公租房「先租後售」的模式能否真正讓低收入人群擁有住房？這一政策的推行又存在哪些風險？

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「先租後售」模式來源於這樣一種觀點——福利的普適度不夠大所以造成尋租機會，如果普適程度足夠，保障房不足以成為投資品，自然也就無利可套。但是要讓保障房普適，勢必需要巨大的財政支持，所以有人提出了「先租後售」的公租房模式，以既能擴大福利的範圍，又可以避免過大的財政支出。
但這一模式能否真正保障公平，讓「居者有其屋」？
應該採用怎樣的手段阻止投機者和社會關係者利用不正當手段進行套利？

謝邀。

這麼多年來，在我們實行的這種市場經濟下，有兩個特點是顯著的：一個是人口的大規模流動，包括城鄉之間的流動和城際之間的流動；一個是有一部分人或者說相當大一部分人，是買不起房子的，或者是花光幾代人的積蓄，再透支未來收入，才能買房。

還有一個特徵是，國家及各有關方面下發了難以勝數的文件，其中相當一部分是要調控高企的房價的，結果是越調越高，高到令人咋舌。諸如保障房建設用地要在住房建設用地的70%以上、土地出讓金的10%要用於保障房等等，聽起來迷人，結果對於那些渴盼有房的人還是買不起房，所有的調控，其作用似乎都消失了。

早在1995年就開始實施的國家安居工程，到2011年又再次下文強調要加以實施的，就包括有經濟適用房和公租房(從租價說，就是廉租房)等。結果不僅是數量遠遠不夠，已建的，由於配套、地段、建設質量等一系列問題，還有許多沒人願住，願住的，又成為尋租的空間，屢有媒體曝光，而被曝光的，恐怕僅是冰山一角。

我旗幟鮮明地反對先租後售，也反對所謂經濟適用房五年後可上市交易的作法。從多年的實踐看，我甚至認為乾脆就應該取消經濟適用房。整個住房的大格局，基本上應當是公租房加商品房，從而最大限度壓縮尋租空間。

按照這一設想，可以將那些複雜到誰也難弄清的政策，化為簡單，人人都能理解明白。

將土地出讓金的一部分、財政收入的一部分、貸款的一部分，用於大規模建設公租房。主要供給進城的農民工、畢業的大學生、城市困難群體。面積就按現在有關文件規定為40平米，有衛生間，租期一定一年到幾年甚至若干年。這幾大群體，需要租房的，是一個流量中的存量。

假設在方方面提供優惠政策，每平方建設成本2000元，每套房按8萬元投資算，建3000萬套出租房，總投資是2.4萬億，分五年建設，每年是4000多億，而且是分攤到各地，相比於其他一些方面，一年動輒就是幾千億的投資來說，這點投資並不難。3000萬個家庭租住，每個家庭按3個多人算(合租也行，不超過3人)，就是1億人的居住問題。如果覺得還不夠，在下一個五年，還可以接著來。

這部分出租性的房屋，應當永久性地成為公產，不得出售。應當有較好的地段，以利於居住的人們的工作和生活。租住者一旦收入上去了，流動了，購商品房了，即取消租房資格。低租金，視不同城市的收入水平，例如數百或者到1000元的月租金，用於物管和房屋維修。租房存量不變，原租者走了，新來者租，原租者狀況未改善，繼續租。具體的政策，當然還可以細化，不多說。

當作大量的人去租這部分房屋後，就可能會極大地壓抑房價，讓那些炒房者一時炒不出去用高價出租來補的人斷了炒房的念想。

廉租房、經濟適用房，聽起來似乎是為百姓辦實事，實際上一先租後售或者經濟適用房五年後上市，在房價越來越高的今天，變成了地方上撈錢的一個手段，還為尋租者創造了巨大的食利空間，是既想立牌坊又要當婊子式的淪落。而且按照現在這種做法，不斷建，不斷消失，廉租房、經濟適用房，不知要到哪一年才能建完。

