中國的房價會因為什麼而下跌，怎麼讓中國房價下跌？

01-02

如今大家都在討論房價，房價一路漲漲停停，也有人問了「中國房價跌經濟就會垮嗎」的問題了，可是房價究竟怎麼才會跌呢。中國整盤樓市的結構是什麼樣子，脆弱點在哪？是不是只有戰爭的陰雲撲來，樓市才會逆轉，出現拋售和房價下跌的情況呢？如果正常的下跌應該怎麼跌呢，是不是經濟活躍後熱錢流向各個製造業，房價就自然降溫了。剛需會不會都得到滿足從而剛需型購買者變得稀少導致房地產變成遊戲機。戰爭中房價是怎樣變化的？

我不清楚什麼因素會讓房價下跌，但我很懷疑支撐房價繼續上漲的因素。

因為我觀察到一個非常可怕的現象：過去這短短的十年時間，相當比例的家庭從有可觀積蓄轉變為積蓄空空並且背負了二十年的債務。

也就是說，這十年時間，我們消費掉了過去10年的積蓄 + 10年間的勞動所得 + 未來20年的勞動所得，一共接近40年的勞動生產價值。

橫跨40年的勞動價值，跨越了時空齊聚在了當下，造就了當今的繁榮與諸位賬面千萬富翁。

如大家所知道的，這些錢絕大部分進入了房地產市場。當然你可以說，這不是消費，是投資。

但是在我看來投資和消費其實沒有太過明顯的界限。從某個角度看，沒有升值預期和合理變現渠道的投資，就是消費。而某些消費，也會因為意料之外的價值回報而變成了投資。

並且在經濟不景氣的時候，把消費說成是投資來賣，不管是什麼都會好賣很多。所以你看現在滿屏幕都是教你如何投資自己的，可是定睛一看，5成是消費，4成是騙錢。畢竟最好賣的商品是焦慮感。

話說回來，經濟周期往往是這樣的：在蓬勃發展期，資本每年投資生產銷售20塊錢的商品，給自己留出6塊錢利潤後（這筆錢作為資本的積累增值通常不會進入消費市場），14塊錢給到廣大勞動人民。勞動人民用其中的10塊錢去購買之前生產的商品用以生活，而剩下的4塊錢就作為積蓄。那麼還剩下10塊錢的商品則銷往海外市場或者是曾經的殖民地，這樣庫存清完，國內商家大賺特賺，國內民眾消費有盈餘，積蓄增加，社會一副欣欣向榮的景象。

例如曾經的日不落大英帝國便是如此。

可是很快，國外或者殖民地的消費能力就漸漸力不從心了，20塊錢的商品開始有了庫存，於是商家規避損失減產裁員，只生產10塊錢的商品了，相對應地，一半的人失去工作，開始靠前幾年的積蓄生活。失業又導致消費的進一步萎縮，原先國內能消費10塊錢商品的，現在節衣縮食只消費8塊錢商品了，惡性循環……於是所有人都意識到，經濟危機來臨了。

轉嫁經濟危機的方式就是找到新的市場，把過剩的產品賣掉，讓銷量帶動產量恢復上去，產量又帶動著就業率的回升。可是世界就這麼小，爭搶市場加上局勢不穩定，很容易就演化為戰爭。通過戰爭消滅掉一部分資產，把世界變成一片廢墟，投資機會就如雨後春筍般冒出來了。而到了投資回報期的時候，問題還會回來。

但是核平衡意味著世界大戰很難再發生，那這個時候，市場擴張的訴求就不得不從時間軸上想辦法了。

根據前文提及，你知道社會消費之所以永遠無法清空商品庫存，就是因為每生產20塊錢的商品，只有14塊錢的勞動薪酬通過普通人的生活消費去購買商品了，而那6塊錢的資本所得根本就不參與商品購買。

可是沒有任何一個富人願意把自己賺取的利潤隨意揮霍亦或是捐贈個乾淨，甚至連競爭虧損都不願意承擔。於是解決辦法來了，就是把那6塊錢借給普通人，鼓勵大家去消費、投資，把剩餘的庫存商品都清了，那惡性循環不就止住了么？

於是又能照舊生產20塊錢的商品，銷售後得到的14塊錢發給勞動者，剩下6塊錢資本利潤就借給勞動者，讓他們買回生產出來的20塊錢的商品。於是，失業的工人白領又可以回去上班，雖然當前存在貸款消費，但是由於不愁就業，所以對未來的收入有著不錯的期待，因此也並不擔心什麼。至於資本方，投資生產不用說了，投資借貸又產生了利息收入，真的是皆大歡喜啊……

你看，債務手段讓經濟又重新繁榮起來。

（2008年經濟刺激雖然方式不同，但原理一樣，國家通過借貸去投資生產，承受成本無法收回的損失，即以負債生產100塊錢商品，50塊錢商品砸手裡的代價拉了一波經濟）

可是，你知道的，事情並不像表面上看起來那麼美好。因為當下，我們早就過了那個階段了。

負債一旦開始，就會不可遏制地擴大。

勞動者已經耗光了自己的儲蓄，背負的債務又靠什麼來償還呢？當然是未來的勞動所得了，很快，他們把未來五年的奮鬥價值提前花掉了。

但是即使在償還債務的那些年月里，他們的消費也必須支撐當時的社會生產，即買光生產出來的20塊錢商品。如果沒有辦法做到，那麼就會有人失業。如果要做到這一點，債務會越來越大。

於是又很快，他們抵押了未來10年、20年的勞動所得。

可是，未來是不能被無限抵押的。當耗盡了社會未來20年的財富，又尋求去消費未來30年財富的時候，你必須清楚，即使一個人25歲開始工作，65歲退休，那麼他能夠創造生產價值的時間也只有40年！

如果一個人35歲開始抵押，那他至多抵押30年。

「時間」這個外部市場也是有邊界的。邊界意味著債務風險，資本就算再冒險，也應該知道超過邊界之後百分百就是壞賬了。

現在世界各國都在面臨這樣的問題，矛盾無處轉移，只有各自承受。幾個大經濟體不再是拼高精尖了，而是拼著不要第一個倒下。誰先倒下，誰就是「失去的二十年」，其他幾家撲上來，從倒掉的屍體上再汲取些營養來續命。

不止國家之間如此，資本與資本之間也是如此。比如一些資本冒險投資創新，就有另一些資本趁著他們投資創新去搜刮利益，像是包裝一些垃圾概念然後轉手套現啊，像是無心做產品，到處編故事的某生態啊……再比如金融危機之後坐穩了華爾街投行老大的高盛啊……

也是因此，互聯網行業大家都高度關注摩拜和ofo，因為它們已然成了o2o與2c行業的探道人。如果這兩家2c的企業最終還未能盈利的話，那這冬天才是真的凜冽了——沒人願意倒下。

房價的特殊之處在於，我國人長期處在安全感缺失中，不太放得開享受生活，難以像歐美人那樣，躺在信用卡上過日子。而只有這個帶窗不帶瓦的格子，才能使大家把積蓄和未來提前押注出來，使得經濟免於硬著陸。但能否軟著陸，得看看其他國家的情況了。

沒人能預測短期房價走勢，但長期看，柴不夠燒。因為支撐房價的早就不是超發的貨幣了，根本就是債務，是未來的財富穿越時空疊加到了現在。

比起在這裡罵房價或是指著炒房升值發財又或是唯恐天下不亂，我更希望有人去想想如何幫助自己所在的產業提升競爭力，好去國際市場里角逐，這不論對個人還是所處之社會都有益處。

不錯，國家當然還想穩房價。但是總有那麼些人仗著國家想穩房市，爭先恐後往不穩定上持續加碼，為了一己私利把自己拋出去老高想讓國家在底下接著……天知道等待他們的是什麼。

總之一句話：覆巢之下，……

=======================補充=============================

貧富差距的循環終點就是藉由債務違約，死掉一些風控不力的資本，再搭上一些普通人的半輩子，把部分資本重新作為財富釋放進消費市場，並且是穿越時空回到過去（放貸時）釋放掉的。之後繼續進行下一輪的貧富差距拉大的過程。

最近刷知乎看到一個非常有意思的假說，鏈接在這：

超光速可以引起時間倒流嗎？ - 姬明泰的回答 - 知乎

可以直接看第三個小問。

我把大意闡述一下，就是說，費曼認為正反物質其實是同一物質的不同狀態。一個粒子從左往右運動到A位置時突然穿越時間了，即它的時間軸方向為負了，這時候它從A點繼續往右飛，但是由於它時間軸相反的，於是回到了上一瞬間，這時候它和穿越前的自己同處於一個時間坐標內，只是另一個自己在A左側，自己在A右側。由於時間軸相反了，所以從A點往右運動從我們看來也就成了從右往A點運動。所以我們看到正反倆物質是同時存在的，一旦相遇就湮滅了……

這個假說是真是假不重要，但是倒提醒了我一點，就是如果某事物穿越時空，確實可以把自己疊加在另一個時空里，但是一定會造成在另一些時空里的缺席。也就是說，只要是可穿越時空從未來介入過去的事物，都是可以觀測到類似湮滅的現象的。

就比如，那些被預支的鈔票。

===============以上為被刪的原回答==================

第一次遭遇回答被知乎直接刪除，略有不服。

刪除我回答，丟失4000多個贊同倒沒什麼，但是回答底下的500多條評論，各種觀點的討論辯論，對回答的質疑和補充，全都沒了。

我一直主張兼聽則明，只刪過一條純廣告的評論，甚至摺疊區一些諷刺我的評論我也會給它們解除摺疊。結果就是全部一起被刪是嗎？大家的時間和精力就這麼不值得尊重？哪怕你非說我腦子有問題，建議修改也好啊……

知乎管理員，你不可愛了。

直接決定房價的三個因素是，土地流、資金流和人流。我們一一分析下。

我們先說土地流。來看看鏈家的數據，以下是部分房價上漲很快的城市的新樓盤數量，大體比較靠譜：

在以上城市中，有一個城市的房價上漲速度是很匪夷所思的，那就是石家莊。石家莊2016年GDP全國排名31名，位列各省會城市幾乎末尾，人均工資水平也是全國省會城市墊底，污染卻是全國省會城市中最厲害的，這麼一個城市的房價，半年時間飆升了一倍還多，甚至均價超過了鄭州，為何？就是因為樓盤數量少得可憐啊，五證齊全並且尚有房源的新樓盤數量幾乎不超過五個，僅此而已。

在以上城市中，北方城市的新樓盤數量普遍低於南方，如果說南方的房價上漲還有城市吸引力的原因，那麼，北方城市的房價完全是政府炒起來的，政府才是最大的炒房客。其中，南方的南京房價漲得也快，數據中可以看出，南京的土地供應量也不多。

以上列表中有個特例，就是西安。很多人一直想不通，為什麼西安的房價那麼穩定？看數據就知道，西安房價低並不是因為發展落後，西安作為省會城市，西北重市，十三朝古都，還是有很多亮點的，而且，西安好幾年前就有了多條地鐵線，比起石家莊，發達到天上去了，城市建設的也比石家莊好到天上去了，西安房價之所以穩定，就是因為土地供應量足夠多。投資客們從來不建議人們去西安炒房，就是因為西安的二手房有價無市，你以後想賣的時候未必賣得出去，因為新盤都買不過來好嗎。

西安2016年GDP排名26，如果我們把西安的土地供應數量看做是一個基準線，到了這個基準線才能保證房價的穩定，那麼其他所有城市的土地供應量都存在嚴重不足。市場上的樓盤永遠供不應求，房價不漲算我輸。

我們再說資金流。

大家一定還記得，本屆領導班子剛上任不久，克強經濟學席捲媒體，得到很多人誇讚。而克強經濟學有三大特徵，即不刺激，去槓桿，調結構。其實這個政策是針對08年政府的四萬億投資制定的，經濟不能被過度刺激，所以有其合理性，大家對比也是信心滿滿。

可是不久大家就發現，這麼下去不行啊，不刺激，不加槓桿，經濟增長連6都保不住了！這太危險了，也顯得本屆領導班子能力太差了。想來想去，中國的經濟增長寄希望於消費升級，內需拉動不太現實。還是靠投資靠房地產比較直接有效。於是領導班子改變了打法，我們也發現克強經濟學突然從各種報道中消失了，沒人再提起。

該出手時就出手。2015年3月30日下午4點58分，央行、住建部、銀監會出台刺激政策，僅僅10分鐘之後，財政部和國家稅務總局又聯合發布寬鬆新政。與此同時，貨幣開始放水，降准降息密集出台。此後的事大家都知道了，樓市又迎來一輪瘋狂漲價。

任志強一再說，我國調控房價的方式從來都是限制需求側，而不是供給側，所以不可能降，每次壓抑的需求一被釋放，都會迎來新一輪瘋漲。無論是土地供給，還是資金供給，都不進行調控，一方面限制土地供給，一方面貨幣放水，貸款變得異常容易，房子又不夠搶，這種情況下房價不漲算我輸。

再說人流。本屆博鰲亞洲論壇上，有一個專家說，房價一定會降，因為他注意到近幾年社會的流動人口在減少。對此我並不贊同。我沒有數據，只在邏輯上說說。

雖然年輕人越來越少了，人口老齡化了，人口流動速度變慢了，但你別忘了，中國的城市化才完成一半，並且西方發達國家的城市化是幾百年完成的，中國的城市化才走了三十多年。留給城市化的時間更少，人口卻更多，你可以想像城市的房地產面臨的壓力。

再者，以前房價漲只是一線城市和少數強二線城市漲，可為什麼這兩年二線城市，甚至三線城市開始全線飆升呢？原因自然也很多，其中很重要的一點是，一線城市和強二線城市房價的漲幅已經讓人多少絕望了，所以很多工作在一線城市和強二線城市的人轉而去更落後一點的城市買房了，這就為二三線城市房價的上漲提供了需求支撐。

北京最新出台的城市規劃中決定，要把北京的常住人口控制在2300萬，永不增加，並且未來建設用地的數量不但不會提升，反而會降低。可以想像，未來在北京無法滿足的剛需將會瘋狂外溢，如果執政者還按照現在的玩法不變，那麼二線城市的房價，以及北京周邊的房價，還會飆升。

