有哪些關於房價的經濟學理論？

01-01

@星日馬謝邀，哈哈~

首先，城市化和人才的聚集效應是影響每個國家房價的共因。也就是說隨著城市化進程，土地的單位產出在提高，那麼土地價格和房價自然會提高。陸銘、陳斌開持這類觀點。典型現象就是中國的房改是從1998年開始的，而房價的迅猛上升是從2003年開始，之前房價歷年平均漲幅不到3%。陳斌開認為之所以存在這種現象，原因就是1998年後的大學擴招，在2003年後開始產生影響（增速開始超過8%）。由於房價上漲的前提是土地產出的增加，因此人口增長本身並不會影響房價，是人力資源和聚集效應影響房價。所以史青青研究發現人口增長（紅利）和房價無關，而城市化會影響房價。

不過上述觀點只能解釋中國房價上漲20%左右的權重，並不能解釋全部。在中國買房往往和婚姻是掛鉤的，房子是婚姻的前提。原因在於中國性別比失衡，男性為了追求女性，展現自己（家庭）雄厚的財力，在性競爭壓力下被迫互相競爭：這就是魏尚進論文的邏輯。這點對城市居民其實相對還較好，因為大部分城市原住民父母都有房改房，其子女房子壓力較小，而且由於大城市適齡青年往往是女多男少，他們可以低配選擇農村考入城市的女大學生。可是對於農村青年來說，無論是進入城市就業，還是在老家，性別比壓力都非常巨大，因此在農村的反映就是每家每戶競相建新房，雖然一年也住不了多久。

由於房屋本身是婚姻市場的炫耀品，類似於孔雀的尾巴，因此根據聶輝華的研究，保障性住房對房價沒有多少影響。其原因就在於保障性住房沒有炫耀性，根本替代不了商品房在婚姻市場的作用。同樣，根據研究貧富差距和房價也是正相關，顯然這可能是因為貧富差距大的地方性競爭壓力更大，因此房屋的炫耀品作用更大。

不過以上兩點嚴格來說並不算中國特色，土地財政才是真正的中國特色。由於政府幾乎是唯一的土地一級市場供應商，因此地價必然有壟斷問題，而地價又和財政掛鉤。因此聶輝華等人發現地方的財政赤字和地價、房價存在正相關。由於房價關乎財政，因此中國很多地方政府調控房價的政策很清奇。理論上要降低房價應該是提高土地供給，可是中國大部分地方調控房價是手段卻是收緊土地供給。這種政策本身不像是降低房價，更像是怕現在的房價暴跌。

當然還有其他的原因（我記得微信和你聊過啊~），不過個人認為這三種因素是主要影響。

一切靠經濟學理論預測中國房價的嘗試都失敗了，什麼日本，房價收入比，都聽的耳朵起繭了。中國房價唯一的參考系就是政府想要幹什麼

目前來看，政府的目的就是去庫存，化解地方債房產企業資金斷裂危機，一二線城市這個危機已經化解了，所以限售限購，三四線正在化解，所以還沒完全限，等化解完了也要全面限

房價暴漲只是手段不是目的，一旦目的達到了，還暴漲就沒意義了，反而平添不穩定因素

注意不暴漲了不等於下跌，中國房價仍將溫和上漲

搞不懂很多人為何老是走極端，要麼說暴漲，要麼說崩盤，為了吸引眼球么？中國房子暴漲也就兩次，08年和去年，其餘時間都是溫和上漲好吧？

感謝評論中的指教。

個人理解確實陰暗了點，曲解了聖賢之意。

但是，房價這件事，確實是個好大好大的坑。

執政者可能主觀上（敲！黑！板！可能！！！）沒有玩弄民智的意識，但是客觀上，確實百姓被輿論嚴重的各種引導（誤導？）。

最大的泡沫，就是國家認為需要泡沫。

最高的房價，就是經濟發展只能依靠地產。

最正確的做法，就是要對自己負責，決定前要多想，選擇後不後悔，賺到了別嘚瑟，虧本了別趴下。

最靠譜的預測，房價，短期內會跌，長期看漲，更長期會塌掉；人，短期內會窮，長期看會富，更長期會掛掉。

踏實過自己的日子，別聽任何媒體專家朋友忽悠吧～

～～～～～我是原答案的分界線～～～～～～

在國內，最貼切的房價理論早在春秋時期就提出來了。

孔子曰「民可使由之不可使知之」。

可以讓老百姓按照我們指引的道路走，不需要讓他們知道為什麼。

需要讓他們買的時候，放開就是了，房價就會漲……

什麼？百姓買不起了？給他們放貸款！一定要榨乾未來三十年的每一分錢……

什麼？有個別人開始套利了？趕快給我紮緊籠子，立即！馬上……

什麼？有人申請破產？還有人跳樓？跟我有關係嗎？我逼他們買了嗎？我逼他們讓孩子上好學校了嗎？我逼他們往交通便利的地方搬了么？都是自己的選擇嘛。這個月才收回了這麼點樓房，太少了，加把勁再降降……

