以後超一線城市會不會房價大跌，而那些二線城市房價大漲？大家覺得中國城市未來房價發展趨勢是怎樣的？

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個人直覺認為未來像北京、上海這樣的超一線城市的房價會下來，而成都、武漢這樣的二線城市的房價會和降下來的北京上海一樣，不知道會不會出現這樣的情況。

這個問題，值得我耐心碼字。（僅供大家思考）

我曾經說過中國三四線城市剛性需求與剛性供給關係已經徹底轉向。基本可以肯定的是房價將步入長期滯漲階段，甚至不排除持續下跌的可能性。由於篇幅的原因無法很詳細說明理由，而在這一篇關於一二線城市房地產房價走勢中詳細說明。

首先我要說明一個觀點，我們今天討論的命題是一二線房價走勢，而不是中國房價是否合理，大家能不能接受的問題。因為中國的房價肯定是不合理的，絕大多數無房者與青年人都是不可能接受的。但是並不代表房價就會跌。就如同非典時期白醋炒到了200元一瓶，明顯是不合理不可以接受的，但是卻有需求。所以決定價格的從來都是供需關係，而非其它因素，明白這一點很重要。

根據上海易居研究院發布的《2015年全國35個大中城市房價收入比偏離度排名》數據中，我們不難發現的是，西安，哈爾濱，成都，西寧，長沙，銀川，和瀋陽7個城市買房壓力最小，一線城市居民一年可支配收入只能買1平米，而這些城市可以買 4-6平米。從這份研究報告中，我們不難發現一個問題。一個城市房價是否合理根本對房價不起絕對影響作用。因為在一二線城市房地產屬性中，投資屬性早已經大於居住屬性。分析一下這7個城市的情況就能很直觀明白了。

1.東北：哈爾濱，瀋陽剛性需求斷崖式減少，人口老齡化，人口外流。

東北是我國國有企業主要集居地，因為國企眾多的原因，所以在上個世紀80、90年代計劃生育執行情況是全國最好的，所以現階段人口斷崖情況最為明顯。因為我們都知道的一點是80、90後是剛需的絕對組成部分。

人口老齡化與人口外流：由於經濟體制與發展水平問題，年青人在東北地區所獲得機會較少。國營體制大家都懂，不多講。所以大量代表經濟活力的青年人口外流，直接致導剛需減少。

2.西北：西安，銀川，西寧城市吸引力相對較小，外來人口增長數量有限

這三個城市都屬於西北城市，總體城市外來人口增長較少，經濟發展水平處於全國二線或三線水平。就像我上一篇文章所說三四線城市剛需總體不可逆轉的進入衰減期，而剛性供給卻在快速增加。像這種城市房價進入滯漲非常正常。

（從圖中不可否認的是一線情況比二線情況好，二線又好於三線）

3.成都：對於說清楚一二線城市房價的產生非常具有典型性。

從前面的講述中，不難看出決定房價根本走勢的並不是一個城市的收入水平，因為大家有錢買房，那是剛性需求才會做的事情。但是當一個城市剛性需求已經減少，房價繼續上漲更多的是因為投資屬性的原因。我有錢並不代表我非要買房子，買房子是因為房價會漲，能賺錢。

那麼對於目前一二線城市關於供需基本現實有哪一些呢？

（土地供應持續減少所帶來的，近期二線城市土地價格高企，調控就是明調暗漲）

1.剛需雖在明顯減少，但是供給端卻在被政府控制：

在正常情況下需求減少，價格應該下降。但是問題在於供給端同樣被人為的控制，由於我國特殊情況，土地完全由政府控制。政府通過需求的變化情況來控制相應供應量，從而控制房價。

這裡就衍生了兩個問題：

（1）.為什麼一，二，三四線城市的情況不太一樣，原因很簡單，各地政府對於土地財政依賴程度不同，越到下級中央決策影響力越小。對於一線城市而言土地財政雖然也是重要財政最重要來源，但並不是唯一來源。再則一線城市房價事關全國，受中央關注度高。所以整個情況與中央所設計的相近。