降房價其實很容易，各個城市都大幅增加土地供應量，房價不可能不降；把貸款利率提升到10%，首付比例全部提升到60%，房價不可能不降；給炒房客一年的時間，如果到時候個人名下有一套以上的房產，一年後將永久禁止交易，房價不可能不降。只不過這個問題太複雜了，這麼玩經濟一夜就能崩潰。再加上人民幣面臨貶值，又不能不衡量要匯率還是要房地產的問題，美聯儲的加息政策也讓中國經濟面臨諸多不確定性，半島局勢又非常緊張，我們的執政者當然不敢放大招了。所以只能把冷飯炒到焦，限購到極限。如果這樣都不能抑制房價上漲，那限購政策也真就走到頭了。

不過，二線城市的房價肯定還得漲，不信等著瞧。

大家好，我叫資金流，是超發出來的貨幣。

我今年住過的地方叫做房地產市場，可惜剛剛被拆了。如今我已無處可去，只能肆意流竄。我並不想這樣做，但有一隻無形的手在控制著我，而生我的銀行卻不願意將我收回。

我必須要警告你們，提醒你們，如果任由我這樣流竄下去，房價不僅不會降，物價也會再度漲，實體行業將更加艱難，停工，下崗，甚至吃不起大蒜的新聞將很快出現在你們面前，每一個人都將為此而付出代價。

現在，已然有了些許的苗頭！

焦煤漲價200%，玻璃漲價40%，鋼鐵漲價30%，89種化工用品62%都出現了上漲。

也許你對工業上的東西沒什麼感覺，那食品呢？

時隔6年，蒜你狠在我的助力下捲土重來，時間恰好都是在國家打壓房地產之後，這僅僅是巧合么？

為什麼我要發出警告？為什麼會變成這樣？這一切，還要從我的出生說起。

我出生在08年底，在我出生之前，國家遇到了金融危機。

在那個風雨飄搖的年代，不論是股市還是樓市，不論是煤炭還是金屬，只要是能被作為商品買賣的，和金融領域相關的，沒有一個不在下跌。

那年12月底，全球開始量化寬鬆，中國也推出了自己的4萬億計劃，也就是讓我來拯救經濟。自我出現後，走到哪哪漲，銀行讓我先去股市和樓市，結果你們也看到了，09年股市翻倍，全國樓市至今仍在走高。

09年的時候，我停留在股市和樓市裡，所以市場上的物價還沒有太過劇烈的波動。

到了10年，由於我的存在，導致房地產上漲的速度過快，於是國家開始了對房地產市場的全面調控。

2010.1 國務院辦公廳發布了關於促進房地產平穩健康發展的通知

2010.4 國務院發布了關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知

這些10年的老政策是不是看起來很眼熟，沒錯，甚至可以說跟前些天出台的一模一樣。

2016.10 李總理髮表了關於促進房地產市場穩定健康發展的講話。

2016.10 各地紛紛出台《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》

還是原來的配方，還是熟悉的味道。那當年調控政策發布後發生了些什麼事呢？

10年的下半年，我被人從樓市裡趕了出來，正如16年的今天一樣。我的數量太大了，除了樓市和股市兩個大蓄水池，真的是無處安身。我先去了現貨和期貨市場，白沙和棉花就漲瘋了。

不得已我又分出來一部分進入了食品市場，可能直到這個時候普通人才會感覺到壓力的存在。

也許到今天很多人已經忘記了當年的感受，沒關係，很快你們就能再次體驗一遍。

股市不賺錢，樓市不讓去，去菜場逛了一圈民眾就怨聲載道了。這些政府都知道，但它就是不願意把我收回來（也不能收，否則很大可能會重蹈某島國的覆轍），只能是哪裡漲了就打壓哪裡，做做樣子來平息。但是根源在我呀，我又不會憑空消失。你打壓這裡，我就只能跑去那裡。

以至於整個10年—12年，物價一直都處於此起彼伏，你方唱罷我登台的瘋漲態勢。

物價飛漲通貨膨脹，不能怪別人在蔬菜食品上投機，因為股市和樓市都不讓去，那麼不論我去到哪，哪裡就註定成為人們眼中的投機。

轉眼到了2013年春天，經過2年的寒冬，地方政府漸漸感到財政困難，蛋糕不夠分，開始有意對樓市放水，於是我就又歡欣鼓舞的跑回了房地產市場。所以在13年的時候，大家都能感受的到，房價有了鬆動，物價也算是逐漸在向平穩中過度。

然而好景不長，由於我的存在，以及地方政府的不聽話，再度暴漲的房價又一次引發了國家高層的震怒。新仇舊賬一起算，08年-12年這五年間落馬的省部級高官總共才30人，13年一年幹掉的高官就頂之前的一大半。

幹掉之後國家繼續打壓房地產市場，擠壓泡沫。這個時候國家是真心想破除房地產的泡沫，靠金融改革走出困境。

2013.7 國務院要求地方政府認真貫徹執行調控政策

2013.10 習近平主席在中共中央政治局第十次集體學習時首次提出了「土地供給側改革」這一概念

2013.11 《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出了要加快房產稅立法

說實話，13年底這一次的打壓效果並不明顯，整個14年上半年房價都在蠢蠢欲動。

因為沒有更好的辦法，只能在14年7月將股市的大門打開，我立刻就跑了過去，一輪史上最強的牛市就此開始，吸收了巨量的資金。

與此同時，2014年6月27日，呼和浩特市第一個取消限購，隨後不到一個月的時間，幾乎所有的城市都放開了限購。股市的潘多拉魔盒就此打開，樓市和股市竟然是同步的，是巧合么？

由於股市大漲的虹吸效應，市場上流動的資金慢慢變少，於是國家在14年11月開始了新一輪的量化寬鬆政策，在這個周期內，總共降了6息5准，讓我壯大了不少，也為房地產市場的復甦做好了充足的準備。畢竟房地產市場不論是打壓冰凍還是支持復甦都需要時間來引導。

15年中旬，股市崩盤，房地產市場早已做好了準備，立刻開始發力，順利迎娶天量資金。這又是巧合，還是早有預謀？

北上深應聲漲價，二線四小龍隨之而動，全國房地產市場緊隨其後。整個15年甚至16年你都感覺不到物價的上漲，因為我（超發貨幣）不在那裡，我被狂熱的人們鎖在了股市和樓市當中。

16年3月，北上深開始深化調控，16年10月全國大範圍重啟限購。然而這個時候股市仍沒什麼吸引力，我去轉悠了一圈，大盤勉強漲到了3200點，然後被趕了出來。

就像是一種循環，我又沒地方去了。

看看自己2010年的經歷，今年就好像翻版一樣，蒜你狠和姜你軍又來了。

我要告訴你們的是，這僅僅是一個開始，每一次我無處可去的時候，永遠都是「蒜你狠」來打頭陣，10年如此，13年如此，16年依然如此。用不了多久，民生用品就會相繼漲價，你的工資，你的購買力你的財富將被不斷的稀釋，直到你喝一碗粥吃一個包子都會覺得有點肉疼的地步。

房子漲，股市漲，物價漲，貨幣量漲，這是毅種循環。這段時間與其關心房價會不會跌，還不如去屯點蔥姜蒜坐等致富。

請你務必要提前做好準備，來度過這個註定比過去要凜冽的多的寒冬！

-----這裡要分割一下-----

資金流的故事到這裡就結束了，但是樓主的問題還沒有回答。

面對著天量貨幣造成的種種危害，其實只有兩條路可走，要麼收回貨幣，要麼繼續流通。

然而，在目前全球寬鬆的大環境下，收回貨幣是不現實的，因為一旦在他國之前開始收緊貨幣政策，就要以一己之力承擔全球的風險。不僅不能收回，而且還要繼續的印。如果你細心觀察的話，就會發現很多自動取款機上吐出來的鈔票都是連號的。

那麼僅剩下一條路，就是讓貨幣繼續流竄。

不能去工業，如今工業品不過剛剛漲價，已經讓大量的工廠開始停產，做實體的全都在生死線上哀嚎。工業是國家的根基，工業用品出現任何的暴漲都會第一時間引來國家的死命打壓，這不是房地產這種表面上作秀實則不動根基的調控能比的。

樓市也去不了，因為才剛剛限購，不能自己打臉。按照樓市周期理論以及資金流動時間周期來看，19年樓市才會有再次復甦的可能。請記住，樓市不論是冷卻還是激活都至少需要1年的時間，房子交易沒那麼迅速。

股市是一步好棋，但現在走還太早，股市永遠只能給半年到一年的時間，不然漲的太高，跌下來會死很多人，影響社會穩定。而且股市漲也許會慢漲，跌卻是血崩，必須要有一個池子來做好準備去承擔瞬間溢出的大量資金，這也是房地產另外的一個作用，股市走高的時候，房地產也必須要開始復甦。結合之下，股市有可能會在1年後再次走出一波牛市。這也是為什麼大家總覺得股市總比樓市提前一年走高，而樓市走高之時卻是股市下跌之日的原因。

剩下唯一能走通的，只能是讓全民來分攤，犧牲普通大眾的一部分利益。中國人多，每個人均分一點，也就不那麼明顯了。而且中國人韌性足，物價飛漲個1-2年絕對可以忍耐。

在這個階段，中上層沒什麼太大的感覺，底層人民卻是最慘的，那些貸款買房的房奴們也是慘的。因為他們莫名其妙的就承擔了本不屬於他們的壓力，而且他們卻偏偏是對生活壓力最敏感的群體。這一年，他們註定會過的很辛苦。

這樣的壓力，要至少忍受整整1年，等放開了股市，或者全球經濟回暖，那麼物價的漲幅才會慢慢的平復。等到2年後樓市重啟，會再次緩和物價甚至讓物價下跌。6年一次嚴控，3年一次放水，這是一種循環，也是無奈之舉。在全球經濟環境都在惡化的今天，只有這樣，才能讓中國比別的國家撐得更久，撐到別國崩盤，撐到中國轉型成功。

一旦轉型成功，很快就會收回貨幣，結束這樣無休止的輪迴。那個時候，請立刻出手手中的多餘房產！這個時候，樓主期望的房價下跌就會出現。

但至少這兩年，是看不到好轉的徵兆了。

什麼時候房價會跌？當房子不再成為貨幣蓄水池的時候，當貨幣不再隨意超發的時候，不然的話，至少在數字上紙面上，從長期來看，房價是會一直在漲的，即便本身的價值可能一直在下降。

PS：我們討論的是大盤，不是個股，個股的特例不能說明任何問題。

-----------------------------------------------------------

樓市相關分析關注公眾號【樓市時評】

微信號 zzlssp

每日一篇最熱樓市文章。

升值帶來的回報不能覆蓋持有成本的時候。現在就已經在進行時了。

央行不繼續量化寬鬆，減少或者停止omo mlf slf，或者直接跟進美聯儲加息，房價撐不住一年的。

限購是為了防止食物鏈頂端的炒家高位拋貨，將m2套現為m1，會加重通貨膨脹以及資金換匯外逃。

現階段限購政策是保銀行，因為不論多殺多還是繼續放水，一個是觸發槓桿，一個是加重槓桿，限購是讓抄家高位套牢。銀行業只需要剛需首套貸款，銀行槓桿一旦降下來，跑不出去的市場就會墊背。

盯緊中央政策和央行政策，以及銀行的拆借率，房價長期必然是一個下行的過程。除非央行繼續量化寬鬆，歷史上繼續加大槓桿是一件非常危險的事情，刺破和埋單的將是實體經濟。

如果限購不放開，央行不印錢，將開始陰跌，然後影響的是一二線城市的周邊地區，省會，然後是一線城市的郊區，最後才是一線市區。至於三四線城市，本身就沒有太多炒作空間，人口經濟都不是炒作的目標對象。而且這種情況下房產相關的行業將開始過冬，開始大魚吃小魚，將開始資產併購。

多說一點，美聯儲的每次加息都沒有好事。本質是通過加息吸引美元迴流，抽取他國經濟緩解自身的做法，只要美元體系還在，無解。

===========4月27更新==========

美聯儲不僅放話今年加息三次，最近還說年內要開始縮表，縮表的意思就是把之前放的水，發的債都收回來，簡單來說就是不僅要加息，且還要主動回收貨幣，縮表的威力可是比加息大多了。

再看第一季度央媽的貨幣政策，央媽已經開始縮表了，下面引用摘自21世紀經濟報道微博：

【央行「縮表」同業首當其衝，4月或有回彈】央行近日發布的數據顯示，截至2017年3月末，中國央行總資產為33.73萬億，相較1月末下降1.09萬億，單月下降8115.98億，相較2月末降幅達2.3%。多位業內人士認為，中國目前不具備完全跟隨美聯儲縮表腳步的條件，此番縮表或屬偶然。

今年第一季度縮表1.09萬億，之前川總說貨幣量化寬鬆已經到達尾期，在現在看來，確實已經在慢慢收緊貨幣政策了，如果持續如此，錢緊的時代就要到來。

===========以下是原答案==========

自3月份以來，各地開始了大規模的限購限貸政策，各地限購政策出台的時間節點非常密集，這些政策出台的目的是什麼？難道是為了降房價？我看其實不然，這波政策出台目的其最主要的目的是為了穩房價，防止崩盤。說白了就是限制的房地產出現了泡沫，有可能導致危機，這一點從最近的高層表態就可以看出來，而且這是高層首次承認地產泡沫，下面引用摘自央視財經微博：

【張高麗：妥善處置房地產泡沫、互聯網金融等風險點確保不發生系統性金融風險】張高麗：抓好金融體制改革，促進金融機構增強服務實體經濟能力。把防控金融風險放到更加重要的位置，妥善處置銀行不良資產、債券違約、房地產泡沫、互聯網金融等一批風險點，確保不發生系統性金融風險。

其次，3月15號美聯儲再次加息25個基點，上次加息是在去年12月份，距離100天不到，且揚言今年加息3次，且不說加息承諾是否能兌現，但是美聯儲已經開始了加息周期是毋庸置疑的，不加息還好，這一加息導致的直接壓力就是外匯和匯率的壓力，資本是逐利的，那邊利率高收益高就去哪邊，所以郭嘉從去年到現在開始在打擊地下錢莊等非法rmb兌換渠道，並且在去年底開始嚴格限制銀行換匯，防止國內資本流出，去年底郭嘉外匯儲備跌破3w億足以說明這一點，且外資在悄悄撤退，回望近幾年各種外廠退出中國，如希捷搬廠、微軟裁員、優衣庫、耐克、富士康、船井電機、歌樂、三星等則紛紛在東南亞和印度開設新廠。因此這次3月份美聯儲一宣布加息，央媽馬上也跟著宣布，提高各種逆回購、MLF、SLF利率，下面引用摘自央視財經微博：