什麼？又缺錢了？那就放開限購吧，輿論趕緊跟上，這次的論點統一到炒房無罪，接盤萬歲上吧……

在勞動者住宅私有化後，地位就降低到農奴以下，處於一個極其低下和悲慘的狀態。

那些勞動者通過房貸而有了私人住宅,並且得意洋洋們。他們全然沒有意識到自己已處於農奴以下的狀態。雖然他們買到了房子，但他們的房子不能產生資本，而是一個弦敗著的包袱。他們是一些可悲的人，將人生所有的東西都貢獻給了這個巨大的垃圾。

————恩格斯《論住宅問題》

房價是個神奇的東東，你能在網上看到或者生活中聽到的所謂的規律基本都不太適用

供需關係。商品供不應求就會漲，商品供過於求就會跌。

以深圳為例，截止2015年，深圳商品房128萬套，保障房40萬套，工廠宿舍單位用房約50萬套。

我們知道住保障房不能買商品房，工廠廠妹買不起也不用買房。假設1套房平均住4個人，90萬×4人＝360萬人，不用買房。

深圳常駐人口1000萬，實際人口2000萬。2000萬－360萬，約1600萬餘。

也就是1600萬人搶128萬套房子

月入2萬以上的佔全部工薪族數量的約7%，2000萬人×7%=140萬人。

140萬高收入的人搶128萬套房子，如果一人只能買一套的話，深圳房子價格應該是月入2萬以上人群剛剛買的起。

月供2萬，可以貸款400萬，加上首付30%，就是總價700萬的房子。700萬除以深圳主力戶型89平米，7萬7一平的房子符合深圳目前的正常平均價格。

當然學區房，豪宅，好的物業，好的地段，好的地產公司，均會加價。不在討論之列。

以上數據僅供參考，如有爭議，請自行代換最新數據，也會得出新的結果。歡迎大家提供，並註明出處。

但是個人認為差別不會很大。

另外不要提農民房，農民房沒有學位，沒有戶口，更不受法律保護，農民房的存在不會改變人對商品房的追求。顯而易見的例子，為什麼村民對原位補償拆遷一般不抗拒，農民都知道商品房比自己的房子好，再裝傻沒意義了。

【馭民五術】壹民、弱民、疲民，辱民，貧民。

壹民：統一思想。弱民：國強民弱，治國之道，務在弱民。疲民：為民尋事，疲於奔命，使民無暇顧及他事。辱民：一是無自尊自信；二是唆之相互檢舉揭發，終天生活於恐懼氛圍。貧民：除卻生存必須，剝奪餘糧余財，人窮志短。五者若不靈，殺之。

這就是中國房價的理論基礎。

房子

就是政府可以把一個人或一家人一生積蓄。都上交給國家，然後還為國家打30年工。

而國家要做的就是把房價這個數字不停的往上調而已。這個就是房價。

中國土地是國家。房子造多少層多少平都要得到國家允許。房管局對房價備案。

你買房有限制，你賣房也有限制。名義上的私有財產而已。根本就不能自由交易。

房子本身就不是市場經濟。

很多地方，國家怕大家沒錢。買房還補貼呢！你看多體貼。

所以不要用經濟學理論去分析了。不靠譜！

大家還記得去年上半年說原則上不準建設封閉式小區嗎？

然後網路上一堆人說封閉式小區不好。拍腦袋出來的決定。知乎上的分析還有那些媒體都成了推手。

把剛需客戶都嚇得去買房了。

現在呢？買的2019年交房的期房還是封閉式小區。

只要你有需求，總有方式讓你去買房。

正常情況房子是一種消費品，但是北上廣的房子卻具有投資品的屬性。在某種情況下表現出吉芬商品的特性。

吉芬商品，是一種商品，在價格上升時需求量本應下降，卻反而增加。

2016年下半年北京上海房子價格加速上漲，北京上海房子成交量隨之暴漲，進一步證明了北京上海房產的投資屬性。

北上廣房價持續走高也符合經濟學原理，國內投資渠道單一，股票市場毫無投資價值，海外移民只有少數人可以選擇。在這個大背景下投資房產成了最可靠的渠道，北上廣的房產又因為其不可替代性成為了投資首選。

房價已經很高，雖然我們工資沒漲，但M2漲了，說明其它人財富增加了，北上廣的房子因其投資屬性，已經是有錢人用來避免通貨膨脹，資產保值升值的投資品。

A.市場化

市場是滿足社會需求的手段之一，但不是全部。

市場化，是指以前通過其它手段（通常是政治分配或自已自足）來滿足的需求，現在通過市場來滿足了。典型的就是房改之後，整個房市被「拉入市場」了，之前福利分房，市場化之後，用貨幣購買。新的市場意味著更大的GPD（交易價值），更大的貨幣需求（水池）。

