2016年上海房價還會漲嗎？

01-01

準備在上海外環買套房，目前有10萬左右的理財和15萬左右換成美元存在銀行，預計年底總共有40萬左右的積蓄，我和老婆可以公積金貸款100萬，再借10萬左右，準備買個80左右小戶型二手房，大家給個建議，是年底買好呢，還是年後買好呢？

謝謝邀請。

如果我直接告訴你買還是不買，並不妥當；建議你看下我的這篇文章，自己做出抉擇吧。

「金九銀十」，歷來中秋到十一假期都是看房和購房的旺季，更何況是在股市不靠譜，而最近樓市明顯升溫的背景下：8月份中國70個大中城市有一半房價出現環比上漲。

在這裡，笨虎並不想像某刀那樣自討沒趣，畢竟我只是個做理財平台監測的。但還是想把對高房價成因的一點小研究分享出來，僅供大家參考。這包括戳穿高房價成因的2個謊言，以及揭示出1個真相。（部分內容曾在笨虎此前創辦的網易偵查局發表過）。

謊言1：房價暴漲是由於剛需推動，供需失衡

我們以北京2004-2010年之間的情況作為研究對象，6年之間北京市區的平均房價從不足5000元/平米上漲至超過3萬元/平米，上漲超過6倍。

所謂剛需是相對於彈性需求而言，人口流入和新家庭的組建（結婚）是剛需的兩個主要組成部分。2004-2010年間，北京的常住人口餘額增加了469萬人，增幅約31.4%，人口規模顯著提升；而年均登記結婚對數則居於12-18萬對之間，無異常增高。

同期的供給端，北京大力發展房地產業，實有住宅建築面積從2004年末的26120萬平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。總體來看，2004-2010年北京新增供給能滿足所謂「剛需」的提高，數據不支持供需失衡導致房價暴漲6倍的解釋。

謊言2：高稅費和地價是房價的主要推手

中國房地長行業的稅費主要是以開發商的收入作為稅基收取，稅基越大稅費收取越多。比如營業稅是按照開發商銷售樓盤所得收入的5%課稅，企業所得稅是按照開放商利潤的25%課稅，土地增值稅是按照開發商售賣房產形成的土地溢價進行累進課稅。

正確邏輯是，房價越高開發商收入和利潤越高，納稅額也相應提高。而地價方面，根據國土資源部的統計，中國地價平均占房價約26%，美國20-30%，韓國50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均為2013年數據）。中國地價占房價比例並非特別高。

北京大學房地產研究所所長陳寶國說過，「稅費和房價關係不大，全國各地的稅費和土地政策差別並不大，但房價差異極大」。

真相：中國高房價的推手到底是什麼？

根據傳統的經濟學定義，需求是價格的反函數，也就是在其它條件穩定時，某種商品的價格越高需求越少，價格越低需求越大。

那問題來了，這明顯不符合中國樓市的實際情況：中國的房子是價格越高漲，買家越瘋狂；樓市真下跌了，連看房的人都少的可憐。也就是說，傳統的需求曲線失效了，樓市的需求反而和房屋價格呈現正相關的關係。下圖中P代表價格，Y代表需求量。

為什麼會這樣？是因為商品具有消費和投資（投機）兩種屬性。對於消費類的商品，傳統需求曲線是適用的；而一旦某種商品的投資（投機）屬性高於消費屬性，就會出現上圖的情況。投資的本質就是錢生錢，社會上流動性越充裕，閑錢越多，投機需求越高漲。

數據也支持笨虎的這個判斷。下圖中我們清晰可見：2008-2012年間，中國房價增幅與廣義貨幣供給M2餘額的增幅保持高度吻合，四萬億救市和信貸大躍進的2009年尤為明顯。

我們可以試想一下，街頭流浪漢是不是最需要住房的所謂「剛需族」？但他們可以構成對樓市的有效需求嗎？不能，因為他們不持有足額貨幣。而一個富豪，只要政策允許，可以買下整個小區只要他的錢包足夠鼓；即便政策不許，也還是會有各種途徑。