【美聯儲加息後，中國央行全線上調逆回購及MLF利率】6日，央行公開市場7天、14天和28天期逆回購中標利率分別為2.45%、2.60%、2.75%，均較上次上調10個基點；央行對17家金融機構開展3030億MLF操作，6個月和12個月分別為3.05%、3.2%，均較上期上調10個基點。華泰研究所分析說，僅僅美聯儲加息5個小時後，中國實際基準利率已從1%上調至1.25%。而中國央行今天回應稱，中標利率上行，並不是加息，也並不意味著貨幣政策取向發生變化。

這是央媽今年來第二次上調逆回購及MLF利率，第一次是在春節後，相距不到60天，不懂逆回購和MLF是啥的可以簡單理解為銀行向央行借錢的利率，所以這個舉動被認為是變相加息。由於銀行自身的借款利率提高，導致的就是各個機構向銀行借款的利率也會提高，比如房地產商，貸款買房的人。關注最近實事的人很明顯可以看到近期各大城市的住房貸款從原來的85折利率提高為9折甚至不打折，這就是原因。但是為什麼沒有直接加息？那是因為目前考慮到社會槓桿還比較大，特別是房地產這樣的大宗商品都是靠貸款支撐，而且就現在美聯儲加息情況來看，郭嘉還能扛得住，說白了郭嘉是為了你們好。

提高各種逆回購、MLF、SLF利率後，房地產商直接承壓，因為地產商蓋樓也是需要貸款的，特別是自有資金不足的中小地產商，利率提高不但帶來高的成本支出，還可能造成資金鏈風險，如果美聯儲諾言兌現今年再加息三次，說不定央媽也可能扛不住也跟著加，所以在大環境的推動下，我覺得央媽在今明兩年加息是大概率。且在3月26號的博鰲論壇上，央行川總明確說明：

「貨幣政策已經經過了多年的量化寬鬆，全球已達到周期尾部，接下來，貨幣政策將不再寬鬆了，而這次央行的發聲或許是對中國房地產市場釋放的一個信號」

也就是說央媽不準備灌水了，這也是今年的基調「去槓桿」，不灌水--&>錢緊--&>融資貸款難。

不信的話請打開你手機上的餘額寶，你會發現餘額寶利率從16年底2.7漲到了現在3.8，不管你承不承認，市場利率都在走高，如果有關注shibor的話，會發現銀行間的拆借利率也一直在走高，各個機構都在想著央媽放水，回望三月份央媽逆回購次數明顯減少，市場出現錢緊的狀況，甚至造成了部分小機構違約。可是央媽說了不會再寬鬆了，再放水的話惡性通脹就來了，媽也是沒辦法。

各地3月份緊急大規模緊急限購，從某種層面上來說是給接下來央行的量化緊縮打好基礎，限購的主要手段就是限制流通，不讓出貨，以防資金短缺帶來的房產拋售。限購政策一出，直接導致一二線城市購買力外溢，推高三四線房價，但是我認為三四線這波漲幅能夠持續繼續一陣子。但是如果央媽持續貨幣縮緊更甚至加息的話，地產商有可能耐不住壓力，會通過降價走量的方式來回籠資金。且房地產業近幾年高速發展，導致銀行貸款只放給房產，不給實體企業，導致實體經濟一片蕭條，浙江和東莞一帶實體工廠倒閉，再繼續下去就真的是地產興邦了，所以抑制房價對實體經濟也是大有好處。

地產商方面，萬達已經宣布轉型成功，不再是地產行業。香港地產李嘉誠已經跑了。萬科準備好迎接房價下跌、融創「非常非常悲觀」。一下摘自微博華爾街見聞：

【萬科宣告：準備迎接樓市下跌！炒房客也傻眼了，資金或套死在山頂】萬科對12個城市的13個項目計提了「跌價準備」，通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科「不太看好」的城市有12個，分別是：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南通、南充。這12個城市中只有寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市

這波限購政策另外一重目的，就是去年10月份以來的限購政策壓根就沒有起到任何效果，房價依然瘋漲，你們這群吃瓜群眾居然敢無視我朝的法令，特別是中介更是推波助瀾，這還得了，必須好好教訓一番！！

這波限購還有另外一重非常重要的維穩目的，就是今年秋天的大會，不多說，你懂得！

總結：內外大環境導致央媽縮緊銀根，如果繼續縮緊（非常大可能），對於房地產將是巨大的壓力，很可能導致資金鏈斷裂。房地產一旦有危機，三四線將是首當其衝。但是政策的傳導需要一定的時間才會顯現，所以近半年內三四線可能還是會被一二線城市限購政策溢出的購買力推高房價，個人認為國慶過後三四線可能會開啟陰跌模式。密切關注每天的房地產交易量的變化，每個月的交易量的環比以及同比，以及二手房的交易量，春江水暖鴨先知，有什麼異動二手房會先顯現出來。對於一手房的話，如果哪天發現一手房不捂盤、速走量、暗打折的時候，說明有可能市場有變。特別特別要關注央媽接下來的貨幣政策走向，如果繼續縮緊甚至加息，市場絕對會變。

以上純屬個人對房地產市場的觀點，僅供參考，不作為置業投資建議，漲跌概不負責。歡迎有不同觀點歡迎討論。

從去年看到了現在，不想說什麼了，反正是買不起了，昨天看完最後一個樓盤，做了一個決定——老子不看了。

先說明一下，坐標是羊城廣州，其實一直覺得，廣州一直是個假一線城市，房價和北上深的相比，還差了一大截。答主畢業工作至今差不多四年了，手上有點錢，考慮想在這座城市安個家。社保也剛剛好3年，忽然的來了個新的政策，5年社保。其實在北京上海推出新政策的兩天里，對於身在廣州的我來說，還沒什麼感覺，一直覺得廣州對於一線城市來說，還是很宜居。沒有另外3大的高物價，房子也沒有高得離譜，感覺作為一個普通的工作者，好好努力工作，還是可以在這麼一個城市落地生根的。因為物價不高，但是我們的工資收入水平沒有比其他3大低多少啊。一直覺得這個城市是很親切的，加上大學就在廣州讀的，所以對這座城市的感情還是很深的。一畢業的時候，還闖蕩過深圳，但是去了深圳沒兩個月，就果斷回來廣州了。因為實在受不了，一趟上班的公交要擠到第三趟才能上得去。

以上鋪墊了這麼多，回到正題。去年看的廣州的幾個新盤有黃埔區的嶺南雅築，萬科金色夢想那一帶的好幾個樓盤，還看了增城朱村的幾個碧桂園，江山時代以及周邊幾個樓盤，反正第一感覺就是，這麼些破地方，會有人過來住嗎？要是在這裡住，孩子上學，以後工作怎麼辦？總不能一天開車一個多小時去到市中心上班吧。猶豫了一下，就都不看了，回來看市區的一些老舊點的二手房，雖然裝修，戶型很多不太滿意，但是生活配套各方面還是很成熟。無奈家人都覺得太老舊，價格還那麼高，也都沒買成。但是這個過程，加了好多的地產中介的微信。

我一般朋友圈當中，除了屏蔽微商賣面膜的人，其他的我還是很友好的，看看朋友圈發的廣告的。譬如票圈有些賣電子產品的，賣奢華手錶的這些，賣知名寵物狗狗貓貓的，都沒有屏蔽。當然，還包括地產中介他們賣的房子。因為覺得他們這些廣告老會霸屏，但是他們也給我漲了好多的姿勢。但是最最最最最可怕的是，TMD,那些你感覺平時和你生活沒有任何聯繫的，遊走在街頭的，穿著最廉價的西裝的，高中畢業的，初中畢業的，中專畢業的那群地產中介，他們在朋友圈吹的牛逼，都TMD竟然一個一個實現了，這真讓人覺得不可思議。他們說房價漲，就會漲。他們說買到就是賺到，真的是買到就賺到（就目前來說是這樣的）。他們說明天就要清貨了，真他們就沒有房子可買了。

這些我們平時認為社會最底層的人，居然在我們這些985,211,畢業的，甚至清華北大畢業的人中，讓我們覺得，神了，他們居然是先知，能預知市場一切走向，他們究竟何德何能？我決定在這波瘋狂中，又去看了。因為愛人很擔憂，說我們現在不買，會不會漲到像北京上海一樣，我們想買都買不起了。是的，每次這麼一被問起，我都覺得很怕，是的，我們會不會像在帝都生活的那些，在中國七星級大學畢業的人，都還是回老家去，我們會有多麼的不甘啊！畢竟能夠從家裡出來外面就不容易了，現在選擇回去，可能很容易，但是你的孩子要是又想生活在廣州呢？那你不是相當於把這代人該完成的事情留給了下一代嗎？如果他們過個十幾二十年後，這座城市對他們更加的殘酷了，我真的不能忍受這樣的結局。所以還是硬著頭皮，讓中介帶著去看。

如果最近都有一直在看盤的朋友們，相信和你對接的地產中介們，服務一定非常的周到，開車親自接送，無論多遠，都會把你送到樓盤。我看的好幾個樓盤，中介都是開車直接送去，回來也是接回來的。來回了幾次，和他們漸漸能聊的也多起來了。加上我自身很多時候也做營銷策劃的東西，所以對於他們如何陌拜，邀約客戶，也能給到他們一些建設性的意見。畢竟學歷還是能把人的圈子給篩選出來的，你說身邊一群高中畢業的人群，見識還是會有局限性。所以幾個來回下來，至少能夠愉快地一起聊天。

注意到上面沒，若是入行兩三年以上的中介們，他們都幾乎買了車的，而且可以親自上門接送你看房子，服務好得沒的說。正裝呢？你還以為是那種剛畢業的大學生穿的299一套，和廉價的7件套嗎？由於工作原因，對服飾很多東西還是懂不少的，他們曾經我們認為在社會底層的人，由於幾波行情，他們很多都賺得不少了。這些能親自開車帶去去看盤子的人，他們不會比你坐在天河CBD，珠江新城最豪華的寫字樓里的，985,211名牌大學生賺的少。和我同行看房的是一對搭檔，一個82年的，幹了多年，看起來挺幹練的。還有一個是95年的，高中畢業就直接幹了地產中介，他們告訴我，因為自己沒有什麼技能，只能幹這個。再聊，他們都告訴了我，他們在廣州都買了房子的，關於買幾套，就真沒問了，因為他們已經讓我懷疑大學是不是白讀了。

就在周日也就是昨天，他們告訴了我，現在廣州的新盤已經沒有得賣了，現在都去賣清遠樓盤。讓你們看個廣東的地圖，了解一下廣州的周邊城市。

佛山，中山周邊城市都限購了，現在周邊城市，開車一個小時車程的，只有北邊的清遠了。作為廣州後花園的清遠，還沒限購，嗯，可以買。我去看了，3天前，一個樓盤才開盤4200左右吧估計，再隔天，我再問中介的時候，他說4500了，周日我去看的時候，給我算下來5200左右了。一個星期，按照我看的120平的，差了十來萬，不能忍了，沒買，真的，如果廣州真的可以瘋狂得象北京上海一樣，我寧願讓我孩子去那裡上個大學，回家算了，畢竟家裡在縣城，房子學校什麼的，是不用擔心的。

和大家普及一下，中介們的說詞吧：「」xx先生，xx小姐，現在廣州的一手房子都沒得賣了，能賣的都被搶光了。「」真的，之前我們在但是，報紙上面，看到那些大媽排隊搶房子什麼的，我們可能會覺得搞笑。我是切切實實的在現場，看到一對年紀和我差不多的夫婦，還在和銷售說價格前天都還不是這個價的，怎麼隔天就貴了這麼多，能不能還按照昨天的價格之類的。然後我旁邊另外一桌的銷售直接喊話了，我的客戶已經簽了1706已經沒有了，你們不用談了。確實是現場見識過了才知道所謂的電視上看到像買白菜一樣買的，竟然都是真的。有些老一輩的也會過來看，是和家人過來看的，看了直接買，說錢在銀行都沒用什麼的，趁現在還有得賣趕緊買。

中介說辭2：「今天你離開這裡，明天說不定你想要買的都被買走了，可能還賣光了，你離開了，你就沒有上車機會了。」真的，最近的一個月，我發現他們吹的這些牛逼，都真的實現了。不過我買的慾望還不是那麼強，可能失落的心情沒那麼重。但是我是真的看到那對年輕夫婦直接售樓中心那裡吵了起來的，在互相埋怨。

其實說了這麼多，不知道你們發現了沒有。個人感覺真正推動房價的是誰?給你帶來這麼多的焦慮的是誰？誰帶你去看的房子？誰給你介紹了樓盤？他們為什麼要這麼干？帶我一起去看房子的那對搭檔還是和我說了挺多的。現在開發商營銷策略都改變了，當年要是建在一個稍微偏一點的地方的一個樓盤，自己賣，根本過賣不動。為什麼因為沒人會去那裡看啊。誰會去一個鳥不拉屎的地方看房子，更別說在那裡買了。和我一起看房子的老大哥說，當年一般一個偏遠點的樓盤，都要賣個幾年都不一定全部賣掉。還要在市區打各種的廣告。光是廣告費用，時間成本，都高得不得了。但是現在一個新盤出來，開發商最最要找的，不再是各路戶外廣告媒體了，而是找到市區各個地產中介公司。例如：某原地產，某家地產，實在太多了，就不舉例了。為什麼找地產中介，因為他們手上由於多年的積累，已經有很多的信息資源了啊。

尤其是在國家多輪調控後，那些早買房子的，賺了前的業主們。以及通過找中介，買到二手房也賺了錢的人，那麼都是新樓盤的目標客戶啊。要是開發商自己去找客戶，哪裡找的到這麼多精準的目標客戶。你說買的人都是誰，大部分不就是這些人嗎？而且很多的都是地產公司的老客戶，說服一個老客戶，總比新的人容易多吧，而且他們通過地產公司已經賺到了錢。這也是我們做營銷中說的，要做的最終要的是半熟流量和熟流量，因為要讓一個陌生人信任你，並且給你掏錢，太難了。開發商發現，這個模式太無敵了，原本要幾年才能賣得掉，或者賣不掉的房子，通過這些中介地產機構，一下子全部賣完了。畢竟中介手上還掌握著很多的租房者的信息，這些也都是他們潛在客戶。

