2017年房價上漲的概率多大？
現在出手買房還是年後呢？太糾結了…房價好高，坐標蘇州
【熱點】任志強最新內部分享：這種城市房價將來一定會暴漲
2017-01-17編者語「小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續十幾年，而這一定是供求關係惡化的過程。」本文為任志強先生在鉅派投資集團2017年上海宏觀經濟展望暨投資策略會上的分享，題目為：當前的房地產形勢。
領導前幾天跟我說，不許說「房子是住的，不是炒的」。中央已經決定了，所以我們也不討論這個事兒。剛才邱曉華（原國家統計局局長）說特朗普上台很悲觀，我覺得中國確實有很多未來經濟的不確定性，這個不確定性其中就有特朗普。
就我個人來說，特朗普對中國經濟來說也許是件好事。因為特朗普會幹很多和中國作對的事，就逼著你去出牌應對，逼著你改革。舉個例子，特朗普說要減稅，如果他上台後真的減稅，那你中國不減稅就沒有競爭力了。所以中國要是也跟著減稅那不是好事嗎？前些天中央經濟工作會議已經說了，今年中國可能會更多地在經濟稅收減免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些決定可能會使中國來做出一些對應的改革，這就是不確定性的問題。我覺得這也許是個機會，可以促進中國加速進行制度和經濟改革。
這個你們老總邀請我講講房地產，但是領導又跟我說不讓講，我都答應你們老總了，這事兒也挺麻煩，所以說我就用統計局的數字來講講。（全場笑）
這表都是統計局的數字啊，為什麼先說固定資產投資呢，因為它和房地產有密切關係，和民間投資也有直接關係。民間投資直接下降，說明民間投資對中國經濟沒有信心，所以大量資金外流，導致外匯變化等等，這都是有密切關係的。
其實民間投資低迷但不能說沒有增長，它這個是3.1%的增長，其實這3.1%的增長里還有問題：它的整個在固定資產投資中占的比重是下降的。高的時候佔到百分之七十幾，現在只有六十齣頭兒吧。民間投資下降對中國的經濟影響是巨大的。
房地產開發投資增長率也是，6.6％變成6.5％，一個平穩下降的趨勢，這個趨勢是從什麼時候開始的？2016年10月份以後。10月份出台了很多政策，這個國慶長假的時候，十幾個城市出台了政策。很多人說我放假出去玩玩，回來一看房子買不起了。這個確實有很大影響。但是我們看到15年12月份是1.0％，今年漲到這麼多，已經很不錯了。
換句話說，如果沒有中國房地產投資的增長，16年的GDP就掉下去了。
我們把投資分為三塊。第一塊叫製造業。第二塊叫房地產和基礎設施建設。基礎設施建設就是花國家錢或者國企的錢，這塊增長是很快的，拉動中國經濟增長的很大一塊是這裡，水利啊地鐵啊修橋修路。我們看到11月12月製造業又有增長了，為什麼呢，因為前一段時間主要是去產能，就把相當一部分製造業砍掉。砍掉後它就少了，所以後期那些沒被砍掉的就有一些機會，它就增長了。
對於房地產相關，在三四月份持續增長以後進入了一個比較高的情況，到十一月仍然是增長的。這個你要是扣掉房地產那增長就慘了。所以不管你怎麼罵房地產，你還是得求著它。它要是沒了經濟就慘了。我們15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地產和基礎設施建設剩多少呢，4.8%了。
如果我們按今年計算，16年3個季度的GDP增長是6.7%，扣除了是4.4%了。那我們只看房地產，單獨計算房地產是佔0.8%，那麼房地產相關投資佔多少呢？就是鋼鐵水泥木材那些，佔0.7%。那今年沒有房地產就剩5.2%的GDP了。所以說房地產不可或缺，在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。
我們再說稅收，房地產在稅收增長中貢獻是最大的，佔29%。
所以告訴大家一個什麼意思，就是房地產不管怎麼調也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。
土地今年漲價很多，但它的供應總增長還是負的。15年是負的33%，所以很多城市土地出現短缺，包括上海北京。單說北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大家覺得很多吧，15年多少？1960億。去年是前年的差不多40%。如果土地不供應，你還老埋怨房價漲，它可不就得漲嗎，因為土地供應短缺。所以這是預測將來的一個重要指標，你今年供應少，土地是兩年開工，所以它14年15年連續2年的土地供應低增長負增長會有影響。
房地產銷售今年增長很快。大家都擔心10月出台政策後銷售會快速下降，確實下降了4個多點，從四十多變成三十多。12月很多人很悲觀，認為會下降很多，我說不會。我個人覺得12月也就略下降一點點。在限購的19個城市裡，它的總比例佔33%左右。如果把這個限購的城市扣掉，剩下的城市約佔70%是上漲的。比如海南，北京霧霾了，很多人跑去買房子。富力的老總告訴我說最近賣的火火的，大家都去躲霧霾。
銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個差額，就是價格。換句話說就是價格增長了這麼多。今年增加的是比較多一點，主要是在限購的城市。那有個問題，我們說定了多少目標，什麼百年復興高速增長，那麼這個國家如果不是一個城市化的國家，那就絕對不可能變成一個強國。