因此，中國高房價最大的真兇是：過多的卻又嚴重分配不均的錢。

現在中國的錢是不是在變少？高房價還有其它推手嗎？相關話題遠未結束，笨虎會有文章繼續進行更深入的闡述。如果您對文章觀點不認同，歡迎留言並附帶數據支持。

那麼，這兩年錢的情況在中國有什麼微妙變化呢？可以繼續閱讀我的知乎專欄：

利率市場化對樓市可能是災難性的 - 煮歷史品金融（P2P平台監測） - 知乎專欄

更加歡迎關注我的微信訂閱號：煮歷史品金融（你免費的私人理財保鏢，原創內容覆蓋經濟金融，樓市股市，P2P理財），微信號pinjinrong。

http://weixin.qq.com/r/EUPi_pjE68WUrdyZ9xYD (二維碼自動識別)

不知道近幾年會不會漲，但我們有生之年大環境沒問題的話房價至少能對標紐約、倫敦，漲四五倍不是問題。

大部分買房的人都是通過貸款，也就是加槓桿。2015年下調四次利率，導致上海、蘇州房價大漲，也與需求和預期有關係。如果未來兩年內再上漲30%以上，除非貨幣供給增多，我的收入提高很多很多，否則我會選擇離開上海，去杭州或者蘇州工作（雖然我的戶籍在這裡），因為互聯網行業，上海並無優勢。所以，過快上漲的房價，削弱上海的競爭力是無疑的，領導層不可能看不到。長遠看，也不利於金融改革。地產作為穩賺不虧的投資方式，與政府抬高地價不無關係。但是，讓人們認為「買房是最好的投資方式（加槓桿）」，這其實是非常危險的信號，這說明「經濟」生病了，創新乏力，經濟發展也就走到了歷史的盡頭。

1、如果一定要買還是年底的好，年底買房子的人少一點，價格好談一點，賣房子的房東要不無所謂等年後賣，要不年前急用錢，（如果不誠心賣，不急，快過年了，不想再處理這種事情），但相對的選擇會少一點，競爭也小一點

2、不過你是公積金貸款，一般年底銀行放款會比較慢的，（就是房東拿尾款比較晚）可能有些急用錢的房東不樂意，不過你首付已經付了一部分，如果不是要用很多錢的房東倒也無所謂，

3、年初的話，過完年就2月份了，有些買房人當年小孩就要讀書，6月份之前就要全部弄好，貸款慢的就要一個月到兩個月，還要看房子，所以考慮小孩上學的買房人就集中在上半年買房子了，買房子的多了房東心理價位就上去了，那就會有更多的人急著買（一般都是買漲不買跌，而且剛需的話怕還要繼續漲）

4、但是買房子不像買小物品，一定要多看看，多比較，要買適合自己的，（解決自己需求的，比如是為了上班近，還是生活方便，或小孩子上學方便，等等）不一定很便宜的，

希望對題主有幫助

紅色或藍色，反正最後都是藥丸

房地產：明知是泡沫還是得往裡鑽，因為沒得選

早在今年年初，我們就發文闡述在當前形勢下，黃金和一線城市房地產將跑贏其他資產類別。（回復和「淡定」可見）果不其然，春節期間開始的上漲的黃金及其最近表現出來的強勁勢頭，節後上海的房地產價格暴漲都印證了我們的觀點。

在負利率、資產荒和1月份超額信貸增長的帶動下，投資者毫無選擇，只能鑽進看起來相對安全的資產類別里。一線城市房價上升和上海房價的暴漲就是非常好的例子。神奇國度里，判斷事物經常需要雙重標準。制定政策或為所制定的政策辯解時，衙門裡的老爺們開口閉口國際慣例，彷佛任何事情只要洋大人們干過，趙家就可以名正言順的模仿，不論模仿水平如何。而一到房地產這個話題時，大家都必須選擇性無視國際慣例。

