2018年房市剛需族該何去何從？
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」，是否意味著未來房價會下跌，剛需族該何去何從，能買就買還是觀望等待？
ps：我在南京，博士還沒畢業，現在兩家湊錢也可買，但是由於還沒工作得靠家裡還貸，壓力很大，所以要不要等2020年畢業工作後再買呢？
關於房市，大家都慣於討論房價，最關心的也是房價，但只有跳出房價看房價，才能看到我們真正關心的東西，當然這其中也包括房價。
本文將按以下三條線，並逐個問題展開：1、房地產市場與中國經濟的關係
2、影響房價的各個因素 3、未來房地產行業的變化發展一、房地產市場的本質
房地產市場起源於上世紀末經濟蕭條時期的刺激經濟政策，是四大法寶之一（房地產、教育、醫療、旅遊），現在看也是最賺錢的法寶。重提房地產市場被製造的初衷是想提醒大家，房地產市場在本質上是為調控經濟服務，它的繁榮與衰退都基於調控經濟的需要，它是經濟手段，不是有人講的經濟的根基。
二、房地產騰飛和中國經濟騰飛同步，也有周期【很重要】
許多人說只要中國不斷發展，人民收入不斷增加/不斷通脹，房價就必然不斷上漲。這是錯誤的牽強附會的想法。 中國確有變富強的內在實力，但中國的發展並非必然。上世紀末中國經歷了幾千萬人齊下崗、金融風暴波及、美國圍堵等內外交困的情況，甚至有傾覆之危。 是之後連續出現的兩次「偶然」轉機（2001年恐襲引發的反恐戰爭和2007年起的次貸危機）讓美國暫時撤圍，我們獲得十幾年寶貴的發展窗口期。尤其是次貸危機後從美國等地過來避險的國際熱錢流入中國，我國國內經濟開始逆勢繁榮。而房地產行業和市場正是在這十幾年尤其是2008年以後實現了騰飛。 潮漲有退時，美國經濟在復甦，危機後民意也向右轉。美國已經要從全球化秩序中抽身，並且通過縮表加息減稅和政策強迫，要把全球資本帶回美國。而便車搭了十幾年的中國現在必須籌備過冬了。2015年至今，經濟已經到頂回落，而一帶一路營造的外部市場也需要繼續深耕才可望成為原秩序的替代品。在這個大勢下，房地產行業已經無法藉助經濟上行而保持或繼續上行。
很多人說央行印錢導致通脹加劇，實際上央行這些年印的大多數錢都是有所本的，本的就是經濟發展和流入中國的國際資本。而現在經濟困難，資金流出，繼續製造通脹是不可能的了，換句話說，今後逐年漲工資也是不可能了，甚至還有可能降薪失業，叫你創業的言外之意還不懂嗎？ 2010年左右貸款買房用通脹後的錢還貸佔便宜的機會不可複製。三、買房是奢侈品消費，不是價值投資
大部分人都認為我國的商品房可以保值甚至增值，然而這絕對不是真的，而且最反對商品房保值和增值的人就是我們的老大哥。目前商品房的已銷售面積是155億平米，按照每套100平米算就是1.5億套；按照每平米現價8000元計算就是124萬億，相當於一年半的GDP總值。 首先，如果房產保值（可以變現），這就不是買賣了，是房產商和老大哥拿「黃金」跟你換紙幣，不可能的。 其次，如果買房還能賺錢，那大概是1億到1.5億個家庭發財，也不可能的。 第三，二手房可以轉賣意味著房地產市場拋壓將越來越大，對應的卻是逐年減少的剛需，將來只有小部分房產可以套現。估算過程見第九條。 總而言之，大家來買房老大哥是歡迎的，但大家想靠買房保值甚至掙大錢，老大哥會告訴你你沒有這個資格。轉賣二手房的行為將被逐步抑制，買房最終是奢侈品消費，不是價值投資。四、漲價去庫存的本意是使用居民存款抵償公私債務
現在房地產市場和鹽專賣權是類似的，地其實很多，就是城市周邊的地也是很多，而且轉讓期限最高只有70年，地價升天本非必需。而依靠專賣權升高地價，實際上就是拿我手裡多了去不值錢的東西換你口袋裡的錢，然後我就有錢花了，這比單純印錢稀釋流通貨幣好用多了，避免了惡性通脹。因此大家要明白，搞大房地產的本意就是賺大家的存款積蓄，是把地方小老哥的債務和房地產相關行業的債務轉移給購房者而已。買房註定是接盤行為，不是說接上一個買家的盤，而是老大哥、小老哥、銀行和房企的盤。五、套牢買房者是目標，手段不一定是砸盤
不套牢買房者，就根本不需要賣地賣房，賣地賣房的目的就是為了賺買房者的錢，豈容二手房再賣出（跟賣地老大哥和賣房企業搶剛需）。不過阻止二手房再賣出不只有直接砸房價這種兩敗俱傷的辦法，像限制出售二手房、製造新房二手房價格倒掛（包括共有產權房之類的變相降價）、剝離二手房附加特權，都是行之有效的辦法，而且都已經在落實。六、城市未來發展方向將使中心房、地鐵房、學區房貶值
關於「市中心的地不可再生」：聯繫區域中心城市、城市群、雄安新區等一系列規劃，中國未來很大可能要效法美國城市群的模式。而城市群的特點就是多中心散布，很可能30年後住在南京城市群鎮江區的人半年都不會去一趟「市中心」南京。 關於「靠近地鐵交通便利」：隨著城市群建立，跨區交通將不可避免越修越多，同時市內高速公路網/快速公交+2公里騎行等交通方式的普及也將改變現有的唯有地鐵快的局面。 關於學區：請不要忘記老大哥會把同一樣權益反覆賣兩次，而且現在搞學區混編、租售同權，的確已經在賣第二次了。七、匯率和房市的棄保
有人在糾結匯率房價到底保誰的問題，然而匯率牽扯的是人民幣國際化這個薅世界羊毛的機會，而房地產由始至終都是為經濟擦屁股的紙，棄保根本無需多想。不過大家可以寬心的是，目前老大哥是直接上有形的手凍結房市了，房價這兩年不會崩（不過持續對國際資本耍流氓真的好么？最終還是要出台長效的截斷房市熱錢的軟性措施）。八、限售兩三年有多大用處？
有人認為目前普遍限售兩三年的政策根本不起作用，然而從預售到辦下房產證就要經歷大約3年，限售兩三年意味著將限制大約5年內賣出的房產。按照去年和今年的銷售量，5年的新房賣出面積將是75億平米，而如果各城市限售像西安一樣進一步向前追溯過往，二手房限制數量將增加更多。九、城市化和新生代帶來的剛需還有多少？
目前中國的城市化率是57%，按照15年後增加到70%這個發達國家水平來計算的話，也就是再增長13%，大約1.7億人。按照人均35平米的居住面積算，是60億平米的需求。不管以這兩年超過16億平米的年銷售速度算還是以2010年以來超過12億的年銷售速度算，都是4到5年的新房銷售就能消耗完15年城市化帶來的新人口。也有人說新生代的剛需能夠接盤。然而未來15年即使長期保持每年1600萬適齡買房的人口增長，即使這1600萬人全生在城市，即使他們全部買房，也只能提供5.6億平米的需求。 二者相加，5.6億+4億=9.6億，這個數等於2009年的商品房銷售面積。也就是房地產和相關產業要萎縮到8年前的狀態，才能適應今後的剛需數量，可能嗎？所以說單單依靠賣房，房地產市場和相關行業是必然衰落的。 對了，在這個情況下大家未來還想拿二手房套現？不存在的。就算老大哥大發慈悲不禁掉二手房買賣，未來15年的新房供應量也將達到230億平米，而現在庫存是155億平米，總計385億平米，但總需求量小於145億平米，這意味著已經有63%的房子已經永遠賣不出去了。
十、二手房拋壓何時到來？只要10年
目前有7.5億人住在城鎮，乘以35平米人均居住面積是260億平米。而20年來的商品房已經售出155億平米，商品房占居住面積的60%。而隨著老一輩人去世，他們的住房面積將不斷累積到年輕人身上，現在30歲已經買房的人（80後），其祖輩已經到了過世年齡，其父輩還有20年也將達平均壽命。也就是說80後手中的房產已經開始盈餘，他祖輩的房產已經開始空出，而這些房產除了放著等升值，剩下就是賣了。即使60後普遍有兄弟姐妹，按一家4個孩子算，一個80後也已經繼承了半套多餘的房產，算下來就是1億套以上的房產。未來五到十年，八零後是否拋售手中這1億套多餘的房產呢？當然有人會說祖輩40後的房子都是在小城市和縣城裡，影響不到一二線。然而如果40後的房產賣不出去，你們猜已經退休的60後會不會回去住40後的房子，然後把自己在一二三線買的房產拿給自己子女賣？十一、房價上升過程與（宣傳的）商品房價值的關係
A房價與居住價值對應——人人住家裡，不待見商品房。 B房價與居住價值對應——被視為奢侈品消費。 C房價超過居住價值——但房租可以覆蓋房價。D房價連房租也遠不能覆蓋——附加權益誘人。
E房價高到買戶口和入私人學校都還有盈餘——買房抗通脹，升值賺大錢。 F通脹減緩，房價高位，供給過量，需求減少——房價捆綁國家社會，永遠不會跌。 G內外形勢都指向房市也可以傾覆——剛需何時買房都對，自住不怕房價跌。 現在已經到了階段G，接下來老大哥都看不下去了，祭出了三段式房地產市場新布局。十二、未來房地產市場——價格差異化銷售法通吃所有需求，資本家已不再倒牛奶