強國的唯一標誌就是城市化，歷史上我們有過強國時代，比如說清朝宋朝，但那都是農耕時代。為什麼清朝後來不靈了呢，一個是閉關鎖國，一個就是保持農業國。但其它國家在這個近200年左右的時間已經迅速發展到工業後工業，這個發展過程其實就是城市化的過程。
我們現在有多少農民啊，現在數據是9億多，這麼多農民你可能在世界上強大嗎？不可能。所以沒有城市化你是不可能把國家變得強大的。那麼另外一個問題就是城市化來自於社會分工，來自於收入差別。比如說我要在農村建一個污水站，你建不起來，因為它人太分散。只有城市化才能建起來。
比如說我們建一個中水處理，20萬平米的一個小區，開發商都知道建不起來。但是說必須得建，好好我們建，但是這個20萬平米的小區的中水是不夠用的。
大家用完的水經過處理變成中水再去用，比如沖廁所什麼的。問題是你那些住戶用的廢水不夠用來處理的，怎麼辦呢？就是三分之一用的是廢水，三分之二用的是自來水，這還說城市化哪？我們現在名義上說的進行中水處理，結果都是自來水。這些沒有城市化都是做不到的，而我們現在的城市化做的還很差很差。
北京最近提出一個「誓死守住人口2300萬的底線」，這是公開登在報紙上的。北京曾經有過一個規劃，在王岐山當市長的時候提出來的：在2020年要守住1800萬人口的底線。這是國務院批准的。
大家都知道王岐山是2003年上任，那麼這個規劃實行了多少年呢，到2008年的時候北京人口是1900萬。已經打破了2020年的城市規劃，為什麼房價高呢，你說你2020年1800萬人口，國土資源部就按這個蓋個章批土地指標。可是我們早已經1800萬了，可土地指標沒有變。
那麼今天還有一個問題就是2300萬的指標能不能堵得住。大東京是多少人呢，3750萬。那麼大東京為什麼這麼多人口呢，它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，於是就修了一條高速鐵路，說半個小時就能到大阪，說東京人都到大阪去吧，於是呢大阪人就都到東京來了。（全場笑）
北京也修了一條，修到天津，說半個小時就到天津，於是天津人就到北京來了。
這個城市的吸引力啊，種種因素使得人們一定會往大城市跑。所以能不能守住2300萬人口，這是一個巨大的難題。市裡就給各個區下任務，區里就給各個企業下任務。以前的同事說今年他們至少要把100個人搬出西城區，怎麼搬啊，然後想出了個主意，說每個企業收購一個小商品市場，不能租給小商戶，這個小商戶就得走。沒辦法呀，每個區都下了任務，就告訴你必須把這些人轟出去，所以北京好多小商品市場就關掉了。
把人轟走，你轟得走嗎？但是我知道，大家都是中國人。但是現在你不能去北京啊，你別說你是中國人，你是上海人你在上海待著，你是湖北人你在湖北待著，你是湖北一個縣裡人你就在縣裡待著。為什麼，那寫著呢，沒有本地戶籍不能在本地買房。外國人可以買啊，有個勞動合同就能買，中國人不行，你還得戶籍社保一大堆。
所以這個房地產是漲還是跌呢？和人口有關係，更和我們制度有關係。
前幾天中央出台了個政策說保護產權。大家很高興，說保護產權投資就回升了，大家就安心了，說也別老拿著錢跑美國買房子了。然後中國限購，這就很麻煩。產權是什麼，是你有錢你想買可以買，而不是說你有錢你買不了。所以這裡面有很多麻煩。
那麼債券資金增長我們看是平的，高速增長的過程。說明明年不缺錢，開發商手裡有錢啊，今年已經取消了很多開發商的債券發行，但是去年有一萬多億。所以很多開發商手裡是有錢的，那麼有錢應該能保持投資持續增長啊，那問題是你有錢買了地，銷售掉下來怎麼辦？
銷售有可能因為政策導致下降，我們看到目前為止，全國沒有說快速的下降，一線城市和限購城市出現了一些下降，但三四線城市沒有。所以16年12月數據還沒出但我們估計整體不會下降太多，應該是一個平穩增長的過程。
那麼我們看中部城市除了武漢限購以外，可以達到10點幾的增長。大家說鄭州漲了，我說鄭州就該漲！不漲就錯了！全國唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快，所以鄭州嚇得夠嗆，老出台政策，一輪不行兩輪兩輪不行三輪，你把鐵路拆了你看能漲嗎？
銷售大家能看出來，東部中部都增長很快，但西部不行。西部能不能快增長？我覺得永遠不行，西部之前有條線叫什麼什麼線，一邊人多地少一邊人少地多。總理說能不能改變，改變不了，線一邊都是荒地，你怎麼去改變。有人說把賭場擱那邊可能行，我說把中央搬那邊就行啦。（全場笑）
現在的問題是它沒人去，那就漲的慢唄。東部中部人口流入多，那就漲的快唄。
去年房價漲的多，很多人說是因為我們的貨幣政策導致的，我個人覺得是瞎說，房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。如果說有關係，那貨幣多了，都跑到房地產市場，那為什麼有的城市漲有的不漲，三線四線那麼便宜反而不漲呢？所以和貨幣沒有關係，嚴格說起來，我們歷年的房價變化都和政策有關係，和經濟無關。因為去年經濟增長是從6.9%降到6.7%，它是個下台階的過程，那為什麼房價猛漲呢？所以我們說房價上漲和經濟增長無關。