先例也是有的，例如，香港的公租房，就解決了三分之一的香港人居住，私人永久性房屋，只佔51.8%。見：香港公租房_百度文庫。

有消息說，僅在十一五期間的五年間，我國土地出讓收入就達7萬多億。這是一筆誘人的龐大收入，承擔了折遷補償、市政建設等諸多方面的開支，被稱為二財政。於是從2011年起，又有新規定了，土地出讓金的10%，要用作教育資金，還要有10%，要用作水利建設資金，而這些，最終都要由購房者來付賬，怎能不房價高企？而究竟是不是拿出來了，拿了多少，事關千家萬戶，是最該年年公布卻未見公布的事。

中國的房地產是一個迷宮，密集的政策出台，專家學者的討論，莫衷一是，甚至還有打賭房價起落的。而房地產對中國經濟的綁架，累積的風險也是令人擔憂的。經歷了這麼些年，總也弄不明白，就因為是在迷宮之中，自己把自己也弄糊塗了。

這得跳出既定的框架，換個思路想一想，或許才能看得清晰一點，於是也就有了我這一斗膽冒昧地一說了。

所謂保障性住房，就是中央政府為了逃脫自己的責任，把財政壓力推給地方政府，把責任推給市場，正面化中央形象一套做法。名義上配建是為了減低價格，實際與抬高價格無異，本質不過是在欺騙老百姓。

中央提出保障性住房1000萬套，靠地方政府現有的資金是遠遠不夠的，中央政府即使會掏錢，但一定不可能全掏，就一定會把改造的棚戶區和未開發土地賣給房地產商，以通過賣土地收到的錢去彌補建這麼多保障性住房的資金來源。也就意味著中央政府不可能對房地產市場進行嚴格打壓，因為打壓不動了，房地產商都不買地了，政府用什麼資金去建設所謂的1000萬套保障性住房？

保障性住房的支出主要在政府運營、租賃上面，租金收入遠不足以彌補其覆蓋成本，因此政府不得不而且一定會拿土地出讓收益來平衡支出。所以，保障性住房、相關配建建得越多，房價就只會越來越高。

在這個問題上，中央政府與地方政府一直在存在利益博弈的。但如果稍微細心點觀察下這幾年保障性住房在地方上的推行情況，很多答案都是一目了然的。

低收入者不配有住房，解決了住房，你是不是還要給他們配個媳婦？

任何逆市場化的行為，都會有套利和尋租空間。事實也一再證明廉租房經適房是滋生貪腐的溫床。這種迎合民粹的政策聽聽即可萬不可指望真正實施，它擾亂的是能者居其屋的正常秩序。

資源有限的情況下，沒有人義務為你兜底，能力差就活得豬狗不如，這一殘酷的事實還是早點認識到為好。

而這個社會現在最愛聽最愛擴散的是：教育、醫療、住房，都要政府管，不管就不是好政府就不是民主就不憲政，從來不談後面的責任義務。權責不分，公私不分，國之禍亂必出於此。

因為匿名那位的答案關閉了評論功能，我只想就富人納稅養窮人這一論點做點說明

援引鳳凰衛視世紀大講堂溫鐵軍教授在演講中的論述:西方的中產階級之所以作為社會中堅，是因為他們是社會的納稅主體…美國70%以上的稅收來自…以富人為主的利益群體繳納的財產稅…而我們國家92%的稅來自於間接稅…大眾交的稅…富起來的人根據自己收入交的稅佔7%…其中有個人直接承擔…只佔1%。

以上論述說明，在我國，富人納稅養窮人這一條不適用

看了樓上各位對政策的批判，突然間對塔西佗陷阱這個詞有了深刻的體會，為這個慣常說假大空經常不顧及人權卻又時不時想做點什麼事的政府感到悲哀。題主問的是「先租後售」怎麼樣，大家都很感性的批判保障房供應體系，甚至有人認為政府該把保障房也放權給市場？雖然很跑題，但我也想針對這些說一下自己的看法。

