流出一樣，無關乎情懷理想，資金的逐利性這種客觀存在，流入到了股市樓市，你或許會問，這個畢竟不是長久之計，國家不能靠房地產成為強國，沒錯的確房地產不能立國，但是資金的本性，人的本性以及以往的歷史一步步走到今天，已經由不得個人的好的情懷想法之類的了。產業鏈的上游，你所用的智能手機的OLED屏，攝像頭感測器，高端機床軸承，航空發動機的葉片，韓劇美劇，你所喜愛的國外的名牌包包化妝品，上海新開業的迪斯尼等等這些都是代表了產業鏈比較上游的位置，是利潤豐厚之所在，但是想進入這些產業鏈的上游，難度太大了，競爭太激烈，雖然一旦成功了利潤豐厚，但是評估風險與所得後，想想還是房地產來的安穩。
所以，這些巨量的資金，握在少數人手裡，大量的屌絲群體收入不穩，積蓄不高，社會保障不足，消費自然提振不起來，反過來進一步惡化經濟環境。房子，每個人都需要，只要想在一個城市安定下來，好了，現在有一小群人把房子先統統買在手裡，然後說現在漲價，雖然房子很多，但是價格高啊，為什麼這樣子，這是少數人對多數人的壟斷，如果你把握有房子的少數人看作一個壟斷房子的群體，那麼他們就可以賺取超額利潤。(3) 未來房價如何？應該說，現狀肯定是不健康的，國家領導者也不希望如此，可是現狀如此，改變需要過程，能不能成功改變也是未知數，在這樣一個複雜，多元化，不平衡的中國社會，搞改革何其難也。不能輕易的讓樓市崩盤，因為後果太嚴重，如果你是一個還沒有買房子的，希望樓市崩盤，這樣就可以買到房子了，其實這也是一種自私的想法，就如果那些手裡已經買了好多套房子然後希望房價繼續上漲的人一樣，沒有分別。應該說現狀也嚴峻，理想的情況是國家通過自我改革，政府機構自我改革，提升效率，服務群眾，給企業減壓，凈化監管環境，為整個社會產業的轉型創造條件，因為畢竟政府不是具體價值的創造者，價值是由一個個具體的企業完成的，企業有競爭力，國家才有競爭力。基本上對於未來房價的走勢，與整個中國的發展密切相關，你對未來轉型的信心有多大，就對未來房價信心有多大，如果能夠在一些行業，湧現出食物鏈上游一些企業，那麼在不普遍大通脹的前提下，房價還是能夠維持的。但是這個信心源自哪裡？
a. 過去二十年完備的基礎製造業 b. 政府壯士斷腕的改革(關鍵) c. 中國人逐利的聰明勁一旦改革失敗，或者說沒有及格，陷入類似於巴西這樣的境地是很可能的，所謂中等收入陷阱，徹底淪為三流國家，比如樓市改革失敗，樓市崩盤；或者乾脆放水放水再放水，所有東西都漲價好了，工資不漲等等。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------總結： 無錫下半年必將伴隨蘇州的腳本，以基本同樣的原因上漲，在高位後穩定性可能不如蘇州，同樣蘇州也不如上海。未來如何，取決於你對政府的信心，對中國的信心。樓主想必也是在無錫很久了，對無錫有一定了解，決定在一個城市安居真的需要一定的眼光和勇氣。無錫是一個好的選擇，我只能這麼說，畢竟你父親也在無錫工作，至於放價為何會漲，我想是價值的回歸，畢竟之前無錫的房價都沒動過，價值窪地，現在漲點也很正常，但依舊還是相對較低的。
終於年底在無錫買了房。有幾個感受：1.剛需的只要考慮自己是否負擔得起，至於漲跌，交給隔壁老王去考慮吧。2.調控說擠泡沫調房價，結合無錫的實情，不看空，但漲幅有限，畢竟還有下一個五年。3.趨勢看好買房，畢竟房價是對抗趨勢變化的最穩定資產之一，人活幾十年，不能光看眼前。4.選房子要看大勢，我覺得東比西強，畢竟人不能在湖裡搞發展。5.趨勢難以形成，更難以打破。但是還要玩炒房，請好好掂量。