在房地產這個議題上，國際慣例是什麼？所謂的國際慣例不外乎用幾種常見的價格和供求指標來判斷房地產市場處於什麼階段，包括房價對家庭年收入比、消化庫存所需時間、空置率和租金回報率。然而，筆者認為中國房地產市場的特殊性導致其在很長時間內不適用於以上這些標準，尤其以一線城市為甚。我們從幾方面來具體探討這種特殊性：

1. 人口集中趨勢

中國的城市發展不均勻導致資源、人才和機會向一線城市和其周邊集中，並在此過程中進一步形成正反饋，產生馬太效應。這種情形導致一線城市的房地產源源不斷從其他地區吸收資金，並不斷推高房價。在一線城市，我們可以經常看到一個家庭或家族集中其所能調動的全部資金投入購房。因此，家庭年收入對應房價指標無法作為一個客觀指標。國泰君安任澤平先生在其關於房地產的最新報告中指出：「我們將35個城市劃分為一二三線城市，2014年一線城市房價收入比大幅上升至14.6，二線城市小幅回落至8.19，三線城市小幅回落至7.45，反應了後房地產時代「總量放緩、區域結構分化、人口繼續向大城市遷移」的新特徵。」考慮到一線城市新增人口調動其父母，親戚和其他各種渠道能動用的資金，一線城市的房價收入比應該更低。只要機會和資源仍然持續驅動人口向一線城市流入，這種趨勢無法逆轉，投資者沒有選擇的餘地。（回復「基石」可見筆者關於人口流向一線城市的分析）

2. 投資屬性

因為資本市場的不發達和強差人意表現，中國的房地產相比西方國家更具備投資屬性。近日網路流傳大量上市公司2015年凈利潤不足在深圳購買一套所謂豪宅的信息。段子手們紛紛調侃，有人認為這正是深圳房地產過熱的表現。筆者則認為這個現象印證了一線房價的合理性。正是因為A股上市公司的良莠不齊和上市公司的低迷收入導致一線城市房價大漲。我們來看一個數據，A股市場的股息率。

股息率（Dividend Yield Ratio）是股息與股票價格之間的比率。在投資實踐中，股息率是衡量企業是否具有投資價值的重要標尺之一。我們可以看到，股息率最高的上海A股也就是和房地產的租金回報率相當。那麼，作為投資者，與其選擇到趙家的賭場里被各種老千輪番抽血，還不如買一線城市房地產划算。一邊是投資渠道和產品選擇不多，一邊是大放水，兩相結合下勢必繼續推高一線城市房價。只有當A股真的穩定下來了，國家真心拿出改革利好，或是下定決定不要節操，大水漫灌時，A股市場才有機會從房地產市場吸收資金。話說，停筆時正好A股收市了，我就想問一句段子手們你們懷念肖鋼么？（回復「盛宴」可見筆者上周末的預警）

1. 政府需要

地方政府的收入，中國人口的就業和銀行的資產負債表安全都需要房地產來保證。自房地產市場化改革及08年四萬億強刺激後，中國就已經踏上了這條不歸路。政府和央行在等死（不刺激，坐等市場自行調節和陷入資產負債表收縮）和找死（繼續刺激，維持經濟增長不跌破底線）之間永遠是選擇找死的。中國的命根是就業，為了保住就業，政府毫無選擇只能一條路走到黑，至於身後的事，哪管洪水滔天。

總體來說，筆者認為一線城市和其周邊仍有投資價值，在最好的情況下，中國轉型成功後未必不能將泡沫做實，最差情況下，也能再堅持幾年時間。而二三線城市則基本不需要從投資角度考慮。中國人個體聰明，總想博傻，指望著以後有人接盤自己能跑，還不如乘行情好把人口，特別是最有消費力的年輕人口凈流出城市的房產賣掉。至於選擇投資一線城市房地產還是黃金，那就取決於投資者對夢醒時分的理解了。

