為什麼香港和日本樓市崩盤過，現在房價還這麼高？
是否可以證明，長線看，炒房還是包賺不賠的好買賣？
香港：？？？
日本的房價都崩盤20年了，小城市房價不過兩三千人民幣，東京都23區一戶建便宜的就2到3w人民幣左右，也就千代田港區幾個繁華區貴點而已，然而東京都市民就算拿東京人均收入，也不過七到十五年就可以全款買房。
再簡單對比一下，拿北上深的市民拿當地平均收入，最少五十年，還是不吃不喝沒有父母妻子兒女要養的情況。
看到有些人拿住網吧的社會底層來比較，北京住地下室住下水道的人數你知道有多少萬嗎？
社會底層沒有可比性，富豪也沒可比性，剛大學畢業的20歲年輕人起薪也沒可比性，我們只比政府統計出來的平均收入水平。
一戶建我用最通俗的語言解釋，就是國內精簡版的別墅型樓房，但定位就是國內的普通住宅，你自己按地價買，土地私有。
（之後有東京兩個區域的房價對比圖，一個是位於東京都中心區域16公里內的板橋區住宅。一個是位於繁華大商圈內，距東京都政府廳5公里的新宿區住宅，位置可以對比北京四環和二環的住宅）
這裡只說1300萬人、2600平方千米的東京都，也就是傳統意義上的東京，面積、定位以及人口密度，相當於北京市五環內。
至於3000多萬人的東京都市圈，相當於國內的京津冀經濟圈。不過東京圈面積不過1萬3000平方千米，只有京津冀圈26萬平方千米的二十分之一，但經濟總量卻是東京圈遠超京津冀圈，有興趣的可以自己查。另外有人甚至拿26萬平方千米面積的京津冀房價，去比2000多平方千米的東京都房價，這是語文老師厲害還是數學老師太強？
東京圈內的琦玉、千葉縣、神奈川等縣的一些城市，房價可謂是便宜到爆炸。
（國內環北京帶的河北省廊坊市房價兩萬，環東京都帶的神奈川縣秦野市三四千元，距離和定位相似，廊坊到北京55公里，秦野市到東京57公里。）ps.日本的縣相當於國內的省級單位，市是隸屬縣下面一級的。本來不想跑題，但很多人都分不清楚區別，喜歡強行比，那就特意指出來。
正題來了，給你們看看東京都23區普通區域的一戶建實時價格（位置相當於北京四環左右）：
隨便點進一套房子：
這還是中介賣房，他賺了中間差價，你若是長期生活在東京，自己去找不動產買，實際價格還要少個百分之20到30左右。
另外日本使用面積演算法和國內不同，粗略算算，均價不過兩萬多人民幣，甚至還不到。
在人均gdp6.5萬美元左右的東京都，房價還不如人均gdp1.7萬美元左右的北京的同等位置，而且還是一半不到的那種。
高級公寓因造價成本的問題，比一戶建貴，但是貴的有限。
畢竟高級公寓本身定位，不是普通人的住宅，而是超過平均值的高收入日本人的選擇。在這一點上，與國內普通住宅為公寓式，高級住宅為別墅式的定位不同，日本是完全反過來的。當然富豪選擇很多，看其喜好買。就是面積可能是幾百平往上，帶各種泳池花園的豪宅，這個沒有可比性，不舉例了。再就是繁華區域的普通住宅房價，新宿區：
新宿區一戶建價格，土地所有權，今年7月建新房，不存在什麼使用年限久或者事故房，精裝修，第一套距離電車站步行10分鐘，第二套步行7分鐘，均價不過3到4w人民幣左右。
有車位或者雙車位，有的一戶建還有小花園和圍牆。
然後看完了中國中介網站的房源，下面貼日本不動產網的同地段房源（重新貼一張土地所有權的）：
還是比中國中介的網站便宜個幾十萬，所以不會日語不要在日本大額投資，再不濟也要正規渠道請翻譯。
