美國買房需要準備的材料？有和沒有美國綠卡到美國買房有什麼區別嗎？

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美國買房需要準備的材料？有和沒有美國綠卡到美國買房有什麼區別嗎？

買的時候沒有什麼區別，賣的時候有區別。沒有綠卡的話，出售時售價的 20% 先上交 IRS 做預扣繳，然後下一年報稅時再多退少補。有綠卡的話沒有 20% 的預扣繳要求。實際要交的稅不變，但你的資金就會被鎖定在那裡，到下一年才能拿回來。

美國買房需要準備的材料？

現金買主和貸款買主所需要的準備文件有所不同。

如果你是現金買主，你需要準備的文件：

有效的護照和簽證；
非必須，不去美國本地可以授權委託經紀人購買。
在境外銀行開設的帳號；
不一定是美國本地，但建議在金融發達且無外匯管制的地區，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家。
兩個月的銀行存款證明。
銀行賬戶可在美國、香港、台灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。

如果你是貨款買主，你需要準備的文件：

有效的護照和簽證；
非必須，不去美國本地可以授權委託經紀人購買。
國內收入證明文件；
a. 國內工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；
b. 僱主提供的收入證明信：信上需註明借款人的職務、月/年收入、及在公司的服務起始時間。此證明信需由僱主人事部門蓋章。
註：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。
國內信用/徵信記錄；
a. 如果借款人有美國的社會安全號 (SSN)，則調取借款人在美國的信用記錄；
b. 如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際徵信公司向國內銀行及電話公司查詢是否按時付費：
*電話號碼
*銀行借記卡（即 Debit Card）
*銀行信用卡（即 Credit Card）
*銀行賬號
在境外銀行開設的帳號；
不一定是美國本地，但建議在金融發達且無外匯管制的地區，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家。
兩個月的銀行存款證明。
銀行賬戶可在美國、香港、台灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。

有和沒有美國綠卡到美國買房有什麼區別嗎？

總的來說，美國其實並不限制外國人在美國買房，也無套數限制。

美國是比較成熟的市場經濟，對外國投資者持歡迎態度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。

從貸款方面來講，外國人申請的條件比本地人嚴苛一些，並且在進行房屋轉讓時，不僅要與本地人（本地人是指有美國綠卡或美國籍的人）一樣繳納「資本利得稅」，還要預扣。加上無論置業多久，都不會對簽證或綠卡的申請有正面影響，這就讓在美投資購房人的「既得利益」變得不那麼划算。事實上，在全球資產配置時代，「身份先行」即先拿到綠卡，進而利用身份優勢，才能在海外市場中選擇更豐富和合理的投資工具進行資產配置，從而規避和對沖單一市場和匯率波動風險。

外國人申請房貸條件比本地人苛刻

在美國，本地人（本地人是指有美國綠卡或美國籍的人）購房貸款利率一般低於4%，但是外國買家通常以投資為目的，所以他們能夠拿到的利率會在5%甚至更高。而且在美國絕大多數州，外國人（無美國綠卡）雖然可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，貸款人還需要提供現金證明、資產證明、護照、收入證明、信用記錄、擁有美國銀行賬戶、提供目前居住地址證明等。

出售時與本地人一樣需繳資本利得稅

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。資本利得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。

外國人出售美國房產與本地人一樣，同樣需要繳納「資本利得稅」。美國人自己出售房產時，獲利的部分是要納稅的，儘管有一定的免稅額度，但稅率可能高達25%，外國人在美國購置房地產之後出售獲利的部分也要納稅。

外國人出售房產時需要「預扣」資本利得稅

與本地人不同的是，外國人出售房產時需要「預扣」資本利得稅。具體的操作辦法是：外國人在出售房地產的時候，買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%，並且填寫8288和8288A兩份表格，在成交後的20天內與預扣款項一併上交國稅局。

關於買房，知外君可以總結出最靠譜的二十個步驟。

第一個就是要選定誠信專業的房產經紀人。

第二個你在出發或者做準備之前，跟你的房產經紀人詳細地討論你對房子的需求、預算、喜歡的地區、種類。我們經常說一句話：其實沒有哪個地區是絕對好與不好的，沒有最好，只有最適合的對吧？