更多精彩獨家新聞文章，港股和境外投資大數據工具，請下載比特港股新聞APP:

http://210.3.136.150:443/?q=pub_iosappct=charles_zhihu

一手房建議年前買，按現在市場節奏，現在處於市場淡季，開發商會有相應的促銷優惠。價格會有些回調，等到了明年金三市場又會漲一波。所以現在入手相對合適。

二手房建議年後買，現在徵收房產稅，大多投資客戶不想交這個房產稅，明年會有大量房產放量，到時候供大於求，價格會跌的。

只是簡單的分析，如果想選房子，歡迎諮詢我，我會幫你選到合適的房子。

不嫌棄的話建議來浦江鎮南部看看，虹浦新城這邊一房大概250萬，兩房大概300萬出頭，嫌貴的話再南邊一點還有好多動遷小區，還能再便宜個四五十萬左右，當前能不能過戶不清楚了。建議自住的話明年初就下手吧，明年8號線三期通車的話這價格就買不到了，我就住這附近，所以比較了解這塊，其它地方稍微了解一點的就是南匯新場和惠南，價格和浦江這邊差不多，但是比較遠，到張江上班已經是極限了。浦江鎮這邊的利好就是靠近前灘，如果在前灘和徐家匯這邊附近上班的話坐地鐵單程通行時間也就四十分鐘左右。我在浦江鎮住了十年了，希望上面的建議能幫到你。

你的問題問錯了，應該是，上海的房價會漲多少呢？

這是一個神才知道的問題

上海的別考慮了，你這預算不夠

10年20年後會不會比現在高？如果會，那就儘早買吧，，踩階段低點難，那跟炒股票差不多了

上海的高房價已經把好多實體經濟逼出上海了，高房價一直存在，就離死不遠了，員工買不起房，流動性就大，招人困難，高房價抑制了其它經濟的發展，高房價抑制了人才來滬，房子是必需品，是人生存的根本，而高房價卻在剝奪；非常反感那些看著自己房價升值的市民，沾沾自喜的樣子，瞎起鬨，你房子值幾百萬隻是名義價值，你只有變現才是你口袋的錢，你賣嗎？你賣了你住哪裡？

你確定不是在說夢話？

從交易的角度，你全款買入，房產目前是絕對值得買的，手續費低，上漲趨勢好，即使行情掉頭了，也可以隨時出手。如果你做投資，貸款的話不推薦，貸款了，你沒辦法出手，只能爛在手裡。現在炒房和炒期貨一個樣，都是上槓桿搞，很多人沒接觸過期貨，貸款買房都覺得賺的好爽，期貨會虧到人跳樓的，房產也不會差到什麼地方。

有錢能買得起就馬上買，短期內不會降價。郭嘉也不希望看到房價的悲觀預期，死撐也得撐一段時間。再這麼下去的話，那就是另一種說法，到底上海普通百姓能不能負擔房價，那就是另外的說法了。這個時間會是多少？得看我們的郭嘉能撐多少面子，老百姓的底限在哪裡了。

40w首付一房都買不到

本人做房產銷售上海的房價真是長得太快了有這個打算就趕快入手

買吧，這個預算只能買到郊區了，青浦、嘉定、松江

100多萬郊環都買不到了好么？

從我的經驗來看，只要上海得平均工資不跌，上海得房價就不會跌，身邊的人買房都是按自己工資來決定貸款多少，就這麼簡單。

今年大家收入基本沒什麼變動，所以房價還有上漲空間，原因是還有太多得人等著降價買房。

房價的頂部在夫妻都是上海平均收入的情況下，能還的起郊區得房貸。這樣算起來，現在郊區總價大概300萬得房子是小夫妻初次置房人的上限，以65平米算，四萬多一平大家還是能接受，五萬還有人咬咬牙，太高沒人買，投資的房子會為了盈利會拋出來，達到價格得平衡。

目前還有很多地方兩萬多呢，離頂部還早著呢，不過要是失業率走高得話，公司福利下降，形成悲觀預期得話，房價就另說了。

都說是貨幣超發。講清楚了也沒用。為啥？發錢不歸老百姓管啊。但是每一次交易中的價格不透明才是房價不斷走高的重要推手呢。

需要買房可以聯繫我，小陳：13817359983

要買趕緊買，千萬別猶豫。猶豫的時間你已經預算又要超了。

在上海買房不是為了住，是投資。