大家都知道賣地是分稅制以後給小老哥們的補償，所以大家都賭小老哥要保房價永遠漲。然而就像我上面算的一樣，老大哥和小老哥們比我們更清楚購房需求已經所剩無幾了，在救老母雞的同時也要尋找新的生蛋雞了。於是出現了以下刮盡每一分錢的操作： 1、限售二手房，盡量多賣包含賣地收入的新房。 2、創造所謂共有產權房，變相降價賣給資金不足的剛需。 3、租房產業化，租售同權形成規模化出租屋和私人出租屋的價值差異，搶私人房東的租金收入。於是能攢到500萬的人用500萬買房，能攢到300萬的人用300萬買房，只能攢到100萬的人用100萬「租」房。三者的區別在於，500萬買的有資格隨時賣，300萬買的只能賣6成，100萬租的不能賣。然而上面我們已經說過，未來二手房將越來越難賣……WTF，沒錯就是WTF。通過這樣的方法，把相同的房子賣給了所有人，賺走了他們儘可能多的錢。
所以現在還說房企不會吃虧降價賣房的人，還是及早醒悟吧，這種銷售手法，麥當勞肯德基都用了許多年了，包括現在的雙十一整點搶，也是這個意思。
十三、規範化租房市場=房企壟斷租房市場
最近建行首先推出了租房貸款，有些人興奮了，認為房租升高的同時會推升房價，彰顯買房價值。然而請大家清醒一點。今後租金上漲是肯定的，從棚改和城中村拆遷也可以預料到今後供應底層的低價房將逐步減少，但是對應的是租房權益的增加。例如長租十年不會再被搬家，例如租房後子女可以在該區上學，例如租房後可以落戶小區公共戶，等等，這些曾經是買房才能有的特權，今後將逐步被擴散給租房者，租房者的確花費了更多的錢，但是卻享受到了原本買房才有的權益，相比於買房卻又少花了許多。不過這不是重點，重點是老大哥不是為了給私人房東增加收入才費力氣搞租房規範化的，老大哥是要來賺錢的，一部分是租客多交的租金，但大部分是原本屬於私人房東的租金收入。
以後私人房屋最終將競爭不過房企經營的房屋，只能閑置。而老大哥還可能立法把出租房屋定為經營行為，需要取得營業執照。 結合買房需求不足的前景，房企將建房用於出租的預期是合理的。而十年後的租房市場很可能是房企壟斷中高端租房需求。 最後提一嘴，有人還在幻想租售同權會讓學區房出租獲利更多，容我提醒你，那時候你房子旁邊整棟整棟的全租房也都是學區房了……你三室一廳要整租4000？人家一室配套只要1000。
十四、房產稅要來了，這次是真的
狼來了喊了很多年，這次狼真的來了。為什麼？首先前兩年的土地確權和不動產證換證工作就是為房產稅打基礎的，而更重要的是商品房銷售已經到頂，該一網打盡的都進網來了，限售等一系列措施也已經掩住二手房拋售的門了，餃子該下鍋了。房產稅將被轉嫁給租客的說法不值一駁。十五、人口流入的城市是否大有前途？
現在還有一種觀點是人口持續流入的一二線城市仍然大有前途，房價會堅挺。生活水準、就業機會等理據都屬於這一類。我不否認人口流入能帶來新的購房需求，但需求總量是受制於經濟局面的。 能帶來購房需求的流入人口包括沒辦法獲得更好就業崗位但是有錢購買一二線城市房屋的人和能在二線城市獲得更好就業崗位而供房的人。前者在前十年早已按需求到嚮往的城市買房，而作為今後新增需求主力的後者決定於一二線城市（提供足夠供房收入的）中高級就業崗位總量。那麼在經濟內外都遇到困難的今天，二線城市們的全面擴張從何談起？而哪些二線城市的發展前景可保，真要看造化了，但這並非取決於吸引了多少人才，而在於吸引了多少中高端企業。十六、能漲價去庫存的老大哥不會有錢不賺，切勿逆勢操作
漲價去庫存足以表明老大哥不是婦人之仁，但是現在大搞限購限售，又各種附加權益剝離，又硬推租房產業化，豈能是有錢不賺？大家應該要明白，是強弩之末要另起爐灶了。那麼現在最好的策略是什麼呢？當然是選擇聽老大哥的啦。一切都是陽謀，勿錯判形勢。十七、寫在最後的忠告
看完全文，你應該知道我沒有說房價要暴跌這種話。因此我也不會說剛需等到明年或者後年房價大跌了好入手。我說聽老大哥帶路，是什麼路呢？ 1、房住不炒，以後房子是難變現的，要有心理準備。 2、如果你有足夠的錢，買全產權房是最好的選擇，而且千萬不要將就，犧牲房子的居住功能而投機於房子的升值前景，因為以後賣不出去，你還不如少花錢買共有產權房呢。而且如果篤定要買，既然是買居住功能上佳的房，晚買不如早買，因為居住功能上佳的全產權房大降價的可能性小。 3、如果你錢不太夠，又只是居住需要，買共有產權房，因為和全產權房其實是一樣的…… 4、如果你連首付都湊不齊，我建議你就安心租十年長租房吧，這十年會有點失落的感覺，但十年之後，你會發現你有買房的可能了。 除了以上四條外，我還有以下建議。 5、中國城市發展日新月異，某些東西又隨時可變，投資於商品房的附加權益的話要很謹慎，地鐵房、學區房，不要期待特權會保持二三十年。6、盛世亦有危局。經濟L型底的底部到底有多長？這一輪去產能到底是救經濟的藥方還是失業潮的起始？MAGA意味著有利於我們的全球化經濟秩序破產，川普是否搞得成？我們的收入在未來是否還能維持？我們的二三十年月供是否能保證？謹慎對待負債，世道無常。
7、十年以後再回首現在，我們都一定會有不同此時的感受。房價不一定會白菜價，但那時的我們已經身背多套房，個個是款爺了。所以心態放寬些，買房真的不是一輩子的事，二十年前不是，二十年後也不會是。我們只不過在漫漫人生中，某一年，屯了幾箱鹽而已。 8、租房市場規範化有無限商機，大家不考慮一下么？題主，在回答問題之前，我講幾句「題外話」：
1.房產銷售並不是真的希望房價上漲
很多人都以為，做房地產的非常喜歡房價上漲，每天都盼著房價上漲，錯了，我們才不關心房價，只是關心我們的業績和傭金提點罷了。而房產銷售之所以持續不斷地說房價未來會漲，不過是迎合買房者、促進成交罷了。大部分的房地產從業者，根本不懂M2、不懂宏觀經濟、不懂機會成本，這是經濟學家乾的事情，我們最在行的，是銷售，是讓你在猶疑不決之時，堅定地買入。
而對於一個剛需、耐用性的商品，最實用的促銷手段，就是「製造恐慌」，既然你早晚都要買，反正你賣得起，為什麼不成為我的客戶呢？於是，我們可以看到很多銷售的朋友圈，每天都是佐證各種「房價未來一定會漲」的新聞、言論、數據。
但如果房價真的上漲，而且還是非常迅速的上漲，比如2016年的北京，那時，房產銷售也會非常恐慌。因為房價漲的越高，能買得起房的人也就越少，政府也就越可能限購，能買得了房的人就會更少。而一旦沒有了成交，單靠每月2.5-5K的底薪，是很難生存的。（某些頂豪項目的銷售底薪可以達到10K，但鳳毛麟角，在此不做討論）
了解銷售的原始動機後，你再去看他們的朋友圈，聽他們說話的內容，便會聽出「全新的東西「，也或許能產生不同的判斷。
2. 專業炒房客鳳毛麟角，大部分的有錢人只因缺乏可靠的投資渠道而被動選擇「日常屯房」
很多人都說中國人有「土地情節」，我是部分反對的，之所以買房，確實有「家」的情懷，但大量的「囤房」，便要從「投資」角度考慮了。
對歷史有點基本了解的人，會清楚，早些年的「地主」、「貴族」，家產主要是土地，那時重農抑商，有土地就可以種莊稼，便能賣了換錢，從而買更多的地，而他們手裡的錢，很少很少，跟我們現在企業手裡的「備用金」，蠻像的。所以，才會有「打土豪、分田地」，而不是「打土豪、分元寶」。
而在今年之前，房地產市場也是作為一個「投資品」而被考量的，幾乎永遠不會跌、不需要多麼複雜的操作、沒必要掌握多少的專業知識、買入後只要放在那裡便可以自然升值。相比於不靠譜的股市、水太深的藝術品投資和至今也沒多少人搞得懂的比特幣，房產簡直是最好的投資品了。有錢就買房，深入人心，也是在這段時間。
但隨著房價漲至高點，限購、限貸、限售、房產稅、租售同權等一系列事情的推進，以基金定投、債券、互聯網理財為代表的一系列新興投資渠道的發展，房產投資，未來是否依然被熱捧，還未可知。
3.大部分的「剛需」，不過是「偽剛需」
我們都知道15-17年，不少一二線城市的房價是跳漲的，而作為曾經北京一線營銷人員的我，認為這一波上漲，最可怕的一點，是點燃了普通人的「恐慌感」，把所有的「偽剛需」硬生生地定義成了「剛需」。這一波上揚的房價，不是一兩個炒房客煽動的，而是所有的普通人，「傾家蕩產」並藉助「房貸槓桿」而推上去的。而推上去之後，房價沒了繼續上漲的空間，國家也不會允許房價暴跌，便只能高懸於頭頂，等著未來的通脹，來填平漏洞。
以題主為例，就是一個典型的「偽剛需」，博士都沒有畢業，還不知道未來會在哪裡工作，還沒有工作，就已經開始急著買房了。真正的剛需，當是無論外界環境怎樣，自己都非買不可的。
在這裡，我們做一個小實驗就好：如果從買入那日起，你的房產在接下來的5年都不會有多少上漲，相對的，你要負擔個種貸款、要放棄在北上廣深的發展機遇、要每天奔波地去上班，你還會去買么？
現在回到正題：
1.2018年的房地產市場會更加分化
北上廣深的房地產市場，目前仍是寒冬，且很難快速消散，在18年年底，可能會迎來小高潮，但只是成交量的小高潮，很難是價格的小高潮，畢竟15-17年，已經透支了幾乎未來2-3年的上漲空間；
