如何看待 2014 下半年房價普遍下跌？
以下數據均為二手房
北京：杭州： 廣州：
謝邀。我才不看，我現在就只想把自己老家的房子賣掉。
北京簽到，目前沒發現所謂的降價
不說其他的了，既然你用北京、杭州、廣州舉例，我就不說上海了。單看北京吧：
這是搜房的數據：
這是安居客的數據：
看的懂我想表達什麼吧？
第一點：目前來說，沒有絕對精確的數據統計。
不管是搜房的32K+的9月均價，還是房價網35K+的9月最低價，之間依然有3000+的差價。並且二者的走勢也不同。安居客和房價網的趨勢和均價倒比較接近，但依然不能說明數據是準確的。嗯，然後我們再看：
那平谷在哪兒呢？
對比一下：
繼續看圖玩兒（北京我沒查到，用張上海的圖）：
第三點：知道什麼叫各付，什麼叫到手？知道到手價和成交價的差別么？不知道，那就算了。
至於題目中的問題。
我想請問一下，什麼叫「普遍」？另外你提了「2014下半年」這個時間點，這個時間點真的普遍降價么？
北京西城的房子、上海靜安的房子、廣州越秀的房子、杭州上城的房子，再降，你我這種人想買還是買不起。
我住上海，所以來說下上海房價的感受。
個人覺得上海房價得分類來看：外環內： 新房 幾乎每年都漲，沒見過其下跌（一般赤手空拳買外環內新房很少，要麼是有錢人要麼是置換，外環內房價基本都是每平3.5W朝上，在我看來是天價）。 二手房 每年都是穩中有漲。影響二手房的因素有很多： 1. 整個樓市大環境（隨漲而漲） 2. 地段稀缺性（就算樓市不景氣，由於他的稀缺性，也抗跌） 3. 外環房價（一般工薪階層買房要麼買市區二手房，要麼郊區新房，所以外環的新房對二手房有一些影響。）外環外
新房 如果說2014上海房價下跌，最扯後腿的就是外環外的房子了吧（外環外的地皮本來稀缺性就不高，而且配套設置發展滯後，所以他只能隨勢而漲，一遇到政策收緊或行情不好，就容易下跌，再說本身其定價就虛高好多。）
二手房 一般比較老的房子也很少有人會買，要買的都是次新房，那規律同上。結論：我覺得在現行環境下，上海的房價不會大幅度下跌，畢竟需求放在那裡，也就是外環外的房子會稍微擠掉點泡沫。 在這種情況下，隨著通貨膨脹，所以每年房價在通貨膨脹範圍內的漲幅應該是合理的。我覺得未來政府的計劃應該是控制房價其在合理範圍內上浮。冷靜點看待房價下跌。
首先前一輪的剛需瘋狂催高了房價之後，疲軟的買方市場是客觀存在的，但房地產市場的組成是多元化的，接下來的一波，將是改善型需求主導。
這十五年房地產高潮，建的最多的是哪種類型呢?據我了解的數據應該是60-120戶型的住宅(當然我的數據很有限，而且是區域性)，這類購房者在十五年的高速經濟增長環境下，很多人收入增長也很可觀，更重要的是其購房產生的紅利--雖然此紅利要變現後才算。
其次，此十五年建設的住宅多數在質量，物業管理，社區配套上，均處於低水平。以上兩點，構成了改善型需求的主力。
對於此類人來說，改善住房的需求是有效需求。
看宏觀環境，本屆政府重點強調了未來十年的城鎮化，這次的城鎮化要摒棄以往的粗放式發展，在力求更大的提升城市容納力的同時，更高的提升城市的現代化水平和居民的城市化程度。這是對市場最大的利好消息。
再看市場外的因素。住房商品化起起伏伏二十年，如今還認為房地產是單純的資本遊戲的觀點，明顯不成熟了。不光涉及到無數個下遊行業，隨著產業的升級，也帶來各類服務性行業的進步，可以說是如今中國經濟的關鍵之一，即使你認為這是病態，也不能否認這個病態的事實。
貫穿中國經濟的發展，投資渠道的匱乏伴隨其中，迄今依然沒有更好的選擇，房產，股票而已。政府也沒有給出明確的信號要大力度的放開各種適合普通百姓的投資渠道。
另外，投機需求，是從來就貫穿在整個過程中的，只要稍有利好，便會蜂擁而至。
以上房價的問題說好多次了，我只提點思路供參考，這個問題可以分解為2個簡單的問題：1、自己周圍的房子降價了嗎？2、如果有錢買房，買嗎？
很顯然，個人周邊房子降價是沒看到多少的。資本家把牛奶倒入大海也不會給貧農喝掉，一樣的道理，即便市中心全是爛尾樓，房產商們也不會5折賣出來。而當市中心全是爛尾樓的時候，中國經濟應該已經崩潰了。
大眾需要關心的是，如果我有錢去買房子，買還是不買？這個問題我個人的答案就是買。除了買房子，確實找不到好的長期穩定升值渠道。只有買房是全社會投資的事情，這個盤比任何大盤都大，盤子大了就會更穩，哪怕上升曲線角度變小，也有個房產本在手裡。退一萬步講，即使投資失敗，也只是全民破產，而不是孤單一人。對於房價，綁架的不止是中國經濟，還綁架我們每個人家庭經濟：我沒炒房，但是我老闆有十套房，他如果破產，我自然沒工作，老闆的老闆房子更多，老闆的老闆的老闆更更多。我年輕時候就企盼房價跌，就像希望爆發第三次世界搞死小日本和美帝。現在想想，這是多麼的無知。和平，是多麼幸福，即使洗腦後苦點。經濟穩定發展，也是多麼的幸福，即使被暫時綁架。至少暫時是偽命題。