（還有人拿港區千代田頂級地段的高級公寓說話，才1億日幣約合600w人民幣不到，你在故宮邊1億人民幣買的到房嗎？田忌賽馬也要對比下城市的位置和定位，拿東京都一環對比北京市五環？還是被做不動產的國人洗腦了？）
首先房子考察後，合同一定要核對後再簽，如果買的房子，真有沒明確標明的重大問題，那麼恭喜你這是中彩票的幾率，畢竟落下詐騙犯罪的把柄，外國人搞破日本人會社並不難，先收集證據，花錢網路軟媒投放黑子文和新聞輿論，中日兩邊媒體都花錢投放，微博或者推特的推廣成本並不算高，何況媒體最喜歡這種破事造敵視輿論，製造成國際問題後，請弁護士上法院打官司索要大額賠償金，剩下的不多說了，事情鬧大，別說一個正規的日本人會社了，連主管不動產這一塊的日本政府都絕對比你先慫。不得不說，亞洲人通病就是怕事。新宿區中落合的位置：
為了避免對比落差太大，這裡只貼全北京房產實時均價，把六環都算進去了：
就算把東京房子的稅費管理費全算進去（3000萬日幣的房子年度繳稅率0.6%），70年加起來各種費用成本，也遠比不上北京同等區域同等面積的房子。
所以說大家心裡有沒有數，只有自己清楚了。至於交通便利，教育費用，醫療費用這些就不跑題了，有疑惑的直接去搜東京和北京的區別。
很多人唱多沒啥，北京變成香港的房價環境不是沒可能，一百萬一平也不是沒可能，泡沫膨脹到極致也不是沒可能。
只是不要無視客觀事實，做睜眼瞎，強行說北上深房地產漲幅是剛需，那就有點過分了。
另外日本缺年輕人，東京都可不缺，單就東京一個大都市而言，人口紅利和勞動力數量是在水平線上的。
然而事實是，這十幾年來，日本全國各地的年輕人都湧入到東京，東京都房價比起當年，反而還跌了一點2333，直接最近兩三年，借著奧運的風，部分繁華區才漲了一些。
以及，日本房貸年利率只有1%左右，最低低至0.5%，可以說是低到沒朋友，也就說只要你是個東京上班族，想買房是絕對能憑一己之力買的。
有人甚至拿東京的商鋪價格，硬是說成住宅價也真是指鹿為馬。
還有人拿北京的高收入人群，來和東京都低於人均的收入人群比，田忌賽馬啊？想田忌賽馬的人，自己搜搜北京上海和東京最低工資標準，北京一天工作8小時，最低標準月薪2000元出頭。而東京都，一天工作8小時，最低月收低於1.2萬元人民幣是違法，勞動者所在的商店或者企業會繳大量罰金。
（Ps：有人問物價，我就提一下生活最重要的吃飯問題，東京新宿池袋等中心商業街道邊，正規連鎖大型快餐店，松屋、吉野家、すき家的普通套餐，稅後在400日元到600日元之間，摺合人民幣25元到40元之間，有肉有素有沙拉。大部分超市晚6點後便當直接半價，炸豬排便當、雞排便當、壽司便當、鮭魚便當的一類250到300日元，人民幣15元到18元，東京最低薪酬1.2萬元絕對是隨便吃。北京上海王府井陸家嘴的正規連鎖大型快餐店，最少35元到60元一頓，最低月薪標準2100元吃的起幾天這樣的套餐？）日本的房子是真的用來住的，而不是用來炒的，有質疑的有嘲諷的，自己過來實踐，位置都貼出來了，明明白白。
不過若誰真有意向買東京房，先去入手簽證，然後就一句話，別找中介！自己去看房！又因為東京都的租售比高，房租年收益率在百分之5到百分之8的區間，造成了房租不低的情況。所以如果定居的話，租房性價比遠低於買房，但日本人就算手裡有錢，寧願選擇性價比不高的租房，也不去在20歲時貸款買房？甚至到中年後大規模炒房？