開發商初期，為了資金快速回籠，肯定是去求著中介幫他們賣，然後給一定的提成。因為沒人幫他賣，就是一堆鋼筋混凝土，什麼也不少，以及每天在銀行的貸款，要還的利息。但是隨著買方市場到賣方市場的轉變，以及地產中介公司也嘗到了甜頭。幫人家賣這種一手樓交易，賺的比之前跟多，因為就像股票交易一樣，只有買賣，他們才有錢賺啊。想想市區的二手，哪有這麼頻繁的買賣。漸漸的地產中介公司，都去找這些偏遠的新盤賣。你回發現，中介也都十分的賣力，為什麼，一個不小心，一個星期就賣出來幾套，自己就賺了十多萬。人的天性啊，為自己賺錢誰沒有動力啊。

中介賣著賣著，發現賣得越來越火了，中國人天性。接下來有新盤開售，肯定是有多家地產中介公司想去拿下那個盤子的獨家代理。所以後來你回發現，很多的樓盤，一般代理的地產中介只有一個。由於買賣方市場的轉變，開發商也變聰明了，現在你們都想代理我的樓盤是吧。那行啊，讓你們競價，你們誰要的傭金高，對不起，我們還有傭金更低的合作夥伴。某地產中介公司拿下某樓盤代理權後，接下來就和開放商這麼聊我可以怎麼更快的速度，更高的價格賣出這些房子，但是需要你和我的配合，多賺的錢，我們倆再怎麼分。

所以才有了，中介：「你今天走了，明天肯定會漲，可以和你保證，開發商也不少傻，這樣的行情，開發商肯定也會坐地起價」。然後第二天，你真TM發現，昨天中介說的都漲了，這個我估計可能最底層的銷售員工不知道是真的要漲價。但是，簽下獨家代理的人肯定是知道的。然後就有了這麼火爆的今天場面。其實很多小區，還會在周末告訴以及買房的業主周末回去，有什麼抽獎活動，回去就可以抽獎，抽獎地點在售樓處。嗯，所以你周末過去，會看到售樓處人山人海。如果沒有什麼的砸金蛋活動，那麼那個樓盤售樓處的現在可能都是過來看房的人。但是有砸金蛋知道的活動，你懂的。。。。。

包括一些市區的成熟小區，天河這裡，一年不到從4w不到到現在6w多，之前在某小區和同事朋友合租，也在業主群中，現在業主群中的業主很多都表示擔憂了。他們學歷都不低，也不傻，現在的泡沫，很多，都是之前那群最不起眼，你路過都不會看他一眼的人吹噓出來的。我覺得一句話挺對的——謊言重複一千遍後，可能會變成真的。但是可以改一下，一個謊言一千個人去說，一萬個人去說，總會有幾十個相信的。然後那幾十個相信的人，確實下手買了房子。當年和他們吹過牛逼的人，也因為他們的購買，和開發商的合作，再配合適當的政策，全都實現。

但是，真的有一天，房價已經高到讓我們絕望，大家都不去關注的時候，不在有交易的時候。那些吹牛逼的人無利可圖的時候，沒人再干這事了，牛逼也沒人吹了，那估計就要有很多的人在一堆鋼筋混凝土中絕望的哭泣了吧。根據心理學所說，你越是去關心一樣東西，大家越是去關心她的時候，會瘋狂。那如何會冷下來呢，嗯，那就是我們大家不再關注他的時候。我一直堅定鄧爺爺說的是對的——科學技術才是第一生產力。我覺得大家關注科技發展的時候，發展高新技術產業的時候，房價就可以下來了，我們才會更有未來。

晚安，祝福我們都有一個美好的未來！！！

—————————————————————————

若有人還覺得我是編的，建議多跟中介出去看看就知道我是不是編的了，多加幾個業主群了解一下。

—————————————————————————

其實大家都活在永遠漲，不會跌的春夢裡，也挺好的。

—————————————————————————

3.29 17:18

第一沒有任何985,211光環，噴子走開，我寫出這些經歷只是給大家提供一個價格上漲的分析的新角度，希望大家抓下重點。因為我在某乎還沒看到，或者被我忽略了，因為這些角度可能是一些沒去經歷過的人沒有的。

第二我匿了不想被一些利益相關者找我麻煩，很明顯評論區已經出現利益相關者。但是真心覺得不要鼓吹大家買買買什麼的，作為資產升值了，大家感謝你，跌的時候你賠嗎？

第三我不鼓吹不買或者大跌。我只是覺得不太合理，所以暫時不看好這種瘋狂。每人由於身處環境擁有社會資源不一樣，看問題角度肯定不一樣。

第四已經上車的人祝你們繼續發財賺大錢早日還清貸款。沒上車的人，也沒關係，生活肯定不只這麼一座城。好好去愛身邊每個人，家人和陪伴最重要。

最後祝大家都中雙色球，身體健康，家庭幸福！

————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————4月10日更新

添加些圖片，讓大家隨意感受一下，實體究竟是有難，這是在離我住的不到一公里的一條街上的檔口，特別的對大家奉勸一句：現在手裡有點錢，又沒買房打算的，千萬別隨便做生意，千萬別隨便做生意，千萬別隨便做生意。

中國存款餘額的快速縮減可以預示未來的房價漲幅

原創 2017-07-12 紫色的股

中國人是世界上最愛存錢的民族，政府曾經為了想辦法把居民的存款拿出來消費傷透腦筋。

截至2017年5月，央行公布的境內居民住戶存款總額為62.6萬億。雖然居民住戶存款月月攀升，但更值得關注的一個現象是，境內居民人民幣貸款已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億元。把境內居民的人民幣存款減去住戶的貸款後發現，中國人手裡已經沒有大量存款了，全國居民凈存款僅剩26萬億！增加的28億個人貸款，幾乎都是房貸，普通居民除了房貸，也貸不到什麼款。

過去幾年中國居民貸款已經呈現爆炸式增長。境內個人人民幣貸款已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億，這個數據其實預示著一些東西，那就是未來房價的極限漲幅。

首先我們確定以下幾個論點：第一、中國房價是存在泡沫的，是一輪擊鼓傳花的遊戲，大家都知道，只不過沒人知道什麼時候終結，所以繼續跟著玩。第二，過去的N年裡，誰存款誰吃虧，誰貸款誰發財，因為銀行給的存款利率還跑不贏通脹，所以貸款的人吸的其實是存款人的血。

這二個基礎觀點都很簡單，也沒什麼爭論，但是結合最新的數據，可以推出一個我們最想要的數據，未來房價還能漲多少。

根據第一個觀點，擊鼓傳花的遊戲，和股市泡沫是一樣的，當最終的接盤者資金全部耗盡之後，即便再想漲，也漲不動了，因為最大的傻瓜已經入場，沒有更大的傻瓜接下一棒的時候，泡沫必然破裂，這個道理是亘古不變的。

樓市泡沫里，最大的傻瓜是誰？政府、開發商、富人、還是普通居民，很明顯，工薪階層才是最後一棒的接力者。

居民存款，代表的就是普通居民，富人是不會有什麼存款的，中國富人從銀行借款還來不及，怎麼可能會把寶貴的資金白白的存在銀行，如果在銀行放了一部分，也一定是日常經營所需的流動資金，僅此而已。

那麼，10年到15年，樓市都是橫盤，居民貸款增加也不大，真正一輪爆炸，是16年那一波暴漲，全國樓市基本都翻倍。而接最後一棒的貸款，增加了28萬億之多，耗掉一半。我以前寫過文章，當居民存款小於居民貸款的時候，再出房貸，那就是政府掏錢補貼購房者，收益歸購房者，風險歸政府，這種傻事政府不可能做。

所以，當還剩下的26萬億居民存款耗盡之時，泡沫必然破裂，因為整個社會再也沒有資金了，大家都想繼續吹這個泡沫，沒人希望他破，但是資金不足，沒有辦法繼續滾動。

價格=資金總量/貨物總量，價格從A變成2A耗掉一半資金，那剩餘的資金最多再增加一個A，也就是從2A變成3A，故極限漲幅大概是50%，我說的是極限，也就是政府允許貸款總額超過居民存款總額，這個可能性不大，所以打個折扣，20-30%比較保險。

然後，再加上橫盤的年數，每多橫一年，M2就會超發一部分貨幣，假設貨幣增速是10%的話，房子大概也能多10%，在泡沫沒破之前，房子是中國人最認可的保值工具，聽說這一代的中國人，從出生開始就沒見過房價下跌過，所以最後一波上漲，還是能含進去M2增速的。假設3年橫盤，那麼後一波上漲大概可以漲30+30=60%，再多，估計就要炸了。

這個猜測的理論依據就是擊鼓傳花的遊戲，最大的傻瓜資金耗盡的時候，遊戲就該結束了，我目前定義普通工薪階層的存款，就是整個中國社會上最後一塊傻瓜資金，當他耗盡的時候，房價增長就會陷入能源不足的境況。

這個推論觀點我拿出來和大家分享參考一下，具體如何，看之後幾年的橫盤再說，政府什麼時候打開限購限貸，橫的越久，越安全。

剛才我看見我得評論都有5個人贊，我決定用等火車的時間來手機碼碼字。重慶人，是個文盲，我就說說從我得角度去理解房價問什麼不高吧！08年某人走馬上任開始，房價基本就沒有過快上漲了，所以這是我要強調的一個很重要的因素。當初的一個方針叫五個重慶，第一位的就是宜居重慶。我節選一段百度百科～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～建設「宜居重慶」，要特別關注中低收入群眾的居住需求，讓廣大老百姓都有房子住，而且質量較好，能買得起。要調控房價，達到合理的收入與房價比。物業費要適當，讓老百姓住得起。在此基礎上，力爭在住房品質、房屋配套、公共空間和服務設施四個方面得到大提升。比如，既要重視面積、也要重視室內設計，對廚房、衛生間、涼台都要精心設計，每一平米的面積都要充分利用；要提高生活垃圾和污水的處理率；要建設城市公共廣場、公共綠地，讓群眾有活動空間；要讓農家店覆蓋所有的鄉鎮、村，同樣的貨物要與城裡同質同價。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～看到了嗎？口號喊的就不一樣，一個是關注中底收入者的居住需求。現在的喊的就是防止房價過快上漲。

那具體是怎麼做的呢？這裡必須就要提一下當年有人笑著說好的公租房和廉租房。我了解公租房一點。

大竹林康莊美地、金童路民心佳園、茶園城南家園、魚洞雲篆山水、界石樵坪人家、大學城康居西城、華岩民安華福。這些基本分布在除渝中區外的每個區，這樣的好處我覺得就是大量分散了工租房的人口聚集，每個區都有聚集的。而工租房5年以後是可以買的。價格真的很便宜。所以每個區都有一個房價窪地，然後其實很明顯的就會輻射周邊房價不會太高。然後工租房的價格又是低的相對穩定。這樣就輻射很很多區域不會大幅上漲。說的不好聽一點和穆斯林降房價一樣的道理。這個局是當初謀好的。並且真的是關注了中底收入者的住房需求，雖然住進去的人也確實有比較豪的。好了，可是現在每一個地王都會說要配建多少廉租住房，為什麼其它地方沒效果呢？劃重點。防止房價過快上漲。每一個地王地王誕生基本上意味著超越之前的房價，那說好的廉租房了。很簡單。每個地王小區，會拿出那麼幾十套配建房，以廉價租售。這就好像你旁邊是一個均價兩萬的小區，和你周圍有n個均價5w的小區，但是每個小區有那麼幾十套你不知道是誰在享用的均價2w的房子。誰是真的在解決需求，抑制房價，誰是在降數字房價，一眼便知。另外那個宜居重慶，讓大部分區域都得到了發展，這個也很重要，在一路向北的過程種齊頭並進，所以重慶樓市一直沒出過啥爆點。另外，相信市場地王力量。各地的限購，我覺得更像是告訴大家快買房。你看多搶手。這種東西可以還給市場的。因為我沒記錯的話，重慶不限購，這是我知道的另外一個原因！！！————————————————————————————————————————————又有幾個人贊了！！改了兩個錯別字，你們再幫我找找看，有嗎？其實總結起來說就是會因為有一位真正關注中低收入者得領導，並且有真正懂得經濟的人輔佐領導。類似於黃市長啦！看看這幾天重慶樓市的異動，就更加明白了。另外更重要的一點，現在房價高，地方政府嘗到了高房價高地價帶來的甜頭，要想讓地方政府真正願意降房價就要讓地方政府感受到低房價的甜頭，這個甜頭是什麼呢？良好的治安，健康優良的投資環境，真正快樂生活的老百姓，其實簡單說就說小康生活和諧社會！不管怎麼說那幾年的打黑是黑打，但是老百姓的感受真的不是假的！————————————————————————————————————你們真棒，有點了好多贊，最近重慶房價漲了不少，我又來寫一點，現在講的租售同權幾年前公租房就是這樣做了，另外長期持有隻租不售的房屋，朋友們啊，熟悉嗎？另外重慶近一年的房價上漲在我看來幾個因素，1.市長走了2.市場暴漲3.一線城市房價太誇張，部分剛需回渝購房。。。。。現在比較忙，有時間再來補充補充–––––——————————————————————————————繼續寫，市長走了，為什麼房價會成為引爆房價上漲的一個點，個人認為就是心理預期，大家心理都知道市長調控有手段有方法，大家心中已經默認並接受了黃市長在，房價不會上漲太多這個事實。。。所以黃市長一走，市場沒有了這種預期，轉而就是重慶樓市要漲。。。。至於市場暴漲，在一線城市買房的這兩年房價迅速上漲，投資門檻越來越高，大家把錢投向房子的熱情越來越高，有大量的人想的就是買房賺錢，這個大家承認吧，剛需看見這個行情，也著急上車。。。。。當然這部分就包括了部分回渝購房的人士，大重慶（含區縣）歷來是人口輸出大市，，，大部分人是夫妻兩個一起外出的。他們在一線城市，做的也許都是一些，保潔，建築工人，甚至現在比較多大專車司機，但是我了解的到在上海，這樣的情況，夫妻兩個人一個月至少是可以有1w的收入的。他們的生活方式，1w能存個7.8000吧！這還是相對低的收入。這些人在重慶的購買力還是可以的。並且量相當大。他們在諸如大學城，茶園之類的地方購房。通常還和親戚買的不遠。這些人買房通常就是決定了買房，請一個周假回來隨便看看合適就買。看到評論里說房價高的。重慶房價100w的總價絕對可以買到不錯的房子了。50w買個相對偏一點的小戶型過渡也沒問題。還是那個問題，某答主寫過的，侵刪，五菱宏光5w，朗逸10w，7系100w，幻影800w。沒見有多少人抱怨車貴？有便宜的房子不買，非要買地段好配套好的房子，戶型還要大，還說買不起。對於正在努力的人，真心送你們一句話，買自己買的起的合適的就好，早起半個小時也沒多難。也送給每一個努力的人一句話，希望你們終有一天買任何東西包括車房，不是因為價格，不是因為學區，而是因為我喜歡。