2800，看你是什麼工作了，我在無錫做老師，工資比南京老師高。2800，恕我直言，在無錫，一個普通工廠操作工的工資是3500左右。所以你說無錫收入低我是不同意的。更何況，南京市中心價格大概六萬一平，無錫還沒超過兩萬，你的南京同學跟你同樣水準工作工資是你的三倍嗎？呵呵～
翻了題主的資料，原來是土木工程的本科畢業生。一開始還想噴怎麼就只能拿2800的工資，想想還是說點什麼吧。男票SEU土木14年本科畢業，那會兒在常州民用院，也正是樓市最低迷的時候，同班同學無論是在南京，還是蘇南，設計院的畫圖狗，中字頭施工方工資都高不上去，加班還死了要命的多。這不能怪誰，只能說土木專業的就業形勢也不如以前，壓根也不是無錫的原因。
忍不住答一下，勸買家，特別是剛需族，關於樓市行情，關於房子環境，還是要多去實地去跑一跑看一看，不要聽信某些人的張口就來。地段好不好，人氣旺不旺，不是靠一張嘴，要去實地考察。趕緊買還是觀望，自己好好研究，別信一家之言。話說，某答主提議降到8000再買，那是站著說話不腰疼，真金白銀是自己的。
蘇州無錫二個城市,是兄弟城市,山水相連骨肉相牽,共飲太湖水,歷史上吳國首都就在無錫市太湖邊上!二個城市文化經濟根脈相牽依,房價當然應當在同一水準!命運相似的古文明城市,房子價格也應當在同一條線上.所以無錫的房價在上升了,拉近與蘇州的距離了.本人認為蘇州房價每平米二萬元的話,無錫房價在一萬六七千元檔次上較為合適!
嗯，2800的收入，我們公司茶水間小妹水準。所以樓主是代表無錫收入水平什麼？......無錫蘇州房價差2倍以上，人均收入差400。這波只是補漲。
房價又不是市政府來拍板的，什麼叫「有什麼勇氣和上海南京的房價比」，對於主觀色彩這麼重的問題，我只能說題主你還是去你喜歡的上海南京買房吧，否則就算勉為其難在無錫買了，你怎麼看都不順眼的，何必花錢買罪受。另外，我相信多數非無錫本地人來到無錫，選擇在無錫定居的很重要的一個原因是圖個舒適、安逸。所以只談房價和平均收入的，你們是否綜合考慮過交通、環境、生活成本等等。
不知道最近是不是無錫房價又暴漲的緣故。。
這個答案好像又開始有人看了。。是這樣的樓主今年七月份在太新買了一套房，買房前準備階段看了不少樓盤，實際上當時已經經歷過了3-4月份的暴漲，然後市場又沉寂了一段時間，沒想到七月份買完。。又開始瘋漲甚至我買房附近拍出了一萬八的地王。。我也是十分震驚，不過驚聞東隔壁蘇州拍出三萬八的地王，表示小巫見大巫當即尿崩。。但是。。杭州拍出個溢價十多倍的房子。。。開始崩壞。。現在瘋漲到我已經很難估計房價了。。不過窪地還是有的，要耐心找，個人感覺北塘山北區域房價暫時還是有一些競爭力的個人感覺無錫的發展方向是向東向南，向蘇州，向上海，我對各位還想買房的各位還是有一些建議的買房往東往南，實在是這兩塊區域沒有了，看惠山新城，天一新城和蠡湖新城片區，這些地方比較有潛力買房一定要有地鐵，或者規劃地鐵（最好三號線，次一點四號線規劃，畢竟其他線還沒影，這兩條線已經一個在建一個已經勘探好了），現在無錫很多路段已經開始出現堵車，隨著人口膨脹和車子保有量的增加，堵車可能不能避免了二手房賣家跳價可能很頻繁，所以多找幾家。。如果決定要買，就當機立斷。。直接去簽協議如果還能想到些什麼。。