但我們看看以前，任何一次房價變化和政策變化都是一致的。想讓你上就上，想下就下。所以說中國的房地產市場其實是一個政策市，政府說不讓漲那就不漲了。很多城市接到住建部指示，要求把房價漲幅控制在2%以內，那麼怎麼辦呢？地方政府沒辦法，就看那個報表，你要網簽漲的很快就不讓你簽，不給你發銷售證。萬科現在急的夠嗆，不給它發就賣不了.那怎麼辦，低價房子先猛賣，之後才允許高價房子網簽，然後告訴你這個漲幅平衡了。
那麼宏觀經濟周期和房地產經濟周期不是對等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
現在房地產政策有一個不確定性，今年、明年、未來怎麼樣？沒人敢說。我們要預測都是根據現有政策做決定，但是實際結果一定會根據未來的新的政策。周期是多少？很多人說十幾個月，這是政策變化的周期，通常18個月變一次，12個14個也有，一年半左右。政策周期決定了房地產經濟的增長情況。
大家說我們現在有多少多少的在施面積，接近70億平米，不是沒有庫存。那些房子早沒啦！為什麼沒了呢？我們看看銷售面積和竣工面積之差，今年銷售13億平方米，竣工面積10億，有3億是什麼呢？是期房。裡面還有不能銷售的面積比如車庫，車庫在統計局裡是不計算面積的，是按個數算的。
那麼我們扣除一下發現，在施面積大部分沒啦，很多房子是已經被賣掉啦，現在期房一般兩三年交房，所以在建設期內老是統計在在施面積里，那房子早就被賣掉啦。所以我們計算庫存時要搞清楚到底還有多少房子和多少沒賣的房子。
那麼我們可以來看看這一輪房子為什麼漲價，這是上一輪的土地負增長。前面我們說了，前兩年土地負增長，凡是土地負增長，下一輪就是一個高峰。所以13、14連續兩年土地供給負增長，16年又漲價。13年我就說價格得上去，為什麼，因為12年土地供給掉下去了。13年有一個人跟我打賭說要裸奔，我後來也不知道裸奔沒有，反正他認輸了。房價為什麼你任志強老說的對呢，就是這個數據在這擱著。第一個是政策變化，第二個是基礎數據。如果二者相吻合那就會漲價。
這是開發投資，土地供應下降那開發投資也下降，庫存沒了，那價格就漲。
很多人說16年房價猛漲尤其深圳猛漲。錯了。這是15年的數據，深圳漲幅指數是146。深圳一個人漲的時候大家都不覺得，16年是十幾個城市都漲，大家一看都亂了套，其實就沒人提醒政府15年價格就猛漲了嗎？所以統計數據里啊，很多城市16年看漲的很兇，其實它15年就開始漲，只是漲的時候大家就不覺得。而且沒有群體性增長的時候一個城市對整個的指標影響不大。因此你看宏觀經濟的時候它是70個大城市的情況。
我們想告訴大家的就是：房地產和土地和政策產生直接關係，和貨幣不產生直接關係。
那麼我們房價到底漲了多少？我們92年全國平均房價是996塊錢，那麼15年是6472塊錢，16年是多少？數據還沒出，估計在7100、7200。相對於6400來說接近於增長10%，增長很快。但我們從歷史上看，誰還記得92年大學生畢業工資多少錢？80塊。80塊對900多。2015年大學生畢業工資多少？3750塊。80塊對3750是增加多少倍？40倍。房價多少倍，6點多倍，你們說房價是高了還是低了。
所以都說中國的房價有泡沫，我是有點疑問，我也不敢說反對，是吧。反正我是有點疑問，到底是房價增長快還是工資增長快。你們說大學生三千多算高工資嗎？不算啊。如果說這個數錯了就是統計局錯了，我用的是統計局數字。都說中國房價收入比不得了了，如何如何，我覺得挺好。
中國2010年房價收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趨勢。6點幾你還不知足啊？挺好的啊！有人說個別城市，個別城市你在美國也一樣很高，看看香港36.8、德國9.94，很多人吹德國房價不漲，那都是歷史。2010年以前不漲，之後猛漲，為什麼？大量移民進去了，所以我們沒覺得中國房價收入比和國際上差那麼多。
我們往前看，2003年是多少，3.84。中間房價有一段暴漲，但是工資上漲中房價收入比有一陣掉下來，我們得出的平均數證明不了中國的房地產是泡沫，也證明不了房價收入比暴漲。
那麼說貨幣，都說中國房地產槓桿高，這都是人民日報寫的，寫了三四篇文章說要去槓桿，去什麼槓桿啊？我們首付是世界上最高的，我們現在有的首付是70%，你還有槓桿嗎？你30%首付連2.5倍槓桿都不到。所以說中國的房地產有沒有槓桿啊？我覺得他們都是瞎說，沒算過到底槓桿率有多高。
來說個貸，我之前說這個的時候是當著人民銀行一個副行長的面兒說的，在中國四十人人論壇。那個副行長說槓桿高，我當時就反駁。我說你知道有多少槓桿嗎？他說我們今年增加多少多少個貸，我說你知道總量多少嗎？他只知道新增。
我們看16年9月，房地產銷售8萬億，新增多少？2萬3千億。那麼新增個貸多少？5900多億。所以這個副行長說槓桿高。我們看新增個貸5900多億對全部的17500億個貸來說是很高，但是我們看看新增銷售是多少。所以說一手房，這裡只包括一手房啊，我們只有0.21的槓桿率，所以你說買新房的槓桿率有多高嗎？不高，換句話說百分之三四十靠七八成的貸款，剩下的靠全款，哪兒有這麼低的槓桿率啊。
去年是多少，去年個貸在一手房是23%，今年是下降的。去年23％今年21％你憑什麼說是貨幣政策導致槓桿率上升。