別說日本人不懂炒房，人家8、90年代炒房的時候，國內很多人還不知道什麼叫投資，正捧著鐵飯碗以為一輩子不倒呢！其實原因很簡單，1是日本房價大崩盤過，買漲不買跌，炒過房接過盤才知道什麼是心理陰影，就像國內08年、14年股災被收割而且還沒解套的股民，如果你股票被連續三十年複數式的腰斬，從10變成0.5而且毫無起色，你就知道什麼叫陰影了。
2是通縮經濟環境下，現金才是最保值最安全的理財產品，在日本，十年前的10000日元，購買力和10年後的今天差距並不大，你在日本使用現金可能會越來越值錢。所以日本人的錢，百分之80的比例是存進銀行或者保險業或者乾脆現金捏家裡，和90年代狂暴開放的買買買投資炒房炒股理念相比，現在的他們保守傳統到了極致。問題是日本銀行不但沒利息，大額存款還要交管理費，然而依然無法阻止他們丟銀行和買保險，簡直沒救了
再額外說個笑話，銀座的大商鋪90年代巔峰時一平米30多萬美元，銀座一個腳印大小的面積，頂的上日本政府官員幾年的收入，號稱賣掉日本地，買下整個美國。
而且日本人這個口號還不是嘴炮，買下美國的進度真完成了一部分，同時代美國人各種遊行示威抵制日資收購，這些事情都是可以搜到的。想想90年代國內的物價和收入，真是讓人落差的恐怖對比，但是現在銀座的價格呢？
炸的只有原來均價的五分之一左右，已經算是東京最保值的地方了。有人疑惑蠟筆小新漫畫，1990年蠟筆小新開始連載的，處於日本房價最巔峰階段，中產階級要買東京房，貸款三十年沒毛病。
然後近三十年過去了，東京人手裡的房產縮水多少？
不過東京房價再便宜，就算是白菜價，沒有定居打算的我也不會買，至於投資……我在日本買房不如買比特幣，買東京房收益率太低周期太長，而上個月底38萬日元一枚入的比特幣，現在實時價格64萬日元一枚簡直美滋滋，過段時間開溜刪app，反正比特幣最近有日本政府背書後，熱度倒是風漲，不過比特幣註定幾個月或者兩三年崩盤，到時候肯定有不少日本人得接盤，就看誰跑的快了。
東京地鐵里清潔工招聘啟示，要求年齡40+，保險齊全，8小時工作，4點半下班，時薪1050-1200日元，算了下一個月就有1.5萬人民幣。
日本房價相對來說並不高，而且日本的租房體系特別完善，租房都是通過中介，中介會給你搞定一切手續和保險，當一個租期已滿如果你表現沒有問題，中介一般會給你降房租，月租降個1000象徵的意思一下。
在租房體系完善的前提下，日本年輕人買房比例不是很高，有不少家庭是租房過的即便有能力買房，而沒結婚的年輕人買房的就更少了，因為他們沒有這個觀念，女生找男朋友也不會看你有沒有房和車，去年日本評的女生找男朋友最看重的因素里排前幾的都是我們看起來比較奇怪的東西，排第一的是是否保險齊全，這個是正常的，日本人看重保險，第二是男生是否有方向感，新宿33個口自詡方向感很好很記路的我愣是迷了兩次路，其他的因素也都是和錢沒有關係的，說白了就是看男生人好不好，是否有趣。
去年在日本遇到一個打工的中國大叔，在日本十年，15年在練馬區買的獨棟到新宿站開車10分鐘，130平，兩個車庫帶花園，總價290萬人民幣，首付交了15%，每個月房產稅接近1000人民幣，他問我國內房貸多少，答公積金3.5%商貸4%多，他房貸0.5%還是0.25%的，記不清了反正是百分之零點幾。
上面有人回答了，日本人社畜買房壓力相比在北上廣來說小太多，一個人20多年怎麼都搞定了，而我們北上廣的青年兩個人壓力也還是很大，還面臨著首付不夠，沒有資格的限制，註定是要為國家的崛起接盤。
所以日本房價並不高，但香港房價是真高，看香港年輕人鬧得