杭州、成都、南京、重慶等二線城市，會由於發展前景不同、對年輕人的接受度不同、以及房價調控的成熟度，會存在微小變化，比如部分不點名的二線城市出現的一、二手房的「房價倒掛」、萬人哄搶新房、開發商捂盤不售，就是邯鄲學步般失敗的樓市調控政策。但重慶的調控政策，非常完善。這些二線城市，因為還在發展，相比於一線還有房價上升空間，所以房價上漲的概率較大，但可以預期的幅度，並不具有投資意義。
三四五六線城市的房價，從長遠來看，會漲，短期來看，意義不大，畢竟即便是盒飯，也能從3元漲到30元。
2.買房者需要從「閉眼買房」進化為「睜眼看房」
作為一個投資者，我們應該關注「黑天鵝」、「灰犀牛」與「房間里的大象」么？我們應該關注那些可能的「崩盤」、「暴漲」么？不，我們只應該從「期望」的角度，去投資最可能發生的未來。雞蛋是否都放在一個籃子里不重要，重要的是那個籃子翻掉之後，我們是否能有新的雞蛋。
作為一個買房者，相比於詢問2018年房價的漲跌情況，難道不應該先了解房貸比例、限購條件、買房流程、買房稅費、一二手房差異、大小產權房差異、住宅公寓差異、地段選擇方式么？過去的一段時間，確實什麼房產都可以漲，但在嚴格調控、槓桿困難、城市分化，以及租房政策推陳出新、保障房穩步推進、房產稅可能來臨的未來，我們真的敢無腦買房么？
若要買房，請記住這七個字：
多看、多問、慢決策
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人生首套房操作指南 5K人參加，但因為是第一場，不太成熟，所以在最後有上傳一個幾萬字的買房word文檔，希望能幫上忙
好好買房：好房子，好在哪 關於「選房」的一系列問題，語音條數之所以這麼久，是因為把每一個人的問題都進行了回答
我該買房么？ 與 @吳銘 老師共同發起的聯合live，兩個人的觀點，經常對立，但大方向統一
以及一本電子書：
買下第一平米：年輕人首套房操作指南 比較詳細，也非常淺顯，只是房地產的入門科普
以上都是非常淺顯的入門級知識，適合房產小白，適合沒有購房經驗者，若對房價感興趣，不要買上面的，這個可能適合：
房價這門玄學 有幾個分析報告和文件，分別簡單科普了地產投資部門、地產諮詢公司、職業炒房者的分析房價方式
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如果單純為了賺錢，通過賣房傭金要簡單很多。
而我之所以開live、寫書，是因為我想說些不違心的話。
以及，成體系且有價值的知識與經驗，不應免費。
其實買房和價格無關，和你是否能承受選擇錯誤帶來的損失有關。如果你根本沒有首付的錢，也談不上剛需了，前提是你得有錢交首付還貸款。所謂選擇錯誤就是：1.你買了房，房價大幅度下跌。2.你沒買房，房價大幅度上漲。既然你是剛需，你就需要考慮如果你買了房子房價如果下跌你能否承受，如果承受得了，那就抓緊買吧。如果你本不想買房，那你就要考慮是否能承受房價繼續上漲。反之，承受不了的話，就反方向操作即可。
對剛需來說，第一套房子，就是人生的第一桶金。
不要著急買入，
但凡買入，必定要產生收益上的暴擊。
否則你和有產者的距離越拉越遠，很難追回。
18年樓市極大概率是會穩的。但是買房這事上，不建議放鬆警惕。很多人，就是被平淡期的樓市麻痹，不著急存錢攢錢，被下一輪暴漲打壓的措手不及。
在18、19年兩個平淡期里，樓主一定要借勢借力借父母的錢，籌措好資金，多去跑跑市場，多看盤，對下一輪領漲的品類和樓盤做好伏擊。
至於2020年是不是會有一輪大漲，不確定。但我要根據我的經驗，分享一下，如何學會判斷樓市大勢，實現準確布局。千萬別等到暴漲才後知後覺。那時候下手就晚了。
判斷樓市很簡單，記住一句話就夠了：
一線看貨幣，二線看預期，三四線看國運。
一線看貨幣
為什麼任大炮說有生之年看不到房價大跌？
為什麼RM日報說房價上漲是必然趨勢？
為什麼小白領們怒吼一線買房要不吃不喝100年，房價還是不降？
小白領們的思維邏輯是：房子就該讓我買！以我的收入買不起房子，房價就是泡沫，就該降。
但他們不知道，一線城市的房子不是給他們住的，是給全國最有錢的那幫人住的。
由於嚴重不對等的供需關係，一線房產有了套利空間，從而產生樓市溢價。強大的財富聚集效應讓全國甚至於全世界的有錢人聚集於此，這種情況下，一線的樓市就是資金黑洞，源源不斷吸入買家的錢。
所以，決定一線城市房價的，不是小白領的收入，不是城市GDP，更不是毛線租金，而是貨幣。一線城市房價漲不漲，只需要看貨幣有沒有大放水就可以了。
以之前的樓市歷次調控為例，貨幣收緊往往伴隨著樓市下行，貨幣寬鬆也帶來房價上漲。
2004-2007年第一輪調控，央行加息9次，房地產市場持續低迷；
2008年5次降息，加上四萬億經濟刺激，房價指數絕地反擊；2010年第二輪調控，兩年內加息5次，存款準備金率大幅提升，房地產市場迅速下滑；
復盤本輪房價上漲，2014 年 11 月 22 日央媽展開首次降息，15年為了擴大去庫存效果，央媽從3月份再次進入降息降准期，一年持續5次。多次的降息彷彿是一劑劑的春藥，金融屬性良好的深圳樓市受不了刺激3月份率先發力，房價一騎絕塵式的上漲，全年新建住宅漲幅近50%。半年後上海上漲，半年後北京上漲。
到2016年，由於14、15年的放水，信貸寬鬆，16年的房貸足足比15年多了3萬億！房貸幾乎是翻了一倍。全國老百姓口袋裡的3萬億變成了銀行的中長期優質貸款。
至此一線戲份已經演完，2016年3月深圳調控，3月上海調控，9月北京調控，調控力度大小不一，整體房價控制的並不理想。
17年一線城市房貸利率連續9次進行上浮調整，截至到9月份，一線城市中，除上海有提供優惠利率的銀行外，北京、廣州、深圳平均利率破5.15%，已無優惠利率。
多次的利率上浮，給瘋狂上漲的樓市又套上了緊箍咒。結合深度的房價調控政策，一線城市房價終於降溫。
二線看預期
二線城市和一線城市的房價邏輯又不相同。二線不像一線有這麼扭曲的供需關係，本地人都不缺房，原本並沒有急切的買房需求。但二線買房人表現出來的特徵也非常明顯，他們買房一哄而上，非常容易被煽動，有強烈的從眾心理。
二線樓市本質上是一場庄股遊戲，單邊上漲。對於散戶的心態，莊家把握的非常準確。所以，如何推動房價，秘訣就在拉動他們對房價上漲的預期。
所以使用一個招數，就可以拉動預期。
這一招數就是地王。先炒熱一個區域，不計成本的樹立起一個典範，一個「龍頭股」，再配合輿論刷屏，營造整體市場向上的氛圍。還有什麼比地王短時間更博眼球，更有轟動效應、更刺激人心的？
二線城市的房價上漲，完全是地王的炒作套路——以本輪房價最先上漲的二線四小龍南京、蘇州、廈門、合肥為例，16年就是他們的地王年，這一年地王記錄頻頻被刷新，土拍市場異常火熱。
蘇州：
廈門：
南京：
合肥：
房市不同於股市，股市裡就算龍頭股漲，但也無力帶動整個大盤。但是房市不同，只要有一個區域漲，那麼很快整個城市的房價都會漲。因為買家是散戶市場，有典型的羊群效應。對還沒買房的純剛需而言，房價每上漲一次，他們進入房市的門檻提高了一次，也意味著他們會承擔數額更多的貸款。所以這部分人聽到房價上漲是很恐慌的。一旦房價啟動，預期起來，這部分人就會變成領頭羊激情入市，而恐慌的情緒就會和瘟疫一樣傳染，最終全民接盤。
而限購限貸之後，樓市迅速冰凍。成交量降低，沒多少人買了，以前掛2萬的房子1萬8才能賣出，大家的預期又會不斷下降，開始觀望，希望下跌的更多。彷佛之前的瘋狂不存在過。
三四線看國運
想要一二線房價上漲，並不難，難的是讓三四線上漲。
君不見，2010年、2013年每一次一二線房價上漲，三線的開發商都很躁動。多少次鼓吹房價要漲，但由於庫存過高，人口又流出，三四線房價並沒有多少變化。導致最後每一次三四線的預期都被證偽。
因為讓三四線房價上漲太難了。
外因上，要貨幣足夠寬鬆，寬鬆到大量灌溉一二線截流之後，依然有充足的資金進入。內因上，要有足夠的本地需求支撐。要讓即使有了房子的三四線居民，拿著並不富裕的存摺買房。
表面看，每一步都難如登天。所以，要想讓三四線房價實現上漲，那一定要有及其強大的驅動力。
本輪的去庫存任務，體現的是國家意志。為了去庫存，央媽做足了準備。一方面，通過棚改刺激大家買房的需求——拆了你的破房子，鼓勵你買新房子。14年GWY明確的棚改目標是470萬套，而16、17年棚改目標提高到600萬套/年，需求是不是大量上去了？
同時，16年央媽發明了PSL神器，從拆房補房原始模式升級為拆房給錢新模式，棚改貨幣化安置比例和規模明顯提升。
三四線房價也如同脫了韁的野狗，肆意撒歡。（這是什麼鬼比喻）有人說三四線能漲多少？不知道，這個要看當地ZF的良心，咳咳。
但是三四線還會出現這種大漲嘛？那真的要看國運了。
如今地主家餘糧也不多了。從16年開始，央媽PSL期末餘額增速持續放緩。三四線的貨幣寬鬆基本面也不復存在。對比16年、17年600萬套/年的棚改計劃，18年，19年，20年的目標是500萬套/年，也能說明三四線再也不可能持續今年這樣的一個大牛走勢了。前期增幅過高的城市會出現調整。
