如何看待2017年3月「北京房價跳漲60萬」的新聞?

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2017年3月7日，根據證劵日報報道，北京二手住宅交易量大增，甚至有客戶賣房現場決定提價60萬。
這是否意味著北京房產調控已經失效？新的一輪暴漲即將到來？
騰訊新聞的報道：
https://view.inews.qq.com/a/HBJ2017030700647501

近幾日，北京二手住宅交易量大增。昨天，《證券日報》記者採訪到了一個真實的故事。在一個朋友四度出手未搶到房的北京二手房市場中，胡女士經歷一件更「奇葩」的買房「事故」。
賣房現場決定離婚提價
近日，住在回龍觀附近的胡女士準備賣掉現在住的一居室，換購大一些的房子。可選的房源並不多，新房幾乎沒有合適的，只有在二手房市場輾轉。
「依舊在回龍觀附近，看中了一套報價410萬元的房子，因該房並不是業主名下的唯一用房，需要繳納稅費較高，因此報價相對於同一小區房價高的要低一些，我就考慮馬上將手裡的房子賣掉，買下這套房」。胡女士向《證券日報》記者如是表示。

北京一業主賣房現場決定離婚提價坐漲60萬
令胡女士沒有想到的是，在交易當天上午9時左右，兩方開始坐下來談定金和簽約問題。洽談當場，業主夫婦突然變卦，要求商量一下再做決定。
等在另一個洽談室的胡女士等來的是漲價60萬元的「商量結果」。據胡女士向《證券日報》記者透露，這兩位業主夫婦前一天一夜沒睡好，就在商量是否要離婚漲價賣房的事，到了簽約現場，突然決定馬上離婚，這樣雙方可以一人分得一套房，這套正在洽談交易的房子就變成了「滿五唯一」用房，總價立刻上漲至470萬元。
經過中介人員計算，因胡女士可以支付更高首付，貸款不多，如果胡女士買下這套470萬元的房子，除去稅費，相當於比先前410萬元的報價多花了40萬元，無奈之下，胡女士放棄了這套房。
事實上，最近記者聽到這樣坐地漲價，甚至突然覺得報價過低而不賣的事並不少。

「在回龍觀附近，有一套房子每平方米單價高達7.9萬元，總價315萬元，買賣方雙坐下來談簽約的時候，業主突然決定不賣了，因為覺得還會漲價。」另一位買房人向記者透露。
「前幾天，有一個業主在談交易的時候，突然提出漲價10萬元，而買房人怕買不到房，直接接受了坐地漲價10萬元的條件，簽了約。」一位中介人士向本報記者如是透露。
《證券日報》也注意到，通州某小區一套100平方米的房子，春節後掛出的報價是510萬元，到現在仍未銷售，報價已提升至545萬元，已有多次帶看紀錄，幾乎每天都有看房客戶。
二手市場升溫
實際上，近期市場升溫，但由於交易周期的滯後性，尚未反映了網簽數據上。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年2月份，北京全市二手住宅共網簽12168套，環比1月份下降5.4%，同比2016年2月減少11.7%，交易量自2016年9月以來逐月下滑，累計降幅已達60.1%。
事實上，北京二手住宅單月網簽量比12168套更低的時間還要追溯到2015年3月，當時的月網簽量為11247套，今年2月份是2015年4月份以來、23個月里的最低值。
值得關注的是，在支付方式上，商業貸款比例增加，依舊是2月份北京二手住宅交易的主要支付方式，人群佔比為55.5%，較1月份增加1.7個百分點。全款支付人群佔比為24.9%，依然保持第二位，但環比1月份減少了1個百分點。使用市管公積金的人群佔14.9%，環比1月份增加了0.4個百分點。其它支付方式的佔比都在3%以下，合計共佔5.1%。
更重要的是，在實際交易市場上，活躍度已經快速提升。在2月份北京完成的二手交易中，每套交易成功房源的平均被看次數為8.4次，單月環比繼續下降。同時，每位成交客戶的平均看房次數為3.24次，同樣在環比持續下降，兩項數據在一定程度上說明客戶在購房前的看房次數減少，客戶購房的考慮周期變短，市場活躍度有所提高。
「最近，買家集中出手跟近期政策也有關係，有些買家以前擔心馬上出台房產稅，現在看來，短期內出台相關政策的可能性不大，有一部分買家就不再擔心被徵稅問題，因此也不再觀望了。」在採訪過程中，有業內人士向本報記者如是表示。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，去年930新政以後，樓市調控的收緊，使得北京二手房市場迅速降溫，交易量連續下滑，進入2017年，市場隨著春節的到來進一步冷清，而在網簽滯後性的影響下，2月份的網簽數據依舊保持在低水位。
不過，隨著春節假期的結束和房地產市場本身淡季的過去，2月份開始，北京二手住宅市場的活躍度確實在提高，看房量和實際簽約量都比1月份有所上漲，但是這並不意味著市場的回暖。
胡景暉表示，在樓市調控從緊和信貸逐步收緊的市場大背景下，「量跌價穩」仍將是未來樓市的大趨勢。目前的交易量仍舊是去年四季度以來已經基本達成交易意向的交易需求的釋放，由於大部分的交易需求都是多個家庭相互銜接的置業升級的換房需求，所以這波「對手盤」的釋放預計還需要2個-3個月的時間，等這波換房需求釋放之後，北京二手房市場才有望能夠迎來新一輪的議價周期，房價才有望迎來由企穩轉為回落的拐點。
(證券日報)

謝邀。被國家打臉能叫打臉么，那叫為國為民的愛撫！

不開玩笑的說一句——如果你是權力和資本的支配者，那你可以走在市場變化之前。如果不是，那市場100%走在你之前。目前市場的價格變化，一定預示了某些我們尚無法得之的因素起作用。包括且不限於政策，貸款，土地供給等利好要素。在這些利好要素兌現之前，市場會自發的漲到對應的價格位置。

股市有句話，利好出儘是利空。換句話說，市場消化利好永遠走在普通人的信息之前。當利好兌現後的消息往往對市場走勢影響微弱。具體2017房事怎麼走，還要看利好具體兌現後的走勢。

——婦女節補充一點回復——

很多朋友表示我學到了股評家的精髓，說了半天沒有「有意義」的結論，我也很無奈——我明明很正面的回答問題了啊。

題主問的是兩個問題：

1、（這新聞表現的現象）是否意味著北京房產調控已經失效？

2、（這新聞表現的現象）是否意味著新的一輪暴漲即將到來？

第一個問題沒有答案——天知道北京房產調控是啥目的。之前我將「權威人士」在人日上發表的意見當作權威參考，現在臉都是腫的……

很簡單的邏輯判斷：不清楚目標的情況下，無法判斷現況是否成功。

例如：

目標是控制房價不跌——成功；

目標是控制房價增速——不清楚預定增速，無法判斷；

目標是控制房價不增長——短期內看不成功，長期不清楚；

……

so，我之前答案主要回復的是第二個問題：（這新聞表現的現象）是否意味著新一輪暴漲的到來。

明確回答是——不清楚。因為市場變化太複雜，除非能量大到能控制市場走勢，普通人不可能明確預見到市場的變化。

做個不恰當的類比：從價格到參與者，再到政策的制定和公布乃至歷史走勢記錄和相關研究，股市在透明度和研究度上遠勝房市。然而有幾個人能長期多次成功預測到股票未來變化？

無數最頂尖大腦，在無數歷史數據支持下的股市預測無法保證成功率，普通人憑啥對更模糊且控盤嚴重（通俗解釋，策略被針對性更強）的房市準確預測？

如果參考歷史就能準確預測未來，也不會有那麼多人在股市賠的傾家蕩產。

我之前的答案解釋了半天，只是說明一個現況：市場的變化永遠走在普通人的消息之前。

當影響市場的某個要素出現變化，不論是政策，貸款，土地供給……利益相關者第一個知道，利益相關者據此作出交易策略——他交易總要有交易對象吧，他總有親朋好友吧？親朋好友總不是活在空氣里吧？

連鎖反應下，市場價格變化遠勝普通人的信息渠道。等到消息出台，絕大多數交易者已經在信息傳遞下作出了決策，市場價格已經在之前的博弈中達到平衡，這就是「利好出儘是利空」的原理。

認可了這一點，才能在這個基礎上談對策。

房屋作為居住品和投資品，太多人按各種基本面標準評估過，按各種歷史經驗參考不值現在這麼高，目前高價投機成分很大。

已知：

1、普通人不可能跑在市場之前；

2、目前房地產市場已經高度投機化；

3、有泡沫有投機不等於泡沫爆炸，投機失敗。

在以上基礎下，普通人怎樣決策？請參考巴菲特名言：第一條是保住本金，第二條是保住本金，第三條是記住前兩條。

你可以賺十個百個100%，但你只能虧掉一個100%。

房屋因為其特殊屬性，出手周期極長。沒有投機經驗的普通人很難在市場趨勢形成前察覺。而他們在趨勢形成後幾乎不可能短期出手——跌1%就是好幾萬，再苛刻的丈母娘也不至於等不起——換句話說，和股票肯割肉就能保本不一樣，房地產就是肯割肉也很難說保本。

加上買房的大多都用了房屋貸款，這等於是給自己的投機上了多倍槓桿。換句話說，漲起來賺的更多更快，虧起來賠掉內褲的過程也更短。

因此，賭得起，投機失敗不影響生活的，隨意參與。賭不起，投機失敗要上天台跳樓的，最好慎重。

最後，覺得值、覺得是投資、覺得沒有泡沫、覺得房價永遠漲、覺得我說酸話……的各位朋友，很可能你們是對的，只是我承擔不起賭錯的損失。

就這樣吧。

ps：請不要再邀請我「請問我要不要買房了」，我真的沒有能力承擔各位的人生，跪求放過。

————3月19日更新————

如何解讀2017年3月17日的北京樓市新政：認房又認貸，二套房首付60%、非普 80%?