日本房價30年。
如果30年前買了東京圈，現在價格一樣，如果考慮通脹因素，實際虧了，連通脹都跑不贏。如果25年前買了東京圈，現在已經虧了2/3。如果30年前買了日本一線城市，現在虧了一半。
如果25年前買了日本一線城市，現在虧了8成5。如果30年前買了日本二三線城市，現在虧了6成。
如果25年前買了日本二三線城市，現在虧了7成。如果10年前買了東京圈或者日本一線城市，現在沒虧沒賺，可能連銀行活期利率都贏不了。
如果10年前買了日本二三線城市，現在只是虧了1/3，看看以前的房東，你滿足吧。如果25年前在日本一線城市貸款30年購房，現在房子的價格等於1.5年的月供，你說還不還好？
日本購房者:日了狗了，早知道拿現金算了！
從日本歷史經驗看，在日本買房是包虧不賺的投資。日本的房價研究有很多日本書籍都會提到成因和現狀；我就不分析了。
我就簡單說說香港的問題吧，香港居民人口大致在800萬左右，我假設3口之家的比例 ，大概有200萬戶家庭。每年對於新房的需求大概在4-5萬套左右，但現在的新房的供應呢？1.4萬套附近（具體數字可以去查大概在這個範圍內），即時假設房產是70年大周期耐耗品，每年也至少有3萬套需求在。供求關係上（不考慮大陸客投資需求這種邊際交易量），是嚴重不對稱的。所以香港本質上還是供應決定價格的市場。
那接下來就得反思，香港為什麼供求缺口這麼大？因為土地供應少。
為什麼土地供應少？因為港府不批。
好的 接下來我就不多說了，港人治港，民主投票出來的政策再苦也得跪著吃下去。
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港府新的政策性補助換房數量出來了，好像第一批就1000套吧。1000套。。。唉
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上傳一張微博截圖，真偽自辯
本回答只想說明，房地產市場沒你們想得那麼了不得。不過都是小老百姓，對自己日常生活息息相關的東西過分關注也無可厚非。
如果把投資屬性擠出了市場，一線城市均價還能維持在現在的60%以上那麼說明我們國家經濟層面強盛了。我更願意相信現階段房價的瘋狂是因為貪婪和恐懼。手握資本的隨大勢逐利，需要住房的恐慌，怕未來價格飆升而選擇當褲衩提高槓桿上末班車！其實大家都是理性的，沒有人做錯什麼！我相信那隻看不見的手是無比智慧的。記得讀過一本書，裡面把一些無家可歸的資本比做鋼鐵洪流，所到之處寸草不生。這幾年經濟增長沒有大踏步前進，同時國家搞產業轉型，這意味著什麼？意味著很多傳統行業生意難做，生意難做窮則思變！兩條路，一在原行業里加大投入爭取市場份額。二把前前積累下來的資本投入到更有前途的行業中。對於第一種情況，不必多說。自然導致產能過剩，庫存積壓，然後是付不出工資，企業倒閉，工人失業，工人更加買不起產品，產品更加賣不出去^_^^_^^_^漸進的惡性循環。萬惡的資本主義早就為我們表演過了，歷史告訴我們那時天真是塌下來了，全世界人民都不能好好過日子了。對於這樣的事情我們能讓他發生？顯然不能！這點不必多說，有一點點經濟常識的人都懂。
第二種情況，產業轉型要做嗎？必須的！轉向什麼產業？高精尖新且還能褥其他國家羊毛的產業！是任何人任何企業都有資質做的嗎？顯然不是！