為什麼以前提去庫存，現在提去槓桿？因為就是加槓桿去的庫存啊，庫存完成了，槓桿出現問題，不是白費勁嗎？去槓桿，體現在樓市上，說的直白一點，就是不能讓三四線城市出現大跌。
那麼三四線會跌嗎？我只能說，打麻將有四個人都贏的局面嗎？三四線肯定會調整，至於程度，還是看國運了。
中國樓市因為宏觀調控和貨幣節奏，歷來都是以抑制需求為主。但需求被壓抑太久，往往會在幾年之後集中釋放。所以樓市平時不漲，過幾年就會猛漲一輪。業界美譽為房地產周期。
復盤本輪上漲，我們要不忘初心，認真學習。以至於在下次上漲中搞對時機，，希望再進行資產大洗劫的時候，不那麼害怕，不那麼狼狽。
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貓叔聊財經：炒房團是怎麼炒房的？
買房的最佳時機是什麼時候？
中國房價漲成這樣，為何沒有任何經濟危機的徵兆？
中國房價高漲為什麼會得到默許？
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南京不清楚，上海的情況是不該買，目前相當於股市5000點，稍微的調整對工薪族都是致命的。
最近有個土豪約我去看一個新的中式別墅，閔行的，300多平米，3000多萬，他是兒子要從美國回來了落戶方便，他不在乎這點錢。我說你兒子以後怎麼通勤呢？他說根本沒打算上班，兒子打算做教育投資。對於這個價格我在乎，分分鐘調整就是幾百萬，貸款利息每年都上百萬。出門還特別不方便，除了項目有一定稀缺性，這點稀缺性值3000萬嗎？
目前內環內標價1500萬的10多年的公寓，每年只能租15萬，房東還操著心，想賣賣不掉，想租高點又沒人接盤，怎麼看都不值1500萬，這種情況下追高要不就是土豪不在乎，要不就是嫌死的不夠快。
外環外的周浦泗涇嘉定新城公寓基本都開在5萬左右，一套房子大約500萬，300萬商業貸款一年的利息就15萬左右，這些房子要漲到700萬你才能賺錢，短期內能漲到8萬嗎？我看不到。
你說你是剛需，多貴都必須買，那何必還要問呢，買就是了，買完記得忘記這件事，老老實實還貸，國家就靠你們建設房價瘋漲背後：山雨欲來風滿樓。
一、蕭條
2016年房價瘋漲，讓中國的老百姓們都寢食難安了起來。在很多城市，房價的漲幅甚至超過了60%。在中國的文化里，中國人對生活的最高追求，就是安居樂業，安居是樂業的前提。如果在安居上不踏實，生活得揪心也是在所難免的事。
中國人的安居情結，自古就有。孟子曾說過：有恆產者有恆心，無恆產者無恆心。苟無恆心，放辟邪侈，無不為己。
一邊是房價瘋漲，一邊是實體經濟的水深火熱。這種實體經濟的蕭條，是當前全球經濟的第一基本判斷。所以，這就出現了一個很奇怪的冰火兩重天的經濟現象。
蕭條是怎麼來的呢，因為需求不足，因為產能過剩。需求方面，體現的是發達國家的消費市場崩潰，產能方面，是作為世界工廠的中國的產能的過剩。中國作為世界工廠，產能過於龐大，由於技術革新和產業升級，勞動生產率提升太快，所以勢必就會造成普遍的過剩，同時，所有的產成品都越來越便宜，資產價格也普遍的在走低。
這就會造成兩個後果，一個是發達國家的製造業被摧毀。發達國家的製造業空心化，那麼他們的產業工人群體，原本的中產階級，因為失去了製造業工作機會，他們的總體購買力就在下降。這就造成了總需求萎靡的惡性循環。
另一個是全球產成品資產價格持續下跌。商品越來越便宜，對於發達國家的企業來說，他們的營收就會下降，而本土生產的成本並沒有明顯下降，那麼他們就會出現虧損，企業虧損了，就會裁員和破產，企業破產，就會把債務風險傳導給銀行。銀行出現大面積的壞賬，那麼創造信貸的能力就會被損壞，於是整個國民經濟，都走向了蕭條。
而從長遠來看，作為世界工廠的中國，還要繼續把更多的人口進行城市化和工業化，而且從產業縱深上看，中國還將在晶元，大飛機，汽車，精密製造，軍工等全方位進行產業升級，攻陷發達國家最後的堡壘。未來的趨勢是，資產價格還將進一步的越來越低。要說世界經濟大蕭條，現在我們看到的，才只是個開頭。
在李嘉圖的比較優勢理論中，一個完美的全球化分工貿易模型，就是每個國家各負責生產某一些自己擅長的產品，這樣大家都有活干，都有飯吃，世界境界的整體效率也能獲得提高。
但對於中國這麼大的國家來說，人口這麼多，國民又這麼勤勞和聰明，要把中國勞動力都參與到全球分工生產中，他們就能把全世界的活都給幹完，而且每一樣都乾的比其他國家好。這已經不是比較優勢的事情了，而是全能優勢。
全能優勢發展下去，最終的結局就是，中國將成為唯一的工業國，所有的其他國家，都會變成農業國和資源國，包括美國在內。
二、壟斷
在西方經濟學理論中，經濟學家們總強調消費者是理性的，並且具有消費者主權，企業是為了滿足消費者的需求而提供服務的公僕，是消費者的購買力和需求在推動經濟發展。
就拿國內房價暴漲這個事來說，特奧經濟學家們認為是消費者的需求推動了房價上漲。實際上並非如此，在當前的這個時代，在全世界範圍內，消費者都沒有消費者主權。推動消房價上漲的力量，根本不是購房者，而是壟斷者和特殊利益集團。
什麼是特奧經濟學家呢，背景知識請閱讀至道學宮的上一篇文章《奇幻經濟學史：大秦帝國漫遊記》里的第五段：瘋狂的特奧。特奧的字面意思：中國特色的奧地利學派經濟學家。
美國是大企業壟斷最嚴重的國家，它們的大企業聯合體，這個龐大的特殊利益集團，幾乎控制了美國人的一言一行，一舉一動，也控制了全球政治經濟的運轉，美國政府只是這個大企業聯合體的傀儡。
中國的情況，和美國略有不同，如果把特殊利益集團操縱國民經濟叫做國民經濟板結化的話，美國是整個身體都板結了，中國是有半個身體已經板結了。在中國，這個特殊利億集團，是地方正府+金融+地產聯合體。他們才是房價瘋漲的背後主導者和推動者。
現在的房市，根本不是不動產市場，而是一個金融市場。因為使用了高槓桿交易，還有房產中介的配資交易，這讓房市看起來，更像是保證金交易制度的期貨市場，而不是證券市場。
三、債務
前面講了幾個幾本判斷，第一，出現了全球性的蕭條和資產價格下滑風險。第二，出現了全球範圍內的普遍存在的，強大到足以操縱國民經濟的特殊利益集團。第三，房地產市場是一個純粹金融市場。
接下來，我們不禁想問，他們為什麼要推動房價暴漲？馬克思說過，金融是對內的掠奪，戰爭是對外的掠奪，難道這僅僅是對購房者的掠奪嗎？
事情並沒有這麼簡單。他們推高房價，真正的原因是：債務。
地方正府的利益在於土地財政，因為出現了普遍的蕭條，社會總購買力在下降，所以正常的來說，房價會下跌。但是，如果房價下跌，那麼土地出讓金也會下跌，地方政府的財政收入就會下降。而另一邊的帶著高槓桿的地方債，又壓的他們喘不過氣來。不繼續高價賣地，就難以為繼。
金融集團的利益在於，如果房價下跌，房奴們那點首付，只是相當於期貨交易的保證金，比如20%的首付比例，如果房價下跌20%，那麼房奴就相當於爆倉了，他們就會選擇斷供棄盤。這就會造成十分嚴重的壞賬問題。
地產集團的利益在於，如果地方政府和金融集團扛不住了，他們就會被地方政府和金融集團聯手殺肥豬。養了幾十年的肥膘，到了這個節骨眼，他們是越肥越害怕。
所以對於這個聯合體來說，他們的首要任務，就是保住房價不能下跌，這是他們的生命線。只要房價一跌，房奴們一爆倉，接下來的連鎖反應，就是大家都跟著爆倉，債務問題集中大爆發，大量的社會財富被憑空蒸發。
所以，房價只能漲，不能跌。除非他們出局。
四、泡沫
但是，以目前房價之高，有效需求並不多。
有能力在大城市買500萬一套房子的人，應該差不多都買了。買不起500萬一套房子的人，房子漲到800萬一套，他們只會更加買不起，手裡沒錢，看著再著急也沒用。
因為有效購買力的稀缺，成交量比較有限，所以要對沖債務缺口，維持資金鏈不斷裂，那麼只能大幅提高房屋單價。這就造成了跳躍式的上漲，出現了嚴重的資產泡沫。
少數有實際需求的購房者，並不是推升房價暴漲的買盤主力，新增信貸資金才是主力，它們在市場上找不到投資機會，所以它們也都蜂擁進來房市來進行炒房投機，來博取風險收益。在這些信貸資金眼裡，一個城市就是一隻股票，跟炒股是一回事，莊家拉升，吸引一些散戶進來，然後就是割韭菜。
中國的房市泡沫，美國的美股泡沫，都是在經濟體之外空轉的信貸資金所推動的。貨幣主義，是萬惡之源。認為通過增加貨幣供給來提高經濟增長，跟一個人希望通過換一個長腰帶，就能增加自己的體重一樣愚蠢。
目前控制房價泡沫的手段，政府以限購為主。用限購來平抑房價，就是存心的火上澆油。每次政府一喊限購，民政局離婚的人都排成堆。好比餵雞一樣，平時每次餵食喂三把米，突然有一天只喂一把米，他們不搶瘋了才奇怪呢。用限購平抑房價，就是黃鼠狼給雞拜年，故意要把雞逗瘋，然後再把它們都吃掉。
真要控制房價泡沫，其實一點都不難。