我的分析是房價必定會回漲。我小時候家裡有套瓦房，兩個很大的卧室一間很大的堂屋，一個豬圈，一個很大的灶屋（廚房）。在當時看來我們是有房子的，也有土地，吃穿不愁。感覺什麼都不缺。過了幾年突然有一天村裡有人開始建兩層的小洋房了，房子好大，好洋氣。然後很多人開始存錢修建自己的小洋房（基本都花了所有的積蓄，有的還向親戚朋友借了錢）。又過了幾年，鄰居家花光了建完小洋房後這幾年存的積蓄在城裡買了套房。後來我初中在城裡讀書，我不喜歡住校，媽媽來租房子邊打工邊陪我讀書，有一天看見旁邊有棟樓在賣房子，我媽媽就也是用所有積蓄還借了兩萬買了一套房子和樓下的一個門面，買房後那一年為了還錢過的真的很苦。家裡有段時間練牙膏都捨不得買，用鹽倒在牙刷上刷牙的。。。。後來全村的人陸續都在城裡買了房子。鄉下基本只剩60歲以上老年人年留守了。城裡也有房了，生活也挺好了。可是。。。。又沒過幾年，在省會上大學，我大學畢業了，學的專業不可能回縣城找到工作的，（其實很多人也不願意回縣城了），所以要在「大城市」工作，女朋友也是一個城市，所以看樣子只有在大城市買個房子安定下來了。所以很多很多大學生工作幾年都在大城市買房了。而現在即使花光所有積蓄是全款買不到房的，只能給首付，還得貸款幾十萬，帝都那些地方還的貸款上百萬。然後大家開始慢慢還房貸，過安穩的日子了。然後現在好了吧，很多人都說，現在沒什麼剛需了，好吧假定沒什麼剛需了，但是你們看你們的房子像什麼樣子？空間設計合理嗎？通風好嗎？採光好嗎？有陽台嗎？有很大的陽台嗎？有幾個陽台？你家裡有轉角樓梯可以上樓嗎？有入戶花園或者樓頂花園讓你養花養草嗎？廚房能擠下兩個人嗎？卧室是10平米都沒有你不覺得擁擠和壓抑嗎？客廳，朋友來多點坐得下嗎？離學校近嗎？你上班是不是要開很長時間車啊？哦，還有，你們的雙方父母，或許還有爺爺奶奶的，他們同時來的時候，你能讓他們住家裡不去住酒店，或者打地鋪嗎？還有你的小區綠化讓你滿意嗎？還有每層的住戶太多，電梯不夠用，每天都讓你等五分鐘以上可能來了上去還超載又不好意思的出來的電梯。還有……上周去朋友家，看到他們的房子上面的問題全都沒有，該有的都有，他們房子09年買的30多萬，現在漲了，估計值100多萬了----是小高層，有七米層高，做成兩層的，基本每個房間都有陽台。但是參觀了他們的房子，對比我那剛買還沒裝 修的房子，當時就想，以後一定要換套這樣的房子。或許有一天我終於換了一套那樣的房子，大家又開始搬到像美國那樣普通百姓都能買得起的獨棟別墅了-----------------------------------------------------------10月12日補充
- 對於人口紅利：我認為任大炮分析的最為合理（任大炮預測的房價基本都是準的）
任志強就有人預測房價還能漲到2015年的說法進行了駁斥，他認為，房價還能漲到2015年的看法，主要是從人口學的角度出發做的預測。從人口學的角度看，到2015年以後，中國年輕人的比例會開始下降，按已經確定的人口出生情況就可以大概算出來，到現在為止，中國30歲以上的成年人口大概有3億，到2015年是5億多，這是最高峰期，到2015年以後成年人口就開始持續下降，成年人口的持續下降將會導致購房需求的減弱。
但是任志強認為，到2015年以後住房需求不會下降，人口下降的時候，不等於這個階段的所有人都不買房子，他們的購房需求以及結婚生子的需求仍然會延續5年以上。按照這樣的推斷，到2020年以後，中國的房價才可能出現下降。在人口結構上，2020年以後是需求和供給相對平衡的階段。
- 對於人口增長高峰期不能憑臆想，下面數據說明
- 2014年年初開始銀行缺錢，遲遲無法放貸，很多13年年初購房的，14年年初才給放款，而且最後放款的時候首套房利率普遍上浮10%左右，而有的銀行甚至上浮了20%。就是說放貸每個月要多幾百，什麼基礎利率七折八個早已經是個浮雲了。很多人望而生畏啊。
- 銀行沒錢放款，相應的開放商也貸款難，可能就會導致開放商急於賣出手上的房子，開放商也需要流動資金啊。所以會稍微降價促銷。
- 李嘉誠在年初的大動作。拋售內地房產，當時很多人看到這個已經預測到了什麼。
- 政府的房價調控政策。房產稅啊，限購啊什麼的。
- 習大大的反腐，去年整了好多的幾十套房子的土豪。這個肯定對土豪炒房有一定的影響，肯定得收斂一下了。
- 因為年初房價已經開始下跌。下半年很多人都會可能在觀望，沒房的人期待再降一點再買，炒房的人也怕買了繼續跌就虧了。
相反，政府又開始救市了
- 銀行不是缺錢嗎？所以我在年初就看到各大銀行開始漲存款利息。
- 政府救市，近來，各地相繼取消限購、放鬆限貸。首套房全款後，二套房可以享受首套房的政策。公積金賬戶餘額沒有一萬五都可以貸款三十萬。各地又出現放貸利率打折。還有什麼首套房貸款補貼。
- 贍養父母的問題
有人說養父母就一定要回去，但是現在基本都是把父母接到身邊，因為在大城市，醫療條件，生活配套都很方便，父母會更長壽。需求來了，父母接過來房子小了，那好，只有換大的了。
而有很多人結婚後和父母相處的問題住在一起麻煩，所以越來越多的人就在家附近給父母也買了套房。方便照顧，也避免了一些矛盾，這也是需求哦。- 對於將來的孩子一個人擁有多套房子的話
農村現在空著那麼多房子，誰願意回去住啊？
經常斷電？十多年前我在農村的時候就基本很少出現斷電的情況。空調，冰箱早就進農村了。水不方便？自己打井，只需按一下按鈕電機將水就送到樓頂安裝的水池，安裝好水管，跟自來水有什麼區別，唯一的區別就是水質比自來水好。洗衣機，淋浴完全沒問題。交通不方便？鄉村水泥公路都修到了家門口了。但是還是沒人願意回去。所以，多年後，你所拿到手上的三四套房子，那時候真的還願意住？不願意，你不願意住別人也不願意住。所以會成為現在農村那些空房子的狀況一樣。沒有價值。你還是要去買更好的新房。別急，讓子彈再飛一會兒～