我們看16年1-10月份的統計，有人說新政出台後槓桿變小了，我們看沒有發生大的變化。
1-11月，新增個貸在新增銷售額的佔比增加了，個貸總數在銷售額的總數中佔比是下降的。所以說個貸並沒有引發中國房地產槓桿的熱潮，而實際它對購房的支持並沒有那麼大。
我們看16年是全國新房銷售面積歷史最高的一年，13億平米，這是16年11個月的數據，已經超過了13年全年，估計16年全年在15億，這是一個相當大的數據，還不算二手房。
個貸分三種，到現在為止個貸按央行的數據大概是3.9萬億。第一種是一手房市場的，佔總量20%左右，新增量中佔25%左右。第二種是二手房貸款，大概佔一萬億左右。那麼剩下的是什麼呢，住房抵押貸款。
比如說我是一開工廠的，我抵押房產也好廠房也好，我去貸款投入生產，這也算個貸。但這部分錢並不是用來買房炒房，但是央行沒把這三個數據分開，就給中央一種感覺：我們的新增貸款這麼多，槓桿這麼高。
等我把這些數據說完，央行副行長說這些統計的數據不對，我說你對面坐的就是統計局長。他不好意思過會兒就走了。
你得把這三個分清楚分析啊，最後的結果是什麼，就是大報小報報道貨幣政策導致房價暴漲、個人貸款槓桿過高如何如何……哎呀，我真有點傷心，這些人怎麼沒有點文化呀。（全場笑）
我特別想讓大家看清楚這個數據，就是我們今年的銷售和竣工的比例。大部分房地產分析家從來不看這個，或者說不知道有這個。
就是我們現在銷售的房子和竣工的房子比例是什麼關係，你們別說我讓你們投資買房子啊，但是這個比例告訴你說，從住宅來說是1:2.12，什麼意思啊？竣工了1，賣了2點多，你們說庫存有多少，你們說該不該漲價。如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什麼關係。這個我一說什麼他們老批評我，所以我也就暗示你們一下就算了。
有這麼多記者在這我可什麼都沒說啊，這都是統計局的數據，今天說的一律以統計局數據為準。這數據都告訴你們了還想什麼呢，我一開始看你們這叫投資策略會還是什麼，還討論什麼討論，這不簡單的很嗎。（全場笑）
所以供給側改革的核心是用市場的力量配置資源，用價格調節供求關係，這兩句話原話是怎麼說呢，原話是市場決定資源配置，市場決定價格。對吧，十八屆三中全會兩句話。關係就是這個關係。我們看大部分土地供給沒有供應到人去的地方，今年李總理說要有一億人進城，增加了一萬兩千畝的指標。國土資源部把這些指標全都分給了二三四線城市，一線城市一畝地沒拿到。
但我們想想這個人流是往哪裡跑呢？這就是供給側的關係問題。但是我們再看出台的各種政策，都是提高首付啊什麼什麼東西，這兩個還有點矛盾，所以我們要把它統一起來。
價格調整供求關係實際上也是，價格高的地方常常是因為投資窪地，要是投資高地的話大家都能看出來是泡沫他還去買嗎？投資是什麼東西，投資他是因為價值還有再增長的可能性。
這兩者的關係啊，前幾天有一個文章，用的是什麼數據呢，不是人口絕對增長的數據，用的是小學生增長的數據。如果是成年人增長，這個數據不一定有效。為什麼？成年人進城市可能增長很快，都是農民工，但他們租房住不買房，一到春節就回家了都走了。所以要看人口增長里小學生占的比重多大，小學生一來，說明一家子在這生根了，小學中學12年跑不掉的，這個是真實的人口增長。孩子大了得買大房子，再長大還要買房。我們光看人口增長數據很難判斷它是農民工進來了還是高水準人員進來了，但是看小學生是最容易判斷的。所以小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，因為它延續十幾年，而這一定是供求關係惡化的過程。
那麼我們說現在的房價指數為什麼不代表真實的房價，我們前面說了，有人為控制的因素。我個人更愛用房價中位數，也就是說一個城市裡它可能有高價房，你看它漲得很快，我們舉個長沙的例子。長沙低價房多少，2300塊。高價呢，一萬九到三萬。那麼按什麼算房價呢？所以用中位數就更容易真實。那麼長沙房價多少呢，平均是6000多塊錢，低於全國平均數，排全國第17位，連續幾年gdp增長高於全國平均水平，那麼這麼一個省會城市的平均價格為什麼低於全國平均數？所以說用中位數算更好。
所以當價格不能成為信號的時候，就要靠歷史經驗來判斷，或靠城市來判斷。城市的自有化率影響很大。大家都認為是提升的，我們認為是下降的。為什麼？一人戶增加了。
你們知道上海的一人戶佔比是多少嗎，26%，北京27%多點。他可能戶口還在家庭里，但他一人住著一套房子。所以這個變化是巨大的，因此，一人戶增加導致整體增長。全國最近一次人口普查時增加多少，一人戶增加11%，這是指全國。說老齡化人口減少，減少結果是什麼，結果是需要的房子更多了，你們想像不到吧。你們認為人口減少了、老齡化了以後房子的需要少了，錯了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指數是2.64，北京是2.48，什麼意思？一個家庭里不到三個人，導致什麼呢？我三個人得要兩套房子，德國也是這樣。
時間快到了，我們從大數據上說說，我們每千城鎮人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我們看看日韓，差不多。