看來我賭中了——節後的暴漲背後有其根源性因素，並不是頂樓答案認定的「簡單的滿五稅一」問題導致。說明並非所有流浪者都迷失了自我……不對，是市場總比普通人消息跑得快。

不要誤會，我不是指著樓上樓下各位表示「哈哈哈你看我就是聰明就是正確」的得志小人。我只是根據市場的異常變動賭背後有深層次消息——就是賭，我押注市場比我消息快。和我意見相反的朋友不是比我傻，僅僅是這次骰子運在我這邊。

事實上，高度投機的市場因為謠言和做市暴漲的先例有很多，等謠言撲街後追高的朋友自然只能上天台。這次我賭中，可能下次另一邊的朋友賭中，畢竟毅種循環是市場永遠的主旋律。

還是那句話，參與這個遊戲之前，請千萬自問能不能賭得起。

據胡女士向《證券日報》記者透露，這兩位業主夫婦前一天一夜沒睡好，就在商量是否要離婚漲價賣房的事，到了簽約現場，突然決定馬上離婚，這樣雙方可以一人分得一套房，這套正在洽談交易的房子就變成了「滿五唯一」用房，總價立刻上漲至470萬元。
經過中介人員計算，因胡女士可以支付更高首付，貸款不多，如果胡女士買下這套470萬元的房子，除去稅費，相當於比先前410萬元的報價多花了40萬元，無奈之下，胡女士放棄了這套房。

這是標題黨吧，不滿五唯一差額20%收個稅，即使算原價200萬的話，個稅就是54萬，差不多就是漲價的幅度，其實總價都差不多吧。

記者估計就是揣著明白裝糊塗，想搞個大新聞，要不為啥非得強調「除去稅費」，「相當於比先前410萬元的報價多花了40萬元」。

謝邀。

如果足夠關注北京房市應該知道北京房產調控在「對調控結果表示滿意」的時候就已經失效，新一輪暴漲也不是今天剛剛開始，而是從12月中開始的。

現在這兩件事是上漲加速階段的標誌，也可能成為吸引輿論關注招致更嚴厲調控的事件之一。

為什麼這種明顯有導向型的報道那麼多人還添油加醋的在罵呢，現在媒體就是這樣，啥都不說清楚了，這裡明顯是之前的不唯一住房變成了唯一住房，沒有個人所得稅了，稅錢加到了房價上而已，這就變成了暴漲。。。也真是66666。

並且，房價坑爹還用媒體報道么，老大爺老大媽都在談論我國房價了。

我在這裡要噴媒體了，能不能找點好的媒體人來寫東西，這個行業已經被媒體玩壞了，當年的空心橋垮預製梁生生被媒體說成偷工減料？懂不懂結構力學？

某橋樑（名字忘記了），三輛過度超載（我記得超載了一倍）的貨車把橋壓塌了，報道說是豆腐渣工程。尼瑪媒體長沒長腦子？明明是運營單位傻逼，這也能怪到建設方？

某小區，門口各種超載貨車把路壓壞了，居民罵，媒體罵。市政的人去修，封了一半的交通，路堵了，居民罵，媒體罵。那他媽到底修不修？

這都是我親身經歷和周邊同學的真事情，中國先把這幫傻逼無良媒體解決掉吧！

我真的是覺得，如果媒體不再報道房價了，房價反倒是不會漲那麼快，因為你看這個問題的回答你就知道，這篇報道給大多數人的感覺都是，房價要暴漲，這就是傻逼媒體的導向性，再加上群眾是無知性，加速了房價的上漲。

為什麼我看到的新聞是這樣的？

統計局數據是這樣的？

我一定是看了假的新聞，上了假的網站吧。

記者標題黨，跟UC震驚部一碼事。

至於房價，2025年左右才會到頂，現在?放心炒吧。

3.17新政落地

如果無效，後續肯定還有後招。北京房價維穩是政治任務。

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傳聞月底出調控政策，市場出現恐慌。

實質是透支隨後半年到一年的成交。

有心買賣就別太貪心，儘早成交，不然又要空等，時間成本耗得起嗎？

北京終於也開始了。

限購就想按住？笑話。從來還沒聽說哪個國家房價是政府能控制的。這麼大的泡沫加這麼大的債務，不暴漲立馬死。暴漲能拖幾個月，然後再死。你是開發商你也不敢賣，只能捂盤倒手借新還舊;你是銀行你也得千方百計的借，因為你借他他還能還賬，資產抵押價格還是實在，財報還能看，維持個賬面上的體面。你不借他分分鐘違約，你的財報也迅速天堂到地獄。

這就是個無解的囚徒博弈，世界上全部發達國家全部經歷過，發展中國家一般到不了這一步就掛了。

雖然結果沒區別。

前段時間就說了，韭菜的承受能力還沒到極限，再暴漲一波吧。

這不叫跳漲吧？這是把本來的個稅的錢轉到房價上了。這套房本來由於不唯一，要交20%的個稅也就是60萬，業主配合做了假離婚變成唯一，個稅不用交了，加到房價里去了。這樣對買家也有好處，就是可以多貸款。

記者要麼不懂，要麼拿這做噱頭來吸引眼球。

這絕對是中國好賣家！

影帝時代的房價漲幅用百分比表示，這屆的房價漲幅用倍數表示，高下立見

我來潑個冷水吧。

各位自己瞅一瞅自己能買得起16年初的北京或者上海房子么？

如果買不起，講道理，就算出現暴跌，跟你也沒關係，你買不起還得擔心帶來的經濟蕭條與失業。所以，接不起16年盤的，還是好好乾活，少意淫，不提升自己能力，無論漲跌你都租房。

如果16年買得起的，基本也都接盤了吧。。。那大跌的話也不太可能虧本。

如果準備接盤且害怕下跌的，買個總價低的，跌了虧得少，漲了有房不慌。

如果你看漲，干！

一線城市土地供應繼續嚴控，一手房供應量不足，又控制二套房信貸，導致置換買家無法置換，那隻能大家耗著唄～

問題是房東人家大手一揮：「放租，不賣了」，或者「空關，不賣了」，沒房要住，要落戶口，小孩要讀書，耗得起么？

俠之大者，為國買房。

上帝叫誰滅亡，必先使其瘋狂。

1、2017年第一次議房價

道法自然：@易行道村長有空說說英國的精英統治吧。例如一站二戰英國貴族都沖在前面，而不是讓領導先走；據說丘吉爾小時候掉河裡讓農民救起，後來農民兒子發明藥物救丘吉爾一命。。。同樣兩條腿，差別怎麼這麼大呢?