然而人類除了貪婪另一個毛病就是沒有自知之明！對自己的能力過於自信，尤其是這十年來撈到金的土豪們。十個有八個認為自己是天之驕子，混到今天全憑實力！如果把中國經濟比做股市，這是牛了二十年的大牛市！未曾熊過！撐死膽大的餓死膽小的，不過我承認也確實餓死過不少膽大的。但要說他們中真有什麼能力或者資源能拿上檯面的，有！少！極少！高精尖新的行業里，我們的競爭對手是誰？必然不是隔壁老黃。而是美帝，歐盟，霓虹，最牛x的企業。對於這樣的對手，有幾個企業或者企業家能撈到便宜？三四線城市所謂的牛人能到帝都魔都吹牛？與其讓他們到處亂買外國的垃圾企業垃圾資產導致資本白白外流，不如想辦法把它留在國內讓有能力有眼界的企業出去競爭。但是這些熱錢在國內會把國家大力發展的高精尖新行業搞得一鍋粥，一種雖然我玩不過你但我能噁心死你的姿態。最近且最貼近生活的共享單車就能看到了！一線城市全部過度投入！一路廢鐵！一些亂七八糟的xx共享單車成功做到了玩不過你但噁心死你。傳統行業是國家的根基，高精尖新行業是國家前途，豈能讓這些猴子猴孫搗亂！隨著轉型的深入，無家可歸的熱錢只會越來越多，它們不會乖乖等死！國家既不能讓他們胡作非為，又不能限制他們的自由。於是新開了個玩不出翔又夠大夠氣派的場子讓他們乖乖的呆在裡面玩，不要出來搞事情。
災難吹們能別吹了嗎？知乎看了那麼久，沒見到哪位主能把房地產崩了產生的災難實實在在的說出來。房地產就是再牛x，也只不過是一個行業而已，一個行業能弄癱一個國家？都是小老百姓反不了天。別拿燈塔的次貸危機說事，那檔子事跟房子有那麼點關係，但災難並不是房子直接導致的，最直接的問題是次級貸款！銀行倒閉投行玩爛主要還是因為自己作死，從打包垃圾資產賣出去給別人回收資金再造垃圾資產，發展到別人又把一堆垃圾資產的包裹打包成更大的垃圾包裹拿去賣，甚至有些銀行轉了個圈又把更大的垃圾包裹吃了包括自己裝進去的狗屎。有個別銀行投行因為吃了太多狗屎掛了，完！到現在為止主流媒體對事件的看法更多的是抨擊金融監管問題和人性的貪婪。而房價問題？對不起還不夠資格背鍋！不能因為房子跟你們的生活息息相關就被區別對待。只能這麼說，房地產崩了會對中國乃至世界經濟產生重大影響，天塌不下來，但是賣房和炒房的人的天是真會塌下來。誰告訴你東京房價高的，
東京房價比南京這樣國內二線城市還便宜，你還想怎麼樣？
"長線看，炒房都是虧錢"by Robert Shiller
去趟日本看看就知道了，現在去日本旅遊如此容易，日本人的居住環境那真是沒的說，根本不是香港人能比的。如果不是去東京，那其他中小城市真是世外桃源一般。
香港是有大陸人的錢撐著呀。要不然也不會緩上來了。
房價這問題感覺剖開能說三天三夜不帶重樣的。
看看大佬如何看房價！
未完。
中國更像日本，而不是香港，因為中國老齡化正在極速加劇，而香港的年齡結構一直很合理，這是最本質的區別。還有就是中國老百姓關於買房基本上沒痛過，這個很可怕，世界上沒有隻漲不跌的商品
日本就不說了，香港樓價之所以能夠回升，是得益於過去二十多年沒有大規模填海和發展新市鎮，導致土地樓房供應不足。
另外，1997-2003那一波的樓價暴跌，是因為香港經濟轉型失敗，原本的「前鋪後居」模式玩爛了，現在則改為發展金融地產業，其他行業還沒有回復到1997年之前的水平，特別是製造業和貿易。
樓是被一少撮有錢人買起的，大部份人收入仍然遠遠追不上樓價。
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傻空的問題在於。他們是想樓價降下來。
他們買得起。然後再漲上去。