簡單兩個字：加息。

遍觀世界經濟史，所有的經濟危機，幾乎本質上都是債務危機。而引爆債務危機的辦法有很多，最常見的就是加息。危機最明顯的目標，就是現金流無法覆蓋債務利息。

所以，關心下「房貸總額/居民可支配收入」這個指標。哪天上升到和美國08年一樣的程度，就差不多到頭了。

按照目前的上漲速度，2019年既可以完全超過。

當然，二共政府也可以仗著自己的掌控力，試著把泡沫吹得更大一些，為世界經濟史創造一個新的記錄。

如果他們敢的話。

我父母在上海住的80平米的小黑屋，照不到太陽，也沒有電梯，年紀大了，一直想換一套改善下生活，看房發現理想的房子（有太陽、有電梯，就這麼簡單）遠超自己預算。

我隨便在灣區找了幾個和上海價格差不多的別墅給父母看，不但面積大幾倍、學區好、南北通透、裝潢精美、地還是自己的。

灣區的房價已是美國最高的了，只有紐約曼哈頓島能比。

你要問購買力和房價的關係？北上廣打工族年薪多少？灣區一戶人家年薪多少？稅後差出五倍沒問題。

就這樣還有人成天嚷著灣區房價泡沫嚴重。那你把北京上海叫啥？

所以我才不管中國房價是否下跌，因為我知道上海的房價早就不是我能理解的。如果要我奮鬥一輩子來換住小黑屋的生活品質，我是不幹的。所以上個月家裡就把上海的房子賣了。

---

評論真激烈，看來大家對我操碎了心。

---

總之，我認為有能力但沒財力的人，不要擠進房市，應該早點移民，減輕國家經濟壓力，老土著給新北京人新上海人騰地方，降低房價，為更多我們國家的年青人創造機會買房子。

---

最後，連把國內房子賣了的人，都覺得北上廣房價會漲，其他看跌的答案的答主，你們真可以洗洗睡了。如果一定要在北京上海入房子的人，你們現在不趁限購陰跌的時候去殺價，還等到什麼時候？

自古歷來，房地產泡沫破滅只有兩種方法，一種是主動刺破，一種是漲到極限之後被動崩盤。主動刺破需要極大的勇氣，只有日本政府在1990年主動刺破過房地產泡沫，其他都是被動崩盤。

以什麼負債率、租售比、房價收入比來衡量什麼時候崩盤是沒有任何作用的，這個只能說明房價有泡沫，但泡沫在瘋狂的時候，絕對能夠超出你最大的想像。

主動刺破泡沫是壯士斷腕，不是隔靴搔癢。什麼限購、限貸，都只會推升房價上漲的預期，對控制房價幾乎沒有任何作用。能夠有效的措施包含以下幾種：1.大幅度加息2.徵收房產稅3.放開供給市場，土地無限供應，買地就可以自建房。以上三條任意一條，都可以使房價泡沫破滅。

被動崩盤只有以下兩種情況：1.低收入接盤者的現金流斷裂，旁氏騙局結束。2.外部衝擊，包括實體經濟的劇烈下滑，外部金融風險的衝擊。比如香港97年的樓市就是因為亞洲金融危機而崩盤。

本來，最好的選擇是主動刺破泡沫，但大家都知道，因為房地產總量在經濟中占的比例太大，而分稅制讓土地出讓金成為地方政府最大的收入來源，其實最大的炒房者就是政府本身，所以我們是不可能主動刺破泡沫的。接下來我們來比較一下主動刺破泡沫和被動崩盤的的結果的不同：

日本的房價泡沫在90年達到最高點，政府雖然出手晚了點，在泡沫極度膨脹的時候才主動出擊，但也可以算作是主動刺破。日本政府從89年開始不斷提高利率，再配合大藏省的財政政策，限制融資，一些銀行更是停止了房貸，最終泡沫破滅，在幾個月的時間裡，日本的房價就下跌了70%。後邊日本的陷入所謂「失去的20年」。

但日本經濟真的有那麼不堪嗎？非也！雖然日本陷入了失去的20年，但是日本的GDP依然是保持增長的，特別是日本的人均收入，即便泡沫破滅，也沒有衰退，這些年來一直在保持增長。在社會公平和福利支出方面，日本也一直處於世界前列，日本的終身僱傭制一直以來在經濟學上爭議比較大，但不可否認的是，這對普通日本民眾來說是非常不錯的福利。日本的基尼係數在大牌資本主義國家中幾乎是最低的，跟北歐基本上一個水平。

那如何解釋日本「失去的20年」呢？如果用辜明朝的理論來看，是因為「資產負債表」衰退。由於資產價格的下跌，日本企業資產負債表惡化，儘管很多日本企業都是盈利的，但是都不願意加強投資，而是改善自己的負債結構。所以，在這20年來，日本錯過了互聯網，也錯過了移動互聯網。日本的金融業也沒有崛起。金融和互聯網這兩項在美國的GDP中佔據了很大的比重。另外，日本的老齡化也是一個重要的原因。

對比看下美國，美國的人口增長和人口結構都比日本要好，也一直是世界科技的領軍人物，金融第一強國。在2008年次貸危機爆發，這是一次被動的崩盤。原因就在於低收入接盤者的現金流斷裂，也就是說旁氏騙局玩不下去了。這場金融海嘯席捲全國。而伯南克吸取了日本的教訓，創立了「金融加速器」理論，通過不斷的量化寬鬆，改善了企業的負債結構。一直過了8年，美國的經濟從數據上看，才稍微有一些起色。

但是，享受了互聯網紅利的美國，低收入者的收入水平不僅沒有提高，反而在不斷下降。08年，美國的房屋自有率高於60%，而房價崩盤之後，經濟又發展了8年，美國的房屋自有率現在只有50%，超過一半的人目前在租房！

美國的貧富分化也進一步加劇，在大牌資本主義國家中，美國的基尼係數是最高的。如果不是奧巴馬的醫保改革，美國人還有一半看不起病！這唯一的一點社會進步，新上任的總統特朗普都想給廢掉。

美聯儲之所以在08年次貸危機後果斷採取措施，其實也是吸取了1929年大蕭條和日本房地產泡沫破滅的經驗。1929年的經濟大蕭條，也是一次被動的崩盤過程，但是胡佛對危機沒有果斷處理，這也成為人類歷史上最慘痛的一次經濟衰退。90年日本央行主動刺破泡沫後，採取的措施是比較消極的，如果當時能夠果斷轉變思維（因為當時大家都把泡沫原因歸結於央行過於寬鬆的貨幣政策，所以即便經濟崩盤了，央行也沒有迅速改變思維），在刺破泡沫再刺激經濟，可能就不會有失去的20年。但歷史是不能假設的，我們唯有從過去的教訓中總結經驗。

回到中國的問題上來，既然只剩下被動崩盤一條路，那麼什麼情況下出現呢。那就是我們債務的現金流斷裂，債務危機爆發。這是我能夠想到最現實的原因了。2016年，企業破產的數量比2015年增加了50%，從山東「辱母案」，我們就可以看到民間借貸的巨大隱患，而這種隱患已經在開始爆發了。

而作為全國GDP排名第三的山東，經濟增長為7%，居然這幾天連續爆出多個百億級的企業違約。而作為全球最大的鋁業，山東魏橋，也遭遇港股市場的做空，原因是財務造假。而這家企業設計的銀行貸款高達2000億。可以說局部性的金融危機已經發生。

而美聯儲的加息，會大大加快這樣的進程。這就是外部的衝擊了。我們又要保房價、又要保匯率，又要保經濟增長，這完全是一些相互矛盾的目標嘛。

所以，最快3個月，最慢1年半，我們必定可以看到中國房價的下跌，甚至是崩盤。

答主為業餘投資人，歡迎關注個人微信公眾號：jingji-xinli

房價瘋漲的背後，山雨欲來風滿樓。

一、蕭條

2016年房價瘋漲，讓中國的老百姓們都寢食難安了起來。在很多城市，房價的漲幅甚至超過了60%。在中國的文化里，中國人對生活的最高追求，就是安居樂業，安居是樂業的前提。如果在安居上不踏實，生活得揪心也是在所難免的事。

中國人的安居情結，自古就有。孟子曾說過：有恆產者有恆心，無恆產者無恆心。苟無恆心，放辟邪侈，無不為己。

一邊是房價瘋漲，一邊是實體經濟的水深火熱。這種實體經濟的蕭條，是當前全球經濟的第一基本判斷。所以，這就出現了一個很奇怪的冰火兩重天的經濟現象。

蕭條是怎麼來的呢，因為需求不足，因為產能過剩。需求方面，體現的是發達國家的消費市場崩潰，產能方面，是作為世界工廠的中國的產能的過剩。中國作為世界工廠，產能過於龐大，由於技術革新和產業升級，勞動生產率提升太快，所以勢必就會造成普遍的過剩，同時，所有的產成品都越來越便宜，資產價格也普遍的在走低。

這就會造成兩個後果，一個是發達國家的製造業被摧毀。發達國家的製造業空心化，那麼他們的產業工人群體，原本的中產階級，因為失去了製造業工作機會，他們的總體購買力就在下降。這就造成了總需求萎靡的惡性循環。

另一個是全球產成品資產價格持續下跌。商品越來越便宜，對於發達國家的企業來說，他們的營收就會下降，而本土生產的成本並沒有明顯下降，那麼他們就會出現虧損，企業虧損了，就會裁員和破產，企業破產，就會把債務風險傳導給銀行。銀行出現大面積的壞賬，那麼創造信貸的能力就會被損壞，於是整個國民經濟，都走向了蕭條。

而從長遠來看，作為世界工廠的中國，還要繼續把更多的人口進行城市化和工業化，而且從產業縱深上看，中國還將在晶元，大飛機，汽車，精密製造，軍工等全方位進行產業升級，攻陷發達國家最後的堡壘。未來的趨勢是，資產價格還將進一步的越來越低。要說世界經濟大蕭條，現在我們看到的，才只是個開頭。

在李嘉圖的比較優勢理論中，一個完美的全球化分工貿易模型，就是每個國家各負責生產某一些自己擅長的產品，這樣大家都有活干，都有飯吃，世界境界的整體效率也能獲得提高。

但對於中國這麼大的國家來說，人口這麼多，國民又這麼勤勞和聰明，要把中國勞動力都參與到全球分工生產中，他們就能把全世界的活都給幹完，而且每一樣都乾的比其他國家好。這已經不是比較優勢的事情了，而是全能優勢。

全能優勢發展下去，最終的結局就是，中國將成為唯一的工業國，所有的其他國家，都會變成農業國和資源國，包括美國在內。

二、壟斷

在西方經濟學理論中，經濟學家們總強調消費者是理性的，並且具有消費者主權，企業是為了滿足消費者的需求而提供服務的公僕，是消費者的購買力和需求在推動經濟發展。

就拿國內房價暴漲這個事來說，特奧經濟學家們認為是消費者的需求推動了房價上漲。實際上並非如此，在當前的這個時代，在全世界範圍內，消費者都沒有消費者主權。推動消房價上漲的力量，根本不是購房者，而是壟斷者和特殊利益集團。

什麼是特奧經濟學家呢，背景知識請閱讀至道學宮的上一篇文章《奇幻經濟學史：大秦帝國漫遊記》里的第五段：瘋狂的特奧。特奧，字面意思上，指的是中國特色的奧地利學派經濟學家。

美國是大企業壟斷最嚴重的國家，它們的大企業聯合體，這個龐大的特殊利益集團，幾乎控制了美國人的一言一行，一舉一動，也控制了全球政治經濟的運轉，美國政府只是這個大企業聯合體的傀儡。

中國的情況，和美國略有不同，如果把特殊利益集團操縱國民經濟叫做國民經濟板結化的話，美國是整個身體都板結了，中國是有半個身體已經板結了。在中國，這個特殊利億集團，是地方政府+金融+地產聯合體。他們才是房價瘋漲的背後主導者和推動者。

現在的房市，根本不是不動產市場，而是一個金融市場。因為使用了高槓桿交易，還有房產中介的配資交易，這讓房市看起來，更像是保證金交易制度的期貨市場，而不是證券市場。

三、債務

前面講了幾個幾本判斷，第一，出現了全球性的蕭條和資產價格下滑風險。第二，出現了全球範圍內的普遍存在的，強大到足以操縱國民經濟的特殊利益集團。第三，房地產市場是一個純粹金融市場。

接下來，我們不禁想問，他們為什麼要推動房價暴漲？馬克思說過，金融是對內的掠奪，戰爭是對外的掠奪，難道這僅僅是對購房者的掠奪嗎？

事情並沒有這麼簡單。他們推高房價，真正的原因是：債務。

地方政府的利益在於土地財政，因為出現了普遍的蕭條，社會總購買力在下降，所以正常的來說，房價會下跌。但是，如果房價下跌，那麼土地出讓金也會下跌，地方政府的財政收入就會下降。而另一邊的帶著高槓桿的地方債，又壓的他們喘不過氣來。不繼續高價賣地，就難以為繼。

金融集團的利益在於，如果房價下跌，房奴們那點首付，只是相當於期貨交易的保證金，比如20%的首付比例，如果房價下跌20%，那麼房奴就相當於爆倉了，他們就會選擇斷供棄盤。這就會造成十分嚴重的壞賬問題。