首先，建立國家儲備土地，和儲備房機制，如果房價投機過度漲的太高，可以拋儲。第二，建立公房機制。對於首次結婚剛需購房者，符合條件的，給予公房購買名額。叫廉租房太難聽了，通常愛慕虛榮的丈母娘們不喜歡，所以還是叫公房比較好。這樣就解決了大齡剩男剩女問題。一個破房子的破事，都快影響整個民族的繁衍問題了。
第三，很多人應該已經知道了，國家也在推行的，大概2017年左右可能會實行房產稅。這對打擊過度投機，是一個重磅炸彈。所以，房價瘋漲，也跟有些人搶時間拉高出貨有關係。砸老百姓手裡，自己就安全了。
這一幕槓桿轉移的大戲，就是涸澤而漁。
歷史上，這齣戲唱的最好的，是一戰後的德國魏瑪政府，因為戰爭賠款，他們欠下了巨額的債務。不得已，就通過槓桿轉移大法，把對英法的債務，轉移到了德國國民身上，結果最終導致，德國通脹率升高了2.5億倍。惡性通脹，讓德國馬克，成了廢紙都不如的垃圾貨幣，最終導致了德國國民經濟的徹底崩盤。
既然槓桿轉移的後果這麼嚴重，那為什麼有人還主張使用槓桿轉移手段來轉移債務呢？
選擇槓桿轉移的動機有三個。一個是，心存僥倖。第二個是，債務違約的不能承受之痛。
第三個是，老百姓比較健忘，轉移到老百姓身上，搞個金融黃泛區出來，過幾十年老百姓就忘了有人淹過他們這件事了。現在中國還有多少人記得當年蔣介石炸過花園口大壩？
五、違約
我們來重點說一下，債務違約的不能承受之痛。
債務問題，當前是一個全球性的根本問題。因為過度的信貸擴張，債務槓桿放的太高，所以我們看到的財富增長，很多都是虛幻的。美國那邊的數據，他們發行的總貨幣有3萬億美元，但是他們以債務形式所體現的財富總值有57萬億美元。這個債務槓桿，高的十分嚇人。中國的數據，大概沒有這麼高，但是也不低。
怎麼理解這種債務形式的財富呢，比如老王借給老李100萬。老李會給老王出具借貸憑證。這個借貸憑證對於老王來說，就是他的一項資產。老王可以以此資產憑證向銀行抵押貸款100萬，老李也可以拿著從老王那裡借來的100萬做抵押，再向銀行貸款100萬。一旦老李破產，出現了債務違約，還不上錢了，那麼老王的100萬資產，就會化為泡影，銀行的200萬信貸資產，也會化為泡影。
而在老李破產之前，整個債務鏈條上，每一環都持有可觀的財富。而群體性的債務危機爆發之後，那麼整個社會的購買力，就被大面積的清洗一空，大家都沒錢消費了，商品滯銷，企業停工，失業率暴漲，經濟就會陷入大蕭條。
在一個以信貸所驅動的經濟體里，一旦所有的債務都償還清，經濟會停滯。一旦出現連鎖違約事件，經濟也會停滯。而債務違約的連鎖反應，對國民經濟而言是毀滅性的打擊。
08年的美國金融海嘯就是一次由於債務違約所導致的金融災難。而現在的情況是，債務規模，比08年高了一倍多，債務槓桿，從美國那邊看，是08年的5倍多，世界範圍內的平均值，應該普遍高於3倍。
也就是說，如果再出現金融海嘯，他的強度和危害性，會是08年雷曼破產所誘發的金融危機的5倍以上，甚至更高。
六、風險
既然債務違約這麼可怕，怎麼才能對沖這種信用風險呢？
顯然，不能把希望放在老李一定不會破產這種假設上。那就只能靠金融衍生品來對沖這種信用風險。這在操作上，叫做賣出風險。
老李借了老王100萬，老王老是擔心他萬一破產了，老王的100萬財富就會被憑空蒸發，那怎麼辦呢。這時候，保險公司出面了，保險公司說，你不是總是擔心老李會破產嗎，那這樣好了，你花20000元買一份我們公司的CDS合約，如果一旦老李破產了，這100萬我們賠給你。
老王一聽，借錢給老李，他一年給我的利息是5萬，我花2萬再買個保險。那麼無論如何，我都有3萬的旱澇保收的收益，而且再也不用提心弔膽的擔心老李破產會讓自己血本無歸了，這2萬塊花的值，所以二話沒說就買了保險公司的CDS金融產品。
對於保險公司來說，他要賣50份CDS產品，才能確保，萬一出現一次違約，它出面賠償，不至於虧老本。保險公司，生意做的挺好，果然賣出去了50份CDS產品。
但是，天有不測風雲，50個老李裡面，有十個違約了。這時候，保險公司就要賠償1000萬，給十個老王。這檔子生意，保險公司總共虧損了900萬。保險公司一看，這生意做的真挫啊，乾脆破產拉倒。於是宣布破產。
保險公司一宣布破產，這下就山崩地裂了。
首先，有十個老王因為信貸無法收回，變成了窮光蛋。社會上還有40個老王一看，我的天哪，真嚇人，趕緊找老李要錢去。馬上平倉。於是社會風險情緒急劇飆升，到處都在平倉和拋售，甚至很多人開始擠兌銀行，信貸融資成本大幅上調，整個國民經濟，馬上就陷入癱瘓。
當年，雷曼們的CDS沒有擋住美國的債務違約風險。今天，中國開始推出CDS來對沖債務違約的信用風險，靠的住嗎？
實際上，以目前全球債務規模之龐大，一旦出現信用風險，任何的風險管理工具都形同虛設。
賣出風險操作成立的前提是，世界上還能存在著一個安全的地方。問題是，現在世界上還有安全的地方嗎？
七、衝突
既然金融海嘯這麼可怕，如果我們提前把水位降低些，降低債務槓桿，這樣就可以不用擔心海嘯了。
相比賣出風險的操作，這種事先釋放風險的操作才是正確的，也是唯一能避免陷入金融海嘯死地的選擇。所以中央講三去一調一補。要去產能，去槓桿，去庫存，調結構，補不足。都是為了釋放風險。
中央還講，要打破利益集團藩籬，要抑制資產泡沫，經濟安全第一。
說好的去槓桿，為什麼又被人加起來了呢？房價為什麼又瘋漲起來了呢？為什麼槓桿轉移了呢，為什麼信貸又開始放水了呢？釋放風險，會損害某些特殊利益集團的利益，所以他們更傾向於進行轉移風險和賣出風險操作。
中央的講話都被當成了耳旁風，如果非要問這到底是怎麼回事，只能說，這不是經濟問題，而是政治問題。
前幾天鬧的沸沸揚揚的林張之爭，只是學術之爭嗎？顯然不是。
特奧經濟學家獐猥蠅，代表的是一方的聲音，這股勢力經營了幾十年，還是很大的，獐猥蠅只是他們的文棍打手。林代表的則是中央的聲音。
現在看明白了嗎？
八、路線
中央認為，應該把沉澱在以房地產為代表的舊產業里的資源和資金抽出來，用在產業升級，結構調整，和科技創新之上，因為這代表的是未來中國經濟的方向和希望。依靠實實在在的勞動生產率的提高，來獲得經濟增長，才是正途。
但是另一方，則不這麼想。他們認為，只要擴張信貸，貨幣就會自己製造投資和就業，然後經濟就會增長。他們不想退出舞台，他們要捍衛自己的經濟學巫術信仰，他們要維護自己的利益，他們要掙扎，他們要魚死網破。只管自己是否受益，哪管它洪水滔天。
這是中國經濟未來將向何處去的路線之爭。
在經濟發展思路上，特奧們想把中國經濟，脫離倫理與政治，為所欲為，他們要用資本控制一切。但是這隻能代表一小部分人的利益，而不能代表大多數人的利益。
另一條路，是走向共同富裕。這條路代表了大多數人的利益，但是會損害小部分人的利益。
所以本質上來說，這是大多數人和一小部分人之間的分歧。地產金融化，槓桿轉移，對於整個民族來說，都是一種不能承受之重。
對於大多數平頭老百姓而言，在這個到處都是陷阱和風險的世界，怎麼才能保護自己的資產呢，怎麼才能找到一個安全的避風港呢？可能大家比較關心這個問題。
問題是，現在這個星球上，根本找不到一處安全的地方。最好的選擇，就是君子不立危牆之下，在某一個時間段，只能找到臨時的相對安全的地方。
很多人覺得房價暴漲，人民幣購買力被稀釋，開始換美元，往美國跑。其實美國才是世界上最危險的地方。
如果美國社會秩序崩潰，那麼華人所持有的美元資產，將會被第一輪洗劫。黑人說唱歌手，公開在視頻網站上號召全體美國人去搶劫華人，這個視頻居然被美國人大量點贊，而且站方被投訴，視頻也不被下架。如果美國的華人還不覺醒，早作準備，成立武裝自衛組織，一旦社會大亂，估計會被黑墨那些垃圾人口殺肥豬，重演印尼屠華慘劇。
最近很多讀者朋友，諮詢要不要買房的問題，這裡想說的是，任何投資的第一要務，是計算風險，而不是期望收益。第二要考慮的是流動性，大貴价錢買的東西，萬一砸手裡就不好了。
明知道存在泡沫，不買又覺得會踏空，心理難受，不甘心，看別人買了升值了就如同自己虧錢了。買了又覺得承受不了泡沫破裂的風險。這樣的心態，不適合炒期貨，尤其是房市這種被莊家控盤的期貨市場。
如果是剛需要買房結婚的，除了一線城市和部分二線城市之外，大多數二三四線城市，泡沫並不是很嚴重。如果是在泡沫不嚴重的城市，終身大事重要，沒必要太計較漲一千跌一千的，該買就買吧。
如果不幸攤上泡沫比較嚴重的城市，一可以遷徙到泡沫不嚴重的又比較美麗的城市定居，比如常州，重慶等地。偌大的中國，總能找到一個容身之處，先安居再樂業。二，如果不想遷徙，可以另闢蹊徑，哄丈母娘開心，應該花不了幾百萬。
山雨欲來風滿樓，風雨要來，總會要來的。等風雨過後，晴天要來，也總該會來的。
內容來自至道學宮 白雲先生：房價瘋漲背後：山雨欲來風滿樓 - 至道學宮
A：剛需選擇退讓，避開投資需求。
房產是一個回報率很低的投資項目，溢價非常高。