那麼我們從總的指標看，我們住宅大概有200多億平方米的總建築面積，大概得需要400多億。每年如果建十幾億可能還有十幾年快速增長過程。那麼什麼時候結束呢？就是二手房交易會遠遠超過一手房、而總存量已經差不多了，那麼進入存量住房時代。就是拆了建拆了建，拆舊建新這樣的少不少呢？不少。如果400億按5%計算就是每年20億，記住我們16年11個月竣工量只有7億多，如果按2.5%計算，和現在的總施工量是差不多的，你也得有十億左右的更替。
所以房地產在未來發展過程中始終保持一個穩定增長過程，但是會不會再高增長呢，不會，就是說它穩定在10-13億平米之間。你要說17、18億也很難，一年也容納不下那麼多。所以說它是一個相對穩定的，面積可能不變，但是錢嚯嚯漲，因為土地越來越貴了。所以這個變化還維持了一個gdp增長過程，因為gdp就算那個錢，不算那個總量。
所以從歷史來看我們一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多萬套，不要以為都是商品房，商品房大概在全部總量中只佔30%多。去上海看看，上海慘啊，戶均面積在全國排倒數第五，大概62平米左右。不要以為你們有湯臣一品你們就很發達，鴿子窩多了。
日本泡沫大家都拿來舉例子，最重要的是什麼，它是在經濟增長中出現的，是在城市化率超過70%時出現的，你們千萬不要忘記，日本是土地私有化。今天我們不是，所以一旦出現泡沫的時候影響是非常非常壞的。
謝謝各位。
主持人代現場觀眾提問：現在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個或者兩個，從這個角度講會不會未來的房子一定會過剩？就會很快出現飽和呢？
任：你們是不是都盼著你們爹媽快死啊？說這種話的人一定是壞人。（全場笑）
舉個例子，1960年德國7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國有多少人口呢，8100萬，有多少家庭呢？4千萬。什麼意思呢？一個家庭只有平均2個人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現在需要4000萬套了。
為什麼用德國舉例子，德國是全世界人口老齡化排第二的國家，第一名是個小國叫什麼我忘了，中國排第十位。德國告訴你，不要以為老人會死掉，他不死，就算兩個死了一個那房子還是他的。提這種問題的人太壞了，我們要把他打倒。（全場笑）
演講者：任志強，來源：中產階級，轉自：私募合伙人房地產軟著陸條件已經具備.可以降落了. - 知乎專欄
先看看下面的幾條信息和新聞.
1.1－2月，三四線城市樓市「漲聲嘹亮」
這個是房地產的三四線城市房地產銷售井噴.三四線城市多人口多,全民買房已經到來,這個是中國房地產的降落傘.就好像大媽 大爺全民炒股一樣性質的事情已經來到了.
就以清遠為例 前年3000每平 去年4000每平 今年年初5000每平 現在3月10號 5800每平.
我想問一下清遠清城區工資水平_清遠吧_百度貼吧
這個是清遠工資水平的討論帖 當地企業工資是2000-4000的水平 ,當地人不是進事業單位 中國電信 或者做生意,然後就是外出打工.
所以泡沫可想而知.
2.三月份美元加息,而且放風說今年加息三次 按照美聯儲的習慣 估計會加兩次吧.
3.俄羅斯這幾年 為了應對盧布貶值能把利率加到17%
4.年初的時候 中國加大人民幣換美元的限制.
5.年初的時候中國央行提高MLF利率,下面鏈接是解析,等同於加息.
MLF利率首次上調 意義等同於加息
6.餘額寶的利息去年是2開頭 現在是3開頭.
7.習說 房子不是拿來炒的 是拿來住的.為以後的加息做鋪墊,房產稅對房價影響不大,所以不急於來房產稅線,利息影響才大.
年初的時候專家在說 是保匯率還是保房價,說明匯率房價都非常重要.
匯率還是房價，競爭力or泡沫。年初以來，三四線城市房價補漲，鋼鐵、發電增速高增，似乎經濟已經見底回升，市場也對中國經濟新周期啟動翹首以盼。但我們看到的還是地產加基建的熟悉配方，而且還使用了更大的貨幣槓桿，經濟企穩回升的代價是商品和房價大漲。而這一切影響最大的是中國企業的競爭力，2月份的罕見貿易逆差其實是個非常危險的信號，為了蓋房子，我們進口了更多的鐵礦石，付出了比去年貴一倍的價格，但是出口的紡織服裝、鋼材都在持續萎縮。匯率則是一個國家競爭力的核心體現，美元的加息和走強反映的是美國競爭力的提升，因為人家不僅擺脫了地產泡沫、整頓了金融行業、還要大規模給企業減稅，而我們的房價暴漲、金融行業大發展其實都是對企業的層層盤剝，如果企業沒有了競爭力，我們拿什麼跟別人競爭，難道是比房子貴嗎？縱觀歷史，沒有任何一個國家的繁榮是靠房子漲出來的，地產泡沫只會走向危機，相信管理層抑制房價泡沫、降低金融槓桿的堅定決心，因為只有這樣未來才有希望！
三四線城市人口基數大,最後一批能買房的人了,最後一批接盤俠已經到位,人多力量大,房地產泡沫分攤在這麼多人身上能減少危害.也就是說所謂的安全墊 ,軟著陸,大大的降低房價下跌對國家經濟造成的風險.避免房地產泡沫對實體經濟的繼續危害,所以貨幣超發引起房地產泡沫危機這個問題已經解決了.