首先，目前的保障房供應體系來看，有一定經濟實力的家庭可以購買經濟適用房，而經濟情況惡劣的家庭可以申請廉租房，經濟實力介於兩者中間的這部分群體才是公租房真正的受眾對象。這裡面包含了一部分如新近就業人群，他們剛參加工作，經濟基礎薄弱，雖然暫時無力購房，但可以通過自己的努力在未來具備購買商品房的經濟實力；另外還有相當一部分城市既有低收入人群，他們限於知識能力及專業技能，很難通過自己的努力在可預見的較長時間內改變自己的經濟情況來購買商品住宅。上面有個答案說「資源有限的情況下，沒有人義務為你兜底，能力差就活得豬狗不如，這一殘酷的事實還是早點認識到為好。」這句話也許沒錯，我們就是要奮鬥要努力，但我們也該認識到存在弱者，剛畢業的大學生、殘疾人、退休無房無子女者等等弱者，這些人我希望政府能靠保障房政策讓他們有地方能夠遮風擋雨。

其次，公租房是福利性政策，誰受益誰應該支持。中國的社會福利不健全有目共睹，我們沒有完善的法律保障、工作壓力大、生活質量不高，教育水平不高、各類社會保險不健全，生存環境惡劣，沒有安全感……我認為，高房價由供需不均決定，伴隨的也是市場高房租，大力推廣公租房作為住房福利由國家財政進行補貼，毫無疑問能夠緩解住房壓力，能夠讓買不起房甚至租不起房的人暫時住的起房，就這個結果來說，是給了需要居住的人福利，我想不出來作為一個現在買不起房的人卻還要抗拒政府福利的理由。如果你擔心公租房的福利太好，政府無力承擔，最終又轉嫁到房價上，你還是先想清楚你到底是要不要政府保障你的住房這個問題吧。

第三，回答問題，「先租後售的公租模式」是政府想花最少的錢解決百姓住房困難的措施。這個模式不能說是好模式。因為無房者對政府的期望是，你出錢出力把房地產商擺平，我們窮人只管住就行。但在如果沒有出售預期、政府也沒有魄力把財政支出傾倒在住房保障領域的前提下，沒有一家房地產商願意給窮人蓋房，這一點也不關乎中央與地方的博弈，中央出台精神之前就知道地方上去落實有困難，中央默許了地方上有招出招的做法。先租後售，售給那些原本就租住在此的原低收入人群現在收入高了可以買房的人這沒有什麼不妥。如果認為後售來的公租房不能上市交易，我認為那多是原來購買商品房的人對漸富者的歧視，他們認為自己花高價錢才有權利玩房地產，你們卻靠政策撿了便宜，這不合理。那麼後售模式如何保障公平？這如同任何政策一樣，民不患寡而患不均，我們需要貫徹！落實！還有，在中國最缺少的就是守規則，你有保障房申請的條件就把資料備齊去申請，不要聽說社會太現實很腐敗就抱怨，你不行動永遠沒你的份，你若行動卻不守規則你就是你說的一鍋粥里的那些老鼠屎之一。

最後，我就申請到啦，上半年跑幾個單位辦手續跑了差不多一個月，雖然很麻煩，包括開個稅證明、在職證明、工資證明、公積金證明、社區調查公示等等，但正是麻煩讓我知道條件審查很嚴格而且我認為一個環節也不能少。我對先租房後買房一步一步來充滿期待。

那個匿名的回答不知道是什麼邏輯，

窮人為什麼就不能有房子呢？

廉租房就是養懶人？還撤出美國。

社會福利的初衷是保障基本生活，也就是說，保證你基本有飯吃，但是想要吃好，就要憑自己努力了。

教育、醫療、住房，為什麼都不要政府管？如果不管，還要你這政府幹嘛？

先租後住模式本人不贊同。

因為按目前的外來人口規模，再多的房子也是不夠的，

分給誰，怎麼分，

這個問題如果不解決好，反而是更大的問題

公租房只租不售的話，沒人會搬走。搬進去容易出來難。會造成幾年後沒人能再租到房。開著奔弛寶馬的，也會搶著租幾百元的廉租房。舉個例子。騰訊的老闆是中國首富，前幾年被爆光拿著深圳市的住房補貼。中國人都會佔便宜。

