怎麼看待決策層釋放房地產政策調整信號：樓市去庫存？

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民生無外乎衣食住行。作為民生重要指標之一，住的問題從來都是高層關注的核心之一。房價暴漲時，「漲價備案管制」成為地方政府的殺手鐧，輔以限購限貸，將高房價和政治不正確划上等號，堵上老百姓吐槽的嘴；而行情趨冷時，地方政府直接把老政策改了2個字，用「降價備案管」制確保沒有「房鬧」影響穩定。

在全國範圍內整體樓市於3.30樓市新政之後回暖、去庫存有序進行之時，中央的忽然高調，只是因為在房地產這個可以說是政府主導的特殊市場里，短期銷售不暢遠不如長期被持續看空來的可怕。所以這個「化解房地產庫存」 的政策思路，是對未來的一個長期發展指導，尚未有政策的落實。就短期而言主要作用還是維護房地產行業的穩定。

通俗點來說，高層現在就是要放出這樣的信號：同志們放心，房子賣得掉 （化解房地產庫存），大家都來城裡住吧（通過加快農民工市民化，擴大有效需求），不買的話租也可以（以建立購租並舉的住房制度為主要方向；鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業），也不管有沒有戶口（ 允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶；把公租房擴大到非戶籍人口） ，反正你們都有的住 （以滿足新市民住房需求為主要出發點），而且住房投資是好的（ 鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房）。雖然今後會讓市場這個「無形的手」來確定價格（ 要取消過時的限制性措施），我們還是會逼迫開發商降價的（ 要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格），把那些不聽話不靠譜的一一幹掉（ 促進房地產業兼并重組，提高產業集中度）。

總的來說，這就是吳曉波說的「中國的窄門」，即市場條件好的時候，"發展才是硬道理"；而市場不盡如人意時，則「穩定壓倒一切」。

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1、因城施策、分化發展成為房地產行業新的政策導向。7月26日，政治局會議強調「去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來」，「降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。」房地產調控進入下半場——一二線城市抑制資產泡沫，二線以下城市去庫存。

2、對於一二線城市來說，重點是控制價格不過快上漲。在去庫存、鼓勵購房政策刺激下，去年下半年以來房價出現大幅上漲，地王頻現。今年上半年全國湧現205宗地王，其中蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。今年上半年房地產開發投資46631億元，同比增長6.1%，比上年同期增速提高了1.5個百分點。

3月25日上海、深圳收緊限購政策，之後合肥、南京等二線城市也開始對過熱的樓市進行調控。7月25日證監會表示不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款；接著銀監會又下發了《商業銀行理財業務監督管理辦法(徵求意見稿)》，這是一份被普遍認為針對開發商拿「地王」的新舉措。部分城市還出現了金融主管部門坐鎮土地拍賣現場或設定土地拍賣最高限價的「極端」調控措施。

我們認為，一二線城市價格上漲勢頭將趨緩，但本輪相當部分的剛需並未充分釋放，一二線城市房價短期不會下跌。我們一定要記住，中國房價並不只是住房價格，還包括了教育、醫療資源的配置。

3、我們把二線以下城市定位為區域中心城市，去庫存的大招將出：答案就在本次政治局會議公報中「大力推進農民工市民化」。

區域中心城市在教育、醫療資源上的優勢對農民是有吸引力的，因此區域中心城市房地產問題的核心是兩個，一是如何使願意進城的農民工具備支付能力，二是如何建立可以適應農民工市民化需要的社會保障體系。2015全年年農村居民人均純收入為10772元，全國農民工人均月收入僅3072元。

4、區域中心城市去庫存的大招之一是加快農村宅基地和農業用地經營權流轉。3月24日，央行等發布《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，「兩個辦法」強調，試點地區推進確權登記頒證、流轉交易平台搭建、價值評估、抵押物處置等配套工作。北京市大興區等232個試點縣（市、區）、允許以農村承包土地（耕地）的經營權抵押貸款；在天津薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域，允許以農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款。此前，四川、江西、山東、河南等地已經開始試點農民住房財產權抵押政策。

