求助在澳大利亞或對澳大利亞房地產行業熟悉的朋友？

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，我姐姐昨天突然問我借錢說要買房，我以為是本地或國內某一線城市的房。結果一問嚇一跳，她說要買澳大利亞的房子，我們在一個三線地級市，根本沒有出國或移民計劃，我問她為什麼買？她說做投資，她一個同學在澳大利亞賣房子，推薦她買，具體信息如下：這個區叫Epping，2112，學區房，地址是9-11 Crandon Road, Epping，可以去Google map上看看位置。總價63萬澳元。
我們都是普通人家，非大富大貴，在本地還算中產，但突然要拿那麼一大筆錢到澳大利亞投資我實在不理解。而且如今經濟這麼不景氣，我們對澳洲的地產政策和相關法律法規一無所知，若產生法律糾紛還要跨國打官司，成本高且不說，也不太現實。我姐比較單純，前些年做生意積攢了近百萬人民幣，可63萬澳元相當於300多萬人民幣呀！還要背負大量借款和貸款，我們都懷疑她同學是不是給她下套？對了，還有據說是買期房，房子還沒建，要兩、三年後才能建好！各位達人，澳洲的朋友，億能的朋友圈，能否儘快支支招？拜謝！

謝邀。

買房之前，先去玩一圈如何，順便看房子。看好了再買。

中國人在澳洲的買房的高潮似乎已經到頂了吧。不過將來怎麼樣，真不好說。也許你可以趕上最後一趟，當然也可能就砸手裡了。看看這幾篇文章吧。都是負面的，正面的新聞就不用了吧，到處都是。

諾貝爾經濟學獎得主：悉尼和墨爾本的房地產泡沫與美國相似

珀斯出租房過多，房東陷入絕望

數據顯示悉尼房產熱潮已近尾聲買家可以鬆口氣了

風聲鶴唳：澳洲房市已達頂點?!

中國人在澳洲買房是有限制的，請看這篇

在澳洲首次置業常見問題FAQ

澳洲最大的地產信息網站

Real Estate, Property Homes For Sale

如果你不是土豪，還是多做功課吧。看GOOGLE地圖不管用，實地看都不一定能看出問題呢。

雖然我還遠遠沒到賣房子的經濟實力和階段，但是Epping還是比較清楚的。

悉尼的房價確實升值空間較大，並且移民不斷湧入，Epping那一帶又有比較好的公立學校，屬於較好的地皮。最好的保值盈利手段不是買傳統的house，是買公寓樓，或者乾脆買樓花，有時候房子沒建好都能升30%～40%。Epping最近有幾塊新的地皮，你可以留意一下。

希望能幫助到你。

Corelogic上面把9-11的房產信息都查了下最近的交易記錄都是2015年9月3號很典型的開發商把連著的幾套舊房子都盤下來推倒新建apartment 門牌10號的記錄不全面我先姑且忽略了另外兩塊地的總買價約600萬澳幣總面積1500平每平方均價4000 就地皮成本而言很正常的一個價我有朋友就是澳洲這邊做地皮開發的回去看了下他朋友圈 Burwood Strathfield那邊的1500平開發用地差不多也這個價至於這幾個區孰優孰劣見仁見智罷 60多萬到Epping能買個一房罷也是市場上很常規的價錢簡單點說您親戚挑了個開發成本跟賣價都很中規中矩的項目國人都愛買學區房喜歡Epping很正常

至於現在悉尼樓市好不好樓價還能不能持續上揚我保留意見法律方面的問題不用太擔心財產交割都要找過戶律師他們會指導的了國人都不愛貸款總覺得有債務不是甚麼好事我遇到過許多年紀較大的客戶都有這種想法很正常您投資的項目能有穩定租金收入償還債務成本即可

最後的建議就是投資這種事量力而為咯有足夠資金選擇投資澳洲房產確實算是個不錯的選擇但非常建議他本人來澳洲走一走感受下再進行實際操作這邊買樓花的風險相對比國內小很多畢竟首付款是放政府手裡的但項目周圍的環境如何設施如何需要有清晰的認知