地產集團的利益在於，如果地方政府和金融集團扛不住了，他們就會被地方政府和金融集團聯手殺肥豬。養了幾十年的肥膘，到了這個節骨眼，他們是越肥越害怕。

所以對於這個聯合體來說，他們的首要任務，就是保住房價不能下跌，這是他們的生命線。只要房價一跌，房奴們一爆倉，接下來的連鎖反應，就是大家都跟著爆倉，債務問題集中大爆發，大量的社會財富被憑空蒸發。

所以，房價只能漲，不能跌。除非他們出局。

四、泡沫

但是，以目前房價之高，有效需求並不多。

有能力在大城市買500萬一套房子的人，應該差不多都買了。買不起500萬一套房子的人，房子漲到800萬一套，他們只會更加買不起，手裡沒錢，看著再著急也沒用。

因為有效購買力的稀缺，成交量比較有限，所以要對沖債務缺口，維持資金鏈不斷裂，那麼只能大幅提高房屋單價。這就造成了跳躍式的上漲，出現了嚴重的資產泡沫。

少數有實際需求的購房者，並不是推升房價暴漲的買盤主力，新增信貸資金才是主力，它們在市場上找不到投資機會，所以它們也都蜂擁進來房市來進行炒房投機，來博取風險收益。在這些信貸資金眼裡，一個城市就是一隻股票，跟炒股是一回事，莊家拉升，吸引一些散戶進來，然後就是割韭菜。

中國的房市泡沫，美國的美股泡沫，都是在經濟體之外空轉的信貸資金所推動的。貨幣主義，是萬惡之源。認為通過增加貨幣供給來提高經濟增長，跟一個人希望通過換一個長腰帶，就能增加自己的體重一樣愚蠢。

目前控制房價泡沫的手段，政府以限購為主。用限購來平抑房價，就是存心的火上澆油。每次政府一喊限購，民政局離婚的人都排成堆。好比餵雞一樣，平時每次餵食喂三把米，突然有一天只喂一把米，他們不搶瘋了才奇怪呢。用限購平抑房價，就是黃鼠狼給雞拜年，故意要把雞逗瘋，然後再把它們都吃掉。

真要控制房價泡沫，其實一點都不難。

首先，建立國家儲備土地，和儲備房機制，如果房價投機過度漲的太高，可以拋儲。第二，建立公房機制。對於首次結婚剛需購房者，符合條件的，給予公房購買名額。叫廉租房太難聽了，通常愛慕虛榮的丈母娘們不喜歡，所以還是叫公房比較好。這樣就解決了大齡剩男剩女問題。一個破房子的破事，都快影響整個民族的繁衍問題了。

第三，很多人應該已經知道了，國家也在推行的，大概2017年左右可能會實行房產稅。這對打擊過度投機，是一個重磅炸彈。所以，房價瘋漲，也跟有些人搶時間拉高出貨有關係。砸老百姓手裡，自己就安全了。

這一幕槓桿轉移的大戲，就是涸澤而漁。

歷史上，這齣戲唱的最好的，是一戰後的德國魏瑪政府，因為戰爭賠款，他們欠下了巨額的債務。不得已，就通過槓桿轉移大法，把對英法的債務，轉移到了德國國民身上，結果最終導致，德國通脹率升高了2.5億倍。惡性通脹，讓德國馬克，成了廢紙都不如的垃圾貨幣，最終導致了德國國民經濟的徹底崩盤。

既然槓桿轉移的後果這麼嚴重，那為什麼有人還主張使用槓桿轉移手段來轉移債務呢？

選擇槓桿轉移的動機有三個。一個是，心存僥倖。第二個是，債務違約的不能承受之痛。

第三個是，老百姓比較健忘，轉移到老百姓身上，搞個金融黃泛區出來，過幾十年老百姓就忘了有人淹過他們這件事了。現在中國還有多少人記得當年蔣介石炸過花園口大壩？

五、違約

我們來重點說一下，債務違約的不能承受之痛。

債務問題，當前是一個全球性的根本問題。因為過度的信貸擴張，債務槓桿放的太高，所以我們看到的財富增長，很多都是虛幻的。美國那邊的數據，他們發行的總貨幣有3萬億美元，但是他們以債務形式所體現的財富總值有57萬億美元。這個債務槓桿，高的十分嚇人。中國的數據，大概沒有這麼高，但是也不低。

怎麼理解這種債務形式的財富呢，比如老王借給老李100萬。老李會給老王出具借貸憑證。這個借貸憑證對於老王來說，就是他的一項資產。老王可以以此資產憑證向銀行抵押貸款100萬，老李也可以拿著從老王那裡借來的100萬做抵押，再向銀行貸款100萬。一旦老李破產，出現了債務違約，還不上錢了，那麼老王的100萬資產，就會化為泡影，銀行的200萬信貸資產，也會化為泡影。

而在老李破產之前，整個債務鏈條上，每一環都持有可觀的財富。而群體性的債務危機爆發之後，那麼整個社會的購買力，就被大面積的清洗一空，大家都沒錢消費了，商品滯銷，企業停工，失業率暴漲，經濟就會陷入大蕭條。

在一個以信貸所驅動的經濟體里，一旦所有的債務都償還清，經濟會停滯。一旦出現連鎖違約事件，經濟也會停滯。而債務違約的連鎖反應，對國民經濟而言是毀滅性的打擊。

08年的美國金融海嘯就是一次由於債務違約所導致的金融災難。而現在的情況是，債務規模，比08年高了一倍多，債務槓桿，從美國那邊看，是08年的5倍多，世界範圍內的平均值，應該普遍高於3倍。

也就是說，如果再出現金融海嘯，他的強度和危害性，會是08年雷曼破產所誘發的金融危機的5倍以上，甚至更高。

六、風險

既然債務違約這麼可怕，怎麼才能對沖這種信用風險呢？

顯然，不能把希望放在老李一定不會破產這種假設上。那就只能靠金融衍生品來對沖這種信用風險。這在操作上，叫做賣出風險。

老李借了老王100萬，老王老是擔心他萬一破產了，老王的100萬財富就會被憑空蒸發，那怎麼辦呢。這時候，保險公司出面了，保險公司說，你不是總是擔心老李會破產嗎，那這樣好了，你花20000元買一份我們公司的CDS合約，如果一旦老李破產了，這100萬我們賠給你。

老王一聽，借錢給老李，他一年給我的利息是5萬，我花2萬再買個保險。那麼無論如何，我都有3萬的旱澇保收的收益，而且再也不用提心弔膽的擔心老李破產會讓自己血本無歸了，這2萬塊花的值，所以二話沒說就買了保險公司的CDS金融產品。

對於保險公司來說，他要賣50份CDS產品，才能確保，萬一出現一次違約，它出面賠償，不至於虧老本。保險公司，生意做的挺好，果然賣出去了50份CDS產品。

但是，天有不測風雲，50個老李裡面，有十個違約了。這時候，保險公司就要賠償1000萬，給十個老王。這檔子生意，保險公司總共虧損了900萬。保險公司一看，這生意做的真挫啊，乾脆破產拉倒。於是宣布破產。

保險公司一宣布破產，這下就山崩地裂了。

首先，有十個老王因為信貸無法收回，變成了窮光蛋。社會上還有40個老王一看，我的天哪，真嚇人，趕緊找老李要錢去。馬上平倉。於是社會風險情緒急劇飆升，到處都在平倉和拋售，甚至很多人開始擠兌銀行，信貸融資成本大幅上調，整個國民經濟，馬上就陷入癱瘓。

當年，雷曼們的CDS沒有擋住美國的債務違約風險。今天，中國開始推出CDS來對沖債務違約的信用風險，靠的住嗎？

實際上，以目前全球債務規模之龐大，一旦出現信用風險，任何的風險管理工具都形同虛設。

賣出風險操作成立的前提是，世界上還能存在著一個安全的地方。問題是，現在世界上還有安全的地方嗎？

七、衝突

既然金融海嘯這麼可怕，如果我們提前把水位降低些，降低債務槓桿，這樣就可以不用擔心海嘯了。

相比賣出風險的操作，這種事先釋放風險的操作才是正確的，也是唯一能避免陷入金融海嘯死地的選擇。所以中央講三去一調一補。要去產能，去槓桿，去庫存，調結構，補不足。都是為了釋放風險。

中央還講，要打破利益集團藩籬，要抑制資產泡沫，經濟安全第一。

說好的去槓桿，為什麼又被人加起來了呢？房價為什麼又瘋漲起來了呢？為什麼槓桿轉移了呢，為什麼信貸又開始放水了呢？釋放風險，會損害某些特殊利益集團的利益，所以他們更傾向於進行轉移風險和賣出風險操作。

中央的講話都被當成了耳旁風，如果非要問這到底是怎麼回事，只能說，這不是經濟問題，而是政治問題。

前幾天鬧的沸沸揚揚的林張之爭，只是學術之爭嗎？顯然不是。

特奧經濟學家獐猥蠅，代表的是一方的聲音，這股勢力經營了幾十年，還是很大的，獐猥蠅只是他們的文棍打手。林代表的則是中央的聲音。

現在看明白了嗎？

八、路線

中央認為，應該把沉澱在以房地產為代表的舊產業里的資源和資金抽出來，用在產業升級，結構調整，和科技創新之上，因為這代表的是未來中國經濟的方向和希望。依靠實實在在的勞動生產率的提高，來獲得經濟增長，才是正途。

但是另一方，則不這麼想。他們認為，只要擴張信貸，貨幣就會自己製造投資和就業，然後經濟就會增長。他們不想退出舞台，他們要捍衛自己的經濟學巫術信仰，他們要維護自己的利益，他們要掙扎，他們要魚死網破。只管自己是否受益，哪管它洪水滔天。

這是中國經濟未來將向何處去的路線之爭。

在經濟發展思路上，特奧們想把中國經濟，脫離倫理與政治，為所欲為，他們要用資本控制一切。但是這隻能代表一小部分人的利益，而不能代表大多數人的利益。

另一條路，是走向共同富裕。這條路代表了大多數人的利益，但是會損害小部分人的利益。

所以本質上來說，這是大多數人和一小部分人之間的分歧。地產金融化，槓桿轉移，對於整個民族來說，都是一種不能承受之重。

對於大多數平頭老百姓而言，在這個到處都是陷阱和風險的世界，怎麼才能保護自己的資產呢，怎麼才能找到一個安全的避風港呢？可能大家比較關心這個問題。

問題是，現在這個星球上，根本找不到一處安全的地方。最好的選擇，就是君子不立危牆之下，在某一個時間段，只能找到臨時的相對安全的地方。

很多人覺得房價暴漲，人民幣購買力被稀釋，開始換美元，往美國跑。其實美國才是世界上最危險的地方。

如果美國社會秩序崩潰，那麼華人所持有的美元資產，將會被第一輪洗劫。黑人說唱歌手，公開在視頻網站上號召全體美國人去搶劫華人，這個視頻居然被美國人大量點贊，而且站方被投訴，視頻也不被下架。如果美國的華人還不覺醒，早作準備，成立武裝自衛組織，一旦社會大亂，估計會被黑墨那些垃圾人口殺肥豬，重演印尼屠華慘劇。

最近很多讀者朋友，諮詢要不要買房的問題，這裡想說的是，任何投資的第一要務，是計算風險，而不是期望收益。第二要考慮的是流動性，大貴价錢買的東西，萬一砸手裡就不好了。

明知道存在泡沫，不買又覺得會踏空，心理難受，不甘心，看別人買了升值了就如同自己虧錢了。買了又覺得承受不了泡沫破裂的風險。這樣的心態，不適合炒期貨，尤其是房市這種被莊家控盤的期貨市場。

如果是剛需要買房結婚的，除了一線城市和部分二線城市之外，大多數二三四線城市，泡沫並不是很嚴重。如果是在泡沫不嚴重的城市，終身大事重要，沒必要太計較漲一千跌一千的，該買就買吧。

如果不幸攤上泡沫比較嚴重的城市，一可以遷徙到泡沫不嚴重的又比較美麗的城市定居，比如常州，重慶等地。偌大的中國，總能找到一個容身之處，先安居再樂業。二，如果不想遷徙，可以另闢蹊徑，哄丈母娘開心，應該花不了幾百萬。

山雨欲來風滿樓，風雨要來，總會要來的。等風雨過後，晴天要來，也總該會來的。

內容來自至道學宮房價瘋漲背後：山雨欲來風滿樓 - 至道學宮

本答案下很多高手已經講的很好了，這裡財迷給一個新角度：縱然資金流和土地流都是房價的決定因素，人流也不可忽視。東北就是因為人口大量遷出，資金流（振興東北的投資）去了也無濟於事。那麼人流量降低會不會導致房價下降，財迷以為是可能的，雖然短期內不一定是決定性因素（資本流動和土地供應貢獻更大），但在長期內，人流代表了接盤俠的基本面和購買力，估計會有一定貢獻。

資本和土地不少人都已經談到了。財迷決定利用國家統計局網站上的「每十萬人口小學平均在校生數(人)」這個指標來尋找此問題的答案（主要是前半部分）。並給出一個相關的指標體系：

使用此指標的好處之一是：這很可能反映當地人口的增長率和增長趨勢，包括進新遷徙進入的人口。單單靠是無法反映哪些帶著孩子買房遷徙進來的人口。實際上，此指標很可能也反映了當地的經濟形勢，畢竟用腳投票的數據最誠實，減少了很多熵。

此指標另一好處是從2008年到2015年的數據很可能讓我等得以可以預知2018年到2025年當地新增的潛在剛需購房者情況。因為2008年年紀最大的小學生已經22歲大學畢業要準備工作和買房了。即使22歲買不起，那麼也可能在五年後或者十年後買房。也就是說這個數據很可能反映2023-2030或2028-2035的地產銷售情況（在控制其他變數的前提下）。

這裡財迷要說的是，我們只談人流是片面的，但是如果把資本流向和土地供應都放進來講，文章會變得特別長，所以財迷會分成好幾篇講問題。本篇暫時只談人流。

下面財迷按各個大區的數據逐一為各位解毒並提出建議。

一、華北：冀魯尚好，晉蒙堪憂

看圖，帝都和天津人口增長率（包括出生率和流入率）極低，2015年每十萬人口小學平均在校生數(人)還不到4000。與此同時，河南每十萬人口小學平均在校生數(人)接近一萬，河北八千，山東接近七千，山西六千二，內蒙古只有五千多(看不清者請雙擊下圖看大圖)：