但是，因為房產的低風險，以及中國民間投資渠道的稀缺性……
導致了具有通縮屬性的房產溢價根本下不來。
房產不是比特幣，不是零和遊戲。
說直接點，如果你手上有一大票閑錢，
具有通縮屬性房子幾乎是在中國，
你唯一可以購入的比較靠譜的資產……
而你沒這些投資客有錢。
所以，你要避開這些需求，把目標放在沒有通縮屬性，或者通縮屬性欠佳的房子上。
因為這些房子因為缺少投資價值，溢價相對低得多。
比如二線城市，三線城市，比如郊區。總之是那種政府可以大力出奇蹟的，存量很多的目標。
當然了，
這些房子質量可能或多或少有問題，
比如面積小啊，房齡大啊，交通不發達啊，配套不好啊，
但是沒辦法，誰叫你又窮又剛需呢？
人總是要有取捨的。
B：面對計劃經濟的趨勢，你要有終身不能夠擁有自己房產的覺悟
計劃經濟時代，你不能持有一樣東西太正常了。
有可能你終身都會租房子，租國家的房子也好租單位的房子也好。
新中國建立之前就誕生的一代人，有很多人一輩子都在租房子。
因為計劃經濟會消滅人民的需求。要麼你被消滅，要麼你的剛需被消滅，你要做好這樣的準備。
當年有自己的需求不想被消滅的人，都因為投機倒把被消滅了。
如今倒車當然不會開到那個時候，但是讓你不能買房子，還是輕鬆+如意的。
比如你作為一個王德彪，可以在北京隨便買房子嗎？不能的嘛。
房票才是最稀缺的資源，而你沒有。
現在你沒有的是北京的房票，將來就可能連戶籍以外的房票都沒有了。
所以，要做好終身租房子的心理準備。剛需不是不能被放棄的。
C：計劃市場下的標的物變現通常會很難，越來越難。
所以如果你是喜歡「低價買入高價賣出」的投機分子，那你得好好想想清楚。
變現難意味著你得虧本出手，那個時候，你這個投機是不是賺錢，真的不好說。
如果你還企圖加槓桿，那就更不好說了……
綜上。
目前來看，最終房市模型需要參考新加坡和香港。
如果你認為：
你的房子沒別人的好，差很多，產權不屬於你，
你的居住問題靠政府來解決而不是自己解決，
這樣的問題是可以接受的，
並且南京是個人口不會大幅度增長的城市，
那麼你就可以等等看，觀望一下。
如果你認為：
你的房子不是你自己喜歡的，
產權不屬於你，居住問題不靠自己，
這樣的問題是不可接受的，
或者你覺得南京的人口規模會隨著上海限流而爆炸，
那麼你最好立即買。
因為在後者的情況下，你的購房成本只會上升。
哪怕房價降了，你的購房成本也會上升。
這是市場的自然規律。
國家現在通過計劃的手段鎖倉，就是在給「剛需」的人上車的機會。
不然到時候有些城市不限購了，溢價再高也有人買光。
通縮的資產不是通縮的信用貨幣，
那可是資產。
還有不要問我為什麼房價降了購房成本會上升，你買個房子不是光出個房價就行了的……
我就拿剛才說的北京舉例子，就算北京中南海有幢房子一塊錢，你以為你買得到嗎？
最後我要講一些話，個人對買房這個動作的理解。
第一：自住房是負債，是奢侈品，是有錢人才有資格享用的高品質昂貴的生活資料。窮人是沒資格考慮這個的，考慮了它意味著你在不恰當的時機選擇了背負一生的債務。如果從生意的角度來看，他一定是虧的。
第二：能出租帶來現金流的房子是資產，不是奢侈品，雖然比較貴，但是他是有回報的。區別是，選擇的時候價格不同，回報率不同，風險不同。買它意味著你在進行一筆生意，這筆生意包賺不賠的時代過去了，它可能賺錢，當然也可能賠錢，全看眼光和運氣。
然後，如果我是窮到剛需買房的人，我會選擇：
A：
把買一套的錢換成買兩套的錢或者買一套租出去自己繼續住父母一起等，
以便於用生活質量換現金流。
B：
買共有產權房/廉價房/廉租房等，然後存錢再買一套商品房出租換現金流。
國家想要長期橫盤，鎖死流動性的意圖非常明顯，投機後被套的結果參考合肥就行了。
現在一線租售比在1：800左右，泡沫可想而知，所以只要中央不作死放水搞全面通脹，房價沒漲的可能性。
目前國家解決經濟困境的方法，一個是借環保之名進行產業結構調整，一個借槓桿去庫存和緩解地方債務，最後就是發展公租房和規範租賃市場。
房產稅這劑葯太猛，搞不好會死的和日本一樣，暫時沒動靜，雖然有關的論文很多。
關於銀行房貸的問題最近鋪天蓋地，大家稍微了解下就曉得風向了。
這些政策對市場的衝擊有多大不得而知，反正都是利空消息。
中國的房價都是一家三代人的高儲蓄和30年按揭撐出來的，透支完了後大家各安天命。
真剛需，二三線要買的以小戶型為主好了，不會虧太多。
一線除非以房換房，不然還是買中環外的一室戶為主，年薪高於50萬的當我是放屁好了。
膽大心寬玩短線的，我敬你是條漢子。
放長線細水長流的，還不如去買銀行的低息理財。
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PS:關於租售比，以上海外環內一套90平簡裝房為例，每平米安居客掛牌價35000，月租3000，租售比就是1:35000/(3000/90)=1:1050。
（樓下那些嫌便宜想買的趁早，真外環內，童叟無欺https://shanghai.anjuke.com/community/view/658172）
除了租售比外，還有和工資掛鉤的住宅負擔能力指數，住宅按揭之首期為房價的20%；每月供款額不可超過家庭每月可支配收入中位數的30%；住宅按揭為傳統25年期。這個按上海6500元/月的平均工資算下來更爽，天朝北上廣的痛苦指數妥妥全球前五。（全國房價收入地圖：在你的家鄉買房究竟有多難？）有這篇文章找數據都省了。
關於房產稅，中國特色是雖然持房成本低，只要交物業費，但是人均可支配收入低，房租收益明顯低於歐美，一旦1.4%的房產稅上身那一線房租收益基本歸零甚至為負，到時大量的閑置房產會流通到市面上，之後的畫面不敢想像。所以房產稅一直是狼來了的狀態，只要來了泡沫必破，那系統性風險基本就是鐵定定的了，是民不聊生好還是國本動搖好？
透支完了可支配收入帶來最大的弊端就是抑制消費力，直接拖垮實業，然後可能會出現減產，裁員，降低預期收入，最後還不上貸，斷供，房屋沒收拍賣，銀行一坨爛賬。要是用全面通脹漲工資解決這問題的話那國本就會動搖，這個沒人願意見到。悲觀點看橫豎藥丸。
如何平衡土地財政、負債、實業和外匯是現在TG面臨的最要命的問題，目前只能走產業結構調整這條道，至於能不能成功，看現在互聯網+和雙創大環境下出來的各種牛鬼蛇神，鬼曉得會怎樣。
房價並不是除了漲就是跌，它還有一種形式就是橫盤，橫盤是什麼意思？就是在當前基礎上微漲或微跌。無論你是剛需還是投資，指望房價暴跌或者暴漲都不切實際。你要明白，最想讓房價維持在高位的是政府，無本買賣多賺錢，那是超乎你想像的。你要相信，國家是完全有能力讓房價維持在當前水平十年不動搖的。你等不起，開發商熬不起，投資客也賭不起，而國家卻無所謂，只要房價在高位，土地還是一樣好賣。開發商利潤低一點沒關係，就怕沒生意可做，少賺也是賺。明白這些厲害關係，基本可以有一個預判，無論是不是剛需，指望抄底買房都是不現實的，再出現大幅度上漲，來不及上車的情況短期也是不可能的。那麼決定你要不要買房的是什麼？一是你是否迫切需要買房？迫切到沒房子娶不了媳婦，落不了戶口，孩子上不了學？如果是這種情況，你沒得選，能買起就買。二是如果持有貨幣你是否有信心有能力有方法讓貨幣實現較大幅度增值？目前銀行保本理財年化收益基本在4.5%，也就是每萬元日收益1.2元。民間靠譜點借貸的利息收益更高。此外，目前股市還算平穩，不瞎折騰，選好業績好的股票，收益也不錯。如果你有其他門路，還可以混的更高收益。總得來說，假如你有一百萬首付款，一年最保本收益也近五萬元，若是配合不同風險級別理財，收益肯定更高。這是算完進賬。如果拿來買房，你可以省去每年房租開支，具體數額看租房需求。但是你同樣需要背負貸款利息，具體貸款利息多少，你可以自行根據你購房貸款計算。毫無疑問，在不考慮什麼心裡歸宿感、安全感之類的情感需求情況下。簡單的加減法就能得出結論:短期內，持有大額現金的收益絕對高於拿去付首付款，一個是持有資產，一個是背負負債，稍微有一點財務常識的都明白，不動產雖然是資產，但是流動性極差，能不能及時變現，變現凈值是多少，在未來幾年，絕對低於預期。在「房住不炒」的政策方針下，個人認為，房價暴漲的歷史短期內不會再出現，持有現金風險絕對低於背負大量負債。剛需也分急性剛需和偽剛需，考慮清楚自己究竟屬於哪一種，算好經濟帳，自然就能做出一個比較合理的決定。
房價已經實實在在的降了，坐標北京回龍觀，上半年450萬成交的房子，相同的戶型最近以300萬的價格賣出去了。而且北京房價的下跌正從城市周邊向市中心蔓延。周邊房價下跌，市中心的改善型住房難以銷售，市中心更無法支持高房價。中國的經濟基本面難以維持那麼高的房價，尤其是這個國家45%的可開發土地上都被蓋上了房子。18億畝土地紅線從GIS遙感數據上看早就被突破了。所以中國的房子其實並不稀缺。而房價上漲往往是人民盲目搶購帶來的恐慌性供需失衡。預計未來半年到一年半，全國各地都會進入房價下跌周期。題主再買不遲。