所以現在唯一一個問題就只有保匯率.因為美元要加息,人民幣只能跟著加息,才能把匯率穩住,加息了貸款買房的人月供會不斷增加,按照中國人的忍耐能力,這讓他們會更加努力的工作,為國家創造價值,為國家多做貢獻,支撐人民幣在國家上的地位,提高人民幣的含金量,讓國家富強,保持競爭力.國家已經在內部加息等開會完後,美元加息後會直接表現到房貸利率上的了,理財產品的利息也已經表明利息已經在市場上加了.
這就是治國的智慧,讓傷害減到最低,讓全民來共同成大,每個國家都是這樣走過來的,經濟規律是不能改變的,經濟危機不能避免,終究會找人來承擔的,天底下沒有免費的午餐,沒有這麼大個的青蛙滿街跑.貨幣政策寬鬆到收縮然後到寬鬆,這個是不變的規律.
上面鏈接是日本房地產危機的情況.和中國現在的非常相似.
從日本上世紀90年代歷史看未來中國經濟走勢可能性 - 知乎專欄
本人並非做經濟相關的專業，純屬個人興趣。最近看了易富賢的《大國空巢》和梁建章的幾篇文章，深有感觸，所以找了些數據，讓大家討論討論。
第一個圖包括日本1990年左右的匯率，股市，樓市，利率；第二張圖是日本和中國人口變化趨勢，特別是勞動力人口和老年人口，試圖分析各個經濟指標的走勢的深層次原因。
由第一個圖可以有幾點認識：
- 日本股市1990年初開始崩盤，房市兩年後崩盤，匯率之後一直穩定；
- 股市房市崩盤的直接原因是政府連續快速加息，先股市到頂，利率到頂，房價到頂，日本政府當年選擇主動刺破泡沫的。
- 匯率1990年後保持相對穩定，說明政府保住了匯率，代價可能是讓房價下跌，套牢了中產，沒錢換匯。
聯想到中國現在的股市樓市匯市，股市2015開始下跌，房子正加速上漲，如果按照日本的規律，2017年可能就是一個大頂。觸發因素可能和日本一樣，美國加息，央行被動加息。當然政府會說這是美國加息的造成的。
第二張關於人口的圖顯示出歷史驚人的類似，本人不知道只是巧合，還是歷史總是重複上演同一戲劇，只是演員和場地不一樣：
- 日本股市房市崩盤時間基本上和勞動力人口比率峰值一致；
- 中國股市2015崩盤也和人口規律一致；
這裡做個大膽的假設，如果經濟走勢很大程度上由人口結構決定，是不是可以預計我們的股市樓市會和日本當年走勢類似。當然，中國城市化進程和當年日本有些不同，我們的程度要低，這個需要單獨數據支撐。
先說房價大數據預測的結果: 下一個買點期在2020年。2017年處於房價漲幅周期的中部:暴漲快速增值期。
大數據分析結果: 房價漲幅周期大約是六年，六年一個周期中包含了:低谷買點期、暴漲快速增值期和房價周期峰值期三個時間點。
如果沒耐心看完的話可以直接先看最後的核心，凈漲幅走勢預測圖:
..............內容....................