留個微信罷 ChausangWong 我只是個按揭經紀不推薦具體房源以上謝謝

---------------- 先說一件重要的事情 ---------------------

卧槽誰說海外買家不用交稅的你出來走兩步！

那啥，樓主你自己看吧，增值稅：

https://www.ato.gov.au/Individuals/International-tax-for-individuals/Investing-in-Australia/

至於放租這種的沒考究，但我估計應該等同於利息。銀行利息的話，我正式登陸前，利息是按照47.5%還是多少的一個接近50%的稅率交的。

而且增值稅這玩意兒以前海外買家照樣享受50%的折扣優惠（如果持有超過12個月的話）。然而自2012年起，這個優惠也減少乃至取消了：

https://www.ato.gov.au/Business/International-tax-for-business/In-detail/Residency/CGT-on-foreign-residents,-temporary-residents-and-changing-residency/

---------------- 下面是正題 -------------------

巧了，我就住這個區，所以還是比較了解的。非房地產利益相關，所以相對公正。

看這個之前你先看我另一個類似問題的回答：澳洲房產投資好嗎？ - sumtec 的回答

那麼，首先，你姐看你這個意思就根本連PR/TR都沒有就肯定不是稅務居民了，百分百海外購房者。再次提醒你認真看上面那個回答的最後一部分。

然後，關於Epping這個區。嗯，好區沒跑的，算不上一般人裡面最好的區也算是排前列的。原因很簡單，學區。該區以及周邊幾個公立學校排名都灰常的靠前，就算某個學校的招生區縮小了，也會掉到另一個很好的學校裡面去……（當然，不是說私立，私立那是另外一回事。不過就算私立，也是有不錯的選擇的。）

不過，無論是買別墅還是買公寓，呃，我覺得目前的價格已經比較高了。你姐圖什麼？圖錢多沒地方被人坑嗎？

現在價格這麼高，我可以肯定地告訴你，照樣有不少人來買。這主要是為了小孩受教育（亞裔），尤其是考慮到南邊那個Hurstville前陣子鬧出建某種宗教建築這類的，包括其他區的一些不太平，高質量人口始終再往北區移動。尤其是過來的投資移民，都是往這類學區扎堆，房價能夠掉下來就特么奇了怪了。

然而人家是來買別墅的，跟你這個買1房（最多外加1個Studio，也就是沒窗戶小黑屋）的公寓不是一個概念。這個區以及周邊的別墅180萬澳幣起步吧大概，兩三百萬一點都不稀奇。180萬以下不是沒有，真的是有性價比的能成為撿漏的，那就真是少了。（有啊，就是那種房子好爛要推倒重建，估計要花個至少三十萬。實際上都是60萬起的，套句《大腕》裡面的詞，能花個150萬買塊地來推倒重建，還在乎多花個三十萬建個好點的？

即便買公寓，你想拖家帶口怎麼也至少2房吧？2房普遍75萬起，多數都是80萬以上。60多萬估計就是1居了，或者沒有拿到《開發許可》的（所謂DA，Development Approval）。這個DA政府的網上是可以查的，公開的免費的。如果你的中介告訴你是2房，你就得小心了，因為他們可能根本就沒告訴你這茬兒。然後呢，就可能會出現DA沒有下來，拖拖拖，拖到最後不搞了錢按原樣退給你。也許多少有點利息，但你的青春，你的機會成本……又或者呢，哎，DA下來了，原來65平米的2房現在變成48平米的1房了。這個嘛，你是絕對告不了的，因為沒有DA之前買那就是活該咯。

63萬一居，周租金估計撐死也就400，這個租金收益率……難道你指望已經漲成這樣樓價繼續前空翻兩周半？

當然，不是所有的地產商都一定耍陰謀詭計。我的意思是，零概率事件必然發生。

還有一種情況那就真是撿到了：之前買的那家急著用錢要脫手，或者貸款沒批下來折價。然而，你還是仔細看我前面提到的回答吧，這個也多數不是你們能撿到的，撿到你也不知道能不能、什麼時候能拿到貸款，估計最後還是不會賣給你。（這麼好的便宜中介自己不撿給你撿？你真的覺得這個世界是你開的？