房子降價了嗎？不從事地產開發的人，永遠看到的都只能是各種報表，各種分析，不論這些數據的正確與否，你會晚一步…
這裡提兩點：一，很多同行都有價無市了 二，很多同行的商業計劃書都下調了明年後年乃至大後年的銷售額，在新盤不斷開發的情況下，降低總額，意味著…
所以，用我們東北話說，這才哪到哪兒啊～ 房子在今年二月份應該是最高點了，從這之後，就是不斷的下行，當然 數字上可能還是那麼多錢，但錢的含金量不同了…要回答這個問題，首先或者說必須要知道的是，房價應該是多少才是合理的！
我上面的那句話是廢話！！好了，言歸正傳。其實房價這些年為什麼高漲，大家都知道，截源開流唄。一方面，需要買房的人越來越多。什麼人？1，拆遷戶。遷移戶口。因各種政府工程，地質變遷等因素，整村整屯的人流離失所，必須在外地買房。2，」新「城市人。可以這麼說，改革開放的春風，吹了二十年，終於吹到農村，讓越來越多的農村孩子有了進城的一個選擇。所以，那麼多人背井離鄉闖天下，寧可蝸居6平米的狗屋，不回去住60平米的老宅。為了那些可見或不可見的未來！他們不一定增加的剛需，但一定增加了人口密度。3，新富階層。春風變成夏風的時候，中產階級真的遍地開花了。他們或許占人口比例不少很高，但佔地面積絕對不小。而且，他們是放假高漲的直接推動力量。4，炒房團。這個不解釋。只要房價還在漲，他們就還在。另一方面，可以利用的房子土地越來越少。為什麼？1，你看不到的土地流失，沙漠化，污染等等，雖然離城市很遠。但就像一根管子里的水一樣，那邊擠一擠，這邊的壓力也會跟著加一些。2，工程。尤其是大型工程。現在很多年紀大的人出門都覺得比以前便利了。為什麼？以前沒路啊。而這些年公路鐵路面積不知道翻了多少翻。其他大型工程佔地更是一占就是一個村鎮——這些地方往往都是不能住人的。3，商。中國經歷兩千年的重農抑商之後，終於又發現原來老老祖宗才是聰明人，所以一切以經濟建設為中心，帶來的結果是各種商鋪商圈商城遍地開花，有人說21世紀中國的第一個十年，最賺錢的其實玩商圈的——這些地方，晚上都是沒人的。4，環保。也許在這點上媒體宣傳不多，但作為政績的一種體現，各個城市都在儘可能的情況下增加綠化面積。5.。。其他因素，這點是中國特色，作者保留最高解釋權。在這樣一系列因素的刺激下，需求的人越來越所，可用來住的土地越來越少，房價快速與國際接軌並且迅速超越，也就那麼自然而然了。
然後，回到最初的廢話上來。房價應該多少合適？
當然，這還是一句廢話。所以我接著之前的內容往後分析。接下來十年，這些因素還存在嗎？那些因素沒了，那些多出來了？1，拆遷戶。可以說看起來是在中國媒體連續三年的不懈批鬥下，強拆越來越少了。但其實真正原因是該拆遷的都拆遷的差不多了，以後拆遷戶會越來越少的，媒體批鬥不批鬥一個樣。2，新城市人。這批年輕人，數量相當驚人，並且在今後的十年里，他們會發揮越來越大的影響。他們是未來的真正剛需。尤其是當他們組成家庭有子女之後。3.。夏風吹過--------------------------------------------————————————-------------------------------------------------------第二回合，夏風吹過，秋天就要到了。。縱觀古今中外，任何社會結構都是金字塔形的。中產階級是社會的支柱，以及貫通上下的橋樑。他們必不可少，為什麼20世紀前後那麼容易出現暴發戶？因為某個奇葩的體系之前抹滅了中間的橋樑，使得社會只有兩個團體，紅色和黑色。現在回歸正常了，那層膜捅破了，水自然而然的填過去了。但是！嗯，必須有但是。任何社會結構的中間階層，不管是稱為中產階級也好，說貴族也罷，他們的數量是恆定的。不會多出來很多，也不能太少。因為社會的總人數是很難發生劇烈變化的，社會財富的增長速度也是幾乎恆定的。所以，在現在窟窿基本被填滿的情況下，新增中產階級人士不會多出很多了，更多的是替代作用。你下去了我上來。所以，這個群體的購買力，也差不多是這樣了。4.炒房團。這個不必多說，不要說樓市下跌，就算只是停止上漲，他們就得離開。然後再說源頭的事情。其實第一第二條一直在持續，但又有一些不同。眾所周知，中國的GDP絕大部分是靠工程帶動的，不管做什麼，領導總要做點事，路修的差不多了，就蓋樓吧。所以在你看到或者看不到的地方，很多居民樓已經拔地而起，但，如你所知，某機關的效率是那啥的，所以樓市危機的風都過去好幾年了，樓還沒蓋好。但是，據某些不明人士統計，2016年底，會是一個大的完結期，很多工程都在那個時候完結，同時比較巧合的是，很多地產商ZF的貸款延期之後到那個時候又到期了，所以，不出意外，那個時候會有點事。當然，本著維穩的良好習慣，到時候繼續違約或者救市也很有可能的。但房屋供給壓力，應該會小一點吧。第三條。我們是應該嫉妒羨慕鄙視馬雲呢，還是應該嫉妒羨慕崇拜馬雲？不好說，但是他的那句話說的還是很有道理的。他和王健林的賭博，如果他失敗了，就是中國的一個失敗。但是，還好，他應該算勝利了。因為，互聯網的春風終於吹遍大江南北，有多少如我一般的DS已經N年不去超市了？電商時代，據統計沃爾瑪的流量已經呈逐年下降趨勢，而且隨著年輕人控局能力（主要是經濟能力）越來越強，老年人越來越走不動，去實體商鋪的人會越來越少，直到和網購形成一個新平衡。但現在，這個平衡還沒來到，所以，商鋪的作用還在下跌——如果你知道在深圳華南城，一個破破爛爛的倉庫，裡面每年賣出的商品賺得的錢比市中心面積更大裝修更高大上的超市高出幾倍，你就理解為什麼它會對地產有衝擊了。然後，再補充一個分析——老齡化，說老齡化之前，先科普一下中國的三個生育高峰期：49-57,62-70,81-90.但因為某些天災人禍，真正的人口增長高峰期應該是第二個。也就是現在很多人的叔叔阿姨輩的。他們構成了現在中國人口最龐大的一塊。現在很多年輕人都不知道兄弟姐妹是什麼意思，卻不會不知道姑姑伯伯是什麼味道。