重慶地票制度也是有益的嘗試，引導農民自願將閑置、廢棄的農村建設用地復墾為耕地，形成的指標在保障農村自身發展後，節餘部分以地票方式在市場公開交易，截至2016年5月上旬，累計交易地票17.7萬畝、353.4億元。

5、區域中心城市去庫存的大招之二是戶籍制度改革，社保體系建立。農村人口市民化是一個系統工程，需要解決社保等一系列問題。2015年農民工總量2.77億人，其中參加城鎮職工基本養老保險的5587萬人，僅佔20%。

國務院2014年發布的《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，取消農業戶口與非農業戶口性質區分和由此衍生的藍印戶口等戶口類型，統一登記為居民戶口，截至目前，出台戶籍制度改革方案的省份已增加到29個。

但戶籍制度改革的落地進度不盡如人意，歸根到底還是打破既得利益的勇氣不足。

6、區域中心城市去庫存的大招之三模式創新。8月3日，發改委發文「鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可採取先租後售、與政府共有產權等方式促進居民購房。」

江西、湖北、四川等省份逐步將包括農民工在內的新市民納入住房公積金制度範圍。河南、山東、江蘇等省份通過發放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業補貼等方式吸引農民工來當地購房。廣東、湖南、吉林、浙江等省份多地與當地農行分行展開合作，推出「農民安家貸」產品。截止今年4月，全國已有20餘省先後出台政策鼓勵農民工進城購房。

7、預計農村宅基地和農業用地經營權流轉政策會在最遲明年上半年全面推開，戶籍改革落地也會得到決策層的大力推動，這兩大政策釋放的政策紅利會對區域中心城區房地產去庫存起到重大推動作用。

8、至於各路專家眾說紛紜的房產稅，我們認為，只要需求大於供給，任何成本的增加都會轉嫁到購買者，並導致價格的上升。

何況房產稅如果真的能夠通過立法置換包括土地出讓金和各種於法無據的稅費，對房地產行業未嘗不是利好。

房地產業最後一個春天還沒結束

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個人覺得開發商到期要還銀行貸款了，中央擔心房企無法還款會波及一大片的產業，拖累中國經濟發展。

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雖然去庫存是一個房地產的問題，但卻無法由房地產政策自身來解決。

庫存都是些什麼，庫存是比那些價格窪地的房屋還無人關注的部分，是那些價格已經不敏感的房屋。這些房屋必然存在著某些問題。和價格相關的一切政策、調控手段在這部分房屋上的效用都是很低的。

房屋的需求層次大致為，安全（可以居住） &> 便利（可以生活） &> 舒適（舒適生活） &> 奢華（高檔生活）。可以看到安全和舒適是房屋自身的屬性，便利則是外在屬性。大多數的存量房的癥結也就在這裡。

那麼什麼政策才能較為有效地解決存量房問題呢？目前來看主要是外在屬性，所以一定要靠城市規劃政策。從全國範圍講，規劃的重心都在一線城市；從城市範圍講，規劃都在資源密集區，土地是有限的，不在此列的房子如何不成為存量房？現有庫存如果沒有相應的城市規劃帶動周邊，聚集人口，是不可能消化的；未來新建設房屋也要考慮到城市規劃，避免浪費資源。這裡必須要政府干預，如果只是市場調節，則會陷入『先有雞還是先有蛋』的困境。

規劃帶動雖好，可見效慢。短期看蓋好的樓不能總放那擱著啊，開發商的利益不說，銀行的利益不能不管啊！通過一些列價格相關的政策將房屋價格壓低到某一程度促進銷售後，銀行、開發商的資金得到了回籠，購房者則在『便利』甚至『安全』上加以一定的妥協。誰會做出這種妥協呢？一定是對價格最為敏感的人群。於是城市區域的分化也就逐步加劇了。

但不管怎麼說，至少房屋賣出去了，更多的人擁有了房子，人口也聚集起來了。不知道這是不是政府想要的結果。

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手頭資料找不到了，作為一個屌絲房地產從業者，簡單說下我自己的想法。