再更把。。===================2016年9月25日更新=====================看到有小夥伴再看。。於是乎打算再更一波先推薦另外一個樓盤桃園人家二號線地鐵口300米，蠡湖新城片區，育紅小學300米，不知道是不是育紅小學，也屬於經濟適用房補交國土出讓費可上市的行列，價格也很低08年的房子7000+帶裝修總體來說經濟適用房屬於性價比非常高的房子，目前無錫上市的經濟適用房以及需要補交的轉讓費用有
大家可以百度地圖+各大二手房交易網查看
然後我想說啊，說實話無錫這波房價，完全是因為隔壁蘇州南京什麼的白菜漲價了，帶動無錫菜價也上漲，如果說炒房子。。我覺得無錫人民不歡迎，如果真的是剛需，確實需要慎重的及早的找一下合適的房子了最後五愛小學等附近的房子也可以看看。。。然後下次更新我會講講我對無錫發展的看法。。======================原答案==========================看到很多小夥伴想定居無錫來著。。但是其實對無錫並不熟悉。。其實無錫依然有很多9K左右有潛力的優質房子的。。不過多集中於二手房。。我這個小半個無錫人。。可以幫大家介紹下。。買房其實就是區位，學區，交通，配套以及潛力嘛。。其實大家一直在關注新房，卻不關注二手房，在這個房價暴漲的月份里，如果想要買到物美價廉的房子，其實關注二手房是有好處的，因為一定上二手房房價是有滯後性的。首先最重要的還是區位，位置是王道，一平一萬在無錫你覺得貴，在黃浦江邊你可能就去搶。。建議大家用搜房網，安居客等等沿著一二三號線找。。下面我直接推薦幾個二手樓盤華仁鳳凰城。地鐵口，在建三號線，三院站，兩公里範圍內周邊有兩所三級甲等醫院。學區無錫市積余實驗學校，原北塘區最好的小學了吧。。離地鐵三洋廣場站，直線距離不超過兩公里，價格么1.1萬的樣子差不多的房子還有金太湖國際城，蓮蓉園，兩者大概都是九千的樣子，在鳳凰城附近，價格九千的樣子。。金太湖國際城學區是無錫市吳橋實驗小學，蓮蓉是05年的房子略老，但是應該還行吧。。二號線東亭站附近的房子東亭其實是無錫的幾何中心。。。在無錫開車。到任何地方都差不多遠。例如東亭東泰花苑，06年的房子，七千不到的價格。地鐵口，旁邊是東亭醫院，隔壁是易買得，學區東亭實驗小學一號線南湖家園站南湖家園是經濟適用房，太湖新城片區，價格6000多，需要900的國土轉讓費。。總價格不到七千，地鐵口，學區應該是江南實小，塘鐵橋站往北一站。。大家可以去看看先推薦這些吧，如果有人看我再更。。無錫本地人告訴你。不知道你南京哪個技校畢業的。你在無錫拿2800說明你啥本事沒有。你同學拿5000說明活乾的的比你好。無錫打雜的都拿3000。本科畢業生4000+。滬寧線告訴只有無錫段你錢造路燈，本來舒適安逸就是無錫的特色。在無錫嫌房價貴，沒人逼你買。你到南京上海更買不起。無錫有山有水有風景，不堵車不髒亂管理好。不要一邊享受著無錫帶來的舒適安逸，一邊流露著無錫城市小機會少的吐槽。你有遠大宏圖請你不要呆在無錫。很討厭你的口吻。就這樣。另外告訴你一句，有錢人都盼房價漲，沒錢人都盼房價跌。濱湖區富人聚居，房源目前基本消化到沒有。你口中的影響因素根本可以忽略不計。不要再唧唧歪歪，你住在無錫相信再怎麼也比南通好。