按平均時間算，以65年為基準吧。65年的人，現在已經50歲的。十年之後，他們正式步入退休年齡（別扯什麼延遲退休，其實跟大多數P民關係真不大，就像在平均收入2000的幾億農民面前討論是5000征個人稅還是10000收一樣）。這和房價有什麼關係呢？別急，我和你說一個人的故事你就知道了。我一個嘉興的朋友，我問他為什麼不買房，他反而問我：為什麼要買？我爺爺奶奶一套房，外公外婆一套房，爸爸媽媽一套房，我兒子那麼可愛老人家還總看不到，估計以後會過來住，以後爸媽肯定要我養，那以後我就有三套房，現在要考慮的是這麼處理這幾套房的問題，買新的？腦子抽了？是的，大概十年之後，很多人就要離開自己的房子，開始合居了。這事不是什麼事件，所以沒有明確的界限，但在那個時期會達到一個高峰。那個時候，房屋的供給量，會慢慢的多起來，多很多。你不信？看看世界各國，凡事老齡化到來，對經濟對房價的影響都是緩慢而深刻的，而且幾乎無法阻止。。看看日本20年連續下降的房價你就知道了。還有一件事，這個十年，中央的經濟中心是什麼？城鎮化！！是的，經過多年很多年非常多年的慘痛經營，我們終於發現，把城市化降級為城鎮化才是合理的。我們用資源堆出了數個世界級的人口大都市，但西部地區的小孩依舊存在吃不飽上不了學！所以，今後建設的重點會逐步內遷，西部大開發之類的，終於要落實處。這和地產有什麼關係？關係大了。也許很多城市的孩子是無法想像很多鄉村人背井離鄉真是帶淚出門的。為什麼？出去就意味著老人家孤苦無依，出去就意味著很可能一年才見一面，出去就意味著這一次回頭有可能就是永別！！但是為什麼要出去？為什麼？為什麼為什麼為什麼？因為窮！！因為口袋窮因為書包窮更因為思想窮，因為不出去就沒錢沒資源沒條件。祖輩窮了一輩子父輩窮了半輩子他們窮了小半輩子，他們不希望自己的子女也要重複他們的命運。外面和老家的差距在哪？是錢又不僅僅是錢。是機會！是教育！是醫療！是基礎設施！是信息！甚至是戶口！出來不一定能改變命運，但是不出來一定改變不了命運。就那麼簡單。甚至可以說，這和獸群為了小輩放棄衰老的同伴一樣的悲哀。這和房價有關係嗎？有！城鎮化如果持續推進，那麼外面的世界和家裡的區別，或許真的只剩下錢了，我相信還是有很多很多人，在其他條件差不多的情況下，放棄深圳4000的工資，而回家領2000的工資的。這不是臆測，這已經是發生在很多人身上的事實。或許有人會如樓下的那位說的一樣，人的慾望是無止盡的，有了瓦房就想洋樓，所以房價一定會漲。但這不過是偷換概念，跟命題無關。因為這是單方面的提出需求的無止境，這個推理得到的是所有東西都會漲價的結果。或許是真理，但沒說明任何問題。中國的城鎮化，或許還需要三十年甚至五十年。但，發起回家的浪潮，不需要那麼久。為什麼？在中國還有一個現象，越是偏遠的農村，出來打工的越多。很多農村家庭甚至是再老人去世之後，舉家出門打工，過年回家面對滿地灰塵。但是越往外這個比例就越少？為什麼？一個是因為社會容納率問題，偏遠的地方底子薄，能容納的就業人口真的不多，剩下的人不得不出來。另一個隱藏的更深的問題是，因為基礎設施，或者說偏遠地區人的生活環境滿足不了現代生活的基本要求。注意，是「基本」要求。真的是基本要求而已。什麼要求？水，電，網路，醫院，或者還包括下水道。一個被生活折磨的欲仙欲死的人，疲勞的時候是不會考慮三星級的馬桶和五星級的大床的，對於大多數底層人員而言，一個舒適安逸的小窩，一個可以通過努力而更加美好的未來，才是真實的願望。而很多偏遠地方，真的連這些都沒有。什麼村村通，好看而已。電線有了，斷電是常事，水管有了，不來水你也白搭。很多人或許都聽說過廣西的巴馬，世界三大長壽鄉之一。但我想說的是，如果那裡的基礎稍微好一點，長壽人口可以多很多。真的多很多。那裡的老人身體確實硬朗，八九十歲的老人健步如飛很正常。但，誰都敵不過時間和意外，很多老人離世，往往僅僅是一些小病，肺炎，氣管炎，胃潰瘍甚至是便秘。很誇張吧？但對於偏遠的連好一點的公路都沒有的地方，老人家沒坐過車，生病了更加不能坐車，小地方又沒有醫院，只能用土方子熬，熬過去，就多活幾歲，熬不過去，就這樣了。唉！！上海為什麼能成為中國平均壽命最長的大城市？因為那裡有做過最好的醫療系統！70歲的癱瘓老人，可以在病床上活到90歲！！所以，為什麼那麼多年輕人要出來？因為他們的先祖創建了這個國度，但是他們的連上依舊貼著「農」的烙印！
天上人要建醫院建學校修公路，絕對想不到他的家鄉。他也不希望看到自己的祖輩只能用土方子死撐。你見過因為喘氣困難然後到角落裡找不知名的黑色小蟲砸碎了混著一些不知名草藥吞下去的老人嗎？你見過見到千足蟲不是覺得怕而是開心的老人嗎？因為這個對緩解腳痛有用。但是，如果城鎮化真的能夠實現，基礎的設施能夠鋪得更完善一些，讓少有所學，中有所用，老有所養，病有所醫。我想還是有很多很多人願意回到家裡建設家鄉了。因為，那裡是他的家啊！！所以。。其實沒有所以了，個人大膽瞎猜，1年半以內房價會正式進入下滑通道，暴跌應該不會，畢竟這個真是ZF的支柱，公家維穩第一，而現在的公家，也確實有絕對實力維穩，應該會想方設法的軟著陸。十年之後的人回望今天的房價，大概就跟我們現在「遙想公家當年，股市初紅了，雄姿英發，羽扇綸巾，談笑間，跌破建國底「差不多吧。同意 @馮Andy，我也住在上海。