第一，請自行百度 房地產調控 這個關鍵詞，你會發現有茫茫多的調控類政策存在，

十年來，祖國母親為了房子操碎了心，市場不好的時候鼓勵，市場瘋狂的時候暗地裡鼓勵（大霧），所以對於任何一種關乎房地產的調控、方針、政策……個人的看法是，如果你只是考慮自己是否買房，那麼請無視以上。

第二，關於庫存

首先說下我遇到的2個情況：

1、2014年，做過一份山東某地級市的前期方案，截止2014年，城區約40萬人，經濟開發區不到20萬人，當時攏了一下，城區的總庫存在700萬㎡，經濟開發區大概有400萬㎡，當然，可能我這裡的庫存和你所指的不太一樣，但是這個數字大體上你可以參考一下；

2、2個月以前做了河北某縣級市的前期方案，總人口大概56萬，城區總庫存量約300萬㎡！！！

仍然是個人看法：

1、庫存不可怕，至少開發商大多不怕，該進的進，該蓋的蓋，該賣的賣（大霧），用老闆的話說：「哪裡都有房子，如果沒有競爭，要你們幹嗎？」。

2、庫存和普通購房者的距離其實有點大，無數人在說庫存多，開發商壓力大，明年房價下跌，市場崩盤！至少政/府在需要GDP的時候，市場不會崩盤，因為上下游產業太多，不會允許崩盤的，至多平穩。

第三、去庫存化

至少，在我記憶里，2013年就開始提去庫存化了，到現在還是去庫存化！

話題總結：

老大發話了，去庫存，那就去唄！

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從整體來看的話。開放商的庫存是去掉了。老百姓的庫存增加了。剛需依舊沒房。炒房客依舊在擊鼓傳花。鼓聲停的時候……

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當 1+1= 3 的時候，需要把 2 幹掉！

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說明去庫存已經到了國家政治層面了。今年房地產行情分化嚴重，一線城市整體行情有些失控，而二三線卻沒有起色，其實這種結果的就是國家的去庫存化政策導致的。如今的情況是二三線對政策不敏感，去化速度慢。而一線對政策反應敏感，搞不好就失控，以深圳為例，年初200~220能拿下的房子，現在都300+了。但是庫存高企也不是國家願意看到的，房地產拉動上下有幾十個產業，對國民經濟貢獻擺在這，故明年的政策估計會分別對待，更加傾向二三線城市，對一線城市估計不會鼓勵但是也不會加以限制。本人就是這次瘋狂上漲的受害者…。

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美元要加息了，中國經濟被房地產綁架，去庫存是解綁的一個手段

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現在再看這個問題答案就明顯了。樓市去庫存，導致了全國房地產價格上漲。

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樓市去庫存，根本上來說是擴大需求，簡單的經濟學道理，需求擴大價格上升，政府說穩定價格，其實不然，只是在虛掩，如果沒有樓市哪裡去穩定GDP。其實政府也要樓市漲，但是表面上要的是不要他漲得那麼凶，免得嚇壞將要掏錢的人。期待樓市下跌的還是再等等等等等等等吧，

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目前我國房地產庫存嚴重，國家統計局數據顯示2015年10月末全國商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。更讓人心驚的是，這一統計數據只包括竣工後、未售出的現房，但大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存並未計算在內，一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照我國人均住房面積35平方米計算，「空置」的住房可供2億人口居住。如果算上全國各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。

其實另一個數據更有震撼力，國家發改委在2013年對156個地級市做了審計後發現，其中145個地級市包括12個省會城市幾年共造了255座新城，每座新城的面積平均是63.6平方公里，255座新城總共可以再多容納7.1億的人口。房地產業的高庫存誕生了一批鄂爾多斯、呼倫貝爾、二連浩特等「鬼城」、「空城」。

這下你知道房地產庫存有多嚴重，習大大、李博士都要關心了吧。

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看著別人眼饞，看得內心焦燥....工作（個人家庭收入），子女教育，醫療養老（老人），如何解決？當初只生一個好，政府來養老，現在上有老下有小，靠誰?房價上漲，租金上漲，以後集體天作幕，地為床？

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