（2）.對於一線城市房地產調控措施的評價：其實從供求關係上來說，調控房價最好的辦法就是增加土地供應量，而非限制剛性需求。別說土地有限，這一點很多人在相關數據上已經證明是經不起推敲的。而這種調控對於房價調控實際效果是明調暗挺：道理很簡單，體力相同的情況，衝刺100m與慢跑10000m，最終肯定是慢跑走得更遠。而且這種不從根本改變供求關係的調控，對於投機性資金來說是一個巨大的暗示，就是剛性需求還有，只是短期被限制。

在中國為什麼對於房價的憤怒情緒會如此之高，其中極為重要的一點就是投機性資金對於剛性需求群體與青年人的綁架問題。

2.成都，蘇州為代表發展較好，人口凈流入城市房屋屬性開始加速偏離居住屬性，投資甚至是投機屬性越發的明顯。

三．關於一線城市房價不可跌的幾個理論：不在供需層面上的房價理論都是自欺欺人！

近兩年一線樓市之所以這麼火爆其中最核心現象就是目前市場得到一個結論就是一線城市房價是不可能下跌的，而得到這個結論之後又推算出幾條核心觀點：

1.一線城市集中了全國最好的醫療，教育，創業環境等資源，簡而言之就是中國只有一個北上廣深。其實這個論點從這一句話里就看出來是有錯誤的，這不是有四個了嗎。而且更重要的是，事實證明所謂的一線劃分根據實際情況是可以改變的，最近不是有很多唱空廣州的說法，例如：北上深杭，北上深杭蘇之類的說法，各有各的依據。屁股決定腦袋，絕大多數發聲者其家庭資產結構與普通民眾沒有任何區別，房產占其家庭資產超70%，不認為自已會是最後的接盤俠是很正常的。

一線城市的劃分更多是從房地產行業，甚至是從房價上來劃分的。而中國之大，可以說沒有城市的功能是不可替代的。城市的房價從根本上還是由供需來決定，更何況中國還有好幾個一線城市，日本卻只有一個東京，當年不是一樣說我們只有一個東京嗎？

2.未來經濟創新肯定都集中一線城市，最近看到一個說法，認為一線房價還會繼續大幅增長，因為隨著產業模式改變，中國開始進入平台創新模式。簡而言之，一線城市將會在經濟總量比重更大，更集中。

先不論這種看法的對錯，在我看來這依然是一個偷換概念的問題。房價的漲跌並不與經濟增長成絕對關係。因為當房屋的投資屬性成絕對屬性時，普通人無論任何情況下都是買不起房的。這時購房者也就是投機資本是否繼續炒作是要看房屋是否有足夠的回報率的。而反映房屋回報率的指標租售比這幾年是越來越脫離實際情況了。

四．雖然剛需明顯開始進入衰減期，但是一二線城市轉折點難以準確判斷。

1.從理論與實際上，政府這種控制供應兩端，從而最終操控價格的做法是行得通的。雖然政府從全局上是難以完整的控制房價整體，但是對於一線與絕大部分二線城市房價控制能力也是不可低估。雖然中國房地產整體供需局面已經完全倒置，但是一線城市情況卻還在控制範圍內。

2.資本套利空間難以估算，其實整篇我的一個核心觀點就是一二線城市房地產市場主要屬性是投資屬性。尤其是在那種有剛需的城市，投資屬性已經綁架了居住屬性。這雖然是不合理現象，但是也沒有辦法。然而資本是追逐利潤的，當投資收益無法滿足資本最基本的要求時，資本會快速撤離。但是這個空間難以測算的，雖然租售比是一個很好的指標，但是預期才是最關鍵的。

所以在判斷一個城市情況時，未來人口流入情況是關鍵，租售比是參考。

這裡跟大家打個比方，甲乙丙三個人需要車，甲最有錢，乙最需要，丙需要但肯定沒錢。於是賣車的人會把價格標到乙能承受的價格，但是甲看到了這一點，於是出更高的價格買下車，對於乙而言，其要麼想辦法加價買下來。要麼只能等待，而甲會在乙等待的過程中把車租給丙使用。