對於2017年的房價趨勢我們不談理論，只看數據分析。
1. 僅從全國商品市場房價格走勢曲線看，房價幾乎沒有周期，拋物線上升，似乎只要錢夠了什麼時候買，都是正確的。
2. 雖然房價長期看一直在漲，能力所及個人越早買房越好，但如果我們確實想看看老黃曆，掐指算算哪個良辰吉年買房能得到更多的實惠，有辦法嗎？也有，如果我們把實惠定義成在下一輪暴漲前一兩年能上車，就算實惠的話，你是可以做到的。
3. 房價幾乎沒有周期，這個曲線橫豎看不出啥名堂，但如果拋開房價本身，只看房價的漲幅是可以推算出一個宏觀周期的，這個周期大約是6年（房價漲幅周期不一定是房價周期）。從降息到加息轉變的宏觀經濟周期也是6年左右。
4. 按這個周期預測，2017年買房也不算不好的選擇。如果你首付不夠，想等一等的話，那麼你大概還有3年的時間存錢，也就是2020年左右是個有可能得到實惠的較好買房時間，總之時間緊迫。2020年不一定更便宜，但是在那個時間點你賺錢存錢能力的上漲和房價的漲幅間會得到更佳的平衡，能爭取到在下一個絕望的暴漲年來臨前夜上車。
為了更好的體現房價的真實漲幅，我們對房價漲幅做一個減去當年一年期定期存款利率的處理，這樣能計算出更有參考價值的房價漲幅凈值：
房價漲幅凈值 = 當年房價漲幅 — 當年一年期定期存款利率
參考房價漲幅凈值時，我們就能發現2008年和2014年全國平均房價房價漲幅凈值是負的，這就是我們要找的買房時機和周期。
全國房價漲幅周期圖：
重要時間節點：
1. 低谷期買點年份預測：2002年、2008年到2009年、20014年-2015年，下個買點年份是2020年？每個周期間都間隔6年左右。買點時間一般在宏觀降息周期轉為預期加息周期前。如有遇上降低首付、減稅等救市政策，你可以毫不猶豫相信黨買入。這時候往往住房交易量低迷，不用徹夜排隊，甚至可以討價還價，最重要的是沒有一天一個價越看越傷心的驚恐感。
歷年房產相關宏觀調控周期政策年表：
2. 暴漲期年份預測：2004年，2009年到2010年、2016年到2017年，下一個暴漲年份是2021年？每個周期間都間隔6年左右。暴漲一般在買點年份之後一到兩年。這時救市效應起效，或者用藥已經過猛，成交量大漲，房價躥升迅雷不及掩耳。2016全國總體漲幅才10%，主要原因是很多3,4線城市漲幅不大拖後腿了，所以平均漲幅沒有04年或10年這麼高。其實單看大城市漲幅，這輪可能比04年10年周期的漲幅都高。
3. 房價周期峰值年份2006-2007、2012-2013、下個峰值2018到2019？每個周期間都間隔6年左右。峰值一般在出現在暴漲年份後一到兩年。這時，調控加碼到最大值，容易造成峰值到來後，成交量就馬上陡然下降，快速進入下一輪成交低迷的起點。
另外，大城市房價漲幅周期和全國基本一致，但曲線總體更偏上一些，也就是大城市不但房價更高，漲的幅也更大，強者愈強。
大城市房價漲幅周期圖：
大城市主要統計：北京 天津 石家莊 上海 南京 杭州 寧波 合肥 福州 廈門 南昌 濟南 青島 鄭州 武漢 長沙 廣州 深圳 南寧 海口 重慶 成都等23個城市的漲幅平均凈值。2000到2003年間，大部分城市的數據缺失，只有北京、上海、天津、重慶有數據。
最後重點來了：2020年全國房價漲幅按周期預測圖（根據歷年數據建模毛估估預測^_^）：
為方便統計，房價均指商品房平均銷售價格(元/平方米)（住宅商品房平均銷售價格趨勢一樣）。2000年前商品房市場還不成熟，不考慮，也沒有數據。
這是全國的數據，僅供參考娛樂(^_^)，具體買房涉及的每個城市會有不同情況和獨立小周期或者偏移，但大致抓住這個大周期也是可行的，畢竟大周期影響最大。
參考數據來源：
國家統計局：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201701/t20170120_1455967.html
國家統計局國家數據網：http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=E0105
國家統計局國家數據網http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=C01
原創，版權所有，勿侵。
謝邀，蘇州這個城市，在上海萎靡的情況下可以操作操作。一旦下一波行情放開~~
降房價別指望ZF，指望美聯儲吧。
最近一直在轉房子，認識了很多朋友，有中介，有房主，有買家。
加了很多中介的微信，每天朋友圈裡遭受著中介的房源轟炸。
?跟有的中介也成了好朋友，有便宜的房源，都先介紹給我。也認識了很多房主，有的房主著急用錢的，可以大刀。也有房主死咬房價不放的。
很多人問我，2017年房價如何？房價會不會降？
?在此，就新房和二手房，總結我的個人看法。1.新房房價周期政府定，一切看政府。
?首先，需要明確的是，在中國，房價問題的根本，不是人口流動，也不是土地資源的緊俏程度，而是地方政府經營城市的思維理念。把城市當作企業經營，這個城市的財政收入、經濟狀況，都作為地方政府業績的考核項。2016年年初實體經濟不振，經濟增長點破7，每一個地方政府都在為自己的業績提升尋找突破點，而大部分地方政府仍舊依賴土地政策，經濟下行期正需要房地產的提振作用。此時全國各地，異口同聲，房價一路高漲。
隨著房價的一路高升，雖然讓地方政府享受到了土地財政的業績福利，但是也引起了社會問題，很多老百姓買房難，難於上青天。