公租房我認為只是國家短期調控，未來趨勢是共有產權，現在的公租房就和佔便宜沒什麼區別，低收入比較有保障，2300以下沒房國家至少給補貼，多少還算是對低收及鋼需的福利了，估計這種房挺不了幾年就得取消。

安居才能樂業！

十年租期，足夠讓你安居！

孔子喊你來用十年公租房！

人生不過百，人生事業，

十年磨一劍，十年一個台階，

十年公租房，必定能夠滿足你人生不同時期的剛需；

安居才能樂業！孔子喊你來使用十年公租房，

滿足你一輩子不同階段的安居需求！

子曰：「吾十有五而志於學，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，七十而從心所欲不逾矩。」 ————《論語·第二章·為政篇》

翻譯;孔子說：「我十五歲立志於學習；三十歲能夠自立；四十歲能不被外界事物所迷惑；五十歲懂得了天命；六十歲能正確對待各種言論，不覺得不順；七十歲能隨心所欲而不越出規矩。」

十年公租房，滿足你人生不同階段剛需，省錢發展您的興趣！

20-30歲，你需要簡單一房一廳的十年公租房，

讓你志於學，安放你奮鬥、不拘的青春；

30-40歲，你需要精緻二房一廳的十年公租房，

讓你成家立業、為了事業衝鋒陷陣沒有後顧之憂；

40-50歲，你需要尊闊的三房二廳的十年公租房，

讓你不惑，敬老愛幼、享受事業生活雙豐收；

50-60歲，你需要極致的二房一廳的十年公租房，

讓你知天命，老有所成、精緻生活；

60-70歲，你需要保健的二房一廳的三年公租房，

讓你知耳順，周遊列國、感受興趣生活；

70-80歲，你需要保健的二房一廳的一年公租房，

讓你從心所欲不逾矩，遍訪名師、縱情山水。

十年公租房，剛需大滿足！

打怪升級厲害，說不定不用十年，

你都可以滿足您的十年公租房需求。

樓市去庫存，目前的主要矛盾是，購房總價與剛需的購房支付能力之間的差距。按照張弓效應的公平機制，房地產是一種少數人財富效應的大機會，就應該把這樣的大機會，切割成普羅大眾也能把握的小機會。如果把七十年的公租等分為七個十年公租產權，樓市去庫存，普羅大眾剛需大滿足，問題迎刃而解。

1、第一個十年公租房的概念：第一個十年公租房，一般40-60-80平方，是簡單的一房一廳及二房一廳、三房一廳，是首次購房的公民給予的革命性待遇，樓市庫存、政府出資配套。。。比如所有土地稅費全免，只收建安成本加合理利潤，具體如何各地可以試點。。。。

2、續權：第二個十年公租房的概念：同一住址第二個十年公租房，有優先繼續購買長期的權利。如果仍然是首次購房的公民給予的較優惠待遇，比如所有土地稅費減半，只收建安成本加合理利潤，具體如何可以討論；

2a、續租：同一住址第二個十年公租期間，同一產權使用者，如果不能購買產權，則該房自動轉為該租戶的公租房，按月繳納政府核定的租金。

3、第N個十年公租房的概念：按照上述思路辦理。。。省略

4、第六十年後，十年公租房=70年商品房。

5、十年公租房相當於一次性付清10年房租，給國人一個面子：十年公租房也是我買的房！！！

6、十年公租房購房資格：大學畢業生、首次置業者、低保、甚至全民等；

7、十年公租房的來源:樓市庫存、保障房、公租房、公開上市超期5年未賣出的商品房強制轉換等。

8、十年公租房可以抵押貸款，不影響大學畢業生的創業。

9、十年公租房的好處之一，降低首次置業門檻，樓市去庫存，與目前剛需對接。

10、十年公租房的好處之二，減少房奴，滿足剛需，為房產稅做準備。

馬太效應與張弓效應，是哲學、社會、文化、經濟等領域的一對範疇；馬太效應有效率，贏家通吃；張弓效應講公平，機會平等。

張弓效應是「天之道，損有餘而補不足」，馬太效應是「人之道，損不足以奉有餘」。張弓效應追求的是社會公平，那是政府制定政策和裁判市場行為該乾的事兒；馬太效應追求的是財富積累和市場要素配置效率，那是市場的事兒。政府與市場的關係，是政府公平的張弓效應與市場效率的馬太效應的和諧統一，才是我們追求的大同理想社會。