在乙的想法中認為，甲最終會降價把車賣給我。但是甲的想法是只要有乙存在，車就一定有人要，如果降價，那麼乙一定會讓我降更低的價格，他反而不會買。所以甲決定漲價，於是乙反而更加慌張了。可是如果乙一旦沒有了剛性需求，徹底離開市場，那麼甲立馬思考是繼續租車給丙還是以丙能接受的價格把車賣給他，哪一項選擇合算，就會毫不猶豫的做出選擇。是繼續租等待下一個乙的出現，還是直接套現做其它更有價值的投資。

我們發現當把房子換成了車之後，道理就異常的簡單。剛需是甲（投機資本）的行為基礎，丙的承受能力是決定了甲的收益底線（租售比）。至於乙到底有沒有錢，是必須建立在乙是否存在剛需的基礎上的，乙再有錢，但是他發現自已其實並不需要這件商品時，也是沒有意義的，而甲也知道現在實際情況是丙不可能買得起房。只是有一天沒有了乙，而丙的租金完全不能滿足甲的資本最低收益要求。甲會毫不猶豫退出這個市場。

其實說了這麼多，我的核心觀點簡而言之就以下幾條：

1.剛需決定一切，雖然剛需下降國家可以通調控供給穩住價格，但是從長遠來講，沒了剛需，而租售比不合理程度進一步放大時，存量的供給就會大量的流出，從而徹底打破這種人造房產牛市，供需關係徹底失控。

2.一，二線城市房地產市場的剛需已經徹底被投機資本所綁架，那個城市剛需情況還在維持短期強勢，資本就會流入到那個城市。

3.房價只跟供求有決定性關係，與其它任何經濟概念都沒有什麼關聯，不要被表象所迷惑。想知道自已所在城市房產是否真正保值，緊定人口流入情況就可以了。因為沒有乙與丙的存在，甲會快速離場。

4.不要相信有永遠只漲不跌的商品，也不要屁股決定腦袋，從實際出發。房價肯定是不合理，房地產總體供需情況也已經悄然改變，但是何時崩盤，沒有人能完全算得準的。

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不會，北京上海房價是全國人民撐著的，南京廣州杭州這一類的城市成都也比不上，為啥？不扯城市本身的，這個容易引起地圖炮，光說四川成都旁邊的德陽綿陽樂山加起來，gdp還不夠佛山或者江蘇高，購買力撐不住，一個大城市的房子沒有多少是賣給本地土著的，純粹是眾人拾柴火焰高。深圳？別忘了，深圳旁邊是香港。

清華北大的分數線會不會大降，北郵北航的分數線會不會大漲，和降分後的清華北大分數一樣？

我可以明確告訴你不會。差距只會越來越大。就好像貧富差距那樣。參考香港

有能力成為1線城市的二線城市的房價會大漲。

周邊較富裕的二線城市的房價有能力漲(成都周圍少數民族的購買力與杭州周圍私企從業者的購買力)。

房價不會跌，未來也不會漲，就維持在現在或未來某一個節點上，然後國家極力推廣租房長久化，正常化，這樣即保證了高位接盤俠的自尊，也給了低層民眾一條出路，還整治了炒房者，我說的租房長久化，是指低價出租，比如這個房子正常房貸還60年大概等於房子的總價，現在出租每個月只要房貸的五分之一之類的。按照中國這個維穩的性格來說，只有這一條路了~等我們哪天看到網路上鋪天蓋地的開始吹租房多麼合算的時候，買房多麼蠢的時候，就代表新的風暴已經出現了~

現在主要看政府把，所有的資源都在政府手裡，而且政府還知道你的底牌，就像鬥地主，地主家的牌倍兒好，還有作弊器知道你手裡的牌有多爛，所想怎麼打怎麼打，如果不是地主左右互搏，那農民些就沒有任何機會取勝。

所有脫離了大環境來說價格都是耍流氓，教育、醫療這些情況保持原樣，那麼一線城市的房價只能往上走啊！