第三，我們要向銀行申請正式的貸款，提請批准信以確定購買的房價的批複。也就是說是全款的客戶就沒問題，可以自己準備好資金證明。但這個資金證明一定是海外的戶頭，在國內的資金是不可以的。如果你是貸款客戶，我會建議你在出發以前，幫你去跟銀行溝通，提前申請貸款批複。拿到銀行的貸款批複信，加上你的首付資金證明，這才是一份完整的資金文件，就可以出發。

第四個步驟就是經紀人帶領你去現場看房選房。當然這些房源大家現在都不用一定要到現場去看了，我們現在有配備先進的工具，有手機房產網，有專業的網站，大家在出發以前就能看到自己心儀的、適合自己需求的房屋。這樣心裡更有底，更胸有成竹。

第五個步驟，如果我們看上房子以後，需要做什麼呢？首先我們在美國選房，你看上一套房子並不一定只能出一套房子的合約書，你可以同時下好幾個訂單，由我們來幫你們製作，討價還價。然後你填寫好買房的出價合約書（我們叫offer）以後，如果對方不接受，他會給你一個叫counter offer，反定價書。雙方協調好這個價格以後，你來付定金支票。目前來講，二手房的定金基本在3%；新房的定金就不同了，按照各開發商的要求不一樣，有的1萬有的2萬，這個都不定。

第六個步驟是你要把定金支票存入到第三方公證公司，叫Escort ，開始進行過戶。並且在Escort公司開一個戶頭，所謂的開戶頭並不是真正的開一個銀行戶頭，而是對你這個交易進行登記，有這麼一個專屬的交易號碼。所以大家不用擔心會增加過量的交易手續。

第七個步驟，Escort就會聘請專業的執照公司來做房屋檢查。這個部分是由買方來付費的，因為他是站在你的利益角度，去檢查房屋有沒有很大的損傷，有沒有達到建築的各項指標。最後他會出具一個房屋檢查報告，指出哪裡要整改，要維修。如果賣方堅持不同意進行整改和維修，那麼你在雙方的合同保護期以內，是有權收回定金的。

第八個步驟是買方去審閱房屋的各項檢查報告，要求買主進行維修。

第九個就是產權報告。公證方Escort會出具一個產權報告，告訴你想買的這個房屋產權有沒有抵押，有沒有各項糾紛，是否產權清晰可收。

第十個是要審閱白蟻檢查報告。大家知道加州的房屋都是用全木質製作，我們通常避免不了的一個問題就是有白蟻。所以白蟻檢查報告同樣會審閱。

第十一，還要審閱其他的危險地帶報告。比如說是不是在地震、洪水、滑坡、火災的高發區。

第十二個是要審閱社區管理文件。你要加入小區管理委員會，接受大家公認的社區管理守則。這是維護你所在社區的公平的原則，對大家都適用，也是為了確保你所在地區的房價堅挺。比如說你不可以讓你社區前院的草坪荒蕪，也不可以在你草坪上擺放一些奇形怪狀的玩偶、雕像等等。因為這樣會破壞整個周邊的房價。

第十三個是你要購買房屋保險。如果你是全款客戶，你有條件選擇不購買保修；如果你是貸款那就不行，銀行一定要求你購買房屋保險。我也建議大家購買，因為其實並不貴，從幾百到一兩千左右，一年的費用不算很貴。但是可以給你提供那麼多的保險範圍，我覺得還是值得的。