現在我們所見的房價下跌，只是當初漲得最離譜的那一部分略微回歸正常了一些而已。
就上海而言，內環的核心區域是絕對不會動搖的「抗跌板塊」。畢竟偌大一個上海，城市規模仍在不斷擴大，而市中心的面積卻不會隨之增加，稀缺性放在那裡，價格又如何會跌？不過這些年市中心的黃金地段雖然保值，卻也沒怎麼漲過。我想，大概是因為價格已然頂天，到了漲無可漲的地步吧。再漲，難不成還能賣到20W一平？
漲幅最快的是外環與中環的部分地區。這些地方原先人跡罕至，被本地人當作是城郊。但隨著人口遷入越來越多，配套設施越來越完善，再及至地鐵輕軌一通，價格也就一路飛漲了起來。這些地區的房價至今仍在穩步上升，與市中心的差距越拉越小，有些新開的豪華樓盤甚至賣出了天價。乍一看讓人瞠目結舌，但仔細一想又有其合理之處。這些漲幅是建立在日益完備的周邊設施以及越來越高漲的人氣上的，並不是憑空而建的樓閣。
真正下跌的板塊，則是在一些「鳥不拉屎」的地方。前幾年房產實在太火了，只要是個樓盤就有人排隊拿號。於是一些無良開放商隨便在郊外荒地圈一圈，空擬一個規劃，搞一些噱頭（譬如空穴來風的軌交計劃，或者道聽途說的商業版圖），就開始賣了。那些年上海的房價漲得實在太猛了，給人一種「今天不買房，明天買不起房」的錯覺。有些預算不高正在發愁的消費者，一看到有個自己買得起的樓盤，居然還是新房，難免心動。再被開發商和無良中介灌點迷魂湯，也就出手了。這些樓盤經常前後左右皆是荒野，只有小區外沿的裙邊房有些胭脂小店和小飯館，走到最近的軌交往往要20分鐘以上。基本可作「世外桃源」而論。這樣的房子，當初建在那裡就是個錯誤，但隨著樓市漲價大潮居然也能漲到一平2W以上！如今又怎能不跌？
所以，這幾年真正「理性」的下跌，至少在上海根本沒見過。所見到的下跌，只是戳破了幾個最荒誕最滑稽的泡泡。中國經濟超級去槓桿化：在劫難逃還是浴火重生
這篇文章最初是2012年7月以英文版【China"s Catastrophic Deleveraging Has Begun】發表在美國最大的財經網站business insider上。預測了房地產市場將見頂，房地產危機實質上是債務危機。中國的債務融資活動已成了龐氏融資的紅海。中國經濟最大的矛盾不是流動性危機，而是超級去槓桿化。之後中文版與2012年十月發表於著名的【戰略與管理】雜誌。英文版引起了極大的轟動，被美國國會議員官網推薦，被美國幾大財經網站轉載，閱讀量以十萬為計。目前中國的經濟形勢完全應徵了本文的預測。
1.經濟風向標：央行政策
全世界都在關注中國經濟的健康狀況。要知道中國的經濟情況有多糟，最好的一種方式莫過於觀察中國人民銀行的政策風向。2012年7月5日，人民銀行在不到一個月的時間裡第二次降息。而此前不久，人民銀行又分別於2011年12月，2012年2月及5月將存款準備金率各調低了50個基點。
除了這些降息的舉措之外，人民銀行還於2012年7月的第一周通過回購操作向銀行系統注入了2250億元的流動性，這是此前六個月以來最大規模的一周流動性注入。而在2012年6月，人民銀行已經向銀行體系總共注入2910億元的流動性；在2012年8月第4周，人民銀行向銀行系統凈注入流動性達2780億元。
人民銀行在釋放流動性方面展示了自2008年以來罕有的激進。
2.系統性債務鏈條斷裂的風險
為什麼人民銀行會如此操心起流動性來？不管坊間對人民銀行抱有何種不切實際的過高期望，央行這些激進的舉措充其量只是給問題重重的中國經濟打上了貨幣政策的創可貼，只能暫時的勉強維持過度槓桿化的經濟和有隨時短路之虞的債務融資鏈條。
央行如此激進的背景是，中國債務融資的主要推手——國有大銀行出現了流動性危機。中央政府政令下前所未有的信貸擴張，越來越嚴格的資本要求和沉重的股票分紅支出使得世界上利潤率最高的中國銀行陷入了外強中乾的境地。根據投資研究公司GaveKal的數據，2010年中國的五大銀行（工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行）在資本市場上總共融資1990億元，可是當年派發股票分紅的支出就高達1440億元。與此同時信貸擴張引起的資產負債表膨脹和嚴格的資本要求使得五大銀行的資金饑渴越來越嚴重。今年3月，中國四大銀行（交行除外）的總資產增加了14%，達到了51.3萬億元，大約是德法英三國經濟的總和。
總資產增加未必是好事，因為根據新規定，2013年末之前中國最大銀行的準備金對資產的佔比必須達到11.5%。他們的core tier 1 資產比率必須至少達到9.5%。在這些日益嚴格的資本要求之下，資產負債表急劇膨脹的中國銀行遭遇流動性危機也就不足為奇了。這時候除了央行釋放流動性之外別無他途，否則債務融資的主板就會出現短路。
3.過度槓桿化的經濟和不可持續的泡沫