帝都天津人口增長率低，是因為這都是高素質城市人口，而且帝都是要趕走低端人口，嚴控人口增加的。在華北，我們都知道應該去帝都或天津買房，畢竟最抗跌。但很可惜，就這個數據看，大部分人都被拒之門外了。畢竟帝都如果是兩千萬人口，在校小學生不到80萬，也就是說很多人只能飄在帝都，沒法買房並讓孩子在帝都上學。

那麼，帝都之外，華北諸省，未來哪裡的房價可能會更抗跌呢？竊以為是河北和山東，也就是袁紹曹操爭奪的地方。首先前面講了這兩個省2015人口增長率在各省中最高（一萬和八千），其次大家可以看到這兩個省的每十萬人小學生在校人數是在增長的（河北+15%，山東+2%）。這代表了河北當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年會上升15%，而山東會上升2%，可以見到河北勝出。再加上雄安新區建設，毫無疑問河北會成為大溫拿。而最大的坑多半是山西：八年中，每十萬人小學生在校平均人數從九千五跌到了六千二，其次就是內蒙古，從六千四跌到五千二。這代表了山西當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年會下跌35%，而內蒙古會下跌19%（還不要提將來兩地年輕人可能因為經濟形勢跑路的問題），前景著實堪憂。河南則是平穩的在下滑，從一萬多下滑到9千多還算好。

二、東北：全盤淪陷，吉遼稍好

看圖，東三省人口增長率（包括出生率和流入率）極低，黑龍江農業大省，2015年每十萬人口小學平均在校生數(人)才3856，甚至低過帝都。與此同時，遼寧只有4554，吉林只有4650，也就好了一丟丟，和華北諸省恐怕沒得比(看不清下圖者請雙擊下圖看大圖):

除了各省2015人口增長率非常低之外，更麻煩的是東三省每十萬人小學生在校人數在降低（吉林-15%，遼寧-17%，黑龍江-26%）。這代表了吉林當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年很可能會下降15%，而遼寧會下降17%，最慘的黑龍江會下降26%。所以如果這個形勢繼續，將來東北會發生什麼，財迷不需多言了罷。

三、華東：安徽沒落，蘇閩崛起

看圖，華東諸省，魔都人口增長率極低，2015年每十萬人口小學平均在校生數(人)為3292。與此同時，江西每十萬人口小學平均在校生數(人)9298，福建7575，安徽6946，浙江6567，江蘇6277(看不清下圖者請雙擊下圖看大圖)。

魔都和帝都一樣，人口增長率低，是因為這都是高素質城市人口，要趕走低端人口，嚴控人口增加。在華東，我們都知道應該去魔都買房，畢竟最抗跌。但也很可惜，就這個數據看，大部分人都被拒之門外了。很多人也只能飄在魔都，沒法買房並讓孩子在魔都上學。

那麼，魔都之外，華東諸省，未來哪裡的房價可能會更抗跌呢？竊以為福建、浙江、江蘇都還不錯，江西也還好。大家可以看到前三個省的每十萬人口小學平均在校生數(人)是在增長的（福建+9%，浙江+1%，江蘇+15%）。這代表了福建當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年會上升9%，浙江會上升1%，而江蘇會上升15%。可以見到江蘇和福建勝出。而買房者最大的坑多半是安徽：八年中，每十萬人小學生在校平均人數從8505跌到了6946。這代表了安徽當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年可能會下跌18%，前景也不很妙。江西則是平穩的在下滑，從9705下滑到9298還算好。

四、湖廣：粵湘金玉，瓊楚敗絮

看圖，為何我要將湖廣分在一起？因為地理上湖廣相同，粵漢鐵路導致這裡人口相互流動多。清朝就有湖廣總督，後來的中南局也是以此為基礎。湖廣諸省，廣東是龍頭，而粵省2015年每十萬人口小學平均在校生數(人)為8102。與此同時，廣西每十萬人口小學平均在校生數(人)9258，海南8563，湖南7256，都還好。唯有湖北5774讓人奇怪。除了東三省和內蒙，就是湖北算低了(看不清下圖者請雙擊下圖看大圖)。

廣東人口第一大省，但是由於有深圳和廣州兩大都市，人口因為素質高，房價高而減少，也不奇怪。竊以為深圳廣州外的珠三角各個城市，如中山、佛山、東莞等，地產價格在全國應該算抗跌的。廣東不能光從每十萬人口小學平均在校生數(人)來預測未來房價。

那麼，廣東之外，湖廣諸省，未來哪裡的房價可能會更抗跌？竊以為都還好。大家可以看到湖南省的每十萬人口小學平均在校生數(人)是在增長的，但還不到1%。這代表了湖南當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025會上升不到1%。而海南8年中每十萬人口小學平均在校生數(人)從10726跌到8563（-20%)，湖北從6330跌到5774（-9%）。這代表了海南當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年可能會下跌20%，湖北會下跌9%，前景不妙。目測是因為廣東經濟發達，廣州深圳又不像帝都魔都那樣難於安家落戶（廣州房價還好，深圳移民城市），所以對孤島海南和九省通衢湖北產生了吸引力，吸引走了不少人（湖北佬也有可能是被長三角吸引走了一部分）。廣西則是平穩的在下滑，廣西從9329跌到9258(-1%不到)，還算好。這是很有意思的，我們都知道海南因為東北人和三亞過冬而出名，湖北武漢一向看著高大上，應該不至於在潛在剛需購房者方面如此不堪。但數據不會說謊，湖廣諸省的購房者要小心了，可能廣東湖南廣西才是較好的選擇。

五、西南：全面下滑，重慶略好

看圖，西南沒有神馬吸引力強的大都市。稍好的就是四川重慶。重慶2015年每十萬人口小學平均在校生數(人)為6932，四川為6655。與此同時，貴州每十萬人口小學平均在校生數(人)9872，西藏9192，雲南8014，都還好(看不清下圖者請雙擊下圖看大圖)。

那麼，西南諸省，未來哪裡的房價可能會更抗跌？我看總體形勢都不妙：貴州8年中每十萬人口小學平均在校生數(人)從10488跌到9872（-21%），雲南從9992跌到8014（-20%），西藏從10980跌到9192（-16%），這都是大坑。而重慶從7968跌到6932（-13%），四川從7984跌到6655（-17%），也都前景不妙。這是極為有趣的。要知道西南諸省這幾年GDP增長率為全國之冠，貴州、西藏、重慶、四川年度GDP增長率都一度甚至數度在10%以上。按說這裡經濟發展如此之快，那麼人口不至於會流出這麼嚴重吧？但事實給了唱多者響亮的耳光：就目前看這貴州當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年可能會下跌21%，雲南可能下跌20%，西藏可能下跌16%，四川可能下跌17%，重慶可能下跌13%。

但財迷以為這個形勢並不像東北一樣沒有挽回的餘地，因為大家可以看到從12年到15年重慶每十萬人口小學平均在校生數(人)在止跌回升（從6657上升到6932，+4%），所以列位看官如果只想在西南買房，重慶或許相對是一個最不壞的選擇。

六、西北：一片糜爛，風雷隱隱

看圖，和西南一樣。西北也沒有神馬吸引力強的大都市。稍好就是西安。陝西2015年每十萬人口小學平均在校生數(人)為6175，西北各省最低，甘肅為6956。與此同時，青海每十萬人口小學平均在校生數(人)7787，寧夏8814，新疆8916。大家都知道西北各省，陝西甘肅算是漢人絕對強勢的省份，就目前這個人口增長率，恐怕以後西北形勢很難說，各位懂的自然懂，財迷不多說(看不清下圖者請雙擊下圖看大圖)。

那麼，西北諸省，未來哪裡的房價可能會更抗跌？數據顯示也都不妙：甘肅從10278跌到6956（-32%），青海從9750跌到6956（-28%），跌幅分居全國前兩名。而寧夏8年中每十萬人口小學平均在校生數(人)從11290跌到8814(-22%），陝西從7644跌到6175（-19%），也都是大坑。相比之下，新疆從9614跌到8916（-7%)，也算是矮子裡面拔將軍了。也就是來就目前看甘肅當地新增的潛在剛需購房者從2018年到2025年可能會下跌32%，青海可能下跌28%，寧夏可能下跌22%，陝西可能下跌19%，而新疆可能下跌7%。所以財迷講西北形勢比東北還不堪，可以說是一片糜爛，也不算過分。再加上漢人省份人口增長率下降這件事。西北不但一片糜爛，還可以說是風雷隱隱。列位在西北的看官，如果真要在西北買房，那就請自求多福吧。

七、總結：

2008到2015年的每十萬人口小學平均在校生數(人)這個指標很可能反映各省人口增長和2018年到2025年新增潛在剛需購房者數據。就這個指標看，華東、湖廣形勢最好，華北略有可觀處，西南大體是在下滑，東北直接淪陷，而西北則是一片糜爛加山雨欲來風滿樓。

除開帝都、魔都和廣東之外，北方的河北、山東，南方的江蘇、福建都還不錯。即使大趨勢向下，這些地方的房子也會抗跌一點，您在這些地方買房可能少受到損失。如果您因為成功投資了這些價值窪地不但抗住了跌，還進一步賺到了一點小錢錢，那財迷也會為您高興。

而除了西北、東北、西南這些都沒法看的大區外，北方買房的最大坑是內蒙、山西，南方大坑是安徽，另外湖北、海南也可能是大坑。去了這些地方買房，就是在凜冬里不找個背風地躲起來取暖，反而去風雪裡行走，搞不好就要被凍僵的。

既然財迷提供了這些信息，相信列位將來想要剛需買房或者換房的看官應該多了一個趨利避害，避免掉坑，好好準備過冬的參考標準了。但財迷還有一些需要提醒各位一下的點：

1）各位在瞎噴之前請看清楚：此文只是購房換房參考標準之一，財迷這裡講的是別的變數被控制住的情況下該如何選。列位看官具體操作時具體還要配合個人情況（居住地，工作地）來操作。但至少財迷把人口流入流出這個指標講清楚了，能減少不少購房中的不確定性，增加一種逃生的可能。

2）篇幅有限，很多常識性知識財迷就不講了。比如購房換房，除了看省份，省內也要看城市，但我們都知道省會和計劃單列市肯定比別處好，所以財迷不需要多講（至於強省一般城市和弱省省會該如何比較，那估計又是另一篇文章了）。

3）買房需要考慮的的因素還有很多，比如薛定諤的房產稅究竟會不會又夜半雞叫？又比如各地收入房價比和存款房價比如何？以後財迷還要提到幾個標準體系，最後再來做一個總結，幫助列位看官減少更多購房中的不確定性因素。

最後，財迷會堅持做一隻渡鴉，幫助未來的剛需購房者們能減少更多的不確定性，對未來有更多把握，從而找到一個安全而溫暖的庇護所，熬過經濟下行的凜冬，求得一條生路去迎接新的經濟春天。

言盡於此。

覺得本文不錯的看官在微信公號和微博中找到ID「九龍塘右眼財迷」添加並關注。這是二維碼：

http://weixin.qq.com/r/0Tj74-3EUKAvrbmA923D (二維碼自動識別)

您也可以添加財迷個人微信chaimi2017圍觀財迷的經濟信息分享和往期無碼（未刪節）文章，還可以進入公號下的「鼓瑟吹笙」一欄加入財迷QQ群看往期被刪文章。

另外，希望大家看了覺得好，多點贊，財迷文章每次收藏比點贊多，不知道為啥（手動捂臉）。

我知道你們說的都很有道理，我也沒法反駁。

但是我已經不再相信北京房價會跌了，你們說什麼我都不信了！

先說結論

1.政府放開土地供應

2.階級躍遷的出現新的屏障

每一輪政府的調控，從來都是在需求上面做文章，各位何曾看到過大規模的供應釋放？仰望星空時代的經濟適用房和保障房算是供應端的釋放，這算是仰望星空時代做過的真正為人民謀福利的好事，但是落實情況並不理想。客觀說政府若真放開土地，樓崩了帶來的後果是誰都不願意承擔的，所以這樣挺好。所謂的限購真的是遏制房價么？是遏制階層流動啊。你就給我待在原來的城市，原來的階層，就這樣。

房價問題紛紛擾擾，其實就是階級固化問題，表現形式就是底層看房價腰斬和翻倍似乎都和你沒啥關係，這也是資本收益跑贏勞動收益的表現形式，當然，也資本跑贏勞動的時候，意味這群體的貧富差距擴大已經進入了不可逆周期，和你願不願意承認沒什麼關係。一線城市生活的，有房的和沒房的逐漸就是兩個階層以後變成兩個世界，任何時代資源都是稀缺的，以前食物稀缺，講究的是土地，上層都是大地主，然后土地兼并，貧富差距擴大最後揭竿而起，新地主上台重新平衡土地進入下一個循環。現在這個稀缺資源就是房子，是捆綁著就業醫療教育等生活要素的房子。以後這些不再成為稀缺資源的時候，房子價格自然也就平民化，但是放心，新的稀缺資源又會出現，然後民眾繼續抱怨這個稀缺資源價格太高買不起。

社會發展一般規律，你我都是這規律下的螻蟻。

有時候在想，社會發展的終極形態是不是最終會產生生殖隔離最後演變成兩個物種。純屬意淫。

北京房子是否透支年輕人創造力的那個答案里，有不少清北的畢業生回答，其實這個現象不覺得眼熟么，在古代當官出人頭地都是仕族門第的特權，近代科研立項拿獎，以後也就是精神階層的事了。至於什麼農村戶口的學生比例在名牌大學顯著下滑，不就是最好的證據么？只是現在特權不能太赤裸裸，畢竟我們是平等自由的社會。

最後，作為農村出身的我，只能說個體也許不公平，群體是公平的

首先謝謝邀請。關於房價下跌，我在中國房價高企真的是因為剛需嗎？ - 白心子的回答 - 知乎中已有過部分論述。我今天把原有答案做一些更新與擴展，以回答此題。一家之言，供大家參考。

關於房價問題，請看下圖：

以下為看圖說話：

問：限購政策如何影響投資者和土著等賣房者？

答：限購政策使得投資性賣房行為單向不可逆。簡單點說，你賣掉的房子你再也無法買回來。假設某人手中有N套房產，其所持房產數量上限將隨賣房而不斷減少，賣房所得的貨幣將不能繼續進入房地產市場。在房價永遠上漲的資產荒時代，賣房者無法承受失去房產投資渠道所帶來的機會損失。上有限購政策控制，下無其他投資渠道，賣房者唯一選擇是只買不賣，將大量貨幣鎖定在房市。結果是投資者及土著們的賬面財富節節攀升卻無法大規模變現，房地產成為貨幣蓄水池，吸走大量貨幣流動性。