哪怕回到一年前也好。
所以是傻空。害三代。經歷過香港房價的人表示，大陸現在才漲了這麼幾倍，香港那時候漲了20倍都有，慢慢再等
好買賣不知道，蒼老師就是被日本房價拖下水的。
講真的，你們一個一個的裝逼，不覺得累么。。。
日本和香港，已經發展完了，未來十年二十年日本的經濟和香港的經濟基本上一眼就看到底了。可是中國呢？？誰現在敢拍著胸脯說中國二十年後也就是今天這個樣子？？
為啥一個新產業誕生的時候，風投都願意投？因為沒有人知道她未來會成長為什麼樣，只要有不小的可能性會成長為一個龐大的帝國，那風投就樂意冒險，因為這才是正常人的做法。你要是聰明點，當年馬雲一窮二白的時候就投資馬雲，今天你就是投資界的教父。可是，在那時候，誰TM能看出來這麼丑一貨居然有一天能做出來一個公司改變了整個中國！！
房價有泡沫么？絕對有，但是擠泡沫的方式就一定是降價？？？今天北京人平均收入十來萬，你覺得房價貴，如果二十年後平均工資二十萬呢？一個家庭一年平均收入四五十萬呢？這個數字肯定是不準的，但是，未來的希望還是有的。如果大家都知道一個東西，放二十年後他的價值會變成今天的十倍，那今天你會不會以高於今天市場價的價格收購這個東西么？？千萬別忘了，絕大多數人都是平庸的，如果一個東西絕大多數人都持有相同的觀點，那並不一定是真理。否則當年馬雲還他媽搞阿里巴巴幹嘛，直接躺家裡等著投資人送錢不就得了。
而且別總是拿日本套中國，是不是日本人做不了的事兒中國人也做不了？？為啥日本人摔倒了，中國就一定也會摔倒？？？比房價的時候，就別提收入了，十年前北京的房子兩萬塊，你們罵怎麼那麼高，今天還覺得兩萬一平米高么？？？二十年後中國呢？？？是不是非得房價跟工資同時漲，才覺得那才是正常？？可是這個世界上偏偏有人喜歡冒險，就是愛賭，我今天要是賭中國未來二十年經濟向好，那我就比別人早買房子，就算房價非常貴也買。這就是為啥總有些人能賺大錢，總有大多數人一輩子活的辛辛苦苦還沒賺到啥錢。如果你覺得未來二十年中國經濟會越來越爛，那就不要買，二十年後啥樣二十年後咱們再來說不就好了么。
中國房價我也是無力吐槽房價高，政府搞限售，媒體歡心鼓舞，嗯，成交量是下來了，供給少了你不是逼著房價上漲呢？我覺得政府不是不懂的！
最高贊答案真的很可笑
東京1300萬人口，均價2萬人民幣。
北京2000萬人口，均價5萬人民幣。他忽視了兩個很重要的點
第一這個價格已經是在當前人口下的價格，證明有這麼多人出的起這個價。第二，在億單位的數據下可以認為想到首都奮鬥的人口比例相當，日本共1.2億人，東京的1300萬是飽和了，那麼北京如果容納1.3億人呢？因為面臨了13億中一定比例想到北京去的人的人口壓力，座位有限只能價高者得，你去看看北京十幾萬一平的小區，哪個入住率不是滿滿的？反而八線小縣城2000一平的小區入住率低的可憐。補充一點，說真的北京房價低到東京現在的程度，在座各位有多少不想去瘋搶？全中國13億人不想去買2萬一平的北京房子？價格只會再次被炒起來(說不想去買的是就算降到這個價你也買不起吧哈哈
評論下面的南方人真是…一口一個對北京沒興趣我也是南方人，替你們的眼界捉急沒興趣的，有想過將來孩子高考是簡單模式嗎？有想過為啥全中國的疑難症病人都往北京跑嗎？這就是資源附加值……你以為生活就是吃飯睡覺看風景呢？推薦閱讀：
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