2014 年 11 月 22 日的中國央行降息將對房地產市場產生怎樣的影響？

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房地產投資活躍程度和價格很大一部分程度上和市場資金量有關。

4W億以後，房地產投資有了比較瘋狂的增長，占國民經濟比重越來越高，有些二三線城市確實會產生一些泡沫。

在2013年後直到宣布降息的前夕，央行對資金和房地產的控制比過去謹慎，貸款把關更嚴，M2增速有所減緩，房產開發商投資也更加謹慎。加上反腐移民和房產稅等一系列因素房產市場有所疲軟。而固定資產投資和GDP增速也放緩了，也沒有找到馬上能代替房產市場拉動經濟的行業（將來中長期還是看好基建出口），國外很多機構都唱空。

這次的降息，可以一定程度上穩定房地產市場。通過降息和提高國民名義收入，維持房地產名義價格水平穩定信心（面上的名義價格會穩定不會有太大的跌落，還可能緩慢穩定回升，但是由於大家收入提高還息下降，房奴更容易買的起房），同時在實際上擠出一些虛高的水分。更利於剛需和中檔改善房，對高端豪宅刺激可能沒有那麼明顯(房產稅，反腐，70年產權以後的問題，移民潮都是一定的限制因素)。

長期來看房地產投資應該趨於穩定理性，投機炒房的應該會有所減少，名義價格趨於穩定，更反映市場的供需和人口結構的變化。

1.房地產的黃金十年已經過去，房子的投資屬性已經很弱了，為了賺錢而買房的人已經很少很少，降息不會實質改變人們對房價不會漲的預期。想買房的大部分都是剛需，只是剛需不會讓房子像以前那樣漲價，而且剛需的購買力有限。

2.zf不會再讓房地產綁架經濟了，再讓房地產瘋漲，經濟早晚崩潰。zf現在的目標就是房價在可控範圍內慢慢降，軟著陸。

3.中國的新增人口正在減少，長期看需求難以跟上。

4.反腐導致催生房價上漲的一個龐大群體，貪官，不再敢買房。

5.不動產登記，房產稅都讓炒房子變得不是那麼容易了。

結論：房價可能會略有反彈，也可能橫盤一段時間，但是很快就會接著開始降，陰跌是大趨勢。

央行降息房貸百萬20年還月供減負234元

對商業房貸客戶來說，根據央行此次發布的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，五年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打了94折。不過，按照多數銀行的房貸重定價條款，房貸降息調整要等到明年1月份。
對住房公積金客戶來說，央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個百分點，降幅不及商貸。
按照商業房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息後，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元。
同樣條件下，如果按等額本金還款計算，此前首月還款9625元，每月遞減22.74元。降息後，首月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。

央媽繼續向市場注入流動性的可能還是存在的，美國的QE結束後，雖然日本和歐洲又開始了新一輪放水，但這個影響個人認為不大：首先，就貨幣這一塊而言，日元和歐元對中國的影響要小得多；第二，歐洲和日本的政策在某種程度上都可以看成是對美國QE結束的應對！

基於同樣的理由，央行這次不對稱降息不能看成是為了拯救房地產市場而進行的應對，而是對市場基本面作出的一個應對！

同時，對房地產市場還相當不利的一個情況是，在房產稅問題上中央和地方的博弈可能已經完成，在22日的新聞中注意到一個信息就是明確了房產稅歸屬於地方，且可能將成為地方稅收的重要部分，這就是說明在房產稅問題上各方已經可能已經統一，那麼一旦在明年完成立法，後年完成細則，2017年全面徵收房產稅就成大勢所趨了。

另外，在經歷了一段時間的投資低潮後，鐵路、公里和水運的大規模投資突然又被提上日程，以前卡住的一些項目在近期都得到了放水式的審批，這說明政策制定者對房地產投資的期待有限，試圖通過大規模的基建投資來部分替代房地產投資！

可見，如果央媽繼續降息，房地產市場可能會出現某種復甦的短期現象，但從長期來說，陰跌的可能性更大！

看到排名前幾位的知乎回答，一聲嘆息，知乎獲得贊同最多的，為何那麼多半吊子……

勿批，某一線地產機構市場研究主管。

太多，不想看小字的，看黑體即好

一、量價齊漲幾率大，購房者可能恐慌入市

而且可能全面降准（考慮到2015年利率市場化改革、美聯儲加息等因素，降準的空間比降息大。），銀行將增加貸款額度，對於購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。預計一線城市9折將成為主流，甚至有出現85折或者8折的可能性。對於購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。

另外從心理層面講，對於購房者來說，疊加之前的取消限購、限貸政策影響，購房者很可能再次恐慌入市。入市的積極性繼續提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。鬆動的信貸政策使得購房者難以再期待價格下調回歸合理。

二、一二線城市房價不再跌，三四線城市回暖概率小

一二線城市，樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近於0。三四線因為庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

三、急缺錢的開發商久旱逢甘霖，融資成本降低

目前不管是中國經濟還是全球經濟均依然不樂觀，央行下調貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經濟環境，維持平穩上漲，這對大部分開發商來說是利好消息。

目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調對極缺錢的開發商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。