最後點評一下這個具體地方（卧槽我住這個區三年了，每天上下班都經過這兒，沒資格就沒天理了

Epping的商業在鐵路西邊，你這個位置離得有點遠，屬於規劃中的Town Center的400米-800米範圍，的接近數字上限的區域）。直白點，非中心區域。

公寓嘛，重要的就是便利，那麼遠，呃……我們還是聊聊天氣吧。

投資界有句話叫做不熟不做，盲目跟風的後果可能最後發現跟的是某些無良中介放出來的屁，也可能真的賺了。啊，這個我就不亂下結論了，自己琢磨。

如果說這麼半天你姐仍然想買，那麼，我多說兩句：

1、Epping這個區自住為主，租金回報率註定比較低；

2、這個區在未來一兩年時間會放出幾百上千套的新公寓，我個人對未來租金持中性偏悲觀的觀點；

3、非要考慮這個區的公寓，請以火車站為中心畫一個400米範圍的圈，或者Google地圖查步行600米以內為極限（我本來想寫500米的）。外面的不建議考慮。

4、最好不要靠主路，路越小未來升值保值空間越大。當年大量研究Chatswood公寓得出的結論。以Epping為例，從大往小排就是Epping Road &> Carlingford Road &> Blaxland Road 以及 Midson Road &> 其他路。你千挑萬選選個Epping Road，我……們聊聊天氣吧還是……

5、如果你打算投資房，個人感覺還是市中心靠譜，當然你這個預算是比較懸的。（有啊，1 Studio，大通鋪那種。）

有這個錢，做點你姐自己熟悉的東西比較安全。畢竟是辛苦錢嘛，安全最重要，能生錢是其次的。當然，如果你的錢來自人民，我……能分點兒嘛？

------------------- 補充 --------------------------

1、有答主說，澳洲法律健全啊，持證上崗啊，吃不了兜著走啊。沒錯，我也是這麼認為的。不過還有另外一面：為什麼要出台法律呢？就是有人不守規矩嘛。不守規矩的是不是人人都被抓呢？要是的話就沒人敢這麼幹了，顯然不符合直覺。

事實上，這幾年有些華人貸款中介在那裡幫客戶搞虛假的海外收入證明，顯然是不（fei）對（fa）的，可是不照樣有嘛。到時候出事了，人家老油條，關係多，甩手乾淨脫身的概率比你大。而且我說的很多問題本來就是嘴巴吹吹，合同裡面不體現的，你能拿人家怎麼樣？

我不是說中介都無良，而是不要過分相信，哦，法制了，持證了，就安全了。搞不好是吃人吃得髮指！（你不懂，不欺負你從你這兒多賺點，從別人那兒？

比如，你的房產中介有沒告訴你：

年收入到手多少才能夠貸出來多少錢？（其實你應該問貸款中介

一些基本的東西比如日落條款？（就是說，颳風啦，下雨啦，為了安全著想，建築商可以延後交樓不罰息。哎？怎麼地下還有根管道？那麼再等個1年吧

你的貸款中介有沒有打算給你搞點虛假的收入證明？（到時候銀行查出來……我也不知道會怎樣

2、有人提到規劃。哦，我還真的認真的從draft看到最後finalised公布的東西。

簡單說，此區主要就是造住宅。沒有你想像的大型購物中心的商業規劃，而只有底商，也沒有寫字樓（本來有的後來砍掉了）。從比例上來說，商業比例實際上降低了。交通方面道路拓寬的沒有，可以預見未來道路堵塞程度進一步加大。

好處有沒有啊？有，不是特別大。本區目前為止能看到的未來優勢就兩個：教育，以及西北線樞紐。

此外的一直有的好處就是：社區比較安靜，治安及環境相對比較好，人員素質高，離重要華人區Eastwood近購物方便。對華人居住者來說，還有的好處就是近年來華人進駐增多，文化上更適應。