問：什麼是扭曲的租售比？

答：國際上，正常租售比為1:200~1:300區間，即可通過200-300個月的租金收入完全收回投資成本。但目前北上深的租售比已高達1:500甚至1:800，需要40-60年的租金收入才能收回成本，年收益率不足2%，低於目前大多數貨基。大量房地產持有者寧願只要2%收益率也不願持幣退出（原因見上），超量房屋從二手房市場流入租房市場，房屋只租不賣，租售比分母增分子減，最後越來越扭曲。

問：政府在房價金三角中具體起到什麼作用？

答：房價金三角恰恰是政府造成的，其表徵就是扭曲的租售比。其好處有二：一是讓外來廉價勞動力暫時得以喘息，若租售比回歸正常，翻上三倍的租金將會逼走大量廉價勞動力，而一線城市離不開他們廉價的血肉來建設；二是能防止投資者回籠貨幣流動性，若租售比回歸正常，大量貨幣流動性將通過租金釋放，房地產蓄水池將失靈。一方面，一線有源源不斷的廉價勞動力用完就扔，限購可以限制他們通過房產獲得一線城市紅利，讓其永遠廉價；另一方面，房地產由限購吸住了大部分貨幣流動性，貨幣超發的後果經由房價承擔，不斷延後了硬著陸的壓力。政府實乃此「房價金三角」主導者。

問：為什麼這裡面沒有剛需？

答：沒有就是沒有，剛需不屬於任何一角。剛需有一定能力，可以通過買房進而獲得一線城市紅利（戶口、教育、醫療等），相比廉價勞動力剛需已經不再廉價；剛需能力又有限，絕大部分需要從銀行商貸加槓桿，相比投資者又無法上繳大量流動性。剛需的存在對政府作用反而是最小的，所以政府限購政策的鋼刀每次都直接往剛需的頭上砍去。對政府作用最小，所以受政府調控的影響必然最大。

問：剛需應該如何應對？

答：兩個字，買房。剛需一旦兌現，你就可以在房價層面上遠離政府的控制，成為城市的主人（名義上的）。儘管代價可能是一輩子的流動性負債，但收益是巨大的：既包括廉價勞動力求之不得的城市紅利，也包括投資客們所擁有的固定資產賬面增值。最重要的是遠離房價金三角的剝削與陷阱，未來一旦形勢有變，所受衝擊也相對最小。

問：房價金三角會崩潰嗎？

答：現在不會。實際上，這個金三角正在進一步鞏固加強。七月新增貸款絕大部分為居民長期房貸，同時各地地王頻發。剛需正在被分化，要麼被打入廉價勞動力不得翻身，要麼就想方設法交出僅有的流動性獲得自由；而房價正在通過地價進一步鞏固貨幣蓄水池地位，仍然源源不斷從各種途徑吸取流動性。更重要的是，政府沒有打破三角的意願與勇氣。

問：房價金三角會如何崩潰？會造成房價崩盤嗎？

答：崩潰有兩條路。一條是回歸三十年前，房地產完全由政府掌控分配，將不存在市場也不存在房價；一條是放開限購等政策，促使租售比通過無干擾的市場調節回歸，屆時房價將會劇烈波動並最終穩定，泡沫將不復存在，一個「健康」的房地產市場誕生。第一條路是開歷史倒車，沒有可行性；第二條路沒有任何一方知道這個過程有多長，自己能不能經受得住，何況市場與政府對於「健康」的定義並不一樣。極端的路都難走，只有修修補補，房產稅即是一例。

問：有沒有辦法從流動性投資者角度入手瓦解房價金三角同時房價下降？

答：有。最簡單的現實，越是限購的商品就越是稀缺。從上世紀的糧票布票到本世紀的房產限購均能說明。目前限購政策最嚴的並非房地產市場，而是人民幣外匯市場。第一機構間交易與客盤交易基本分離，第二個人管制購匯嚴格，第三漲跌幅範圍可控最小。美元管制遠超房地產，一方面與外匯本身特性有關，一方面也與我國獨特的外匯占款制度有關。若外匯市場徹底放開，投資者即可將流動性從房地產抽離至美元，被推高的房價泡沫自然破滅，但代價是美元大量流出，匯率一路走低。這就是著名的「保匯率還是保房價」問題。

問：有沒有辦法從廉價勞動力角度入市瓦解房價金三角同時房價下降？

答：有。廉價勞動力之所以廉價，在於其資源稟賦不能自由流動，最經典例子即城鄉二元剪刀差，目前戶籍制度可視作其升級加強版。一方面一線城市源源不斷地吸取廉價勞動力的血肉發展城市建設；另一方面通過戶口與醫療教育等城市資源掛鉤，將廉價勞動力排斥在城市之外使其永遠廉價。同時房產又與戶口掛鉤，使得房產擁有更稀缺的附加價值，等同於將教育醫療等通過房產明碼標價，進一步加深價格歧視。若戶籍制度徹底放開，則房產附加值會消失，廉價勞動力可自由落戶定居，也將不再廉價。目前放開無論主觀客觀可行條件都不大，且對戶籍制度的決定性影響並不在於經濟，而在於計劃生育。

問：什麼是「理想」的房地產市場？

答：「理想」即房地產市場所有參與者都是剛需，沒有廉價勞動力也沒有流動性投資者。換句話來說，即將房地產二元屬性中的投資屬性壓縮至無窮小，商品屬性無窮大。每個人都可以買房，但目的都只為居住，只為置換升級。房子就是房子，沒有什麼戶口、教育等附加價值，也沒有什麼政策、調控等買賣門檻，是買賣完全自由流動的一種商品而非投資品。當然這是理想狀態，房地產二元屬性是天然的，尤其當某些政府還試圖對其加以利用，整個情況自然又不一樣了。

番外：關於匯率與人民幣國際化。

匯率問題本來與本題無關，但我看了某個高票答案後還是想多幾句嘴。首先我覺得態度樂觀是沒問題的，但不能盲目樂觀，要有現實基礎。今年BIS、IMF等國際機構的人民幣數據都不容樂觀，就比如人民幣境外儲蓄池子最大的三個，香港和新加坡都萎縮了三分之一，台灣直接少了一半。去年央行人民幣國際化報告幾十頁，今年只有一兩頁紙。看看人民幣今年都貶值多少了？國際化伊始，首先就要幣值堅挺，這樣別國才有流通和持有意願。還有說特朗普當選要搞光榮孤立，人民幣正好攻城略地。但是打鐵還需自身硬，目前人民幣國際化無論從哪方面看都只能說剛起步。而且既然要提特朗普搞新孤立主義，怎麼不提還要對華徵收35%關稅和並重回匯率操縱國？如果都通過（目前可能性不大），我不客氣的講人民幣國際化這五年都白乾了。特朗普當選一周，人民幣是什麼趨勢？指望一個美國總統在經濟問題上和中國政府步調一致，可能嗎？

先寫的這裡，有什麼問題大家可以補充。

美國的媒體和精英階層以為一直宣傳希拉里，打壓特朗普，希拉里就可以當選，在過去很久的民調里希拉里一直領先，曾經領先百分之十幾。所有的主流媒體都認為希拉里肯定當選。

但變化正在醞釀，有些事總沒有預想的那麼順利。

特朗普的獲勝，一定不是昨天的偶然，在很早時候或許趨勢就已經如此，只是大家看不到或不願看。

會不會有一種可能

中國的地產商和媒體一直宣揚房價會一直上漲，掩蓋忽略房價下跌的消息，以為只要這樣房價就能真的一直上漲。

很多時候變化已經在悄悄地發生，只是我們能看到的都是權錢階層想讓我們看到的東西。

如果某天市場突然變天，那也不會是變天那天的偶然，必然是很早就已經有種子在萌發，趨勢和風向早都已經變了，只是風還小的時候，人們看不到。

很多人還不明白，改革進入深水區，中國經濟發展進入新常態，什麼是深水區？什麼是新常態？

中國改革開放之初，各界慢慢凝聚共識，大家起點接近，大家都在努力奮鬥，推進經濟發展，生產力進步，經濟發展動力很強。

經過幾十年發展，國家慢慢形成了食利階層，社會不再是勞動就有機會，食利階層越來越強大，從實體經濟里吸走了越來越多的血。這些是阻礙經濟發展的力量。

改革就是分蛋糕，改革的深水區就是必須要觸動一部分人的利益，實現價值回歸。改革難，因為觸動利益比觸動靈魂更難。

其實很多事國家已經說了很多年，但是現在已經慢慢到了不得不改的時候了，經濟還在下行看不到出路，貧富差距迅速拉大，勞動的價值被否定，社會價值觀被扭曲，國家需要實現價值回歸，也就是所說的實業興邦。

但是有些階層的利益依然是很難動的，有些既得利益者雖然得利很多，但風暴來臨之前已經逃之夭夭。

國家這幾年動了很大的刀，對官員體系，對軍隊，對央企，私以為是為真正的改革掃清障礙。王岐山說過，反腐以治標為主，為治本爭取時間。治本，就是更深入的改革。

私以為這屆政府大思路還是清晰的，只是經濟惡化的可能比預想的更快。長期來看，國家還是更可能進一步深入改革，即使經濟未來長期新常態，也不會為了虛假的繁榮一直飲鴆止渴。

中國未來可能經濟增長能再超過7%的日子都很少了，中速增長會成為常態，利益格局調整會不斷深入。

很不幸，過去幾十年通過房地產致富的人，很可能是蛋糕最容易被拿走的人。泡沫吹那麼大，總要有人埋單。

中國高房價的城市遠沒有大家預想的那麼多，而最近五年在高房價城市入場的人在國內比例更是非常之少。捆在房子上的大多數人，才是既跑不掉，也無法左右政策市場變化的人。

經濟發展的本質是生產力的提升，勞動創造的社會總財富增加。

經濟形式好的時候，需求旺盛，工廠投資擴大再生產，這樣才能推動社會財富增加。

中國經濟的三駕馬車，投資，消費，出口，都是推動行業擴大再生產的動力。

中國過去很多年依靠給全球生產產品，然後國內經營者賺到錢擴大再生產，或更新生產技術，實現經濟增長。08年後全球經濟危機，出口疲軟，國內需求一直不溫不火，國家用投資拉動，是用國內基建的需求來促進企業持續投入生產的動力。

國家採取寬鬆的貨幣政策，向上推股市，也是希望錢進入企業中，讓企業可以有錢生存，可以有能力去更新自己的技術設備。

世界格局已經變了，中國過去勞動力成本優勢已經慢慢消失了，人口紅利幾近耗盡，勞動力人口開始逐漸下降，低端製造業成本優勢已經落後於東南亞國家，這些低端製造業廠商不僅沒有擴大再生產的動力，再擴大只會死得更快，很多低端行業都在向外或向中西部轉移，在全國範圍內正在萎縮。

中國經濟持續發展唯一的出路就是成功實現產業升級，已經進入中等收入國家行列後，要持續實現經濟增長，依靠低端製造業是不行的。我們必須能夠造大飛機，造高鐵，造集成電路，造高附加值的產品，做別人不太容易做的事，才能繼續實現經濟增長。

但是產業升級那是那麼容易？不然哪那麼多國家陷入中等收入陷阱？

產業升級說白了是需要更多的資金投入，進行研發和技術攻關。

國家放水從來都是為了讓企業有更多在經濟增長遇到瓶頸時候轉身的餘地。

可是現在發下來的這些錢，全部被房地產抽走了，過去實體經濟里的企業更加一步步舉步維艱，房地產行業卻混的風生水起。

蓋房子也可以創造社會財富，但是一套房子已經建好以後，它本身是不能創造財富的，人和企業才是創造財富的主體。

更有甚者，高房價讓很多本來有更多能力消費的中產家庭也花費了過多的收入在房價上，擠壓了消費空間。

中國如果繼續在依賴房價上漲製造的虛假繁榮的道路上一直走下去，步入中等收入陷阱將是很難避免的事。現在人民幣正在持續貶值，未來中短期內可能都會繼續。人民幣貶值的背後是外資正在不斷從國內流出，全球的投資者正在用腳給中國經濟投票。因為他們眼裡，中國經濟發展已經遇到瓶頸，依靠房地產是不可能長期增長下去的。

全球經濟不振，外資出逃，中國實體經濟很多行業正在持續持續失血。國家現在放水也是沒有辦法的事，不放水，很多行業就要慢慢的萎縮，但是放水後，錢大部分沒有流入實體經濟，只流入房地產。

高層關於是否要繼續放水，觀點也是有不同意見的。但是中央的出發點從來都是為了救實業，不是為了推房價。不管中國經濟未來能否度過現在的難關，無疑流入房地產行業里的水是過多了。

現在國家在賭的是不潰堤的情況下，一方面想辦法引導水向其他地方分，一方面加固大堤，如果風險變小，短期內可能還會加水。

但是不確定性的因素太多，風險已經很高，潰堤是否會發生，真的沒人敢確定。

我在這裡也只是說了一種可能性，各位不用過於激動和急於反駁我。未來五年很關鍵，中國經濟未來的走勢五年左右大概就可以見分曉了。我這裡寫這些假設，如果真的最後都沒有發生，才是國家的幸事。

最後送大家一個福利，解釋貨幣增發原因的文章，很不錯，文章有點長，有興趣的朋友可以讀一讀：

南風窗網 - 高房價背後的隱秘「貨幣遊戲」 - 2016年22期

炒房提供流動性，打擊炒房是推高房價的幕後黑手，政府常年打擊房產投機的結果是房價極易暴漲暴跌，最後的結構是損害了剛需買房者的利益，然而大多數人反正也不懂這一點。

另外，我看那傻捂房子的也不順眼，投機這麼陽春白雪的活動被搞的吃相難看用力過猛，還得感謝不斷打擊不了傻炒房的早就拜拜了。

來個真的可以讓成交價下跌的東西吧，這東西叫茶水費，

我特么也是這兩天剛學到的，我以前只知道有樓花……

現在有了茶水費，上海浦東外高橋單價直降25%，比什麼政策都給力多了啊……