謝邀
從現有政策來看，未來五年房產政策不會有方向性的調整，換句話說鼓勵租房，打壓房價的總體目標還是確定的。因此你的情況年齡應當在25-30左右，不建議你買房，可以租房來住。什麼時候買房？我覺得至少你要確定工作單位和長期發展的城市才能考慮，這裡要特別關注這個城市新房和二手房成交的比例
我來回答一下吧！不在一二線城市、自己也沒房、近30而未婚。至於人生規劃，應該和一二線有關。請大家莫質疑我，先聽我分析一二吧！
關於房地產的各種數據，很多人都擺出來了，我就不說了。先說普遍性吧！中國房地產市場從最開始到現在，二十多年了吧！根據本人走過的20+省，約100地市所觀察，幾乎92年以後出生的人數相當少了。最多的當屬82-92年間，最集中就是85-89年間，唔，不要太糾結到底哪年了。這只是個人感覺以及觀察的結論。不論城市與農村，基本上，最困難、房價上漲最快的時間，即將過去。92後多為獨生子女，以95年出生的父母為70年左右為例吧，相比85年的父母60年左右，70年不論是見識、財富、房產等，都擁有不錯。也就是說，最大量人群、家庭以及過去了。（我是說城市和農村綜合考慮。只說普遍，個例沒意義）再說分階層，暫且叫做階層吧。一二線城市一個級別、其他地市一個級別、再就是縣城了。一二線城市的畢竟是少數，而且是極少數5%。地市的約佔20%吧，縣城40%，其他就是農村了（上一輩父母比例）。當前社會是，都希望往一二線城市走，不能去的，最起碼混個省會甚至地市也行，縣城就是托底的。沒看見現在農村基本上沒人了嗎？我是說年輕人。個人感覺，除了一二線城市之外的省會和地市的房子，最多五年，必然下跌！我是說下跌而不是橫盤，因為啊，能進的，基本進的差不多了，五年的時間都算很長了。至於一二線城市，這就要呵呵了。國家控制一二線城市人口流入，第一是規模太大、第二是給三四線城市留下人才，畢竟三四線才是中國的主體。哦，任何中層都是主體，畢竟人要吃飯、要穿衣、要生活，都去一二線，誰製造啊對吧？我斷言：除了一二線城市的省會和其他地市，五年後房價回到合理水平，而後，基本持平或者微降，因為縣城補充人口、一二線返回的人流支撐，但是不會太多。至於縣，也就幾年光景了，給個五年是極限了。至於一二線城市，在嚴格控制人口流入的情況下，源源不斷的補充人口，房價最終的結論是：橫盤！當然相比現在的價格（以黃金為準）略降，市中心降低較多，周邊相比現在還要升一點。擔心沒住？不必，中國文化下，你肯定會有住的地方，不會讓你沒住處。看懂就行了！國家的層面，基本上啊，以保障住房為標準，抑制房價上漲兼顧。國家為什麼現在還沒動手？一方面制定合理方案（其實早就有了），另一方面在等，等什麼？等這股勁過去，個人感覺，一二線城市，還需要2-3年，這股勁就過去了，以後的市場會平緩很多，當然，這屆內，一定會拿出方案。我猜測，最終結果是：買得起的，繼續買，限制條件會更多；買不起的，共有產權住房，30-40%的總價拿得出吧；還沒錢的，租給你咯！三者所佔比例為：15%、50%、35%。至於地段，別擔心，有人的地方，就有商業，就能掙錢，肯定都會有，稍等就對了。不論三者哪個，最起碼能保證生活質量不是嗎？辛辛苦苦一家三代買個房子，日子多苦逼啊？以後啊，也不會誰笑話誰，因為生活環境不一樣啦，也就是隱形的分階層啦！不過，表面看起來差不多。還有，即使一線城市體制內，也會租房，這沒有什麼，有戶口，能上學，有住房，一次住個十年二十年三十年的，講真，你還在乎所有權嘛？三十年後早就拍拍屁股走人了。到時候的房租，會和水電費一樣正常，而且，別擔心第二種貸款買房的，一樣每個月還錢。至於第一種，房產稅，必出！而且逐步提高，如果是我說了算，我肯定提高房產稅，為啥。因為這部分肉肥，而且社會主義一定要均衡，貧富差距已經很大了，現在的脫貧就是減少差距，而且，社會主義的分配製度也要調整。反正我是一點都不擔心，無所謂的！我已經分析過了，不論我在哪，那生活也是相當滋潤。房子？我不關心，最多五年，就成常態化，媳婦、丈母娘也沒啥說的了。如果要求房產，基本上是上億資產，然而，畢竟是少數。還有一種情況，長三角地區、珠三角、京津雄，這是個例外，城市群的效應更明顯。基本上沒有區別了，舉個例子，大城市周邊會更加貴，以追上大城市的標準。如句容的房價。反正房市的走向也就這樣了。我覺得不會有多大出入。以上所說的時間，哪年到哪年出生的，不要太糾結，浮動一兩年沒啥。至於房地產的時間，最多四五年。反正我等，我不著急啊，現在也沒錢。我不願買房影響生活質量。說的太多了，和題主問的相距遙遠。認可我說的點個贊吧？或者評論區交流下。全程口語，估計錯字不少、標點亂用，邏輯混亂。先說結論：一線城市和強二線城市（如成都）有能力者趁著房市低迷期剛需儘快上車，再不上車未來真有可能只能租房住，其餘城市建議現金為王，持幣觀望到2019年中。
重點：政府當下的意圖明顯，希望長期橫盤，從香港模式可以平穩轉到新加坡和德國模式（在此模式下商品房是一線城市的商品房是奢侈品，必需品需求租房滿足），但轉換到新加坡和德國模式下，但是過程會曲折漫長，而且在實施過程中會相當具有中國特色。
以推出的租房貸款來說明當前房價問題。（中青在線:建行推出全國首個個人住房租賃貸款產品_媒體集萃_今日建行_建設銀行）
政府：買不起沒所謂，我給你放買房的貸，你只要先給3成就好啦。怎麼，3成的錢都沒有？那就去租吧。什麼，租都租不起啦？沒事沒事，我給你放租房的貸。
都這麼關心你了，你可要好好努力啊！租房貸款是非常能說明當前政府推租賃的長效機制的努力。
有個非常好的觀點分享給大家。對於租房貸款就是舊社會永佃權的延續，是古代農田拆分出田骨和田皮進行租賃的新社會翻版，我稱之為房骨和房皮的分離。
先說說新推出的租房貸款，以建設銀行為例，建行與碧桂園等11家房企開展合作，鼓勵長租，為了防止租戶交不起長租款，推出個人住房租賃貸款「按居貸」，貸款享受基準利率，額度最高100萬，最長期限10年。如果你買了房子，付了首付，那你就是住房貸款，按月還月供，除了最近幾個月買的房子會上浮10%利率之外，如果是以前買的房子，基本都是基準利率的85折或者9折。而租房貸款，也是按月還款給月供，利率是基準利率。銀行的錢不會打給租戶，而是直接打給房企，租戶獲得10年的使用權。之所以這麼玩，是因為房企響應國家號召只租不賣，但是每個月收租來錢太慢，於是和銀行合作，銀行一次性借10年房租款給租客，房企直接拿走緩解資金壓力，房企收了這一次後，以後每10年都可以收一次款，銀行和房企皆大歡喜，各取所需。至於租客，以前月供了30年就可以獲得房子產權，現在月供了10年，房是開發商的，繼續月供。。。這個貸款方案，讓我想起了舊社會的田骨和田皮，很多人對這個辭彙很陌生，我今天給大家科普一下。大家都知道，古代有一種職業叫大地主，坐擁大量土地，靠收租生活，還有一種職業叫佃農，靠租種地主的土地，每年交租子，靠剩餘的糧食生活，這是一種單純的租賃關係，類似於我國目前的房東和租客的關係。明清時代，隨著我國商品經濟的逐漸發展，這種田畝租賃開始了分化，演化出田骨和田皮。什麼叫田骨，確切的說是土地的所有權，你購買了田骨，你就是這塊土地法律上的主人了。什麼叫田皮，確切的說是土地的租佃權，也稱永佃權，你購買了田皮，你就有權利耕種這塊土地，只要你交足了契約上約定的租金，無人有權趕你走。為什麼把一塊地的權利給分割為二種，最開始的起源很簡單，是災荒期間，有部分農民處於餓死邊緣，沒辦法被迫出賣祖傳的土地，但是如果賣了土地，地主直接趕走他們把土地讓給別人耕種，他們未來就要被迫流浪背井離鄉。所以這些農民不願意全部出售自己的土地，只願意出售所有權給地主，但是耕種權歸農民。也就是說，按照合同約定的租金，比如每年三斗糧食等等，只要農民交齊了租子，地主無權換人，必須讓他耕種。如果地主同意這個條款，那麼農民就會把土地賣給他，當然，由於少了隨心所欲更換佃戶的權利，所以土地的售價也會低廉，這就是永佃權的來歷。隨著社會的發展，田骨和田皮已經被整個社會默認為是兩種權利，是可以分開出售的，很多地主，有時候也把自家土地剝離開，只賣田皮而保留田骨。大家莫要認為田皮權是個小權利，是可有可無不值錢的，實際上田皮，也就是永佃權是非常厲害的一個權利，按照清朝的價格，其價值和所有權幾乎不相上下（田皮田骨價值基本等同的研究成果援引自周桐所著的羅馬法原論[m].商務印書館，1994），也就是說一塊土地，其田骨和田皮，售價是差不多的，而田皮可以拿來單獨典當、轉租等。田骨和田皮進行分離之後，根據雙方權利義務的約定，佃戶獲取自由佃作的權利並可自由退佃，地主東家無權干預對土地之直接經營權，更不得隨意撤佃。此即民間著名之"只准佃辭東，不準東辭佃";同時，土地所有權的轉移、繼承、贈與均不影響佃戶之土地用益物權，此即民間法諺所謂"換東不換佃"。清朝戶部則例規定:"民人佃種旗地，地雖易主，佃農依舊，地主不得無故增租奪田。"