第十四個步驟，如果你是貸款客戶，就得簽署貸款資料，然後去銀行貸款。

第十五就是交房以前最後再檢查，看賣方檢修的那些地方有沒有維修到位，你是否滿意。

第十六就是你轉賬或者用銀行支票去交首付款以外的資金。比如說定金以後的這些錢。

第十七就是貸款銀行會在正常的時間以內放款。通常都是在45天左右，銀行就放款。如果你是全額的客戶，其實最快在一兩周左右就能完成整個交易了。

第十八個步驟就是Escort拿著你的產權資料在政府部門替你登記，過戶成功。從此以後就算你丟掉你的房契都沒關係，所有的資料都在政府留存登記了。你隨時可以去調取。

第十九個步驟就是交鑰匙收鑰匙，安裝水電、煤氣、電話。

第二十個步驟，就是恭喜你了，搬入新家！

大家聽起來是不是會覺得特別複雜？其實操作起來很簡單，我們只是按照美國嚴謹的交易制度，進行一個非常細的分拆。讓大家看清楚，在美國買房就是如此安全放心。

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很多朋友想投資美國房產，但又不了解買房、貸款、稅費等各方面信息，下面整理了一些常見的問題，希望能給大家提供幫助。　一、美國買房和貸款常見問題

　　1.沒有綠卡可以在美國買房嗎?

　　美國大部分投資項目都向非美國居民開放，所以有沒有綠卡不影響。

　　2.沒有綠卡可以貸款嗎?

　　沒有綠卡也是能夠貸款的，並且由於貸款增加了槓桿，用好了還能提高投資收益。

　　3.移民前或移民後買房有區別嗎?

　　首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為，對於投資來講，要根據其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前後來決定。

　　4.綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區別?

　　沒有區別，稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區別。

　　5.什麼時候買房合適，移民前還是移民後?

　　之前已經提到，移民前或移民後買房是沒有區別的。但如果要貸款，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

　　6.哪些銀行可以用中國收入證明來貸款?

　　滙豐銀行，工行，華美銀行，國泰銀行等都是可以的。

　　7.目前銀行貸款利息是多少?

　　目前美國整體利率比較低，利率大多數在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決於貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點，15年就更高了。

　　8.用公司還是個人名義買房?

　　用公司或個人名義美國買房，主要是看對責任的限定。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人，報稅就會簡單一些。

　　9.一般新移民最多可以貸多少?

　　有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒有移民，沒有綠卡，那麼每個銀行能貸到的數目不同，但大多數都在50%到60%。

　　美國買房到賣房，涉及到的美國稅費較多，想要達到省稅增加投資回報的目的，就要仔細了解這些法律法規。提前諮詢，仔細規劃，是投資美國房產的必修課。

　　二、如何保全美國房產、如何避稅

　　從下面4方面來講：

　　1.對自住房來講，可以充分利用免稅額的機制。比如有的朋友在房地產上升的時期，一旦這個房子有足夠的增值，每兩三年就會換一次房子，這樣倒騰幾次以後，免稅的幾十萬，就會這麼省出來了。

　　2.對投資房，利用一個1031置換條款。舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內找到另外一棟投資房，並且在180天之內過戶，那麼第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

　　3.投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產贈與子女。如果投資人想要將房產贈與子女，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。正確做法應該是將房產賣掉，將存款贈與子女，由於存款是無形資產，外國人把無形資產轉贈美國人是沒有贈與稅的。

　　4.對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世後贈與子女，子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子，花費50萬，過世的時候，這個房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以後，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產裡面，所以我們避了贈與稅，同時要特別注意一下遺產稅的問題。

　　外國人在美國遺產稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產稅高達40%，如果在9個月內沒有補齊這40%的遺產稅，房產將在9個月內被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產稅。這裡有個解決方案就是，在購買美國房產的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產稅，房產可以留下來從容處理。

　　三、產權由誰持有：孩子、父母還是公司

　　1.美國房產上通常是沒有收益人的，如不幸意外過世，由誰繼承?

　　解決的方案是要做一個生前信託，一旦有意外，生前信託的條款裡面指名了誰為受益人，這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序。

　　2.買房時，用公司的名義還是個人名義去買房?