（其實我寫這麼多，都不是你姐應該了解的重點）

恕我直言，根據樓主提供信息：如今（中國）經濟這麼不景氣，前些年（大於兩年以上的中國高增長經濟周期中）做生意積攢了近百萬人民幣。

結論：您姐姐能在澳洲買套公寓房，幾乎是她當前最好的保值升值投資手段了。

理由：可以藉助70%的銀行貸款，租售比相對合理。澳洲公寓房產基本能達到4%的租金/資產價值收益率。況且經濟體穩定，資產價值穩定上升。

巧了，剛回答一個類似問題：在澳洲購買房產的話，是在墨爾本買比較好還是悉尼買比較好呢？ - 知乎用戶的回答

具體這個問題，我試著解釋一下：

1，房子的地段很好。具體數據我手裡暫時沒有，就我自己的印象，期房如果算2年內交房（排除發展商因sunset day條款而取消交易）在Epping那個區域一般增值7-8%大概。我個人一套在Roseberry的房，樓花60萬不到一點點，去年年末交房時已經68萬左右。

2，貸款問題。簡單說一下貸款問題，目前純海外買家已經無法貸款。但是！這指的是在近期交房的情況，如果貴姐買的是期房，必定2年內無法完工。澳洲住宅房發生過多次類似事件，什麼取消負扣稅什麼的。但歷史證明這些措施無法長期持續下去，理由在我那個回答里有。簡單說就是悉尼每年海外移民增加6-7萬，而住房完工數只有50%-60%（2013-2014年增加了7萬三千移民，當時只完工了2萬3千套住宅房，而從政府統計數據看，2012年7月到2015年10月總共完工86650套。考慮到悉尼本地人口對住宅的需求以及其他城市移居過來的人，也就將將夠住罷了。可別忘了每年悉尼還要湧進7萬多海外移民。）所以在這種住房嚴重短缺的情況下，悉尼政府如果長期收緊投資方相關的政策，後果就是：買家減少--發展商蓋新房的意願下降--每年住房完工數減少--更多的人沒有地方住。

3，負債問題。投資不能只看每年還多少利息，別忘記我們還有收益。我前面說了，悉尼住宅市場嚴重供不應求，所以澳大利亞稅務局有一項針對投資者的福利：負扣稅。簡單說，你的投資房所產生的費用（unit的物業費、中介費，house的council費、水費等）都會從你每年的收入里先扣除，然後按照相應稅率報稅。這項福利海外買家無法享受，但是海外買家也不用交稅啊！海外買家要考慮的就是每年的利息。重點來了：因為是期房，所以除開簽合同需要的首付10%，在房產未成交時你是不需要付利息的，但房子升值卻很有可能發生。如果說你的60萬房子2年內漲了2萬（保守估計，實際會高一點。），等成交前你需要再付20%首付（海外買家最多貸款70%）你拿到手的房子其實是62萬。用買一套60萬房子的代價（首付+印花稅）得到62萬的物業（實際也許會漲更多，漲5萬也不是不可能）看來已經有所收穫。而每年你的租金又可以去抵你付的利息（近期形勢沒有去年那麼好，加上銀行嚴控海外買家貸款，明後年完工率堪憂。這使得原本要買房的人開始觀望，而他們又不可能睡大街上，所以會去租房，因此租金勢必會上漲），所以你實際付出的可能比你想像得要低不少。最最重要的是：澳洲可以只還利息不還本金！！

4，在悉尼投資住宅房講究的時長期持有。按照往年的記錄，悉尼房產每10年上漲8-10倍。這也許有點誇張，但實際情況是保留的越久增值越多（一個例子：1980年代一套在surry hills的3房價值8萬，1996年前後26萬，去年同街上一套類似的房買160萬，而附近另一條街上4房拍賣，沒有200萬，人中介都不接電話）。假設10年後房子價值上漲50%（你知道澳大利亞可以把你持有房產增值部分進行refince後作為賬面收入么？也就是說，只要到時你的貸款資質足夠，除了不能變現，這部分增值能幹所有的事，比如刷卡買東西，比如為另一套投資方付首付），利息不漲但租金在漲，每年付給銀行的越來越少，甚至在某一天會收支平衡，之後就是凈收入！