?消除貧困、改善民生、實現共同富裕的社會主義本質要求遭到質疑，老百姓的怨氣矛頭直指政府決策。這就使政府不得不在房地產拉動經濟，和借調控穩定民心之間做出折中。在國家領導人發聲：「房子是用來住的，不是用來炒的」之後，各地紛紛出台調控政策。這一輪調控的與眾不同之處，就在於政治層面的動員，穩定房價被當成一項政治任務。
房價能夠在紙面上穩定住，也算是給上級一個交代。於是我們看到，10月下旬，廣州中心城區曾經連續13天零網簽，上海連續三周沒有新增住宅上市，不得不佩服地方政府的操控能力。
需要明確的一點是，樓市調控無論多麼嚴厲，其目的都在於穩定房價，即防止房價繼續上漲，而非降低房價。不用說房價暴跌，房價一旦出現持續下降，各級政府可能就會招架不住。
2.二手房房價相比新房其政策導向具有滯後性，且要綜合考慮，看小區，看配套，看是否學區，看裝修情況。
?一般當政府調控力度加大，新房房價橫盤，此時是買方市場，二手房也是最好的購入時機。3.對於剛性需求，無論買新房還是二手房，什麼時候都可以。
新房的價格始終是往上漲的，只不過有時漲的快，有時漲的慢，有時橫盤，但不會跌。
?有人擔憂房產泡沫，對於中國的房產經濟，由政府導向，會出現這種泡沫情況，但泡沫破碎情況，機率很小。4.過年前後的房產政策，會成為這個地區新的一年的政策導向。
比如青島地區春節後房屋按揭利率由85折調整為9折，這說明2017年青島的房產政策是控制房價的。
5.對於二手房，年底買房，會碰到更名房，個別房源的房主著急用錢，房價會優惠很多，在一年當中是比較好的時機。?也許你對2017房價及趨勢有不同的看法，可以給我留言，我們一起討論下。買房子是大事，值得去深思，去尋找趨勢，去把握它。只要方法得當，投資房子，也可以走上致富之路，想賺錢，多動腦子，在任何時候都不晚。明年下半年，找急賣的二手。
百分之百，17年房價由當地1516年土地供應決定
昨日全款變首付，今日首付變車庫；出門旅遊四五天，回來少個衛生間。
坐標廣州，研究生在讀
父母出資大部分，在上年末成功上車
現在差不多3個月過去了
所在樓盤的均價已經上漲了4000左右
一個好的城市，價格上不來。只能是逼格太低，嘗到甜頭後,漲價是遲早的事，最多兩年，而且大幅增長。
先說結論：上漲概率為0.從政治上來說，高居廟堂之上的人雖然很不靠譜，但是當三番兩次出來喊話，並不是喊著玩的，房價可以不大跌，但是也不會再允許漲，因為那樣意味著自己政治信用破產，意味著民間評價！從國內經濟來說，很顯然實體經濟已經因為房地產吸血效應變得百業凋零，上面的人也知道再這樣下去是飲鴆止渴，所以從他們自己的利益出發，也不會再允許房價繼續上漲；從國外環境說，美元加息就是個炸彈，雖然很多磚家會出來跟你說對國內房價沒影響，但是看看世界上所有國家都如臨大敵，看看新華社連著兩篇文章說對我國沒影響，就知道有沒有影響了，最近的債市崩潰就是第一步了。
穩中有降的可能性較大，各地必定出現分化。決定因素由高到低依次為:1美元加息，貨幣政策寬鬆可能性極小。貨幣供應量 _ 數據中心 _ 東方財富網
超一線城市房價不會跌，捆綁的資源太多了，而且都是稀缺資源。
南京河西房號炒到60萬一個，首付8成，還一房難求。平均你要花六百萬到八百萬才有資格購房哦……上禮拜海玥名都認籌了一千二百多組。
你說房價會跌？
搶到房的人都笑了。
大跌不可能，，地方政府肯定會不惜代價救的，經驗證明，以前曾跌過，稍微幅度大一些政府馬上就變相救了…大漲也不可能，美元加息迫在眉睫。橫盤微跌可能性最大
去年12月的時候很多人預測今年的不確定因素會有部分城市下跌 大部分城市房價平穩，但2月到3月這短短30天，多地無論是新房還是二手房都賣的特別好，才3月份啊！大家就迫不及待都要買房子！這是什麼情況？去年開始就在關注長沙，長沙上個月市場上竟然無房可賣了！北辰開盤凌晨就有人排隊當天就基本售罄了！政府都不知道該怎麼做了，只能宣布某一些區域不準網簽。說了那麼多你自己去判斷漲的概率有多大了吧。我的判斷是全面上漲然後隨時崩盤
樓主的給個前提，是全國均價還是省會省會均價？目前中央幾個態度已經明確了，溫州已經表示房地產產權到期預約不收費！客觀也是中央認可的，也算是表態！其次是中央已經說出樓市有泡沫！第三多次強調房子是住的不是炒的！和以前調控不同，這次明確變態的事項很多，說明已經開始重新下棋了，個人認為就是明年放假不會漲也不會大跌，上下有波動，不會控制在5%以內，讓後允許房子產權歸你沒問題，最後開始手房產稅 空置稅等！
會小幅上漲。
先看一組數據，2017年蘇州入市樓盤數量為8.5萬套，每天購房的平均人數在300人左右，一年房產的需求量在10萬套以上，供小於求。但是呢，由於這兩年房價上漲離譜，投資型房產大量存在，除非政策變化，引起這部分群體拋售，二手房會影響一手房的銷售數量，引起陰跌，否則，看看隔壁上海八萬一平的房價，你還覺得兩萬貴嗎。我一直對任志強心懷敬畏，他說的一句話很靠譜，如果你不是投資，現在就買，什麼時候買都不晚。
另外對於年前還是年後買的問題，建議年後啊，年前各房產商的銷售指標已完成，不鬆口，除非有好的機會可以出手。
最後安利下個人微信號，zhangmengzi1，建了個長三角房投群，可以加入一起探討房市變化，看不透啊。即使房價漲，但跑不過通脹的話，那就等於是在跌。按人民幣每年貶值7%作為一個平均值來算。估計明年房地產賬面上漲幅十個點左右，實際漲幅也就3個點左右
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