　　公司和個人買房的區別在於，如果是用公司來買房，責任就限定在公司裡面，不會跟個人其他資產交割在一起。如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司，你其實是把這個責任並在了一起，並沒有達到分割這個責任的目的。

　　如果在美國投資很多棟房產，如果每一棟房產都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用，報稅的費用和申報的手續就變得十分的複雜，同時如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度，所以是不是適合用公司買，還是用個人買，要根據每個人的不同情況而定。

如果不是美國人，想要在美國買房需要先做好這三點準備：

第一，做好資金上的準備。如果錢在中國，要在國內銀行開具中英文的存款證明，而且要儘快把買房資金轉到美國或中國境外。美國買房子出價時必須要附上押金，資金證明和合格貸款的證明，讓賣方知道你有購買能力。

第二，要了解局部房地產市場。洛杉磯很大，好地方，好學區的城市很多。比如阿卡迪亞跟爾灣這兩個城市就差別很大。

第三，要了解房地產方面的基本稅法。如房屋租金是要報稅等等；了解管理費，地稅是多少，買賣雙方過戶費又有哪些，作為房東，有哪些基本義務。如果是投資，必須了解本地的租賃市場。

下面再談一下作為外國人，在美國全款購買房產和貸款購買房產的流程和手續分別是怎樣的：

先說一下，外國人全款買美國房產流程和手續：

在美國現金購房會比較快，手續快至14天-30就完成。在美國買房子都是步步按照法律程序的，而且當中的定金以及購房的金額都是付給第三方存管的ESCROW，所以不用擔心被騙的問題。另外，在美國買家是不用付經紀人傭金的，所有經紀費用由賣家來承擔。

全款購房分為8個步驟。

第一步，初步會面：選定買方經紀人；決定購買房子的區域及條件；選定貸款公司

第二步，尋找理想的房屋：可上華人地產網站查詢最新房源；或請經紀人挑選上市屋資料

第三步，找到合適的房屋：挑選出喜歡的房子,經紀人幫助CMA估價, 買主決定出價金額；經紀人解說購房合約並幫助填寫並完善條款內容；發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)；賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價

第四步，購房合約被雙方同意接受：雙方達成協議後，即由第三方公正公司進行買賣過戶手續；訂金送交公正公司；簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告

第五步，「房屋檢查保護期」完成事項：房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求；買主審查及簽署如「賣主屋況表」,」房屋周邊環境」等各項報告；準備好火險保險報價；

第六步，完成過戶公証手續：簽貸款文件後，準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司；銀行放款；產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記；由公證公司支付所有費用

第七步，取得鑰匙完成過戶：在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成；先行聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。

第八步，取得房產證：通常在結束時收到最後明細賬單，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到一張原始的房產證。

作為外國人，又要在美國貸款賣房子的話，則比上面會多出三個步驟：

第一，

審核貸款條件：選定貸款經紀，並查核信用分數；選擇合適的貸款計劃；取得貸款預准信。

第二，提出貸款申請：提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款証明、工作証明、報稅記錄。

第三，「貸款保護期」完成事項：貸款銀行派估價師確定房屋價值；完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款；獲准貸款後，與公証公司約定時間簽署貸款文件

總而言之，在美國買房的話需要提前了解好市場，準備好一系列的手續材料。尤其是要分清全款和貸款手續的區別，以保證買房過程的順利進行和交接。

有無綠卡在美國都可以買房甚至貸款買房。但注意，現金買房無區別，貸款買房有區別！賣房時有區別！

買房

現金買房需要準備的材料：

1. 有效的護照和簽證；

2. 準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)；

3.在美國當地銀行開設的帳號。

無綠卡貸款買房：

一般來說，無綠卡的買家在貸款時首付相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到$200萬。其次，申請貸款的周期會比較長，主要是審閱和確定買家的還款能力。

對於美國人來說，貸款有兩樣很重要的東西，一個是社會安全號碼SSN，另一個是信用評分。那麼對於非美居民和在美信用歷史不足兩年的人要想貸款該怎麼辦呢？

不用擔心，美國有部分銀行是認可國際信用報告的，通過國際信用調查，調查對象滿足信用上的要求，銀行一樣可以放貸給你。通常請一個靠譜的經紀人，他會幫你找到符合條件的銀行，為你節約大量時間精力。