說了這麼多好處，說一些需要注意的地方。

所謂租金抵利息，前提是你的房租得出去。Epping這地方需求很大，只要你找的中介靠譜，每年空租控制在3-6個星期以下（如果是租給中國留學生，每年假期或許會空出一段時間，但超過2個月的話就考慮換中介吧）那麼不愁沒有租金。

還有就是你找的買房中介靠譜。什麼叫靠譜？就是那種在當地成立時間長、在華人圈和業界內有口皆碑、公司行為相對保守不激進（因為要長期投資，所以中介存在時間越長對你越有利），可能的話找一家業務比較廣的中介，比如除了買房，他們還有租房部、貸款部、房屋管理、市場開發（指和各大發展商關係好、有信譽、會選區）這樣一來就省了很多你的holding cost（包括金錢和精力上的花費。單純只賣房的中介不管成交以後的事情，他們的價格可能會便宜，但成交後的一切事情，比如找租客、收租、房屋損壞、貸款等都需要你自己去搞定，這對海外買家來說十分的頭疼）。一家靠譜的公司會有源源不斷的房源，這方便你今後進一步投資。假如有一家業務全面、信譽良好的公司，你甚至可以做到未來所有房產都交與它一家來操作，省時省力。

最後我好奇的問一下：你姐找的中介是哪家？我有幾個哥們在不同房產公司工作，我看看賣你姐房子的公司靠不靠譜。

你有這種擔心很正常，澳洲投資不是一拍腦門子就能做的決定，我從自己投資到專職做這個行業也用了近3年的時間才逐漸摸透每一個知識點。總的來講澳洲投資是一件好事，如果你壓根不覺得澳洲投資環境比中國好，或不認為澳洲資產比國內資產安全的話，不絕不批評你短視或者消息滯後，相反我不建議你關注澳洲。在中國你的錢和你的人都不是安全的，這一點也許一線城市和三線城市真的會有體會上的區別，冷暖自知。另外我覺得人家給你推薦好項目你應該先好好做功課學習，而不是第一時間去懷疑人家給你下套，否則財富機遇和朋友不會主動靠近你。至於你姐姐的這個項目，投資價值不談，我可以告訴你現在的Epping已經不止這個價格了。現在投資澳洲不是什麼新鮮事了，應該會有別人的成功經驗可以借鑒給你。祝你好運！

海外投資房產不是一本萬利也有很大風險。在悉尼的人都不敢隨便買房，因為你想想人家資本主義這一套玩了幾百年市場經濟真的升值快，哪還會拿到市面上來賣！買房需慎重！

的確是在學校旁邊。但是它周邊房價這麼高你確定$0.63M能買下？Epping是貴區。

這裡買房都是貸款的。

視乎你姐姐的簽證類型具體給的答案不一樣

分為三種，公寓的話有獨立的開發商每個城市都不一樣美利通，邁威克之類的有很多

獨棟別墅的沒有開發商但是分為土地開發商做拆遷和平整，比如Stockland , PEET,CityStock 等公司，然後開發建造交給建築開發商，按照基本氛圍分為四種，特點穩定，質量最好但是屬於精工開發的有profine Group , carlsie ,nejia 等高端建築開發商，然後是jgking, metricon等大批量普通建築開發商量大但是口碑質量有人說好有人說差，再差一些就是Simmons, burbank這些本身定位就低，價格取勝的建築開發商，最差的是中國，印度，黎巴嫩人的建築開發商。土地公司加建築公司合到一起完成地產開發，所以澳洲和中國不一樣。建築開發商有些在上海，北京都有設分公司的，而且有時候優惠比當地還大呢。

國內的信任真的好差啊，如果買了就真的賺大了，現在澳洲的房子總體走高啊，越來越堵的中國人湧入，你以為人家都是給你下套的，

可以加我微信，1975245663，詳細回答你

看一下9-11 Crandon Road Epping這套，目測是4，50套的小盤，63萬的話應該是一房，epping這個區發展前景在後5到10年還不錯的，63萬現在海外貸款保守估計能貸50%，人民幣差不多160萬.