這應該是基礎中的基礎，比城市化和人口結構變化要更基礎一些。

B.重資產

土地是人類社會除人以外的，最重要資產，是一切生產活動的最基本要素。

房子可以看做是重資產、輕服務的商品。其價格變動，應視為資產價格變動，而非消費品價格變動。屬性夾雜在土地、貴金屬（資產），和家電、服裝（消費品）的中間，所以經濟學上把買房作為投資處理，而不是消費。因此，其影響因素，會更多地受制於整體經濟形勢、貨幣發行，而不是什麼結婚、丈母娘等文化差異。

房地產本身的屬性，對其產生的影響，要遠遠基礎於城市化。

C.城市化

一個國家城市化未完成之前，城市化是決定房價的核心條件，完成後，就是經濟形勢和貨幣，成為核心。

房產的屬性偏重於資產，那麼其下游的需求就是經濟活動。經濟活動越強，則對資產的需求越大。人口的流向，實質上就是經濟活動本身的流向。在城市化發生時，人口向大城市集中，意味著經濟活動向大城市集中，也意味著對地產（此處跟住宅沒什麼關係）的需求在集中。

就像是行軍打仗，前線是經濟（生產）活動本身（主角是公司），後勤才是住宅、租房（主角是白領）。意思是說，白領是多是少只是個表象，小白領們所在的公司、工作機會、產業需求，才是本質。原因就像B項所說，房地產更偏向於「地產」，偏向於商用的資產，而不是民用的消費品。

城市化的影響，要比貨幣更基礎、持續時間更長。

D.貨幣

信用貨幣的發行基礎是各經濟主體的債務。企業和個人的債務通過銀行體系一層層「擔保」上行，到達央行後成為流動性最強的法幣，整個金融體系通過提升資產流動性來獲利。

資產抵押，在貨幣發行過程中扮演重要角色。

經濟形勢好的時候，新發行的貨幣會優先流入各類工商企業，生產活動本身的收益比較可觀。經濟形勢不好的時候，新發行的貨幣直接跳過了各類工商企業（資產的需求方），轉向背後「更安全」的資產。

資產又不是單指房地產，貨幣發行超過經濟實際需要時，各類資產價格都會產生大的波動，只是城市白領們，限於見識，只能切身感受到房價的變化而已。

與上面幾個因素比起來，貨幣是影響時間最短，但力度最大的因素。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

至於說什麼丈母娘之類的……可以當成是笑話來看，不可較真。

另外，也沒有人說經濟學是用來指導投資、發財的，正如那誰誰所說，企業家要信經濟學家的，估計會賠得連褲衩都沒有了。

還有什麼房價收入比、租售比，這些觀念，可以類比炒股時的技術指標。

供給需求理論，是萬能葯。大概相當於人們開口說話時的「首先……然後……最後」，相當於一種句式，所以在分析具體問題時，卵用都沒有。

基礎知識就足夠解釋了。

生產力發展的需求帶來了社會分工。社會分工專業化導致了專業人才必須在人口多的地方聚集。比如，專業造鐵釘的鐵匠，一天的產量就能滿足一個村的需求了，剩餘的300多天，他沒辦法和別人交換價值，也就意味著要餓死。

土地是稀有的，人口聚集必然導致土地供應緊張。就這麼簡單。比如你覺得北京上海的房子貴，但是你離開北京上海回老家，你也拿不到你現在的工資啊。

恩格斯的《論住宅問題》，有點精彩

都有手，搜PDF這種事就不用勞煩答主了吧

貨幣增加量 &> 年利率+物價漲幅+GDP漲幅則資產價格上漲，小於則下降

2016年貨幣增加11.8%，年利率1.5%，物價漲幅2%，GDP6.7%，全國資產增值1.6%

特徵價格理論

最簡單的供需關係理論就可以吧。

供應一方來說，水泥鋼筋設計院農民工是不缺的，但是造房子最重要的因素——土地，是地方政府壟斷的。地方政府靠著賣地來獲取收入，才有錢去發展地方經濟，才有GDP，才有政績，才有上升途徑，這就是所謂土地財政。所以，土地想要賣出搞價，房價當然只能升不能降。

需求一方來說，城市化就意味著大量的農村人口進入城市、小城市進入大城市。大量增加的人口當然有購房的需求。

當供需關係已經明晰無誤地擺在面前的時候，投資（投機）炒房團入場了，對房價來說，這是極大的助力。

這應該就是決定房價的主要因素了吧。

剛剛大二還很小白，但我暑期社會實踐做的剛好是房價這一塊。主要是明白了啥呢，政府上有對策，房產商下有對策，價格下調是不可能的，一定會繼續上漲，只不過是漲幅的大小問題

那如何回答現在哪個城市都有出現的鬼樓現象？

關於房價就沒有經濟學理論，甚至可能是偽科學。

就是資金流湧入，推高房價，所謂的炒房。

凱恩斯主義經濟學

在中國特色社會主義政治體制下用經濟學理論談房價無異於刻舟求劍。在天朝，只有一個理論不會被打破，就是房價永遠漲，直到宇宙的盡頭。