馬太效應有效率，張弓效應顯公平。如果馬太效應不幸關了你贏家通吃之門，希望你找到創造財富的平等機會之窗；由此出發，打開另一扇贏家通吃之門，同時為更多屌絲們創造平等機會；在此呼籲有識之士、熱心組織、政府相關部門，積極研究來自中國傳統文化的張弓效應，在研究理論、應用案例、制定政策方面，發揮市場馬太效應效率的同時，構建張弓效應的公平機制；這樣，社會就會湧現更多贏家通吃之門，無數平等機會之窗。

SOS！！！！

平頭老百姓一名，購買了一套國家保障性住房，查詢結果土地為公租房用地，公共產權，合同為商品房合同（3/2頁空白），單價可比當地商品房價格，配套設施卻跟不上，公攤面積達到25%+ 物業每平方要收1.5元，車庫被物業買出，學校、幼兒園修建遙遙無期，層高不足2.65m，問題非常多55555555

查詢了一下當地政策，公租房首次申請居住為5年，5年後可向政府申請低價購買，這是否意味著這房子是不能賣的，至少前五年，何況按照商品房性質賣出去了，欲哭無淚！

現在很無助，如有了解這方面的人幫幫忙。代表6000戶社會底層老百姓先謝過！

竊認為扼殺房價唯一可行的策略就是從金融入手，其他的都是扯淡。

禁止按揭買房，禁止購房貸款，讓人們徹徹底底真真正正的買不起房，房價才能降下來。

否則硬性的購房需求+出賣未來換取的畸形購買力挑動之下，什麼政策最終都會變味，香港很難作為範例，小地和大國是不一樣的，不同體制下的執行力也是不一樣的。

窮人不配擁有房子，你能給我解釋一x下你的月薪是多少么，說話也太狂了。

人民公社2.0→人民公租房，自行體會。

其實就是在防範泡沫的情境下給房地產業創造現金流的手段。

真以為政府會那麼大方啊

伴隨著經濟危機，生產過剩會給資本主義政府帶來龐大的過剩勞動力與失業人口。上世紀我國旗幟鮮明的文革對國外資本主義產生了很大的衝擊，於是產生了一些改良版資本主義國家，即高福利國家。

過剩勞動人口，即失業人口並不是懶惰和盧瑟。而是資本主義經濟周期的伴生產物，生產過剩階段，各種需求被過度高估，此時有大量就業人口，一旦危機發生，擁有很好工作，很高學歷的人也會失業，雷曼兄弟即為例子。這些人如果不去關注，沒有福利政策，就會失去再就業能力，他們之前的培養的能力就浪費了，浪費社會資源。

某位答主以為當穩了奴隸，便睥睨那些好像當不成奴隸的人，甚是滑稽。

不想讓政府賣？好吧，強烈要求政府允許公租房租戶可以把戶口遷過來，好保證孩子老人看病，上學等基本生活要求！！！

根本沒有親戚住在公租房，廉租房或者買得到經適房。。。

首先要弄清楚「公租房」的目的，是為了滿足滿足暫時低收入人群的住房需要，它是短暫性的保障，在當今流動人口增多的情況下，為保障非本地戶口居民的基本住房需要。公租房是彌補「廉租房」和「經濟適用房」的空缺，當前我國住房保障基本思路是「人人有房住」，公租房目前只在北京市等極少特大城市有實驗性開展，因此，提出「公租房」先租後售的方法在現階段並不能解決擁有住房的問題，但也不能否定這種模式在未來可能的積極作用。