信用的高低對能否取得貸款十分重要，信用越好越容易拿到貸款，貸款利率也越低，房屋保險稅也越低。而如果信用不合格則會導致無法取得貸款。所以想要貸款的購房者一定要打理好自己的信用記錄。

無綠卡貸款買房需要準備的材料：

有效的護照和簽證；
工作證明、工作收入(單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯)；
自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)；
在美國當地銀行開設的帳號。

賣房

沒有綠卡的美國房產持有者在出售房產時需要「預扣」資本利得稅。資本利得稅無論有無綠卡都要繳納的，但作為國外賣家就需要預先扣除，在第二年時才會對這個稅款進行核算，多退少補。那麼會扣多少呢？一般是預先扣留賣房全款的10%。這項代徵稅務會由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。如果沒有依法預扣這筆稅款，賣家著將會面臨高額罰款。但有一種情況是可以不用繳納資本利得稅的，那就是在賣房後的180天內在美國再購買一套更貴的房子，只要比賣掉的房子貴就可以。具體信息我的公眾號有寫。

【一】美國買房只需要以下資料：

1.護照及有效美國簽證（3個月以上）

2.美國銀行賬戶（我們免費提供國內見證開戶，7-14天可以開好，歡迎致電400-697-8068諮詢）

如果需要貸款，需要另外提供：

1.首付資金（儘早轉到美國銀行賬戶，美國多數銀行要求首付資金到美國境內銀行賬戶2個月以上才可以申請貸款，這是反洗錢要求），一般華人首付3-5成較多

2.個人徵信報告

登陸https://ipcrs.pbccrc.org.cn/，註冊用戶，輸入個人信息，申請報告後24小時後可以下載

3.在職證明及工資單

【二】有沒有綠卡到美國買房有什麼區別

1.本質上沒有很大區別

2.是有綠卡並有信用積分的，可以按照美國居民申請貸款，貸款成數和利率等條件，相對外國人更加優惠

3.賣房時，美國居民享有每年一個人25萬美金以及家庭50萬美金的資本利得稅計稅基數豁免，外國人沒有。

我們是來自上海交大MBA創業團隊，2015年開始，專註為華人提供美國購房、投資、移民、赴美生子等服務。

美國購房我們提供從前期諮詢、銀行開戶、按揭貸款、現場看房、交房裝修、出租管理等環節的一站式保姆式服務，給客戶最簡單、高效、放心的服務體驗

微信公眾號：上海戀美

官網：上海戀美

隨著美國房地產市場是一個開放的市場，歡迎世界各地的投資人前來投資置產。紐約也一樣，而且紐約房地產更是一個全球化的市場，國際買家幾乎佔了購買者的三分之一。那麼，外國人如何在紐約買房呢？

美國人和外國人買房基本沒有太大的區別從紐約房產類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由於審查嚴苛，一般外國人不會購買。

從購買手續來講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。許多銀行和貸款機構提供給外國人的貸款計劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。從稅務的角度來看，外國人買房同樣享受許多稅務的減免措施。

只要這些外國人在美國報稅，比如他買房自住，申請了貸款，那麼年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣。還有買房投資的外國人，有出租收入，年終報稅時也可以將一些費用進行稅務抵扣。留學生和持H1B簽的人：建議最好用個人名義買

1.持工作簽證H1B的人：在賣房時可以享受和美國人一樣的自住房免稅條款。

2.留學生：父母希望給孩子當地買房。最好直接給孩子錢，以孩子的名義買房。適合用公司的名義在紐約買房人群金額巨大的投資型房產，尤其會牽涉到贈予稅和遺產稅問題的房產。

另外有沒有綠卡的區別就是貸款時候的額度是不同的！

目前,在美國絕大對數州,外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產,但是首付通常要在40-50%,並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明,貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場的價格。

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美國買房需要準備的材料有很多，比如說有時候需要貸款就要出具收入證明，每個人的情況都不一樣，所以不能給出比較全面的內容。但是，在美國買房與有沒有綠卡是沒有關係的，所以它們之間是沒有什麼區別的

沒區別，只要能一次性付全款。