四、購房者節省真金白銀

五、預示下一次降准降息

英大證券研究所所長李大霄認為，央行的非對稱降息降低了企業的融資成本，是穩定經濟的重大舉措，接下來還會降息。

長城證券研究所所長向威達也表示，央行此舉將有助於實體經濟的恢復，利率仍有繼續下降的空間和必要。

民生證券認為，貨幣寬鬆空間被打開，未來繼續降准降息沒有任何心理上的包袱，再考慮到存貸比調整帶來的繳准壓力，預計下一次降准降息不會太遠，一直會持續到社融餘額增速拐頭向上，經濟內生動力增強為止。

六、2015年開年首套按揭可能回落至9折

興業銀行首席經濟學家魯政委指出，本次降息有助於在明年初存量貸款重定價時系統性下調融資成本，特別是以貸款基準利率為定價基準的小微、三農，當然還有房地產。

中金公司地產組認為，如果11月底、12月初中央經濟工作會議之前能有貨幣層面動作（比如降准降息），則2015年開年首套按揭將明顯回落至9折附近，那麼地產目前可以適當配置，在貨幣信號明確之後堅決超配。

七、對於存款利率的影響不大

存款端利率下調至2.75%，上浮區間擴大至1.2，存款利率上限仍為3.3。考慮到股份制銀行存款利率早已上浮到頂，而大行存款利率也上浮至3.25，因此這一降息對於存款利率的影響應該非常小。

八、對債市利好：債券牛市延續

將大幅縮窄貸款和債券收益率的差距，打開債券類資產收益率的下行空間。

判斷未來貨幣寬鬆仍將延續，7天回購利率均值有望降至3%以下，3個月目標2.5%。

九、刺激房地產和基建行業

中國房地產投資將顯著受益於此次降息，降息將刺激房地產和基建行業，銀行利差會縮小。

十、2015年剛需貨量比較足的房企受益最大

降息對於何種模式的地產公司最為利好？

第一，中期看市場反轉的概率開始增大，因此2015年貨量比較充足的房地產企業，很明顯在2014年增加土地房地產企業將有正面作用。

第二，此前的房地產行業政策主要利好改善類需求，而將此無疑會直接刺激剛需，以剛需為主要產品的房地產企業在降息過程中獲益最大。

第三，從年初至今資本市場地產板塊已經有了一輪修複式的上漲。而政策推動行業將進入第二階段的上漲，在這一階段槓桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產的公司也將會獲益。

十一、土地價格和成交量再次成為重點關注指標

土地價格和成交量是需要密切關注的指標，最優的組合是土地價格微幅下降而成交量開始顯著回升。

當然，土地價格如果出現顯著調整也是非常有利的因素。因為這預示著房地產行業在政策正面的影響下，未來的供給量有所保證，並且這些供給量存在一定的利潤空間。此外，新開工指標也需要密切關注，新開工同比轉正將說明行業不僅僅政策面出現轉機，基本面業同樣出現轉機。

十二、提前完成銷售業績的房企可能漲價

引發價格調整的根源，在於一系列政策利好引發的市場交易回暖。今年9月30日，央行和銀監會聯合發文，提出首套房購房「認房不認貸」的標準，並重申首套房貸款利率最低優惠政策。10月，三部委又發文降低公積金貸款購房的門檻。

中原地產首席分析師張大偉表示，由於供需關係緊張的局面並未根本改變，從8、9月開始，一線城市被壓抑的需求就開始陸續釋放。與此同時，政策利好的不斷刺激，則使市場預期發生逆轉，並進一步促進需求入市。因此，未來樓市成交量將逐漸企穩回升，零星的漲價情況也會繼續出現。

分析人士指出，雖然距離年末只剩不到兩個月的時間，但按照10月以來的銷售勢頭，房企衝擊年度銷售目標頗有希望。凡是提前完成銷售業績的企業，都可能做出漲價的布局。

十三、一線城市二手房價格出現上調

據悉，智囊機構已將一份調整樓市政策的整體方案提交至監管層，其中包括對交易環節的稅費進行減免，並對限購進行微調等，更好地刺激市場成交。若此類政策建議最終「落地」實施，無疑是又一重大利好。

事實上，這種刺激的作用十分明顯。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發布了《關於調整本市普通住房標準的通知》，調整了該市關於普通住宅的認定標準，並將自11月20日起執行。受此利好消息的影響，一些二手房業主驟然提高報價，甚至不惜違約。

從數據上看，價格回調的跡象已經出現。來自國家統計局的數據顯示，今年10月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格平均環比下降0.3%。雖已連續6個月下滑，但降幅已連續兩個月收窄。

同期，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環比均持平。二手房對市場變化的反應最為敏感，也往往被看作是先導性指標。多數機構指出，二手房價格出現上調，表明整體房價已有反彈跡象。

十四、潛在銷售彈性大的地產股受青睞

根據廣發房地產研究小組所做的降息對地產行業及板塊影響深度報告，推薦關注潛在銷售彈性大的地產股，同時兼顧有息負債率是否處於高位（降息的邊際改善影響）。而考慮存貨規模超過250億元的主流地產公司，重點推薦四季度銷售彈性較大的招商地產、保利地產、陽光城、中南建設、泰禾集團。

這邊文章出自於明源科學院之前是朋友發過來的培訓課件我並不知道對此說聲不好意思