易行道：今天講房地產吧，多人問，感覺還是釋放一下壓力。英國的資產階級革命就是羊吃人，國王擋路就剁國王，農民擋路就燒死農民。房地產牽扯到中國經濟的方方面面，不是有數據說房地產創造了中國6.5%的GDP。而房地產本身也牽扯到多方的利益博弈，其中最關鍵的就是十大關係中中央與地方的關係。中國你懂得，無非就是地方做大，然後收割，屢試不爽。

中國有一個神奇的地方，那就是廣東，你說說中國經濟這麼差，工廠紛紛倒閉，曹德旺那樣的規模經濟都開始跑了，而廣東省的現金流居然還沒出現赤字。道理其實很簡單，那就是廣東或者廣州一直在壓著房地產價格，一面資產價值泡沫化速度太快，從而形成了成本的相對窪地。對於中國而言，炒房的套路應該是沿海建立自由市，然後放開土地私有化，而在內陸這些城市人為製造稀缺性是不科學的。有土斯有財，我們對土地價格的評估已經超出了教科書可以遐想的高度。用一句歌詞說就是：站在離地三萬英尺的高度。中國土地不是私有，所以中國的土地價格不管多少錢，都沒有意義。

剩下的就是房地產，其實你們說的是房產的價格。那房產的鋼筋、水泥、紅磚值那麼多錢嗎？我們在市場經濟中可以學到一個理論，那就是價格的周期性波動，不管鬱金香瘋漲到什麼地步，最後都會跌倒成本以下。不是因為鬱金香的需求會出現波動，而是人們的觀望情緒會成為恐慌。對於房地產不存在漲價的偽命題，更不存在不漲不跌的理想狀態，對於房地產而言，他要做的就是一直漲價，否則價格就會下降，而房地產的溢價就需要央媽的大力支持，那就需要貨幣刺激政策。

我們在前一階段的貨幣刺激政策中，說印錢四萬億，結果是迄今為止我們印了110萬億。還是決策與選擇裡面說的，我們不知道他們是如何決策的，但我們可以猜。這110萬億是不是貨幣政策的終結？假如不是。那貨幣政策終結的底線在那裡？那憑空出現印的巨量貨幣，是那什麼質押的？這個賬面負債240%的國家如何維持鹽鐵專營經濟？今天中國出現100%的通貨膨脹正常嗎？答：正常。今天中國出現1000%的通貨膨脹正常嗎？答：正常。今天中國出現10000%的通貨膨脹正常嗎？答：正常。

那天有個人笑匆匆的說，國家要配合春節降准。我就無語了，你見過誰關心你春節過得怎麼樣。物質還是那些物質，資本增加了，而你會發現年過的更加困難。還是那句話，因為沒有土地所有權，所以房地產成本中最大的一塊地價略去，剩下的就是房價。房價根本沒有漲，是資本不值錢了，或者說是房價定向的通脹。還是前面那個貨幣政策問題，美國的量寬早就結束了，剩下的是中國的量寬何時結束?我們假設，中國會容忍惡性通脹，那後果是什麼樣的？

前一階段的貨幣政策，導致了大量的殭屍公司，這些公司不見賬目的呆壞賬如何處理？150萬億裡面的M2，我不說100%，但大部分都是隱患。然後你再加減乘除中國的種植業、製造業、服務業，你就知道一個國家的整體經濟狀況處於那個位置了。那天我計算過中國下一個四萬億需要多少子彈。基本套路就是現階段為止，中國提振經濟的貨幣供應是原本就存在通脹貨幣供應（38萬億）的3.94倍。假如中國繼續在高位提漲，那麼中國需要的貨幣供應總量就是150萬億乘以3.94=590萬億。

經濟是一個整體，就目前而言，房地產扭曲的市場價格，已經在系統的催垮農業生產系統、工業生產系統、服務業生產系統。道理很簡單，價格是有規律的，你房地產漲，食品價格也會千方百計的漲，勞動力價格也會千方百計的漲，直到重新趨於平衡。說實話，我是不懂中國打算如何消化通脹壓力。所以我認為，新的四百萬億，會催垮現階段本就風聲鶴唳的市場信心。而央媽敷衍了事撒胡椒面救房地產市場的貨幣政策，根本沒啥卵用。央行不願意背鍋，大肆鼓吹槓桿，其實央行的態度已經很明確了。假如央行不在給房地產背書，那等待房地產就是繩鋸木斷。

以目前為例，中國通脹設定為6%，需要多少時間才能消化的掉150萬億超出合理部分的貨幣增發？我們假設通脹為20%，那中國的食品價格、勞動力價格需要多少年才能追的上房地產？而房地產市場現在缺的就是貨幣政策的支撐，而不願意給他支撐的是央媽。市場和現實情況對比具有滯後性，當信心出現動搖的時候，房地產市場將會出現系統的降溫，直至達到和勞動力價格、食品價格合理的水平。對於中國這樣的不發達國家，或者漲食品價格，或者降房地產價格，道理就是這麼簡單。

關於中國的後貨幣時代，我認為他的特徵就是通縮，而在通縮時期，獲取資本將會非常困難，所以不要舉債，保持手中的現金流穩定就是壓倒一切的對策。沒老婆會跳樓嗎？破產負債會。根據父權私有制社會婚姻的特質，老婆的本質就是財產的一個部分。你有沒有房是衡量財富的一個標準，但財富的價值才是最關鍵的問題核心。買房欠一屁股債，或者有房變成不良資產，這樣的經濟活動毫無意義，這就是操蛋的父權私有制社會。

等等看吧。唐納德剛上台，美國的經濟政策還沒有定性，說不定等你的就是驚濤駭浪。不存在房價，只有中國的貨幣政策，這句話是村長說的。沒有貨幣政策，只有保守自由主義和管制經濟學的思想博弈，這句話也是村長說的，這就是村長提到的方法論代入和切換。

2、2017年第二次談房價

易行道：中產又不傻，為什麼要接盤？@全體成員不行把三群(546438389)改成股票、期貨、黃金、房地產聊天群？村長一直講那個政治一元。大意就是地緣政治和國際關係，我們選邊站地緣政治。管制經濟和自由經濟，我們選邊站自由經濟。地理經濟學和貨幣經濟學，我們選邊站地理經濟學。

潛龍勿用：我支持地緣政治和國際秩序。

易行道：保守自由主義（唐納德）和新自由主義（希拉里），我們選邊站保守自由主義。

Clover... :國內是國際秩序和地緣政治是脫鉤的，完全就是兩個世界，因為法則上有根本的差異

易行道:這並不是屁股決定，而是意識形態決定我們的選擇。

潛龍勿用 :不能料必不能知微，我支持村長。料遠。

易行道：@Clover... 全世界國際關係學和地緣政治都是在競爭有限的行政資源。你問藏族的佛教徒為什麼吃肉，你不叫他吃肉，你叫他吃什麼？這就是地理決定論。南美沒有大米和小麥，而墨西哥的沙漠和哥倫比亞的雨林又限制了玉米的傳播和擴散，你叫南美如何與舊大陸的亞歐文明競爭？有時間寫一篇家庭、宗教和社會吧，他們和糧食、病菌與槍炮是一樣的道理。

你開啟了全員禁言。

對於房地產的價格，其實爭論問題的核心就是市場經濟和管制經濟之間認識的差別。剛有人說，房價可以叫中產階級接盤。他的觀點就是典型的管制經濟學，而村長的觀點就是保守自由主義的市場經濟。其實還是鹽鐵論的套路，翻開人類一部史，有沒有管製成功的經濟？答：沒有。蘇聯的契卡把反對的人都殺光了，但最後還不是失敗了。漢武帝酷吏遍地，最後還不是下罪己詔。其實問題的核心，還是人們如同管制經濟還是市場經濟。

假如人們認同市場經濟，如果不想學河南農婦不堪罰款一品農藥，那就會消極抵抗管制經濟。那就會持幣待購，那就會不買房子，那就會重儲蓄。道理其實大家都懂，工資漲了50%，但食品價格漲了250%。房地產價格更是漲的沒邊，這不就是當年羅馬帝國降低黃金含量一樣的做法？換言之，我們能不能撐得起房地產這個資產怪獸呢？村長認為中國不可能撐得起房地產這個怪獸。以16年為例，中國實際貨幣增發10萬億，而且有大量的槓桿配套，但房地產漲了多少？這個時候房地產漲價，需要的是四百萬億。

根據國家有機體理論，我們把中國經濟物化為一個動物，那進出口就是這個動物物質代償的嘴，而現在中國的進出口乏善可陳，我們把外匯儲備也量化為一種商品，那中國經濟16年可就是自改革開放最慘的一年了。我在前面講過中國與國際糧食、能源、原材料的價格差，中國唯一有競爭優勢的就是勞動力價格，而現在由於中國經濟內部出現的價格扭曲，導致了以房地產價格為首的勞動力價格上漲。

我還講過勞動力數量、勞動力價格、社會生產效率之間的關係。中國的勞動力數量決定了中國的勞動力價格和社會生產效率。房地產價格能不能漲？答：不可以。因為勞動力數量就是木桶的那個最短板。理論上中國的勞動力價格一年上漲的速度應該是多少？答：1.2%為什麼是1.2%？因為中國的社會生產效率提升速度就是1.2%。這句話換言之就是房地產價格已經把中國幾百年以後的價格和人品都用盡了。

用個段子講，那就是我們的社會生產效率還在奴隸制社會，工資已經進入封建社會，稅收已經進入資本主義，房地產價格已近大跨步的進入了共產主義社會。而這種給一個國家（動物）進補的方式，勢必導致這個動物受不了，最後崩潰。

東漢帝國怎麼覆滅的？答：濫發貨幣。

羅馬是怎麼覆滅的？答：濫發貨幣。

講到這裡，你還怕四百萬億？

多大的事，人有多大膽，地有多大產，這樣的事情中國干過很多次，因為不受限制的權利，但最後的結果大家都知道。五胡亂華和兩腳羊。對於中產階級而言，房地產價格漲十倍，中產階級也能買得起，但事情不是這樣的乾的。那種沒有產權的房子，溢價一分錢中產階級都不會接受。