地主擁有田骨，承擔政府稅收，並向佃戶收取租金，農民擁有田皮，必須向地主交租，但是在田皮持續期內地主無權撤佃。由於古代田骨持有期是永久，故對應的田皮持有期也是永久，所謂永佃權。你租種地主的土地，每年給地主交租子，這是一種權利，不是一種義務，重要的事說三遍，給地主交糧是你的權利、權利、權利！不僅是權利，而且這個權利還非常值錢，幾乎和田骨等價，當農耕社會發展到極致的時候，即便你想給地主家交糧食，你也要先花錢去購買這個權利才行，你以為電影里的佃戶很慘嗎？還有更慘的，那就是佃戶都沒權利做的窮苦人。我很久以前就看過田骨和田皮的歷史資料，當時覺得是舊社會的一個特色知識，僅此而已。不過最近推出的租房貸款，讓我有了一種新時代田皮的感覺。如果把房子看做是舊社會的土地的話，那麼房東就相當於小地主，擁有大量房產的地產公司，就是大地主。原來的房主是擁有房骨和房皮的，所謂房骨就是房主擁有房屋的所有權，他可以自由買賣這套房子，所謂房皮就是這套房子的經營權，房主想租給誰就租給誰，和你簽了半年或者一年的租房合同，合同到期之後，房主有權利把你逐出房子更換租客。而這個租房貸款，就頗有一種房皮的感覺了，租客一次性繳納10年租金，獲得房屋的經營權，10年里房主不得無故增租奪屋，哪怕房屋易主，但租客依舊。我國目前是中國特色土地制度，拍賣的土地也只有70年產權，所以政府強制長租只准租10年，如果租的更久，那麼租賃和買賣就沒有區分性了，就會動搖土地拍賣的根基。假設我國房屋產權和外國一樣，是永久性的，一次性租賃30年甚至是永久性租賃，先支付一部分金錢獲得永租權，然後逐年繳納租金，租金不以逐年貶值的貨幣繳納，而仿照古代以實物繳納或者金銀繳納，那就是妥妥的永租權，新時代房皮。大力推進租房市場是我國的國策，很多土地只允許自持出租不允許出售，隨著這種只租不售的地塊變多，市場上一定會形成這樣的一批房源，可以長期居住，獲得長租權利，這種權利可以出售甚至可以拿出去抵押，其價格也非常昂貴，如果房皮和房骨的期限都是永久的話，那麼雙方的價格還真的是相差無幾，房皮會略低，但是低的不會太離譜。農業社會的土地權利，發展到極致，演化出了田骨和田皮，新社會的房產權利，發展到極致，演化出了房骨和房皮。只要是私有制社會，隨著財富的積累，這種分化是一定會有的，古代的土地是個固定值不會增加，隨著人口的增多自然會有人永遠買不起土地，只能當佃戶，更窮的連田皮都買不起，佃戶都沒得做。現代社會的房屋雖然理論上是無限的，但是大都市的房屋是有限的，不過湧入大都市的人口是不斷增多的，那一定會有人永遠買不起房子，只能租房住，也就是花錢買房皮，更窮的連房皮都買不起，只能被迫離開大都市。英國、美國、德國、法國這種老牌資本主義國家，經濟那麼強盛，一樣有50%的人口一輩子租房住，這個比例甚至遠高於中國，那麼可想而知，中國的未來，一樣會有50%的人口一輩子租房住，這個矛盾是解決不了的。我今天寫這個文章，並不是討伐中國貧富分化差距增大，也不是說政府大力推行的租賃市場不好，這些都是沒辦法解決的，我寫這個文章是告訴大家，隨著住房租賃市場的快速發展，未來的中國，是存在房皮的，也註定是有一批人一輩子只能租房住，不可能人人都買得起房子，當然我指的是一線城市或者至少是准一線城市等人口不斷流入的城市。未來的中國大都市裡，一定會存在有人買得起房骨，有人只買的起房皮，還有人連房皮都買不起只能被迫去二三線城市工作生活這種事情。這個事情聽起來是很悲哀的，但是任何私有化和貧富差距達到一定的地步，都會形成這種現象，我這裡只做陳述，不做批判，這文章的意義就是撕開這個社會溫情脈脈的面紗，給大家展露一個冷酷無情的嗜血叢林，從古至今，人類都是這樣過來的，現在也不會例外，我們唯一能做的，就是努力工作賺錢，給子孫先留下一塊祖傳良田。以上房皮和房骨觀點轉自紫色的股，權侵刪。
什麼是剛需，房價漲。。或者在偽中產的財務夢中，，別墅。豪宅。。學區。。海外置業。。無霧霾的海邊。。全TM是剛需。。
房價跌。。全民財富萎縮趨勢下。。連獨立衛生間都不是剛需。。
剛需TM是一個意淫的快感而已租售並舉的意思，不就是「我們實在控制不住房價了，所以估摸著有很多人一輩子買不起房了，你們就租吧。」
先回答下題主問題
二線房價看土地供應和高素質人口流入，怎麼看南京都是一個不錯的選擇。不急的話等到18年底出手，之前搞投資的那批人可能會出手一部分，趁機撿個漏
有空了再來更下對18年樓市走勢預測
現在穩房價已經成了一個政治任務，但總有人要把穩房價和房價下跌化等號，非常可笑。
之前經濟不行了，國家經濟轉型速度跟不上，暫時吸一口房地產的鴉片緩緩，現在地賣了，稅收了，銀行得到大量優質貸款，風險全部轉嫁給了買房者。
未了領袖們一看，各地出台房產政策，這gdp增速還這麼高，經濟形勢一片大好，又能安心建設社會主義市場經濟了。
所以才有了房子是用來住的，不是用來炒的這句話。
但房地產這個經濟鴉片從此就束之高閣？未必。特朗普不斷出招，又是降稅收又是拉內需，新地主再有錢，這資金外流壓力也大。
政策是會變的，從09年開始相信政府會調控房價的那批人，要麼在前段時間高位上車，要麼就還在橋洞下苦苦等待，這次也不會例外。
但領袖的話還是要聽的，起碼我覺得18年要聽。
2018年一線強二線城市，房價大漲的概率不會超過5%，弱二線三四五線，大漲概率不會超過1%。
有空再更這問題修改了一次，不通過，今天被刪了。
那再寫一點不敏感的好了。
讓一個擁有者失去，和讓從來沒有擁有的人繼續不能擁有，這兩種心裡感受是存在一定差距的，當這兩種心態感受擴大疊加到成千上萬的人時，差距就被極度的拉大。如果後者只是導致一些牢騷之聲，那前者不排除可能會影響穩定。這個zf怎會不明，你看那些砸售樓部的，人多了能保證他們不出門左拐上……嗎。說剛需就只考慮買就好不要想太多，其實不是很合適，十五年前是OK的，因為那時大家真的只關注怎麼好好居住，現在基本沒有這種純粹的剛需了，誰不想買了就漲漲，跌了真的不難受？對於不太純粹的剛需，把下面的話貼過來：優秀的剛需關注購房的細節因素，優秀的投資者關注房子的外在因素，而優異的投資高手則從房子的外在因素著眼，從購房的細節因素入手，這樣所有的操作都會按照正確的方向推進。大概這個意思吧，具體決策還是看城市，看需求，看經濟現狀，看自己。對於剛需如何上車，還是要回到事業上，唯有努力奮鬥，配上聰明才智，然後由遠到近，由小到大，有簡到奢，一步一步的把家升級。每一個時代都會有無奈，50後60後70後80後都有。好好乾，慢慢來。
- 買房以後預計會住五十年吧，在這個過程中，肯定有經濟高峰，也有經濟谷底，對應的房價也有高峰，也有低的時間。但是個人無法判斷出到底什麼是高？什麼是低？所以對於剛需來講，最好的辦法就是無視波動！有能力買時就買！而不要等房價大漲的時間買，2012年我就勸過4個人買，結果這些人非等到2016年大漲才買，多出了2-3倍的錢，2016年的首付都接近2012年的全款了。
- 我國受共產主義影響太深，居然會認為結婚前買房。放眼看看全球，有那個發達國家35歲之前靠自已買房？美國一半人的名下沒有任何房子，香港也約一半的人名下沒有房子。
- 二線以上的房價是受全體中國人的購買力支撐，不是受當地居民的支撐，這個一定要想明白。
房價在2018，2019年這2年估計不會大漲，但是現在限購限貸，像廣州要5年社保，也就是說對於外地人，2012年到廣州上班的人才有資格買房。你想想積累的購買力有多少
領袖講的是：讓全體人民住有所居，不是說讓全體人民在二線以上城市有房子，這句話你可以理解讓全體中國人民能在中國買得起房子，或者說理解讓全體中國人民能在中國租得起房子。看清楚，是指在中國，十八線小縣城也是中國
實際上，中國真正沒有房子的有幾個人？有幾個人租不起中國的房子？
這句話，基本上就是廢話
在中國有沒有房子，在那裡有房子，直接決定了你的社會層級！
除非，美股大跳水，否則，沒有什麼事件可以阻止中國房價上漲了！
有的回答說到，現在不在一線，二線買房就錯失了給後代留下祖傳寶地的機會，可問題是這祖傳寶地不是古代的地就是地，現代寶地大都是高層建築上的某個柵欄框，不說萬畝良田那麼大了大多連100平方米的建築面積都沒有，有幾間這種寶地就想當地主了？代代富貴傳？現代地主可真不容易，生一個怕敗家，生多了分分財產就不能安心當地主了，好吧，就算你坐擁過萬房產逍遙快活是個真地主，那也讓人沒什麼好羨慕的，現今阿X馬，京X劉，騰X馬，萬X王，碧X楊之類的人早就是「地主」了，你怕是來晚了。真要安心當地主，首先就是要把中國變成美國那樣的國家，可惜有這能力的人都已經…內容XX…
房產恆久遠，一套永流傳……恩，出門記得關天然氣。
世界上本沒有剛需，只是房價漲得快了，大家也便成為了剛需。
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