半年前回答蘇州的答案，拿到半年後回答無錫，毫無違和感你們覺得蘇州的房地產市場會怎樣？ - 郭嘉的回答土拍啊，炒房啊，蘇州演繹過的一幕又在無錫上演。不同的是無錫的產業結構與外來人口流入比蘇州還要差。滯漲的股票開始上漲，在股票市場里一般是行情尾聲的標誌，當然話說回來，我的答案裡面的分析框架可以用來判斷長周期房地產的真實價值，短周期，房價歸根結底是一種貨幣現象，如果明年貨幣政策繼續大放水的話，房地產再來一次瘋狂也很有可能……
作為一個無錫土著，從小住在老新村。沒有趕上過什麼拆遷分房這麼好的事。
此輪房價的瘋漲，個人認為炒作的居多。另外，此輪房價的瘋漲，恰逢地方債到期。
非常同意 @幾米 的觀點，現在的樓市像一個放大版的股市。是否記得歷來股市大跌前的徵兆嗎？
鋪天蓋地的媒體都在報道著一個個靠炒股一夜暴富的故事；
發現身邊越來越多的人，和你討論的是從股票中賺了多少多少錢；
朋友圈裡的朋友們個個都化身成為股神，向所有人信誓旦旦的預測他買的股票一定賺錢；
樓下的老太太見面問的第一句話就是問你炒股沒？如果回答沒炒，她則語重心長的勸你入市，因為現在的股市閉著眼都能賺錢。
這套路看著眼熟不？
就在昨天，一位與我熟識的技術員，準備把他自住的商品房賣了，然後換套二手房後，再貸款買房做投資。
房價上漲的基礎是需求，而無錫不像蘇州南京上海那樣，有大量的外來人口湧入，剛需擺在那裡。多少年了，無錫的常住人口一直在600W上下浮動，現在整個無錫的房子都夠2000W人住，很多濱湖區的房子，叫價都破兩萬了，但買的人寥寥無幾，有價無市。
擊鼓傳花，就看最後爛誰手裡2016年你就嚷嚷房價高，房價什麼時候不高了，你覺得7000多不高的時候為什麼不買。觀望是老百姓的一貫作風，房價高了就罵上海人蘇州人什麼的，土拍價格高是zf的事，zf想賺錢啊！什麼叫高的離譜，是你對自己定位不好，以你的經濟能力買個二手單間可以的吧，你要買新房，沒錢還嫌這房那方不好。就和買衣服一樣，沒錢為什麼非要在商場買一兩萬的衣服，淘寶三十五十的不行啊！思想定位不對，買超負荷的東西當然困難啊，買適合你的你又不喜歡。再說現在的房子很多不是純住，人民幣貶值你不會不知道，小時候10塊錢和現在的10塊一樣嗎？這才15年的時間，你15年前存個1000，現在銀行會給你一萬嗎？你現在買個100萬的房子，扣除首付，貸款做久點，你現在要還的三四千等於以後的三四萬，所以很多人投資房子，因為人民幣不值錢，房子值錢，好吧啦！再說，有讓你全款買房嗎？年輕人眼光長遠點，房齡70年，誰會在一個房子里住70年啊，不換不賣不拆遷啊，鼠目寸光你只會越來越不適應潮流發展，看到適合自己的房子就買了，你在這裡嗶嗶叨，浪費時間，房價不知道又漲了幾千，不要怕背債，銀行不會怎麼樣你的！眼光放遠點，那些有錢人不是天生有錢人，OK?大學生什麼的只是你受的教育程度，和你能力與適應社會能力，承擔壓力與風險，有種牛逼的邏輯思維和投資水平沒有半毛錢關係，你就是一個菜鳥，不想當一輩子菜鳥就換個思維方式生活，加油吧，年輕人。
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※真的不懂為什麼今年房價會一路上漲，有哪些因素和條件支撐房價上漲呢？可以說這輪房價上漲是人為而畸形的嗎？
※上海的房價讓年輕人失去了奮鬥的動力嗎？
※怎麼看待決策層釋放房地產政策調整信號：樓市去庫存？
※2017年上半年50個大城市賣地收入同比增長36.3%，關鍵是地價漲30%。你如何看背後的邏輯 ？
※徵收房地產稅對市場的供求關係影響有多大？