關於剛需的問題。有時間寫一篇家庭、宗教和社會吧，他們和糧食、病菌與槍炮是一樣的道理。在父權私有制社會，老婆和車都是財產的一部分，不管你喜歡不喜歡這個結論，事實都是這樣。用六百萬的房子去置換彩禮一百萬的老婆，你感覺值不值？這就是人口理論、馬爾薩斯能源理論、糧食病菌與槍炮裡面講到的超理性。人與人的競爭無處不在，而讓你安身立命的就是財產，而你要搞懂社會上的錢是怎麼來的，怎麼沒的。你還要搞懂，你的錢是怎麼來的，怎麼沒的。

村長講過知行合一，講過定慧均等，還講過禁欲主義，在市場經濟中低買高賣就是亘古不變的求存之道。房地產商人玩房地產就像一個巫師想要控制一個力量比自己強百倍的魔鬼，而被反噬就是他註定好的命運。有些東西，你玩不起，因為房地產的霸盤貨幣需求量不是四百萬億，而是+∞（無限大）中國作為一個國家，必須叫房地產崩盤，必須讓匯率歸正到內外商品價格差合理的區間，否則這種辟穀的絕活，練的練的就能把自己練死。

我們賭的不是房價，而是四百萬億，我賭央媽不敢印四百萬億。

你關閉了全員禁言。

3、再議房地產

易行道：根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年.老怪說的那個貨幣經濟學，嚴格意義上應該是凱恩斯經濟學和自由主義經濟學結合的產物，叫新自由主義經濟主張。但唐納德上台以後，他的那些理論將會被遺棄，這也是村長說的燒書理論。一個時代過去了，他的思想基礎也就消失了。

酷斃老怪：川普做不了什麼，利益早就一元了。

易行道：繩鋸木斷。

酷斃老怪：你可以看著，川普頂多是羅斯福，絕不是肯尼迪。

你開啟了全員禁言。

易行道：在市場中，房地產價格是不漲的，因為有股票、期貨、貴金屬三大交易市場，當然還有債券等。沒有人投機房地產，也就不會出現所謂的房價上漲。在理論中。房地產價格上漲也不是我們現在這樣，而是38萬億增加到157萬億，所有的物價全部漲400%，然後就完了。但我們現在是抓住一隻羊死命的薅羊毛，把他薅的跟葛優似的，這就是房地產。

講中國的房地產，中國這個東西叫平準制。他設計的初衷是抑制物價，但我們現在是反著用平準制度。你會發現西方所有的經濟學原理拿到中國都失靈，道理其實很簡單，中國不是經濟人，中國是官山海。你把平準制度倒著拿過來看，他就可以控制和拉抬房地產價格啊。

你說市場上有沒有投機商人？當然有。你說有沒有那種利用信息不對稱賺取高額差價的房地產中介？當然也有啊。國家統計局公布中國水電錶不走的房屋有五千萬套，中國房地產稀缺？中國每年成交的房地產是多少？城市商品住宅月均成交面積達到3135萬平方米，主要50個城市平均成交量是40000套/年，每年50個主要城市的房地產成交量也就兩百萬套的樣子。五千萬和兩百萬，這一對比，怎麼也看不出房地產漲價的資源稀缺性啊。

Jw：北京150萬元賣一過道，出現於去年6月。大耳衚衕約10平方米的「零居」，雖為過道，不能建房，但因有房本且可獲得實驗一小前門分校的「學區」指標，欲報價150萬元，摺合單價約13萬元/平方米。帶學位的過道 13萬元/平方米，大意就是屌絲們買不起房可以買過道。

易行道：@Jw @全體成員 150萬不貴啊。要知道，你買一個房子，土地證也就1平米，扣除建築成本，這一平米相當於400萬，只低不高。而且你掏錢還沒有土地永久產權。你的房子就是推倒別人房子修建的，這就是所謂的產權保護，何況你的土地證上明確的寫著年限。房價正確的計算方法應該是扣除成本以後，房款復息除以九十年，就是你付出的土地租金。理論上你房本的土地面積應該在1.2~1.3平方之間。然後你會發現一個很有喜感的事情，那就是這一平米居然要四百萬，甚至更高，或許這就是傳說中的平準制度。

你買的不是房子，房子框架架構的建築成本600/平，小高層1000/平，高層也就1600到天了。你們知道你們住的房子沒有偷工減料？我說好一點，工頭他只用了50%的材料，你算算你的房子是個什麼玩意。不是主流新聞中那種溫差倒，剁菜倒的樓房，也是不絕於耳。真正值錢的是土地。

你買的房子，一幢高層能給你分到多少土地？也就是1.2平，你把剩下的價格往進去一攤，一平的價格就是四五百萬。一畝地666平，你算算一畝地買到住戶手裡，是多少錢？666*400萬=266400萬=26.64個億。我不知道我計算的對不對。這數字太誇張了。最搞笑的是，你花了人類有屎以來的天價買的地，有沒有地契？說實話，人類社會存在到現在，搞的最清楚的就是產權制度。這是誰的房子，這是誰的汽車，這是誰的孩子，這是誰的老婆，為什麼中國社會嘲笑武大郎？是因為他個子矮？就是因為武大、西門、金蓮沒有搞清楚這個產權問題。在現階段我們這個社會在盡量模糊這個概念，什麼你的我的，都是官山海的。

土地的所有權是多少年？我們能不能這樣計算，266400萬/70=3805.7萬，就是說北上廣一畝地的年租金是3805.7萬？而實際價格只比這個高，而不會低。弱弱的問一句，我們的資金成本能不能用銀行利息計算復息成本？所以我說那個過道賣150萬，完全就是嘲笑我天朝平準制度。一個平方才13萬，簡直就像銀行金庫的大門專為你打開啊。你買了這個過道，你可以再買一個10萬的房車。往上去一停，一個棚戶房就建成了。你最起碼不擔心剁菜的時候，因為溫差原因導致樓塌吧？假如遇上交警罰款，他罰兩百，你問他三百行不行啊？說真，房車佔用公共車位比買那個膠囊公寓划算多了。

這就是21世紀的鹽鐵論，在人為控制經濟下，價值和價格扭曲變態，而操縱這一切的人卻認為自己做的是對的。繼續描述前面兩個市場經濟，一個是理論上的，那就是所有價格平均上浮。另外一個是市場上的，那就是房地產價格紋絲不動，因為投機商人根本不會去投機廣場舞大媽才會去的房地產市場。他們可以去股票交易市場、貴金屬交易市場、期貨交易市場、債券交易市場。還是那句話，搞清楚產權關係，不要毫無意義的賭青春。

@全體成員國富論裡面很重要的一點就是研究土地租金，以及如何計算土地租金。中國土地一畝租金，小於3000元/年。因為在華北，一畝地種兩岔，他最多也就是3000的收益。理論上工業用地租金價格稍高，有鑒於農地數量龐大，所以計算工業用地的時候也是一農業用地為參照。商業用地計算較為複雜，這裡不再累述。我們假設我們掏錢是買了什麼，就是一億我買了一平，這也是一個價格現象。而用幾百萬租一平一年，那是嚴重的腦殘。我們計算400萬的利息是多少錢？老怪說中國有了P2P，中國的民間借貸利息從四分（50%）降到了兩分（30%），我們用千分之六（7%）計算，一年的利息就是28萬。假如計算月復息的話，那就誇張了，我們租地這70年的資金成本就要翻幾番。我們的勞動是有價值的，就是奴隸社會也不會出現這樣的情況。

殤雪：@易行道 400萬怎麼算？

易行道：@殤雪房價減去建築成本/土地證共有的面積/業主數量。

4、廣州房價

海陽：廣州看房的人遠多於賣房的人，一個看房的說：這個小區就這麼幾套房，我認為價格很合理。不知道是普遍現象，還是我遇到的個例。廣州中心城區卻是沒有多少庫存，二手房並不多，而買房的人卻很多。

易行道：沒有房價，只有貨幣供應政策。從美國看，美元處於通縮階段，從中國外儲看，中國處於嚴重通縮階段。除非央媽有明確的態度支持四百萬億，否則村長不會改變看跌房市。

陳智堯：村長好，以目前的情況來看，廣州的房產是不是在北上深廣中相對保值的？

易行道：應該這麼說：廣州的房產是北上廣深中相對價值最低的。

陳智堯：那廣州房產的價值是否低到相當於北上深一半的水平呢？

易行道：廣州製造業並無多大起色，也沒有國家支持的現代金融產業，所以房價與他在北上廣深中的經濟地位相對也算平衡。

鎮婪：看了看鏈家，發現上海的房子又開始漲價了，但是有一點很奇怪，那就是房源也忽然變多了，價升量漲是個什麼情況？物以稀為貴怎麼好像說不大通了。腦子不好使，來群里請教各位。