根據全球最大對沖基金Bridgewater創始人Ray Dalio的貨幣經濟理論，如果一個國家的發展過度依賴債務擴張，那麼這個國家的經濟危機將以去槓桿化的形式爆發出來。如果這個國家遭遇的是超級去槓桿化（great de-leveraging），那麼央行激進的貨幣政策就會失效，破產、壞賬以及資產泡沫破滅會大面積持久的發生。過度靠寬鬆貨幣政策和擴張性財政政策刺激的中國經濟正在一步步走近超級去槓桿化的泥沼。
根據惠譽國際（Fitch）的數據，中國的融資總量對GDP的佔比從2007年年底的124%增加到了2010年底的174%，然後2011年上升5個基點達到179%。2012年，廣義信用增長速度雖有所下降，但仍較GDP增長為快。
顯而易見的是，中國並非苦於流動性不足，而是苦於不斷萎縮的投資回報率（ROI）。根據Fitch的數據，在2012年每一元新的融資額將產生0.39元的新GDP回報。而2008年經濟危機前則可以產生0.73元的新GDP回報,這個數值需要達到0.50元以上才能使融資總量對GDP的佔比穩定在2011年的水平（179%）上。
根據著名的貨幣經濟學家Hyman Minsky的理論，債務融資分為三種：對沖、投機、龐式。對沖融資，其收入可以支付本息。投機融資，短期內收入只能償還利息而不能償還本金，必須債務展期。龐式融資，收入連利息也還不上，債務不斷疊加，必須再融資或變賣資產/抵押物。經濟體中的投機融資和龐氏融資比重越大，槓桿化的現象就越嚴重，就越有可能爆發經濟危機。在目前中國投資回報率（ROI）不斷萎縮的情況下，對沖融資會大量轉換成投機融資，而投機融資會大量轉換成龐式融資。當這種情況達到一個零界點，資產/抵押物價格會出現大面積大幅度的跳水（Haircut),壞賬大面積產生，信用/債務鏈條全面斷裂，銀行遭受重創，經濟危機全面爆發。這個時候不管央行和中央政府怎樣注入流動性，也無法修復斷裂的信用/債務鏈條，因為產生信用的基礎是投資回報率和良好的資產/抵押物價格。這也是美聯儲兩次規模宏大的量化寬鬆依然沒有盤活美國經濟特別是房地產市場的根本原因。這裡需要引起我們警惕的是，房地產和土地是中國目前最普遍接受和最重要的融資抵押物，房地產泡沫的破裂極有可能以債務危機的形式開始。以國有四大行之一的中國銀行（BOC）為例，2011年其貸款抵押物的39%為地產和其他不動產。而房地產和土地作為抵押物在房地產信託等影子銀行信貸中的權重可能更大，危害也可能更大。根據美國銀行美林證券和Fitch的數據，中國的影子銀行規模已經達到了14.5萬億人民幣，超過了社會融資總量的一半。目前政府對影子銀行監控極為不力，其抵押物結構，槓桿率等等安全性數據遠差於傳統銀行，因此受房地產泡沫破裂帶來的衝擊會更大，而這也將引發傳統銀行的債務危機。
這樣一個去槓桿化的連鎖反應似乎已經在中國開始，問題是什麼時候將達到臨界點。單單依靠人民銀行的貨幣政策工具無法解決根本問題，因為人民銀行無法改善目前投資回報率和資產/抵押物價格惡化的情況，問題的根源在於無法維持的經濟泡沫和崩潰的總需求。(圖1)
建築業是窺測中國經濟泡沫嚴重程度的最佳視角。根據法國興業銀行的數據，2010年中國總共在建築業上投入了10000億美元（包括住宅，非住宅地產和基礎設施），佔據約20%的名義GDP——這幾乎是世界平均水平的兩倍。
2010年，中國建築市場超過美國的規模成為世界第一，並佔據了世界建築市場的15%。這一年如日中天的中國建築業把中國投資對GDP的佔比推到了48.5%——一個中國歷史上甚至是世界歷史上前所未有的記錄。這個時候可以毫不誇張的講中國經濟是建築導向型的。(圖2、圖3)
2010年，中國的混凝土消耗量突破了18億公噸，達到了世界混凝土總需求的55%，是美國消耗量的25倍。中國的人均混凝土消費高達1400公斤，遠遠超過除中國以外的世界平均水平——300公斤/人，也遠遠高於同等收入國家水平。歷史數據表明這麼高的混凝土消費水平是很難長期持續的，早晚會引發建築業泡沫破裂。(圖4)
2010年中國新建了18億平發米的住宅，這相當於西班牙全國的住宅面積。這些住宅已經可以容納6千萬人，雖然這一年城鎮人口僅增加了2千萬人。如果在未來5年中國保持這個建築速度，到了2015年中國將總共興建90億平方米的住宅，足以容納3億人，也就是說可容納的城市化率將達到65-70%，可是根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，這個城市化率要到2030年才可實現。中國的建築速度遠遠超過了中國的城市化進度，中國將有越來越多的地方像鄂爾多斯那樣唱起空城計來。（圖5）
心存僥倖的人們可以在西班牙身上尋找中國建築業泡沫破裂的跡象。像中國一樣，在經濟危機前西班牙的人均混凝土消耗量也多年保持著高水平。2007年西班牙的年人均混凝土消耗量達到了1300公斤的峰值。四年以後，陷入經濟危機的西班牙的年人均混凝土消耗量勉強維持在500公斤左右，幾乎從峰值水平下降了60%。如果中國的人均混凝土消費保持現有的態勢，中國的建築業泡沫也將靠近它的破裂點。
經濟泡沫到後期主要依賴龐氏融資來推進。泡沫的最初，央行過度釋放的流動性會不斷推高資產價格。越來越多的人進入投機融資和龐氏融資的圈子，寄望於資產價格不斷上升。這個時候債務槓桿率不是問題，但是去槓桿化一旦啟動，人們就將瘋狂的拋售資產，需求全身而退的路徑。在投資回報率日漸萎縮的今天，以建築業為主導的投資拉動的中國經濟增長將陷入龐氏融資的紅海。
4.艱辛的中國經濟再平衡