你姐姐賺翻了喔

別買，說真的。底下的答案大多是哪些海外房產中介的留言。市場的漲幅，規律的波動，買房後的後續管理，房屋出租等等因素都是你姐姐買房之後不可控的。我比較懶，就不長篇大論了。祝你好運

Epping這塊地段潛力是有，但負債買房不推薦，本來投資就是將閑錢資產化，一切超出能力範圍內的衝動消費都不鼓勵。

正好在做epping區房子的廣告，正好複製粘貼過來。

Epping面積約7平方公里，距離悉尼中央商業區（CBD）西北面約18公里，由Hornsby和Parramatta政府共同管轄。

隨著政府對某些街道的重新規劃，以及西北線鐵路在2019年即將開通，Epping為越來越多的人所青睞。由於附近有好學校，該區已經是被年輕人大力追捧的地方，這裡也深受在Macquarie Business Park工作的白領夫婦的歡迎。

Epping人口組成：2011年的人口普查結果顯示，住在Epping的居民大約有一半(49.5%)是出生在澳洲，主要外來移民來自中國、韓國，香港，印度和英國。海外出生人士中以華人最多，佔14%（8.2%為中國大陸人士，5.8%為香港人）；而韓國人和印度人分別佔5%和3.6%。23%居民的年齡介乎35至49歲。

Epping交通：

Epping既有公車服務，又有火車站，居民出入便利。此外，居民除了可以在火車站一帶的商店購買日用品，駕車一段短路程便可到達Eastwood和大型購物中心Macquarie Centre。

隨著「Epping至Chatswood火車線」通車，由Epping前往Macquarie大學和北岸城區就更加方便。此外，NSW政府籌劃興建「Parramatta至Epping火車線」。隨著交通網路不斷升級，Epping的住宅市道表現穩定，House中位價貼近百萬元。　

Epping學區：

鄰近麥考瑞大學

Epping區內設有5所學校和4間幼稚園，包括公立小學Epping Public School（位於Norfolk Road）、Epping North Public School（位於Boundary Road）、Epping West Public School（位於Carlingford Road）和Epping Heights Public School（位於Kent Street）。在鄰區Marsfield，設有中學Epping Boys High School。

Epping就業：

與Epping相距一段短車程的Macquarie Park一帶開設有多科技公司，製造了許多就業機會，並吸引了一批技術移民搬到Epping區居住。

擁有接近1.9萬名居民的Epping，就業人口佔了大約9700人，其中37%屬專業人士，較全國平均率幾乎高出一倍。個別行業中，13%在職人士提供專業或技術服務；11%從事教育和培訓工作，比率明顯高於悉尼平均的7%。

Epping購物：

火車站一帶店鋪多，在Epping火車站一帶，大家可以找到銀行、書報店和藥房等商店，周圍也有酒吧和食肆，供應義大利、泰國、印度和越南等地美食。附近有一間Coles超級市場，旁邊是停車場和Epping RSL會所。

歷史上的Epping：

1792年，總督Phillip將土地分發給海軍，其中包括一片以古羅馬戰神命名的土地「Field of Mars」，即現在的Epping、Ryde和Marsfield等周邊地區。

1886年9月17日，Epping火車站建成。1887年火車站的名字由「Field of Mars」更改為「Carlingford」。

1889年10月16日，Epping郵局建成，起初被命名為「East Carlingford 」。

1899年，當地一位地主William Midson將地名改為「Epping」的建議被採納，火車站和郵局的名字也隨即都改為「Epping」。

2009年，澳洲電視頻道The Seven Network設在Epping的工作室停用。

如今，Epping總人口數超過20,000，商業中心區設在火車站附近，有大型超市、報刊亭、藥店、亞洲雜貨店、餐館等，周邊地區也發展有其他商業和部分輕工業。近期，新州政府頒布了一項重新開發Epping市區的重大規劃，其中包括火車站附近的商業和住宅樓盤改造開發等。

呵呵現在州政府出台的新鎮計劃，我沒特別仔細看，不過好像是在新鎮裡面，被rezone了的。

如果你姐姐真的買了那個房子，現在可賺翻了。

Real Estate, Property Homes For Sale

去這個網站查查，類似條件的epping房子大概都什麼價位，心裡大概就有數了