易行道：@鎮婪我提出一種觀點，我們看數據的時候，不能看鏈家這樣的網站。統計學中有一個很重要的觀點就是獨立第三方數據鑒偽。

先預設一個討論的前提，那就是假如經濟崩潰，那房價也就不存在了。所以我們邏輯推理的方向是中國最後還是要靠貿易來代償國內經濟發展的資源不足。

俠之大者，為國買房。貨幣有兩種，一種是劣幣，一種是良幣。背後都是價值判斷，就村長看來，現在的是劣幣，後面的是良幣。基於此判斷，現在劣幣買房，然後歸還良幣，那個時候不僅僅是一個房價的問題，其中你要多掏的錢，是你不可想像的。其實就是你高出溢價很多買了一個房子，你還要承擔劣幣轉良幣之間這個剝削過程。換言之就是，你用1:7的人民幣買房，到時候你要用1:14的價格還房款。講個笑話，甚至1:21（38萬億:157萬億）。這叫城市套路深。

中國的社會生產效率就在那裡放著，中國人民幣的匯率，自己說了不算。中國農民6個億，美國7500大卡動力煤到岸青島30美元。美國要打壓一個國家的匯率，你就會非常被動，除非你終止國際貿易。村長學區域經濟二十年，學地緣政治十年，但村長在知乎最牛叉的就是人民幣匯率分析（一切錨定一切）。老美並沒有直接讓人民幣貶值，他只不過打壓了人民幣的錨定物-----大宗。說真，人民幣要是真的能國際化，美國早就打到北京了。假如人民幣市場化，1:14、1:21都很正常，因為你的農業、工業、服務業就那個德行。

央媽就是看看風向，人民幣最後貶不貶值這其實是明白人心裡都清楚的事情。應該是美國加息導致中國股市高漲，剛才那個網友那是偷換概念，或者非正相關。美國加息，香港會跌，新加坡會跌，日本會跌，歐股會跌，中國絕對會漲，這沒有什麼不確定的。這是中國特殊的發展中國家國情決定的，因為中國的工業化、現代化、城市化NEED資本。假如17年年底股市4400，那說明中國經濟還沒有好轉。

什麼房子有價無市？什麼房子有價無市？什麼房子有價無市？@全體成員聽著就像一個笑話。話說村長正在看電影，你們成功的吸引了我的注意力。中國食用油自給率37%，剩下的都是什麼油？中國衛生部的部長搞血液大躍進，基層有人強制賣血被判刑。就連那個教育都做不到客觀公正，說好的教育資源呢？連一個流感疫苗都生產不出來的國家，你給我講有價無市？以上，這叫的成本發展。股房匯能中的房價背後是一整套邏輯，他有這個美國美元信用輸出所引導。今天中國犧牲流動性保所謂的匯率，那能不能保得住？這是一個笑話。

村長以前講過一個硫磺的故事，他從30美元漲到1000美元，比房價瘋狂多了，那是不是硫磺就值這個價錢？我們這個地球村有一個叫天道（自然法）的東西，當然你也可以把這個天道理解成物意天擇的自然法。從價格上講，他就是一切錨定物錨定一切錨定物的關係。當房價漲起來的時候，這個自然法告訴我們，要麼全部漲，要麼房價重新回歸。你可以看到工業用地價格奇高，鋪面租售價格奇高，食品價格跟著上漲，最後是你的工資，都要漲到和房價一樣的水平，這叫自然法。那我們有沒有那麼多的貨幣供應呢？答案是沒有。那我們有沒有那麼多的資源供應呢？答案是沒有。所以這個事情就搞笑了。

西班牙當年發現了新大陸，獲得了一次四萬億的機會，這就是當年自然法（規律）誕生的時候，其在現時的具體表現就是貨幣經濟學。那個四萬億是信用貨幣，他可以隨時往外輸出通脹。我們現在有沒有四萬億的可能？答案是沒有。當美國人第一次加息的時候，全世界就已經進入了一個通縮的大周期。至於你中國人願不願意進入這個通縮大周期，你的意志根本不重要，你或者奉行跟隨戰略，或者進入惡性通脹的環節。那個時候，誰去炒樓說明誰是傻叉，不信你們可以看看1942里有沒有炒房團。區域經濟研究的就是經濟資源的正態分布，什麼東西是有價值炒作的？答：能叫社會恐慌的東西。中國的糧食自給率是多少？答：70%。網傳住建局公布的數據，房地產的爛尾樓能住7個億。牌桌上的村長是這樣算牌的，房地產並不是稀缺資源，而房地產考慮基礎建設，對於地方政府房地產是虧本的。村長以前講過，為什麼計劃經濟和市場經濟都不願意修建固定設施，因為毫無收益，還要每年折損。

村長有退潮理論，大意就是漲價的時候，市場最邊緣的地區或區域最後漲價，而跌價的時候這些地區最先跌，這是由於他們特定的經濟劣幣屬性導致的。村長還講過波動理論，大意就是假如這種趨勢不是長線，他會在一段時間內，在市場最邊緣的地區或區域產生波動，而至今酒泉、大理的房價急跌，而最新的消息合肥等中線地區房價全線下行。中國之所以沒有爆發大規模的金融危機，其實道理很簡單，那就是因為銀行是國家的。而中國10年至今的債務規模積累速度是一個非常誇張直線上升。

我們這個社會叫資本主義社會，他的構成要素是暴力和信用，當貨幣信用崩潰的時候，暴力並無卵用。從技術角度講，沒有四百萬億的定海神針鐵，廣州房價還是沒有支撐。還是那句話，羅馬和西漢為什麼滅亡？答：因為濫發貨幣。當一個社會秩序崩潰的時候，五胡亂華中國減少了70%的人口。當一個社會崩潰的時候，你要房子幹什麼？你們總是以為你們是中產階級，其實從美國政府貨幣量寬開始時，你們就是無產階級了。中國在08年M2是多少？38萬億，那個時候貨幣就已經嚴重超發。今天是多少？157萬億。你們可以計算財富被稀釋了多少？

沒有什麼是有價無市，只存在社會人群的恐慌。在村長看來，伴隨著特朗普上台，只有中國隨時會放棄非常尷尬的凱恩斯經濟學。那天見了貸款一千萬公司的老闆，全賠光了。那天見了貸款一億公司的老闆，快全賠光了。那天見了貸款五億公司的老闆，快全賠光了。他們一致的看法是，貸的時候就沒打算還，然後契合你們的房價觀點，我認為我們這個社會已經瘋狂了。不是有句話叫：上帝叫誰滅亡，必先使其瘋狂。

不是有一個冷血的經濟學家說：不能給窮人低保。因為給他們低保，就意味著嚴重的通貨膨脹。為什麼？因為他們才是正真需要生活物資的窮人，而事實就是中國的食用油只有37%的自給率，誰吃地溝油是一個嚴肅的政治問題。我看到有很多人都說剛需，自住，聽著很無奈。人與人之間是明顯的競爭關係，頂不住的時候可以往後退一退，等積累到一定再往前走，這叫以退為進。不要學秦武王嬴盪舉鼎，這就是村長給你的建議。

買房是一種投資。三線已經跌了，二線已經跌了，廣州還會遠嗎？

5、工業化與房地產

第一個講房地產的比較對象。有些人那中國房價和日本、美國、倫敦、巴黎、法蘭克福、柏林比較，我就醉了。這能比嗎？人家工業化是幾百年前的事情，你工業化是30年前的事情，人家可以去工業化搞房地產，你能嗎？我們講一個時間概念。這些國家可以容許房地產價格在很長時間裡保持高位，因為他們並不急著工業化，甚至他們可以忍受去工業化，他們現在的社會經濟目標就是守成。問題來了，你怎麼不比比人均收入呢？

第二個講房地產虛高導致的生產成本居高不下。中國是一個發展中國家，那他就不能讓房地產的價格居高不下，否則推進工業化的成本過高，就意味著他工業化失敗，畢竟製造業這又不是你一家壟斷的買賣。而中國的高房價使中國經濟已經開始出現去工業化的特徵，你們不懂，這個很現象很搞笑。用某人的話說就是，房價高漲要看我們這個社會對去工業化的忍耐程度。而工業化背後還有一大堆問題，比如說：政府企業的現金流。房地產能給地方政府提供多少現金流？中國的製造業能給政府提供多少現金流？這個用腳指頭都能想清楚吧。

第三個講民族復興的偉業。中國的工業化快速推進，就需要壓低工業化推進的成本，需要壓低土地價格、能源價格和勞動力價格，這才是工業化的正確態度。你說你土地價格是別人的三十倍，勞動力價格是東南亞和南亞國家的十倍，能源價格是國際市場的兩到三倍，誰來你這裡投資實業，說明他腦子有問題。當然高盛等國際大鱷的風投不計算在內，因為他們都是站在屋內的野蠻人。你想留的你都留不住，你不想叫走的都會跑光，比如說曹德旺。一鼓作氣，再而衰，三而竭。中國目前的逆工業化進程不知道打算走到那裡。