中國經濟不能通過過度投資來持久拉動。那麼我們能不能從出口需求和內需的需求層面來尋求增長的引擎呢？至於出口需求，中國出口的主要市場歐洲和美國都有二次衰退的跡象，因此中國出口將不可避免的減慢步伐。歐洲和美國都深受債務危機困擾，這個時候增加出口屬於逆流而上難上加難，而且會進一步增加歐美難以維繫的債務負擔，從而逼迫歐美以貿易壁壘自保，有引發貿易戰爭的可能。
而且中國也不能寄望於歐美經濟迅速好轉，從而再次成為「中國製造」的優質主顧。Ray Dalio指出歐美這一次的經濟危機屬於超級去槓桿化，需要超過十年的時間才能塵埃落定。根據UBS Wealth Management Research的研究報告，這一次的超級去槓桿化將一直持續到2020年。歐洲和美國的債務對收入佔比必須下降。這就意味著出口再也無法像以前那樣有效的拉動中國經濟了。（圖6）
在投資和出口方面的龐氏融資鏈條即將斷裂。中國將向何處尋求增長？唯一的出路就是拉動內需。但是內需從出口和投資方面要接的盤子太大，有一些結構性的原因使得這方面的前景不容樂觀。
首先，和主流觀點相左的是，中國的貿易順差並不是拜中國消費者的過度儲蓄所賜，而是由於他們的可支配收入嚴重落後於GDP增長和通貨膨脹。
根據滙豐銀行的研究報告，中國的儲蓄率增長主要是由企業和政府驅動的，而不是私人家庭（圖7）。據估計，企業儲蓄對GDP的佔比從1992年的11.7%增加到了2010年的超過22%，幾乎是翻倍了。政府儲蓄對GDP的佔比從1992年的4.4%增加到了2010年的約8%，也幾乎要翻倍。在此期間90%的中國儲蓄率增加都來自於企業和政府，私人儲蓄對GDP佔比一直萎縮至90年代末，然後稍有攀升。所以「中國人民勒緊褲帶導致全球貿易失衡」是個偽命題。
在過去十多年的時間裡，政府財政的增長遠快於GDP和私人家庭收入的增長。例如，2009年政府財政收入是6877.1億元，年增長率是11.7%，與此同時，GDP的年增長率是8.7%,城鎮家庭可支配收入年增長率是8.8%，農村家庭可支配收入年增長率是8.2%。在此期間，企業利潤對GDP佔比也有明顯增加。而根據中華全國總工會的數據，自1983年始，中國工資收入對GDP佔比連續萎縮了22年。從中可以看出，國民收入的分配過度向國家和企業傾斜，導致了國內消費的不斷萎縮。內需的先天不足迫使中國必須依賴出口來消化過剩的產能，從而造成全球貿易和中國經濟本身的失衡，這種失衡在西方經歷超級去槓桿化的今天對中國危害最以為甚，把中國逼進了必須倚重過度投資來拉動經濟的死胡同。（圖8、圖9、圖10）
其次，國營企業過度壟斷了收入再分配，導致了收入差距的惡化，從而使GDP增長很難向普通消費者滲透。一個非常誇張的事實是，2010年，中國移動和中石油兩家央企的利潤就超過了同年中國最大500家私企利潤的總和。壟斷企業還佔據了全國總工資收入的55%。雖然國營企業對國家收入再分配形成了很高的壟斷，但其在解決就業和拉動固定資產投資方面的效率卻遠遠落後於私營企業。根據滙豐銀行的研究報告，2010年私營企業提供了44%的就業機會，而在1992年這個比例是2%。在2010年之前18年私營企業每年平均創造300萬個就業機會，而與此同時國企每年平均裁員230萬，集體企業平均裁員170萬。（圖11）
與此同時，國有企業在全國固定資產總投資中的佔比從2004年的61%下降到了 41%；私營企業在全國固定資產總投資中的佔比從2004年的10%上升到了21%。
由此可見，提高私營企業在國民收入和全國工資總收入中所佔比率是增加就業、穩定投資、縮小貧富差距、盤活內需的提綱挈領的一條捷徑。這並不一定需要大規模私有化來實現，可以通過放開行業限制，稅收傾斜，信貸傾斜等等舉措來實現。必須破除國營企業對收入再分配的過度壟斷，讓私營企業在財富創造和就業創造當中發揮主導作用，要不然大量資源通過壟斷形成的腐敗、尋租、資本外逃和投機來配置就無法實現效益最大化，甚至會產生嚴重的社會凈損失(Deadweight loss)。（圖12）
5.再平衡實現軟著陸
綜上所述，經濟泡沫的不可持續性和需求層面的崩潰是目前中國經濟運轉不良的根本原因。中國人民銀行的貨幣政策無法將這些問題根治，只能勉強維持過度槓桿化的經濟和暫時阻止信用/債務鏈條的斷裂。在這種情況下，投資會疏離就業密集產能密集的領域，因為在消費需求不足的同時，投資回報率也日趨惡化。
如果中央政府不能有效的解決這些結構性的問題，那麼經濟勢必繼續惡化。這個時候會更加依賴央行頻頻啟動降息等寬鬆貨幣政策，但這一切都只能治標不治本。
超級去槓桿化的連鎖反應已經啟動，只靠央行作為政府不作為的話，結果很有可能是硬著陸。政府的作為可以集中在提高私營企業在國民收入和全國工資總收入中所佔比率的上面。要實現這一點，大規模私有化不符合中國的國情，可以通過放開行業限制，稅收傾斜，信貸傾斜等等舉措來實現。政府的作為還可以體現在大力發展內陸省市方面，以空間來換取時間，為在一線城市扛不住的製造業和相關就業的轉移和全國產業鏈升級贏得時間。但是要防止內陸省市的開發陷入房地產狂熱和資產泡沫，因為這些經濟泡沫會嚴重增加實業的經營成本和融資難度，從而使中國錯失產業大轉移和產業鏈升級的良機。
如果中國政府能夠在以上兩方面大有作為，則內需發動，經濟再平衡指日可待，軟著陸亦非妄語，而且這次的超級去槓桿化也不會以大規模的經濟危機的形式爆發，這是以往西方數次超級去槓桿化所未有的成就，不啻為中國經濟為全球經濟治理所做的重大貢獻。