第四個講就業。說實話，中國房地產可憐巴巴的才創造了多少就業，你們知道中國製造業和種植業創造了多少就業？中國有6億人直接或間接依靠農業生存，有三億人直接或間接依靠製造業生存，還有三億人直接或間接依靠其他服務業生存。凱恩斯的經濟學最重要的一點就是就業，耶倫的就業與工資模型講的還是就業，因為沒有就業就沒有消費，沒有消費所有的生產活動都沒有意義。而房地產導致的價格扭曲，導致中國種植業、製造業沒有競爭力，中國的銀行業面臨的是直線上升的債務危機。房地產就像罌粟花盛開，與此同時，與它競爭資本的一二三都在凋敝。

第五個講社會穩定。我看到了黑龍江、山西，大量的產業工人下崗，看到了廣東、浙江、江蘇大量的農民工失業，而這一切都是因為保匯率。那匯率能不能保得住？美國有嘉吉，美國有埃克森、美孚、雪佛龍、德士古、阿科，美國還有美聯儲，這場戰爭其實根本沒有懸念，那就是人民幣匯率勢必會回歸合理區間。為什麼保匯率？坊間謠傳說為了還房地產的美元貸款。

當然這些還不是最搞笑的。為什麼中國的房地產市場會漲？因為人們對工業發展帶來的城市化有預期。然後這個問題就簡單了，那就是中國必須在工業化和房地產之間挑一個，挑房地產就要放棄工業化。

6、股房匯能（房地產）

預設的討論前提，那就是假如經濟崩潰，那房價也就不存在了。

股（票）房（價）匯（率）能（源），他們都是一個問題。能源生產和代償決定工業製造的成本，假如你成本高，跨國公司就會關閉中國工廠，在其他國家生產。匯率是評價一個國家社會生產效率的重要指標，用村長的話說就是一切錨（大）定（宗）物錨定貨幣，貨幣也錨定一切錨定物。中國的糧食和能源價格是國際市場的兩到三倍，中國新疆石油每桶的成本，不算運費是90美元。股票是什麼？股票是中國經濟的發動機，也是中國經濟應對全球金融危機的調節器，但經過熔斷一役，這個發動機信用破產。最後是房地產，房地產是什麼？房地產是另外一個貨幣蓄水池，中國最後的爛賬都要進入這個房地產市場，我們通常把他叫爛尾樓。

至於什麼槓桿和地王，他們本身並不無意於持有房地產資產，他們要的是套現離手，地王就我觀察，無非是拖時間和想多釣些魚而已，那誰是魚？因為貨幣供應的緊張，二三線的房地產價格同連白菜價格都在跌。從一線城市來看，二三線潰散的資金迅速進入了一線城市，形成了局部繁榮的假象。固定投資可以收到什麼？一個網友說：租金。我暈。

從地方政府來講，房地產是嚴重的賠本，因為要配套大量的基礎設施。但我們那個地方政府願意為房地產開發項目配套基礎設施？一家都沒有，這叫官不修衙，客不修店。所以我們的房地產本身就是在吃老本，假如投入基礎設施建設，地方政府賣地的收入根本不夠。所以嘛，貧民窟的基礎設施上中國特色的高層，就是新時代的蚊子炮。中國人對基礎設施建設的吝惜，全世界有名。北京都有故宮觀海的奇事，坊間傳聞那是因為北京市河道修別墅導致。中國城市建設用地的相關規定，交通道路用地比例是17%，而中國蘭州的交通道路建設用地是7%，這種城市規劃，不要說計程車，就是自行車都應該限行啊。道理大家都不懂，所以搞了一個中國簡版的城市化運動，反正這些人啥都不懂。

我記得很久以前看中國某地計委（現在的發改委）的計劃經濟規劃，其中對於固定資產的投入，嚴格限制在10%以內。為什麼？因為計劃經濟那樣的傻叉都知道，房地產這個玩意太費錢，沒收益，還要計算折損。所以常年都是9%，其實大部分時間，連9都達不到。這9裡面還有道路、管道、電水維護，當然大頭還是用於市政設施的修建，只有1.2的樣子會用於修建住宅樓，而就是這1.2，還主要是照顧高級幹部的福利小區。然後呢？然後就沒有然後了。只有赫魯曉夫那樣的政治家，才會去修住宅樓，因為赫魯曉夫算不來帳。

前面講了兩個事情，一個是貧民窟里出高樓，眼見他宴賓客；另外一個就是社會透支社會財富去補貼房地產發展，最後的結果就是這個遊戲必然破產。

從資金鏈的角度講。地方政府發展房地產是賠錢的，購房者要溢價幾倍甚至幾十倍買房，開發商說也沒有賺到錢，那最後錢到哪去了呢？都沉澱到爛尾樓裡面去了，於是你著急的時候，你能把樓拆掉變現？這就是中國左右手的互搏，而且還博的不亦樂乎，不經意間一大批製造業已經轉移到了東南亞。還是我們討論的前提，那就是假如經濟崩潰，那房價也就不存在了。有很多人問投資房地產可不可以？就我看來，房地產不產生現金流，只適合在某一時間段內避險，沒有任何投資的價值。

繼續黑房地產最後的那點價值，就是避險功能。房地產市場同樣具有股票、期貨、貴金屬那樣的避險功能啊。為什麼人類歷史上房地產市場沒有取代股票市場、期貨市場、貴金屬交易市場？（捂嘴笑）因為他變現困難。股票、期貨、貴金屬之所以有著現代金融的絕對主導地位就是因為他可以隨時變現，而房地產一旦說要跌，你根本賣不掉。而房地產價格的扭曲程度導致你只能接盤，而無法脫手。用黃金做橫向對比，黃金溢價只有300%。房地產的溢價是多少？2100%。假如說黃金具有保值的功能，那房產呢？用房地產避險風險大，成本高，並不是最優的避險工具。

關於房地產投資。有沒有人或者投資公司投資房地產，提出這個觀點的只有購房者。房產從建成的那一刻起，就要開始估算固定設施折舊，還要估算資金成本，代入所謂的房租的話，這就是典型的不良資產。假如說房產是具有投資價值的，你們誰見過那個公司大量購置要折損價值的固定資產？或者企業購入房子當做優良資產？我們可以把這個所謂市場經濟代入計劃經濟，沒有哪一個計劃經濟的設計者會把廉價社會主義筒子樓，當成一項可圈可點的政績或GDP，因為這就是典型的神經病發作。即使是計劃經濟那樣滑天下之大稽的經濟體制，都懂不修虧本無意義的筒子樓，我們所謂的行政土地壟斷供應的房地產市場，最後怎麼走出這個市場經濟價值規律的怪圈？

關於二手房購買。一般二手房都存在各種各樣奇葩的建築病，還有時間造成的水電暖老化等問題。而出售的二手房本身就具有一個特點，那就是使用壽命縮短，或者大大縮短。一個尷尬的事情就是二手房建築使用壽命還沒有還款期長。所以說，二手房是房地產市場裡面最貴的資產，再加上中國的二手房市場並不規範，所以不建議購買二手房。

對於中國而言，放棄保房價，叫勞動密集型產業重新扛起社會現金流的大旗才是當務之急，也是唯一選擇。其實道理非常、非常簡單，社會只存在一個問題，誰創造？誰消費？我聽過農業社會，也聽過工業社會，還聽過服務業、現代化、信息化社會，從來沒有聽說過房地產的社會，估計是離地五尺的人間天堂吧。還是我們前面預設的討論前提，那就是假如經濟崩潰，那房價也就不存在了。而房價不跌，食品價格和勞動力價格就降不下來，中國的外貿就要嚴重受限。而村長的股房匯能傳達的意思就是，中國社會生產效率提升只有1.2%，假如中國不從外部進行物質代償（貿易），那中國經濟就崩潰了。用馬雲的話說：貿易終止那就是戰爭開始的時候。道理其實很簡單，新加坡糧食不能自給不是什麼大問題，中國糧食不能自給就是大問題，買不來就只能去搶。

根據理性人推理，中國還是要走製造業興國的老路。

7、克拉瑪依房價

網友：村長，想請教個問題、

易行道：你講。

網友：克拉瑪依的房價您怎麼看，我有個親戚今年要買房子。

易行道：房價多少？

網友：5000一平。

易行道：高層、框架、磚混？

網友：非高層，磚混 2手房。

易行道：我建議用尺子量上海到克拉瑪依的距離，然後依次梯度遞減，來計算克拉瑪依的房價。或者用建築成本衡量，磚混建築成本700，二手房以設計壽麵70年減去使用年限的比例計算成本。以使用二十年計算，建築成本在四百元左右，溢價1200%。近醫院+一百，水電暖齊全加一百，近小學加兩百，其他城市可以按照比例放大。裝修可以適度可以加價，但你還要考慮重新裝修拆除也是重新裝修成本的一個部分。剛去看了一下克拉瑪依的經濟狀況和人口密度，私以為沒有必要購買。克拉瑪依屬於礦業城市，換言之就是以後的鬼城，房地產不具有保值功能。克拉瑪依在中國屬於極度邊遠地區，又靠近邊境，房地產不具有升值潛力。你叫村長說，國家應該免費發放。

網友：我要怎麼說服他們不要買呢？

易行道：說五件事情。

第一個件事情。特朗普上台說要收回美元信用，將會導致全球嚴重通縮，屆時資本市場的利息會很高，會削弱大宗和房地產價格。（一句話帶過，說了他也聽不懂。）

第二件事情。美國非農指標看好，耶倫將會在2017年加息三次，屆時資本市場會很緊張，將會進一步削弱大宗和房地產價格。（一句話帶過，說了他也聽不懂。）

第三件事情。中國貨幣政策已經量寬到頭，央行不願意為房地產背書，指向房地產資產縮水。（一句話帶過，說了他也聽不懂。）

第四件事情。國際油價每桶40美元，克拉瑪依的生產成本是90美元，中石油煉化嚴重虧損，克拉瑪依最終會變成玉門那樣的鬼城。

第五件事情。信息不對稱。國家也在打壓房價，低買高賣，建議先租一年。克拉瑪依這個房價不是離譜，而是誇張。讓他們繞過中介多找找，買房畢竟是大事。在新建成的經濟適用房和廉租房區找，哪裡租金價格應該是一個城區最便宜的。叫他們多走走，用時間換空間，不管是買還是租住，最後當然選擇最便宜的那家。叫他都看過了，以後買貴了以後也不後悔。

泡沫為什麼會產生？因為他們都有自我實現的機制，越買越樂觀，越買就越漲，越漲就越買。然後不斷重複和深化這種動物精神，就成為一種不可逆的價值判斷，那就是房地產價格不可能跌。日本當年步入房地產危機的時候，樂觀情緒不斷被放大，不斷被傳染，最後形成羊群效應，不斷刺激人們進入房地產市場。你只提供信息渠道，避免信息不對稱，最後做決定的畢竟是對方。人有兩種，一種是社會人（理性人），還有一種是家裡人（感性人）。

8、炒房的都是誰

講故事吧。

故事更能說明宏觀和微觀的經濟問題。

一朋友名下有7套房產，有兩套是繼承獲得，有兩套是雙職工單位福利房，還有兩套是商品房，還有一套是自住房。別問我為什麼商品房和自住房不是一個概念，他就是這麼說的，我們要尊重他的選擇。有人問他，現在房價這麼高，為什麼不賣掉幾套？他很激動的樣子，說了一句諺語，大意就是賣地敗家之類的。末了說：我又不是過去日子了，賣什麼房子。其實房地產資源的稀缺是相對稀缺，並不是絕對的。

某地銀行大堂經理，新進省會，周末回來請幾個朋友吃飯。大家嘻嘻哈哈，推推搡搡的說著客套話，突然不知有誰問了一句，買房了嗎？她大咧咧的說：買了，買了八套。然後飯桌上就炸開了鍋，你一言我一語就從唐納德說到了伊萬卡，繞地球一圈以後又回歸正題，那就是為什麼價值觀改變的那麼快？說實話這個問題很吸引我，她說：周圍的同事有人同時要還七十多套房子的按揭，她剛去，在銀行內部是買的最少的。銀行整天一上班一就開始聊房子，剛開始她也挺抵觸的，慢慢的發現你不買房子，你就會被邊緣化，就會被當成異類，整個人都變鬱悶了。自從買了房子，終於和周圍的環境再一次和諧了，家長里短也能說到一起去了，日子就這樣一天一天過。一個城市大部分房產都是閑置的，剩下的資源都集中在少部分根本不需要那麼多房子的人手中，這是為什麼？

這個城市一方面爛尾樓閑置，另外一方面買房火爆。我只是好奇最近很火的幾個樓盤房價到底怎麼樣了，順便看看有沒有合適的鋪面什麼的，去一個新開的樓盤打聽消息。售樓小姐倒是會看人下菜，說：我們這的樓房都賣完了，只有一個六層和一個十七層，都是賣剩下不好的房子。隔天上班，同事甲說找時間去看看那個廣告做得最凶的那個樓盤有沒有房子了，我隨口帶出：都賣完了，只有兩套賣剩下的。另外一名同事乙說：你聽誰說的？我說：售樓小姐啊。同事乙看上去是明白人，他賊笑的說：售樓小姐的你話你也能聽？他們就是吃這碗飯的。那小區是我同學蓋的，上次喝酒他說給我打七折，你等著，我幫你問問。於是，於是就撥通了電話。不知道為什麼，一聽七折，再一想裝修公司還要偷工減料，我反倒不想買了。夜晚路過，通過燈火判定入住率只有10%。我在這個城市生活了這麼多年，自以為是走南闖北的老司機，誰知道城市套路這麼深。

朋友看現在行情這麼好，有一套房子要賣。房子是福利分的，地下室高出地面一米五是一層，房子一直閑置，暖氣不是很好，水電也有不同程度的老化，裝修還是以前勞動人民那種終極審美，窗戶是那種推拉的鋼窗，傢具和電器都無償送買家。他二樓新搬來一家住戶，是開房地產中介公司的，小夥子很精幹，那天只是碰到了。問：房子賣不賣？朋友說：賣。小夥子問：賣多少？朋友說：三樓（同樣面積）賣了46萬，我怎麼也要賣48萬啊。小夥子說：那家傻著哩，你就不懂買房子的心情，他出48萬，就不在乎再多出十萬。然後就是一通長篇大論。最後房子58萬賣掉了，賣給一個外地人，最後小夥子沒要他的中介費，問買家要了兩萬中介費（應該是一人一萬），稅也是買家全付。這就是擊鼓傳花，老市民陰新市民的小遊戲。

北京雙醫學博士，五百萬在四環買了一套一百平的高層，我什麼都沒說，人家願意國之俠者，為國買房。我只想不說，並不代表她不說。她講：北京的土地面積這是一個固定值吧。我說：嗯。北京市的土地在市政府手中吧。我說：嗯。北京僅剩23塊土地，這就是稀缺性吧。我說：嗯。然後她說：所以北京房價降不下來。人家掏五百萬心裡也是血淋淋的，就不要上去補刀了，於是微笑點頭示意正確、偉大、光榮有道理。其實心裡想的，我去，這是什麼邏輯。你房產證上有土地的永久性產權嗎？哎，不說了。所謂房地產市場就是一個市場體驗消費，玩的就是一個血淋淋。房地產和傳銷是一樣的道理，你為什麼會去關注房地產市場，你為什麼有買房的衝動，你為什麼打算投資不能變現的房地產？因為這個社會就是這樣不斷給你灌輸這樣的信息，直到你應激性創傷，只有買房才能治好這種經神病。

什麼叫理性？在我們雪盲的時候，一定要有參照物，這個參照物就是資本，我們這個社會的發展模式是資本主義，不是房地產主義，只要有了這個標杆，重新審視其他參照物就有了標準。我們這個社會正處於一種自我催眠的儀式中，我們通常把他叫房地產營銷模式。

9、房地產市場中場休息

曉明：村長，北上廣房子明年會跌嗎？

孔子東遊,見兩小兒便日：不會。只有小漲和大漲的差別。

易行道：我們的經濟就是一個圈套一個圈，直至無數個圈。@全體成員中國房價已經在跌，北上廣房價已經在跌。道理其實很簡單，貨幣發行速度低於房地產資金的成本增長。沒有房地產，只有貨幣市場，現階段處於拆東牆補西壁而已。

你開啟了全員禁言。

先講房地產市場。提前預告吧。房地產的資金成本和貨幣發行之間的成本關係，他們中間有一個點，相當於轉折點。比如說四萬億刺激房地產市場，它相當於當時貨幣發行總量的1/9~1/10，那對房地產市場的刺激作用是非常強大的。即使如此，國家仍然認為沒有達到預期，並在短時間內又開啟了高鐵建設項目，才把經濟下行止跌回穩。一直到今天中國的M2已經達到140萬億，那麼問題來了，中國要繼續刺激經濟需要多少萬億？這裡面140萬億本身就是有資金成本的。比如說企業債、國債、地方債。還有銀行利息、發行收回貸款的成本、呆壞賬，這又是多少錢？前面講的四萬億，是幾年的投入，而現在投入四萬億刺激根本沒有效果。這也是為什麼當年推行四萬億的周小川不願意緊跟著開啟下一個貨幣刺激周期的原因。