發表於【戰略與管理】雜誌2012年第5期。屬於自2011年以來發表的一系列預測房地產於2015年左右見頂的文章之一，這一系列合稱【地產泡沫的破裂軌跡】，將陸續推出。
公眾微信號：deeywoo
先說結論：從同比上看，確實跌了，但是跌得很少，所謂的樓市特別冷，純屬媒體、老百姓不懂瞎說。這個同比跌幅有沒有意義？有！但是從全國範圍意義不大，要看不同城市。在此不討論，至於趨勢，年初我就預測過，看這個答案：http://www.zhihu.com/question/22761615/answer/22592907當時我只用了幾個簡單的數據，精度可能不夠，所以我預測的增幅可能不準，但是分析的大方向不會錯。================以下為詳細一點來說===================房價到底有沒有下跌，看數據不就行了，既然說2014年下半年，截止目前9月份數據還沒發布，就看6-8月好了，下表是2011年至2014年每年6-8月的全國統一的房價數據指數表，以2009年2月為基期（基指100），「1-N」是說從當年1月截止到當前的平均值，成交面積和成交價格指數一個道理。數據來源全部是國家統計局、央行之類的正規途徑。
看到了嗎，從2011年至今，四年間，全國範圍，今年的成交面積，成交價格全是第二名，不管是當月指標，還是1—N月指標，如果你告訴我，這種叫做「房價普遍下跌」，那好吧，也行……
你可以看到實際上雖然2014年確實房價跌了那麼一丟丟，1-8月平均價格下降不足千分之七！成交面積下降8.3%（其實這個數據才更有意義，不過我就不展開了，大家可以自己想一想），但是都高於2012年同期。所以，媒體說什麼房價跌了，某些神棍們說要崩盤了！去他的吧，只要一直說「過一陣就下雨了」，早晚會被他蒙中！==================然後多說兩句現在的房地產趨勢===================中國房地產確實已經進入調整周期了，市場需求增速基本已經接近、達到甚至過了最高的時刻了，這個在圈內是沒有爭議的。但是並不是說需求沒有了，只不過以後房子的投資屬性會逐漸的削弱，更多的變成一個使用屬性（商品屬性而不是資產屬性）更強的東西。肯定會有人問：你說的我明白了，不過那麼房價會不會跌呢（鴿子為什麼這麼大？），這個我沒法回答，跌不跌得看和什麼時間比，只要中國宏觀經濟不出現非常嚴重的問題（包括出現戰爭、地緣安全受威脅等等），你想房價跌回10年甚至更早……還是醒醒去搬磚吧，全國範圍內不會的，不過局部特殊市場還是有可能。至於國家會不會救市呢？有人說：都已經取消限購和限貸了，肯定救。說對了一半，救是會救，不過早就開始了，我6月底7月初的時候就說「3個月內全國範圍房價見底」，現在也基本驗證了。但是不會引發房價暴漲了，為什麼呢？因為引發房價大漲的因素已經開始衰退了，逐利的資本已經看不太上國內的住宅市場了。現在還想通過買房子賺大錢（特別想前些年）的人，咱還是別浪費心氣了，除非你買得起核心城市核心地段……行了，不多說了，另外：絕對不要私信、評論里讓我預測某某城市房價，咱別開玩笑，每個城市都是獨特的，沒有數據不做研究，沒那麼容易預測，比讓我猜六合彩還不靠譜。還有除了知乎自己的平台外，所有轉載，必須經過我同意！！就這樣！上海簽到，二手房和一手房我關注的區都有一定的下降。一手房寶山新開的較高級的小區，在寶山最好的地段，開盤價比同地段上半年開開的低了幾千元。二手房我打算換的小區，也是寶山同地段，三室從368-380萬降到340萬左右。二手房我家附近（中環內，背靠中環，90年代老公房），今年上半年50平方能賣到158萬，現在同樣戶型138萬有人掛。以上都是中介實體價，不是網上價。
個人看法，改善型大戶型還有別墅尤其是是獨棟別墅會風騷。
以下數據來自搜房網：
北京房價走勢：上昇平穩
上海房價走勢：比較平穩，14年4月後有降，降幅700元/平米左右
成都房價走勢：14年3月後有所下降，降幅300元左右
對於北上廣的人來說，房價跌了，慘啊，苦啊，但是再苦再慘，你還有套房子。
那些看著你苦慘的人，他們除了能笑笑，還有什麼？什麼，你說有人民幣？爸爸再印4萬億，只要分分鐘。你可以不要房子，但是你不能要人民幣。供求逆轉。
從投資角度上來看，房地產投資已經到了瓶頸，就跟股市一樣，漲到7000點，但一群專家說漲到1W是必然的時候開始了暴跌。別跟我提剛需，北上廣深這類剛需最強的城市反而是地產投資資金最集中的城市，一旦雪崩開始，拋售的房產套數能嚇死你。不過崩盤開始的時候，到一定價格會有阻礙（中國大媽又出手救市了），當年黃金跌倒1400美金/盎司的時候，大媽搶的多歡快啊，恨不得把金店搬空，然後呢？你喜歡搶是吧，你越搶我越賣，然後，呵呵噠~
另外由於中國股市的逐漸走強，很多投資客就會逐漸賣出不再升值的房產轉而進駐股市，股市繼續走強，還沒進入的投資者心裡就越著急，房產越會跌，然後就……連帶效應吧從供需角度上來看，現在明顯是供》求，而且就連鄉村老太太老爺爺都知道房子太多沒人買了。那個誰說的，一旦掃大街的都開始炒股了，那就意味著你空倉的時候到了。青島是因為庫存比較多，最近打折挺凶的。
我十一期間買了一套小戶型，現房，精裝修，給的78折。
我加入業主群，說8折買的都沒人信。還非讓我拍一下刷卡的小票。推薦閱讀：
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