而對於房地產市場，他不是高不高的問題，而是太誇張。上海有些地區的房價已經達到美國紐約同地段的十倍，而上海的人均收入卻比紐約少的可憐。眾所周知紐約是世界金融中心，他的房價高是合理的，而上海嚴格意義上都不能算中國的金融中心，因為還有深圳、香港兩個競爭對手。這樣計算的話，上海的房地產就高的離譜了。

有些人問，為什麼他們拿的省會城市房地產價格還在飆升？其實這個道理很簡單，低買高賣，那就是找接盤俠。對於省會而言，他拆東牆補西牆的本事還是有的，他可以利用一部分房地產市場的下跌，抽調資金用於戰役的圍點打援，而這個點就是省會。對於地方政府，他們心裡也是非常苦逼的，因為房地產市場就是經濟發展，就是就業機會，就是公務員工資。省會沒有鑄幣權，根據物質守恆定律，省會抽調的資本要減去資金成本和省會城市房地產價格上漲的數量=其他城市房地產價值減少的部分。你們要懂，對於地方政府這種三個鍋蓋蓋十個鍋的遊戲，最終還是會露餡的。對於全國而言，先是外圍的市縣，後是核心城市群，最後是北上廣深。

你們認為戰役輸了就是大潰敗？其實不是的，戰役輸了，也要逐次，先後撤退。對於中國而言，他在用空間換時間。你們在學地理經濟學的時候，要確立極為敏感的時間觀，戰爭或者角力的雙方他們在幹什麼？周小川最著名的言論就是槓桿就是好，這就是他不願意給房地產背書的證據。而沒有央行的貨幣政策背書，省市根本打不贏房地產的價格保衛戰。省市垮了，資本角力就會集中到北上廣深，這才是遊戲的最高潮。我以前講過硫磺，它從30美元被炒到6000美元，比房地產瘋狂多了，最後的結果還不是一地雞毛？周小川不願意給房地產背書，是因為國際局勢長期都是貨幣通縮，這就是我在國際對國內政治的應力裡面講的國際政治決定國內政治走向。

你們看基辛格的論中國，他其實說的是，假如甲午戰爭以後的新中國，不願意融入國際社會，或者另起爐灶，那結果就是中國想得到的都得不到，中國不願意失去的都會失去。這叫世界一部史，沒有辦法程序員就是這麼寫的。從來都沒有房地產市場，從來都沒有中國經濟，從來都沒有中國政治，這些從毛澤東和尼克松握手的時候，或者從甲午戰爭的時候，再或者從修建清華園就已經註定好了。然後你用更高的視角看村長說的：中國政治面前沒有中國經濟這句話，是不是錯的？

村長提倡不斷切換視角，才能達到盲人摸象的近似正確。不是有個段子講的是，被狼追趕的時候，你可以跑一半然後停下來回頭大吼一聲。問：這樣可以嚇走狼（怎樣可以叫房地產價格止跌）？答：不是，這樣可以死的有尊嚴一點（欲蓋彌彰）。

10、房地產市場分析

網友：您好，之前向您請教過經濟方面的問題。現在有兩個問題希望與您探討。一是美國的經濟形勢也不甚樂觀，會不會最近有下一次金融危機的可能性；二是最近某地產作為國有資本，連拍地王，會不會倒逼不去槓桿呢？謝謝！

易行道：一是美國的經濟形勢也不甚樂觀，會不會最近有下一次金融危機的可能性。關於這個問題，是個偽命題，不是有下一次，而是這一次還沒有過去。

二是最近某地產作為國有資本，連拍地王，會不會倒逼不去槓桿呢？中央、地方之間利益是不一致的，周小川和房地產商人利益是不一致的，所以他們考慮的問題也是不一致的。

一些地方政府竭盡全力在托房價，怕的就是房地產泡沫破滅以後導致債務危機爆發，甚至是怕危機爆發以後暴漏房地產背後的權力贖買。假如說深圳、上海這樣的金融中心，房地產泡沫還有資本的相對支持，那鄭州、南京、長沙這些地區的房地產市場就毫無理性可言。以華為為代表的製造業繼續被騰籠，繼續被換鳥。導致的結果就是一降一低的出現，民間投資增長額度腰斬，只有叫人唏噓的5.2%，另一方面經濟發展再創新低。2015全國企業負擔調查評價報告顯示，由於生產要素成本上升，其中人工成本（79%）、融資成本（66%）、生產資料價格上漲（54%），排在前三位，他們分別對應的是勞動法、國有銀行和發改委，還是前面的前面講過的那句話，你不管怎麼吹泡沫，最關鍵的是泡沫下面的啤酒，假如泡沫最後耗幹了啤酒杯中的啤酒，下一次泡沫要如何被吹起？空啤酒杯經濟學？

新的變數隨時都會出現，改變既定的戰略方針。分析社會就要審視人性，審視人性你還要從性善和性惡的角度去分析，理論好人家不用，那就是無用。戰略再好，人家歇斯底里的不看，那就是無略，人畢竟都有利己的慾望。從最近短期內爆發的地王來看，一方面是拿地的真實價格其實是不透明的，就我看來不過是虛張聲勢，能挺起房地產的只有周小川，無他。另外一方面也從側面暴漏了政商關係的地域分布，資本需要權利開路，權利需要資本背書，亘古不變的道理。如果中紀委按這個規律往下查，估計會收穫不少有價值的信息。一方面央企已經成為市場經濟的絆腳石，他不僅從社會生產效率等方方面面限制中國經濟釋放發展紅利，還扭曲市場價值規律，這樣的中國最後是沒有出路的。另一方面2014年，中國債務規模達到26萬億，其中地方債公布出來的是16萬億，還有多少是摻雜在賬目之下，不得而知，唯一可以確定的就是地方政府根本還不起這些債務。從地方政府舉債的規模和態度來看，地方政府準備叫央府背鍋，央府又不傻，怎麼可能幹這種沒油水的事情。就是央府真想拉地方政府一把，自己還有十萬億的債務規模，伴隨著經濟新常態一降一低的出現，將直面資金鏈斷鏈的問題，所以早日結束噩夢（還賬或違約）就是必然選擇。

總言之，言總之。地方政府和央企不管搞出多少地王，都不能改變美元加息和股市熔斷已經蛀空了支持房地產貨幣供應的基礎。假如說周小川最起碼還有降准6000億乘槓桿可以玩的話，那地方政府和央企就相當於房地產海天盛宴餐桌邊的乞丐，他們根本玩不起房地產。

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一旦聽到跳漲，暴賺發財之類的趕緊走！聽到虧的跳樓吐血上吊的趕緊買！反其道而行之，再加以耐心等待賺的概率遠遠大於賠！

不回答問題，只是感慨一下，回龍觀，是華電那邊吧？記得12年那邊才1.5萬啊

還記得深圳八平米鴿子籠新房事件嗎？之後發生了什麼你們都知道了吧。。

春分有感

年來驚蟄破重關，漫說東君非等閑。

只是高樓聳相阻，春風分不到人間。

乍一看，還以為北京房價漲到每平米60萬了！

「你問我從這條新聞讀出來什麼？我告訴你，老子上了好幾年知乎了，始終貫徹：先問是不是再問為什麼的精英思想。這新聞完全就是炒作，是那些賣不出去房子的二手房房東最後一次割韭菜的機會，他們知道馬上房地產就要崩盤餓，所以賄賂媒體幫他們炒，找最後一批人接盤，你要是聽我的，就別上當，房價肯定要大跌特跌，到時那些買了房子的人就嚎啕大哭吧！哈哈，想想就很開心啊，哈哈哈……喂，我先掛電話了啊，等下打給你，煞筆房東電話進來了，估計又催我交房租了，一會兒聊哈，拜拜。」

一手房上面不讓漲價賣，開發商捂盤了，你說二手房東會怎麼樣……

還不是他們說一就是一，說二就是二啊……

此時不鑽政策空子，還要什麼時候鑽……

哦不對，屌絲不愛聽這個，換個頻道……

要崩盤了，雪崩，誰買誰倒霉，誰買誰遭殃，

那些能掏出首付的人，英明了一輩子比我這種屌絲多賺了好幾十萬小几百萬的人，好不容易他們終於蠢了一次，看好了吧您內，跌爆你的蛋蛋！

實際上呢，暴漲相對來說是不會的……也就意思意思鑽個空子。

最近都風聲鶴唳了，漲價多了銀行說不批貸款就不批貸款置換鏈統統嗝屁你信不信……

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最後，關於房價，韭菜早就進場了。

1995年就進場了。

這些韭菜手裡捏著辛辛苦苦攢下來的人民幣捏到現在已經被割得毛都沒剩幾根的時候，

還在那說，我不要去買房當韭菜……

我就靜靜的看你們誰進去當韭菜……